房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析

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房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及最新政策解析

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電子郵箱:wangjgdy@163.709573717@qq.財稅知識系列講座房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第1頁!主要內容部分：房地產企業(yè)最新政策解析第二部分：房地產企業(yè)所得稅匯算清繳12010年中韜華益版權所有房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第2頁!

房地產企業(yè)最新政策解析一、財稅2011年第50號文《財政部國家稅務總局關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》1.人人有份的才可以免個稅2.隨機、抽獎、外單位個人都要交納個稅房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第3頁!房地產企業(yè)最新政策解析二、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干問題的公告（2011年第34號）1.關于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題2.關于企業(yè)員工服飾費用支出扣除問題3.關于航空企業(yè)空勤訓練費扣除問題4.關于房屋、建筑物固定資產改擴建的稅務處理問題5.投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務處理6.關于企業(yè)提供有效憑證時間問題7.文件的適用時間房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第4頁!房地產企業(yè)最新政策解析四、國家稅務總局關于進一步加強商業(yè)預付卡稅收管理的通知（國稅函〔2011〕413號）

1.發(fā)票內容值得思考2.實名制的影響房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第5頁!房地產企業(yè)最新政策解析六、國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物并同時提供建筑業(yè)勞務有關稅收問題的公告（2011年第23號）納稅人銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務，須向建筑業(yè)勞務發(fā)生地主管地方稅務機關提供其機構所在地主管國家稅務機關出具的本納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務發(fā)生地主管地方稅務機關根據納稅人持有的證明，按本公告有關規(guī)定計算征收營業(yè)稅。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第6頁!房地產企業(yè)最新政策解析八、國家稅務總局關于納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產同時一并銷售附著于土地或者不動產上的固定資產有關稅收問題的公告（2011年第47號）

納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產的同時一并銷售的附著于土地或者不動產上的固定資產中，凡屬于增值稅應稅貨物的，應按照《財政部國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）第二條有關規(guī)定，計算繳納增值稅；凡屬于不動產的，應按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》“銷售不動產”稅目計算繳納營業(yè)稅。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第7頁!房地產企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國家稅務局湖北省地方稅務局關于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關問題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號）（一）企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會以及依法通過工資集體協商確定的員工工資薪金是合理的工資薪金。通過工資集體協商確定的工資薪金，經人力資源和社會保障行政部門審查、稅務部門確認后，可在企業(yè)所得稅前據實扣除。其中，屬于國有性質的企業(yè)，其工資薪金，不得超過經審查確認的限定數額；超過部分不得計入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第8頁!房地產企業(yè)最新政策解析十一、國家稅務總局關于發(fā)布《企業(yè)資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告（2011年第25號）1.分清單申報和專項申報2.總分機構的資產損失有特殊規(guī)定3.因國務院決定事項形成的資產損失，應向國家稅務總局提供有關資料。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第9頁!房地產企業(yè)最新政策解析十三、省地方稅務局省公安廳省財政廳省審計廳省監(jiān)察廳關于禁用舊版發(fā)票的公告（鄂地稅發(fā)〔2011〕77號）全省地稅發(fā)票已于2011年1月1日起全部啟用新版發(fā)票（見湖北日報2010年9月28日公告），舊版發(fā)票繳銷工作已于2011年6月15日結束。從2011年7月1日起，全省各企業(yè)、事業(yè)、團體、黨政機關等單位，嚴禁接受舊版發(fā)票報賬，否則視為無效票據或假發(fā)票處理。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第10頁!房地產企業(yè)最新政策解析十五、財政部國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知（財稅[2011]32號）對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第11頁!房地產企業(yè)最新政策解析十七、關于個人以股權參與上市公司定向增發(fā)征收個人所得稅問題的批復（國稅函[2011]89號）根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例等規(guī)定，南京浦東建設發(fā)展有限公司自然人以其所持該公司股權評估增值后，參與蘇寧環(huán)球股份有限公司定向增發(fā)股票，屬于股權轉讓行為，其取得所得，應按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第12頁!房地產企業(yè)最新政策解析十九、市人民政府辦公廳關于印發(fā)促進資本特區(qū)股權投資產業(yè)發(fā)展實施辦法的通知（武政辦〔2011〕110號）1.稅率（合伙制股權投資基金）2.獎勵及補貼豐厚3.注冊區(qū)域固定房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第13頁!房地產企業(yè)最新政策解析二十一、財政部國家稅務總局關于在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅[2011]111號）1.交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)試點2.與房地產相關的行業(yè)：運輸、咨詢、工程設計、廣告業(yè)房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第14頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳一、未完工開發(fā)產品銷售收入（一）未完工開發(fā)產品銷售收入的范圍1.國稅發(fā)【2009】31號文第六條規(guī)定企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。2.定金、訂金、保證金、誠意金、會員卡（VIP卡）或會員費是否繳納企業(yè)所得稅？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第15頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產品銷售收入的范圍收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入；向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。關于企業(yè)所得稅收入范圍規(guī)定：除前述營業(yè)稅部分的相關問題外，還應檢查……房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第16頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預繳的營業(yè)稅金及附加1.“預計利潤率”和“預計毛利率”的變化

