天津新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理政策宣貫培訓(xùn)會(huì)議課件

新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理交流培訓(xùn)會(huì)天津市建設(shè)交通委2012年7月新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理交流培訓(xùn)會(huì)天津市建設(shè)交通委1

一、新管理制度出臺(tái)的背景新建住宅配套公建是保障居民生活配套服務(wù)條件，提升居住區(qū)生活品質(zhì)的重要載體，各部門歷來高度重視配套公建建設(shè)管理工作。

1、既有管理制度簡(jiǎn)介為加強(qiáng)我市新建住宅項(xiàng)目配套非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施建設(shè)管理，1997年市物價(jià)局、市財(cái)政局和市建委共同制定《天津市住宅建設(shè)非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)管理辦法》（津價(jià)房地[1997]96號(hào)），就新建住宅項(xiàng)目非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施的建筑取費(fèi)、建設(shè)組織、移交管理等作出明確規(guī)定。根據(jù)該文件規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施配套費(fèi)按照建筑面積每平方米70元收取，專項(xiàng)用于居住區(qū)內(nèi)的非營(yíng)業(yè)性公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)；各區(qū)縣作為責(zé)任主體，全權(quán)負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)項(xiàng)目的配套費(fèi)收取、配套設(shè)施建設(shè)組織和建成后移交等工作；非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)作為行政事業(yè)性收費(fèi)，納入財(cái)政專戶管理，由區(qū)縣財(cái)政統(tǒng)籌安排使用。根據(jù)該文件規(guī)定，市內(nèi)六區(qū)、新四區(qū)及塘沽、漢沽、大港區(qū)統(tǒng)一執(zhí)行該文件，開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)及武清、寶坻、靜海、寧河、薊縣可參照?qǐng)?zhí)行。該文件印發(fā)后，除武清、寶坻、靜海、寧河以外的其他區(qū)縣全部執(zhí)行了該政策，取得了較好的管理效果。該辦法對(duì)確保新建住宅項(xiàng)目非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施建設(shè)到位發(fā)揮了積極作用。一、新管理制度出臺(tái)的背景新建住2

2、主要工作模式及成熟經(jīng)驗(yàn)按照國(guó)家土地使用制度改革有關(guān)要求，從2003年6月份開始，我市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地全部采取招拍掛方式公開出讓。結(jié)合土地管理改革，我市的新建住宅非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施建設(shè)基本形成了三種組織模式：一是對(duì)于大型居住區(qū)，由相關(guān)土地整理單位按規(guī)劃要求統(tǒng)籌建設(shè)配套非營(yíng)業(yè)性公建；二是對(duì)于成片房地產(chǎn)開發(fā)，配套非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施按規(guī)劃配置要求，作為地塊出讓附帶條件由取得該地塊的開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)各區(qū)先征后返；三是對(duì)零星小規(guī)模的商品房項(xiàng)目，由區(qū)縣有關(guān)部門收取非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)后，統(tǒng)一配建、擴(kuò)建、改建非營(yíng)業(yè)性公建。通過采取上述三種組織模式，基本保證了新建住宅非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施配套到位。

3、當(dāng)前管理存在的突出問題近幾年，隨著我市住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大和住宅建設(shè)組織形式多樣化，與住宅項(xiàng)目配套的非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施不到位問題有所增多。主要原因是項(xiàng)目坐落在非營(yíng)業(yè)性公建配套空白區(qū)，現(xiàn)行配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無力承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。同時(shí)，有關(guān)土地整理部門在土地出讓時(shí)，為降低限價(jià)商品房建設(shè)成本，將非營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目從出讓地塊中剝離，造成了該區(qū)域大型非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施難以按規(guī)劃整體實(shí)施。2、主要工作模式及成熟經(jīng)驗(yàn)3

二、新管理制度的核心內(nèi)容

針對(duì)實(shí)際工作中暴露出來的問題，市政府組織建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、物價(jià)等部門，共同研究出臺(tái)了新的管理辦法，即《天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理辦法》（津政辦發(fā)[2012]29號(hào)），立足于調(diào)動(dòng)部門監(jiān)管合力，構(gòu)建建設(shè)項(xiàng)目全過程的聯(lián)動(dòng)把關(guān)體系。新《辦法》以國(guó)家和我市相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，以96號(hào)文件為基礎(chǔ)，形成規(guī)劃選址及土地供應(yīng)、配套費(fèi)收支、項(xiàng)目建設(shè)管理、設(shè)施移交等四方面二十四條，主要內(nèi)容包括：

1、調(diào)整了非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施涵蓋范圍。重點(diǎn)強(qiáng)化了社區(qū)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，新增了社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、社區(qū)文化活動(dòng)中心、社區(qū)養(yǎng)老院、托老所、菜市場(chǎng)和公交首末站等11項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，刪除了托兒所、房管站、綠化管理站、排水及道路班點(diǎn)、存車處等5項(xiàng)配建內(nèi)容，建設(shè)內(nèi)容由18項(xiàng)增加至24項(xiàng)。二、新管理制度的核心內(nèi)容4

