亞豪中房淮北市某房地產(chǎn)項目前期顧問報告2

淮北市項目前期顧問報告第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設計方案第四部分：項目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議淮北房地產(chǎn)市場宏觀分析淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場分析小結

淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。地勢由西北向東南傾斜，平川廣野、低山殘丘是地貌的主要特征。全市土地面積2714平方公里，其中，市區(qū)371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，580個行政村。

淮北城市概況淮北市行政區(qū)域板塊劃分

烈山區(qū)面積58平方公里人口17萬杜集區(qū)面積226平方公里人口32萬濉溪縣面積2399平方公里人口117萬相山區(qū)面積86平方公里人口30萬相山區(qū)——淮北市房地產(chǎn)項目集中區(qū)域市分為三區(qū)一縣，其中相山區(qū)是市委市政府所在地，同時也是道路交通樞紐地帶以及各類市政配套成熟區(qū)域，所以成為淮北市主要房地產(chǎn)項目集中區(qū)域。也是本項目所在區(qū)域，故作為本次市場研究的主要對象?；幢背鞘懈艣r淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路淮北經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)市委市政府本案北部老城市中心區(qū)西部縣城東部發(fā)展區(qū)域淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場分析小結

淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測北部區(qū)域——老城市中心區(qū)域特征：建成年代較早，是老礦區(qū)和電廠所在地，道路交通體系發(fā)達，周邊配套完善。房地產(chǎn)市場特征：大量二手房集中（均價1500元/平方米左右），新增項目較少，以商業(yè)項目或商住公寓類為主，（均價2500元/平方米）。代表項目：金色華松淮北房地產(chǎn)市場板塊分析南部——經(jīng)經(jīng)濟技術開開發(fā)區(qū)區(qū)域特征：：市委市政政府所在地地，城市中中心南遷，，逐步成為為新的城市市中心。房地產(chǎn)市場場特征：大大量新增項項目集中區(qū)區(qū)域，為主主要的開發(fā)發(fā)區(qū)域。但但由于周邊邊商業(yè)配套套尚不完善善，且基本本為純住宅宅類產(chǎn)品，，故本地區(qū)區(qū)項目價格格仍有一定定上升空間間。雖有一一些高端項項目，但是是整體價格格較北部區(qū)區(qū)域還有一一定差距（（均價2300元/平方米））。代表項目：：帝景·翰翰園、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊分析西部——縣縣城區(qū)域區(qū)域特征：：區(qū)域遠離離市中心，，交通體系系相對較差差，周邊配配套設施相相對匱乏。。房地產(chǎn)市場場特征：多多為二手房房，但是其其價格較之之北部區(qū)域域要遠低（（1000-1200元/平平方米左右右）。新新增項目較較少，價格格較低（1800元元/平方米米左右）。。代表項目：：家天下淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊分析東部——發(fā)發(fā)展區(qū)域區(qū)域特征：：處于城市市未來開發(fā)發(fā)區(qū)域，目目前道路交交通和配套套設施狀況況較差。自自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，存在在大量水系系，是其他他區(qū)域所沒沒有的。人人民路東段段延長線規(guī)規(guī)劃為城市市CBD區(qū)區(qū)域，將建建有大量寫寫字樓，同同時規(guī)劃市市人大、市市政協(xié)等政政府機關也也將遷入該該區(qū)域。房地產(chǎn)市場場狀態(tài)：本本區(qū)域目前前僅有溫哥哥華城一個個房地產(chǎn)項項目，它的的價格代表表了目前本本地區(qū)房地地產(chǎn)市場的的狀況。雖雖然目前價價格不是很很高（1500元/平方米）），但是本本區(qū)域獨有有的自然資資源和良好好的未來發(fā)發(fā)展的前景景，使得本本區(qū)域價格格具有很大大升值潛力力。代表項目：：溫哥華城城淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊分析淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊劃分淮淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊分析淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析小結淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展探測本市房地產(chǎn)產(chǎn)項目對位位置非常敏敏感現(xiàn)有市場房房地產(chǎn)項目目價格自北北向南、自自東向西逐逐步遞減；；開發(fā)量自自北向南、、自西向東東逐步遞增增。而項目目開發(fā)重點點逐漸向城城市東、南南部轉移。北部南部開發(fā)量均價西部東部開發(fā)量均價淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊分析小結結城市自然景景觀資源利利用較少坐落于本市市北部即最最大的相山山公園周邊邊開發(fā)的項項目很少（（僅有兩個個），究其其原因主要要是：可利利用土地較較少，多為為建成年代代久遠的老老式居民樓樓，居民多多為礦區(qū)職職工，拆遷遷難度較大大。由于本市中中公園、水水系、公共共綠地等公公共景觀位位置相對集集中（北、、東部），，導致本市市大多數(shù)房房地產(chǎn)項目目沒有自然然景觀依托托，大多采采用自主建建設景觀。。淮北房地產(chǎn)產(chǎn)市場板塊塊分析小結結礦區(qū)人群為為當?shù)厥袌鰣鲋饕徺I買力消費費人人群群主主要要來來自自礦礦區(qū)區(qū)，，2002年年以以后后,全全國國能能源源市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)了了供供不不應應求求的的狀狀況況，，淮淮北北煤煤炭炭企企業(yè)業(yè)由由于于銷銷售售收收入入和和利利潤潤逐逐年年成成倍倍增增長長，，職職工工工工資資水水平平也也有有了了較較大大提提高高：：一一般般職職工工年年收收入入達達到到了了5——7萬萬元元，，企企業(yè)業(yè)管管理理人人員員年年收收入入達達到到了了12萬萬元元左左右右甚甚至至更更高高的的水水平平。。