商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)完整版課件

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)整合培訓(xùn)2022/12/101?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)整合培訓(xùn)2022/12/101?2009商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)2022/12/102?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)2022/12/102?2009易居中國(guó)報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART1PART2PART32022/12/103?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART開(kāi)始之前，我們先看幾組商業(yè)照片2022/12/104?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有開(kāi)始之前，我們先看幾組商業(yè)照片2022/12/104?200大型社區(qū)商業(yè)中心大型購(gòu)物中心2022/12/105?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有大型社區(qū)商業(yè)中心大型購(gòu)物中心2022/12/105?2009特色休閑街2022/12/106?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有特色休閑街2022/12/106?2009易居中國(guó)分組討論結(jié)合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時(shí)會(huì)在什么地方消費(fèi)，周末會(huì)在什么地方消費(fèi)？消費(fèi)的金額和內(nèi)容有什么不同？注：約10-12個(gè)人為一小組進(jìn)行討論，討論時(shí)間為10分鐘左右討論后每組一個(gè)代表回答以上問(wèn)題2022/12/107?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有分組討論注：2022/12/107?2009易居中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的2022/12/108?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需起步發(fā)展享受”四個(gè)過(guò)程第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$國(guó)內(nèi)中等規(guī)模以上城市長(zhǎng)三角珠三角深圳上海北京GDP2022/12/109?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷百貨大樓大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)模式國(guó)外模式發(fā)展特征國(guó)內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國(guó)家最早的商業(yè)模式，供銷(xiāo)社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷(xiāo)社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的越來(lái)越多購(gòu)物中心城市核心2022/12/1010?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有百貨大樓大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)國(guó)外模式發(fā)展特征第何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的分類2022/12/1011?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念2022/12/PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式

商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見(jiàn)的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等（開(kāi)放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2022/12/1012?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)—PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式，其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷(xiāo)售部分的面積，大部分靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買(mǎi)來(lái)自住或投資大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買(mǎi)來(lái)作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣(mài)出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣(mài)出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待2022/12/1013?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)與PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面資本運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理2022/12/1014?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)在PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商圈——吸引顧客的輻射范圍商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周?chē)欢ň嚯x為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商圈設(shè)定時(shí)還必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。2022/12/1015?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商圈——吸PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)態(tài)——面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)特征：“怎么賣(mài)

”對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷(xiāo)售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)目前中國(guó)有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣(mài)店、購(gòu)物中心、家居中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)店、無(wú)店鋪銷(xiāo)售形式（電子購(gòu)物——B2C，C2C）等

業(yè)態(tài)：“店“——商家或經(jīng)營(yíng)者向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)2022/12/1016?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)態(tài)——面PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)種——面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類

特征：“賣(mài)什么”目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬(wàn)（11萬(wàn)）種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣上分為日常用品、選購(gòu)品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等業(yè)種：“貨”——依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類2022/12/1017?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概念業(yè)種——面何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的分類2022/12/1018?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的基本概念2022/12/PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類隨著需求和消費(fèi)水平的提升，商業(yè)物業(yè)也隨之越來(lái)越多樣化。我們可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類2022/12/1019?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類隨著需求和消費(fèi)PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類分類標(biāo)準(zhǔn)類型備注按照功能類型零售功能百貨商場(chǎng)、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、大型購(gòu)物中心等娛樂(lè)功能電影城、娛樂(lè)城、KTV、游樂(lè)園等餐飲型大中型酒店、中小型快餐等健身、休閑服務(wù)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、健康中心、美容中心等按購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)內(nèi)容物品交易場(chǎng)所為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所，包含購(gòu)物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等服務(wù)交易場(chǎng)所為消費(fèi)者提供某種服務(wù)的場(chǎng)所，如餐飲、酒店類體驗(yàn)業(yè)態(tài)為消費(fèi)者提供身心體驗(yàn)場(chǎng)所，如娛樂(lè)、健身、美容、美發(fā)等場(chǎng)所按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會(huì)上的人群，為大眾消費(fèi)者提供服務(wù)，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會(huì)的少數(shù)人群，如面向年輕人的娛樂(lè)迪吧、面向高收入的高級(jí)會(huì)所等按建筑形式單體商業(yè)建筑單一建筑體，獨(dú)立于其他商業(yè)建筑底層商業(yè)建筑如住宅底層商鋪地下商業(yè)建筑地下商業(yè)街，多由人防工程改造而成綜合商業(yè)建筑多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營(yíng)方式集合在一起按照市場(chǎng)覆蓋范圍近鄰型如小賣(mài)部、便利店、食品店、糧食店社區(qū)型菜市場(chǎng)、超市等區(qū)域型購(gòu)物中心超大區(qū)域型中心商業(yè)街按照商店銷(xiāo)售產(chǎn)品類型綜合商店提供不同類型貨品和服務(wù)的綜合性場(chǎng)所服裝和飾品店服裝城、服裝批發(fā)市場(chǎng)、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其他書(shū)店、玩具店、箱包店、珠寶店和運(yùn)動(dòng)器材店便利店包括超市、食品店和藥房2022/12/1020?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類分類標(biāo)準(zhǔn)類型備PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中，我們常常根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行分類：百貨店超級(jí)市場(chǎng)大型綜合市場(chǎng)便利店專業(yè)店專賣(mài)店購(gòu)物中心倉(cāng)儲(chǔ)商店家居中心2022/12/1021?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的分類在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹百貨店Departmentstore(Dept．)特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道

