臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件

本報告嚴格保密2019-09晉潤國際農副產品冷鏈物流城階段營銷報告謹呈：山西晉潤現(xiàn)代物流有限公司本報告嚴格保密晉潤國際農副產品冷鏈物流城謹呈：山西晉潤現(xiàn)代物營銷目標理解銷售策略項目回顧階段目標分解項目定位銷售策略項目定位營銷推廣營銷策略目標解析項目推盤節(jié)奏項目營銷策略階段營銷推廣營銷推廣活動核心推廣訴求思維導圖形象設計LOGO/VI營銷目標理解銷售策略項目回顧階段目標分解項目定位銷售策略項目

1項目分析項目基本分析1項目項目基本分析項目區(qū)位項目位于臨汾與襄汾交界處G108國道西側，與城南新區(qū)（錦悅城、新百匯）商業(yè)圈僅7公里路程，距離五一路商圈僅15分鐘車程，鼓樓南大街通車后，可從鼓樓南行直達本項目。晉潤冷鏈物流城南商圈五一路商圈堯豐市場鼓樓商圈堯廟臨汾現(xiàn)有堯豐農貿市場（位于城中心鼓樓南大街）、馨陽農產品批發(fā)市場（位于城北屯里鎮(zhèn)附近）；本項目建成后，三個項目形成三點一線，形成農貿批發(fā)“三足鼎立”的態(tài)勢。項目區(qū)位項目位于臨汾與襄汾交界處G108國道西側，與城南新區(qū)交通概況項目位于臨汾是與襄汾交界的主干道G108國道2公里處，北側可直接通達臨汾城市主干道鼓樓南大街。

項目規(guī)劃用地600畝，項目總建筑面積近80萬平方米，由山西晉聯(lián)物流有限公司投資興建，落成后將成為經營范圍涵蓋物流市場投資、冷庫建設、貨物運輸、倉儲、物流配送方案設計、農副產品冷凍、冷藏、銷售、貨運代理服務等領域，配送范圍涵蓋山西、陜西、河南三省的臨汾最大規(guī)模的產權式農貿產品物流、交易、展示平臺。晉潤冷鏈物流108國道G5京昆高速309國道鼓樓南大街交通概況項目位于臨汾是與襄汾交界的主干道G108國道2公里處技術指標項目規(guī)劃用地600畝，項目總建筑面積為77萬平方米，其中冷庫面積近16萬方，配送能力覆蓋三省的農產品交易中心。技術指標項目規(guī)劃用地600畝，項目總建筑面積為77萬平方米，SWOT分析W-劣勢O-機會T-風險交通便捷性高，G108國道途徑項目門前，近高速公路，昭示性極佳；城市向南發(fā)展，臨汾城市規(guī)劃重心向南遷移；臨汾市政府大力支持，政府扶植、保駕護航；消費者對生活品質需求的日益增長促進了冷鏈物流行業(yè)的快速發(fā)展，本地市場的匱乏更加強烈迫切的需求冷鏈物流的建設；晉潤在物流行業(yè)的技術、經驗優(yōu)勢；S-優(yōu)勢項目地理位置相對較為偏僻；現(xiàn)有5公里內消費人群基數(shù)較低，自然人流量偏低，消費的能力有限；自然來訪量低，客戶導入難度大；區(qū)域內商業(yè)氛圍偏淡，需要引導和培養(yǎng)本地的消費習慣；鼓樓南大街的貫通，將大大提高本項目的交通疏導性，方便客戶抵達；區(qū)域內最大規(guī)模的冷庫的建設，必然吸引經營生、冷、鮮食品商家關注；晉潤本身具有的物流配送能力，為本項目成為區(qū)域一級市場提供保障；本地建成并運營的兩家已具備規(guī)模及客戶資源的馨陽、堯豐兩大市場將與本項目形成直接的競爭對手關系；本地不成功的專業(yè)市場運營案例，將成為影響客戶是否進駐的主要因素；SWOT分析W-劣勢O-機會T-風險交通便捷性高，G108國競爭對手分析分析堯豐農副產品批發(fā)市場堯豐市場環(huán)境相對較差，市場內道路狹窄、停車十分不便、環(huán)境惡劣。上下班高峰時間段進出車輛較多，鼓樓南大街交通相對擁堵。收費制度混亂，保安違規(guī)對市場內商戶收取停車費，管理制度并不健全。競爭對手分析分析堯豐農副產品批發(fā)市場堯豐市場環(huán)境相對較差，市優(yōu)劣勢分析分析晉潤

堯豐農貿市場優(yōu)劣勢分析分析晉潤堯豐農貿競爭對手分析分析山西馨陽農產品批發(fā)市場相對臨汾室內堯豐市場的全天人滿為患，地理位置處于高速公路旁馨陽的客戶群相比較更多為批發(fā)客戶及二級經銷商，市場活躍期為全天較早時間，中午、下午交易基本完成，市場內人流相對冷清，大部分為零售散戶。競爭對手分析分析山西馨陽農產品批發(fā)市場相對臨汾室內堯豐市場的優(yōu)劣勢分析分析晉潤

馨陽農產品批發(fā)市場優(yōu)劣勢分析分析晉潤馨陽農產

1目標解析營銷目標理解1目標營銷目標理解年度回籠資金目標：目標解析回款目標2015年2月前回款目標：底線2億；理想目標2.5億；年度回籠資金目標：目標解析回款目標2015年2月前回款目標：項目價值體現(xiàn)：目標解析項目價值輻射晉、陜、豫三省6千萬人口餐桌新鮮食物的保障；項目價值體現(xiàn)：目標解析項目價值輻射晉、陜、豫三省6千萬人口餐企業(yè)價值80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流交易中心企業(yè)知名度提升：目標解析企業(yè)價值80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流交易中心企業(yè)知名度提品牌價值晉潤——華北地區(qū)物流先鋒，冷鏈物流行業(yè)領頭羊目標解析品牌價值彰顯：品牌價值晉潤——華北地區(qū)物流先鋒，冷鏈物流行業(yè)領頭羊目標解析目標分解一期總面積172536㎡。其中冷庫37477㎡自持，商鋪面積48453.28㎡，共計1506套商鋪。價格分解：一期1~3層商鋪售罄的情況下，銷售平均單價：6800~8600元/㎡一期1~3層商鋪80%銷售率的情況下，銷售平均單價：7000~8800元/㎡回款目標2015年2月前目標：街鋪銷售80%；回籠資金2億元；目標分解一期總面積172536㎡。其中冷庫37477㎡自持，目標解析目標分解街鋪可售面積48453.28㎡，共計1506套商鋪?？蛻裟繕?015年2月前目標：街鋪銷售80%；回籠資金2億元；1506套商鋪，80%銷售率，即1204套誠意客戶解籌率一般50%，即需要誠意客戶量為2408個上門客戶轉化為誠意客戶的比率一般為6：1，即客戶上門量需要達到14488批若營銷中心在2014年11月開始啟用，則需要每個月的上門量要達到4289組，每天需要161組客戶若2019年1月底開盤銷售，平均須認籌401套/月，每天須13套左右。目標解析目標分解街鋪可售面積48453.28㎡，共計1506