2、明確了各部門管理職責(zé)。一是規(guī)劃部門應(yīng)確保非經(jīng)營(yíng)性公建與同一街區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體規(guī)劃選址。在審批修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平圖時(shí)，要明確非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施的名稱、性質(zhì)、規(guī)模和位置。二是國(guó)土房管部門應(yīng)將同一街區(qū)內(nèi)配建的非經(jīng)營(yíng)性公建與房地產(chǎn)項(xiàng)目整體出讓或劃撥，并依據(jù)規(guī)劃條件或選址意見明確項(xiàng)目用地范圍內(nèi)土地受讓人應(yīng)承擔(dān)的配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)責(zé)任。三是發(fā)展改革和建設(shè)管理部門在商品房核準(zhǔn)備案時(shí)，要明確配套非經(jīng)營(yíng)性公建的投資和建設(shè)規(guī)模。四是配套費(fèi)收取實(shí)行區(qū)征收、區(qū)使用，同級(jí)財(cái)政部門依據(jù)市建設(shè)行政部門批復(fù)文件撥付自己呢。五是建設(shè)管理部門在發(fā)放施工許可證時(shí)，要對(duì)開發(fā)建設(shè)單位配套非經(jīng)營(yíng)性公建合同和收費(fèi)情況進(jìn)行把關(guān)。市建設(shè)行政管理部門對(duì)各區(qū)縣建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目進(jìn)行審批。六是區(qū)縣建設(shè)行政管理部門對(duì)建成的非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施組織驗(yàn)收和移交。

3、規(guī)范了非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)收支管理?！掇k法》在堅(jiān)持公建配套費(fèi)“區(qū)征收、區(qū)使用”原則同時(shí)，強(qiáng)化了資金監(jiān)管，使用天津市非稅收入收繳系統(tǒng)，全額上繳市級(jí)國(guó)庫，分區(qū)縣記賬，納入市級(jí)預(yù)算管理。配套費(fèi)使用主體為各區(qū)縣建設(shè)行政主管部門，各區(qū)縣組織建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施，需要市建設(shè)交通委進(jìn)行審批，市財(cái)政局根據(jù)批準(zhǔn)文件從公建配套費(fèi)財(cái)政專戶中撥付相應(yīng)的建設(shè)資金。2、明確了各部門管理職責(zé)。5

4、明確了“三種”建設(shè)模式。我市相對(duì)成熟的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)“三種模式”一直沒有形成制度性規(guī)定，《辦法》對(duì)此進(jìn)行了明確，第十九條規(guī)定：“納入出讓或劃撥用地范圍內(nèi)的非經(jīng)營(yíng)性公建，由開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)；區(qū)縣建設(shè)行政主管部門組織的非經(jīng)營(yíng)性公建，使用公建配套費(fèi)投資建設(shè)；新家園和示范小城鎮(zhèn)配套非經(jīng)營(yíng)性公建經(jīng)批準(zhǔn)后，可由開發(fā)建設(shè)單位實(shí)施統(tǒng)一建設(shè)，非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)費(fèi)用納入建設(shè)成本?！?、細(xì)化了設(shè)施移交及產(chǎn)權(quán)管理?！掇k法》明確規(guī)定，非經(jīng)營(yíng)性公建產(chǎn)權(quán)歸市或區(qū)人民政府所有，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，完成設(shè)施移交并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織推動(dòng)驗(yàn)收、移交和接管工作，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房屋投入使用后，參照直管公產(chǎn)房屋進(jìn)行管理。4、明確了“三種”建設(shè)模式。6

三、區(qū)縣建委應(yīng)承擔(dān)的主要職責(zé)

津政辦發(fā)[2012]29號(hào)文件規(guī)定了區(qū)縣建委應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的主要職責(zé)。主要包括五個(gè)方面：（一）負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位實(shí)施的新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目的建設(shè)，組織實(shí)施移交等工作；參與轄區(qū)內(nèi)新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案論證。（二）負(fù)責(zé)提出轄區(qū)內(nèi)獨(dú)立選址非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目年度建設(shè)建議計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期工作并負(fù)責(zé)建設(shè)投資計(jì)劃申報(bào)；負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)獨(dú)立選址的非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施建設(shè)。

（三）負(fù)責(zé)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同，向開發(fā)建設(shè)單位開具新建住宅準(zhǔn)許交付使用非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明。三、區(qū)縣建委應(yīng)承擔(dān)的主要職責(zé)7

（四）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)征收。（五）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性公建統(tǒng)計(jì)工作。

四、新辦法構(gòu)建的核心制度簡(jiǎn)介新出臺(tái)的29號(hào)文件，從非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)管理全過程入手，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮各部門的協(xié)同把關(guān)作用，實(shí)現(xiàn)從頭至尾的全過程監(jiān)管，重點(diǎn)構(gòu)建了以下幾項(xiàng)制度：

1、選址及規(guī)劃管理規(guī)劃主管部門在下達(dá)居住用地規(guī)劃條件或選址意見時(shí)，應(yīng)明確配套非經(jīng)營(yíng)性公建的名稱和規(guī)模要求。開發(fā)建設(shè)單位在報(bào)批修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和總平面圖中標(biāo)明配套非經(jīng)營(yíng)性公建性質(zhì)、名稱、位置和規(guī)模等內(nèi)容。規(guī)劃主管部門在審批修建性詳細(xì)規(guī)劃方案前，應(yīng)就規(guī)劃方案征求建設(shè)行政主管部門書面意見，并反饋采納情況后批復(fù)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。（四）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公8

2、土地供應(yīng)及產(chǎn)權(quán)管理

國(guó)土主管部門應(yīng)將配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)、移交等內(nèi)容，作為土地使用條件，在發(fā)布土地使用權(quán)出讓公告時(shí)予以公布。開發(fā)建設(shè)單位在參與土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓競(jìng)標(biāo)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)充分考慮配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)成本，自主報(bào)價(jià)。同一街區(qū)內(nèi)結(jié)合住宅建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)用地依住宅性質(zhì)采取出讓或劃撥方式供應(yīng)。未與住宅項(xiàng)目處于同一街區(qū)且獨(dú)立選址的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書中應(yīng)當(dāng)明確土地受讓人應(yīng)承擔(dān)的配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和移交義務(wù)。新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建不得銷售，建成后應(yīng)無償進(jìn)行移交。配套非經(jīng)營(yíng)性公建參照我市直管公產(chǎn)房屋相關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記，由所在區(qū)縣房屋管理部門實(shí)施統(tǒng)一管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在取得新建住宅準(zhǔn)許交付使用非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明3個(gè)月內(nèi)、區(qū)縣建設(shè)行政主管部門自行組織建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建應(yīng)在取得竣工驗(yàn)收備案3個(gè)月內(nèi)，并辦理完畢房地產(chǎn)權(quán)證后，完成配套非經(jīng)營(yíng)性公建移交。2、土地供應(yīng)及產(chǎn)權(quán)管理9