1）國稅發(fā)[2003]83號文件第二條表述為：利潤率

2）國稅發(fā)[2006]31號文件表述為“預計計稅毛利率”

3）國稅函【2008】299號文件表述為“預計利潤率”4）國稅發(fā)【2009】31號文件：“預計計稅毛利率”。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第17頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預繳的營業(yè)稅金及附加第十一條企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第18頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3.為了徹底解決這個問題，國稅發(fā)【2009】31號文件的理念發(fā)生了重大變化：規(guī)定只要是簽訂了預售合同，都算是“銷售收入”，新31號文件通篇沒有出現“預售收入”字樣。而銷售收入是可以作為三項費用扣除基數的。4.基本原則：只要簽訂了預售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項費用的扣除基數，增加三項費用的扣除基數；完工年度，以前年度未完工開發(fā)產品收入結轉而來的銷售收入，不能再次作為三項費用扣除基數。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第19頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（六）未完工產品銷售收入年度納稅申報表的填報1.各地填報五花八門，主要有三種填報方法：例：某房地產企業(yè)本年度取得預售收入1000萬，無錫國稅的做法：預收賬款先確認其他視同銷售收入然后在附表三第四十行“其他”將預售收入做調減處理。即將預售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入1000萬，同時附表三第四十行20其他將預售收入1000萬做調減處理。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第20頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：完工年度會計處理將預售款結轉為銷售收入，按照本期結轉的已按稅收規(guī)定征稅的預售收入乘以適用的計稅毛利率的預計利潤150萬填到附表三第52行第4列。同時，應當將已結轉的預售收入作為計算基礎對應計算出的不得扣除的業(yè)務招待費和廣宣費填列到附表三第40行第3列并特別注明“預售收入結轉前期已經扣除金額”，避免將預售收入重復納入基數造成重復扣除。在發(fā)生與結轉時正好相反，所以實務操作中還需要備查賬簿體現。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第21頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳北京國稅的做法：完工年度：以前年度銷售的未完工收入不用填列在附表1中，附表3第19行第3列，納稅調增1000萬；附表3第52行第4列，納稅調減150萬；附表3第40行第3列，納稅調增65.5萬。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第22頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發(fā)產品已開始投入使用。（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第23頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳4.為什么制定三個完工標準，三者之間有什么關系？國稅函【2009】342號文國稅函【2010】201號文案例：海南永生實業(yè)公司案5.完工標準針對的是一個小區(qū)還是一棟樓？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第24頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2.案例：某房地產公司有三個項目，項目1在以前年度已經完工，尚有尾房；項目2在今年完工；項目3尚處在預售年度，假設三個項目收入都是1000萬，能夠結轉的成本都是600萬。三個項目在申報表中如何填列？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第25頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳5.2007年同2008年稅率差（8%）如何處理？案例：某房地產公司2007年實現預售收入1000萬元，當年度預繳所得稅1000*15%*33%=49.5萬元，2008年度完工，確認銷售收入1000萬元，銷售成本800萬元，2008年度匯算清繳如何申報？國稅發(fā)【2009】31號文第九條的爭議。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第26頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。3.采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。如果企業(yè)采取企業(yè)會計制度，則稅收同會計無差異；如果采用會計準則，則存在會計同稅收的差異。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第27頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2）國稅發(fā)【2009】31號文第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。（與國稅函【2007】1272號的關系）房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第28頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳7.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第29頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳8.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第30頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2.買一贈一的稅務處理（有獎銷售、賣方贈送地下室等）國稅函【2008】875號文、國稅函【2008】828號文和財企【2003】95號文規(guī)定案例：賣房子贈送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元，成本70萬。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第31頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3.拆一還一的稅務處理國稅函【2002】172號鄂地稅發(fā)【2005】185號武地稅發(fā)【2009】179號文房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第32頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳5.以開發(fā)產品抵工程款的稅務處理無論主動還是被動以房屋抵債（法院判決）；無論是否辦理房產過戶手續(xù)，均屬于視同銷售繳納各種稅收。