商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)2022/12/1022?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹百貨店特點(diǎn)概念2PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹2.大型綜合商場(chǎng)generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民

商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道2022/12/1023?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹2.大型綜合商場(chǎng)PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹3.超級(jí)市場(chǎng)supermarket(S．M)概念采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主2022/12/1024?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹3.超級(jí)市場(chǎng)PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格2022/12/1025?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹4.便利店coPRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹5.專業(yè)店speciatitystore(S．S)概念經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求2022/12/1026?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹5.專業(yè)店概念PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹6.專賣(mài)店exclusiveshop(E．S)概念專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究2022/12/1027?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹6.專賣(mài)店概念PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹7.購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)概念企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣(mài)場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主2022/12/1028?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹7.購(gòu)物中心sPRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹8.家居中心homecenter(H．C)概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷(xiāo)售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷(xiāo)售等優(yōu)勢(shì)提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式有一定的停車(chē)場(chǎng)2022/12/1029?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹8.家居中心PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹9.倉(cāng)儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)概念在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷(xiāo)售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品

商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)2022/12/1030?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹9.倉(cāng)儲(chǔ)商店wPRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營(yíng)商品的大類將零售劃分為若干個(gè)業(yè)種，業(yè)種強(qiáng)調(diào)的是“賣(mài)什么”。通常分為以下四大類：餐飲休閑娛樂(lè)零售生活服務(wù)2022/12/1031?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種是指零售商業(yè)的行PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種分類零售類餐飲類服務(wù)類休閑娛樂(lè)選購(gòu)品便利品宴請(qǐng)型隨機(jī)型日常型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務(wù)型日常型生活型大眾型小眾型業(yè)種選擇百貨家電數(shù)碼店家居建材鞋帽服飾店化妝品專賣(mài)等精品超市奢侈品專賣(mài)收藏品店高爾夫用品服裝定制等便利店中型超市蛋糕店花店藥房等大中型正餐中西快餐簡(jiǎn)餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特產(chǎn)專賣(mài)等咖啡茶座等郵局銀行電信干洗店維修中介等美容美發(fā)書(shū)店寵物店攝影診所等會(huì)所KTV酒吧等桌球房網(wǎng)吧棋牌室游藝室等健身房美容SPA足道按摩等業(yè)種細(xì)分：2022/12/1032?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——業(yè)種介紹業(yè)種零售類餐飲類服務(wù)報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART1PART2PART32022/12/1033?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書(shū)報(bào)亭等等，一般無(wú)大型主力店帶動(dòng)。小而雜以生活所需為主

商圈

商圈商業(yè)的輻射范圍為整個(gè)城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿?lái)確定其作為，大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營(yíng)店為主2022/12/1034?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)2022/12/1034?思考:請(qǐng)回憶一下您居住的小區(qū)配套商業(yè)都有些什么業(yè)種？更大或者更小的社區(qū)，他們的商業(yè)配置有什么異同？2022/12/1035?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有思考:2022/12/1035?2009易居中國(guó)上PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)消費(fèi)人口是決定社區(qū)商業(yè)的第一要素常住人口（萬(wàn)人）人均面積（平米）消費(fèi)習(xí)慣/頻次消費(fèi)需求交通時(shí)間（分鐘）居住組團(tuán)0.3–0.80.6就近消費(fèi)+目的消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi)/每天基礎(chǔ)配套步行3–5居住小區(qū)2–30.6–0.8就近消費(fèi)+目的消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi)/1-3天基礎(chǔ)配套步行5-10居住區(qū)5–100.8-1目的消費(fèi)+隨機(jī)消費(fèi)/3–5天基礎(chǔ)配套+休閑、娛樂(lè)步行10–15；車(chē)行5特大型居住區(qū)10以上1–1.2目的消費(fèi)+隨機(jī)消費(fèi)/周–月基礎(chǔ)消費(fèi)+生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)步行不超過(guò)20；車(chē)行不超過(guò)102022/12/1036?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)消費(fèi)人口是決定社區(qū)商PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住組團(tuán)類社區(qū)商業(yè)配置：零售與配套居住組團(tuán)：由于受到人口總量的限制，居住組團(tuán)的消費(fèi)需求一般以基礎(chǔ)型為主，其涵蓋的業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)比較單一，零售類及配套類商業(yè)居多。例如：