從從近近幾幾年年的的發(fā)發(fā)展展來來看看，，礦礦區(qū)區(qū)人人群群的的收收入入水水平平在在逐逐年年提提升升，，對對居居住住條條件件的的升升級級需需要要成成為為推推動動本本市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展的的最最大大動動力力。?；幢北狈糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場場板板塊塊分分析析小小結結淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場板板塊塊劃劃分分淮淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場板板塊塊分分析析淮淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析小小結結淮北北房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展探探測測諸多多因因素素導導致致房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展勢勢頭頭良良好好礦區(qū)職工購買買力的逐步釋釋放。新礦井建設形形成的住宅需需求。老城區(qū)住房的的升級需求。。住房投資?；幢狈康禺a(chǎn)市市場探測淮北房地產(chǎn)市市場宏觀分析析項目區(qū)域市場場競爭特征分分析項目區(qū)域市場場產(chǎn)品特征分分析

項目區(qū)區(qū)域市場典型型個案分析新開發(fā)項項目集集中區(qū)域域淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路本案黃金地段區(qū)域域溫哥華城家天下大華新家園帝景·翰園香舍花都宏發(fā)半島華松現(xiàn)代家園華佳梅苑市委市政府市體育中心區(qū)域市場特征征分析項目開發(fā)重點點區(qū)域為以市市委市政府、、市體育中心心為核心的新新城市中心地地帶。新開發(fā)項目大大多以普通住住宅為主的單單一類型項目目產(chǎn)品；家天天下、溫哥華華城是普通住住宅和別墅類類產(chǎn)品兼?zhèn)涞牡木C合類項目目。市中心各項目目周邊自然景景觀資源較少少；家天下、、溫哥華城景景觀資源相對對豐富。區(qū)域市場特征征分析項目區(qū)域市場場特征分析項目區(qū)域市場場產(chǎn)品特征項目區(qū)域市場場典型個案

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑建筑形式板樓板樓板樓板樓板、塔樓板樓疊拼、獨棟板樓板樓小結：本區(qū)域產(chǎn)品的的建筑形式主主要以板樓為主，有些項項目有別墅或類別墅墅產(chǎn)品。產(chǎn)品建筑形式式分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑主力戶型三居130-146平米二居80-90平米三居163平米三居130-146平米三居135-158平米三居130-150平米——三居110-130平米四居187平米三居110-130平米復式200-213平米疊拼230-300平米二居90-110平米——————獨棟310-330平米——戶型配比三居70%三居50%三居60%以上三居60%三居60%————三居60%二居15%二居30%復式15%二居30%四居10%————

小結：1、普通住宅宅類產(chǎn)品主力力戶型以三居室為主（60%以上），面面積130—150平方米。2、疊拼、聯(lián)排等類別墅類型型產(chǎn)品面積230——300平方方米。3、獨棟類產(chǎn)品面積310——350平方方米左右。戶型產(chǎn)品分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑平均價格板樓1500元/平米1800元/平米2800元/平米帶電梯2000元/平米2500元/平米板樓1800元/平米1700元/平米1548元/平米花園洋房1900元/平方米不帶電梯1700元/平米疊拼2200元/平米獨棟4200元/平米獨棟4200元/平米小結：1、城市中心心區(qū)域均價達達到2500—2800元/平方米米，為本市最最高；向外擴擴散的區(qū)域價價格降至1700—1800元/平平方米；本項項目所在區(qū)域域（溫哥華城城）均價1500—1800元/平平方米；可見地段的差差異對于價格格的變化的影影響較大。2、帶電梯的的高層類產(chǎn)品品均價較不帶帶電梯的小高高層類產(chǎn)品單單價高出300元左右；；銷售價格分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑園林景觀大型集中水景園林中庭景觀集中區(qū)域綠化5000平方米中央湖景社區(qū)集中水景園林社區(qū)集中綠化三重生態(tài)園林體系、雙水系社區(qū)集中綠化中央景觀廣場小結：只有溫哥華城和家家天下有自然然景觀，其他項目沒沒有自然景觀觀優(yōu)勢，多采采用自建園林景觀觀。園林景觀分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑立面材質面磚涂料花崗巖面磚涂料+面磚面磚涂料+局部面磚涂料面磚小結：多以涂料和面磚為主，檔次較較低。立面材質分析析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑社區(qū)配套會所、游泳池、網(wǎng)球場、學校商業(yè)街、羽毛球、乒乓球場、戶外健身器材集中商業(yè)賣場配套香舍風情街臨街底商主題會所、學校、商務中心、網(wǎng)球場臨街商業(yè)會所、幼兒園、臨街商業(yè)小結：多數(shù)項目大多多采用商業(yè)、、會所、文教教設施等配制制。其中商業(yè)業(yè)受整個東、、南部區(qū)域商商業(yè)氛圍較淡淡的影響，雖雖然配套較為為完善，但是是經(jīng)營情況并并不良好，多多數(shù)商業(yè)處在在空置狀態(tài)。。而會所和學校等等配套，也只有有溫哥華城和和家天下這樣樣的大型、品品質較高的項項目才有。