前鋒項目住宅部分定位策劃報告課件

謹呈：成都市上普置地有限責(zé)任公司從市場回歸市場2007.01.08府青路項目前期定位報告謹呈：成都市上普置地有限責(zé)任公司從市場回歸市場2007.01報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境GDP

經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，位于西部之首成都的GDP指標與沿海城市存在較大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的穩(wěn)定增幅，作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”（科技文化中心、商貿(mào)中心、金融中心；交通樞紐、通信樞紐），成都城市地位和經(jīng)濟實力不斷增強。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成都第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)并重，且第三產(chǎn)業(yè)比重日益增大，表明中產(chǎn)階層比例將日益壯大，同時對中高端物業(yè)的購房需求將日益旺盛。恩格爾系數(shù)成都市近年的恩格爾系數(shù)在0.4以下，表明成都的生活水平已處于小康至富裕階段?；嵯禂?shù)成都市05年基尼系數(shù)已達到0.41，近年一直呈上升趨勢，表明成都居民貧富懸殊日益擴大，富裕階層日益增多。人均可支配收入近年人均可支配收入8.3%增幅與商品房價9%平均增幅基本持平。宏觀市場概述GDP經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，位于西部之首產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成都第國十五條成都市細則資金項目資金項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物項目資本金比例達不到35％或“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)，一律不再發(fā)放貸款個人住房按揭貸款從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%購買自住住房且套型建筑面積90㎡以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定個人住房按揭貸款方面，各家商業(yè)銀行都把首付比例提高到了三成，而對高檔住宅的首付比例更是提高到了四成此外：浦發(fā)銀行成都分行：按揭貸款第三套起每增加一套，貸款成數(shù)降低二成；支付50%以上首付款招商銀行成都分行：直客式樓盤僅限于成都市的主城區(qū)范圍內(nèi)土地用地計劃優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；從今年起，以招、拍、掛出讓的經(jīng)營性用地，單宗地塊面積原則上將控制在200畝以內(nèi)。規(guī)定加大幾大中心城區(qū)（包括五城區(qū)和高新區(qū)）居住用地供應(yīng)量優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)的土地供應(yīng)土地獲取土地的供應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位?！玫匦再|(zhì)繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)同左閑置土地管理滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。同左產(chǎn)品住房結(jié)構(gòu)比例新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90㎡以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以7月13日建設(shè)部補充細則出臺后，成都已出限套型細則且各項目要求不一，其余最后的相關(guān)細則尚未公布合理提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制商業(yè)用房、辦公用房等非住宅建設(shè)規(guī)模銷售轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅從2006年6月1日起，對購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅嚴格按照國家規(guī)定調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅其他2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。嚴格按照拆遷年度計劃實施拆遷，控制拆遷規(guī)模和進度，不得隨意突破《成都市城市公共住房制度實施方案》（試行）及相關(guān)配套政策8月1日實施今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并在2006年9月底前向社會公布“國十五條”與成都已出臺細則對比國十五條成都市細則資金項目項目資本金比例達不到35%等貸款條成都市各區(qū)域地產(chǎn)市場發(fā)展特征現(xiàn)狀趨勢城南由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，城南的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)區(qū)域開發(fā)將漸入尾聲。三環(huán)外的城南是未來4年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心在未來兩年內(nèi)將基本形成一個高尚新興的城區(qū)。城西傳統(tǒng)上有“西貴”的說法，由于浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，加之保護農(nóng)田，因此城市向西發(fā)展受到控制，使得成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃能順利進行。城西短期內(nèi)呈現(xiàn)繁榮景象，但由于土地供應(yīng)的限制，從中長期發(fā)展看，將逐步降溫。城北住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場。當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時，城北無形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個機會點。在如今土地市場趨緊的情況下，顯然是一塊開發(fā)“處女地”。鳳凰山土地整理、老川陜路兩側(cè)舊城改造騰出大量土地，城北蓄勢待發(fā)。城東目前城東房地產(chǎn)正處于“競爭加劇、片區(qū)形象上升”的過程。之所以能有如此快速的成長，也得益于政府大量土地拍賣與政府發(fā)展東部的規(guī)劃相呼應(yīng)，“重量級”開發(fā)商如：萬科、盛吉立、華潤、天津融創(chuàng)等的項目將紛紛上市。隨著城東傳統(tǒng)企業(yè)“東調(diào)”，二環(huán)路沿線的萬年場、建設(shè)路片區(qū)已陸續(xù)整理并拍賣出大量土地，該區(qū)域未來將是市區(qū)地產(chǎn)項目的發(fā)展熱點。成都市各區(qū)域地產(chǎn)市場發(fā)展特征現(xiàn)狀趨近年成都房產(chǎn)投資額及增長率數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局2006年上半年成都房地產(chǎn)投資在去年同期高投資額基數(shù)上，保持了24.3%的較快增幅，開發(fā)商具有較好的市場預(yù)期、投資信心充足。近年成都房產(chǎn)投資額及增長率數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位近年成都供銷情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：五城區(qū)及高新區(qū)數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局02-04年住宅市場供不應(yīng)求，05年到06年1-10月供求基本持平。近年成都供銷情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：五城區(qū)及高新區(qū)數(shù)據(jù)來源：成都市06年1-10月供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月住宅供銷總量較去年同期大幅增長，且各月銷售平穩(wěn)暫未出現(xiàn)宏觀調(diào)控帶來的明顯市場波動。06年1-10月供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月各方位住宅供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局城北供銷量落后城東、南、西區(qū)域近3-5倍；

成都市1-10月各區(qū)域供銷都基本平衡，城北供應(yīng)量略高于成交量；

城北供應(yīng)增長明顯高于成交同比增長。06年1-10月各方位住宅供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位近年市場均價及漲幅數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月住宅均價增長12.9%，保持了近年較快的增速。近年市場均價及漲幅數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年06年1-10月均價情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局除2月春節(jié)影響，其余各月住宅均價一直保持上漲趨勢，受新政影響，7-9月下跌幅度明顯，10月價格有明顯回升。06年1-10月均價情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月各方位價格走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局城北均價落后其他區(qū)域(城中除外)200-1000元/平米不等，且同比去年增速極緩；城東均價漲幅也不到城南和城西的一半。06年1-10月各方位價格走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局近年成都市區(qū)土地成交量成都市場自從2003年逐步規(guī)范后，土地交易數(shù)量激增；06年9月華僑城3055畝地塊成交，使交易量達到近年最高峰。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局近年成都市區(qū)土地成交量成

成交土地分布圖成交土地分布圖1-5月0-50%50%-100%100%-150%150%-200%200%以上宗數(shù)50%17%19%11%3%面積60%5%11%14%10%6-9月初0-50%50%-100%100%-150%150%-200%200%以上宗數(shù)42%29%4%8%17%面積36%27%3%23%10%新政前后土地拍賣情況對比2006年新政后以一倍以上起拍價成交的土地比例擴大，開發(fā)商對后市依然看好。1-5月0-50%50%-100%100%-150%150%06年1-11月市區(qū)土地拍賣情況該處數(shù)據(jù)統(tǒng)計不包括華僑城3055畝地數(shù)據(jù)來源：成都市國土局