營業(yè)稅：1、《營業(yè)稅問題解答(之一)》（國稅函[1995]156號文件第9條2、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1998]771號）3、《關于以房抵債未辦理房屋產權過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2005]1103號）房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第33頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳六、租金收入的稅務處理1.先租后售的稅務處理1）不視同銷售：國稅函【2008】828號文2）先租后售是否可以提取折舊？國稅發(fā)【2009】31號文件第二十四條企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第34頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2.售后回租的稅務處理國家稅務總局公告2010年第13號營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的問題解決了，土地增值稅、契稅不好處理。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第35頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳5.預租收入的稅務處理：國稅發(fā)【2009】31號文第十條企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第36頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（二）個人所得稅（國稅函【2009】285號文件）要點1：納稅地點：股權變更企業(yè)所在地。要點2：稅務機關可以根據所有者權益份額作為基數進行核定。（沒有考慮商譽的問題）房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第37頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳

2.股權轉讓損失的稅務處理要點：股權投資損失不需要受“股權轉讓所得+股息紅利所得”的限制；但是需要作為資產損失報批。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第38頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳第十九條規(guī)定，非居民企業(yè)取得股息、紅利等權益性投資收益和利息、租金、特許權使用費所得，以收入全額為應納稅所得額。《企業(yè)所得稅法實施條例》第九十一條規(guī)定，非居民企業(yè)取得所得稅法第三條第三項規(guī)定的所得，減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。雖然稅法規(guī)定的稅率是10%，但如果非居民企業(yè)所在國家或地區(qū)與我國簽訂有稅收協定，協定的稅率低于10%，則可以按協定的稅率執(zhí)行。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第39頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳個人股東：1）財政部、國家稅務總局《關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕第020號）第二條第八項規(guī)定，外籍個人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得，暫免征收個人所得稅。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第40頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳完稅證明：1）境內機構和個人向境外單筆支付等值3萬美元以上(不含等值3萬美元)服務貿易、收益、經常轉移和資本項目外匯資金，應當按國家有關規(guī)定向主管稅務機關申請辦理《服務貿易、收益、經常轉移和部分資本項目對外支付稅務證明》，并就企業(yè)付出境外的股息紅利代扣代繳企業(yè)所得稅。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第41頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（二）發(fā)票或境外機構付匯要求文書（復印件）；（三）完稅證明或批準免稅文件（復印件）；（四）稅務機關要求提供的其他資料。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第42頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳八、成本歸集和分攤

