商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)

第6頁共6頁商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)調(diào)查商鋪?的產(chǎn)權(quán)承?租商鋪之前?，應(yīng)當(dāng)赴該?商鋪所在房?地產(chǎn)交易中?心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)?調(diào)查，確認(rèn)?以下幾個(gè)重?大信息：?1）、房屋?的用途和土?地用途，必?須確保房屋?的類型為商?業(yè)用房性質(zhì)?、土地用途?是非住宅性?質(zhì)方可承租?作為商鋪使?用，否則，?將面臨無法?辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)?照以及非法?使用房屋的?風(fēng)險(xiǎn)。2?）、房屋權(quán)?利人，以確?保與房屋權(quán)?利人或者其?他由權(quán)利人?簽署租賃合?同。3）?、房屋是否?已經(jīng)存有租?賃登記信息?，若已經(jīng)存?有租賃登記?信息的，導(dǎo)?致新租賃合?同無法辦理?登記手續(xù)，?從而導(dǎo)致新?承租人的租?賃關(guān)系無法?對(duì)抗第三人?，也會(huì)影響?新承租人順?利辦出營(yíng)業(yè)?執(zhí)照。如?果承租人無?法查清，可?以委托律師?到相關(guān)部門?進(jìn)行調(diào)查。?免租裝修?期商鋪?zhàn)?賃中，免租?裝修期經(jīng)常?會(huì)出現(xiàn)在合?同之中，主?要是由于承?租人在交房?后需要對(duì)房?屋進(jìn)行裝修?，實(shí)際不能?辦公、營(yíng)業(yè)?，此種情形?下，出租人?同意不收取?承租人裝修?期間的租金?。但“免租?裝修期”非?法律明確規(guī)?定的概念，?因此，在簽?訂租賃合同?時(shí)一定要明?確約定免租?裝修期起止?時(shí)間，免除?支付的具體?費(fèi)用，一般?情形下，只?免除租金，?實(shí)際使用房?屋產(chǎn)生的水?費(fèi)、電費(fèi)等?還需按合同?約定承擔(dān)。?租賃保證?金俗稱“?押金”，主?要用于抵充?承租人應(yīng)當(dāng)?承擔(dān)但未繳?付的費(fèi)用。?因?yàn)樯啼佭m?應(yīng)的電費(fèi)、?電話費(fèi)、物?業(yè)管理費(fèi)等?費(fèi)用比較高?，因此建議?押金應(yīng)當(dāng)適?當(dāng)高一些，?以免不夠抵?充上述費(fèi)用?，另外，還?需要特別注?意的是，承?租人在承租?過程中，不?斷地拖付相?關(guān)費(fèi)用，押?金抵扣不夠?的情況下怎?么辦？可以?在合同應(yīng)當(dāng)?約定補(bǔ)足“?押金”的方?案，即每次?出租人用“?押金”抵扣?相關(guān)費(fèi)用后?，承租人應(yīng)?當(dāng)在合理期?限內(nèi)補(bǔ)足支?付“押金”?，如果經(jīng)出?租人通知后?一定時(shí)間內(nèi)?補(bǔ)足的話，?則出租人可?以單方解約?，并追究承?租人相應(yīng)的?違約責(zé)任。?若合同中有?此約定，則?可以有效整?治承租人“?老賴”行為?。稅費(fèi)承?擔(dān)按照法?律、法規(guī)、?規(guī)章及其他?規(guī)范性文件?規(guī)定，出租?或轉(zhuǎn)租商鋪?的，出租人?或轉(zhuǎn)租人應(yīng)?當(dāng)承擔(dān)以下?稅費(fèi)：出?租：營(yíng)業(yè)?稅及附加租?金____?__%_?__租金_?_____?%個(gè)人所?得稅所得部?分____?__%（所?得部分為租?金扣除維修?費(fèi)用，維修?費(fèi)用每次不?超過___?元）印花?稅租金（總?額）___?%（在第一?次繳稅時(shí)一?次性繳納，?按租期內(nèi)所?有總租金計(jì)?算。）土?地使用稅按?房屋地段每?平方米征收?，具體以代?征機(jī)關(guān)實(shí)際?征收為準(zhǔn)。?轉(zhuǎn)租：?營(yíng)業(yè)稅及附?加轉(zhuǎn)租收入?_____?_%印花?稅印花稅轉(zhuǎn)?租租金（總?額）___?%在實(shí)踐?中，商鋪?zhàn)?賃稅費(fèi)德繳?納比較多樣?，上述標(biāo)準(zhǔn)?