城北城南城西城東城中合計一環(huán)內(nèi)//311227241一~二環(huán)526512209/338二~三環(huán)358102343809/1612三環(huán)外189756139249/1333合計5999234971278/3524環(huán)線方位隨著東調(diào)的實施，城東二~三環(huán)土地交易量達到809畝，07年這些土地資源將轉(zhuǎn)化為樓市供應(yīng)的熱點區(qū)域；06年1-11月市區(qū)土地拍賣情況該處數(shù)據(jù)統(tǒng)計不包括華僑城30宏觀政策市場效應(yīng)總結(jié)目前成都細則效應(yīng)時間目前市場效應(yīng)資金限制項目資本金比例35％以上、“四證”齊全遠期擴寬直接融資渠道個人貸款首付三成以上——未受明顯影響土地限制從今年起，以招、拍、掛出讓的經(jīng)營性用地，單宗地塊面積原則上將控制在200畝以內(nèi)近期出讓土地宗數(shù)多，地塊小土地市場競爭依然激烈，以一倍以上起拍價成交的土地比例增大開發(fā)商拿地信心不減限套型、限房價、競地價、競房價——成都還未正式執(zhí)行閑置土地處置近期將有大量囤量土地被開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90平米以下戶型占城市年度開發(fā)總量70%以上中期06年下半年市場效應(yīng)不明顯銷售限制延長全額營業(yè)稅征收時限近期二手房市場交易量出現(xiàn)明顯波動宏觀政策市場效應(yīng)總結(jié)目前成都細則效應(yīng)目前市場效應(yīng)資金限制項目報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位區(qū)域市場項目本體報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位區(qū)域市場報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位區(qū)域市場項目本體報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位區(qū)域市場區(qū)域市場劃分區(qū)域市場劃分成都東北面兼具財富城北和中產(chǎn)城東雙重氣質(zhì)于一身；近年來區(qū)域形象的改變逐漸受到置業(yè)者認可，已成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點方位。區(qū)域印象成都東北面兼具財富城北和中產(chǎn)城東雙重氣質(zhì)于一身；近年來區(qū)域形環(huán)域競爭強度環(huán)域競爭強度區(qū)域項目分布情況區(qū)域項目分布情況當(dāng)期地產(chǎn)格局當(dāng)期地產(chǎn)格局片區(qū)對比研究片區(qū)對比研究駟馬橋片區(qū)駟馬橋片區(qū)八里片區(qū)八里片區(qū)建設(shè)路片區(qū)建設(shè)路片區(qū)一環(huán)內(nèi)區(qū)域一環(huán)內(nèi)區(qū)域李家沱片區(qū)李家沱片區(qū)各片區(qū)產(chǎn)品對比片區(qū)駟馬橋片區(qū)八里片區(qū)建設(shè)路片區(qū)（在售項目）一環(huán)內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品項目規(guī)模（萬㎡）4.6—403.7—669.9-176.4-8建筑形態(tài)小高層、高層高層高層高層、超高層主力戶型套一（㎡）——————35-60套二（㎡）72-8972-9780-8985-92套三（㎡）94-123100-145110-129——主力價格區(qū)間（元/㎡）3300—38003900—43004300-46505800-7300主力客戶群周邊經(jīng)商者、物流市場企業(yè)人員、區(qū)域原住民城北專業(yè)市場經(jīng)商者、城東北區(qū)域原住民、石油局職工城東區(qū)域原住民、石油局職工、東面的郊縣人市區(qū)工作的白領(lǐng)、公務(wù)員、一環(huán)路內(nèi)原居民各片區(qū)產(chǎn)品對比片區(qū)駟馬橋片區(qū)八里片區(qū)建設(shè)路片區(qū)一環(huán)內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品各片區(qū)整體對比建設(shè)路片區(qū)片區(qū)屬性項目檔次片區(qū)配套產(chǎn)品特征發(fā)展階段發(fā)展趨勢一環(huán)內(nèi)區(qū)域駟馬橋片區(qū)八里片區(qū)新鴻路、電子科大生活圈，生活氛圍濃厚發(fā)展期配套較充足，進一步提升中中高檔為主中、小規(guī)模，舒適型物業(yè)隨著06年片區(qū)內(nèi)幾個地塊被幾大品牌開發(fā)商奪得，預(yù)示著07年這里將是全市最受關(guān)注的區(qū)域居住、商業(yè)、辦公，發(fā)展成熟成熟期生活配套充足中高檔、高檔小規(guī)模，舒適型物業(yè)一環(huán)內(nèi)寸土寸金，未來項目體量依然較小，檔次較高，部分兼有商業(yè)、酒店、寫字樓等工廠、物流市場集中，發(fā)展落后萌芽期區(qū)域內(nèi)相對有限中檔、中低檔中、小規(guī)模，性價比物業(yè)隨著區(qū)域內(nèi)企業(yè)拆遷，未來將有大量土地面市，而區(qū)域內(nèi)的沙河沿線將會是熱點開發(fā)區(qū)域早期形成的八里小區(qū)奠定了區(qū)域居住氛圍成熟期逐漸完善的自身配套體系中檔、中高檔各等規(guī)模，舒適型物業(yè)隨著有限土地的開發(fā)和在售項目的消化，將逐漸不是熱點片區(qū)各片區(qū)整體對比建設(shè)路片區(qū)片區(qū)屬性項目檔次片區(qū)配套產(chǎn)品特征發(fā)展片區(qū)對比研究結(jié)論項目所處的李家沱片區(qū)處于區(qū)域市場中的真空地帶，競爭來自外部從客戶和產(chǎn)品端來看，東一環(huán)內(nèi)外存在顯著差異，基本不形成競爭建設(shè)路片區(qū)將是未來區(qū)域市場，乃至整個成都市場的熱點沿環(huán)線來看，駟馬橋——八里——建設(shè)路，項目檔次逐漸變高石油局職工是八里片區(qū)和建設(shè)路片區(qū)的重要客戶群本項目的定位將會決定與幾個片區(qū)項目之間的競爭關(guān)系片區(qū)對比研究結(jié)論項目所處的李家沱片區(qū)處于區(qū)域市場中的真空地帶典型個案研究典型個案研究項目名稱淺水半島項目地址成華二環(huán)路府青路口項目開盤時間06-11-26開發(fā)商成都通瑞匯港置業(yè)有限公司占地面積（畝）204（一期64畝）建筑面積（㎡）66萬（一期167000㎡）總戶數(shù)（戶）5000余（一期1584戶）建筑形態(tài)27層高層為主，部分18層高層容積率5梯戶比一梯四/六戶停車位3500均價(元/㎡)4450面積區(qū)間（㎡）68-127套型面積配比銷售率套一6818100%套二77-89900100%套三105-127666100%一期戶型配比及銷售情況區(qū)域市場研究淺水半島項目名稱淺水半島項目地址成華二環(huán)路府青路口項目開盤時間06-客戶構(gòu)成：25-55歲，中高收入家庭，成都市各區(qū)域客戶及部分外地客戶；區(qū)域周邊居民約占40%，以石油局、刃具廠等企事業(yè)單位客戶為主。置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主，約占64%銷售情況：分3期開發(fā)，截至07年1月4日，一期售罄；后續(xù)資料未定。暢銷戶型：68-89套一/二戶型，其次是105-118㎡中小套三戶型及120-127㎡大套三戶型營銷推廣：以俄式紅樓為標志、城東老廠情節(jié)為主線打造項目人文。推廣渠道多樣：公交站牌在成都市區(qū)內(nèi)圍合式鋪點；大型PR活動——面對全市的老照片評選、大規(guī)模的工業(yè)文明圖片展活動造勢；項目附近戶外廣告大牌吸引車流；大版面報紙廣告配合宣傳；專有網(wǎng)站解讀產(chǎn)品。區(qū)域市場研究項目點評：項目鮮明的文化打造獨樹一幟，強勢傳播，渠道效力顯著；內(nèi)部主力打造大面積水系景觀、獨特的建筑風(fēng)格與部分全面贈送的大面積空中花園較為誘人。客戶構(gòu)成：區(qū)域市場研究項目點評：項目鮮明的文化打造獨樹一幟，項目名稱匯融名城項目地址成華二環(huán)路北四段3號項目開盤時間預(yù)計07年1月中旬以前開發(fā)商四川匯融地產(chǎn)有限公司占地面積（畝）130建筑面積（㎡）28萬（一期70862.4㎡）總戶數(shù)（戶）2280（一期836戶）建筑形態(tài)18層高層容積率3.37梯戶比一梯三/四/六戶停車位1596均價(元/㎡)預(yù)計4300面積區(qū)間（㎡）70-105套型面積配比銷售率套二70-85414100%套三95-105360100%一期戶型配比及銷售情況區(qū)域市場研究匯融名城項目名稱匯融名城項目地址成華二環(huán)路北四段3號項目開盤時間預(yù)計客戶構(gòu)成：25-50歲，中等收入家庭，成都市各區(qū)域客戶及部分外地客戶；城北、城東客戶約占50%，以石油局、416醫(yī)院等企事業(yè)單位、城北經(jīng)商戶為主。置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主，約占60%銷售情況：分3期開發(fā)，1期即將開售，后續(xù)資料不祥。由于預(yù)售證未完全取得，目前處于誠意金收籌階段，交籌客戶約1650批。暢銷戶型：85㎡套二、95㎡小套三最受關(guān)注，其它戶型需求較為平均。營銷推廣：在樓盤檔次普遍不高的城北，以并非十分到位的銷售現(xiàn)場展示取勝，11月上旬推出樣板間；典型的搭順風(fēng)車者，營銷推廣動作相對較小。10月起，報紙廣告以每月兩次的頻率面市；12月在一環(huán)路府青立交啟用戶外廣告牌。區(qū)域市場研究項目點評：淺水半島的跟隨者，戶型面積控制合理，現(xiàn)場展示取勝；對外報價較低，需求火熱?？蛻魳?gòu)成：區(qū)域市場研究項目點評：淺水半島的跟隨者，戶型面積控項目名稱頤和家園項目地址成華區(qū)二環(huán)路北四段3號項目開盤時間06-09-24開發(fā)商成都中澤置業(yè)有限公司占地面積（畝）53建筑面積（㎡）170988.3總戶數(shù)（戶）1244建筑形態(tài)18層高層容積率3.98梯戶比一梯三/四戶停車位746均價(元/㎡)4600面積區(qū)間（㎡）60-201套型面積配比銷售率套一60-626898.5%套二70-8520499.5%套三110-13332898%躍層171-2011216.7%推售戶型配比及銷售情況區(qū)域市場研究頤和家園項目名稱頤和家園項目地址成華區(qū)二環(huán)路北四段3號項目開盤時間0客戶構(gòu)成：25-50歲，中高收入家庭，以城東、城東北（八里小區(qū)及李家沱小區(qū)）客戶為主。置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)為主，約占60%銷售情況：目前二期處于尾盤銷售，主要剩余大面積戶型。暢銷戶型：分3期開發(fā)，2期在售。84-89㎡套二，其次為110-120㎡套三和60-62㎡套一。營銷推廣：打著“我來自北京”的口號，戶外廣告大牌占據(jù)城東主要地段，大版面商報報紙廣告高調(diào)入世，現(xiàn)場包裝導(dǎo)視性好，宣傳物料質(zhì)感強。區(qū)域市場研究項目點評：項目外部資源優(yōu)勢不明顯，內(nèi)部主力打造南北園林中庭環(huán)境、獨特的建筑風(fēng)格與部分全面贈送的大面積空中花園較為誘人。以企業(yè)品牌“中國人居環(huán)境建設(shè)金牌試點項目”的殊榮為依托制定高價?？蛻魳?gòu)成：區(qū)域市場研究項目點評：項目外部資源優(yōu)勢不明顯，內(nèi)部項目名稱錦都花墅項目地址成華區(qū)文德路88號項目開盤時間預(yù)計06-7-16開發(fā)商成都市平安實業(yè)有限責(zé)任公司占地面積（畝）40建筑面積（㎡）58696.18總戶數(shù)（戶）538建筑形態(tài)18層高層容積率2.83梯戶比一梯二/四戶停車位433均價(元/㎡)4083面積區(qū)間（㎡）31-194套型面積配比銷售率套一31-4918100%套二62-859180%套三87-14630986%躍層87-1942871.4%推售戶型配比及銷售情況區(qū)域市場研究錦都花墅項目名稱錦都花墅項目地址成華區(qū)文德路88號項目開盤時間預(yù)計0客戶構(gòu)成：25-45歲，中等收入家庭，以城東北地緣性客戶為主。三口之家家庭結(jié)構(gòu)為主力構(gòu)成，重實惠，屬于居家過日子型置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)客戶為主，約占61%銷售情況：2006年7月16日開盤，截至2007年1月4日剩余69套：套二18套，套三43套，躍層余8套。目前剩余1棟共98戶未開。暢銷戶型：87-101㎡套三，其次為62-85㎡套二。營銷推廣：客帶客為成交起到重要作用；新風(fēng)路燈桿旗吸引大量八里小區(qū)內(nèi)客戶；根據(jù)銷售項目節(jié)點配合實效性報紙廣告；花墅會積分優(yōu)惠政策保留客戶。區(qū)域市場研究項目點評：外部資源優(yōu)勢不強，地段位置較差。從產(chǎn)品上看屬于精致小盤，一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)的小高層為主，在城東北市場屬于稀缺。入戶花園與全送的錯拼陽臺為項目特點?？蛻魳?gòu)成：區(qū)域市場研究項目點評：外部資源優(yōu)勢不強，地段位置較項目名稱富麗錦城項目地址駟馬橋東片區(qū)東2地塊項目開盤時間06-11-25開發(fā)商成都和駿投資有限公司占地面積（畝）54建筑面積（㎡）126607.54總戶數(shù)（戶）1816建筑形態(tài)25層電梯花園洋房容積率5梯戶比一梯三/四/五戶停車位418均價(元/㎡)3500面積區(qū)間（㎡）76-129套型面積配比銷售率套二76-9594798%套三96-12986982%推售戶型配比及銷售情況區(qū)域市場研究富麗錦城項目名稱富麗錦城項目地址駟馬橋東片區(qū)東2地塊項目開盤時間0客戶構(gòu)成：30-50歲，批發(fā)市場經(jīng)營戶，城東、北區(qū)域原住民為主，客戶多為兩代同堂家庭。置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)者約占總客戶量的50%左右。銷售情況：截至07年1月4日，已售599套，實現(xiàn)90.4%的銷售率。暢銷戶型：96-102㎡套三戶型，其次是76-95㎡套二戶型。營銷推廣：延用了藍光去年在城北另一個項目富麗城的名字，略微進行變化。相對城北其他項目，該項目推廣動作更多，主要推廣訴求在于其開發(fā)商品牌和高性價比。區(qū)域市場研究項目點評：項目在城北樓盤中擁有明顯的開發(fā)商品牌優(yōu)勢。將戶型面積控制得較小，產(chǎn)品普遍采用陽臺挑高設(shè)計，多處贈送飄窗。加上合理的價格，該項目性價比高，銷售火爆?？蛻魳?gòu)成：區(qū)域市場研究項目點評：項目在城北樓盤中擁有明顯的開項目名稱興元華盛項目地址成華區(qū)北二環(huán)外川陜路與大件路交匯處項目開盤時間06-6-18開發(fā)商成都興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（畝）131建筑面積（㎡）149910.23總戶數(shù)（戶）1675建筑形態(tài)18層高層容積率4梯戶比一梯四戶停車位2104均價(元/㎡)3680面積區(qū)間（㎡）47-123套型面積配比銷售率套一4736100%套二61-9289857.9%套三99-12374115.7%戶型配比及銷售情況備注：99-109㎡在6號樓，尚未推售。區(qū)域市場研究興元華盛