1目標解析階段目標分解1目標階段目標分解全力爭取晉潤國際城年前開盤，2019年完成蓄客量60%即8693組。項目街鋪銷售額預估為2.5億元，總體實現(xiàn)年度銷售額2億元以上?？傮w實現(xiàn)年度資金回流1.2億元以上。第一階段認籌量目標總目標15%第二階段認籌量目標8693組客戶2014年9月—10月2014年11月—12月第三階段開盤解籌目標回收2億元2015年1月-2月年度目標為實現(xiàn)2019年前開盤，蓄客量必須達到14488組；全力爭取晉潤國際城年前開盤，2019年完成蓄客量60%即86階段目標第一階段爭取完成蓄客量15%，上門量達到2173組客戶，辦卡量達362張完成1204套商鋪的認籌量15%，需認籌362張卡。項目首輪入市形象廣告9月底可以出街；須市區(qū)營銷中心于10月初即可入駐；10月31日前營銷中心施工完成并入駐時間：2014年9月—10月階段目標第一階段爭取完成蓄客量15%，上門量達到2173組客階段目標階段目標第二階段爭取完成蓄客量60%，上門量達到8692組客戶，辦卡量達1449張完成1204套商鋪的認籌量60%，需認籌1449張卡；營銷中心開放廣告10月底出街；營銷中心11月初可以正式開放；營銷中心及外展點行銷人員全部到崗。時間：2014年11月—12月階段目標階段目標第二階段爭取完成蓄客量60%，上門量達到86階段目標第三階段爭取完成蓄客量80%，上門量達到11590組客戶，辦卡量達1931張完成1204套商鋪的認籌量80%，需認籌1931張卡。營銷中心每月保證1次重大活動；戶外廣告的等信息及時出街；預售許可證的等物證齊全；時間：2015年1月—2月階段目標第三階段爭取完成蓄客量80%，上門量達到11590組臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件階段目標本項目承載著項目價值、品牌價值和企業(yè)價值提升的重要使命項目自身價值體現(xiàn)樹立知名品牌地位企業(yè)榮譽質的飛躍……晉潤國際城承載什么樣的使命？項目樹立專業(yè)標桿，區(qū)域源頭市場，擴大企業(yè)影響，實現(xiàn)跨越式升級。晉潤從事冷鏈物流多年，擁有豐富的操作經驗及專業(yè)的、完善的物流配送系統(tǒng)，晉潤農產品交易中心項目將進一步提升晉潤在冷鏈物流行業(yè)的影響力。本項目是企業(yè)開發(fā)的第一個大型項目，強大的物流資源及國家對冷鏈物流環(huán)節(jié)的重視程度，項目成功與否直接關系晉潤在冷鏈物流發(fā)的展戰(zhàn)略。階段三步走！階段目標本項目承載著項目價值、品牌價值和企業(yè)價值提升的重要使品牌意義項目價值企業(yè)榮譽臨汾農副產品的源頭市場華北地區(qū)規(guī)模最大的冷鏈物流交易、展示中心晉潤·國際城市場目標市場目標品牌意義項目價值企業(yè)榮譽臨汾農副產品的源頭市場晉潤·國際城市項目目標成為華北首席農產品冷鏈物流交易中心晉潤國際—輻射晉、陜、豫三省的一級農貿市場詮釋：1、稀缺資源的獨占性：主干道旁2、硬件高配置、先天交通條件良好：本項目將建成為涵蓋農副產品交易中心、食品物流、農產品展示中心、冷鏈物流中心、16萬㎡冷凍庫、辦公倉儲配套及高檔住宅多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。3、地理位置的優(yōu)越性：呈上（北）啟下(南)，交通便捷。形象定位語華北地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、設備最先進的冷鏈物流中心項目戰(zhàn)略定位立足臨汾市場，物流配送能力可涵蓋山西、陜西、河南及全國各地規(guī)模最大、技術最先進的農產品交易平臺項目目標成為華北首席農產品冷鏈物流交易中心晉潤國際—輻射晉、80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西、陜西、河南最大規(guī)模的農貿交易平臺；16萬㎡的超大體量冷庫提供了冷鏈物流貯藏與配送的基礎。依托大體量冷庫，集中整合三省農副產品資源，使晉潤成為三省農副產品的一級市場。以搶占一級源頭市場為目的，不僅僅滿足于臨汾市場，依托強大的技術支持，迅速占領周邊冷鏈物流市場，打造成為輻射面積可達全國，受眾人數(shù)達上億人次的區(qū)域性農副產品市場。品牌目標80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西、陜西、企業(yè)目標晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中國心臟地帶，從三皇五帝時代開始遍孕育并誕生了輝煌燦爛的華夏文明，堯、舜、禹均在山西建功立業(yè)。

臨汾位于太原南部，是太原、鄭州、西安三個省會城市連接中點，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷，是華夏文明的發(fā)源地。

憑借晉潤在物流運輸方面的優(yōu)勢，結合臨汾三省幾何中心位置，兩大國家主要高速貫穿臨汾，交通路網四通八達的交通優(yōu)勢，奠定了晉潤作為臨汾冷鏈物流行業(yè)領頭羊地位。依托晉潤物流方面先天優(yōu)勢，各地農產品可直接通過臨汾周轉至其他省份及二級市場。將使晉潤從本地市場跨越式發(fā)展成為省際一級農產品交易市場。企業(yè)目標晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中

1目標解析階段目標分解1目標階段目標分解全力爭取釣魚臺生活城項目上半年實現(xiàn)銷售，全年銷售率達到90%。項目全部銷售額預估為3.1億元，總體實現(xiàn)年度銷售額2.7億元以上。總體實現(xiàn)年度資金回流1.8億元以上。第一階段銷售額目標1.39億元第二階段銷售額目標1.11億元2019年6月—8月2019年9月—10月第三階段銷售額目標0.2億元2019年11月-12月年度目標全力爭取釣魚臺生活城項目上半年實現(xiàn)銷售，全年銷售率達到90%臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件

2價值梳理價值點提煉2價值價值點提煉核心價值規(guī)模決定影響力，與地區(qū)主導產業(yè)同步；專業(yè)造就價值，仙桃首個現(xiàn)代化、規(guī)范化、科技化、功能化物流倉儲基地；專業(yè)市場的專業(yè)市場——專業(yè)市場的流通基地專業(yè)市場、商貿物流通環(huán)節(jié)全鏈條集散地80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流交易平臺首座獨立權式農副產品商鋪晉、陜、豫最大規(guī)模冷鏈物流冷鏈物流700億元大市場核心價值規(guī)模決定影響力，與地區(qū)主導產業(yè)同步；80萬㎡華北核心價值晉、陜、豫三省6000千萬人的一級市場借助并發(fā)揮太原、西安、鄭州三省省會幾何中心位置優(yōu)勢。依托晉潤企業(yè)的運力，不斷開拓市場，將晉潤打造為三省“菜籃子”工程，三省物流中樞。輻射晉、陜、豫的物流網保障食材新鮮抵達。因此形成三省依托臨汾晉潤的前提。擁有三省中心優(yōu)勢，形成三省農產品源頭。核心價值晉、陜、豫三省6000千萬人的一級市場核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情況表明，臨汾現(xiàn)有的兩座大型農貿市場均只租不售類商鋪，商家須每年與商管公司簽署為期一年的租賃合同。核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情核心價值飛速發(fā)展的農業(yè)與落后的物流形式，形成700億元的市場缺口到2019年，我國將初步建成農產品冷鏈物流網絡服務體系，使果蔬、肉類、水產品冷鏈流通率分別達到20%、30%、36%以上，流通環(huán)節(jié)產品腐損率分別降至15%、8%、10%以下。我國果蔬、肉類、水產品進入冷鏈系統(tǒng)的比重只有5%、15%、23%。在歐美日本等發(fā)達國家，農產品進入冷鏈流通在95%以上。每年全國因運輸及保鮮方法不當腐爛、變質的農副產品價值高達700億元人民幣。1、國家經濟快速發(fā)展帶動居民旺盛的食品消費欲望；2、農副產品冷鏈物流所占比重正逐年增加；3、山西省冷鏈物流行業(yè)發(fā)展程度遠遠落后于其他省份；核心價值飛速發(fā)展的農業(yè)與落后的物流形式，形成700億元的市場臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件晉潤——物流行業(yè)的領頭羊，從事冷鏈物流的領軍企業(yè)。晉潤——擁有專業(yè)物流團隊、專業(yè)冷凍設備、專業(yè)運輸車隊、專用倉儲庫房的大型物流集團。晉潤——冷庫建設、商貿物流、農產品冷鏈市場建設市場知名品牌的明星企業(yè)品牌戰(zhàn)略晉潤在從事冷鏈物流方面有著豐富經驗及專業(yè)的技術支持，建設冷鏈物流交易展示平臺更是得心應手，具有得天獨厚的優(yōu)勢。晉潤——物流行業(yè)的領頭羊，從事冷鏈物流的領軍企業(yè)。品牌戰(zhàn)略晉功能定位

晉潤將要承載三項功能：一、冷鏈物流交易，即在傳統(tǒng)農貿專業(yè)市場的基礎上加大冷鏈物流服務，建設臨汾最大體量、最先進的制冷設備；二、農產品文化展示，展現(xiàn)不同地域的農產品特色，打造農業(yè)文化的概念，綜合多省份農產品中的人文與文化，需要一個綜合性的平臺去發(fā)揚；三、各地特色農產品推廣，山西、陜西、河南3省乃至全國其他省份的農產品互動。多地的不同種類農產品匯集需要有強大的物流能力與冷凍保鮮能力，更需要一個平臺提供技術支持。晉潤國際農副產品冷鏈物流城功能定位晉潤將要承載三項功能：晉潤國際農副產項目定位80萬㎡，華北首席農產品冷鏈物流中心晉潤—冷鏈物流領頭羊，地跨三省的一級農貿市場詮釋：1、稀缺資源的獨占性：主干道旁2、硬件高配置、先天交通條件良好：本項目將建成為涵蓋農副產品交易中心、食品物流、農產品展示中心、冷鏈物流中心、16萬㎡冷凍庫、辦公倉儲配套及高檔住宅多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。3、地理位置的優(yōu)越性：呈上（北）啟下(南)，交通便捷。形象定位語物流行業(yè)領導者、冷鏈物流行業(yè)先鋒、技術與資源的整合升級本案戰(zhàn)略定位立足臨汾市場，物流配送能力可涵蓋山西、陜西、河南及全國各地規(guī)模最大、技術最先進的農產品交易平臺項目定位80萬㎡，華北首席農產品冷鏈物流中心晉潤—冷鏈物流領核心價值80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西、陜西、河南最大規(guī)模的農貿交易平臺；16萬㎡的超大體量冷庫提供了冷鏈物流貯藏與配送的基礎。依托大體量冷庫，集中整合三省農副產品資源，使晉潤成為三省農副產品的一級市場。以搶占一級源頭市場為目的，不僅僅滿足于臨汾市場，依托強大的技術支持，迅速占領周邊冷鏈物流市場，打造成為輻射面積可達全國，受眾人數(shù)達上億人次的區(qū)域性農副產品市場。核心價值80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情況表明，臨汾現(xiàn)有的兩座大型農貿市場均只租不售類商鋪，商家須每年與商管公司簽署為期一年的租賃合同。核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情核心價值晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中國心臟地帶，從三皇五帝時代開始遍孕育并誕生了輝煌燦爛的華夏文明，堯、舜、禹均在山西建功立業(yè)。