零售類——便利店，書(shū)店，五金建材，西餅店，藥房等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等2022/12/1037?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住組團(tuán)類社區(qū)商業(yè)配PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、發(fā)展型居住小區(qū)：居住小區(qū)一般由多個(gè)居住組團(tuán)組成，人口數(shù)量在后者的基礎(chǔ)上有大幅的提高，居民對(duì)社區(qū)商業(yè)的要求也隨之提升，出現(xiàn)少量的發(fā)展型社區(qū)商業(yè)。例如：零售類——便利店，書(shū)店，五金建材，西餅店，藥房，大中型超市等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社等2022/12/1038?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型居住區(qū)：由于消費(fèi)人口的激增，服務(wù)半徑的擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度已較為接近區(qū)域型商業(yè)。例如：零售類——便利店，書(shū)店，五金建材，西餅店，藥房，大型賣(mài)場(chǎng)等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時(shí)尚餐飲等發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)等2022/12/1039?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型特大型居住區(qū)：突破原有區(qū)域規(guī)劃的限制，在消費(fèi)人口數(shù)量和商業(yè)建筑體量上以不能用常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。目前此類居住區(qū)的數(shù)量較少，服務(wù)能力和輻射范圍有突破區(qū)域商業(yè)中心的可能。例如：零售類——便利店，書(shū)店，建材賣(mài)場(chǎng)，專業(yè)專賣(mài)，大型賣(mài)場(chǎng)，購(gòu)物中心等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，網(wǎng)吧，中西快餐，時(shí)尚餐飲等發(fā)展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓(xùn)，汽車(chē)美容，婚紗，琴行等2022/12/1040?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書(shū)報(bào)亭等等，一般無(wú)大型主力店帶動(dòng)。小而雜以生活所需為主

商圈

商圈商業(yè)的輻射范圍為整個(gè)城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿?lái)確定其作為，大而全、精而細(xì)，以品牌店、專營(yíng)店為主2022/12/1041?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)2022/12/1041?PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈

主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)次圈：25%顧客來(lái)自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)