項目名稱興元華盛項目地址成華區(qū)北二環(huán)外川陜路與大件路交匯處客戶構(gòu)成：28-45歲，城北生意人、本地原居民、區(qū)域附近單位職工，購買目的多為自住。置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)者約占總客戶量的45%左右。銷售情況：截至11月30日，已售672套，實現(xiàn)40%的銷售率。暢銷戶型：61-69㎡套二戶型、78-87㎡套二戶型及112-123㎡套三戶型銷售率最高。營銷推廣：雖為大體量項目，但推廣較少，售樓處及圍墻設(shè)計簡單，主要吸引區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶。推廣訴求主要在于規(guī)模大、距地鐵1號線僅1000米，及經(jīng)濟適用戶型產(chǎn)品。區(qū)域市場研究項目點評：項目規(guī)模較大，戶型面積嚴格控制（61-69㎡套二、99-109㎡套三為主），產(chǎn)品經(jīng)濟實用，總價低，以距離地鐵線較近為賣點之一。針對的是周邊片區(qū)客戶，以及購買能力相對較弱的30歲以上3口之家。同時，項目目前環(huán)境惡劣，嚴重受到對面工廠污染?？蛻魳?gòu)成：區(qū)域市場研究項目點評：項目規(guī)模較大，戶型面積嚴格控典型樓盤研究結(jié)論大區(qū)域市場上多數(shù)樓盤為中等項目從產(chǎn)品綜合水平來看，淺水半島是當(dāng)前城東北檔次最高的項目客戶均以區(qū)域內(nèi)客戶為主，較務(wù)實，二次置業(yè)占主力客戶年齡一般集中在25-50歲營銷推廣水平參差不齊，八里片區(qū)樓盤更注重推廣客戶推薦成交效果普遍良好，成為城東北片區(qū)樓盤的共性典型樓盤研究結(jié)論大區(qū)域市場上多數(shù)樓盤為中等項目從產(chǎn)品綜合水平未來競爭分析未來競爭分析未來競爭形勢未來競爭形勢未來競爭形勢未來競爭形勢未來競爭形勢限價房品牌開發(fā)項目品牌開發(fā)項目不僅將面對相互間的競爭，也會受到限價房紅楓嶺的價格沖擊，正確的檔次和價格定位將成為贏得市場的關(guān)鍵因素。萬科地塊首創(chuàng)地塊華裕地塊紅楓嶺未來競爭形勢限價房品牌開發(fā)項目品牌開發(fā)項目不僅將面對相互間的品牌項目定位初探品牌項目定位初探品牌項目定位初探品牌項目定位初探品牌項目定位初探品牌項目定位初探品牌項目定位初探品牌項目定位初探未來競爭分析結(jié)論07年成東北將有多個60畝以上的項目入世，競爭態(tài)勢嚴峻從目前情況來看，淺水半島和匯融名城是本項目的絕對競爭樓盤從區(qū)位上看，建設(shè)路四個新項目與本項目的競爭也比較明顯限價房不存在直接威脅，但對于整個東北面房價起到杠桿作用品牌項目之間，以及與限價房的博弈，使未來市場存在多種可能性競爭環(huán)境下，品牌開發(fā)商必定各自推出注重產(chǎn)品特色的高檔項目未來競爭分析結(jié)論07年成東北將有多個60畝以上的項目入世，競報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位區(qū)域市場項目本體

