房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅課件

第九章

房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅法王小寧教授三峽大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院第九章房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅法王小寧教授第一節(jié)房產(chǎn)稅第一節(jié)房產(chǎn)稅原理房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照服務(wù)的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1、屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅2、限于征稅范圍內(nèi)的經(jīng)營性房屋3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法原理房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照服務(wù)的計稅余值或租金收入，一、納稅義務(wù)人及征稅對象（一）納稅義務(wù)人（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。一、納稅義務(wù)人及征稅對象（二）征稅對象——房產(chǎn)

它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（二）征稅對象——房產(chǎn)

它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨二、征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。三、計稅依據(jù)和稅率（一）計稅依據(jù)

1.從價計征——計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。二、征稅范圍需要注意的特殊問題：

第一：以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

（1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；

（2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。需要注意的特殊問題：

第一：以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。第三，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)施和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)施和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

2.從租計征——計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

（二）稅率

1.從價計征：稅率為1.2%；

2.從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原四、應(yīng)納稅額計算

計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2%全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%從租計征房屋租金12%（個人為4%）全年應(yīng)納稅額=租金收入×12%（個人為4%）四、應(yīng)納稅額計算計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征五、稅收優(yōu)惠1.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。

對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。

2.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

3.經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。五、稅收優(yōu)惠六、征收管理與納稅申報（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間

（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。六、征收管理與納稅申報（二）納稅期限：按年征收，分期繳納（三）納稅申報：房產(chǎn)稅納稅申報表（四）納稅地點：房產(chǎn)所在地繳納（二）納稅期限：按年征收，分期繳納第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、一般規(guī)定

1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

6.經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

7.由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、一般規(guī)定

1.國家機關(guān)、人民團體二、特殊規(guī)定1.城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅的征稅范圍銜接

凡是繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿1年后征收城鎮(zhèn)土地使用稅；征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應(yīng)從批準(zhǔn)征用之次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。2.免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地

對免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。3.房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品房的用地

除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、特殊規(guī)定4.搬遷企業(yè)用地

自2004年7月1日起，企業(yè)搬遷后原場地不使用的、企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

企業(yè)按上述規(guī)定暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅的土地開始使用時，應(yīng)從使用的次月起自行計算和申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。5.企業(yè)的鐵路專用線、公路等用地

對企業(yè)的鐵路專用線、公路等用地除另有規(guī)定者外，在企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的，應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅；在廠區(qū)以外、與社會公用地段未加隔離的，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。6.企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地

尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。4.搬遷企業(yè)用地

自2004年7月1日起，企業(yè)搬遷后原場7.企業(yè)的綠化用地

對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。8.老年服務(wù)機構(gòu)自用的土地9.供熱企業(yè)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅

“供熱企業(yè)”是指向居民供熱并向居民收取采暖費的企業(yè)，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。10.廉租住房用地

對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

7.企業(yè)的綠化用地

對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）三、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間——次月土地用途納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人購置新建商品房自房屋交付使用之次月起購置存量房自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起納稅人出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納納稅人新征用的耕地自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納納稅人新征用的非耕地自批準(zhǔn)征用次月起繳納三、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間——次月土注意：

（1）只有第5種情況從“征用之日起滿1年”時繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其余都是從“次月”起納稅；

（2）注意與房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的區(qū)別

（3）注意征用耕地與非耕地納稅義務(wù)發(fā)生時間的區(qū)別（二）納稅地點

在土地所在地繳納。（三）納稅期限

按年計算、分期繳納。

注意：

（1）只有第5種情況從“征用之日起滿1年”時繳納城鎮(zhèn)第三節(jié)契稅法一、契稅的概念（了解）

在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

二、契稅的納稅人和征稅范圍（掌握）

（一）契稅的納稅人——承受方納契稅在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

注意：1.契稅是針對“承受方”征收的，轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、土地增值稅等。

2.外國企業(yè)和外商投資企業(yè)是契稅的納稅人。

第三節(jié)契稅法一、契稅的概念（了解）

在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)（二）契稅的征稅范圍

在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為征契稅；土地、房屋權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的，不征收契稅

1.國有土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移3.房屋買賣自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。4.房屋贈與

5.房屋交換

6.其它（1）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬等，征收契稅（2）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的，屬于契稅征收范圍（3）公司增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅（4）企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅（5）典當(dāng)、繼承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍（二）契稅的征稅范圍