包括當期實際發(fā)生的成本（31號文件第27條）；預提費用（新文件30條、32條

中列舉了4類預提費用）；待攤費用（前期已經實際發(fā)生的公共配套設施費用，應當由本期來負擔）1.幾個基本概念1）計稅成本：國稅發(fā)【2009】31號文第二十五條：計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第43頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2.問題1）如何正確核算開發(fā)間接費中的人員工資和費用？2）土地使用稅能否計入土地征用及拆遷補償款？3）廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費能否計入開發(fā)間接費？4）營銷設施建設費如何處理？（企業(yè)所得稅與土地增值稅的差異）房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第44頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2）成本對象劃分的六原則（1）可否銷售原則（公共配套設施）國稅發(fā)【2009】31號文第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

(一)屬于①非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，②或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第45頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第46頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳4.土地成本歸集和分攤的特殊性1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條款：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第47頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳

2.換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第48頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3）分攤方法國稅發(fā)【2009】31號文第三十條款：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第49頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2、一期土地面積為3.33萬平方米

棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。

棟樓分攤的土地成本=1.67*10000/10=1670萬

第二棟樓負擔占地面積=3.33/2=１.６７萬平米。第二棟樓分攤的土地成本=1.67*10000/10=1670萬

公共配套負擔的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法進行分攤。

在實際業(yè)務中，有按照中心線劃分的方法，也有按照基底面積劃分的方法，在新31號文件出臺后，除非商得稅務機關同意，否則就應全部改為按照樓座面積劃分的方法了。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第50頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳5.前期工程費：1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第二款：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第51頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（1）營業(yè)稅。1）《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條2）財稅【2009】111號文件（2）企業(yè)所得稅1）國家稅務總局第19號局長令2）國稅發(fā)【2010】19號文件第7條房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第52頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳6.建安工程費：1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第三款：指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。2）甲供材問題：是否需要轉換發(fā)票？3）材料供應商同時提供建安勞務如何取得發(fā)票？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第53頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳4）建安發(fā)票是否在項目所在地開具？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第54頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳8.公共配套設施費：1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十七條第五款：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第55頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳10.共同成本分攤的方法和運用

1）國稅發(fā)【2009】31號文第29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

2）按照4種方法分配到不同的成本對象中去。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第56頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3）幾個與面積相關的概念（1）使用面積、套內面積、建筑面積、占地面積、基底面積、容積率、建筑密度、樓面地價、可售面積（2）可售面積的確定：建房(1995)第517號文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標準，在實踐中要看房管局測繪大隊的測繪面積，銷售面積以測繪面積為準。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第57頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分攤為主，轉入開發(fā)產品再轉入主營業(yè)務成本時是按照可售面積來進行分攤，可售面積是可以銷售的房產，建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑，兩者是有區(qū)別的?？墒勖娣e=建筑面積—不參與公攤的建筑面積，房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第58頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳11.利息支出的特別處理

1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第59頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳國家稅務總局公告2011年第34號：“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應為經政府有關部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè)，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第60頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳12.成本預提（四類預提成本）1）國稅發(fā)【2009】31號文第三十二條除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第61頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳第三十條：土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第62頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳13.企業(yè)銷售成本計算流程（一）確定成本對象（二）歸集開發(fā)成本（三）分攤開發(fā)成本（4種分攤方法的運用）（四）確定完工時點房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第63頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳

（六）計算銷售成本（注意配比結轉成本）銷售成本=已售面積*單位工程成本1。注意銀行按揭方式成本的結轉。（配比原則的運用）2。已售面積要計算準確，必要時同銷售部門核對。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第64頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳案例：某開發(fā)商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2009年已完工，截至2009年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本2000萬元。2009年賣出3000平米。2010年又賣出了4000平米。2010年發(fā)生了配套設施成本400萬元。

2009年：單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元/平米銷售成本=2000元/平米*3000平米=600萬元