報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位區(qū)域市場地塊現(xiàn)狀項目凈用地面積約69畝，地塊方正，利于開發(fā)目前該片土地屬于前鋒電子電器地團股份有限公司土地本身無可利用的生態(tài)景觀資源一環(huán)路府青立交橋府青路二段一環(huán)路北四段萬科金色家園華油路陽光嘉苑居住區(qū)用地范圍居住區(qū)前峰廠空地居住區(qū)地塊現(xiàn)狀項目凈用地面積約69畝，地塊方正，利于開發(fā)目前該片土項目四至陽光嘉苑金色家園一環(huán)路北四府青路二段沙河踏水橋府青立交橋居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)電子科技大學(xué)項目四至陽光嘉苑金色家園一環(huán)路北四府青路二段沙河踏水橋府青立交通7、49、36、15、113、412路公交42路公交45、502路公交項目三面臨路，其中一面緊鄰一環(huán)；小范圍內(nèi)公交線路有近10條，區(qū)域出行交通便捷。交通7、49、36、15、113、412路公交42路公交45周邊配套周邊配套項目本體研究結(jié)論項目地塊方正，利于開發(fā)沙河離本項目有一段距離，地塊本身無自然資源優(yōu)勢04年以來周邊樓盤的開發(fā)在一定程度上提升了片區(qū)形象區(qū)域交通便捷，但臨近的立交橋?qū)椖块_發(fā)造成一定影響周邊居住氛圍較濃，治安環(huán)境良好兩公里半徑內(nèi)生活、購物、醫(yī)療、教育等配套十分充足項目本體研究結(jié)論項目地塊方正，利于開發(fā)沙河離本項目有一段距離報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位我們通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果C

（Complication）=R1,R2Q（Question

）=如何從R1到R2S

（Situation）=情境（公認事實）（推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）(分析存在的問題)我們通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題？R1非期望S：情境——項目SWOTS：情境——項目SWOT從項目SWOT看，若按常規(guī)操作項目難以逼近區(qū)域價格上限若陷入?yún)^(qū)域樓盤，尤其是品牌樓盤的同質(zhì)競爭中，將會給本項目的市場銷售帶來較大壓力，實現(xiàn)項目目標有難度R1：非期望結(jié)果——按常規(guī)發(fā)展的思路可能導(dǎo)致的結(jié)果競爭局面價值實現(xiàn)從項目SWOT看，若按常規(guī)操作項目難以逼近區(qū)域價格上限若陷入R2：期望結(jié)果——我們的期望目標逼近市場價格上限，實現(xiàn)項目目標產(chǎn)品差異化與營銷手段吸引區(qū)域客戶，避免陷入惡性競爭競爭局面價值實現(xiàn)R2：期望結(jié)果——我們的期望目標逼近市場價格上限，實現(xiàn)項目目C：矛盾或沖突——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突R1R2若陷入?yún)^(qū)域樓盤，尤其是品牌樓盤的同質(zhì)競爭中，將會給本項目的市場銷售帶來較大壓力，實現(xiàn)項目目標有難度逼近市場價格上限，實現(xiàn)項目目標產(chǎn)品差異化與營銷手段吸引區(qū)域客戶，避免陷入惡性競爭從項目SWOT看，若按常規(guī)操作項目難以逼近區(qū)域價格上限C：矛盾或沖突——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突R1R2Q：提出問題——要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題

項目如何在未來競爭白熱化，優(yōu)勢資源匱乏的背景下，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，探尋自身獨有的差異化定位，保證項目的順利運作？Q：提出問題——要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目的戰(zhàn)略模式選擇領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—建立成本優(yōu)勢追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者項目的戰(zhàn)略模式選擇領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則追隨者—搭便車，借勢補本項目的“核心競爭力”選擇『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產(chǎn)品品牌文化環(huán)境品牌影響力與頂級對手抗衡難度較大環(huán)境無明顯競爭優(yōu)勢土地缺乏文化內(nèi)涵本項目的唯一選擇：“1”——產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性。及與發(fā)展戰(zhàn)略相對應(yīng)的市場供應(yīng)空缺結(jié)合主流熱銷戶型，利用配比優(yōu)勢，配以獨特的產(chǎn)品設(shè)計亮點。本項目的“核心競爭力”選擇『客觀性』主動式被動式『主觀性』報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位銷售周期推算報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位銷售周期推算報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位本項目主要客戶來源分布圖本項目主要客戶來源分布圖周邊主要單位分布情況周邊主要單位分布情況四大消費群細部特征掃描A（activity）I（interests）O（opinions）1.城東工業(yè)老廠的職工家庭，對所在廠礦有較強的認同感；2.與親朋好友幾十年如一日聚集居住在單位宿舍區(qū)，左鄰右舍關(guān)系和諧，區(qū)內(nèi)人際網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，對小區(qū)有濃烈歸屬感；3.由于老廠礦紛紛不濟，年長一輩多退休；年輕一輩分布在市區(qū)各處工作，對東門有念舊的“家鄉(xiāng)”情節(jié)；1.休閑活動一般以喝茶、打牌、親友間走訪、聚樂為主；