3、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理

29號(hào)文件規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書約定的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)義務(wù)以及規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)方案，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案，并報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案?！遍_發(fā)建設(shè)方案管理，是強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目前期論證和過程管理的重要手段，通過細(xì)致科學(xué)的安排開發(fā)建設(shè)方案，可以解決很多潛在矛盾和問題，避免項(xiàng)目交付使用后形成難以處置的遺留問題。為了做好這項(xiàng)工作，市建設(shè)交通委專門研究借鑒了兄弟省市的成熟經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合我市具體情況，起草了開發(fā)建設(shè)方案管理的通知，目前已經(jīng)印發(fā)各區(qū)縣建委。開發(fā)企業(yè)可以向區(qū)縣建委咨詢，按照程序編制有關(guān)文件。

3、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理10

4、非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同開發(fā)建設(shè)單位與區(qū)縣建設(shè)行政主管部門依據(jù)批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)方案和經(jīng)備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案簽訂天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同，合同中應(yīng)載明非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目名稱、位置和建設(shè)規(guī)模，以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期、交付使用條件、設(shè)施移交等事項(xiàng)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定按期完成配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)，并將合同履行情況報(bào)告區(qū)縣建設(shè)行政主管部門。關(guān)于非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同簽訂問題，我委已經(jīng)編制了合同示范文本，關(guān)于其中的細(xì)節(jié)問題后面我們將專題介紹。4、非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同開發(fā)建設(shè)11

5、項(xiàng)目建成后的移交和接管

29號(hào)文件就配套公建的移交和接管進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)定。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在取得新建住宅準(zhǔn)許交付使用非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明3個(gè)月內(nèi)、區(qū)縣建設(shè)行政主管部門自行組織建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建應(yīng)在取得竣工驗(yàn)收備案3個(gè)月內(nèi)，并辦理完畢房地產(chǎn)權(quán)證后，完成配套非經(jīng)營(yíng)性公建移交。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)組織有關(guān)單位及時(shí)辦理移交手續(xù)，同時(shí)組織各相關(guān)部門和接收單位與開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)簽訂移交接管協(xié)議。接收單位自移交接管協(xié)議生效之日起承擔(dān)非經(jīng)營(yíng)性公建的相關(guān)管理責(zé)任。需要提示的問題是，各區(qū)縣建委一定要想方設(shè)法說服區(qū)縣政府參與到規(guī)劃選址和方案審定工作中去，只有在方案審定過程中，充分聽取各接收部門意見，并將合理化建議及時(shí)采納，才有可能最終順利完成移交。為避免移交過程中的糾紛，我委專門研究起草了非經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收和移交標(biāo)準(zhǔn)，后面將進(jìn)一步展開進(jìn)行專題講解。5、項(xiàng)目建成后的移交和接管126、項(xiàng)目配套費(fèi)收支管理

29號(hào)文件對(duì)于原有的配套費(fèi)收取額度沒有做大的調(diào)整，但是對(duì)于費(fèi)用的收支管理行為進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范。公建配套費(fèi)屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)納入?yún)^(qū)縣級(jí)財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。本著"區(qū)（縣）征收、區(qū)（縣）使用"原則，收入全額上繳區(qū)縣級(jí)國(guó)庫，支出由區(qū)縣財(cái)政部門核撥。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門依據(jù)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同，向開發(fā)建設(shè)單位開具繳款通知書，同時(shí)將繳款通知書抄送市建設(shè)行政主管部門。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門會(huì)同區(qū)縣財(cái)政部門應(yīng)按月向市建設(shè)行政主管部門和市財(cái)政部門報(bào)送公建配套費(fèi)收繳情況。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在申領(lǐng)建筑工程施工許可證前一次性足額繳納公建配套費(fèi)。各級(jí)建設(shè)行政主管部門在發(fā)放新建住宅項(xiàng)目建筑工程施工許可證時(shí)，應(yīng)查閱開發(fā)建設(shè)單位與區(qū)縣建設(shè)行政主管部門簽訂的天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同及公建配套費(fèi)繳費(fèi)證明。6、項(xiàng)目配套費(fèi)收支管理13公建配套費(fèi)支出實(shí)施審批管理。所收費(fèi)用統(tǒng)籌用于獨(dú)立選址非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施建設(shè)和管理費(fèi)用，不得超范圍使用。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)于每年10月30日前，將下年度獨(dú)立選址非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目建設(shè)建議計(jì)劃報(bào)送市建設(shè)行政主管部門，市建設(shè)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政部門確定下年度全市非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)計(jì)劃。市建設(shè)行政主管部門依據(jù)年度非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)計(jì)劃和各區(qū)縣建設(shè)行政主管部門上報(bào)的項(xiàng)目申請(qǐng)，下達(dá)非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目建設(shè)投資計(jì)劃，區(qū)縣建設(shè)行政主管部門根據(jù)下達(dá)的建設(shè)投資計(jì)劃向區(qū)縣財(cái)政部門申請(qǐng)核撥公建配套費(fèi)。區(qū)縣財(cái)政部門根據(jù)市建設(shè)行政主管部門下達(dá)的非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目建設(shè)投資計(jì)劃向區(qū)縣建設(shè)行政主管部門撥付建設(shè)資金。需要提示的問題是，1997年三委局文件中，對(duì)于配套費(fèi)的使用除了用于配套設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)用以外，還包括了地名標(biāo)志費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)等專項(xiàng)內(nèi)容。此次新印發(fā)的29號(hào)文件沒有明確規(guī)定，但是，為解決地名標(biāo)志費(fèi)來源問題，市建設(shè)交通委會(huì)同市財(cái)政局、市物價(jià)局再次下發(fā)文件，明確了費(fèi)用的使用范圍包括0.7元/平方米的地名標(biāo)志費(fèi)和2元/平方米的消防建設(shè)費(fèi)。相關(guān)問題，后面我們將專題展開進(jìn)一步講解。公建配套費(fèi)支出實(shí)施審批管理。所收費(fèi)用統(tǒng)籌用于獨(dú)立14