2010年：銷售成本=2000元/平米*4000平米=800萬元新增成本兩次分攤：次分攤：甲分攤50%=200萬元第二次分攤：已售分攤=200÷10×7=140萬元2010年度可扣除成本=800+140=940萬元房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第65頁!房地產企業(yè)最新政策解析三、國家稅務總局關于貫徹執(zhí)行修改后的個人所得稅法有關問題的公告（2011年第46號公告）1.各地對該文件理解存在差異2.不同單位和企業(yè)之間的申報存在差異3.發(fā)工資的時間不同也會導致申報差異房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第66頁!房地產企業(yè)最新政策解析五、國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告（2011年第13號）國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業(yè)稅問題的公告（2011年第51號）1.政策保持了連續(xù)性，更加明確2.是否開具發(fā)票房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第67頁!房地產企業(yè)最新政策解析七、國家稅務總局關于企業(yè)所得稅年度納稅申報口徑問題的公告（2011年第29號）第二條：根據《國家稅務總局關于查增應納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第20號）規(guī)定，對檢查調增的應納稅所得額，允許彌補以前年度發(fā)生的虧損，填報國稅發(fā)〔2008〕101號文件附件1的附表四“彌補虧損明細表”第2列“盈利或虧損額”對應調增應納稅所得額所屬年度行次。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第68頁!房地產企業(yè)最新政策解析九、國家稅務總局關于稅務機關代收工會經費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據問題的公告(2011年第30號)自2010年1月1日起，在委托稅務機關代收工會經費的地區(qū)，企業(yè)撥繳的工會經費，也可憑合法、有效的工會經費代收憑據依法在稅前扣除。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第69頁!房地產企業(yè)最新政策解析十、湖北省人力資源和社會保障廳湖北省國家稅務局湖北省地方稅務局關于企業(yè)工資薪金稅前扣除有關問題的通知（鄂人社發(fā)[2011]22號）（二）各類企業(yè)在年度匯算清繳企業(yè)所得稅申報時，應將人力資源社會保障行政部門審查生效的工資集體協商集體協議、審查意見書和職工工資薪金總額實際發(fā)放情況等資料一并報主管稅務部門備案。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第70頁!房地產企業(yè)最新政策解析十二、關于修改《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的決定（國務院令2010年第587號）第二十二條（二）規(guī)定：讓他人為自己開具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票，由稅務機關沒收違法所得。虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十條：對違反發(fā)票管理規(guī)定2次以上或者情節(jié)嚴重的單位和個人，稅務機關可以向社會公告。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第71頁!房地產企業(yè)最新政策解析十四、財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知（財稅[2011]12號）個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第72頁!房地產企業(yè)最新政策解析十六、關于調整武漢市享受優(yōu)惠政策普通住房標準的通知（武房發(fā)〔2011〕198號）1.取消了單價限制，提高了總價水平2.已裝修的商品住房以扣除其裝修成本后的余額作為價格界定依據，但計算相關稅費時不得扣除其裝修成本。3.自2011年12月1日（含）以后網簽的房屋買賣合同，按調整后的普通住房標準執(zhí)行，原已簽訂的房屋買賣合同仍按原（武國土房發(fā)〔2008〕482號）規(guī)定標準執(zhí)行。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第73頁!房地產企業(yè)最新政策解析十八、財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅[2010]121號）1.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅2.對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第74頁!房地產企業(yè)最新政策解析二十、湖北省價格調節(jié)基金征集使用管理實施細則（鄂價法規(guī)〔2011〕86號）1.