臨汾位于太原南部，是太原、鄭州、西安三個省會城市連接中點，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷，是華夏文明的發(fā)源地。

憑借晉潤在物流運輸方面的優(yōu)勢，結合臨汾三省幾何中心位置，兩大國家主要高速貫穿臨汾，交通路網四通八達的交通優(yōu)勢，奠定了晉潤作為臨汾冷鏈物流行業(yè)領頭羊地位。依托晉潤物流方面先天優(yōu)勢，各地農產品可直接通過臨汾周轉至其他省份及二級市場。將使晉潤從本地市場跨越式發(fā)展成為省際一級農產品交易市場。核心價值晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中

1定位分析客戶定位分析1定位客戶定位分析商業(yè)目標客戶：核心目標客戶——農產品經營者、本地居民重點目標客戶——臨汾市本地及周邊縣市居民游離、偶得客戶——臨汾地區(qū)及周邊投資客戶客戶定位什么樣的客戶才是我們的目標客戶商業(yè)目標客戶：客戶定位什么樣的客戶才是我們的目標客戶政府、企事業(yè)人員同類市場經營戶市區(qū)機會型投資客戶市區(qū)商業(yè)經營戶指非專業(yè)型投資客戶，有固定居所，有資金一般投資證券和房地產的一般市民。政府職能部門人員

政府其他掛靠人員

臨汾大型企業(yè)人員

商會及其他企業(yè)人員主要包括堯豐農副產品批發(fā)市場、山西馨陽農產品批發(fā)市場及其他農貿市場經營客戶。指區(qū)域內小商戶、市區(qū)內各大市場經營戶，連鎖經營戶。本項目客戶定位重點客戶：臨汾市周邊縣區(qū)投資客戶及商戶。游離客戶：臨汾及周邊地區(qū)的專業(yè)投資客戶?？蛻舳ㄎ缓诵目蛻粽?、企事業(yè)人員同類市場經營戶市區(qū)機會型投資客戶市區(qū)商業(yè)經營通過我司的市場調研結合項目市場定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合考慮我項目目標客戶群體主要有兩大類自營客戶與投資客戶。投資客戶具有較強的投資能力；資金雄厚，投資意識強；注重產品升值空間，追求利益回報；二次以及二次以上置業(yè)者。農產品自營客戶/租客注重項目周邊商業(yè)氛圍；對地段、交通、規(guī)模、市場成熟度有一定的要求；偏好于良好的經營環(huán)境；相對穩(wěn)定的租金水平；商業(yè)配套設施要求較高。核心客戶農產品自營戶：1、堯豐農批市場2、馨陽農批市場投資客戶：1、公務員2、企事業(yè)單位高管3、中小企業(yè)老板通過我司的市場調研結合項目市場定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合

商業(yè)用房目標客戶分析：

○

主要特征描述：——支付能力中等、目標明確、現(xiàn)實性強、隨主流群體結構：年齡在35—50歲之間，以經商者、其次為企事業(yè)職員及公務員為主。支付能力：總價承受能力中等、大部分習慣街鋪的消費水平，部分客戶僅有租賃實力。多數(shù)能接受的總價在50萬元以下，需求面積以10－100㎡為主。租購目的：多數(shù)購置店鋪自己經營，投資目標明確，即希望擴大生意、改善經營環(huán)境，少數(shù)用于出租。心理特征：現(xiàn)實性強、隨主流。

○

需求取向：——傾向于成熟市場和傳統(tǒng)鋪位、租、購結合地段取向：傾向于暢旺地段，大多寧愿承受高租金，也不愿意考慮偏僻的地點，多數(shù)愿意在本項目購置店鋪。物業(yè)取向：大部分傾向于購置獨立門面，多數(shù)選擇一樓臨街鋪面，有實力的商家愿意選擇大賣場。租售取向：部分有實力的批發(fā)商傾向于購買物業(yè)，但大多數(shù)依然愿意租賃，以規(guī)避風險，同時節(jié)省經營資本。

○關注因素：——地段及人流、交通、居民數(shù)量及價格因素一：地段較為繁華，至少在市場內部有足夠的人流。因素二：交通便利。因素三：周邊居民數(shù)量，反應出的消費能力。因素四：租購所需成本不會大量占用經營資金。因素五：有足夠多的同行作出同樣的選擇，尤其是家居建材行業(yè)內具有影響力的品牌商戶?？蛻舴治錾虡I(yè)用房目標客戶分析：客戶分析目標客戶關注因素對營銷的影響

——必須有針性的確定主題與方式影響一：必須重點宣傳物業(yè)所處地段的前景、包括規(guī)劃、交通、商業(yè)發(fā)展前瞻

，以建立商戶入駐、投資的信心。影響二：付款方式的設定必須多樣靈活，必須使經營商感到輕松，不會占用過多的經營資金。影響三：無論是營銷中心還是售外站點，現(xiàn)場氣氛一定要熱烈、搶眼，形成繁榮商業(yè)氛圍，以使商戶形成“此地暢旺”良好印象。影響四：要將項目規(guī)劃優(yōu)勢進行清晰、明了宣傳，使商戶相信本項目能夠為自己日后的經營帶來便利。影響五：要重點抓住大商戶，招入場內，在行業(yè)內形成風潮，以小帶大帶動其他中、小商戶進場?？蛻舴治瞿繕丝蛻絷P注因素對營銷的影響客戶分析區(qū)域專農產品市場經營業(yè)主競爭項目客戶臨汾市私營企業(yè)主泛公務員企事業(yè)單位中層移動、聯(lián)通、保險公司VIP客戶中檔轎車4S店VIP會員鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕居民外地投資客客戶界定√√√√√√√√√區(qū)域專農產品市場經營業(yè)主

2營銷策略項目推盤節(jié)奏2營銷項目推盤節(jié)奏主力商家亮相整體形象入市物業(yè)銷售立勢：形象導入，在消費者意識中為本案建立農貿城的形象。借勢：憑借項目火爆開盤借此優(yōu)勢持續(xù)宣傳與主力商家進駐、商業(yè)啟動等活動聯(lián)動。蓄水期完成第一階段銷售額造勢：在此階段，招商、銷售互為聯(lián)動，利用商業(yè)銷售階段的熱度，進行全面招商，確立項目市場優(yōu)勢。百匯觀點：商業(yè)項目的銷售需要一個引爆點，主力品牌的進駐即為項目銷售的引爆點。因此本案商業(yè)正式銷售前需聯(lián)系主力商家、大客戶；結合主力客戶的亮相儀式活動，給投資者及消費者以信心保障，利于形成商鋪旺銷局面。商鋪銷售接近尾盤階段，營銷重點轉向全面招商，確保項目后續(xù)成功經營。2019年9-10月2019年2019年1月整體認籌起勢：利用認籌期內各類宣傳推廣活動積累認籌量11月整體開始認籌形象導入2019年11-12月整體節(jié)奏主力商家亮相整體形象入市物業(yè)銷售立勢：形象導入，在消費者意識推盤策略策略一：確立形象，高調立勢80萬㎡農副產品冷鏈物流中心登陸臨汾推盤策略策略一：確立形象，高調立勢80萬㎡農副產品冷鏈物流中推盤策略策略二：確立優(yōu)勢，認籌起航產權商鋪：一鋪養(yǎng)三代不是夢推盤策略策略二：確立優(yōu)勢，認籌起航產權商鋪：一鋪養(yǎng)三代不是夢推盤策略開盤慶典——直升機廣告臨汾巡游策略三：集中開盤，引爆臨汾推盤策略開盤慶典——直升機廣告臨汾巡游策略三：集中開盤，引爆推盤策略策略四：火爆開盤，臨汾銷冠晉潤一期火爆開盤，榮升臨汾商業(yè)銷冠推盤策略策略四：火爆開盤，臨汾銷冠晉潤一期火爆開盤，榮升臨汾