配套設施分析析項目區(qū)域市場場特征分析項項目區(qū)域市市場產(chǎn)品特征征項目區(qū)域市場場典型個案溫哥華城平均價格板樓1500元/平米花園洋房1900元/平方米獨棟4200元/平米主力戶型三居130-146平米四居187平米戶型配比三居70%；二居15%；四居10%；建筑形式板樓社區(qū)配套會所、游泳池、網(wǎng)球場、學校園林景觀大型集中水景園林立面材質面磚溫哥華城地處人民路與與龍山路交匯匯處，用地結結構可以概括括為“一心兩兩片四軸”，，由高任路和和人民路形成成的中心綠化化廣場和廣場場周邊的公共共建筑共同形形成新城區(qū)的的中心?？偨ㄖ娣e250萬平方方米，共分5期開發(fā)完成成。整體呈現(xiàn)現(xiàn)出一種低密密度、高環(huán)境境品質的整體體風貌，是一一個擁有大量量水系的新城城區(qū)。一期錦華苑小小區(qū)容納千戶戶居民產(chǎn)品類型五層板樓：一一梯一戶，面面積187.25平方米米（四室二廳廳二衛(wèi)），每每戶地上車位位；一梯兩戶，面面積130——146平方方米（三室二二廳二衛(wèi)）獨棟別墅：面面積300——350平方方米。一期產(chǎn)品一梯兩戶，頂頂層復式產(chǎn)品品小區(qū)水景小區(qū)園林，南南方植被一梯一戶，各各戶有地上車車庫獨棟產(chǎn)品二期產(chǎn)品以聯(lián)聯(lián)排別墅為主主二期產(chǎn)品小區(qū)園林帝景翰園平均價格2800元/平米主力戶型三居163平米戶型配比三居60%以上建筑形式板樓社區(qū)配套集中商業(yè)賣場配套園林景觀5000中央湖景立面材質花崗巖面磚帝景翰園處于寸土寸金金的城市中心心繁華地段，，土地稀缺。。二十四層全板板樓，南北通通透戶戶朝陽陽。產(chǎn)品類型項目周邊無自自然景觀配套套，引入5000平方米米中央湖景。。富士酒店豪華華高速電梯電梯大堂、會會客休息區(qū)全全精裝修雙層中空保溫溫隔音玻璃花崗巖裝飾外外墻超大觀景飄窗窗自備大賣場…………五星級生活配配套家天下·驪景景天成家天下平均價格板樓1800元/平米疊拼2200元/平米獨棟4200元/平米主力戶型三居130-150平米；疊拼：230-300平米獨棟310-330平米戶型配比

建筑形式板樓社區(qū)配套主題會所、學校、商務中心、網(wǎng)球場園林景觀三重生態(tài)園林體系立面材質涂料+局部面磚占地415畝畝，約35萬萬平方米的建建筑面積，容容積率1.26，75%水域綠地。。住宅包括：多層和高層獨棟別墅雙拼聯(lián)排疊拼疊拼產(chǎn)品戶型建筑面積積：230—300平方米多元化高品質質生活配套設設施第一部分：淮淮北房地產(chǎn)市市場競爭分析析第二部分：項項目開發(fā)理念念及產(chǎn)品定位位第三部分：項項目規(guī)劃建議議及設計方案案第四部分：項項目產(chǎn)品方案案的經(jīng)濟測算算第五部分：項項目營銷策略略及方案建議議一、項目地塊塊價值分析評評估二、項目市場場發(fā)展空間探探測三、項目市場場開發(fā)理念定定位四、項目ＳＷＷＯＴ分析判判斷五、項目產(chǎn)品品市場定位建建議一、項目地塊塊價值分析－－地形地貌一、項目地塊塊價值分析－－交通路網(wǎng)一、項目地塊價值值分析－人文文特征地塊緊鄰人民民路與南湖路路交匯出，交交通便利，路路網(wǎng)發(fā)達，為為項目居住人人群提供了快快捷方便的交交通體系支持持；地塊北側為待待建的６０００畝桓潭公園園，南側隔路路與在建的高高爾夫球場相相望，具有稀稀缺的自然景景觀資源，為為項目打造高高品質的景觀觀產(chǎn)品提供了了資源前提；；整幅地塊的三三塊地容積率率各不相同，，為項目產(chǎn)品品的豐富性和和差異化提供供了價值基礎礎；一、項目地塊塊價值分析－－優(yōu)勢分析地塊原為農(nóng)田田用地，周邊邊存在大量農(nóng)農(nóng)村居住村落落，人居環(huán)境境較差；地塊所所處人人民路路東段段處于于城郊郊，市市政配配套、、生活活設施施缺乏乏；地塊所所在區(qū)區(qū)域原原為老老礦區(qū)區(qū)，地地塊周周邊存存在地地平沉沉降和和粉塵塵污染染，購購房心心理抗抗性較較大；一、項項目地地塊價價值分分析－－劣勢勢分析析通過上上述針針對地地塊優(yōu)優(yōu)劣兩兩方面面的分分析可可以看看出：：地塊優(yōu)優(yōu)勢明明顯，，但缺缺點也也非常常突出出。項項目坐坐擁淮淮北市市稀缺缺城市市景觀觀綠地地和聚聚攏高高端消消費人人群的的生態(tài)態(tài)高爾爾夫資資源，，為項項目打打造淮淮北””富人人區(qū)””的區(qū)區(qū)域概概念，，提供供了稀稀缺的的地塊塊資源源和景景觀環(huán)環(huán)境。。但地地塊的的“先先天不不足””使項項目要要實現(xiàn)現(xiàn)淮北北“富富人區(qū)區(qū)”的的社區(qū)區(qū)構想想，就就必須須重新新引導導和克克服淮淮北人人購房房置業(yè)業(yè)的地地塊偏偏好和和對地地塊形形成的的固有有價值值判斷斷。一、項項目地地塊價價值分分析－－結論論一、項項目地地塊價價值分分析評評估二、項項目ＳＳＷＯＯＴ分分析判判斷三、項項目市市場開開發(fā)理理念定定位四、項項目產(chǎn)產(chǎn)品市市場定定位建建議□優(yōu)勢分分析區(qū)域市市場競競爭飽飽和度度不高高，住住宅產(chǎn)產(chǎn)品需需求旺旺盛；；淮北城城市發(fā)發(fā)展迅迅速，，政府府機構構東擴擴；地塊景觀資資源稀缺，，對于項目目品質的提提升帶來了了很高的產(chǎn)產(chǎn)品附加價價值；項目距離新新市政府２２公里，交交通便捷；；開發(fā)商具有有深厚的品品牌積累和和地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗；三、項目ＳＳＷＯＴ分分析－優(yōu)勢勢分析□劣勢分析析老淮北購房房人群對地地塊周邊存存在心理抗抗性；地塊周邊農(nóng)農(nóng)村人口較較多，人居居環(huán)境現(xiàn)狀狀較差，生生活配套缺缺乏；溫哥華城二二期以準現(xiàn)現(xiàn)房銷售，，而項目發(fā)發(fā)售時為期期房；人民路東段段區(qū)域市場場尚未形成成規(guī)模開發(fā)發(fā)，區(qū)域置置業(yè)不能形形成樓市熱熱點；三、項目ＳＳＷＯＴ分分析－劣勢勢分析□機會分分析區(qū)域市場特特別是項目目周邊缺乏乏真正意義義上的高品品質住宅社社區(qū)，這為為項目開發(fā)發(fā)高檔住宅宅項目提供供了良好的的市場開發(fā)發(fā)機會；項目在區(qū)域域市場開發(fā)發(fā)的后發(fā)創(chuàng)創(chuàng)新優(yōu)勢；；政府相關機機構東遷，，未來區(qū)域域市場發(fā)展展?jié)摿薮蟠?