北京房地產(chǎn)市場

2008年北京市場研究世聯(lián)地產(chǎn)行政、金融、稅收，07年以來，政府打壓樓市多管齊下中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。國家八部委聯(lián)手查中國房價暴漲因素深圳是重點城市;深圳市13個部門聯(lián)合開展的全市房地產(chǎn)市場秩序專項整治行動；。中國人民銀行發(fā)布公告，決定從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。8月1日，新版《二手房買賣合同》正式實施，以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象將得到很大程度的抑制。第二套住房首付不得低于4成，貸款利率不得低于同期貸款利率的1.1倍2007.4.52007.7月2007.6.52007.5.192007.8月2007.9月2007.9.27央行于7-9月3次上調節(jié)存款利率，2007年，先后上調存款利率5次，上調存款準備金利率8次《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，的第三條的規(guī)定，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。2007.10.3監(jiān)管部門及相關銀行的知情人士昨天證實，就“第二套房”的界定，監(jiān)管層在征詢幾家大銀行的意見后，確認“以戶為單位，夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房則認定為第二套房”。13日宣布，將從今年10月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。由此普通存款類金融機構將執(zhí)行13%的存款準備金率標準．2007.10.132007.10月北京將成為開征物業(yè)稅的試點城市之一。2007.7.16行政手段金融政策稅收政策隨著一系列宏觀調控政策的使用，北京樓市“拐點”初現(xiàn)端倪進入12月份以后，隨著新的貸款政策的頒布和銀根的全面收緊，北京樓市價格明升暗降，各類樓盤大搞促銷：金地·名京，辦卡送1萬元；PeckingHouse，92-95折；星河灣，95折；富力又一城，十項優(yōu)惠措施合計優(yōu)惠8萬元/套……2008年，政府決心堅定，多種手段配合，用心良苦08年上半年以來，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調控可謂多層面全方位配合；

從行政、金融、稅收以及保障性住房投放等方面，處處著手，力度堅決；在獲得了07年底，金融手段調控的良好收效之后，政府更是緊抓金融杠桿，全面保障信貸政策的徹底落實；作為調控房價的有利武器，在“雙防”基調之下，政府的物業(yè)稅征收政策遲遲不落實也是懸在本輪市場調控上方的一柄“利刃”；在行使“威懾”作用的同時保證了市場一旦發(fā)生顛覆性調整可以帶來利好因素，刺激市場信心與回暖。2008年上半年各級市場表現(xiàn)梳理一級市場朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地流標（12月份）；順義五塊低價住宅用地流標；廣渠路15#地塊流標；……12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的29.4%；取地方式日趨豐富，開發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級開發(fā)的開發(fā)商后續(xù)進行二級開發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開發(fā)商拿地（華潤）國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國華置業(yè)）；進入1月以來，全面從緊的貨幣政策使得開發(fā)商取得貸款的難度越來越大，土地開發(fā)的后續(xù)成本越來越高；大幅高價地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商拿地日趨謹慎土地流標，開發(fā)商謹慎拿地全年城區(qū)供地主要集中在朝陽與豐臺區(qū)，周邊供應主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應向外偏移的趨勢明顯，五環(huán)外土地供應占到七成以上，城市邊緣地區(qū)將成為未來城市熱點。