2營銷策略項目營銷策略2營銷項目營銷策略營銷策略點對點營銷策略鎖定區(qū)域內意向商戶鎖定個別政府官員鎖定個別關系客戶鎖定登記的個人客戶圈層營銷策略鎖定拆遷客群鎖定其他市場經營戶鎖定政府企事業(yè)人群鎖定機會型投資人群活動營銷策略售樓處開放活動客戶升級及認籌活動圈層客戶專場推介會開盤活動分級優(yōu)惠策略免租/返租優(yōu)惠策略認籌金不同優(yōu)惠不同認籌時間不同優(yōu)惠不同商業(yè)裙樓3年分時遞減免租或返租2年分批推售策略步步為營策略整體分兩批推出市場先推商業(yè)后推公寓避免競爭蓄客、升級、認籌層層篩選先控慢放制造緊張購買氣氛營銷策略點對點營銷策略鎖定區(qū)域內意向商戶圈層營銷策略鎖定1、圈層營銷策略策略釋義：圈層營銷主要針對兩類客戶，一種為資源型客戶，自己購買且能夠為項目介紹較多的其他意向客戶；一種為直接尋找到項目定位客群，如農貿市場經營戶。策略執(zhí)行：本策略需要通過圈層活動、定向推介等方式執(zhí)行。2、點對點營銷策略策略釋義：銷售終端人員直接針對終端客戶的營銷方式，分為坐銷和行銷兩種方式。策略執(zhí)行：本策略需要通過銷售中心一對一直銷，訪談明確意向客戶個體以行銷的方式執(zhí)行。策略分解1、圈層營銷策略策略釋義：圈層營銷主要針對兩類客戶，一種為資3、活動營銷策略策略釋義：在營銷中心場地具備一定的展示條件后，通過舉辦中小型現(xiàn)場或其他活動的形式帶旺現(xiàn)場人氣，爭取更多到訪量，爭取更多成交。策略執(zhí)行：本策略主要在項目蓄客期、認籌期及開盤廣泛使用，開盤后固定周末也可多采取暖場小活動。4、分級優(yōu)惠策略免租/返租優(yōu)惠策略策略釋義：通過采取不同的優(yōu)惠等級吸引客戶快速確定購買意向，給予經營戶一定期限的免租期，鼓勵其經營；提高租金低價，結合售價制定合理的投資回報率，提高小業(yè)主購買積極性。策略執(zhí)行：認籌金采取兩種不同檔次，金額不同優(yōu)惠不同，交的多優(yōu)惠多。免租/返租期可采取3年分段遞減的返租方式。策略分解3、活動營銷策略策略釋義：在營銷中心場地具備一定的展示條件后5、分批推售策略步步為營策略策略釋義：控制每批推售總量保證該批產品能夠旺銷，并且自身產品不存在客戶和產品競爭，最大化的消化產品。正式推售前要進行前期蓄客及客戶升級（根據(jù)情況1-2次）、正式認籌、解籌認購、開盤等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)步步為營根據(jù)客戶數(shù)量和市場情況隨時進行調整。策略執(zhí)行：1月中下旬推售1批次，6-7月上旬視銷量推售第2批次。銷售中心正式開放即開始前期蓄客，蓄客周期通常約為30天，然后進行客戶升級，客戶認籌期約為前期蓄客后2個月，認籌期約為1個月，1個月后解籌認購，開盤根據(jù)認購情況另行決定時間。策略分解5、分批推售策略步步為營策略策略釋義：控制每批推售銷售策略饑餓式銷售策略互動式銷售策略首先，采取提前內部銷控部分房源的方式避免一次性推售過多的單位。其次，將較好的部分單位提前銷控，將其余單位先行銷售。再次，銷控的較好的房源可適度提高價格以少量分階段重新放出銷售。在銷售過程中由2名置業(yè)顧問（主次分工）共同接待1位客戶，通過相互掩護給客戶制造緊張的購買心理。由部分工作人員扮演客戶在銷售中心制造人氣，并假裝交錢的方式促使其他誠意客戶跟風購買。進入銷售期后，老帶新銷售是非常重要的銷售手段。老帶新銷售還可擴展為全民營銷策略。以老帶新銷售策略銷售“三板斧”銷售策略饑餓式銷售策略互動式銷售策略首先，采取提前內部銷控部資金快速回籠推售產品吻合客戶定位適當調整項目價格，抵消客戶抗性，實現(xiàn)項目熱銷。

增大一次性付款優(yōu)惠折扣額度。以價格，換數(shù)量。鼓勵一次性付款及時消化目標客戶第一階段，通過多重推廣渠道，將項目推入市場，形成輿論熱潮；第二階段，通過定期目的性活動，使項目快速積累客戶，增加蓄水量；第三階段，摸排客戶需求，適當時間開盤回收資金，推進項目進入強銷期。第四階段，迎合客戶心理，品牌及商戶入駐給業(yè)主及不確定客戶吃下定心丸。銷售策略資金快速回籠推售產品吻合客戶定位適當調整項目價格，抵消客戶抗

3營銷推廣核心推廣訴求3營銷核心推廣訴求【項目整體案名】晉潤·國際農副產品冷鏈物流中心【項目形象定位】80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流中心晉、陜、豫首席80萬㎡商業(yè)綜合體【項目推廣主題】輻射晉、陜、豫，5000萬人餐桌上的飲食保障案名解析【項目整體案名】晉潤·國際農副產品冷鏈物流中心【項目形象冷鏈物流與百姓飲食息息相關，緊密聯(lián)系。隨著居民生活水平的日益提高，對自身營養(yǎng)健康的重視程度越來越高，對食品的需求也由單一型向綜合多樣型轉變。而傳統(tǒng)的物流行業(yè)無法滿足高保鮮需求運輸要求。也因此，中國每年有近700億元的食品因運輸條件不足而白白損失。本項目抓住這一商機，將冷鏈物流與農產品結合打造為華北生鮮運輸?shù)钠炫灒轿?、陜西、河南三省人口的保鮮工程。80萬平米的晉潤國際中心，面向華北市場應勢而生。抓住行業(yè)順風發(fā)展的商業(yè)契機，給經營戶帶來了全新的經營空間，占領冷鏈物流高地。作為投資者而言，尋求投資回報穩(wěn)定，晉陜豫地區(qū)冷庫面積相較全國其他省份嚴重不足，而日益增長的消費需求正式刺激冷鏈行業(yè)發(fā)展的核心動力。通過資源整合，發(fā)揮晉潤物流的優(yōu)勢，本項目影響力和輻射力將大大增強。晉潤·國際農副產品冷鏈物流中心80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流中心

整體項目本身具備較大競爭優(yōu)勢，更應該充分認識到項目推廣的抗性，在遵循市場規(guī)律前提下主導引領市場，確立項目競爭的領導地位，實現(xiàn)項目效益最大化。拔高項目整體，從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設計和推出本項目的商業(yè)形象是完全必要的選擇，也是非?，F(xiàn)實的市場考量，同時也是成就項目無形品牌資產的根本?！椛鋾x、陜、豫，5000萬人餐桌上的飲食保障優(yōu)勢分解冷鏈物流與百姓飲食息息相關，緊密聯(lián)系。隨著居民生活水平的日益核心訴求產品線80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流中心16萬㎡超大體量冷庫，晉陜豫三省餐桌上的飲食保障6米層高，超高利用率5477個停車位，不再為停車等待發(fā)愁雙首層設計，鋪鋪臨街，商業(yè)無死角；服務線物流行業(yè)領軍品牌，資源優(yōu)勢巨大；四通八達的路網系統(tǒng)，超大體量冷庫保障。營銷線40年產權型商鋪，不再為租金發(fā)愁；核心訴求產品線80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流中心服務線物流

除了股票、保險、黃金、我們還能投資什么?CPI居高不下，把錢存在銀行是坐等貶值，而投資商鋪卻年升值。

投資回報率高；

商業(yè)地產不存在限購令；房地產升值潛力大，租金節(jié)節(jié)攀升；低總價、低首付、降低投資門檻，也降低了風險

8%回報連返3年，沖抵總價，門檻低；產權式商鋪，一鋪養(yǎng)三代；面積小，投入少，四兩撥千斤；

……對投資客戶闡述賣點——升值潛力大、回報高、低風險、市場前景光明投資客戶——利益導向指引核心訴求除了股票、保險、黃金、我們還能投資什么?對投資客戶闡述賣80萬㎡的華北最大規(guī)模；政府重點規(guī)劃，城市規(guī)劃發(fā)展方向，永久性經營的市場；土地五證齊全，不再為搬遷發(fā)愁；晉陜豫三省一級農產品市場，做三省的生意；交通便利、配套完善；物流行業(yè)自身優(yōu)勢，設備齊全、經驗豐富；物流配送能力覆蓋廣，經營便捷；