五、新出臺(tái)配套文件的核心內(nèi)容前面，我們已經(jīng)介紹了29號(hào)文件確立的基本管理制度框架，但是很多問題并沒有最終落實(shí)到實(shí)施層面，僅僅停留在原則規(guī)定上。為了將29號(hào)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理職責(zé)落實(shí)到位，履行好各區(qū)縣建委的管理職責(zé)，通過市、區(qū)縣管理部門齊抓共管，最終形成監(jiān)管合力，確保我市未來新建住宅商品房項(xiàng)目各類配套公建齊備并同步建成投入使用。我委會(huì)同有關(guān)部門以及委內(nèi)有關(guān)處室共同研究印發(fā)了五份配套文件，作為對(duì)29號(hào)文件的補(bǔ)充和延伸。這五份文件分別就五個(gè)方面的管理工作進(jìn)行了重點(diǎn)規(guī)范。下面分別予以介紹：

1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理

做好非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)管理的根本條件在于提前介入、全過程把控，為此，我委在學(xué)習(xí)借鑒兄弟省市成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理工作的通知》（建房[2012]480號(hào)）。其核心思想是通過各種審批把關(guān)環(huán)節(jié)，督促開發(fā)企業(yè)在開工建設(shè)前，科學(xué)策劃分期方案，精確落實(shí)各類配套公建的規(guī)模、性質(zhì)、坐落位置以及分期建設(shè)計(jì)劃，形成有法律約束力的備案文件，作為后續(xù)管理的依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，各部門跟蹤做好建設(shè)、驗(yàn)收、移交、接管工作，最終確保公建設(shè)施與住宅同步建成并投入使用。五、新出臺(tái)配套文件的核心內(nèi)容15具體而言，要求開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身資質(zhì)等級(jí)、規(guī)劃總平面方案和總體開發(fā)進(jìn)度安排，確定分期建設(shè)的界限，單期建設(shè)的各項(xiàng)公建設(shè)施的內(nèi)容，單期建設(shè)開竣工時(shí)間安排，分期臨時(shí)隔離措施等內(nèi)容，并經(jīng)經(jīng)過備案的方案作為后續(xù)簽訂配套合同，建設(shè)過程監(jiān)管和最終竣工驗(yàn)收移交的依據(jù)。

2、非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同管理

為了確保非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)管理落實(shí)到位，29號(hào)文件繼續(xù)賦予了各區(qū)縣與開發(fā)建設(shè)單位簽訂非經(jīng)營(yíng)性公建配套建設(shè)合同的權(quán)力。我委及時(shí)根據(jù)最新的管理制度起草了合同示范文本，并向各區(qū)縣建委印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<天津市新建住宅非經(jīng)營(yíng)性公建配套合同>示范文本的通知》（建房[2012]254號(hào)）。相對(duì)于以前的合同而言，新的配套合同將29號(hào)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理職責(zé)進(jìn)一步細(xì)化，重點(diǎn)約定了開發(fā)企業(yè)對(duì)于各類配套公建的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)時(shí)序、移交責(zé)任、產(chǎn)權(quán)登記等問題，實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)方案管理的延續(xù)和深化。如果開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)過程中，不履行相關(guān)責(zé)權(quán)義務(wù)，那么各部門應(yīng)該做好監(jiān)督工作。具體而言，要求開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身資質(zhì)等級(jí)、規(guī)劃總平163、非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)收支管理

前面已經(jīng)講到非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)收支管理工作，在新的文件中有了調(diào)整和進(jìn)一步的規(guī)范。我委會(huì)同財(cái)政、物價(jià)局又印發(fā)了《關(guān)于新建住宅非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)收取和使用管理有關(guān)問題的通知》（建房[2012]463號(hào)），作為實(shí)施管理的具體依據(jù)。

費(fèi)用收取方面，新的辦法不再允許各區(qū)縣自行減免配套費(fèi)，不允許各區(qū)縣自行確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不允許各區(qū)縣自行返還任何形式和名義的配套費(fèi)。所有項(xiàng)目統(tǒng)一按照住宅建筑面積70元/平方米收取。除了新家園、示范鎮(zhèn)等特大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，可以申請(qǐng)自行配套齊全所有設(shè)施并免收配套費(fèi)以外，其他項(xiàng)目一律收取配套費(fèi)。同時(shí)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房項(xiàng)目可以按照津政辦發(fā)[2005]41號(hào)文件減半收取。資金收取后應(yīng)當(dāng)存入?yún)^(qū)縣級(jí)財(cái)政國(guó)庫，實(shí)行收支兩條線管理。