凡在本省境內從事娛樂業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、通信業(yè)，煙草、酒類、化妝品生產、批發(fā)、零售業(yè)以及成品油、電力、燃氣、熱力生產與銷售業(yè)的企業(yè)或個人，應依照本細則的規(guī)定繳納價格調節(jié)基金2.以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅（以下簡稱“三稅”）稅額為計征依據，按照實際繳納“三稅”稅額的1%計征價格調節(jié)基金。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第75頁!房地產企業(yè)最新政策解析二十二、財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知（財稅[2011]70號）企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第76頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（一）未完工開發(fā)產品銷售收入的范圍稽便函【2009】49號附件2《稅收自查提綱》中關于營業(yè)稅收入范圍規(guī)定：在開發(fā)產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第77頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（二）假按揭收入的處理1.假按揭收入在稅收上沒有特殊待遇2.是實質重于形式，還是形式重于實質3.吹牛也要交稅4.假按揭再銷售時如何處理房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第78頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（三）未完工收入是否允許扣除期間費用和預繳的營業(yè)稅金及附加2.國稅發(fā)【2009】31號文第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第79頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（四）未完工開發(fā)產品銷售收入能否作為三項費用的扣除基數

1.2008年以前，預售收入作為預收性質的價款，不能作為三項費用扣除基數（國稅發(fā)【2006】31號文件第八條第十款）。2.三項費用往往發(fā)生在未完工前，為了解決這個矛盾，國稅發(fā)【2006】31號文件給予了變通政策（三年遞延）。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第80頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（五）未完工開發(fā)產品收入月（季）預繳申報1.月（季）度申報是否允許扣減稅金及附加？2.國稅函【2009】34號文—稅務機關的煩惱3.國稅函【2008】635號文件規(guī)定4.如何做到年度匯算清繳不退稅？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第81頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳青島地稅的做法：在附表三第40行第4列調減調增。當年度取得的預售收入按照規(guī)定的計稅毛利率計算得到的預計利潤150萬填入附表三第52行第3列。會計確認的預售款作為計算基礎計算出的當年可以扣除的業(yè)務招待費和廣宣費填列在附表三第40行第4列并特別注明“預售款項計算扣除金額”。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第82頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳北京國稅的做法：企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產品收入額，先確認營業(yè)收入，然后在附表三第19行“其他”欄第4列進行調減。填報方法如下：未完工年度：附表1第4行：1000萬；附表3第19行第4列，納稅調減1000萬；附表3第52行第3列調增150萬；附表3第40行第4列調減65.5萬。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第83頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳二、完工標準問題1.為什么要制定完工標準？2.開發(fā)產品的完工標準國稅發(fā)【2009】31號文第三條：企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第84頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3.案例1：某開發(fā)企業(yè)在2009年12月29日取得竣工備案證，企業(yè)認為本年度沒有交房，不應該確認銷售收入，2009年度匯算清繳仍按預收收入報稅。請問，該企業(yè)的做法是否正確？案例2：某開發(fā)企業(yè)在2008年1月15日取得竣工備案證，企業(yè)2007年度匯算清繳按照預收收入報稅。經稅務稽查發(fā)現，開始辦理竣工備案時間在2007年12月，稅務機關因此認為應在2007年度確認銷售收入，稅務機關判斷是否正確？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第85頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳三、未完工收入結轉完工收入的納稅申報1.關注三件事11）毛利如何調整？2）稅金及附加如何調整？3）三項費用扣除基數如何確認？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第86頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3.當年預售收入季度預繳計算的毛利，如果當年度完工，是否允許在附表三52行扣減計算的毛利？4.以前年度有預繳，本年度哪個季度結轉銷售收入比較合適？案例：某上市公司開發(fā)的A項目，2009年度8月取得竣工備案證，年度末未結轉銷售收入，2010年4月匯算清繳時發(fā)現，該公司賬面未體現主營業(yè)務收入，全部通過以前年度損益調整科目調整到以前年度房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第87頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳四、銷售收入的確認1.基本原則1）國稅函【2008】875號文（普通法）國稅發(fā)【2009】號文第六條（特別法）2）收入在完工前取得時，按預計毛利率申報納稅收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第88頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳4.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其①首付款應于實際收到日確認收入的實現，②余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。應注意的問題：1）按揭方式收入和成本的配比問題；房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第89頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳5.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。6.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第90頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳案例：甲公司委托A公司采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品。合同約定銷售保底價4500元，并由甲公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月A公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司賬務處理如下：借：銀行存款900萬元（按保底價計算）貸：銷售收入900萬元。正確的處理：A公司代理業(yè)務營業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬元），這里關鍵點在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時根據發(fā)票作為銷售費用列支，好比收支兩條線。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第91頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳五、視同銷售的稅務處理1.國稅發(fā)【2009】31號文第七條企業(yè)將開發(fā)產品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確定；按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第92頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳賬務處理：借：銀行存款100萬元

