8銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法

銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法第一章總則第一條為促進(jìn)XX銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)XX銀行）房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)健康持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《物權(quán)法》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定以及《XX銀行固定資產(chǎn)管理辦法（試行）》等信貸管理制度，結(jié)合我省房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，特制定本辦法。第二條本辦法所指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，屬于固定資產(chǎn)貸款的一種，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的業(yè)務(wù)受理、調(diào)查評(píng)價(jià)等操作流程和方法參照xxxxxxxxxxxxxxx執(zhí)行。第三條房地產(chǎn)行業(yè)總體授信原則為“積極審慎、區(qū)別對(duì)待、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、控制風(fēng)險(xiǎn)”。第二章貸款對(duì)象、用途、種類(lèi)及條件第四條貸款對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象為具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，且經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的具備貸款資格的企（事）業(yè)法人或國(guó)家規(guī)定可以作為借款人的其他組織。第五條貸款用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款用于與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)等有關(guān)的活動(dòng)。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只能用于支付房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，不得用于繳納土地出讓金。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只能用于本省的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨省使用。XX銀行轄內(nèi)不得多家分支機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供授信。3、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)只能提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，不得發(fā)放流動(dòng)資金貸款。第六條貸款種類(lèi)按貸款用途房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款包括住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款等。住房開(kāi)發(fā)貸款指貸款人向借款人發(fā)放的用于住房及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。對(duì)住宅部分投資占總投資比例超過(guò)60%的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，其貸款按住房開(kāi)發(fā)貸款管理。商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款指貸款人向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、賓館（酒店）等商用項(xiàng)目及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。對(duì)非住宅部分投資占總投資比例超過(guò)40%（含）的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，其貸款按商用房開(kāi)發(fā)貸款管理。第七條借款人條件1、經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人；2、產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；3、在我行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)；4、借款人應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；5、最近一年在XX銀行的信用等級(jí)應(yīng)在BB級(jí)以上（含）；6、借款人注冊(cè)資本應(yīng)在1000萬(wàn)元（含）以上；7、借款人為外商投資企業(yè)的，應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定；8、借款人信用狀況良好，無(wú)不良記錄。第八條項(xiàng)目條件1、已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放之前，應(yīng)當(dāng)取得項(xiàng)目所在地政府機(jī)構(gòu)頒發(fā)的并在有效期內(nèi)的相關(guān)核準(zhǔn)文件，其立項(xiàng)或備案文件合法、完整、真實(shí)、有效，符合環(huán)評(píng)要求；2、項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證和建筑工程施工許可證等或相應(yīng)的證照，各證照之間應(yīng)具有合理的邏輯對(duì)應(yīng)關(guān)系，確保建設(shè)手續(xù)合法、合規(guī)。3、住宅類(lèi)項(xiàng)目項(xiàng)目資本金比例不得低于30%，商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目項(xiàng)目資本金比例不得低于35%。