3、非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)收支管理

前面已經(jīng)講到非經(jīng)17

需要說明的是，區(qū)縣建委在利用區(qū)屬非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)投資建設(shè)過程中，需要每年11月份提前安排未來一年的年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)市建設(shè)交通委和財(cái)政局備案，根據(jù)費(fèi)用收取情況，兩委局將批復(fù)年度建設(shè)方案，來年可以根據(jù)市建委審批的建設(shè)投資計(jì)劃核撥建設(shè)資金。單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，應(yīng)當(dāng)按照我委下發(fā)的有關(guān)文件，嚴(yán)格履行前期建設(shè)管理程序，依次完成立項(xiàng)、可研、初設(shè)、計(jì)劃等審批環(huán)節(jié)，然后方可申請(qǐng)建設(shè)資金，辦理后續(xù)建設(shè)管理手續(xù)。項(xiàng)目建成后應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行結(jié)算并接受有關(guān)部門的審計(jì)。需要說明的是，區(qū)縣建委在利用區(qū)屬非經(jīng)營(yíng)性公建配套184、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及移交

除了做好項(xiàng)目前期策劃、建設(shè)過程監(jiān)管以外，最終確保非經(jīng)營(yíng)性公建順利投入使用發(fā)揮配套服務(wù)功能，重點(diǎn)是做好項(xiàng)目竣工階段的驗(yàn)收及移交接管工作。相對(duì)前期和建設(shè)過程中的管理而言，竣工階段面臨的最大挑戰(zhàn)和難題是：各接受部門可能將會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)等問題，提出各種附加要求，阻撓或拒絕接受接管。針對(duì)這個(gè)問題，我們廣泛征求區(qū)建委、市有關(guān)部門的意見，起草印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建交付標(biāo)準(zhǔn)>的通知》（建房[2012]487號(hào)），統(tǒng)一規(guī)范了各類配套公建的建設(shè)和裝修標(biāo)準(zhǔn)。簡(jiǎn)而言之，各類設(shè)施的建設(shè)規(guī)模按照2008年頒布的天津市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，建成后裝修實(shí)施初裝修，滿足最基礎(chǔ)使用功能，同時(shí)為接管部門預(yù)留進(jìn)一步裝修的空間。除此以外，還必須在項(xiàng)目規(guī)劃策劃階段，做好各部門征求意見工作，盡量在建設(shè)之初達(dá)成一致意見，避免后續(xù)分歧。4、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及移交19

關(guān)于非經(jīng)營(yíng)性公建的制度體系框架，暫時(shí)就講這么多，謝謝大家！關(guān)于非經(jīng)營(yíng)性公建的制度體系框架，暫時(shí)就講20新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理交流培訓(xùn)會(huì)天津市建設(shè)交通委2012年7月新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理交流培訓(xùn)會(huì)天津市建設(shè)交通委21

一、新管理制度出臺(tái)的背景新建住宅配套公建是保障居民生活配套服務(wù)條件，提升居住區(qū)生活品質(zhì)的重要載體，各部門歷來高度重視配套公建建設(shè)管理工作。

1、既有管理制度簡(jiǎn)介為加強(qiáng)我市新建住宅項(xiàng)目配套非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施建設(shè)管理，1997年市物價(jià)局、市財(cái)政局和市建委共同制定《天津市住宅建設(shè)非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)管理辦法》（津價(jià)房地[1997]96號(hào)），就新建住宅項(xiàng)目非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施的建筑取費(fèi)、建設(shè)組織、移交管理等作出明確規(guī)定。根據(jù)該文件規(guī)定，新建住宅項(xiàng)目非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施配套費(fèi)按照建筑面積每平方米70元收取，專項(xiàng)用于居住區(qū)內(nèi)的非營(yíng)業(yè)性公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)；各區(qū)縣作為責(zé)任主體，全權(quán)負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)項(xiàng)目的配套費(fèi)收取、配套設(shè)施建設(shè)組織和建成后移交等工作；非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)作為行政事業(yè)性收費(fèi)，納入財(cái)政專戶管理，由區(qū)縣財(cái)政統(tǒng)籌安排使用。根據(jù)該文件規(guī)定，市內(nèi)六區(qū)、新四區(qū)及塘沽、漢沽、大港區(qū)統(tǒng)一執(zhí)行該文件，開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)及武清、寶坻、靜海、寧河、薊縣可參照?qǐng)?zhí)行。該文件印發(fā)后，除武清、寶坻、靜海、寧河以外的其他區(qū)縣全部執(zhí)行了該政策，取得了較好的管理效果。該辦法對(duì)確保新建住宅項(xiàng)目非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施建設(shè)到位發(fā)揮了積極作用。一、新管理制度出臺(tái)的背景新建住22

2、主要工作模式及成熟經(jīng)驗(yàn)按照國(guó)家土地使用制度改革有關(guān)要求，從2003年6月份開始，我市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地全部采取招拍掛方式公開出讓。結(jié)合土地管理改革，我市的新建住宅非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施建設(shè)基本形成了三種組織模式：一是對(duì)于大型居住區(qū)，由相關(guān)土地整理單位按規(guī)劃要求統(tǒng)籌建設(shè)配套非營(yíng)業(yè)性公建；二是對(duì)于成片房地產(chǎn)開發(fā)，配套非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施按規(guī)劃配置要求，作為地塊出讓附帶條件由取得該地塊的開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)各區(qū)先征后返；三是對(duì)零星小規(guī)模的商品房項(xiàng)目，由區(qū)縣有關(guān)部門收取非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)后，統(tǒng)一配建、擴(kuò)建、改建非營(yíng)業(yè)性公建。通過采取上述三種組織模式，基本保證了新建住宅非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施配套到位。