城市外圍中小體量，較低地價的地塊，因其運作風險較小而越來越受到開發(fā)商的重視。高價的“明星”地塊（廣渠路15#流標）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn)流標；土地供應外圍漸成熱點，運作風險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地熱情有所減緩地價上升，市場轉淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風險上市公司萬科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運轉速度，甚至愿意放棄一定的利潤率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運作地塊，如魯能做順義馬坡組團的一級開發(fā)，后續(xù)拿地也針對這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，特別是一些“兩限地”；“兩限地”雖然利潤率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉。中小公司采取觀望策略，北京大批項目公司被注銷。后續(xù)無項目跟進?！耙粌纫煌狻辈呗允袃群诵牡貕K仍被看好——首開西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價地塊成為新寵——開發(fā)風險小，未來發(fā)展前景值得預期。08年前半年土地供應量大；1月成交量出現(xiàn)井噴，且價格保持高位；2—4月成交冷淡北京08年上半年土地供應出現(xiàn)“井噴”之勢：整個二季度將有約49塊土地供應，土地面積達到了566公頃左右，加之一季度已成交的500多公頃，這意味著如果二季度的土地供應計劃如期兌現(xiàn)，2008年上半年北京市土地供應將突破千萬公頃，超過2007年全年的898公頃。

——北京市土地整理儲備中心京一季度住宅地價同比漲1279元/平漲幅達兩成：一季度北京綜合用途、商業(yè)用途、居住用途及工業(yè)用途等四類地價，均比去年同期上漲。其中住宅地價上漲幅度最高，同比去年漲1279元/平米，漲幅高達22%?！袊鞘械貎r動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)北京二季度土地供應遇窘49幅地塊無人問津：在2008年第二季度過去三分之一后，原計劃于該季度內完成出讓的49幅住宅和商業(yè)地塊仍然毫無動靜。——北京市土地交易管理中心5月月以以來來土土地地成成交交有有所所回回暖暖；；市市場場出出現(xiàn)現(xiàn)兩兩極極分分化化，，品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商積積極極取取地地，，小小開開發(fā)發(fā)商商急急于于轉轉讓讓搶地地風風重重現(xiàn)現(xiàn)北北京京百百份份標標書書競競投投順順義義空空港港三三地地塊塊（2008年年5月月））：近日日正正掛掛牌牌接接受受報報價價的的北北京京市市順順義義天天竺竺空空港港經(jīng)經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)““一一住住兩兩商商””三三幅幅地地塊塊，，已已吸吸引引了了包包括括萬萬科科中中糧糧、、萬萬通通、、融融創(chuàng)創(chuàng)(原原順順馳馳)、、新新世世界界、、和和記記黃黃埔埔(長長江江實實業(yè)業(yè))、、綠綠地地集集團團、、金金地地、、龍龍湖湖和和富富力力在在內內的的9家家國國內內一一線線地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商，，且且尚尚有有順順鑫鑫、、大大龍龍、、華華美美等等實實力力稍稍遜遜的的開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)對對該該地地塊塊表表示示出出關關注注。。