邊圈：10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外商圈的構(gòu)成及顧客來(lái)源主圈次圈邊圈2022/12/1042?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈主圈：65%顧客來(lái)自主PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈人口數(shù)量及特點(diǎn)包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。建設(shè)狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷(xiāo)的方便程度。商圈分析要素商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。社會(huì)因素分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ?gòu)買(mǎi)潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過(guò)商圈飽和度高的地區(qū)。2022/12/1043?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈人口數(shù)量及特點(diǎn)商圈分析要PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈影響商圈大小的因素百貨商店的自身的特點(diǎn)百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模百貨商店的經(jīng)營(yíng)商品種類交通運(yùn)輸情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置百貨商店的促銷(xiāo)情況消費(fèi)者的流動(dòng)性2022/12/1044?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈影響商圈大小的因素百貨商休息十分鐘，稍后繼續(xù)2022/12/1045?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有休息十分鐘，稍后繼續(xù)2022/12/1045?2009易報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART1PART2PART32022/12/1046?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)建筑空間類型集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新2022/12/1047?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)2022/12/PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店入口立面中庭動(dòng)線五大要素商業(yè)建筑五大要素，有什么樣的特點(diǎn)？2022/12/1048?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店入口立面PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)1.商業(yè)體建筑立面表現(xiàn)2022/12/1049?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)1.商業(yè)體建PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面包裝創(chuàng)意是否需要？Thisorthis？常見(jiàn)耳機(jī)包裝創(chuàng)意耳機(jī)包裝2022/12/1050?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面包裝創(chuàng)意PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面外表重不重要？Thisorthis？2022/12/1051?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面外表重不PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面建筑的立面，恰如人的外表氣質(zhì)，同時(shí)也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者最直觀的吸引Thisorthis？新加坡烏節(jié)灣商業(yè)項(xiàng)目上海仲盛世界商城2022/12/1052?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面建筑的立PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一個(gè)商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵多種材質(zhì)的運(yùn)用搭配出鮮活表情色彩豐富、明快彰顯商業(yè)活力個(gè)性裝飾風(fēng)格體現(xiàn)商業(yè)主題和調(diào)性商業(yè)元素2022/12/1053?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面立面風(fēng)格PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面國(guó)外商業(yè)案例2.日本山井奧特萊斯1.日本千葉區(qū)域商業(yè)124.新加坡克拉碼頭43.洛杉磯citywalk32022/12/1054?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面國(guó)外商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)2.商業(yè)體建筑入口設(shè)計(jì)2022/12/1055?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)2.商業(yè)體建PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口思考：為什么我們會(huì)經(jīng)常看到“走出來(lái)的路”？2022/12/1056?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口思考：2PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口不僅是所謂“路人的素質(zhì)”更重要的是非人性化的路線設(shè)計(jì)道路設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合人的行為習(xí)慣2022/12/1057?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口不僅是所PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口什么是人的行為習(xí)慣：弧線與捷徑優(yōu)秀的商業(yè)體入口設(shè)計(jì)一般也遵從這個(gè)規(guī)律通過(guò)弧線形成喇叭式（楔形）入口廣場(chǎng)，吸納人氣2022/12/1058?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口什么是人PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口思考：商業(yè)體的入口又應(yīng)該放在什么位置？是中間，還是路口？2022/12/1059?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口思考：2PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口傳統(tǒng)商業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)為：金角銀邊“金角”路口的位置是商業(yè)價(jià)值最高的地方，因此入口通常放在中間“銀邊”位置2022/12/1060?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口傳統(tǒng)商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口隨著商業(yè)的發(fā)展和對(duì)商業(yè)認(rèn)識(shí)的深入，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導(dǎo)入客流作用對(duì)商業(yè)體的價(jià)值貢獻(xiàn)大于商鋪的價(jià)值貢獻(xiàn)2022/12/1061?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口隨著商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)3.商業(yè)體交通動(dòng)線設(shè)計(jì)2022/12/1062?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)3.商業(yè)體交PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線客流車(chē)流貨流商業(yè)動(dòng)線由客流、車(chē)流、貨流三條線共同構(gòu)成消化循環(huán)系統(tǒng)呼吸循環(huán)系統(tǒng)血液循環(huán)系統(tǒng)猶如人的三大循環(huán)系統(tǒng)，互相滲透、永久共存，卻從不交錯(cuò)2022/12/1063?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線客流車(chē)流PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線客流動(dòng)線是商業(yè)體中最容易被感知的部分消費(fèi)者從各個(gè)入口被吸納進(jìn)入商業(yè)體，因此外部客流的介接入是商業(yè)客流動(dòng)線第一個(gè)重要部分2022/12/1064?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線客流動(dòng)線PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰明了的內(nèi)部主動(dòng)線，是客流動(dòng)線設(shè)計(jì)的核心2022/12/1065?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰明了的內(nèi)部主動(dòng)線，是客流動(dòng)線設(shè)計(jì)的核心日本舊船廠改造的區(qū)域商業(yè)2022/12/1066?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線內(nèi)部多條動(dòng)線嚴(yán)重影響商業(yè)效率2022/12/1067?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線內(nèi)部多條PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)4.商業(yè)公共空間——中庭2022/12/1068?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)4.商業(yè)公共PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭思考：商業(yè)體為什么需要中庭？2022/12/1069?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭思考：2PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭休息等候聚集商業(yè)活動(dòng)中庭作為商業(yè)體重要的空間節(jié)點(diǎn)，是很好的緩沖空間2022/12/1070?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭休息等候PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭中庭在盒式商業(yè)和商業(yè)街中被廣泛應(yīng)用上海恒隆廣場(chǎng)上海南方商城上海-海上海商業(yè)廣場(chǎng)上海大拇指商業(yè)廣場(chǎng)2022/12/1071?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭中庭在盒PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)5.商業(yè)體建筑的主力店2022/12/1072?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)5.商業(yè)體建PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)商家品牌有很多類型，比如餐飲品牌2022/12/1073?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)商家品牌有很多PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)商家品牌2022/12/1074?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)商家品牌202PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)賣(mài)場(chǎng)品牌2022/12/1075?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)賣(mài)場(chǎng)品牌202PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)你了解他們?cè)谏虡I(yè)體中的不同作用嗎？2022/12/1076?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)你了解他們?cè)谏谭纸M討論回憶并模擬想象某個(gè)購(gòu)物中心或者商業(yè)街的商業(yè)布置：1.娛樂(lè)、餐飲、服裝零售、生活服務(wù)類一般分布在什么地方？2.吸引你去這里消費(fèi)的主要業(yè)種和商家通常有什么特點(diǎn)？注：約10-12個(gè)人為一小組進(jìn)行討論，討論時(shí)間為10分鐘左右討論后每組一個(gè)代表回答以上問(wèn)題2022/12/1077?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有分組討論注：2022/12/1077?2009易居中國(guó)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)什么是主力店一般說(shuō)來(lái)，在項(xiàng)目中能夠主動(dòng)吸引人流、對(duì)其他品牌有號(hào)召力的店，就是主力店。包括兩個(gè)方面：一個(gè)是面積大，大面積能夠帶來(lái)大人流。主力店一般面積在5000～2萬(wàn)平方米。另外一種是擁有眾多忠誠(chéng)客群的知名品牌。2022/12/1078?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)什么是主力店一PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店位置確定第一，將最有價(jià)值的商業(yè)面積出租給經(jīng)營(yíng)散戶，而獲得更高的租金收入；第二，主力店所處的層級(jí)越高，則對(duì)經(jīng)營(yíng)散戶的拉動(dòng)作用就越大。主力店的經(jīng)營(yíng)就會(huì)越輕松，風(fēng)險(xiǎn)就越小發(fā)展商希望主力店經(jīng)營(yíng)位置離首層越遠(yuǎn)越好主力商家希望離首層越近越好，最好就定在首層博弈2022/12/1079?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店位置確定PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店位置確定現(xiàn)實(shí)——折中的結(jié)果主力店的經(jīng)營(yíng)層級(jí)大多數(shù)位于二層至頂層之間既保證了主力店有一個(gè)相對(duì)理想的經(jīng)營(yíng)位置又能將首層騰出來(lái)讓發(fā)展商獲得基本的投資回報(bào)如果兩家主力店，則應(yīng)該呈“啞鈴形”布局，讓兩家主力店位于物業(yè)兩側(cè)，中間是中小散戶構(gòu)成的長(zhǎng)廊如果多家主力店，至少應(yīng)該在頂層布置一家，以達(dá)到吸引客流向上走的目的。讓客流在到達(dá)主力店之前盡可能經(jīng)過(guò)更多的商鋪，盡可能逗留更長(zhǎng)的時(shí)間比較合理的原則2022/12/1080?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店位置確定PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)