租鋪?不如買鋪!……對自營客戶闡述賣點

——大規(guī)模、行業(yè)價值、配套齊全，輻射范圍廣自營客戶——經營無后顧之憂核心訴求80萬㎡的華北最大規(guī)模；對自營客戶闡述賣點自營客戶——經營

3營銷推廣階段營銷推廣3營銷階段營銷推廣10月11月12月1月開盤重要節(jié)點推廣策略階段目標推廣渠道宣傳主題全城覆蓋，強勢導入整合資源，重點出擊高調亮相形象入市城區(qū)展點建立籌量1000整合營銷各個渠道推廣2月籌量2000市區(qū)營銷中心開業(yè)蓄勢期持續(xù)銷售期認籌政策/價值形象推廣開盤總動員正式登陸臨汾工程節(jié)點營銷中心軟裝布置完畢開盤前期短信、LED戶外、路旗報紙、網絡、電臺、短信推廣執(zhí)行單頁、報紙、網絡、短信、電梯廣告、電視戶外內容更新；單頁、報紙、網絡、電視、電臺、短信、DM直郵戶外內容更新；單頁、報紙、網絡、電視、電臺、短信、DM直郵線上線下全方位覆蓋精準定位，圈層營銷9月15日圍檔出街投入使用營銷中心開放儀式，產品說明會正式認籌客戶梳理期準備期營銷總控圖1月下旬，開盤銷售城區(qū)展到訪量達100010月11月12月1月開盤重要推廣策略階段目標推廣渠道宣傳主第一階段：形象導入期——通過直接價值滲透，引發(fā)市場高度關注，為營銷中心開放積蓄客源，時間為9月中下旬-10月初（約30天）核心動作1、戶外形象、圍墻亮相2、各路媒體狂轟爛炸3、市區(qū)展點盛大開放形式：項目定位、項目功能；目的：高調入市，功能展示，傳遞價值；主題：80萬㎡，華北首席一級農產品冷鏈物流中心媒體：戶外、報紙（硬廣/軟文）、圍墻、網絡、傳單、夾報位置：圍墻/工地大牌、開發(fā)區(qū)、市區(qū)、各縣市中心的戶外；輻射客群：臨汾市中心、臨汾市村鎮(zhèn)、洪洞、曲沃、侯馬、襄汾、霍州、翼城、安澤（主要以路網聯(lián)通臨汾的區(qū)縣為主）階段推廣第一階段：形象導入期——通過直接價值滲透，引發(fā)市場高度關注，形象導入推廣分解：圍墻、戶外、硬廣與軟文為主導，網絡、傳單、夾報為輔。同時做好活動營銷圍墻內容80萬㎡，華北首席農副產品冷鏈物流中心晉潤國際，三省5千萬人食品保障80萬㎡恢弘體量，造福三省食客5千萬人的菜籃子，三省食品的保鮮柜農副產品一級市場，冷鏈物流中心打造農產品冷鏈流通業(yè)超級航母戶外廣告輻射達三省，造福千萬家80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流交易中心70㎡小商鋪，700億大財富40-70㎡產權商鋪，分享700億大市場從農場到廚房，一個環(huán)節(jié)就足夠華北最大規(guī)模冷庫，餐桌上的新鮮保障一間產權鋪，三代搖錢樹產權商鋪，永續(xù)經營不再為租金發(fā)愁階段推廣形象導入圍墻內容戶外廣告階段推廣待設計待設計第二階段：蓄客期——線上線下多渠道營銷，積累誠意客戶。時間：10月中-11月初，約30天。1、廣告版面更新、報廣軟文、單頁2、活動造勢3、營銷中心盛大開放形式：項目位置，功能布置目的：傳遞項目進度，即將認籌主題：華北首席農副產品冷鏈物流——營銷中心盛大開放媒體：戶外、報紙、網絡、短信、傳單、夾報、電視/電臺位置：圍墻/工地大牌、市區(qū)、各縣市展點；輻射客群：臨汾市中心、臨汾市村鎮(zhèn)、洪洞、曲沃、侯馬、襄汾、霍州、翼城、安澤（主要以路網聯(lián)通臨汾的區(qū)縣為主）階段推廣核心動作第二階段：蓄客期——線上線下多渠道營銷，積累誠意客戶。時間：第二階段：營銷活動為主，圍墻、戶外、硬廣與軟文、網絡、傳單、夾報為輔。硬廣內容規(guī)劃11月8日（暫定），晉潤國際中心盛大開放熱烈慶祝晉潤國際農副產品冷鏈物流中心正式開放30萬㎡超大體量冷庫，5000萬人的餐桌保障熱烈慶祝晉潤國際農副產品冷鏈物流中心正式開放產權商鋪，共享700億大財富熱烈慶祝晉潤國際農副產品冷鏈物流中心正式開放軟文內容規(guī)劃農副產品物流變革，冷鏈物流占據(jù)主導地位11月8日，晉潤國際農副產品冷鏈物流中心盛大開放5000千萬人市場，700億元財富11月8日，晉潤國際農副產品冷鏈物流中心盛大開放晉、陜、豫三省中心，華北財富聚寶盆11月8日，晉潤國際農副產品冷鏈物流中心盛大開放階段推廣第二階段：營銷活動為主，圍墻、戶外、硬廣與軟文、網絡、傳單、臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件第三階段：蓄客階段——蓄客持續(xù)的同時整理已認籌客戶，進一步提高其對本項目的滿意度。時間：11月15日-1月15日，約60天。1、更新廣告，釋放認籌信息、政策2、認籌優(yōu)惠信息強化宣傳3、直升機看房形式：認籌信息及認籌政策；目的：公開認籌強化客戶對本項目的認知及緊迫感；主題：11月15日，VIP會員全球招募！媒體：戶外、報紙、網絡、短信、傳單、夾報、電視/電臺位置：圍墻/工地大牌、市中心展點、各縣外展點輻射客群：臨汾市中心、臨汾市村鎮(zhèn)、洪洞、曲沃、侯馬、襄汾、霍州、翼城、安澤（主要以路網聯(lián)通臨汾的區(qū)縣為主）階段推廣核心動作第三階段：蓄客階段——蓄客持續(xù)的同時整理已認籌客戶，進一步提第三階段：戶外、單頁、媒體、短信內容更換；各營銷外展點活動營銷，積極帶客。戶外內容規(guī)劃產權商鋪，一鋪養(yǎng)三代不是夢11月15日，晉潤國際VIP會員全球招募硬廣內容規(guī)劃買鋪！到東盟農產品大市場11月15日產品說明會暨VIP會員全球招募你還在為明年的租金發(fā)愁？晉潤國際，一鋪養(yǎng)三代不是夢！晉潤國際VIP會員全球火爆招募軟文內容規(guī)劃農副產品物流國家戰(zhàn)略升級，冷鏈物流將成行業(yè)主導帶您走進晉潤國際農副產品冷鏈物中心階段推廣第三階段：戶外、單頁、媒體、短信內容更換；各營銷外展點活動營臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件第四階段：開盤動員——公布開盤時間，限時認籌增強緊迫感，對已認籌客戶進行最后梳理。時間：1月15日-1月25日，約10天。形式：開盤信息釋放；目的：明確開盤時間，限時認籌增加緊迫感。主題：1月25日，晉潤國際盛大開盤媒體：戶外、報紙、網絡、短信、傳單、夾報、電視/電臺位置：圍墻/工地大牌、市中心展點、各縣外展點輻射客群：臨汾市中心、臨汾市村鎮(zhèn)、洪洞、曲沃、侯馬、襄汾、霍州、翼城、安澤（主要以路網聯(lián)通臨汾的區(qū)縣為主）階段推廣核心動作1、更換廣告，公布開盤時間2、客戶回訪增強誠意度3、認籌限時，增加緊迫感第四階段：開盤動員——公布開盤時間，限時認籌增強緊迫感，對已第四階段：電視/電臺、戶外、硬廣為主導，網絡、傳單、夾報、短信為輔。同時做好活動營銷戶外內容規(guī)劃1月25日，盛大開盤！80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流中心盛大開盤晉潤國際開盤了！一間產權鋪，做晉、陜、豫三省生意，你絕對賺了！硬廣內容規(guī)劃1月25日，盛大開盤！80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流中心盛大開盤1月25日，700億財富即將啟航一間產權鋪，造福三代子孫軟文內容規(guī)劃中國物流協(xié)會：冷鏈物流存在700億元市場空缺解析晉潤國際中心為何一鋪難求！階段推廣第四階段：電視/電臺、戶外、硬廣為主導，網絡、傳單、夾報、短