———北北京京市市土土地地交交易易管管理理中中心心潘石石屹屹持持百百億億現(xiàn)現(xiàn)金金將將集集中中在在京京拿拿地地（2008年年5月月））：SOHO中中國國(00410.HK)目目前前擁擁有有逾逾100億億元元現(xiàn)現(xiàn)金金，，““是是國國內內最最多多現(xiàn)現(xiàn)金金的的地地產(chǎn)產(chǎn)上上市市公公司司””。。未未來來公公司司土土地地收收購購仍仍會會集集中中于于北北京京市市場場，，因因為為利利潤潤較較高高。?！猄OHO中中國董董事長長潘石石屹北京7塊二二手地地欲““再嫁嫁”轉轉讓總總面積積約120萬平平米（2008年6月））：5月和和6月月兩個個月內內共有有7塊塊土地地在北北京產(chǎn)產(chǎn)權交交易所所發(fā)布布出讓讓消息息。本本次出出讓的的土地地主要要集中中在宣宣武、、豐臺臺、昌昌平、、密云云及懷懷柔，，出讓讓的土土地總總體面面積約約120萬萬平米米。除除了密密云地地塊暫暫未得得知之之外，，其他他土地地全部部取得得“國國有土土地使使用證證”。。這些些地塊塊均通通過出出讓100%公公司股股權的的方式式轉讓讓，甚甚至部部分土土地已已經(jīng)取取得商商品房房銷售售許可可證。?！斑@這些土土地全全部屬屬于二二手地地”，，開發(fā)發(fā)商如如果100%出出讓其其公司司的股股權，，就是是在通通過出出讓公公司股股權的的方式式來出出讓土土地。?！北本┊a(chǎn)產(chǎn)權交交易所所二級市市場豪宅市市場依依舊堅堅挺，，抗跌跌性強強時間類目泛海國際山水文園星河灣世界城1月成交單價2392732263297090成交面積4454.25612.743854.3802月成交單價2975203109819480成交面積2524043677273月成交單價29099303122804928814成交面積2878338019347274月成交單價30852304253160338546成交面積2840152437813645月成交單價27403316063149643172成交面積549721243296364選取北北京市市場在在售的的典型型豪宅宅項目目的銷銷售數(shù)數(shù)據(jù)進進行分分析發(fā)發(fā)現(xiàn)：：除受銷銷售周周期的的供應應影響響，個個別月月份發(fā)發(fā)生的的零交交易情情況外外；北北京豪豪宅市市場保證了了總體體的量量價穩(wěn)穩(wěn)定；豪宅市市場作為具具備絕絕對稀稀缺性性的豪豪宅項項目體體現(xiàn)出出了較較強的的抗跌跌性；；在市市場情情況總總體轉轉淡的的情況況下仍仍然實實現(xiàn)了了價格的的小幅幅爬升升；別墅市市場受受政策策影響響不大大，總總體銷銷售情情況比比較平平穩(wěn)，，且有有日漸漸升溫溫之勢勢亞北別別墅區(qū)區(qū)大部部分項項目處處于供供應真真空區(qū)區(qū)，受受政策策影響響較小小。在中海海瓦爾爾登湖湖，灣灣流匯匯等項項目上上體現(xiàn)現(xiàn)客戶戶上門門量減減小，，成交交周期期增長長；造造成顧顧客猶猶豫的的因素素主要要為對對后期期市場場走勢勢的擔擔憂，，而不不是購購買力力因素素限制制。國土資資源部部等部部委日日前聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)布實實施２２０００６年年版《《限制制用地地項目目目錄錄》和和《禁禁止用用地項項目目目錄》》，影影視城城、賽賽車場場、公公墓等等被列列為限限制用用地項項目，，別墅墅、高高爾夫夫球場場、賽賽馬場場等項項目用用地則則被明明令禁禁止。。此前前發(fā)布布的１１９９９９年年版目目錄同同時廢廢止。。政策影影響：：“別墅墅用地地審批批叫停?！闭叩牡膶嵤┦o形形中使使得市市場上上的別別墅產(chǎn)產(chǎn)品成成為物物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品中中的稀稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，，價值值得到到提升升；此外，，購買買別墅墅的客客戶基基本上上都是是財富富積累累程度度較高高的支支付階階層，，其資資金儲儲備較較為充充裕，，購房房受政政策影影響較較??