核心主力店輔助主力店配套輔助店零售設(shè)施百貨、綜合超市等時(shí)裝、電器、家居、書(shū)店、音像店等各類專業(yè)店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂(lè)設(shè)施動(dòng)感影院、科技展覽等兒童樂(lè)園等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧快餐類、風(fēng)味小吃類賓館、寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等主力店業(yè)態(tài)選擇：突破百貨與賣(mài)場(chǎng)對(duì)于面積在10萬(wàn)平米以上、多種業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心，多個(gè)主力店是必要的。每一種業(yè)態(tài)都需要自己的“龍頭”，以實(shí)現(xiàn)對(duì)客流的吸引和購(gòu)物中心的整體定位。2022/12/1081?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)

核心主力商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新2022/12/1082?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)2022/12/PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）有兩大類：1.獨(dú)立大型商業(yè)：如上海正大廣場(chǎng)、廣州天河城、北京西單大悅城等2.大型裙房商業(yè)：如上海港匯廣場(chǎng)、上海商城、上海恒隆廣場(chǎng)等2022/12/1083?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)集中式商業(yè)（盒式商PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)視野可達(dá)性色彩明亮，建筑新穎，滿足好奇心理2022/12/1084?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素建筑設(shè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道與外部道路合理結(jié)合充分考慮公交、地鐵、出租車(chē)、地面停車(chē)等相互關(guān)系2022/12/1085?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素與外部PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道入口廣場(chǎng)作為建筑內(nèi)部形態(tài)寬泛開(kāi)敞的空間，是水平交通空間中段性放大的節(jié)點(diǎn)。作為水平交通的分段標(biāo)志而具有分解作用作為水平交通的連接體而具有連接和過(guò)渡作用楔形入口廣場(chǎng)建筑入口凹入建筑體量，將外部空間或深或淺地引入建筑的區(qū)域內(nèi)。形成具有個(gè)性的入口空間;或者楔入的部分將建筑穿透以達(dá)到通暢的特殊目的。對(duì)于外部交通設(shè)計(jì)有利，可緩解入口區(qū)域?qū)ν獠拷值阑蚧丨h(huán)境的直接壓力。2022/12/1086?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口廣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)中庭為半開(kāi)敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開(kāi)朗通高空間易形成宏偉感，利用自動(dòng)扶梯、觀光電梯等形成交錯(cuò)、動(dòng)態(tài)、層次豐富的空間2022/12/1087?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素恒隆廣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)直線型中庭空間——突出氣勢(shì)和尺度感優(yōu)雅從容的弧形中庭外部商業(yè)元素入口空間中庭通道2022/12/1088?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)直線型中庭空間——PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道中庭專業(yè)設(shè)計(jì)頂部注意引入自然采光2022/12/1089?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素中庭專PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道引入人性化設(shè)計(jì)——休息座椅2022/12/1090?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素引入人PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)一條清晰主動(dòng)線連接絕大部分商鋪和店面環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環(huán)形平面組織模式有較強(qiáng)的內(nèi)向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強(qiáng)弧形道路：過(guò)直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示面和空間變化2022/12/1091?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素恒隆廣PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道動(dòng)線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡除了平面動(dòng)線上以一條清晰主動(dòng)線引導(dǎo)客流外，在垂直方向上以斜向方式引導(dǎo)客流，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強(qiáng)顧客對(duì)建筑認(rèn)知和記憶的重要場(chǎng)所直列式并列繼續(xù)式并列連續(xù)式交叉式2022/12/1092?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素動(dòng)線規(guī)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新2022/12/1093?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)2022/12/PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)空間形態(tài)：摒棄簡(jiǎn)單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；共享空間：令人愉悅的空間尺度；短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺(jué)，體現(xiàn)“逛”的樂(lè)趣；交通組織：停車(chē)場(chǎng)，易于到達(dá)，易于排空；人車(chē)分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的空間；成功商業(yè)街的布局形式2022/12/1094?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)空間形態(tài)：摒棄簡(jiǎn)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)一：入口廣場(chǎng)牌坊、路障、門(mén)樓等作為起點(diǎn)雕塑、鐘塔等強(qiáng)調(diào)氣氛招牌、路牌等作為指引結(jié)合雕塑等道具，突出商業(yè)區(qū)主題，強(qiáng)化場(chǎng)所氣氛2022/12/1095?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)一：入口廣場(chǎng)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)二：局部景觀廣場(chǎng)各種宣傳活動(dòng)、路演聚集人氣，提升商業(yè)氣氛