；溫哥華城對對于未來淮淮北城市ＣＣＢＤ的打打造為項目目提供了借借勢開發(fā)的的可能；生態(tài)高爾夫夫園和桓潭潭公園的建建設，為項項目未來價價格提升提提供了機會會點；三、項目ＳＳＷＯＴ分分析－機會會分析□威脅分析析中北置業(yè)和和青島地產(chǎn)產(chǎn)在項目東東側和南側側區(qū)域拿地地，對項目目構成了直直接的潛在在競爭壓力力；城南板塊的的新開項目目和萬馬房房產(chǎn)在人民民路南長山山路附近即即將啟動的的新項目將將對項目人人民路上的的客流在地地源上造成成截流的威威脅；溫哥華城一一期１５０００元的平平均售價將將為項目的的產(chǎn)品定價價構成市場場壓力；溫哥華城二二期的ＴＯＯＷＮＨＯＯＵＳＥ產(chǎn)產(chǎn)品和三期期的別墅產(chǎn)產(chǎn)品將和項項目的別墅墅產(chǎn)品形成成直接的區(qū)區(qū)域競爭關關系；三、項目ＳＳＷＯＴ分分析－威脅脅分析通過對項目目優(yōu)勢、劣劣勢、機會會點和威脅脅點的分析析可以看出出，項目作作為綜合性性的高檔住住宅產(chǎn)品具具有很好的的市場開發(fā)機會和地段資源支撐，在項項目能夠充充分認識區(qū)區(qū)域競爭威威脅的同時時，能夠解解決好地塊塊心理抗性問題的條件件下，項目目實現(xiàn)差異化和升升級化的產(chǎn)品創(chuàng)新新將為項目目帶來良好好的市場前前景和開發(fā)發(fā)預期。三、項目ＳＳＷＯＴ分分析－結論論一、項目地地塊價值分分析評估二、項目ＳＳＷＯＴ分分析判斷三、項目市市場開發(fā)理理念定位四、項目產(chǎn)產(chǎn)品市場定定位建議通過我們對對于淮北地地產(chǎn)市場分分析判斷可可以看出，，作為一個個地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的四級市市場其房地地產(chǎn)市場競競爭尚處于于起步階段段，市場競競爭程度不不高，產(chǎn)品品創(chuàng)新不夠夠，最直接接的表現(xiàn)就就是，平均均價格偏低低、戶型面面積偏大。。對于這種尚尚處于市場場起步階段段的四級城城市的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，亞亞豪機構根根據(jù)自己多多年的行業(yè)業(yè)經(jīng)驗和專專業(yè)判斷形形成了對于于地產(chǎn)四級級市場開發(fā)發(fā)模式的市市場競爭理理論。一、開發(fā)理理念定位備注：中國國房地產(chǎn)市市場級別劃劃分一級市場：：北京、上上海、廣州州二級市場：：省會城市市和部分直直轄市（天天津、重慶慶）及經(jīng)濟濟總量領先先城市（深深圳、寧波波）三級市場：：重點計劃劃單列市（（例如青島島、汕頭、、廈門）有有支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的地級城城市（例如如東莞、大大同）；四級市場：：具有一定定人口數(shù)量量和城市建建設規(guī)模的的地級城市市。五級市場：：人口數(shù)量量和經(jīng)濟規(guī)規(guī)模偏小的的縣級城市市。中國三級城城市市場模模型一、開發(fā)理理念定位－－市場競爭爭模型收入特征消費特征產(chǎn)品特征開發(fā)特征平均收入水平較低，但存在高收入階層平均消費水平偏低，高消費質量不高檔次低，且同質化，缺乏純粹高端產(chǎn)品普通住宅開發(fā)較多，純粹別墅或豪宅缺失市場特征階層分化消費引導產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場策略市場競爭特征表現(xiàn)通過上述市市場競爭模模型可以看看出，在淮淮北這個地地產(chǎn)發(fā)展的的三級市場場，項目市市場開發(fā)策策略存在著著一個由前前期的“階階層劃分””到“消費費引導”再再到“產(chǎn)品品創(chuàng)新”然然后是“階階層產(chǎn)品””誕生的一一個過程。。就本項目而而言，要實實現(xiàn)打造淮淮北“富人人區(qū)”的區(qū)區(qū)域概念，，同樣要遵遵循上述市市場開發(fā)策策略模式，，即首先要要確定目標標置業(yè)人群群，然后進進行置業(yè)消消費的理念念引導，通通過理念引引導讓客戶戶接受項目目創(chuàng)新性的的產(chǎn)品細節(jié)節(jié)，最后通通過營銷手手段把這諸諸多的產(chǎn)品品創(chuàng)新，整整合成為一一個具有身身份感和階階層化的產(chǎn)產(chǎn)品概念。?？傊?，在目目前處于房房地產(chǎn)賣方方市場的淮淮北市場，，項目的市市場開發(fā)需需要也應該該遵循的一一個核心理理念就是：：創(chuàng)新締造市市場產(chǎn)品品引導需求求一、開發(fā)理理念定位－－市場開發(fā)發(fā)理念一、開發(fā)理理念定位－－開發(fā)理念念延展階層分化消費引導產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場策略產(chǎn)品開發(fā)策策略淮北富人階階層誕生城市南移東東擴，打造造淮北富人人區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新／／建筑創(chuàng)新新園林創(chuàng)新／／戶型創(chuàng)新新配套升級／／物管升級級淮北高端住住宅產(chǎn)品的的升級版桓潭公園、溫哥華城景觀環(huán)境營造先行政府東遷未來淮北經(jīng)濟新區(qū)開發(fā)支持煤礦主財富積累迅速一、項目市市場開發(fā)理理念定位二、項目地地塊價值分分析評估三、項目ＳＳＷＯＴ分分析判斷四、項目產(chǎn)產(chǎn)品市場定定位建議淮北富人區(qū)區(qū)·公園地地產(chǎn)代表產(chǎn)品區(qū)域定定位———淮北富富人區(qū)；淮北城市發(fā)發(fā)展南移，，為項目在在區(qū)域定位位上賦予了了潛在發(fā)展展機會，而而市政府相相關機構的的東擴，并并打造未來來淮北城市市經(jīng)濟和文文化新中心心，則為項項目吸引淮淮北高收入入人群提供供了區(qū)域遠遠景．而要要克服淮北北人居觀念念中對地塊塊原有的歷歷史觀念就就需要一個個新的區(qū)域域概念，因因此面向城城市精英人人群和成功功人士而打打造的城市市新區(qū)將為為項目在區(qū)區(qū)域形象樹樹立新的價價值坐標；；產(chǎn)品功能定定位———公園地地產(chǎn)；淮北作為煤煤礦產(chǎn)業(yè)支支撐發(fā)展的的城市，城城市環(huán)境污污染較重，，區(qū)域市場場購房人群群對于以公公園為代表表的城市綠綠地具有很很高的趨向向性，而項項目北側待待建的６０００畝公園園綠地，將將是項目克克服地段抗抗性和拉升升項目品質質的一種價價值基礎，，因此在市市場競爭程程度不高的的當前，在在淮北市場場推出“公公園地產(chǎn)””概念將為為項目贏得得市場先機機；四、項目產(chǎn)產(chǎn)品市場定定位－產(chǎn)品品定位地域特征：：城市中心區(qū)區(qū)周周邊礦礦區(qū)外外地身份特征：：私營業(yè)業(yè)主、個體體商業(yè)主、、專業(yè)人士士／礦區(qū)領領導干部、、技術管理理人員／外外地經(jīng)商戶戶置業(yè)特征：：二次以上上、一次以以上、一一次以上／／二次以以上、一一次以上上／一次次