3、當(dāng)前管理存在的突出問題近幾年，隨著我市住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大和住宅建設(shè)組織形式多樣化，與住宅項(xiàng)目配套的非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施不到位問題有所增多。主要原因是項(xiàng)目坐落在非營(yíng)業(yè)性公建配套空白區(qū)，現(xiàn)行配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無力承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。同時(shí)，有關(guān)土地整理部門在土地出讓時(shí)，為降低限價(jià)商品房建設(shè)成本，將非營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目從出讓地塊中剝離，造成了該區(qū)域大型非營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施難以按規(guī)劃整體實(shí)施。2、主要工作模式及成熟經(jīng)驗(yàn)23

二、新管理制度的核心內(nèi)容

針對(duì)實(shí)際工作中暴露出來的問題，市政府組織建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、財(cái)政、物價(jià)等部門，共同研究出臺(tái)了新的管理辦法，即《天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理辦法》（津政辦發(fā)[2012]29號(hào)），立足于調(diào)動(dòng)部門監(jiān)管合力，構(gòu)建建設(shè)項(xiàng)目全過程的聯(lián)動(dòng)把關(guān)體系。新《辦法》以國(guó)家和我市相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，以96號(hào)文件為基礎(chǔ)，形成規(guī)劃選址及土地供應(yīng)、配套費(fèi)收支、項(xiàng)目建設(shè)管理、設(shè)施移交等四方面二十四條，主要內(nèi)容包括：

1、調(diào)整了非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施涵蓋范圍。重點(diǎn)強(qiáng)化了社區(qū)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，新增了社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、社區(qū)文化活動(dòng)中心、社區(qū)養(yǎng)老院、托老所、菜市場(chǎng)和公交首末站等11項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，刪除了托兒所、房管站、綠化管理站、排水及道路班點(diǎn)、存車處等5項(xiàng)配建內(nèi)容，建設(shè)內(nèi)容由18項(xiàng)增加至24項(xiàng)。二、新管理制度的核心內(nèi)容24

2、明確了各部門管理職責(zé)。一是規(guī)劃部門應(yīng)確保非經(jīng)營(yíng)性公建與同一街區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體規(guī)劃選址。在審批修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平圖時(shí)，要明確非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施的名稱、性質(zhì)、規(guī)模和位置。二是國(guó)土房管部門應(yīng)將同一街區(qū)內(nèi)配建的非經(jīng)營(yíng)性公建與房地產(chǎn)項(xiàng)目整體出讓或劃撥，并依據(jù)規(guī)劃條件或選址意見明確項(xiàng)目用地范圍內(nèi)土地受讓人應(yīng)承擔(dān)的配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)責(zé)任。三是發(fā)展改革和建設(shè)管理部門在商品房核準(zhǔn)備案時(shí)，要明確配套非經(jīng)營(yíng)性公建的投資和建設(shè)規(guī)模。四是配套費(fèi)收取實(shí)行區(qū)征收、區(qū)使用，同級(jí)財(cái)政部門依據(jù)市建設(shè)行政部門批復(fù)文件撥付自己呢。五是建設(shè)管理部門在發(fā)放施工許可證時(shí)，要對(duì)開發(fā)建設(shè)單位配套非經(jīng)營(yíng)性公建合同和收費(fèi)情況進(jìn)行把關(guān)。市建設(shè)行政管理部門對(duì)各區(qū)縣建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目進(jìn)行審批。六是區(qū)縣建設(shè)行政管理部門對(duì)建成的非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施組織驗(yàn)收和移交。

3、規(guī)范了非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)收支管理?！掇k法》在堅(jiān)持公建配套費(fèi)“區(qū)征收、區(qū)使用”原則同時(shí)，強(qiáng)化了資金監(jiān)管，使用天津市非稅收入收繳系統(tǒng)，全額上繳市級(jí)國(guó)庫，分區(qū)縣記賬，納入市級(jí)預(yù)算管理。配套費(fèi)使用主體為各區(qū)縣建設(shè)行政主管部門，各區(qū)縣組織建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施，需要市建設(shè)交通委進(jìn)行審批，市財(cái)政局根據(jù)批準(zhǔn)文件從公建配套費(fèi)財(cái)政專戶中撥付相應(yīng)的建設(shè)資金。2、明確了各部門管理職責(zé)。25

4、明確了“三種”建設(shè)模式。我市相對(duì)成熟的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)“三種模式”一直沒有形成制度性規(guī)定，《辦法》對(duì)此進(jìn)行了明確，第十九條規(guī)定：“納入出讓或劃撥用地范圍內(nèi)的非經(jīng)營(yíng)性公建，由開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)；區(qū)縣建設(shè)行政主管部門組織的非經(jīng)營(yíng)性公建，使用公建配套費(fèi)投資建設(shè)；新家園和示范小城鎮(zhèn)配套非經(jīng)營(yíng)性公建經(jīng)批準(zhǔn)后，可由開發(fā)建設(shè)單位實(shí)施統(tǒng)一建設(shè)，非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)費(fèi)用納入建設(shè)成本。”5、細(xì)化了設(shè)施移交及產(chǎn)權(quán)管理?！掇k法》明確規(guī)定，非經(jīng)營(yíng)性公建產(chǎn)權(quán)歸市或區(qū)人民政府所有，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，完成設(shè)施移交并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織推動(dòng)驗(yàn)收、移交和接管工作，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房屋投入使用后，參照直管公產(chǎn)房屋進(jìn)行管理。4、明確了“三種”建設(shè)模式。26

三、區(qū)縣建委應(yīng)承擔(dān)的主要職責(zé)