貸：主營業(yè)務收入–開發(fā)產品90萬

主營業(yè)務收入—汽車10萬

借：主營業(yè)務成本80萬

貸：庫存商品-汽車10萬

貸：開發(fā)產品70萬房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第93頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳4.以土地或開發(fā)產品投資的稅務處理

國稅發(fā)【2009】31號文第七條：企業(yè)將開發(fā)產品用于①捐贈、②贊助、③職工福利、④獎勵、⑤對外投資、⑥分配給股東或投資人、⑦抵償債務、⑧換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第94頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳☆企業(yè)

所得稅：《企業(yè)所得稅法實施條例》25條第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。☆土地增值稅：國稅發(fā)[2006]187號文件房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第95頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳使用時間不超過12個月的，處置時按照開發(fā)產品處理；

（1）如果開發(fā)產品當年自用，當年又銷售的，在年度匯算清繳的時候，如果企業(yè)提取了折舊，則做納稅調增處理。

（2）如果開發(fā)產品當年自用，第二年年度納稅申報前又銷售的，對當年的折舊做納稅調增處理，第二年提取的折舊，則在第三年匯繳的時候做納稅調增處理；

（3）如果開發(fā)產品當年自用，第二年年度納稅申報后又銷售的，則對當年提取的折舊做追溯調整補稅處理，年度納稅申報后的折舊年末做納稅調增處理。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第96頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3.轉租的稅務處理4.免租期的稅務處理《企業(yè)所得稅法》第十九條租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。（收付實現制）(國稅函【2010】79號文條的比較）第四十七條：以經營租賃方式租入固定資產發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除（權責發(fā)生制）

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第97頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳七、股權轉讓的稅務處理1.股權轉讓收入的處理技巧（一）企業(yè)所得稅（國稅發(fā)【2000】118號、國稅發(fā)【2004】390號、國稅函【2008】264號）財稅【2009】59號、國稅函【2010】79號）要點：股權轉讓所得中所含的未分配利潤和盈余公積不允許扣減。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第98頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（三）營業(yè)稅（財稅【2002】191號）（四）土地增值稅（國稅函【2000】687號）（五）契稅（財稅【2008】175號、國稅發(fā)【2009】89號）房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第99頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3.境外股東分紅的所得稅問題法人股東：1)2008年以前，非居民企業(yè)從我國境內企業(yè)取得的稅后利潤不需要繳稅。2)2008年新《企業(yè)所得稅法》實施后，非居民企業(yè)取得的分紅需要按10%的稅率繳稅。《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，非居民企業(yè)在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于境內的所得繳納企業(yè)所得稅，適用稅率為20%。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第100頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3)非居民企業(yè)取得的被投資企業(yè)在2008年以前實現的稅后利潤分紅，稅法規(guī)定還是按原政策執(zhí)行，即不繳納企業(yè)所得稅。財政部、國家稅務總局《關于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2008〕1號）第四條規(guī)定，2008年1月1日以前外商投資企業(yè)形成的累積未分配利潤，在2008年以后分配給外國投資者的，免征企業(yè)所得稅。2008年及以后年度外商投資企業(yè)新增利潤分配給外國投資者的，依法繳納企業(yè)所得稅。