3營銷推廣營銷推廣活動3營銷營銷推廣活動

對進店的客戶進行登記第100名、1000名可以獲得相應的獎勵，香港七日游，以此活動刺激市區(qū)內到訪量。進店有好禮，香港七日游利用當?shù)匦麄鬈囐Y源，多輛宣傳車組成車隊形式，周六、日在臨汾城區(qū)主要街道全城巡展并廣播進行宣傳，尤其開進馨陽或堯豐農貿市場中進行廣播，晉潤國際中心市區(qū)接待中心對外開放——市區(qū)展點開放，宣傳車巡游10月主題對進店的客戶進行登記第100名、1000名可以獲得相應每周末提供4個名額，被選中的客戶可獲得乘坐直升機觀看臨汾景觀及空中鳥瞰項目位置與進展情況，還可近距離空中俯瞰項目地目的：打造直升機概念，以此吸引更多客戶到訪認籌.——晉潤國際中心營銷中心盛大開放11月主題直升機租賃價格：3800元/小時（僅供參考）每周末提供4個名額，被選中的客戶可獲得乘坐直升機觀看臨汾景觀——強化認籌，營銷活動造勢12月主題以面點為主題，舉行類似的面點大賽。一、將山西的面食文化傳統(tǒng)發(fā)揚；二、面點美食也符合項目定位業(yè)態(tài)；三、做與面點相關的美食同時也宣傳我項目涵蓋的餐飲美食街的功能；——強化認籌，營銷活動造勢12月主題以面點為主題，舉行類似的2月主題——節(jié)后營銷攻勢，圈層營銷針對本地外出打工人員，舉辦活動圍繞春節(jié)作為主題，圈層營銷，重點針對春節(jié)外出返鄉(xiāng)尚未返回工作崗位的臨汾本地居民，推出一系列的廣告也集中展示為“辛苦一整年，買鋪賺錢”等以宣講投資價值為目的廣告及活動。2月主題——節(jié)后營銷攻勢，圈層營銷針對本

4設計形象LOGO/VI4設計LOGO/VI演示結束謝謝聆聽深圳市百匯房地產顧問有限公司szbhdc演示結束謝謝聆聽深圳市百匯房地產顧問有限公司謝謝謝謝95本報告嚴格保密2019-09晉潤國際農副產品冷鏈物流城階段營銷報告謹呈：山西晉潤現(xiàn)代物流有限公司本報告嚴格保密晉潤國際農副產品冷鏈物流城謹呈：山西晉潤現(xiàn)代物營銷目標理解銷售策略項目回顧階段目標分解項目定位銷售策略項目定位營銷推廣營銷策略目標解析項目推盤節(jié)奏項目營銷策略階段營銷推廣營銷推廣活動核心推廣訴求思維導圖形象設計LOGO/VI營銷目標理解銷售策略項目回顧階段目標分解項目定位銷售策略項目

1項目分析項目基本分析1項目項目基本分析項目區(qū)位項目位于臨汾與襄汾交界處G108國道西側，與城南新區(qū)（錦悅城、新百匯）商業(yè)圈僅7公里路程，距離五一路商圈僅15分鐘車程，鼓樓南大街通車后，可從鼓樓南行直達本項目。晉潤冷鏈物流城南商圈五一路商圈堯豐市場鼓樓商圈堯廟臨汾現(xiàn)有堯豐農貿市場（位于城中心鼓樓南大街）、馨陽農產品批發(fā)市場（位于城北屯里鎮(zhèn)附近）；本項目建成后，三個項目形成三點一線，形成農貿批發(fā)“三足鼎立”的態(tài)勢。項目區(qū)位項目位于臨汾與襄汾交界處G108國道西側，與城南新區(qū)交通概況項目位于臨汾是與襄汾交界的主干道G108國道2公里處，北側可直接通達臨汾城市主干道鼓樓南大街。

項目規(guī)劃用地600畝，項目總建筑面積近80萬平方米，由山西晉聯(lián)物流有限公司投資興建，落成后將成為經營范圍涵蓋物流市場投資、冷庫建設、貨物運輸、倉儲、物流配送方案設計、農副產品冷凍、冷藏、銷售、貨運代理服務等領域，配送范圍涵蓋山西、陜西、河南三省的臨汾最大規(guī)模的產權式農貿產品物流、交易、展示平臺。晉潤冷鏈物流108國道G5京昆高速309國道鼓樓南大街交通概況項目位于臨汾是與襄汾交界的主干道G108國道2公里處技術指標項目規(guī)劃用地600畝，項目總建筑面積為77萬平方米，其中冷庫面積近16萬方，配送能力覆蓋三省的農產品交易中心。技術指標項目規(guī)劃用地600畝，項目總建筑面積為77萬平方米，SWOT分析W-劣勢O-機會T-風險交通便捷性高，G108國道途徑項目門前，近高速公路，昭示性極佳；城市向南發(fā)展，臨汾城市規(guī)劃重心向南遷移；臨汾市政府大力支持，政府扶植、保駕護航；消費者對生活品質需求的日益增長促進了冷鏈物流行業(yè)的快速發(fā)展，本地市場的匱乏更加強烈迫切的需求冷鏈物流的建設；晉潤在物流行業(yè)的技術、經驗優(yōu)勢；S-優(yōu)勢項目地理位置相對較為偏僻；現(xiàn)有5公里內消費人群基數(shù)較低，自然人流量偏低，消費的能力有限；自然來訪量低，客戶導入難度大；區(qū)域內商業(yè)氛圍偏淡，需要引導和培養(yǎng)本地的消費習慣；鼓樓南大街的貫通，將大大提高本項目的交通疏導性，方便客戶抵達；區(qū)域內最大規(guī)模的冷庫的建設，必然吸引經營生、冷、鮮食品商家關注；晉潤本身具有的物流配送能力，為本項目成為區(qū)域一級市場提供保障；本地建成并運營的兩家已具備規(guī)模及客戶資源的馨陽、堯豐兩大市場將與本項目形成直接的競爭對手關系；本地不成功的專業(yè)市場運營案例，將成為影響客戶是否進駐的主要因素；SWOT分析W-劣勢O-機會T-風險交通便捷性高，G108國競爭對手分析分析堯豐農副產品批發(fā)市場堯豐市場環(huán)境相對較差，市場內道路狹窄、停車十分不便、環(huán)境惡劣。上下班高峰時間段進出車輛較多，鼓樓南大街交通相對擁堵。收費制度混亂，保安違規(guī)對市場內商戶收取停車費，管理制度并不健全。競爭對手分析分析堯豐農副產品批發(fā)市場堯豐市場環(huán)境相對較差，市優(yōu)劣勢分析分析晉潤

堯豐農貿市場優(yōu)劣勢分析分析晉潤堯豐農貿競爭對手分析分析山西馨陽農產品批發(fā)市場相對臨汾室內堯豐市場的全天人滿為患，地理位置處于高速公路旁馨陽的客戶群相比較更多為批發(fā)客戶及二級經銷商，市場活躍期為全天較早時間，中午、下午交易基本完成，市場內人流相對冷清，大部分為零售散戶。競爭對手分析分析山西馨陽農產品批發(fā)市場相對臨汾室內堯豐市場的優(yōu)劣勢分析分析晉潤

馨陽農產品批發(fā)市場優(yōu)劣勢分析分析晉潤馨陽農產

1目標解析營銷目標理解1目標營銷目標理解年度回籠資金目標：目標解析回款目標2015年2月前回款目標：底線2億；理想目標2.5億；年度回籠資金目標：目標解析回款目標2015年2月前回款目標：項目價值體現(xiàn)：目標解析項目價值輻射晉、陜、豫三省6千萬人口餐桌新鮮食物的保障；項目價值體現(xiàn)：目標解析項目價值輻射晉、陜、豫三省6千萬人口餐企業(yè)價值80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流交易中心企業(yè)知名度提升：目標解析企業(yè)價值80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流交易中心企業(yè)知名度提品牌價值晉潤——華北地區(qū)物流先鋒，冷鏈物流行業(yè)領頭羊目標解析品牌價值彰顯：品牌價值晉潤——華北地區(qū)物流先鋒，冷鏈物流行業(yè)領頭羊目標解析目標分解一期總面積172536㎡。其中冷庫37477㎡自持，商鋪面積48453.28㎡，共計1506套商鋪。價格分解：一期1~3層商鋪售罄的情況下，銷售平均單價：6800~8600元/㎡一期1~3層商鋪80%銷售率的情況下，銷售平均單價：7000~8800元/㎡回款目標2015年2月前目標：街鋪銷售80%；回籠資金2億元；目標分解一期總面積172536㎡。其中冷庫37477㎡自持，目標解析目標分解街鋪可售面積48453.28㎡，共計1506套商鋪。客戶目標2015年2月前目標：街鋪銷售80%；回籠資金2億元；1506套商鋪，80%銷售率，即1204套誠意客戶解籌率一般50%，即需要誠意客戶量為2408個上門客戶轉化為誠意客戶的比率一般為6：1，即客戶上門量需要達到14488批若營銷中心在2014年11月開始啟用，則需要每個月的上門量要達到4289組，每天需要161組客戶若2019年1月底開盤銷售，平均須認籌401套/月，每天須13套左右。目標解析目標分解街鋪可售面積48453.28㎡，共計1506