；；項目名稱銷售套數(shù)/成交價格2007年11月2007年12月龍湖·滟瀾山銷售套數(shù)3057成交價格2748329362中?！ね郀柕呛N售套數(shù)411成交價格1338813389格拉斯小鎮(zhèn)銷售套數(shù)02成交價格016364納帕爾灣銷售套數(shù)1510成交價格1525114884優(yōu)山美地銷售套數(shù)66成交價格1958827414別墅市市場5月價價格出出現(xiàn)下下跌，，刺激激消化化增長長，但但仍難難以回回復之之前的的消化化水平平，市市場回回歸正常2008年年5月月，北北京市市商品品住宅宅累計計批準準預售售面積積為1652855.95平平米米，累累計銷銷售面面積為為914678.81平平米米，批批準預預售面面積是是上月月的1.2倍倍，累累計銷銷售面面積是是上月月的1.6倍倍，從從供銷銷比來來看，，本月月的上上市量量繼續(xù)續(xù)攀升升，市市場中中供應應依舊舊較為為活躍躍，成交量也也環(huán)比上上月有一一定程度度增長，，比前幾幾月也有有上升趨趨勢，但但本月成成交量仍仍然沒有有超過供供應量。。普通住宅宅市場2007年5月北北京市商商品住宅宅類價格格繼前幾幾月穩(wěn)中中略升后后有小幅幅的下降降，成交均價價為13255元/平平米，環(huán)環(huán)比下降降了5%，同比去年年增長了了30.4%。。市場供供應繼續(xù)續(xù)拉升，，市場銷銷售也有有一倍多多的增長長，一部部分需求求得到釋釋放；價價格方面面在前幾幾月一直直穩(wěn)中有有升的情情況下本本月卻出出現(xiàn)了下下降。5月以來來市場主主流項目目紛紛采采用價格格戰(zhàn)，企企圖利用用價格杠杠桿撬動動成交，，起到一一定作用用，但并并未實現(xiàn)現(xiàn)市場整整體啟動動普通住宅宅市場珠江?奧奧古斯塔塔：公寓：7600元/㎡㎡，毛坯坯，一次次性96折，按按揭98折，10套/周，月月均銷售售40———50套；別墅：20000元/㎡，目目前的促促銷手段段為買別別墅送公公寓；金色漫香香林：6月7日日開盤，，開盤推推出房源源300套，截截止6月月2日，，蓄客辦辦卡200組，，20000元元/卡，，卡內含含10000元元折扣金金；亦莊?北北岸：上周開盤盤一棟，，9500元/㎡（實實收），，開盤銷銷售40套，一一次性折折扣最低低可達91折，，本周實實收均價價9100元/㎡，銷銷售速度度8套/周；富力?又又一城：：目前均價價11000元元/㎡（（實收，，含1500元元/㎡精精裝），，最低折折扣可達達82、、83折折，為亦亦莊區(qū)域域消化速速度最快快的項目目，10——20套/周，主主要通過過價格杠杠桿撬動動銷售，，僅余7套大戶戶型產(chǎn)品品作為特特價房，，10700元元/㎡；；目前，亦亦莊區(qū)域域市場主主要以消消化小戶戶型產(chǎn)品品為主，，主要和和市場放放量特征征有關，，同時，，受支付付力限制制，及激激烈的同同質化競競爭影響響，區(qū)域域內主流流項目價價格手段段促進銷銷售狀況況明顯。。以亦莊區(qū)區(qū)域市場場為例：：價格杠桿桿的應用用成為市市場普遍遍現(xiàn)象三級市場場2008年上半半年二二手房市市場情況況從2月開開始，銷銷售量小小幅回升升，價格格不斷下下降，剛剛性需求求支撐市市場的同同時市場場逐漸走走向理性性市場回歸歸正常，穩(wěn)中盤盤整情況況將在較較長時間間內持續(xù)續(xù)一級市場場：從最初的的供應井井噴但市市場冷淡淡，到目目前品牌牌開發(fā)商商積極取取地，經(jīng)經(jīng)過將近近半年的的消沉，，土地市市場整體體成交出出現(xiàn)回暖暖，未來來市場將將日趨平平穩(wěn)。