以上四、項目產(chǎn)產(chǎn)品市場定定位－客群群定位花園洋房－－－２２２００元元／平米高爾夫公寓寓－－２２６０００元／平米米疊拼－－－３００００元／平平米聯(lián)排－－－３４０００元／平平米雙拼－－－３７０００元／平平米獨棟－－－４２０００元／平平米商業(yè)－－－６００００元／平平米四、項目產(chǎn)產(chǎn)品市場定定位－價格格定位第一部分：：淮北房地地產(chǎn)市場競競爭分析第二部分：：項目開發(fā)發(fā)理念及產(chǎn)產(chǎn)品定位第三部分：：項目規(guī)劃劃建議及設設計方案第四部分：：項目產(chǎn)品品方案的經(jīng)經(jīng)濟測算第五部分：：項目營銷銷策略及方方案建議一、項目規(guī)規(guī)劃設計建建議及初步步設計方案案二、項目園園林設計建建議三、項目建建筑設計建建議四、項目戶戶型設計建建議及初步步設計方案案五、項目結結構建議六、項目材材料應用建建議七、項目配配套設施及及物業(yè)管理理建議八、項目深深化設計意意見總結規(guī)劃方案設設計原則：：依據(jù)不同區(qū)區(qū)土地綜合合素質的優(yōu)優(yōu)劣設計產(chǎn)產(chǎn)品類型，，我們在最優(yōu)的地塊塊上建造品品質最高的的產(chǎn)品，實現(xiàn)其最最大價值。。我司的出發(fā)發(fā)點：在盡盡量保證容容積率基本本不變的基基礎下，在在不增加造造價；不違違背市場需需求的前提提下，提高高項目給人人的整體品品質感，塑造“淮北北富人區(qū)””的整體形形象。即我們要使主力產(chǎn)品品具有高檔檔別墅社區(qū)區(qū)感覺，使使整個社區(qū)區(qū)有高檔別別墅社區(qū)的的形象，是本項目目產(chǎn)品營造造的關鍵。。規(guī)劃建議產(chǎn)品的豐富富性，別墅墅、類別墅墅、觀景住住宅，各檔檔次產(chǎn)品合合理排布，，形成有效的的梯階，滿滿足不同人人群的需求求。我司將致力力于在面積積控制的基基礎上，對對于這些屬屬于高品質質住宅產(chǎn)品品的和屬于于別墅產(chǎn)品品的產(chǎn)品點點進行有效效率的組合合，并形成成我們自己己的特點。。低密度產(chǎn)品品的創(chuàng)新空空間非常大大，千變萬萬化。低密密度產(chǎn)品的的產(chǎn)品點有有很多：樓樓梯、陽光光房、露臺臺、陽臺、、垂拔、內內庭院、閣閣樓、弧窗窗、星光房房、書房、、車庫………規(guī)劃建議原則：根據(jù)地塊不不同的地理理位置；地塊價值和和容積率等等規(guī)劃指標標的要求；；遵循產(chǎn)品設設計最優(yōu)化化；地塊價值最最大化；地塊利潤最最大化的原原則；分別設計了了不同的產(chǎn)產(chǎn)品類型。。規(guī)劃產(chǎn)品類類型建議打造庭院別別墅概念：：我們要重新定義淮淮北的別墅墅建筑理念念，定位淮淮北的別墅墅生活概念念，打造淮北的的高檔生活活典范。庭院別墅概概念是別墅墅市場細分分的體現(xiàn)，，打破了別別墅固有的的建筑形態(tài)態(tài)。庭院設計走走向細化，，制造出多多重私密領領地，并營營造出多角角度、不同同方位的步步換景移效效果與情趣趣。別墅庭院設設計應根據(jù)據(jù)地塊自身身條件，營營造一種原原生的自然然與田園的的原始韻味味，繼承和和發(fā)揚傳統(tǒng)統(tǒng)住宅“宅宅院”的設設計精髓。。規(guī)劃產(chǎn)品類類型建議獨棟別墅－主要規(guī)劃劃于17－－2地塊中中北部，緊緊鄰待建的的桓潭公園園，位置最最優(yōu)；－依地形制制造緩坡，，發(fā)揮坡地地別墅的產(chǎn)產(chǎn)品特質；；－容積率0.3-0.35左左右。主要產(chǎn)品形形式分布雙拼別別墅－主要要規(guī)劃劃于17－－2地地塊北北部，，緊鄰鄰待建建的桓桓潭公公園；；－依地地形制制造緩緩坡，，發(fā)揮揮坡地地別墅墅的產(chǎn)產(chǎn)品特特質；；－容積積率0.4-0.45左左右。。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布聯(lián)排別別墅（（TOWNHOUSE））－規(guī)劃劃于17——2地地塊南南側；；－北臨臨桓潭潭公園園，南南面臨臨近社社區(qū)中中心廣廣場、、以及及社區(qū)區(qū)主干干道，，自然然及人人文景景觀較較好，，設計計相對對較高高容積積率的的別墅墅類產(chǎn)產(chǎn)品，，提升升項目目形象象；－依地地形制制造緩緩坡，，發(fā)揮揮坡地地別墅墅的產(chǎn)產(chǎn)品特特質；；－容積積率0.5-0.55之之間。。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布疊拼別別墅、、花園園洋房房設計計建議議在設計計上應應融合合別墅墅的特特點，，實現(xiàn)現(xiàn)空間間個性性的突突破；；采用層層層退退臺設設計；；改變普普通住住宅所所形成成的社社區(qū)關關系。。層層退退臺示示意圖圖規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品類類型建建議疊拼別別墅疊拼別別墅是是板樓樓與townhouse的過過渡產(chǎn)產(chǎn)品，，即滿滿足了了人們們“上上接天天，下下接地地”的的新式式生活活理念念，同同時保保證了了一定定的容容積率率。－4.5層疊疊拼的的設計計豐富富了項項目產(chǎn)產(chǎn)品的的多樣樣性；；－有效效的提提升項項目檔檔次；；－能夠夠吸引引一部部分具具有一一定經(jīng)經(jīng)濟實實力的的客戶戶；－拔升項項目的的價格格水平平。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布－主要要位于于17－2地塊塊東部部和17－－3地地塊西西部，，南側側緊鄰鄰人民民路，，東側側臨近近南湖湖路；；－建筑筑密度度相對對較高高，但但產(chǎn)品品設計計依然然要給給人低低密度度、別別墅感感的印印象；；－容積積率0.8－0.9之間間。主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式分分布花園洋洋房花園洋洋房是是在板板樓的的基礎礎上衍衍生出出來的的一種種產(chǎn)品品。它它兼顧顧了板板樓中中平層層戶型型的居居住舒舒適和和便利利度，，同時時吸取取了townhouse戶型型有花花園、、有露露臺的的優(yōu)勢勢，是是一種種新型型的居居住產(chǎn)產(chǎn)品。。－5.5層層的設設計會會在視視覺上上有效效的降降低建建筑密密度；；－通通過過巧巧妙妙的的設設計計增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點點；；－提提高高項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次和和戶戶型型多多樣樣性性；；－在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)板板樓樓的的設設計計上上加加入入更更多多創(chuàng)創(chuàng)新新元元素素；；－對對拔拔升升項項目目的的價價格格水水平平會會起起到到一一定定的的作作用用。。