津政辦發(fā)[2012]29號(hào)文件規(guī)定了區(qū)縣建委應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的主要職責(zé)。主要包括五個(gè)方面：（一）負(fù)責(zé)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位實(shí)施的新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目的建設(shè)，組織實(shí)施移交等工作；參與轄區(qū)內(nèi)新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案論證。（二）負(fù)責(zé)提出轄區(qū)內(nèi)獨(dú)立選址非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目年度建設(shè)建議計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期工作并負(fù)責(zé)建設(shè)投資計(jì)劃申報(bào)；負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)獨(dú)立選址的非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施建設(shè)。

（三）負(fù)責(zé)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同，向開發(fā)建設(shè)單位開具新建住宅準(zhǔn)許交付使用非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明。三、區(qū)縣建委應(yīng)承擔(dān)的主要職責(zé)27

（四）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)征收。（五）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性公建統(tǒng)計(jì)工作。

四、新辦法構(gòu)建的核心制度簡(jiǎn)介新出臺(tái)的29號(hào)文件，從非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)管理全過程入手，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮各部門的協(xié)同把關(guān)作用，實(shí)現(xiàn)從頭至尾的全過程監(jiān)管，重點(diǎn)構(gòu)建了以下幾項(xiàng)制度：

1、選址及規(guī)劃管理規(guī)劃主管部門在下達(dá)居住用地規(guī)劃條件或選址意見時(shí)，應(yīng)明確配套非經(jīng)營(yíng)性公建的名稱和規(guī)模要求。開發(fā)建設(shè)單位在報(bào)批修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件和總平面圖中標(biāo)明配套非經(jīng)營(yíng)性公建性質(zhì)、名稱、位置和規(guī)模等內(nèi)容。規(guī)劃主管部門在審批修建性詳細(xì)規(guī)劃方案前，應(yīng)就規(guī)劃方案征求建設(shè)行政主管部門書面意見，并反饋采納情況后批復(fù)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。（四）負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公28

2、土地供應(yīng)及產(chǎn)權(quán)管理

國(guó)土主管部門應(yīng)將配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)、移交等內(nèi)容，作為土地使用條件，在發(fā)布土地使用權(quán)出讓公告時(shí)予以公布。開發(fā)建設(shè)單位在參與土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓競(jìng)標(biāo)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)充分考慮配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)成本，自主報(bào)價(jià)。同一街區(qū)內(nèi)結(jié)合住宅建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)用地依住宅性質(zhì)采取出讓或劃撥方式供應(yīng)。未與住宅項(xiàng)目處于同一街區(qū)且獨(dú)立選址的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書中應(yīng)當(dāng)明確土地受讓人應(yīng)承擔(dān)的配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和移交義務(wù)。新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建不得銷售，建成后應(yīng)無償進(jìn)行移交。配套非經(jīng)營(yíng)性公建參照我市直管公產(chǎn)房屋相關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記，由所在區(qū)縣房屋管理部門實(shí)施統(tǒng)一管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在取得新建住宅準(zhǔn)許交付使用非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明3個(gè)月內(nèi)、區(qū)縣建設(shè)行政主管部門自行組織建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建應(yīng)在取得竣工驗(yàn)收備案3個(gè)月內(nèi)，并辦理完畢房地產(chǎn)權(quán)證后，完成配套非經(jīng)營(yíng)性公建移交。2、土地供應(yīng)及產(chǎn)權(quán)管理29

3、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理

29號(hào)文件規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書約定的非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)義務(wù)以及規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)方案，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案，并報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案?！遍_發(fā)建設(shè)方案管理，是強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目前期論證和過程管理的重要手段，通過細(xì)致科學(xué)的安排開發(fā)建設(shè)方案，可以解決很多潛在矛盾和問題，避免項(xiàng)目交付使用后形成難以處置的遺留問題。為了做好這項(xiàng)工作，市建設(shè)交通委專門研究借鑒了兄弟省市的成熟經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合我市具體情況，起草了開發(fā)建設(shè)方案管理的通知，目前已經(jīng)印發(fā)各區(qū)縣建委。開發(fā)企業(yè)可以向區(qū)縣建委咨詢，按照程序編制有關(guān)文件。

3、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理30

4、非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同開發(fā)建設(shè)單位與區(qū)縣建設(shè)行政主管部門依據(jù)批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)方案和經(jīng)備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案簽訂天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同，合同中應(yīng)載明非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目名稱、位置和建設(shè)規(guī)模，以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期、交付使用條件、設(shè)施移交等事項(xiàng)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定按期完成配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)，并將合同履行情況報(bào)告區(qū)縣建設(shè)行政主管部門。關(guān)于非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同簽訂問題，我委已經(jīng)編制了合同示范文本，關(guān)于其中的細(xì)節(jié)問題后面我們將專題介紹。4、非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同開發(fā)建設(shè)31

5、項(xiàng)目建成后的移交和接管

29號(hào)文件就配套公建的移交和接管進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)定。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在取得新建住宅準(zhǔn)許交付使用非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明3個(gè)月內(nèi)、區(qū)縣建設(shè)行政主管部門自行組織建設(shè)的非經(jīng)營(yíng)性公建應(yīng)在取得竣工驗(yàn)收備案3個(gè)月內(nèi)，并辦理完畢房地產(chǎn)權(quán)證后，完成配套非經(jīng)營(yíng)性公建移交。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)組織有關(guān)單位及時(shí)辦理移交手續(xù)，同時(shí)組織各相關(guān)部門和接收單位與開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)簽訂移交接管協(xié)議。接收單位自移交接管協(xié)議生效之日起承擔(dān)非經(jīng)營(yíng)性公建的相關(guān)管理責(zé)任。需要提示的問題是，各區(qū)縣建委一定要想方設(shè)法說服區(qū)縣政府參與到規(guī)劃選址和方案審定工作中去，只有在方案審定過程中，充分聽取各接收部門意見，并將合理化建議及時(shí)采納，才有可能最終順利完成移交。為避免移交過程中的糾紛，我委專門研究起草了非經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收和移交標(biāo)準(zhǔn)，后面將進(jìn)一步展開進(jìn)行專題講解。5、項(xiàng)目建成后的移交和接管326、項(xiàng)目配套費(fèi)收支管理