二級市場場：傳統(tǒng)豪宅宅以其稀缺缺特性，，保證自自身銷售售的量價價平穩(wěn)狀狀態(tài)，體體現(xiàn)出了了較強的的抗風險險能力；；墅物業(yè)在限地令令出臺之之后出現(xiàn)現(xiàn)明顯的的量價齊齊升行情情，特殊殊物業(yè)形形態(tài)成為為其銷售售的有效效保證；；普通住宅宅先后經(jīng)歷歷了“有有價無市市”、““暗降保保量”、、“量價價齊跌””三個階階段，從從原先的的絕對賣賣方市場場開始向向一定程程度的買買方市場場轉化；；07年的的瘋長態(tài)態(tài)勢受到到遏制，，開始回回歸正常常；三級市場場：二手房交交易受到到影響較較為明顯顯，市場場波動較較大，資資產(chǎn)的重重估過程程遭遇較較大挑戰(zhàn)戰(zhàn)，在一一定程度度上打擊擊了投機機買家的的購買行行為2008年下半半年市場場走勢因因素分析析與對策策初判正常市場場狀態(tài)，，決定市市場的兩兩大根本本性因素素現(xiàn)實的市市場供需需水平增值預期期市場本源源剛性購房房需求堅堅挺，大大量外來來人口涌涌入，新新建家庭庭數(shù)量不不斷增加加根據(jù)北京京市統(tǒng)計計局在1997年外外來人口口普查和和2000年年人口普普查數(shù)據(jù)據(jù)基礎上上的推測測,北北京市的的外來人人口在03年以以后1～～2年年內每年年估計增增加45萬人人左右,隨后后每年增增加量至至少在38萬萬人左右右,這這種趨勢勢會一直直持續(xù)到到2008年年。在未未來的5年內內(2004～～2008年年)流流動人口口增加量量最為保保守的估估計也在在200萬人人。這意意味著在在2008年年北京的的流動人人口數(shù)量量將達到到600萬之之多。奧運之際際，在京京外來人人口逾600，，0000人04年以以來，北北京登記記結婚人人數(shù)78，8636人人，新組組建家庭庭39，，4318個供需水平平住宅土地地供應有有所增長長，但依依然存在在巨大供供應缺口口，整體體市場未未出現(xiàn)結結構性變變化供需水平平北京今年供地地6100公公頃首度公公布土地儲備備計劃：2008年北北京市土地供供應計劃已于于6月3日在在第七次市政政府常務會議議上研究通過過。今年，北北京市土地供供應總量將控控制在6100公頃左右右，其中新增增建設用地嚴嚴格控制在3500公頃頃以內?！本┦袊鴩辆謬澜I(yè)用地地建成套住宅宅：北京有關部門門發(fā)布了《北北京市城市建建設節(jié)約用地地標準(試行行)》，按照照新的標準，，嚴禁在工業(yè)業(yè)項目用地范范圍內建造成成套住宅、專專家樓、賓館館、招待所和和培訓中心等等非生產(chǎn)性配配套設施。企企業(yè)所需行政政辦公及生活活服務設施應應在工業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)的生活服服務配套區(qū)集集中建設，單單個工業(yè)項目目行政辦公及及生活服務設設施用地面積積原則上不得得超過工業(yè)項項目總用地的的5％，建筑筑面積不得超超過總建筑面面積的10％％。違反土地管理理規(guī)定處分辦辦法6月起起施行：《處分辦法》》的頒布實施施，對于貫徹徹落實黨的十十七大精神，，促進深入落落實科學發(fā)展展觀，落實最最嚴格的耕地地保護制度，，嚴肅懲處土土地違法違紀紀行為，維護護廣大人民群群眾合法權益益，堅守18億畝耕地““紅線”，具具有十分重要要的意義?！宀课F(xiàn)實的市場供供需未發(fā)生明明顯變化，對對房地產(chǎn)市場場影響甚微現(xiàn)實的市場供供需水平增值預期未發(fā)生結構性性變化，對市市場幾無關鍵鍵性影響市場影響成長中的中國國經(jīng)濟將在一一個長久時間間內維持良好好的上升勢頭頭經(jīng)濟基準面中國人口的受受教育程度和和人口素質不不斷提高，擁擁有豐富的人人力資源中國科技人力力資源總量已已達3200萬人，居世世界第一位。。中國高等教育育在校生從1998年的的628萬增增加到現(xiàn)在的的1400萬萬，已經(jīng)位居居世界第一。。中國眾多的工工業(yè)指標“世世界第一”，，已經(jīng)成為世世界工廠中國鋼鐵產(chǎn)量量世界第一，，超過第二、、第三、第四四的總合。中國水泥產(chǎn)量量世界第一，，占世界總產(chǎn)產(chǎn)量一半。中國煤產(chǎn)量世世界第一，占占世界一半。。中國紡織品產(chǎn)產(chǎn)量世界第一一，每年共世世界人民每人人四件衣物。。中國鞋產(chǎn)量世世界第一，每每年世界人民民每人3雙。。中國電視機產(chǎn)產(chǎn)量世界第一一。中國電冰箱產(chǎn)產(chǎn)量世界第一一。中國DVD產(chǎn)產(chǎn)量世界第一一。中國空調產(chǎn)量量世界第一。。中國摩托車產(chǎn)產(chǎn)量世界第一一。