引入陽(yáng)光和自然生態(tài)，作為項(xiàng)目景觀亮點(diǎn)

雕塑和景觀休閑設(shè)施緩沖人流，同時(shí)滿足停車(chē)需求夜晚或者節(jié)假日開(kāi)放為音樂(lè)噴泉，作為兒童、情侶嬉戲游玩的景點(diǎn)吸引客戶停留平日/白天為硬質(zhì)平地景觀2022/12/1096?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)二：局部景觀PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)三：開(kāi)放式中庭以座椅、露天休息平臺(tái)等聚集人氣，形成客流駐足休息點(diǎn)環(huán)形流線，利于環(huán)顧周邊商家，并能開(kāi)展小型商業(yè)活動(dòng)2022/12/1097?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)三：開(kāi)放式中PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)夜景燈光不僅能起到昭示性的廣告效果，還能烘托商業(yè)氣氛，同時(shí)也是景觀的構(gòu)成部分起到吸引客流的作用夜景燈光2022/12/1098?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)夜景燈光不僅能起PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)休閑設(shè)施結(jié)合小景設(shè)置，如座椅與小型水池、雕塑、綠化的結(jié)合雕塑用于表達(dá)商業(yè)調(diào)性綠化和水景滿足對(duì)陽(yáng)光和水的渴望景觀小品2022/12/1099?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)休閑設(shè)施結(jié)合小景PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)保證2-3層區(qū)進(jìn)入的便利性垂直交通不宜過(guò)多，以避免減少消費(fèi)者停留的時(shí)間選擇合適的位置設(shè)置垂直交通減小對(duì)底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項(xiàng)目的整體性

自動(dòng)扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性

樓梯：通過(guò)個(gè)性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過(guò)店鋪豐富性營(yíng)造出底層商鋪生機(jī)與活力垂直交通組織2022/12/10100?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)保證2-3層區(qū)進(jìn)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新2022/12/10101?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)2022/12/PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間的發(fā)展不斷推陳出新、不斷完善、越來(lái)越多元化多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺(jué)的打破與重組，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。舊城改造時(shí)尚新地標(biāo)：新舊建筑的碰撞、傳統(tǒng)與時(shí)尚的互溶、詮釋海派文化與國(guó)際都市上海新天地上海大寧國(guó)際2022/12/10102?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)——商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間的發(fā)展103?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有上海太平橋石窟門(mén)里弄改造項(xiàng)目_上海新天地典型個(gè)案研究2022/12/10103?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司104?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有上海新天地作為重建項(xiàng)目的啟動(dòng)核心區(qū)域首期開(kāi)發(fā)，其具有悠久的上海歷史文化風(fēng)貌，改建后成為創(chuàng)造前沿生活體驗(yàn)的時(shí)尚中心，由高級(jí)餐廳、酒吧、專賣(mài)店及時(shí)尚店鋪組成；太平橋人工湖綠地

–項(xiàng)目地塊中央，占地4.4萬(wàn)平方米的綠化區(qū)，市中心罕見(jiàn)大型水系，提升項(xiàng)目整體景觀價(jià)值；高尚住宅

–重建主要打造內(nèi)容，憑借新天地以及人工太平湖的區(qū)域價(jià)值打造成配套設(shè)施完備的大型高尚住宅項(xiàng)目，目前已成為上海受屈一指公寓類豪宅。企業(yè)天地

-包括多幢甲級(jí)寫(xiě)字樓及娛樂(lè)購(gòu)物中心，配合淮海路高檔寫(xiě)字樓區(qū)域壞境打造。高尚住宅區(qū)國(guó)際學(xué)校高尚住宅區(qū)翠湖天地已建成規(guī)劃中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星級(jí)酒店企業(yè)天地一期企業(yè)天地二期白玉蘭大廈白玉蘭商場(chǎng)百老匯劇院上海太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目/規(guī)劃定位購(gòu)物中心古董街太平橋人工湖核心啟動(dòng)區(qū)圖示說(shuō)明：以新天地作為商業(yè)啟動(dòng)沿太平橋人工湖分期開(kāi)發(fā)2022/12/10104?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司文物舊城改造上海時(shí)尚新地標(biāo)105?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有核心定位文物舊城改造上海時(shí)尚新地標(biāo)目標(biāo)客戶境內(nèi)外商務(wù)經(jīng)營(yíng)人士、游客和年輕時(shí)尚一族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項(xiàng)目總投資12億元改造成本2萬(wàn)元/㎡拆遷安置成本6.7億元停車(chē)位馬當(dāng)路地下停車(chē)庫(kù)150個(gè)；太平橋公園地下停車(chē)庫(kù)220個(gè)；企業(yè)天地地下停車(chē)庫(kù)226個(gè)，共596個(gè)車(chē)位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑設(shè)計(jì)美國(guó)WOOD/ZAPATA(Boston)設(shè)計(jì)事務(wù)所新加坡日建國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司建筑顧問(wèn)上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院上海新天地/產(chǎn)品核心定位關(guān)鍵字：多元化時(shí)尚高品味新天地區(qū)別于以往慣性思維的傳統(tǒng)建筑保護(hù)項(xiàng)目，其更注重商業(yè)元素的利用，針對(duì)其后期商業(yè)模式的開(kāi)發(fā)作產(chǎn)品定位：上海市中心的高檔商業(yè)娛樂(lè)聚集地；保護(hù)上海傳統(tǒng)建筑（石庫(kù)門(mén)），并賦予其時(shí)尚元素；引入多家高級(jí)餐廳、酒吧、品牌專賣(mài)店及時(shí)尚店鋪等形成高檔一體化消費(fèi)娛樂(lè)場(chǎng)所；2022/12/10文物舊城改造上海時(shí)尚新地標(biāo)105?2009易居中國(guó)106?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有歷史積淀其文化底蘊(yùn)重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口廣場(chǎng)改建后石庫(kù)門(mén)的對(duì)話經(jīng)過(guò)