只是法定征?收標(biāo)準(zhǔn)，不?同區(qū)域或許?存有不同的?征收方法，?具體可在簽?訂商鋪合同?前咨詢實(shí)際?代征網(wǎng)點(diǎn)工?作人員。?雖然上述稅?費(fèi)德繳納主?體為出租人?或轉(zhuǎn)租人，?但租賃合同?中可以約定?具體稅金數(shù)?額的承擔(dān)人?，此時(shí)，無?論出租人和?承租人都應(yīng)?當(dāng)清楚商鋪?租賃的稅費(fèi)?金額比較高?，應(yīng)當(dāng)慎重?考慮長(zhǎng)期稅?費(fèi)調(diào)整增加?的費(fèi)用后，?再行約定具?體承擔(dān)人，?不要被某些?代征網(wǎng)點(diǎn)短?期內(nèi)較低的?稅率所迷惑?。簽定合?同時(shí)要注意?的重要內(nèi)容?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?承租商鋪?的目的在于?開展商業(yè)經(jīng)?意活動(dòng)，而?商業(yè)經(jīng)營(yíng)活?動(dòng)首要條件?就是必須合?法取得營(yíng)業(yè)?執(zhí)照，因此?，在簽訂商?鋪?zhàn)赓U合同?時(shí)，許多條?款都要圍繞?著營(yíng)業(yè)執(zhí)照?的辦理來設(shè)?置，主要涉?及以下幾個(gè)?方面：1?）、原有租?賃登記信息?沒有注銷，?從而導(dǎo)致新?租賃合同無?法辦理租賃?登記，從而?導(dǎo)致無法及?時(shí)辦理營(yíng)業(yè)?執(zhí)照；2?）、商鋪上?原本已經(jīng)注?冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)?照，而該營(yíng)?業(yè)登記信息?沒有注銷或?者遷移，從?而導(dǎo)致在同?一個(gè)商鋪上?無法再次注?冊(cè)新的營(yíng)業(yè)?執(zhí)照；3?）、房屋類?型不是商業(yè)?用房，從而?無法進(jìn)行商?業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?，而導(dǎo)致無?法注冊(cè)營(yíng)業(yè)?執(zhí)照；4?）、涉及特?種經(jīng)營(yíng)行業(yè)?（娛樂、餐?飲等）的，?還需要經(jīng)過?公安、消防?、衛(wèi)生、環(huán)?境等部門檢?查合格，取?得治安許可?證、衛(wèi)生許?可證等證件?后，方可取?得營(yíng)業(yè)執(zhí)照?；5）、?因出租人材?料缺失而導(dǎo)?致無法注冊(cè)?營(yíng)業(yè)執(zhí)照。?對(duì)于上述?第1、2、?3、___?條情形，可?在合同中設(shè)?定為出租人?義務(wù)，并給?予出租人合?理寬限期，?超過一定期?限還無法解?除妨礙的，?應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相?應(yīng)的違約責(zé)?任；上述第?___條情?形，可設(shè)定?為無責(zé)任解?約情形，以?保障承租人?萬一無法辦?出營(yíng)業(yè)執(zhí)照?時(shí)可以無責(zé)?任解除合同?。裝修的?處置商鋪?租賃中，往?往需要花費(fèi)?大額資金用?于鋪面裝修?，為了確保?裝修能夠順?利進(jìn)行，以?及保障裝修?利益，在合?同中應(yīng)當(dāng)注?意幾個(gè)問題?：1）、?明確約定出?租人是否同?意承租人對(duì)?商鋪進(jìn)行裝?修，以及裝?修圖紙或方?案是否需要?取得出租人?同意等，若?有特別的改?建、搭建的?，應(yīng)當(dāng)明確?約定清楚，?對(duì)于廣告、?店招位置也?可約定清楚?。2）、?解除合同的?違約責(zé)任，?不僅僅考慮?違約金部分?，因?yàn)檫`約?金常常會(huì)約?定等同于押?金，數(shù)額不?高，往往不?及承租人的?裝修損失，?因此，應(yīng)當(dāng)?約定在此情?形下，出租?人除承擔(dān)違?約金外，還?需要承擔(dān)承?租人所遭受?的裝修損失?費(fèi)用。3?）、明確租?賃期滿時(shí)，?裝修、添附?的處置方式?。水、電?、電話線等?因商鋪經(jīng)?營(yíng)的特殊性?，對(duì)于水、?電、電話線?均可能特殊?需要，這些?公共資源的?供應(yīng)又會(huì)受?到各種因素?影響，建議?承租商鋪前?，應(yīng)當(dāng)先行?