中國經(jīng)濟的世世界聲音越來來越響亮，已已經(jīng)開始成為為國際經(jīng)濟金金融的重要影影響力量經(jīng)濟基準面中國油價上漲漲帶來國際油油價波動在19日晚國國家發(fā)改委在在公布油價上上調之后，紐紐約原油期貨貨出現(xiàn)了回落落。跌幅超過過3％。專家家分析認為油油價調整將對對全球石油未未來走勢帶來來一定沖擊。。中國外匯儲備備“世界第一一”截至4月末，，中國的外匯匯儲備已經(jīng)增增加到1.76萬億美元元，比東北亞亞其他國家和和地區(qū)外匯儲儲備的總和還還多。中國社社科院世界經(jīng)經(jīng)濟與政治研研究所所長余余永定對環(huán)球球網(wǎng)記者說，，這個數(shù)字實實際上已經(jīng)超超過了世界主主要7大工業(yè)業(yè)國(包括美美國、日本、、英國、德國國、法國、加加拿大、意大大利，簡稱G7)的總和和。ＣＰＩ高漲，，消費者信心心不足，通漲漲壓力巨大經(jīng)濟基準面2007年2月-2008年5月CPI漲幅美國CPI各各類產(chǎn)品和服服務比重中國CPI各各類產(chǎn)品和服服務比重近一年來消費費者信心指數(shù)數(shù)日期消費者

預期指數(shù)消費者

信心指數(shù)消費者

滿意指數(shù)2007.0199.196.392.12007.0298.695.891.72007.0397.495.291.82007.0498.896.292.42007.0599.196.793.02007.06100.097.594.52007.0799.296.793.02007.0899.997.393.32007.0999.797.093.02007.1099.296.592.42007.1198.796.092.02007.1299.596.993.12008.0195.698.691.22008.0294.396.890.52008.0397.594.890.807年底開始始，我國CPI指數(shù)一路路走高，到08年2月受受雪災影響更更是達到前所所未有的高點點；政府表示示此為結構性性的物價調整整，但是縱觀觀整個08年年前5個月，，平抑物價尚尚需時日；08股市在震震蕩中一路下下行，但通過過上市公司的的財務報表可可以看出，中國企業(yè)處在在不斷發(fā)展壯壯大之中，本本輪調整為有有支撐的短期期行為經(jīng)濟基準面上證指數(shù)仍處處于短期下跌跌加速階段支撐位在2780-2740點區(qū)域域，如跌穿會會測試2690-2650點區(qū)域附附近，阻力位位為3120-3090點區(qū)域附近近。由于通貨膨脹脹、油價高企企等因素，中中國依靠低成成本生產(chǎn)要素素獲取國際競競爭力的經(jīng)濟濟增長模式正正日益受到其其增長成果的的挑戰(zhàn)，中國謀求經(jīng)濟濟轉型和產(chǎn)業(yè)業(yè)升級，工業(yè)業(yè)化下半場的的帷幕由此拉拉開。而在轉型壓力力期，通貨膨膨脹、經(jīng)濟減減速和企業(yè)盈盈利能力下滑滑并存的陣痛痛難以避免。?？萍?、新能源源類板塊取代代地產(chǎn)、金融融成為新的股股市熱點美國次貸影響響有限，當前前美聯(lián)儲的降降息政策使得得美國向全球球輸出通貨膨脹大事件影響受次級貸影響響,美國經(jīng)濟濟增長滯緩，，通貨膨脹加加?。?007年，，美國爆發(fā)住住房次級貸款款危機，房地地產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)下滑；就業(yè)市場的持持續(xù)低迷、失失業(yè)率的不斷斷上升、消費費者信心指數(shù)數(shù)的暴跌；2007年第第四季度美國國經(jīng)濟增長率率由第三季度度的4.9%下滑滑至至0.6%；經(jīng)濟濟增增長長緩緩慢慢導導致致美美聯(lián)聯(lián)儲儲采采取取刺刺激激經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長的的降降息息政政策策，，自自2007年年9月月開開始始，，美美聯(lián)聯(lián)儲儲目目前前已已將將利利率率從從5.25%降至至3%；降息息的的寬寬松松經(jīng)經(jīng)濟濟政政策策加加之之目目前前能能源源糧糧食食等等國國際際物物價價的的上上漲漲，，導導致致美美國國的的通通貨貨膨膨脹脹率率居居高高不不下下。。