項(xiàng)目資本金的認(rèn)定方法參照《XX銀行固定資產(chǎn)管理辦法（試行）》中有關(guān)規(guī)定。4、項(xiàng)目資本金應(yīng)先于銀行貸款到位，其余自籌資金至少應(yīng)與銀行貸款同比例到位。5、項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上。第三章貸款額度、定價(jià)、期限和擔(dān)保第九條授信額度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款納入客戶(hù)授信管理。授信額度應(yīng)主要依據(jù)項(xiàng)目總投資測(cè)算結(jié)果綜合確定。項(xiàng)目總投資應(yīng)包括土地、建安、裝修、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施等投資以及項(xiàng)目建設(shè)期的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等基本要素；第十條貸款定價(jià)對(duì)于不同的客戶(hù)實(shí)行差異化定價(jià)策略，利率及收費(fèi)應(yīng)不低于同業(yè)平均水平，確保風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配。第十一條貸款期限住房開(kāi)發(fā)貸款根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)狀況等因素合理確定，最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年（含）；項(xiàng)目用于出租、自營(yíng)的，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)15年（含）。第十二條貸款擔(dān)保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不得辦理信用貸款。原則上應(yīng)至少以貸款項(xiàng)目的土地和在建工程抵押。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，借款人應(yīng)及時(shí)向有權(quán)政府部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)證將其抵押給XX銀行并及時(shí)變更抵押登記。1、計(jì)算抵押物價(jià)值應(yīng)充分考慮土地增值稅因素的影響。在項(xiàng)目用地抵押價(jià)值不能覆蓋授信金額、或者XX銀行認(rèn)為有必要采取增信措施時(shí)，可追加X(jué)X銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式進(jìn)行彌補(bǔ)。2、因項(xiàng)目銷(xiāo)售需注銷(xiāo)抵押登記的，要根據(jù)XX銀行押品管理相關(guān)規(guī)定，保證滿(mǎn)足借款合同所設(shè)定的抵押率要求。3、如借款人為民營(yíng)企業(yè)，應(yīng)追加股東、法定代表人及實(shí)際控制人等承擔(dān)連帶責(zé)任保證第四章貸款審查與審批第十三條授信管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查。審查的重點(diǎn)內(nèi)容包括但不限于：（一）借款人是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及XX銀行信貸政策、基本條件；（二）貸款用途是否符合國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定和借款人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)需要；（三）調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料是否完整，內(nèi)部運(yùn)作程序是否合規(guī)，是否符合授權(quán)管理要求；（四）調(diào)查報(bào)告中對(duì)借款人貸款額度的測(cè)算是否合理，是否與借款人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資狀況相適應(yīng)；（五）借款人在XX銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的授信、用信情況；（六）貸款擔(dān)保是否充足、合法、有效；（七）借款人還款能力及還款意愿如何，貸款還款來(lái)源是否可靠;（八）貸款主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。第十四條授信審查人員對(duì)調(diào)查內(nèi)容有異議的，經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以到借款人實(shí)地核查有關(guān)情況的真實(shí)性；審查人員在審查過(guò)程中認(rèn)為存在疑難法律問(wèn)題的，經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人同意，可按規(guī)定送交法律合規(guī)部審查。第十二條審查完成后，授信管理部應(yīng)按規(guī)定撰寫(xiě)信貸審查報(bào)告，提出明確的審查意見(jiàn)，包括是否同意貸款及具體的貸款方案，根據(jù)需要提出信用發(fā)放條件、貸款使用條件、合同約定內(nèi)容和管理要求等。第十五條對(duì)擬同意的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)，按規(guī)定報(bào)經(jīng)貸審會(huì)審議的，經(jīng)審議后提交有權(quán)審批人審批。第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批內(nèi)容包括信貸方案（如貸款用途、金額、幣種、期限、利率、擔(dān)保、還款方式、審批有效期等）、貸款發(fā)放條件、貸款使用條件、合同約定內(nèi)容、管理要求等內(nèi)容。第十七條審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)確定審批有效期。審批有效期是指從批復(fù)生效日起至借款合同簽訂日止的時(shí)段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批有效期一般不超過(guò)6個(gè)月，根據(jù)客戶(hù)資質(zhì)及實(shí)際業(yè)務(wù)需求可適當(dāng)延長(zhǎng)。