主要要產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式分分布布－主主要要位位于于17－－3地地塊塊東東部部，，東東側側緊緊鄰鄰規(guī)規(guī)劃劃路路（（南南湖湖路路）），，－建建筑筑密密度度相相對對較較高高，，但但產(chǎn)產(chǎn)品品設設計計依依然然要要給給人人低低密密度度、、別別墅墅感感的的印印象象；；－容容積積率率1.0－－1.1之之間間。。主要要產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式分分布布高爾爾夫夫公公寓寓而本本項項目目距距南南側側的的高高爾爾夫夫球球場場僅僅一一路路之之隔隔，，高高爾爾夫夫自自然然而而然然融融為為生生活活中中的的一一部部分分。。打造造具具有有明明顯顯差差異異的的高高爾爾夫夫公公寓寓。。房間間全全明明設設計計，，大大面面寬寬、、短短進進深深設設計計能能有有效效地地提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品的的品品質質。。高空空露露臺臺設設計計，，客客廳廳挑挑空空設設計計等只只用用于于別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的設設計計手手法法融融入入到到高高爾爾夫夫公公寓寓中中，，將將本本項項目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品提提升升至至板板樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品的的極極至至。。有效效的的拉拉開開了了與與市市場場現(xiàn)現(xiàn)有有項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品上上的的差差距距。。同時時也也提提升升了了價價值值空空間間和和利利潤潤空空間間。。規(guī)劃劃產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型建建議議主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式及及分布布－主要要位于于17－1地塊塊，南南側緊緊鄰人人民路路，西西側臨臨近規(guī)規(guī)化路路（張張寨路路）；；－建筑筑密度度較高高，但但產(chǎn)品品設計計依然然要給給人高高品質質的感感覺；；－容積積率2.4-2.5之間間。居住生生活質質量的的高低低與物物質設設施保保障有有著密密切的的關系系，在在本項項目中中，考考慮到到居住住者方方方面面面的的生活活需求求。在在總體體規(guī)劃劃和單單體設設計中中盡可可能做做出應應答。。在現(xiàn)有有規(guī)劃劃設計計條件件下，，建議本本地塊塊規(guī)劃劃設計計自南南向北北，自自邊緣緣向中中央逐逐漸提提高物物業(yè)檔檔次，，豐富富物業(yè)業(yè)類型型。我司在在此規(guī)規(guī)劃理理念指指導下下，我我司建建筑設設計專專家對對本項項目做做了總總平面面規(guī)劃劃的初初步設設計。。總體規(guī)規(guī)劃設設計方方案建建議獨棟別別墅區(qū)區(qū)雙拼別別墅區(qū)區(qū)雙拼別別墅區(qū)區(qū)聯(lián)排別別墅區(qū)區(qū)疊拼別別墅區(qū)區(qū)疊拼別別墅區(qū)區(qū)花園洋洋房區(qū)區(qū)高爾夫夫公寓寓區(qū)主要經(jīng)濟技術指標編號項目單位總計17——117——217——31規(guī)劃建設用地面積平方米1917075846784449487912總建筑面積平方米237134.35146025.442306.6548802.3其中地上建筑面積平方米228532.9513742442306.6548802.3其中地上居住建筑面積平方米217658.0213742436851.9243382.1地上配套建筑面積平方米10874.93——5454.735420.2地下建筑面積平方米8601.48601.4————3居住總戶數(shù)戶13228961562704建筑高度米——61.512185建筑層數(shù)層——16、18、203、4.54.5、5.5其中地上層——16、18、203、4.54.5、5.5地下層——1————6停車數(shù)量個948390260298其中地上個778220260298地下個170170————7綠化率————44.1%62.3%36.0%8容積率——1.242.500.501.00規(guī)劃設設計方方案經(jīng)經(jīng)濟技技術指指標按照此此規(guī)劃劃建議議，本項目目住宅宅總面面積為為225356.28平平方米米，其其中地地上住住宅建建筑面面積為為216754.88平平方米米，地地下住住宅建建筑面面積為為8601.4平方方米；；配套套設施施面積積為10874.93平平方米米。其中：：17——1地地塊住住宅總總建筑筑面積積為146025.4平平方米米，其中地地上建建筑面面積為為137424平方方米，，地下下建筑筑面積積為8601.4平平方米米。17——2地地塊住住宅總總建筑筑面積積為36851.92平平方米米，全部部為地地上建建筑面面積，，配套套建筑筑面積積為5454.73平方方米。。17——3地地塊住住宅總總建筑筑面積積為43382.1平方方米，全部為為地上建建筑面積積，配套套建筑面面積為5420.2平平方米。。規(guī)劃設計計方案經(jīng)經(jīng)濟技術術指標各種產(chǎn)品建筑面積產(chǎn)品類型戶數(shù)層數(shù)總面積（平方米）獨棟別墅322.58819.84雙拼別墅482.511184.96聯(lián)排別墅482.510620.48疊拼別墅884.516731花園洋房2105.531974.3高爾夫公寓89616、18、20137424規(guī)劃設計計方案經(jīng)經(jīng)濟技術術指標一、項目目規(guī)劃設設計建議議及初步步設計方方案二、項目目園林設設計建議議三、項目目建筑設設計建議議四、項目目戶型設設計建議議及初步步設計方方案五、項目目結構建建議六、項目目材料應應用建議議七、項目目配套設設施及物物業(yè)管理理建議八、項目目深化設設計意見見總結園林景觀觀設計原原則淮北市別別墅及高高檔住宅宅市場正正處于起起步階段段，對于于當?shù)胤糠康禺a(chǎn)項項目來說說，交通通是絕對對的基礎礎，而自然景觀觀則是各各項目的的價值體體現(xiàn)。