在美美國國經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長滯滯緩緩的的影影響響下下，，全全球球經(jīng)經(jīng)濟濟出出現(xiàn)現(xiàn)下下滑滑，，全全球球性性通通貨貨膨膨脹脹加加劇?。海河捎谟谧宰陨砩斫?jīng)經(jīng)濟濟增增長長周周期期的的影影響響，，加加之之美美國國次次級級貸貸造造成成損損失失，，世世界界各各主主要要經(jīng)經(jīng)濟濟國國家家均均出出現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟濟疲疲軟軟；；能源源、、糧糧食食等等國國際際原原材材料料價價格格大大幅幅上上漲漲;2007年年國國際際油油價價上上漲漲約約50%，，小小麥麥價價格格漲漲幅幅超超過過100%;歐元元區(qū)區(qū)、、瑞瑞士士、、新新加加坡坡、、沙沙特特阿阿拉拉伯伯等等區(qū)區(qū)域域的的通通貨貨膨膨脹脹率率上上升升到到十十余余年年來來最最高高的的水水平平；；冰雪雪災災害害天天氣氣使使南南方方大大部部地地區(qū)區(qū)蒙蒙受受巨巨大大經(jīng)經(jīng)濟濟損損失失，，帶帶來來CPI的的高高增增長長大事事件件08年年1月月，，我我國國南南方方遭遭遇遇50年年一遇遇的的雪雪災災湖南南：：2500萬萬人人受災災，，7人人死亡亡；；湖北北：：七地地市市暴雪雪預預警警；；江西西：：57個個縣市市遭遭遇遇凍凍雨雨，，江江西西電電網(wǎng)網(wǎng)因因冰冰災災全全線線告告急急；；河南南：：發(fā)布布道道路路結結冰冰橙色色預預警警；重慶慶：：直接接經(jīng)經(jīng)濟濟損損失失5.68億元；貴州：受災人口口近600萬萬；江蘇：公路運輸輸近乎癱癱瘓“藏獨””事件造造成的惡惡劣影響響在一定定程度上上影響了了民眾信信心，進進而造成成一定的的不安因因素大事件事件：在“3··14””打砸搶搶燒暴力力事件中中，暴徒徒們見人人就砍、、進店就就搶、見見車就燒燒。；““藏獨””分子在在火炬?zhèn)鱾鬟f期間間的丑惡惡表演及及西方別別有用心心人士的的慫恿與與鼓動帶帶來了極極其惡劣劣的國際際影響；；民眾心理理：不斷受到到外界不不良影響響的刺激激，在團團結與激激發(fā)愛國國熱情的的同時，，不免對對當前社社會環(huán)境境產(chǎn)生憂憂慮。后續(xù)：火炬事件件頻出，，“藏獨獨”分分子顛覆覆國家統(tǒng)統(tǒng)一之心心不死；；5·12地震不不僅是當當前災難難救助問問題，更更將在一一個更長長遠的時時間內影影響中國國經(jīng)濟大事件08年5月12日，我我國四川川省汶川川縣境內內發(fā)生里里氏8.0級特特大地震震，陜西西、甘肅肅等省受受到波及及，北京京、上海海等地震震感明顯顯；遇難：69181人；受傷：374171人人；失蹤：18522人；直接經(jīng)濟濟損失：：超過200億美美元；奧運“利利空”顯顯現(xiàn)對于整體體房地產(chǎn)產(chǎn)市場：：推廣渠道道受限，，來電來來訪減少少，項目目的正常常營銷受受阻；注意力的的轉移，，帶來關關注度的的降低和和購房熱熱情的低低迷；對于奧運運利益點點的使用用：大量基礎礎設施建建設告罄罄，奧運運可以實實現(xiàn)的利利好已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)眼眼前，可可預期利利好不再再。隨著奧運運的臨近近，“利利好”轉轉“利空””隨著奧運運的臨近近，大量奧運運開辦帶帶來的不不便開始始顯現(xiàn)：道路限限行；加加油限量量；甚至至包括，，限制使使用一次次性塑料料袋………奧運因素素以奧運為為主題炒炒作的板板塊，賣賣點支撐撐乏力：：隨著奧運運臨近，，原有奧奧運周邊邊的熱點點板塊，，不再收收到市場場的追捧捧，回歸歸市場現(xiàn)現(xiàn)實；比鄰鳥巢巢的奧東東18，，新項目目開盤，，主打奧奧運題材材市場關關注度不不高透支奧運運影響的的項目，，銷售乏乏力；：：透支奧運運影響的的項目，，在奧運運后凸顯顯“奧運運”的可可利用性性不強，，銷售支支撐乏力力；未直接利利用奧運運利好的的相關項項目，在在奧運后后受影響響有限：：大量市場場項目未未直接利利用奧運運利好，，在奧運運后更多多享受奧奧運帶來來的基礎礎設施建建設等實實際實惠惠，項目目整體情情況受