2.喜歡不定期與親友到近郊進行休閑活動；

3.由于退休的年長一輩在家操心柴米油鹽，超市、菜市成為消費贏家；

4.喜愛看電視、讀報，獲知的新聞容易成為口頭談資；1.城東生活居住方式根深蒂固，覺得城東生活方便，眷戀老廠及老廠居住區(qū)；

2.不迷信品牌，講求經(jīng)濟實惠；有主見、相信自己眼光，同時也相信朋友推薦；1.城東片區(qū)原居民AIO量表主力需求：性價比，兩房及小三房為主的戶型四大消費群細部特征掃描A（activity）I（intere四大消費群細部特征掃描A（activity）I（interests）O（opinions）1.在城北一帶居住多年，很多是老城北人；2.由于長期生活習(xí)慣，對“北匪”的區(qū)域特性反而不太在意；3.大部分工作也長期在城北，習(xí)慣于城北兩點一線的生活方式；1.休閑活動一般以喝茶或者打牌為主；

2.農(nóng)家樂的忠實消費群；

3.購物注重實際需求，理解但不看重品牌和外在形象；

4.區(qū)域商業(yè)配套不足，晚上一般不愛出門活動，會用大量的時間讀報、看電視；1.認同城北的區(qū)域環(huán)境差，但是由于居住習(xí)慣，不愿意再離開；

2.性格質(zhì)樸，有一定品質(zhì)情節(jié)，但性價比仍成為成交的決定因素；2.城北片區(qū)原居民AIO量表主力需求：性價比，兩房為主的戶型四大消費群細部特征掃描A（activity）I（intere四大消費群細部特征掃描A（activity）I（interests）O（opinions）1.在城北一帶專業(yè)市場或物流市場做生意；2.多為外地人，已具有置業(yè)能力和置業(yè)需求；3.經(jīng)常會有外地父母、親戚到成都，與其同住

1.休閑活動一般以喝茶或者打牌為主；

2.偶爾到成都周邊走走；

3.喜歡逛街，但幾乎不在品牌店成交，除非碰上降價促銷；

4.喜歡自己的生意，以獲取利潤作為成功的體現(xiàn)；

5.有大量的時間讀報；1.對價格非常敏感，理性，注重性價比；2.認同城北的區(qū)域環(huán)境差，但是已成為一種生活習(xí)慣，對于在城北及附近區(qū)域置業(yè)抗性不大；

3.一般要求在經(jīng)營場所周邊置業(yè)，便于照顧生意；3.城北片區(qū)生意人AIO量表主力需求：性價比，兩房、中、小三房戶型四大消費群細部特征掃描A（activity）I（intere四大消費群細部特征掃描A（activity）I（interests）O（opinions）1.朝九晚五的工作作息表，由于單位體系的地域廣泛，職工來自全省各地，但仍以成都本地人居多；2.大多有固定居所，二次以上置業(yè)者較多；外地新調(diào)員工購房需求強烈，為工作需要，均在上班地點附近選擇樓盤項目1.多為成熟家庭，生活以家庭為中心，重視家庭活動及氛圍；

2.娛樂時一般在高檔茶房、酒吧等休閑場所活動；

3.看電視、讀報為平常消遣；1.由于收入、福利較高，有一定優(yōu)越感；2.收入穩(wěn)定，重視休閑放松，較講究情調(diào)與品質(zhì)；3.有一定虛榮心和攀比心理，相信同事推介4.

石油局客戶AIO量表主力需求：中高檔、中大三房為主的戶型四大消費群細部特征掃描A（activity）I（intere客戶定位結(jié)論客戶定位結(jié)論報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位銷售周期推算報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位戶型定位備注:1、為保證數(shù)值及銷售比例的可對比性，數(shù)據(jù)均來自房管局備案情況，所以均為已推出房源，表面銷售情況會比市場實際銷售量有所延遲；2、對于各樓盤暢銷面積的界定除銷售數(shù)據(jù)外，還結(jié)合了本公司在該區(qū)域代理項目的實際動銷情況和長期對片區(qū)市場的跟進分析。戶型定位備注:供銷分析八里片區(qū)樓盤建設(shè)路片區(qū)樓盤選取樓盤備注選取方向駟馬橋片區(qū)樓盤當(dāng)前城東北客群共同的熱點置業(yè)區(qū)域，在售項目較多，與本項目片區(qū)臨近未來區(qū)域市場的熱點，但當(dāng)前在售項目較少主要反映駟馬橋片區(qū)及周邊客戶需求競爭片區(qū)參考樓盤選?。颖緮?shù)10個）上行東方錦都花墅淺水半島萬基藍麟格林尚城頤和家園東籬居富麗錦城禾嘉利好芙蓉華庭供銷分析八里片區(qū)樓盤建設(shè)路片區(qū)樓盤選取樓盤備注選取方向駟馬橋主力面積暢銷面積供銷分析——上行東方主力面積暢銷面積供銷分析——上行東方主力面積暢銷面積供銷分析——錦都花墅主力面積暢銷面積供銷分析——錦都花墅供銷分析——淺水半島主力面積暢銷面積供銷分析——淺水半島主力面積暢銷面積供銷分析——萬基藍麟主力面積暢銷面積供銷分析——萬基藍麟主力面積暢銷面積供銷分析——格林尚城主力面積暢銷面積供銷分析——格林尚城主力面積暢銷面積供銷分析——頤和家園主力面積暢銷面積供銷分析——頤和家園主力面積暢銷面積供銷分析——東籬居二期主力面積暢銷面積供銷分析——東籬居二期主力面積暢銷面積供銷分析——富麗錦城主力面積暢銷面積供銷分析——富麗錦城主力面積暢銷面積供銷分析——禾嘉利好主力面積暢銷面積供銷分析——禾嘉利好主力面積暢銷面積供銷分析——芙蓉華庭主力面積暢銷面積供銷分析——芙蓉華庭主力面積暢銷面積主力面積區(qū)間主力面積暢銷面積主力面積區(qū)間主力面積暢銷面積主力面積暢銷面積暢銷面積區(qū)間主力面積暢銷面積暢銷面積區(qū)間主力區(qū)間和暢銷區(qū)間的對比分析主力面積暢銷面積主力區(qū)間和暢銷區(qū)間的對比分析主力面積暢銷面積戶型配比建議第一步1-1