在考慮本本案園林林景觀設設計方案案時，我我們要充分利利用本地地塊北側側規(guī)劃中中的桓潭潭公園自自然資源源與園區(qū)區(qū)內部綠綠化、水水系、建建筑等有有效結合合。通過多感感官的感感受，給給人帶來來美好的的享受和和自然親親近的舒舒服感覺覺。園林景觀觀設計原原則景觀設計計在空間間層次上上，從小區(qū)公公共空間間到組團團公共空空間，再再到私家家庭院空空間形成成序列，，使居住者者享受由由共有至至私有的的景觀資資源。各各類型產(chǎn)產(chǎn)品亦應應安排獨獨有特色色的公共共景觀空空間。地面的高高度變化化可以產(chǎn)產(chǎn)生有趣趣的景觀觀效果，，使其在在立體層層次上更更為豐富富。同時時可通過過具體的的景觀設設計柔化化生硬的的交接關關系。住區(qū)外環(huán)環(huán)境通過過網(wǎng)絡狀狀步行系系統(tǒng)進行行劃分，，在住宅宅入口、、會所周周圍及主主要組團團內形成成規(guī)模不不一的節(jié)節(jié)點區(qū)域域，為交交通組織織、公共共交往和和休閑活活動提供供必要的的場所。。緩坡式景景觀以草坡整整合場地地高差，，造就緩緩坡地貌貌。構成成多樣的的室外空空間。提提高了景景觀的綠綠化效率率，增加加了綠地地的展開開面積，，同時也也阻擋外外界的噪噪音。緩坡流水水園林景觀觀設計特特色空間：錯錯落有致致。由建筑、、土地、、天際、、植被等等要素集集結起來來的空間間是具象象的、活活動的。。有張有有弛，有有揚有抑抑，有開開有闔，，有遠有有近。層次：變變化多端端。坡地、緩緩步、臺臺階等的的運用，，避免平平鋪直敘敘的單調調。變化：步步移景異異。目之所及及之處，，一坡一一世界，，一磚一一感覺，，一樹一一風情。。氛圍：輕輕松隨性性。連續(xù)坡道道系統(tǒng)的的設計，，有助于于將人車車分流、、人車分分流所指指向的人人性關懷懷最大化化。除偶偶爾到來來的消防防車、垃垃圾清運運車輛外外，行人人與機車車之間互互不干擾擾，各有有各的空空間，不不僅安全全，而且且環(huán)保。。園林景觀觀設計特特色園林景觀觀設計特特色建筑依附附景觀高差坡層層，整體體形成圍圍合之勢勢，凝聚聚自然之之氣，又又富有流流線的變變化，使使居者臨臨窗見景景，視界界開闊，，景庭互互映，和和諧相融融,精雕雕細琢自自成一種種風格。。很多時候，，最質樸本本色的東西西，往往更更加地純粹粹動人，建建筑依附于于坡地，從從地面上順順勢而起，，自然優(yōu)雅雅，卻能從從不起眼的的角落，滋滋生蔓延出出濃濃的田田園味道，，讓人沁心心流連。山林環(huán)繞著著建筑，像像自然溫潤潤的手臂，，這就感覺覺家坐擁在在大自然的的環(huán)抱中，，推開門，，便與自然然融為一體體。園林景觀設設計特色流水景觀“水”元素素在淮北地地區(qū)幾乎成成為項目的的必備條件件，水系的的大小似乎乎也成為當當?shù)睾饬扛吒咂焚|項目目的重要因因素之一。。本案的園林林規(guī)劃中應應加入水系系，并使其其成為一大大社區(qū)亮點點進行打造造，不只是是簡單的水水面而以。。水系曲徑設設置，人工工湖景、噴噴泉、疊水水等小品設設計，與建建筑、植物物等相結合合時的細節(jié)節(jié)處理應更更具匠心。。在實際規(guī)劃劃設計中，，若多個大大面積的水的景觀不不易實現(xiàn)，，可采用細細水長流的的處理方法法，關鍵點點是一定要要讓水流動動起來，能能貫穿到整整個社區(qū)的的每個角落落。園林景觀設設計特色叢林疊水水上廊橋園林景觀設設計特色中心廣場附附近濃密的的主景觀樹樹、開闊的的綠茵場；；供兒童玩玩樂的沙地地和矮墻，，老人活動動交流的場場所。也增增加了中心心園林的參參與性。園林景觀設設計特色中央園林以以水為主題題，疊水大大泳池是景景觀的核心心，3—4米的落差差成就了自自然的壯觀觀。疊水臺臺地、假山山石、木平平臺等增加加趣味性，，也豐富了了景觀的視視覺層次。。園林景觀設設計特色層級式景觀觀設計社區(qū)綠化景景觀系統(tǒng)分分三級設置置，即社區(qū)區(qū)級景觀系系統(tǒng)、組團團級景觀系系統(tǒng)和私家家庭院景觀觀系統(tǒng)。社區(qū)景觀系系統(tǒng)結合綠綠化景觀帶帶進行設置置，植被豐豐富，把各各個區(qū)片整整合為一體體，形成有有機的生態(tài)態(tài)體系。它以軟質綠綠化和硬質質步行空間間為住戶提提供自然、、舒展的休休閑活動空空間，烘托托輕松、意意趣的情調調，起到客客流集散的的作用。鑒于社區(qū)占占地規(guī)模比比較大大，，園林景觀觀設計一定定要體現(xiàn)出出北方城市市地景中的的精髓----大尺尺度、大境境界。園林景觀設設計特色社區(qū)級景景觀規(guī)劃劃建議園林景觀觀設計特特色社區(qū)級景景觀規(guī)劃劃鳥瞰圖圖園林景觀觀設計特特色組團級景景觀系統(tǒng)統(tǒng)則依托托各區(qū)的的步行交交通系統(tǒng)統(tǒng)并考慮慮建筑群群的不同同特點而而設，營營造靜謐謐閑適的的氛圍。。私家庭院院園林景景觀應合合理利用用風水概概念和中中國園林林以小見見大的手手法，通通過空間間比例尺尺度的合合理控制制，強化化別墅的的私密感感。私家庭院院景觀設設計園林景觀觀設計特特色人性化設設計通過發(fā)散散式設計計手法，，強調環(huán)環(huán)境的親親和力和和均好性性，最大大限度保保證每戶戶的觀景景效果。。設計中中利用場場地變化化所劃分分出的低低等級空空間，創(chuàng)創(chuàng)造出小小情趣、、小情調調，盡量量符合人人們生活活的心理理需求。。園林景觀觀設計特特色綠色景觀觀設計淮北市場場現(xiàn)有項項目的綠綠化率普普遍都比比較高，，但綠色色植物景景觀的塑塑造都不不到位。。綠色景觀觀設計體體現(xiàn)出生生態(tài)化景景觀設計計的理念念。住區(qū)強調秩序序感，應在植植物配置中加加以體現(xiàn)。植植物的運用應應因地制宜，，疏密有致。。場地設置結合合日照條件分分析綜合考慮慮。水以不同的形形式出現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)生不同的景景觀效果。利利用豐富的地地形地貌，根根據(jù)植物的生生物學特性配配置具體植栽栽品種，形成成山林、濕地地、巖石周圍圍附生不同的的植物景觀。。全力打造現(xiàn)代代、自然、舒舒適的社區(qū)。。園林景觀設計計特色根據(jù)人們回歸歸自然和親水水性的特點，，本地塊園林林景觀建議主主張追求一種種純自然的景景觀藝術，打破原有定式式的綠地廣場場概念，在純純粹天然的空空間環(huán)境中去去創(chuàng)造意境。。植物造景上追追求四季色彩彩分明，局部依靠大的的景觀樹作為為視覺中心使使有限的空間間中呈現(xiàn)出無無窮的景色變變化。圍繞“水為萬萬物生命之源源”的主題充充份發(fā)揮水與與生態(tài)植物、、微生物、巖巖石、園林構構筑物及水體體自成循環(huán)的的生態(tài)關系，，以自然、傳傳統(tǒng)園林的理理水理念，加加之以舒展、、流暢的營造造手法，展開開現(xiàn)代都市住住宅區(qū)生態(tài)、、自然景園的的營造。