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第101頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2）我國稅法同時還規(guī)定，對外籍個人取得境內上市公司股票的分紅也不征稅。國家稅務總局《關于外籍個人持有中國境內上市公司股票所取得的股息有關稅收問題的函》（國稅函發(fā)〔1994〕440號）明確，對持有B股或海外股（包括H股）的外籍個人，從發(fā)行該B股或海外股的中國境內企業(yè)所取得的股息（紅利）所得，暫免征收個人所得稅。3）外國人取得的紅利不需要繳納個人所得稅，無論是否為上市公司，都不需要繳納個人所得稅。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第102頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳境內機構和個人在申請辦理《稅務證明》時，應當首先向主管國稅機關提出申請，在取得主管國稅機關出具的《稅務證明》后，再向主管地稅機關提出申請。境內機構和個人在向主管稅務機關提出申請時,應當填寫《服務貿易等項目對外支付出具〈稅務證明〉申請表》，并附送下列資料：（一）合同、協議或其他能證明雙方權利義務的書面資料（復印件）；房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第103頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳

4.境外股權轉讓的所得稅問題國稅函【2009】698號文案例：武漢市黃陂區(qū)某企業(yè)的一個香港股東于去年12月，將其在境內外商獨資公司的90％股權以6.45億元的價格轉讓給香港一家上市公司的全資子公司，取得轉讓收益2.43億元。稅務機關根據工商變更信息，督促該企業(yè)繳納稅款2439.7萬元房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第104頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2）期間費用和開發(fā)成本（開發(fā)間接費用問題）3）完工成本與未完工成本4）會計成本與計稅成本5）已銷成本與未銷成本房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第105頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳3.正確劃分成本對象1）國稅發(fā)【2009】31號文第二十六條：成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第106頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳(二)屬于①營利性的，②或產權歸企業(yè)所有的，③或未明確產權歸屬的，④或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第107頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（2）功能區(qū)分原則（商鋪與住宅）（3）定價差異原則（4）產品差異原則（5）分類歸集原則：對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（6）權益區(qū)分原則（代建房屋）房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第108頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1.換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第109頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2）問題：（1）“土地出讓金”和“買價（差額征稅的規(guī)定）”（2）“以地補路”（南京土地增值稅問答第17條）（3）返還的土地出讓金（青地稅發(fā)【2009】100號第22條）（4）直接減免的土地出讓金是否繳納企業(yè)所得稅？（5）股權溢價問題（通過購買股權購買土地）（6）大市政配套費與契稅（財稅【2004】134號）（7）土地使用費與土地使用稅（海南、青島等省規(guī)定）（8）土地閑置費（國稅函【2010】220號）（9）拆遷補償支出（合作建房、一級土地開發(fā)）房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第110頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳案例：假設某地產企業(yè)取得開發(fā)用地總面積為10萬平方米，分兩期開發(fā)，一期有2棟樓，每棟樓基底面積為1萬平方米，二期有3棟樓，每棟樓基底為也為1萬平方米，建設會所屬于全體業(yè)主所有，基底面積為1萬平米。道路、綠化等面積為4萬平方米。土地成本10000萬，如何分配？

步驟：1、將土地面積分為三部分：一期、二期、配套負擔面積。

一期：2/6×１０=3.33萬平米

二期：3/6×１０=5萬平米

公建：1/6×１０=1.67萬平米房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第111頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳問題：1.分期開發(fā)的項目，只有整體規(guī)劃的建筑面積，沒有全部建筑物的占地面積，如何分攤土地成本？2.主樓是住宅，裙樓是商鋪，如何分攤土地成本？3.兩棟住宅之間連接部分是商鋪，如何分攤土地成本？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第112頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳2.可行性研究費：3.境外設計費：案例：武漢某房地產公司向香港某公司支付建筑設計費500萬元，香港公司派員來武漢進行了前期的勘察、目測等工作，主體設計工作返回香港完成，該房地產公司是否需要對香港的設計公司來是否需要代扣代繳預提所得稅和營業(yè)稅？房地產企業(yè)所得稅匯算清繳及政策解析共127頁，您現在瀏覽的是第113頁!房地產企業(yè)所得稅匯算清繳（3）雙邊稅收協定1）國