套一配比可高于當(dāng)前市場供應(yīng)比例，做到5%;2-1

套三在市場整體暢銷戶型中的比重為51.4%，本項目不考慮30%的限制，可做到55%；1-2

選擇比較折中的面積段50-58㎡；2-2結(jié)合市場來看，90-120㎡的套三作為熱銷段，可在此區(qū)間配置兩種主力戶型；3-1

從套一的5%和套三的55%推導(dǎo)出套二戶型整體比例為40%；3-2

65-75㎡的經(jīng)濟型套二作為兩房戶型的缺口，適當(dāng)配置

；3-3在暢銷區(qū)間內(nèi)與經(jīng)濟型套二形成面積梯度，可將實用型套二的面積控制在80-90㎡；

2-3目前在市場上已出現(xiàn)130㎡以上套三產(chǎn)品的滯銷，但考慮到07年新入市項目多受到配比限制，仍可少量配置130㎡左右的舒適型套三；戶型配比建議第一步1-1套一配比可高于當(dāng)前市場供應(yīng)比例戶型配比建議第一步主力面積暢銷面積戶型配比建議第一步主力面積暢銷面積戶型配比建議第二步主力面積暢銷面積初步配比戶型配比建議第二步主力面積暢銷面積初步配比主力面積暢銷面積初步配比戶型配比建議第二步主力面積暢銷面積初步配比戶型配比建議第二步主力面積暢銷面積初步配比戶型配比建議第二步主力面積暢銷面積初步配比戶型配比建議第二步戶型配比建議第二步主力面積暢銷面積修正配比初步配比戶型配比建議第二步主力面積暢銷面積修正配比初步配比套型面積區(qū)間(㎡)面積配比套一555%經(jīng)濟型套二68-7320%實用型套二80-8520%精致型套三100-11020%經(jīng)濟型套三115-12030%實用型套三1305%戶型定位結(jié)論套型面積區(qū)間(㎡)面積配比套一555%經(jīng)濟型套二68-732戶型設(shè)計方向建議戶型設(shè)計方向建議合理應(yīng)用住宅面積計算規(guī)范，巧用不計入產(chǎn)權(quán)建筑面積的空間途徑核心價值點具體方法圖示陽臺挑空兩層層高或露臺使6-10平米的陽臺不計入產(chǎn)權(quán)建筑面積，為戶型內(nèi)部預(yù)留出更多空間。陽臺調(diào)高兩層或陽臺上蓋遮蓋面積不超過1/2。低于2.2米的落地凸窗有效增長功能房進深，滿足功能需求。落地凸窗且落地面積低于2.2米。層高低于2.2米的其它室內(nèi)空間滿足家具擺放尺度。將部分位置層高控制在2.2米以下,滿足衣柜、儲藏柜擺放。5F6F4F戶型設(shè)計要點合理應(yīng)用住宅面積計算規(guī)范，巧用不計入產(chǎn)權(quán)建筑面積的空間途徑核

入戶花園作為獨特的禮儀空間（玄關(guān)區(qū)）帶來了更加浪漫的自然氣息,多用途設(shè)計，擴大了家庭活動空間戶型設(shè)計要點入戶花園（三房）二房可將生活陽臺考慮為入戶花園入戶花園作為獨特的禮儀空間（玄關(guān)區(qū)）帶來了更加浪漫的戶型設(shè)計要點加入多功能房的套二，變成了小套三，提高產(chǎn)品的適用率多功能房戶型設(shè)計要點加入多功能房的套二，變成了小套三，提高產(chǎn)品的適用送大露臺，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計死角形成的公攤的面積南北錯位陽臺的設(shè)計，可不計面積贈送，增加超值感戶型設(shè)計要點陽臺互錯送大露臺，而且業(yè)主可將部分隔成室內(nèi)空間送結(jié)構(gòu)面積，即設(shè)計死角梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面不計面積<2.2m將凸窗倒立設(shè)計，凸窗總高度低于2.2米，提高產(chǎn)品價值度。戶型設(shè)計要點倒立凸窗梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面不計面建議110-115平米的三房在主臥中設(shè)置層高低于2.2米的陽光房,于客戶實惠,增加戶型的實用性和情趣空間。戶型設(shè)計要點情景陽光房建議110-115平米的三房在主臥中設(shè)置層高低于2.2米的陽戶型設(shè)計要點設(shè)計元素主臥室南北通透陽臺兩層高的空間減少壓迫感，與室外交流更為親近私密性戶型設(shè)計要點設(shè)計元素主臥室南北通透陽臺兩層高的空間減少壓迫感規(guī)劃設(shè)計要點建議規(guī)劃設(shè)計要點建議土地資源分級原則地塊周邊限制條件道路條件地塊自身條件地塊周邊有無可利用資源，或是否存在污染源主要指地塊臨路狀況，對地塊的噪音和人流的出行影響指地塊用地條件狀況，包括地質(zhì)、地形等，且地塊內(nèi)土地資源分級原則地塊周邊限制條件道路條件地塊自身條件地塊周邊土地資源分級一環(huán)路府青立交橋府青路二段一環(huán)路北四段萬科金色家園華油路陽光嘉苑LevelILevelIILevelIIILevelIVLevelIVLevelV優(yōu)劣地塊資源一級資源位于地塊中心，同時享有南北兩側(cè)土地資源景觀。二級資源位于地塊西北側(cè)，金色家園等新建居住小區(qū)對地塊影響較小。三級資源鄰華油路，有一定的噪音影響。四級資源鄰高架橋和主干道，噪音及灰塵影響較大。五級資處于高架橋交叉口，環(huán)境影響最為嚴重。土地資源分級一環(huán)路府青立交橋府青路二段一環(huán)路北四段萬科金色家土地資源分級LevelILevelIILevelIIILevelIVLevelIVLevelV3D分級示意圖土地資源分級LevelILevelIILevelIII規(guī)劃設(shè)計要點建議一環(huán)路府青立交橋府青路二段一環(huán)路北四段萬科金色家園華油路陽光嘉苑LevelILevelIILevelIIILevelIVLevelIVLevelV通過對地塊資源分級，對建筑布局提出以下五大要點：盡可能保證戶戶觀景的均好性強調(diào)不同等級地塊資源共享互補一、二級地塊資源設(shè)置三房、兩戶型三、四級地塊考慮設(shè)置一房、兩房戶型五級地塊建議不設(shè)置戶型，建議設(shè)置獨立商業(yè)或綠地一級地塊資源可利用較大面積設(shè)置園林，達到全盤共享效果規(guī)劃設(shè)計要點建議一環(huán)路府青立交橋府青路二段一環(huán)路北四段萬科金規(guī)劃設(shè)計要點建議規(guī)劃設(shè)計要點建議建筑設(shè)計要點建議建筑設(shè)計要點建議建筑設(shè)計要點建議建筑設(shè)計要點建議建筑設(shè)計要點建議花樣年花郡布魯汀現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突出線條與面的穿插；主墻面為淺灰色和白色，錯落凹凸的強面為橙色或黃色，對比中保持協(xié)調(diào)，輕重搭配，明快自然簡約后現(xiàn)代主義風(fēng)格，充分運用裝飾手法，長方形及橢圓形搭配，曲直對比明顯，震撼視覺；黑白灰三色的漸變色按規(guī)律組合而成，色彩典雅；外墻磚面，體現(xiàn)涂料般的整潔與質(zhì)感按本項目所處位置，注重線條感、體現(xiàn)生態(tài)概念和（未來）城市感的后現(xiàn)代主義建筑為最佳選擇；圓形的點式樓作為當(dāng)今消費者比較青睞的形式可作重點考慮。典型代表樓盤：建筑設(shè)計要點建議花樣年花郡布魯汀現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突出線條與面的園林設(shè)計要點建議園林設(shè)計要點建議園林設(shè)計要點建議園林設(shè)計要點建議園林設(shè)計要點建議園林設(shè)計要點建議報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位銷售周期推算報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位建設(shè)路片區(qū)樓盤八里片區(qū)樓盤參考系數(shù)30%45%選取原則選取方向戶型區(qū)間接近小高層或高層開盤在售項目區(qū)域相鄰或相近客戶認可度較高參照樓盤選取原則駟馬橋片區(qū)樓盤25%建設(shè)路片區(qū)樓盤八里片區(qū)樓盤參考系數(shù)30%45%選取原則選取方八里片區(qū)樓盤選取

由于地域、客戶較為相近，此片區(qū)對本項目參考性最大。淺水半島與匯融名城拉動區(qū)內(nèi)價格及大量區(qū)域外客戶。淺水半島、匯融名城、八里陽光均僅取得部分預(yù)售證，但都進行了線下選房，故可選其作為參考。八里片區(qū)樓盤選取由于地域、客戶較為相近，此片區(qū)對本項目參樓盤名稱淺水半島匯融名城錦都花墅八里陽光交易價格4450430040844000交易情況修正系數(shù)9595105105交易日期修正系數(shù)105105105105區(qū)域修正系數(shù)105105105105品牌修正系數(shù)95100100105產(chǎn)品修正系數(shù)95100100100修正后價格4227.545154696.64800項目參考權(quán)重30%25%25%20%本項目當(dāng)前對比均價4531公式：修正后價格=實例交易價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域修正×品牌/產(chǎn)品修正

=實例交易價格×（）/100×（）/100×（）/100×（）/100八里片區(qū)樓盤對比均價競爭片區(qū)樓盤對比均價：4531元/㎡樓盤名稱淺水半島匯融名城錦都花墅八里陽光交易價格445043建設(shè)路片區(qū)樓盤選取