第五章合同簽訂第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批后，按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行貸款發(fā)放條件審核，與借款人及其他相關(guān)當(dāng)事人簽訂書(shū)面借款合同及其他相關(guān)協(xié)議，需擔(dān)保的應(yīng)同時(shí)與擔(dān)保人簽訂書(shū)面擔(dān)保合同。第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上使用經(jīng)法律合規(guī)部審核的制式合同文本，合同的使用執(zhí)行XX銀行合同管理的有關(guān)規(guī)定。第二十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款借款合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）貸款金額、期限、利率、用途、幣種、擔(dān)保方式、還款方式等；（二）合同簽訂前尚未落實(shí)的信用發(fā)放條件、貸款使用條件及貸款資金支付的限制、禁止行為；（三）貸款資金的支付方式、受托支付的金額標(biāo)準(zhǔn)、支付方式變更及觸發(fā)變更條件、借款人應(yīng)提供的貸款資金使用記錄和資料，以及貸款資金支付接受XX銀行管理和控制等與貸款使用相關(guān)的條款；實(shí)行受托支付的，必要時(shí)對(duì)相關(guān)賬戶(hù)限制網(wǎng)上銀行、現(xiàn)金管理客戶(hù)端、電話(huà)銀行等非柜臺(tái)渠道的支付行為及通兌功能；（四）要求借款人指定專(zhuān)門(mén)的資金回籠賬戶(hù)，并及時(shí)提供該賬戶(hù)資金進(jìn)出情況；（五）借款人應(yīng)在合同中對(duì)下列事項(xiàng)作出承諾：承諾不將貸款用于股權(quán)投資和國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域等用途；及時(shí)向XX銀行提供真實(shí)、完整、有效的材料；配合XX銀行進(jìn)行貸款支付管理、貸后管理及相關(guān)檢查；進(jìn)行對(duì)外投資、實(shí)質(zhì)性增加債務(wù)融資，以及進(jìn)行合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等重大事項(xiàng)前征得XX銀行同意；借款人資金回籠情況出現(xiàn)重大問(wèn)題時(shí)XX銀行有權(quán)提前收回貸款；發(fā)生影響償債能力的重大不利事項(xiàng)時(shí)及時(shí)通知XX銀行；（六）當(dāng)借款人出現(xiàn)未按約定用途使用貸款、未按約定方式進(jìn)行貸款資金支付、未遵守承諾事項(xiàng)、突破約定財(cái)務(wù)指標(biāo)、發(fā)生重大交叉違約事件、違反借款合同約定的其他情形時(shí)，借款人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，XX銀行有權(quán)采取變更支付方式、要求追加擔(dān)保、停止發(fā)放貸款、提前收回貸款等措施；（七）貸款批復(fù)文件中要求列入合同條款的其他事項(xiàng)。第二十一條根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制需要，在借款合同中還可對(duì)如下事項(xiàng)進(jìn)行約定：（一）對(duì)借款人重要財(cái)務(wù)指標(biāo)如資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、或有負(fù)債比率等變動(dòng)范圍進(jìn)行限定，控制資本性支出；（二）約定定價(jià)條件，定價(jià)條件發(fā)生變化按約定相應(yīng)調(diào)整貸款利率、收取罰金和滯納金；（三）加入資產(chǎn)保護(hù)條款，如要求借款人對(duì)關(guān)鍵資產(chǎn)投保，不得出售指定范圍的資產(chǎn)（除非收入用于償還貸款），對(duì)分紅比例進(jìn)行控制性約定、要求施工方放棄優(yōu)先受償?shù)?。第六章貸款發(fā)放、支付和還款第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放前，經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)按規(guī)定要求落實(shí)信貸批復(fù)內(nèi)容，放款部門(mén)按照XX銀行授信管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行放款審核后發(fā)放貸款。第二十三條經(jīng)營(yíng)單位按照合同約定的方式對(duì)貸款資金的支付實(shí)施管理與控制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用。第二十四條經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)通過(guò)貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對(duì)貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。貸款人受托支付是指經(jīng)營(yíng)單位根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金通過(guò)借款人賬戶(hù)支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手，單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5%或超過(guò)500萬(wàn)元的貸款資金必須采取受托支付方式。借款人自主支付是指經(jīng)營(yíng)單位根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶(hù)后，由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。第二十五條采用貸款人受托支付的，借款人支付貸款資金時(shí)需提供以下資料：（一）加具借款人公章或財(cái)務(wù)專(zhuān)用章及有權(quán)人簽字的委托支付通知單；（二）按支付結(jié)算制度規(guī)定，提供資金支付和匯劃憑證、結(jié)算業(yè)務(wù)申請(qǐng)書(shū)等與結(jié)算相關(guān)的資料；（三）建筑施工合同、項(xiàng)目相關(guān)的購(gòu)貨訂單以及監(jiān)理單位出具的監(jiān)理審核報(bào)告或工程款支付申請(qǐng)書(shū)等，能證明借款人及其交易對(duì)手交易行為的資料。