歷史的沉淀….上海新天地其前身是原為舊石庫(kù)門(mén)里弄區(qū)域，建于20世建紀(jì)20－30年代，作為上海近代文明的象征，其采用傳統(tǒng)江南民居空間特征單元，按西方聯(lián)排住宅的方式進(jìn)行布局，具有中西合璧的色彩；而上海新天地緊鄰中共一大會(huì)址，因此部分為優(yōu)秀歷史建筑，而石庫(kù)門(mén)因年久老化失修，屋基下沉，底層潮濕，木結(jié)構(gòu)不同程度腐朽，街坊原居民約2800戶，逾8000人，經(jīng)過(guò)重建，傳統(tǒng)里弄與現(xiàn)代建筑融為一體，創(chuàng)造出集歷史、文化、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等為一體等特色街區(qū)的改造之路，結(jié)合上海的文化氛圍形成海派文化。建筑特色紅墻保留2022/12/10106?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司107?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有上海新天地/規(guī)劃設(shè)計(jì)理念「?jìng)鹘y(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的設(shè)計(jì)」理念打造舊城開(kāi)發(fā)核心啟動(dòng)區(qū)域南里現(xiàn)代購(gòu)物中心北里石庫(kù)門(mén)建筑與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合上海新天地以「?jìng)鹘y(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合」為設(shè)計(jì)理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于20世紀(jì)初期的石庫(kù)門(mén)舊建筑為主的南里與現(xiàn)代新建建筑為主的北里：新天地北里由多幢石庫(kù)門(mén)建筑改造而成，并結(jié)合部分現(xiàn)代建筑、裝潢和設(shè)備，化身為多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及酒吧與餐廳，以各國(guó)風(fēng)情為主充分展現(xiàn)新天地的國(guó)際元素；新天地南里以大型購(gòu)物娛樂(lè)休閑中心為標(biāo)志性現(xiàn)代風(fēng)格建筑，進(jìn)駐各類特色的商戶，并以高檔酒店式公寓結(jié)合餐飲設(shè)計(jì)，為本地和外地的消費(fèi)者及旅游人士提供了一個(gè)多元化、高品味的娛樂(lè)地帶。新天地北里新天地南里2022/12/10107?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司108?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有上海新天地/建筑設(shè)計(jì)舊城改造保護(hù)建筑重建南里新建購(gòu)物中心北里中心廣場(chǎng)保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說(shuō)明：石庫(kù)門(mén)標(biāo)志保留改造后石庫(kù)門(mén)石庫(kù)門(mén)陽(yáng)臺(tái)石庫(kù)門(mén)建筑雕飾新天地在改造過(guò)程中主要以保留建筑外層表皮，改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)與使用功能的方式使其具有商業(yè)功能，在我國(guó)尚屬首例：由于石庫(kù)門(mén)建筑部分已經(jīng)涉危，不宜以結(jié)構(gòu)頂起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并將磚塊用于外墻的修補(bǔ)和支弄的鋪地；按其內(nèi)部按現(xiàn)代都市人的生活方式重新打造，配置自動(dòng)電梯、中央空調(diào)、給排水系統(tǒng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、污水處理、消防系統(tǒng)等；2022/12/10108?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司酒吧餐飲為特色招商引擎啟動(dòng)新天地109?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有上海新天地/業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)租戶數(shù)租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣(mài)56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽(yáng)茶行/上海寶詩(shī)工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務(wù)79%華爾街英語(yǔ)/新天地郵政所娛樂(lè)休閑34%亞歷山大會(huì)館/UME新天地國(guó)際影城總計(jì)79100%/酒店式公寓服飾/餐飲/電影院購(gòu)物中心/服飾餐飲高科技產(chǎn)品/辦公中共一大會(huì)址新天地主要以北里餐飲、酒吧作為核心啟動(dòng)區(qū)域，租戶比例達(dá)到50%以上，目標(biāo)客戶為外籍人士以及上海小資白領(lǐng)人群；南里主要以工藝品文化區(qū)域與現(xiàn)代購(gòu)物中心服飾專賣(mài)為主；工藝品文化區(qū)域廣場(chǎng)酒吧區(qū)域2022/12/10酒吧餐飲為特色招商引擎啟動(dòng)新天地109?2009易居中國(guó)110?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有上海新天地/交通組織內(nèi)部廣場(chǎng)內(nèi)部街巷南里中央廣場(chǎng)北里入口廣場(chǎng)景觀軸線內(nèi)部空間肌理空間形態(tài)上而言，原有狹窄、擁擠的里弄空間得以疏通整合，并加入步行街、廣場(chǎng)等公共空間等元素，使得整個(gè)空間格局疏密有至、收放自如、開(kāi)合得當(dāng)；其利用入口廣場(chǎng)作為敞開(kāi)式空間與內(nèi)部狹長(zhǎng)的街道相結(jié)合，形成點(diǎn)與面的穿插，沿景觀軸線均勻分布，促使人流穿梭對(duì)流，并結(jié)合餐飲、酒吧等特色建筑吸引人流。