格林尚城、萬基藍麟由于臨近建設(shè)路片區(qū)，為平衡分析的采樣，在此將其歸于該片區(qū)四個樓盤定位與價格差別較大，價格主要在3950-4600元/㎡之間。建設(shè)路片區(qū)樓盤選取格林尚城、萬基藍麟由于臨近建設(shè)路片區(qū)，為公式：修正后價格=實例交易價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域修正×品牌/產(chǎn)品修正

=實例交易價格×（）/100×（）/100×（）/100×（）/100樓盤名稱頤和家園東籬居萬基藍麟格林尚城交易價格4600400042003950交易情況修正系數(shù)9595105110交易日期修正系數(shù)105105105105區(qū)域修正系數(shù)105110105110品牌修正系數(shù)95105100105產(chǎn)品修正系數(shù)100105105105修正后價格4600480050405332.5項目參考權(quán)重45%30%15%10%本項目當(dāng)前對比均價4632建設(shè)路片區(qū)樓盤對比均價競爭片區(qū)樓盤對比均價：4632元/㎡公式：修正后價格=實例交易價格×交易情況修正×交易日期修正駟馬橋片區(qū)樓盤選取

此片區(qū)樓盤價格處于中低水平；集中在3700-4150之間。由于區(qū)域內(nèi)所處地段的不同，產(chǎn)品品質(zhì)與價格不成正比；產(chǎn)品相對不錯的富麗錦城臨近鐵路，價位低廉；而品質(zhì)較差的禾嘉利好由于位置優(yōu)勢，定價較高。駟馬橋片區(qū)樓盤選取此片區(qū)樓盤價格處于中低水平；集中在370樓盤名稱富麗錦城芙蓉華庭禾嘉利好興元華盛交易價格3700370039004150交易情況修正系數(shù)10510095100交易日期修正系數(shù)105105105105區(qū)域修正系數(shù)110105105105品牌修正系數(shù)9010510595產(chǎn)品修正系數(shù)10010010595修正后價格4070425544854150項目參考權(quán)重30%25%25%30%本項目當(dāng)前對比均價4651公式：修正后價格=實例交易價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域修正×品牌/產(chǎn)品修正

=實例交易價格×（）/100×（）/100×（）/100×（）/100駟馬橋片區(qū)樓盤對比均價競爭片區(qū)樓盤對比均價：4651元/㎡樓盤名稱富麗錦城芙蓉華庭禾嘉利好興元華盛交易價格370037項目入市均價推導(dǎo)市場價格增幅：13.2%/11=1.2%/月（06年1-11月成都市住房均價漲幅為13.2%）項目本項目修正后對比均價參考系數(shù)當(dāng)期入市均價07年9月入市均價八里片區(qū)樓盤對比均價453145%45915087建設(shè)路片區(qū)樓盤對比均價462330%駟馬橋片區(qū)樓盤對比均價465125%根據(jù)市場比較法所得均價，計算上下浮動3%的模糊均價區(qū)間（營銷定價合理浮動范圍），實得該合理區(qū)間為：本項目07年9月入市均價范圍：4935—5240元/㎡項目入市均價推導(dǎo)市場價格增幅：13.2%/11=1.2%/月報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位銷售周期推算報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位客戶定位銷售周期推算市場平均月推量測算表項目已售面積（㎡）套數(shù)（套）亮相時間銷售周期（月）月推量（㎡）淺水半島16700015842006年10月441750富麗錦城68990.0316472006年9月513798頤和家園61141.225932006年7月610190.20格林尚城14383.921512006年4月91598.21興元華盛66792.489112006年3月106679.25錦都花墅38706.673662006年2月103870.67萬基藍麟31602.924052005年8月152106.86上行東方108702.549782005年3月195721.19平均月推量10714.3㎡備注：采用平均月推量的算法可得到市場整體在一段時期內(nèi)的平均月消化量，淺水半島首推房源的大消化量和上行東方的整盤平均消化量都有其特殊意義。銷售周期推算市場平均月推量測算表項目已售面積（㎡）套數(shù)（套銷售周期推算銷售周期推算價格與銷售速度的關(guān)系價格與銷售速度的關(guān)系價格策略與銷售周期的關(guān)系需要根據(jù)開發(fā)公司的一系列銷售目標，制定相應(yīng)的價格策略，配合營銷步驟，實現(xiàn)既定周期的產(chǎn)值最大化。價格策略與銷售周期的關(guān)系需要根據(jù)開發(fā)公司的一系列銷售目標，制本報告重要結(jié)論本報告重要結(jié)論片區(qū)對比研究結(jié)論項目所處的李家沱片區(qū)處于區(qū)域市場中的真空地帶，競爭來自外部從客戶和產(chǎn)品端來看，東一環(huán)內(nèi)外存在顯著差異，基本不形成競爭建設(shè)路片區(qū)將是未來區(qū)域市場，乃至整個成都市場的熱點沿環(huán)線來看，駟馬橋——八里——建設(shè)路，項目檔次逐漸變高石油局職工是八里片區(qū)和建設(shè)路片區(qū)的重要客戶群本項目的定位將會決定與幾個片區(qū)項目之間的競爭關(guān)系片區(qū)對比研究結(jié)論項目所處的李家沱片區(qū)處于區(qū)域市場中的真空地帶典型樓盤研究結(jié)論大區(qū)域市場上多數(shù)樓盤為中等項目從產(chǎn)品綜合水平來看，淺水半島是當(dāng)前城東北檔次最高的項目客戶均以區(qū)域內(nèi)客戶為主，較務(wù)實，二次置業(yè)占主力客戶年齡一般集中在25-50歲營銷推廣水平參差不齊，八里片區(qū)樓盤更注重推廣客戶推薦成交效果普遍良好，成為城東北片區(qū)樓盤的共性典型樓盤研究結(jié)論大區(qū)域市場上多數(shù)樓盤為中等項目從產(chǎn)品綜合水平未來競爭分析結(jié)論07年成東北將有多個60畝以上的項目入世，競爭態(tài)勢嚴峻從目前情況來看，淺水半島和匯融名城是本項目的絕對競爭樓盤從區(qū)位上看，建設(shè)路四個新項目與本項目的競爭也比較明顯限價房不存在直接威脅，但對于整個東北面房價起到杠桿作用品牌項目之間，以及與限價房的博弈，使未來市場存在多種可能性競爭環(huán)境下，品牌開發(fā)商必定各自推出注重產(chǎn)品特色的高檔項目未來競爭分析結(jié)論07年成東北將有多個60畝以上的項目入世，競項目本體研究結(jié)論項目地塊方正，利于開發(fā)沙河離本項目有一段距離，地塊本身無自然資源優(yōu)勢04年以來周邊樓盤的開發(fā)在一定程度上提升了片區(qū)形象區(qū)域交通便捷，但臨近的立交橋?qū)椖块_發(fā)造成一定影響周邊居住氛圍較濃，治安環(huán)境良好兩公里半徑內(nèi)生活、購物、醫(yī)療、教育等配套十分充足項目本體研究結(jié)論項目地塊方正，利于開發(fā)沙河離本項目有一段距離項目的戰(zhàn)略模式選擇領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—建立成本優(yōu)勢追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者項目的戰(zhàn)略模式選擇領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)則追隨者—搭便車，借勢補本項目的“核心競爭力”選擇『客觀性』主動式被動式『主觀性』3142產(chǎn)品品牌文化環(huán)境品牌影響力與頂級對手抗衡難度較大環(huán)境無明顯競爭優(yōu)勢土地缺乏文化內(nèi)涵本項目的唯一選擇：“1”——產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性。及與發(fā)展戰(zhàn)略相對應(yīng)的市場供應(yīng)空缺結(jié)合主流熱銷戶型，利用配比優(yōu)勢，配以獨特的產(chǎn)品設(shè)計亮點。本項目的“核心競爭力”選擇『客觀性』主動式被動式『主觀性』客戶定位結(jié)論客戶定位結(jié)論套型面積區(qū)間(㎡)面積配比套一555%經(jīng)濟型套二68-7320%實用型套二80-8520%精致型套三100-11020%經(jīng)濟型套三115-12030%實用型套三1305%戶型定位結(jié)論套型面積區(qū)間(㎡)面積配比套一555%經(jīng)濟型套二68-732價格定位及銷售周期推算價格定位及銷售周期推算THEENDTHANKSTHEENDTHANKS謹呈：成都市上普置地有限責(zé)任公司從市場回歸市場2007.01.08府青路項目前期定位報告謹呈：成都市上普置地有限責(zé)任公司從市場回歸市場2007.01報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境GDP