園林景觀設計計特色做到景到隨機機、因境而成成，達到虛與與實、動與靜靜、虛實對比比、動靜呼應應、林水環(huán)繞繞的景觀氛圍圍。曲徑通幽園林景觀設計計特色生態(tài)、自然、、水和山的相相互輝映將是是本項目園林林景觀的亮點點。柳暗花明園林景觀設計計特色亭子、小橋、、卵石鋪路等等都是渲染氣氣氛的手法，，要將這部分分園林景觀做做到精致而有有趣味。綠映掩亭一、項目規(guī)劃劃設計建議及及初步設計方方案二、項目園林林設計建議三、項目建筑筑設計建議四、項目戶型型設計建議及及初步設計方方案五、項目結構構建議六、項目材料料應用建議七、項目配套套設施及物業(yè)業(yè)管理建議八、項目深化化設計意見總總結別墅建筑風格格我司建議本項項目別墅采用用北美風格。北美建筑風格格別墅建筑風格格北美風格細部部處理老虎窗門庭入口疊拼、花園洋洋房、高爾夫夫公寓建筑風風格我司建議本項項目疊拼、花花園洋房、高高爾夫公寓采采用現(xiàn)代風格格。在立面細部處處理上，我們們建議采用以以體現(xiàn)產(chǎn)品的的做工精細為為主，同時盡盡量提升產(chǎn)品品的品質感。。在細節(jié)設計方方面，充分利利用次序美、、豐富美、差差異美、和諧諧美提升項目目的形象檔次次。同時，強強調多種材質質的組合運用用，如：木材材、鋼材、玻玻璃、石材等等，強化其品品質感和與眾眾不同的建筑筑情趣。疊拼、花園洋洋房、高爾夫夫公寓建筑風風格Class項項目疊拼、花園洋洋房、高爾夫夫公寓建筑風風格成品建筑項目目具體設計建議議線條盡量簡明明；獨棟、雙拼、、聯(lián)排、疊拼拼采用坡屋頂頂處理，花園園洋房和高爾爾夫公寓的屋屋頂采用平屋屋頂設計，但但整體風格盡盡量靠近；顏色要沉穩(wěn)，，有品質感，，建議以赭石紅紅或深咖啡為為主色，配以以其他輔助色色，沉穩(wěn)、簡簡潔、大方；；注意陽臺臺、露臺臺等凸凹凹面的處處理，利利用其豐豐富建筑筑物立面面的層次次感；注意窗戶戶的尺寸寸與墻面面的比例例協(xié)調，，窗框的的顏色與與立面顏顏色的協(xié)協(xié)調；注意空調調機位的的設計與與細部處處理。具體設計計建議萬科水晶晶城立面面層次感感處理建筑體量量高低起起伏，錯錯落有致致，外立立面設計計應豐富富變化，，不論從從什么角角度來看看，它給給人的視視覺感受受都是不不一樣的的，更具具有可識識別性，，增添了了歸屬感感。一、項目目規(guī)劃設設計建議議及初步步設計方方案二、項目目園林設設計建議議三、項目目建筑設設計建議議四、項目目戶型設設計建議議及初步步設計方方案五、項目目結構建建議六、項目目材料應應用建議議七、項目目配套設設施及物物業(yè)管理理建議八、項目目深化設設計意見見總結戶型產(chǎn)品品建議及及初步設設計方案案以實用為為原則，，強調客客廳待客客空間與與起居室室家庭空空間的功功能盡可可能分離離，家庭庭內部公公私分離離、居寢寢分離，，盡量做做到全明明設計，，結合凸凸窗、露露臺設計計豐富臨臨窗景觀觀。獨棟別墅墅層數(shù)：建建議做2.5層層；車庫：室室內停車車位1個個，庭院院室外停停車位1個；面積：地地上建筑筑面積250-300平方米米之間；；私家花花園面積積在300平方方米左右右；屋頂頂平臺面面積在30平方方米以上上。功能：1層要求求有門廳廳、客廳廳、起居居室、餐餐廳（早早餐廳））、廚房房、客房房、衛(wèi)生生間、傭傭人房和和車庫。。2層要求求有家庭庭室、1個主臥臥室和1個小臥臥室，主主臥要求求配有主主衛(wèi)。2.5層層作為主主臥區(qū)，，有一個個主臥室室、一個個書房、、一個衛(wèi)衛(wèi)生間和和一個步步入式更更衣室。。獨棟別墅墅戶型設計計：總建筑面面積：275.62平平方米；；1層建筑筑面積：：126.6平平方米；；2層建筑筑面積：：77.86平平方米；；2．5層層建筑面面積：72.16平方方米；花園面積積：311.7平方米米；露臺面積積：34.19平方米米。獨棟別墅墅雙拼別墅墅層數(shù)：建建議做2.5層層；車庫：庭庭院停車車位1個個；面積：地地上建筑筑面積200——250平方米米之間；；私家花花園面積積在200平方方米以上上；屋頂頂平臺面面積在40平方方米以上上。功能：1層要求有有門廳、客客廳、餐廳廳、廚房、、衛(wèi)生間、、客房。2層要求有有二個臥室室和一個衛(wèi)衛(wèi)生間，2.5層作作為主臥區(qū)區(qū)，有一個個主臥室、、一個書房房、一個衛(wèi)衛(wèi)生間和一一個步入式式更衣室。。雙拼別墅戶型設計：：總建筑面積積：233.02平平方米；1層建筑面面積：95.96平平方米；2層建筑面面積：70.22平平方米；2．5層建建筑面積：：66.84平方米米；花園面積：：205平平方米；露臺面積：：43.04平方米米。雙拼拼別別墅墅聯(lián)排排別別墅墅（（TOWNHOUSE））層數(shù)數(shù)：：建建議議做做2.5層層；；車庫庫：：庭庭院院停停車車位位1個個；；面積積：：地地上上建建筑筑面面積積200平平方方米米左左右右；；私私家家花花園園面面積積在在80平平方方米米以以上上；；屋屋頂頂平平臺臺面面積積在在35平平方方米米以以上上。。功能能：：1層層要要求求有有門門廳廳、、客客廳廳、、餐餐廳廳、、廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間。。2層層要要求求有有有有2個個臥臥室室、、1個個衛(wèi)衛(wèi)生生間間。。三層層為為主主臥臥區(qū)區(qū)，，有有一一個個主主臥臥室室，，主主臥臥要要求求配配有有主主衛(wèi)衛(wèi)、、步步入入式式更更衣衣柜柜等等空空間間。。聯(lián)排排別別墅墅（（TOWNHOUSE））戶型型設設計計：：總建建筑筑面面積積：：209.5平平方方米米；；1層層建建筑筑面面積積：：90.42平平方方米米；；2層層建建筑筑面面積積：：76.6平平方方米米；；2．．5層層建建筑筑面面積積：：42.03平平方方米米；；花園園面面積積：：75.9平平方方米米；；露臺臺面面積積：：38.89平平方方米米。。疊拼拼別別墅墅層數(shù)數(shù)：：4.5層層，，一一梯梯兩兩戶戶；；車庫庫：：庭庭院院停停車車位位1個個；；面積積：：地地上上建建筑筑面面積積160-200平平方方米米之之間間；；功能能：：每每戶戶要要求求功功能能齊齊全全，，主主臥臥要要求求配配有有主主衛(wèi)衛(wèi)、、步步入入式式更更衣衣間間等等空空間間，，使使之之具具有有TOWNHOUSE絕絕大大部部分分功功能能。。疊拼拼別別墅墅立體體結結構構：：1、、2層層一一戶戶、、3、、4層層一一戶戶，，上上下下疊疊拼拼。。下疊疊：：1、、2層層（（送送80平平方方米米以以上上私私家家花花園園和和20平平方方米米以以上上露露臺臺））。。首層層單單元元贈贈送送一一定定面面積積的的花花園園。。南南北北雙雙花花園園設設計計，，花花園園入入戶戶，，實實現(xiàn)現(xiàn)獨獨門門獨獨院院尊尊貴貴感感受受。。其其中中以以南南側側花花園園為為亮亮點點，，花花園園面面積積可可