點(diǎn)面結(jié)合形成內(nèi)部空間肌理2022/12/10110?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司111?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有上海新天地/內(nèi)部空間設(shè)計(jì)保留原有的街區(qū)空間以院落方式組合建筑單體通過(guò)保留原有的街區(qū)空間,與新街區(qū)的空間組織融匯，在節(jié)點(diǎn)上布置小型水池、小型廣場(chǎng)，拱形的玻璃通廊,內(nèi)部保留與重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的單體建筑組合在一起并以露天酒吧餐飲等積聚人氣形成中西文化交流的理想空間。北里入口空間北里廣場(chǎng)空間南里沿街商業(yè)北里街巷北里露天餐飲南里廣場(chǎng)空間2022/12/10111?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司112?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有其不同于城市中心區(qū)大型商業(yè)步行街的尺度寬大，更為接近人與人小空間交流的尺度，給予人親切化，人性化：街道寬度里弄小巷寬≤2－3米，擴(kuò)大的街道寬度也≤10米，內(nèi)部中央廣場(chǎng)寬度≤30米;里弄建筑高度北里整體建筑高度一般為2－3層，最高不高于4層，南里新修的建筑僅限于5層，在不寬廣的尺度空間內(nèi)不會(huì)形成壓抑感；整體空間比例新天地空間高寬比為1-1.5左右，是一個(gè)人的心理感覺(jué)較為舒適的尺度。宜人空間尺度創(chuàng)造內(nèi)部舒適空間上海新天地/空間界面的尺度內(nèi)部廣場(chǎng)街道寬度里弄街巷寬度里弄建筑高度與整體空間3米10米里弄街巷2022/12/10112?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司113?2009易居中國(guó)上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有上海新天地/入口設(shè)計(jì)特色建筑特色標(biāo)示入口設(shè)計(jì)引導(dǎo)人流北里入口建筑南里與北里連通入口南里東向入口南里西向入口南里廣場(chǎng)入口主入口與外部城市取得聯(lián)系,院子或以門(mén)洞或以小路與主干道相接，其中的支路與干道的組織方式便是里弄住宅的空間場(chǎng)所特征的總結(jié)和提升，使人們記憶中的里弄文化再現(xiàn)。2022/12/10113?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司114?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有大寧區(qū)域商業(yè)中心_大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2022/12/10114?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司115區(qū)域閘北區(qū)大寧板塊環(huán)線中環(huán)內(nèi)占地面積55000平方米總建筑面積250000平方米商業(yè)面積120000平方米辦公樓面積40000平方米酒店面積30000平方米建筑棟數(shù)15棟停車(chē)位1300個(gè)車(chē)庫(kù)面積50000平方米開(kāi)發(fā)商香港福樂(lè)斯特集團(tuán)滬北地區(qū)首個(gè)以生活中心為理念的大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)共和新路大寧路延長(zhǎng)路大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)/核心定位區(qū)位屬性：大寧國(guó)際購(gòu)物中心地處浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，位處內(nèi)環(huán)和中環(huán)路網(wǎng)立交之間，項(xiàng)目毗鄰閘北體育場(chǎng)、上海馬戲城等大型公建配套，距離上海大學(xué)等人口密集度區(qū)域，距離地鐵一號(hào)線延長(zhǎng)路站約80米左右，馬戲城站約300米核心定位：上海首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“生活中心”主要功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育和城市生活配套輻射范圍：主要向北輻射，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬(wàn)，依托大潤(rùn)發(fā)超市的7條免費(fèi)班車(chē)線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬(wàn)。大寧國(guó)際廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂(lè)消費(fèi)的需求軌道M1_延長(zhǎng)路站大寧?kù)`石公園軌道M1_馬戲城站上海馬戲城上海閘北體育場(chǎng)上海大學(xué)2022/12/10?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有115區(qū)域閘北區(qū)大寧板塊環(huán)線中環(huán)內(nèi)占地面積55000平方米總116?2009易居中國(guó)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有利用大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)聚集人流，形成了人流聚集的熱點(diǎn)，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的立體停車(chē)場(chǎng)，結(jié)合