1目標解析階段目標分解1目標階段目標分解全力爭取晉潤國際城年前開盤，2019年完成蓄客量60%即8693組。項目街鋪銷售額預估為2.5億元，總體實現(xiàn)年度銷售額2億元以上?？傮w實現(xiàn)年度資金回流1.2億元以上。第一階段認籌量目標總目標15%第二階段認籌量目標8693組客戶2014年9月—10月2014年11月—12月第三階段開盤解籌目標回收2億元2015年1月-2月年度目標為實現(xiàn)2019年前開盤，蓄客量必須達到14488組；全力爭取晉潤國際城年前開盤，2019年完成蓄客量60%即86階段目標第一階段爭取完成蓄客量15%，上門量達到2173組客戶，辦卡量達362張完成1204套商鋪的認籌量15%，需認籌362張卡。項目首輪入市形象廣告9月底可以出街；須市區(qū)營銷中心于10月初即可入駐；10月31日前營銷中心施工完成并入駐時間：2014年9月—10月階段目標第一階段爭取完成蓄客量15%，上門量達到2173組客階段目標階段目標第二階段爭取完成蓄客量60%，上門量達到8692組客戶，辦卡量達1449張完成1204套商鋪的認籌量60%，需認籌1449張卡；營銷中心開放廣告10月底出街；營銷中心11月初可以正式開放；營銷中心及外展點行銷人員全部到崗。時間：2014年11月—12月階段目標階段目標第二階段爭取完成蓄客量60%，上門量達到86階段目標第三階段爭取完成蓄客量80%，上門量達到11590組客戶，辦卡量達1931張完成1204套商鋪的認籌量80%，需認籌1931張卡。營銷中心每月保證1次重大活動；戶外廣告的等信息及時出街；預售許可證的等物證齊全；時間：2015年1月—2月階段目標第三階段爭取完成蓄客量80%，上門量達到11590組臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件階段目標本項目承載著項目價值、品牌價值和企業(yè)價值提升的重要使命項目自身價值體現(xiàn)樹立知名品牌地位企業(yè)榮譽質的飛躍……晉潤國際城承載什么樣的使命？項目樹立專業(yè)標桿，區(qū)域源頭市場，擴大企業(yè)影響，實現(xiàn)跨越式升級。晉潤從事冷鏈物流多年，擁有豐富的操作經驗及專業(yè)的、完善的物流配送系統(tǒng)，晉潤農產品交易中心項目將進一步提升晉潤在冷鏈物流行業(yè)的影響力。本項目是企業(yè)開發(fā)的第一個大型項目，強大的物流資源及國家對冷鏈物流環(huán)節(jié)的重視程度，項目成功與否直接關系晉潤在冷鏈物流發(fā)的展戰(zhàn)略。階段三步走！階段目標本項目承載著項目價值、品牌價值和企業(yè)價值提升的重要使品牌意義項目價值企業(yè)榮譽臨汾農副產品的源頭市場華北地區(qū)規(guī)模最大的冷鏈物流交易、展示中心晉潤·國際城市場目標市場目標品牌意義項目價值企業(yè)榮譽臨汾農副產品的源頭市場晉潤·國際城市項目目標成為華北首席農產品冷鏈物流交易中心晉潤國際—輻射晉、陜、豫三省的一級農貿市場詮釋：1、稀缺資源的獨占性：主干道旁2、硬件高配置、先天交通條件良好：本項目將建成為涵蓋農副產品交易中心、食品物流、農產品展示中心、冷鏈物流中心、16萬㎡冷凍庫、辦公倉儲配套及高檔住宅多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。3、地理位置的優(yōu)越性：呈上（北）啟下(南)，交通便捷。形象定位語華北地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、設備最先進的冷鏈物流中心項目戰(zhàn)略定位立足臨汾市場，物流配送能力可涵蓋山西、陜西、河南及全國各地規(guī)模最大、技術最先進的農產品交易平臺項目目標成為華北首席農產品冷鏈物流交易中心晉潤國際—輻射晉、80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西、陜西、河南最大規(guī)模的農貿交易平臺；16萬㎡的超大體量冷庫提供了冷鏈物流貯藏與配送的基礎。依托大體量冷庫，集中整合三省農副產品資源，使晉潤成為三省農副產品的一級市場。以搶占一級源頭市場為目的，不僅僅滿足于臨汾市場，依托強大的技術支持，迅速占領周邊冷鏈物流市場，打造成為輻射面積可達全國，受眾人數(shù)達上億人次的區(qū)域性農副產品市場。品牌目標80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西、陜西、企業(yè)目標晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中國心臟地帶，從三皇五帝時代開始遍孕育并誕生了輝煌燦爛的華夏文明，堯、舜、禹均在山西建功立業(yè)。

臨汾位于太原南部，是太原、鄭州、西安三個省會城市連接中點，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷，是華夏文明的發(fā)源地。

憑借晉潤在物流運輸方面的優(yōu)勢，結合臨汾三省幾何中心位置，兩大國家主要高速貫穿臨汾，交通路網四通八達的交通優(yōu)勢，奠定了晉潤作為臨汾冷鏈物流行業(yè)領頭羊地位。依托晉潤物流方面先天優(yōu)勢，各地農產品可直接通過臨汾周轉至其他省份及二級市場。將使晉潤從本地市場跨越式發(fā)展成為省際一級農產品交易市場。企業(yè)目標晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中

1目標解析階段目標分解1目標階段目標分解全力爭取釣魚臺生活城項目上半年實現(xiàn)銷售，全年銷售率達到90%。項目全部銷售額預估為3.1億元，總體實現(xiàn)年度銷售額2.7億元以上?？傮w實現(xiàn)年度資金回流1.8億元以上。第一階段銷售額目標1.39億元第二階段銷售額目標1.11億元2019年6月—8月2019年9月—10月第三階段銷售額目標0.2億元2019年11月-12月年度目標全力爭取釣魚臺生活城項目上半年實現(xiàn)銷售，全年銷售率達到90%臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件

2價值梳理價值點提煉2價值價值點提煉核心價值規(guī)模決定影響力，與地區(qū)主導產業(yè)同步；專業(yè)造就價值，仙桃首個現(xiàn)代化、規(guī)范化、科技化、功能化物流倉儲基地；專業(yè)市場的專業(yè)市場——專業(yè)市場的流通基地專業(yè)市場、商貿物流通環(huán)節(jié)全鏈條集散地80萬㎡華北首席農副產品冷鏈物流交易平臺首座獨立權式農副產品商鋪晉、陜、豫最大規(guī)模冷鏈物流冷鏈物流700億元大市場核心價值規(guī)模決定影響力，與地區(qū)主導產業(yè)同步；80萬㎡華北核心價值晉、陜、豫三省6000千萬人的一級市場借助并發(fā)揮太原、西安、鄭州三省省會幾何中心位置優(yōu)勢。依托晉潤企業(yè)的運力，不斷開拓市場，將晉潤打造為三省“菜籃子”工程，三省物流中樞。輻射晉、陜、豫的物流網保障食材新鮮抵達。因此形成三省依托臨汾晉潤的前提。擁有三省中心優(yōu)勢，形成三省農產品源頭。核心價值晉、陜、豫三省6000千萬人的一級市場核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情況表明，臨汾現(xiàn)有的兩座大型農貿市場均只租不售類商鋪，商家須每年與商管公司簽署為期一年的租賃合同。核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情核心價值飛速發(fā)展的農業(yè)與落后的物流形式，形成700億元的市場缺口到2019年，我國將初步建成農產品冷鏈物流網絡服務體系，使果蔬、肉類、水產品冷鏈流通率分別達到20%、30%、36%以上，流通環(huán)節(jié)產品腐損率分別降至15%、8%、10%以下。我國果蔬、肉類、水產品進入冷鏈系統(tǒng)的比重只有5%、15%、23%。在歐美日本等發(fā)達國家，農產品進入冷鏈流通在95%以上。每年全國因運輸及保鮮方法不當腐爛、變質的農副產品價值高達700億元人民幣。1、國家經濟快速發(fā)展帶動居民旺盛的食品消費欲望；2、農副產品冷鏈物流所占比重正逐年增加；3、山西省冷鏈物流行業(yè)發(fā)展程度遠遠落后于其他省份；核心價值飛速發(fā)展的農業(yè)與落后的物流形式，形成700億元的市場臨汾晉潤冷鏈物流營銷策略報告94p課件晉潤——物流行業(yè)的領頭羊，從事冷鏈物流的領軍企業(yè)。晉潤——擁有專業(yè)物流團隊、專業(yè)冷凍設備、專業(yè)運輸車隊、專用倉儲庫房的大型物流集團。晉潤——冷庫建設、商貿物流、農產品冷鏈市場建設市場知名品牌的明星企業(yè)品牌戰(zhàn)略晉潤在從事冷鏈物流方面有著豐富經驗及專業(yè)的技術支持，建設冷鏈物流交易展示平臺更是得心應手，具有得天獨厚的優(yōu)勢。晉潤——物流行業(yè)的領頭羊，從事冷鏈物流的領軍企業(yè)。品牌戰(zhàn)略晉功能定位