經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，位于西部之首成都的GDP指標與沿海城市存在較大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的穩(wěn)定增幅，作為西南地區(qū)的“三中心兩樞紐”（科技文化中心、商貿(mào)中心、金融中心；交通樞紐、通信樞紐），成都城市地位和經(jīng)濟實力不斷增強。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成都第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)并重，且第三產(chǎn)業(yè)比重日益增大，表明中產(chǎn)階層比例將日益壯大，同時對中高端物業(yè)的購房需求將日益旺盛。恩格爾系數(shù)成都市近年的恩格爾系數(shù)在0.4以下，表明成都的生活水平已處于小康至富裕階段?；嵯禂?shù)成都市05年基尼系數(shù)已達到0.41，近年一直呈上升趨勢，表明成都居民貧富懸殊日益擴大，富裕階層日益增多。人均可支配收入近年人均可支配收入8.3%增幅與商品房價9%平均增幅基本持平。宏觀市場概述GDP經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，位于西部之首產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成都第國十五條成都市細則資金項目資金項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物項目資本金比例達不到35％或“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)，一律不再發(fā)放貸款個人住房按揭貸款從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%購買自住住房且套型建筑面積90㎡以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定個人住房按揭貸款方面，各家商業(yè)銀行都把首付比例提高到了三成，而對高檔住宅的首付比例更是提高到了四成此外：浦發(fā)銀行成都分行：按揭貸款第三套起每增加一套，貸款成數(shù)降低二成；支付50%以上首付款招商銀行成都分行：直客式樓盤僅限于成都市的主城區(qū)范圍內(nèi)土地用地計劃優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；從今年起，以招、拍、掛出讓的經(jīng)營性用地，單宗地塊面積原則上將控制在200畝以內(nèi)。規(guī)定加大幾大中心城區(qū)（包括五城區(qū)和高新區(qū)）居住用地供應(yīng)量優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)的土地供應(yīng)土地獲取土地的供應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。——用地性質(zhì)繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)同左閑置土地管理滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。同左產(chǎn)品住房結(jié)構(gòu)比例新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90㎡以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以7月13日建設(shè)部補充細則出臺后，成都已出限套型細則且各項目要求不一，其余最后的相關(guān)細則尚未公布合理提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制商業(yè)用房、辦公用房等非住宅建設(shè)規(guī)模銷售轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅從2006年6月1日起，對購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅嚴格按照國家規(guī)定調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅其他2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。嚴格按照拆遷年度計劃實施拆遷，控制拆遷規(guī)模和進度，不得隨意突破《成都市城市公共住房制度實施方案》（試行）及相關(guān)配套政策8月1日實施今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并在2006年9月底前向社會公布“國十五條”與成都已出臺細則對比國十五條成都市細則資金項目項目資本金比例達不到35%等貸款條成都市各區(qū)域地產(chǎn)市場發(fā)展特征現(xiàn)狀趨勢城南由于城區(qū)基本成型，可開發(fā)土地已經(jīng)基本沒有，因此，城南的開發(fā)特別是三環(huán)以內(nèi)區(qū)域開發(fā)將漸入尾聲。三環(huán)外的城南是未來4年內(nèi)成都開發(fā)最熱的區(qū)域，特別是城南副中心在未來兩年內(nèi)將基本形成一個高尚新興的城區(qū)。城西傳統(tǒng)上有“西貴”的說法，由于浣花溪風(fēng)景區(qū)、光華片區(qū)和羊西線片區(qū)的強力帶動，城西的土地和居住價值得以回歸。但近年城西相繼出土一些文物，加之保護農(nóng)田，因此城市向西發(fā)展受到控制，使得成都向東向南發(fā)展的整體規(guī)劃能順利進行。城西短期內(nèi)呈現(xiàn)繁榮景象，但由于土地供應(yīng)的限制，從中長期發(fā)展看，將逐步降溫。城北住宅開發(fā)非常稀少，最多的是專業(yè)市場。當(dāng)成都的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至二、三環(huán)及三環(huán)外區(qū)域時，城北無形中就形成了眼下成都房產(chǎn)界的一個機會點。在如今土地市場趨緊的情況下，顯然是一塊開發(fā)“處女地”。鳳凰山土地整理、老川陜路兩側(cè)舊城改造騰出大量土地，城北蓄勢待發(fā)。城東目前城東房地產(chǎn)正處于“競爭加劇、片區(qū)形象上升”的過程。之所以能有如此快速的成長，也得益于政府大量土地拍賣與政府發(fā)展東部的規(guī)劃相呼應(yīng)，“重量級”開發(fā)商如：萬科、盛吉立、華潤、天津融創(chuàng)等的項目將紛紛上市。隨著城東傳統(tǒng)企業(yè)“東調(diào)”，二環(huán)路沿線的萬年場、建設(shè)路片區(qū)已陸續(xù)整理并拍賣出大量土地，該區(qū)域未來將是市區(qū)地產(chǎn)項目的發(fā)展熱點。成都市各區(qū)域地產(chǎn)市場發(fā)展特征現(xiàn)狀趨近年成都房產(chǎn)投資額及增長率數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局2006年上半年成都房地產(chǎn)投資在去年同期高投資額基數(shù)上，保持了24.3%的較快增幅，開發(fā)商具有較好的市場預(yù)期、投資信心充足。近年成都房產(chǎn)投資額及增長率數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位近年成都供銷情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：五城區(qū)及高新區(qū)數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局02-04年住宅市場供不應(yīng)求，05年到06年1-10月供求基本持平。近年成都供銷情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍：五城區(qū)及高新區(qū)數(shù)據(jù)來源：成都市06年1-10月供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月住宅供銷總量較去年同期大幅增長，且各月銷售平穩(wěn)暫未出現(xiàn)宏觀調(diào)控帶來的明顯市場波動。06年1-10月供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月各方位住宅供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局城北供銷量落后城東、南、西區(qū)域近3-5倍；

成都市1-10月各區(qū)域供銷都基本平衡，城北供應(yīng)量略高于成交量；

城北供應(yīng)增長明顯高于成交同比增長。06年1-10月各方位住宅供銷情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位近年市場均價及漲幅數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月住宅均價增長12.9%，保持了近年較快的增速。近年市場均價及漲幅數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年06年1-10月均價情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局除2月春節(jié)影響，其余各月住宅均價一直保持上漲趨勢，受新政影響，7-9月下跌幅度明顯，10月價格有明顯回升。06年1-10月均價情況數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局06年1-10月各方位價格走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局城北均價落后其他區(qū)域(城中除外)200-1000元/平米不等，且同比去年增速極緩；城東均價漲幅也不到城南和城西的一半。06年1-10月各方位價格走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市宏觀市場環(huán)境市場供銷情況市場價格情況土地市場情況報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位宏觀市場環(huán)境報告思路宏觀背景基礎(chǔ)研究問題界定發(fā)展戰(zhàn)略項目定位數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局近年成都市區(qū)土地成交量成都市場自從2003年逐步規(guī)范后，土地交易數(shù)量激增；06年9月華僑城3055畝地塊成交，使交易量達到近年最高峰。數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局近年成