29號(hào)文件對(duì)于原有的配套費(fèi)收取額度沒有做大的調(diào)整，但是對(duì)于費(fèi)用的收支管理行為進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范。公建配套費(fèi)屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)納入?yún)^(qū)縣級(jí)財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理。本著"區(qū)（縣）征收、區(qū)（縣）使用"原則，收入全額上繳區(qū)縣級(jí)國(guó)庫，支出由區(qū)縣財(cái)政部門核撥。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門依據(jù)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同，向開發(fā)建設(shè)單位開具繳款通知書，同時(shí)將繳款通知書抄送市建設(shè)行政主管部門。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門會(huì)同區(qū)縣財(cái)政部門應(yīng)按月向市建設(shè)行政主管部門和市財(cái)政部門報(bào)送公建配套費(fèi)收繳情況。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在申領(lǐng)建筑工程施工許可證前一次性足額繳納公建配套費(fèi)。各級(jí)建設(shè)行政主管部門在發(fā)放新建住宅項(xiàng)目建筑工程施工許可證時(shí)，應(yīng)查閱開發(fā)建設(shè)單位與區(qū)縣建設(shè)行政主管部門簽訂的天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)合同及公建配套費(fèi)繳費(fèi)證明。6、項(xiàng)目配套費(fèi)收支管理33公建配套費(fèi)支出實(shí)施審批管理。所收費(fèi)用統(tǒng)籌用于獨(dú)立選址非經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施建設(shè)和管理費(fèi)用，不得超范圍使用。區(qū)縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)于每年10月30日前，將下年度獨(dú)立選址非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目建設(shè)建議計(jì)劃報(bào)送市建設(shè)行政主管部門，市建設(shè)行政主管部門會(huì)同市財(cái)政部門確定下年度全市非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)計(jì)劃。市建設(shè)行政主管部門依據(jù)年度非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)計(jì)劃和各區(qū)縣建設(shè)行政主管部門上報(bào)的項(xiàng)目申請(qǐng)，下達(dá)非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目建設(shè)投資計(jì)劃，區(qū)縣建設(shè)行政主管部門根據(jù)下達(dá)的建設(shè)投資計(jì)劃向區(qū)縣財(cái)政部門申請(qǐng)核撥公建配套費(fèi)。區(qū)縣財(cái)政部門根據(jù)市建設(shè)行政主管部門下達(dá)的非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目建設(shè)投資計(jì)劃向區(qū)縣建設(shè)行政主管部門撥付建設(shè)資金。需要提示的問題是，1997年三委局文件中，對(duì)于配套費(fèi)的使用除了用于配套設(shè)施建設(shè)工程費(fèi)用以外，還包括了地名標(biāo)志費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)等專項(xiàng)內(nèi)容。此次新印發(fā)的29號(hào)文件沒有明確規(guī)定，但是，為解決地名標(biāo)志費(fèi)來源問題，市建設(shè)交通委會(huì)同市財(cái)政局、市物價(jià)局再次下發(fā)文件，明確了費(fèi)用的使用范圍包括0.7元/平方米的地名標(biāo)志費(fèi)和2元/平方米的消防建設(shè)費(fèi)。相關(guān)問題，后面我們將專題展開進(jìn)一步講解。公建配套費(fèi)支出實(shí)施審批管理。所收費(fèi)用統(tǒng)籌用于獨(dú)立34

五、新出臺(tái)配套文件的核心內(nèi)容前面，我們已經(jīng)介紹了29號(hào)文件確立的基本管理制度框架，但是很多問題并沒有最終落實(shí)到實(shí)施層面，僅僅停留在原則規(guī)定上。為了將29號(hào)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理職責(zé)落實(shí)到位，履行好各區(qū)縣建委的管理職責(zé)，通過市、區(qū)縣管理部門齊抓共管，最終形成監(jiān)管合力，確保我市未來新建住宅商品房項(xiàng)目各類配套公建齊備并同步建成投入使用。我委會(huì)同有關(guān)部門以及委內(nèi)有關(guān)處室共同研究印發(fā)了五份配套文件，作為對(duì)29號(hào)文件的補(bǔ)充和延伸。這五份文件分別就五個(gè)方面的管理工作進(jìn)行了重點(diǎn)規(guī)范。下面分別予以介紹：

1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理

做好非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)管理的根本條件在于提前介入、全過程把控，為此，我委在學(xué)習(xí)借鑒兄弟省市成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案管理工作的通知》（建房[2012]480號(hào)）。其核心思想是通過各種審批把關(guān)環(huán)節(jié)，督促開發(fā)企業(yè)在開工建設(shè)前，科學(xué)策劃分期方案，精確落實(shí)各類配套公建的規(guī)模、性質(zhì)、坐落位置以及分期建設(shè)計(jì)劃，形成有法律約束力的備案文件，作為后續(xù)管理的依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，各部門跟蹤做好建設(shè)、驗(yàn)收、移交、接管工作，最終確保公建設(shè)施與住宅同步建成并投入使用。五、新出臺(tái)配套文件的核