晉潤將要承載三項功能：一、冷鏈物流交易，即在傳統(tǒng)農貿專業(yè)市場的基礎上加大冷鏈物流服務，建設臨汾最大體量、最先進的制冷設備；二、農產品文化展示，展現(xiàn)不同地域的農產品特色，打造農業(yè)文化的概念，綜合多省份農產品中的人文與文化，需要一個綜合性的平臺去發(fā)揚；三、各地特色農產品推廣，山西、陜西、河南3省乃至全國其他省份的農產品互動。多地的不同種類農產品匯集需要有強大的物流能力與冷凍保鮮能力，更需要一個平臺提供技術支持。晉潤國際農副產品冷鏈物流城功能定位晉潤將要承載三項功能：晉潤國際農副產項目定位80萬㎡，華北首席農產品冷鏈物流中心晉潤—冷鏈物流領頭羊，地跨三省的一級農貿市場詮釋：1、稀缺資源的獨占性：主干道旁2、硬件高配置、先天交通條件良好：本項目將建成為涵蓋農副產品交易中心、食品物流、農產品展示中心、冷鏈物流中心、16萬㎡冷凍庫、辦公倉儲配套及高檔住宅多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體。3、地理位置的優(yōu)越性：呈上（北）啟下(南)，交通便捷。形象定位語物流行業(yè)領導者、冷鏈物流行業(yè)先鋒、技術與資源的整合升級本案戰(zhàn)略定位立足臨汾市場，物流配送能力可涵蓋山西、陜西、河南及全國各地規(guī)模最大、技術最先進的農產品交易平臺項目定位80萬㎡，華北首席農產品冷鏈物流中心晉潤—冷鏈物流領核心價值80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西、陜西、河南最大規(guī)模的農貿交易平臺；16萬㎡的超大體量冷庫提供了冷鏈物流貯藏與配送的基礎。依托大體量冷庫，集中整合三省農副產品資源，使晉潤成為三省農副產品的一級市場。以搶占一級源頭市場為目的，不僅僅滿足于臨汾市場，依托強大的技術支持，迅速占領周邊冷鏈物流市場，打造成為輻射面積可達全國，受眾人數(shù)達上億人次的區(qū)域性農副產品市場。核心價值80萬㎡，晉、陜、豫最大規(guī)模農貿交易平臺80萬㎡山西核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情況表明，臨汾現(xiàn)有的兩座大型農貿市場均只租不售類商鋪，商家須每年與商管公司簽署為期一年的租賃合同。核心價值臨汾首座產權式投資型農貿類商鋪根據(jù)臨汾當?shù)厥袌稣{研情核心價值晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中國心臟地帶，從三皇五帝時代開始遍孕育并誕生了輝煌燦爛的華夏文明，堯、舜、禹均在山西建功立業(yè)。

臨汾位于太原南部，是太原、鄭州、西安三個省會城市連接中點，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通通訊便捷，是華夏文明的發(fā)源地。

憑借晉潤在物流運輸方面的優(yōu)勢，結合臨汾三省幾何中心位置，兩大國家主要高速貫穿臨汾，交通路網四通八達的交通優(yōu)勢，奠定了晉潤作為臨汾冷鏈物流行業(yè)領頭羊地位。依托晉潤物流方面先天優(yōu)勢，各地農產品可直接通過臨汾周轉至其他省份及二級市場。將使晉潤從本地市場跨越式發(fā)展成為省際一級農產品交易市場。核心價值晉潤——冷鏈物流行業(yè)領頭羊山西地處中

1定位分析客戶定位分析1定位客戶定位分析商業(yè)目標客戶：核心目標客戶——農產品經營者、本地居民重點目標客戶——臨汾市本地及周邊縣市居民游離、偶得客戶——臨汾地區(qū)及周邊投資客戶客戶定位什么樣的客戶才是我們的目標客戶商業(yè)目標客戶：客戶定位什么樣的客戶才是我們的目標客戶政府、企事業(yè)人員同類市場經營戶市區(qū)機會型投資客戶市區(qū)商業(yè)經營戶指非專業(yè)型投資客戶，有固定居所，有資金一般投資證券和房地產的一般市民。政府職能部門人員

政府其他掛靠人員

臨汾大型企業(yè)人員

商會及其他企業(yè)人員主要包括堯豐農副產品批發(fā)市場、山西馨陽農產品批發(fā)市場及其他農貿市場經營客戶。指區(qū)域內小商戶、市區(qū)內各大市場經營戶，連鎖經營戶。本項目客戶定位重點客戶：臨汾市周邊縣區(qū)投資客戶及商戶。游離客戶：臨汾及周邊地區(qū)的專業(yè)投資客戶?？蛻舳ㄎ缓诵目蛻粽⑵笫聵I(yè)人員同類市場經營戶市區(qū)機會型投資客戶市區(qū)商業(yè)經營通過我司的市場調研結合項目市場定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合考慮我項目目標客戶群體主要有兩大類自營客戶與投資客戶。投資客戶具有較強的投資能力；資金雄厚，投資意識強；注重產品升值空間，追求利益回報；二次以及二次以上置業(yè)者。農產品自營客戶/租客注重項目周邊商業(yè)氛圍；對地段、交通、規(guī)模、市場成熟度有一定的要求；偏好于良好的經營環(huán)境；相對穩(wěn)定的租金水平；商業(yè)配套設施要求較高。核心客戶農產品自營戶：1、堯豐農批市場2、馨陽農批市場投資客戶：1、公務員2、企事業(yè)單位高管3、中小企業(yè)老板通過我司的市場調研結合項目市場定位、具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合

商業(yè)用房目標客戶分析：

○

主要特征描述：——支付能力中等、目標明確、現(xiàn)實性強、隨主流群體結構：年齡在35—50歲之間，以經商者、其次為企事業(yè)職員及公務員為主。支付能力：總價承受能力中等、大部分習慣街鋪的消費水平，部分客戶僅有租賃實力。多數(shù)能接受的總價在50萬元以下，需求面積以10－100㎡為主。租購目的：多數(shù)購置店鋪自己經營，投資目標明確，即希望擴大生意、改善經營環(huán)境，少數(shù)用于出租。心理特征：現(xiàn)實性強、隨主流。

○

需求取向：——傾向于成熟市場和傳統(tǒng)鋪位、租、購結合地段取向：傾向于暢旺地段，大多寧愿承受高租金，也不愿意考慮偏僻的地點，多數(shù)愿意在本項目購置店鋪。物業(yè)取向：大部分傾向于購置獨立門面，多數(shù)選擇一樓臨街鋪面，有實力的商家愿意選擇大賣場。租售取向：部分有實力的批發(fā)商傾向于購買物業(yè)，但大多數(shù)依然愿意租賃，以規(guī)避風險，同時節(jié)省經營資本。

○關注因素：——地段及人流、交通、居民數(shù)量及價格因素一：地段較為繁華，至少在市場內部有足夠的人流。因素二：交通便利。因素三：周邊居民數(shù)量，反應出的消費能力。因素四：租購所需成本不會大量占用經營資金。因素五：有足夠多的同行作出同樣的選擇，尤其是家居建材行業(yè)內具有影響力的品牌商戶?？蛻舴治錾虡I(yè)用房目標客戶分析：客戶分析目標客戶關注因素對營銷的影響

——必須有針性的確定主題與方式影響一：必須重點宣傳物業(yè)所處地段的前景、包括規(guī)劃、交通、商業(yè)發(fā)展前瞻

，以建立商戶入駐、投資的信心。影響二：付款方式的設定必須多樣靈活，必須使經營商感到輕松，不會占用過多的經營資金。影響三：無論是營銷中心還是售外站點，現(xiàn)場氣氛一定要熱烈、搶眼，形成繁榮商業(yè)氛圍，以使商戶形成“此地暢旺”良好印象。影響四：要將項目規(guī)劃優(yōu)勢進行清晰、明了宣傳，使商戶相信本項目能夠為自己日后的經營帶來便利。影響五：要重點抓住大商戶，招入場內，在行業(yè)內形成風潮，以小帶大帶動其他中、小商戶進場?？蛻舴治瞿繕丝蛻絷P注因素對營銷的影響客戶分析區(qū)域專農產品市場經營業(yè)主競爭項目客戶臨汾市私營企業(yè)主