第二十六條采用貸款人受托支付方式的，客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)合同約定的貸款用途，審核借款人提供的支付申請(qǐng)所列支付對(duì)象、支付金額等信息是否與相應(yīng)的交易合同等證明材料相符。審核同意后，由客戶(hù)經(jīng)理及上一級(jí)負(fù)責(zé)人在委托支付通知單上簽字，將相關(guān)資料交放款審核崗審核。放款審核崗審核同意的，在委托支付通知單上簽字確認(rèn)并放款。第二十七條采用借款人自主支付的，應(yīng)要求借款人定期匯總報(bào)告貸款資金自主支付情況，并通過(guò)賬戶(hù)分析、憑證查驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式核查貸款自主支付是否符合約定用途。第二十八條貸款支付過(guò)程中，借款人信用狀況下降、主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力不強(qiáng)、貸款資金使用出現(xiàn)異常的，應(yīng)與借款人協(xié)商補(bǔ)充貸款發(fā)放和支付條件，或根據(jù)合同約定變更貸款支付方式、停止貸款資金的發(fā)放和支付。第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”要求執(zhí)行，在項(xiàng)目技術(shù)完工進(jìn)入還款期后每年至少兩次償還本金，利隨本清，不得貸款到期后一次性?xún)斶€。項(xiàng)目用于銷(xiāo)售的，貸款收回要與項(xiàng)目銷(xiāo)售相匹配，項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到還款條件的須開(kāi)始?xì)w還我行貸款；項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到80%時(shí)，應(yīng)收回全部貸款本息。第八章貸后管理第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按照XX銀行貸后管理相關(guān)規(guī)定和借款合同約定進(jìn)行貸后管理。除執(zhí)行貸后管理一般規(guī)定外，還應(yīng)做好以下工作：（一）項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售管理。要按月對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目工程建設(shè)是否順利、項(xiàng)目累計(jì)完成工程量與項(xiàng)目資金累計(jì)支出額是否匹配、項(xiàng)目建設(shè)資金是否充裕等。在項(xiàng)目取得銷(xiāo)（預(yù)）售許可證次月起，按月統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度，銷(xiāo)售較快的項(xiàng)目要按半月或周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。（二）借款人應(yīng)與XX銀行簽訂資金封閉監(jiān)管協(xié)議，XX銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的回籠資金實(shí)行封閉管理、全程監(jiān)控。貸款資金須按用款計(jì)劃和工程進(jìn)度逐步支付；僅有XX銀行授信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，銷(xiāo)售款原則上應(yīng)全額存入借款人在XX銀行開(kāi)立的封閉賬戶(hù)；與其他銀行拼盤(pán)合作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)將與XX銀行授信份額相匹配的銷(xiāo)售款存入借款人在XX銀行開(kāi)立的封閉賬戶(hù)，回籠資金應(yīng)經(jīng)過(guò)XX銀行經(jīng)營(yíng)單位逐筆審批后方可使用經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)密切關(guān)注大額及異常資金流入流出情況，加強(qiáng)對(duì)資金回籠賬戶(hù)的監(jiān)控。（三）動(dòng)態(tài)關(guān)注借款人經(jīng)營(yíng)、管理、財(cái)務(wù)及資金流向等重大預(yù)警信號(hào)，根據(jù)合同約定及時(shí)采取提前收貸、追加擔(dān)保等有效措施防范化解貸款風(fēng)險(xiǎn)。（四）根據(jù)法律、法規(guī)和合同約定參與借款人的兼并、分立、股份制改造、破產(chǎn)、清算、大額融資和資產(chǎn)出售等活動(dòng)，維護(hù)XX銀行債權(quán)。（五）對(duì)借款人的貸后情況進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)，綜合評(píng)估貸款品種、額度、期限與借款人經(jīng)營(yíng)狀況、還款能力的匹配程度，作為與借款人后續(xù)合作的依據(jù)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整信貸策略。第三十一條貸款形成不良的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定后按規(guī)定移交至法律合規(guī)部對(duì)其進(jìn)行管理，并及時(shí)制定清收處置方案。附件：申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)提供的基本資料附件：申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)提供的基本資料一、注冊(cè)登記或批準(zhǔn)成立的有關(guān)文件及其最新有效的年檢證明；二、經(jīng)年檢的組織機(jī)構(gòu)代碼證，有效的稅務(wù)登記證及近期的納稅證明，法定代表人身份有效證明或法定代表人授權(quán)的委托書(shū)；三、企（事）業(yè)章程或合資、合作的合同或協(xié)議，驗(yàn)資證明；四、公司章程對(duì)辦理信貸業(yè)務(wù)有限制的，需提供章程要求的股東會(huì)或董事會(huì)決議或其他文件；五、近三年年度財(cái)務(wù)報(bào)告及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表，成立不足三年的，提交成立以來(lái)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表。XX銀行認(rèn)為有必要的，應(yīng)提供經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告；六、采取擔(dān)保方式的，還