考察是否滿?足使用需求?，若不滿足?的，確定如?何辦理擴(kuò)容?或增量，以?及辦理擴(kuò)容?或增量所需?費(fèi)用，并在?合在同明確?約定，以及?無法滿足正?常進(jìn)行需求?的情形下，?承租人人免?責(zé)解除合同?的權(quán)利。?簽定合同之?后的疑慮?租賃登記?租賃合同登?記備案，屬?于合同備案?登記性質(zhì)，?此登記的效?力主要包括?以下內(nèi)容：?1）、登?記與否不影?響合同本身?的生效，即?使沒有辦理?備案等記，?合同依然在?生效條件滿?足時(shí)就生效?；2）、?經(jīng)登記的案?件，具有對(duì)?抗第三人的?法律效力，?比如，若出?租人將房屋?出租給兩個(gè)?承租人的，?其中一個(gè)合?同辦理了租?賃登記，另?一個(gè)沒有辦?理租賃登記?，則房屋應(yīng)?當(dāng)租賃給辦?理租賃登記?的承租人，?出租人并向?沒有租賃登?記的承租人?承擔(dān)違約責(zé)?任。因此?，建議及時(shí)?赴該商鋪所?在地房地產(chǎn)?交易中心辦?理租賃備案?登記。另外?，大多數(shù)工?商部門在辦?理營(yíng)業(yè)執(zhí)照?時(shí)，均要求?租賃合同經(jīng)?過租賃備案?登記。轉(zhuǎn)?租問題商?鋪市場(chǎng)中經(jīng)?常會(huì)遇見許?多“二房東?”“三房東?”情形，這?其中就存在?轉(zhuǎn)租的問題?。俗稱的“?轉(zhuǎn)租”其實(shí)?涵蓋了法律?規(guī)定的兩種?變更方式“?轉(zhuǎn)租”和“?承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?”，依法律?規(guī)定，“轉(zhuǎn)?租”是指上?手租賃關(guān)系?不解除，本?手在此建立?租賃關(guān)系，?而“承租權(quán)?轉(zhuǎn)讓”是指?上手租賃關(guān)?系，新承租?人直接替代?原承租人與?出租人（業(yè)?主）建立租?賃關(guān)系。在?這兩種形式?下，需要注?意以下問題?：1）、?轉(zhuǎn)租必須取?得出租人書?面同意，同?樣承租權(quán)轉(zhuǎn)?讓中，解除?原租賃合同?和重潛心租?賃合同，也?需要征得出?租人同意。?2）、原?承租人往往?向新承租人?主張一筆補(bǔ)?償費(fèi)，主要?補(bǔ)償裝修損?失等，此筆?費(fèi)用不屬于?法定承租人?應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用?，但法律亦?沒有明確禁?止，因此，?只要雙方當(dāng)?時(shí)協(xié)商同意?的，亦會(huì)受?到法律保護(hù)?。建議承租?人在支付此?筆費(fèi)用時(shí)，?應(yīng)當(dāng)考慮分?批次與轉(zhuǎn)租?或承租權(quán)轉(zhuǎn)?讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)?結(jié)合起來支?付，以此降?低資金風(fēng)險(xiǎn)?，并可考慮?將營(yíng)業(yè)執(zhí)照?辦理成功作?為該筆費(fèi)用?退還或解除?情形。鑒?于商鋪?zhàn)赓U?合同牽涉問?題較多，涉?及合同金額?較大，建議?對(duì)此類合同?應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂?，必要時(shí)，?聘請(qǐng)專業(yè)人?士把關(guān)，以?免合同履行?過程中出現(xiàn)?糾紛引起訴?訟，更是得?不償失。?買賣與租賃?許多承租?人經(jīng)常擔(dān)心?承租商鋪之?后，業(yè)主將?商鋪出售了?怎么辦，其?實(shí)，承租人?完全無須擔(dān)?心此種風(fēng)險(xiǎn)?，因?yàn)榉?對(duì)于承租人?賦予了兩重?特殊保護(hù)：?1）、出?租人在出售?時(shí)，承租人?享有同等條?件之下的優(yōu)?先購(gòu)買權(quán)，?即若承租人?在等同于其?他購(gòu)買人的?條件下主張?購(gòu)買該商鋪?的，則業(yè)主?必須將該商?鋪出售給承?租人，以此?保障了承租?人的使用利?益。2）?、即使承租?人不想購(gòu)買?承租商鋪的?，業(yè)主出售?后，新的業(yè)?主也應(yīng)當(dāng)履?行租賃合同?，否則，新?業(yè)主應(yīng)當(dāng)承?當(dāng)租賃合同?