在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為

三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

（一）契稅的計稅依據(jù)——不動產(chǎn)的價格（掌握）

對成交價格明顯低于市場價格而無正當(dāng)理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù)。

具體情形計稅依據(jù)1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣成交價格2.贈與

由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定3.交換所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額

交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

（一）契稅的（二）契稅的稅率——比例稅率（熟悉）

實行3%～5%的幅度稅率

（三）契稅應(yīng)納稅額的計算（掌握）

應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率

四、契稅的稅收優(yōu)惠（熟悉）

1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅；

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅；

3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅；

（二）契稅的稅率——比例稅率（熟悉）

實行3%～5%的幅

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6.依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅。

經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應(yīng)當(dāng)補繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地五、契稅征收管理（了解）

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

（二）納稅地點

向土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機關(guān)申報納稅。

（三）納稅期限

自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)辦理納稅申報。五、契稅征收管理（了解）

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間

納第九章

房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅法王小寧教授三峽大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院第九章房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅法王小寧教授第一節(jié)房產(chǎn)稅第一節(jié)房產(chǎn)稅原理房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照服務(wù)的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1、屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅2、限于征稅范圍內(nèi)的經(jīng)營性房屋3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法原理房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照服務(wù)的計稅余值或租金收入，一、納稅義務(wù)人及征稅對象（一）納稅義務(wù)人（1）產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（5）無租使用其他房產(chǎn)的問題。一、納稅義務(wù)人及征稅對象（二）征稅對象——房產(chǎn)

它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；但獨立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（二）征稅對象——房產(chǎn)

它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨二、征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。三、計稅依據(jù)和稅率（一）計稅依據(jù)

1.從價計征——計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。二、征稅范圍需要注意的特殊問題：

第一：以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

（1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；

（2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。需要注意的特殊問題：

第一：以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。第三，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)施和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)施和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

2.從租計征——計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

（二）稅率

1.從價計征：稅率為1.2%；

2.從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。（2）對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原四、應(yīng)納稅額計算

計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2%全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%從租計征房屋租金12%（個人為4%）全年應(yīng)納稅額=租金收入×12%（個人為4%）四、應(yīng)納稅額計算計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征五、稅收優(yōu)惠1.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。

對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。

2.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

3.經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。五、稅收優(yōu)惠六、征收管理與納稅申報（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間

（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。六、征收管理與納稅申報（二）納稅期限：按年征收，分期繳納（三）納稅申報：房產(chǎn)稅納稅申報表（四）納稅地點：房產(chǎn)所在地繳納（二）納稅期限：按年征收，分期繳納第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、一般規(guī)定

1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

5.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

6.經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

7.由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、一般規(guī)定

1.國家機關(guān)、人民團體二、特殊規(guī)定1.城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅的征稅范圍銜接

凡是繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿1年后征收城鎮(zhèn)土地使用稅；征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應(yīng)從批準(zhǔn)征用之次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。2.免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地

對免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。3.房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品房的用地

除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、特殊規(guī)定4.搬遷企業(yè)用地

自2004年7月1日起，企業(yè)搬遷后原場地不使用的、企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

企業(yè)按上述規(guī)定暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅的土地開始使用時，應(yīng)從使用的次月起自行計算和申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。5.企業(yè)的鐵路專用線、公路等用地

對企業(yè)的鐵路專用線、公路等用地除另有規(guī)定者外，在企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的，應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅；在廠區(qū)以外、與社會公用地段未加隔離的，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。6.企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地

尚未利用的，經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。4.搬遷企業(yè)用地

自2004年7月1日起，企業(yè)搬遷后原場7.企業(yè)的綠化用地

對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。8.老年服務(wù)機構(gòu)自用的土地9.供熱企業(yè)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅

“供熱企業(yè)”是指向居民供熱并向居民收取采暖費的企業(yè)，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。10.廉租住房用地

對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

7.企業(yè)的綠化用地

對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）三、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間——次月土地用途納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人購置新建商品房自房屋交付使用之次月起購置存量房自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起納稅人出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納納稅人新征用的耕地自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納納稅人新征用的非耕地自批準(zhǔn)征用次月起繳納三、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間——次月土注意：

（1）只有第5種情況從“征用之日起滿1年”時繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其余都是從“次月”起納稅；

（2）注意與房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的區(qū)別

（3）注意征用耕地與非耕地納稅義務(wù)發(fā)生時間的區(qū)別（二）納稅地點

在土地所在地繳納。（三）納稅期限

按年計算、分期繳納。

注意：

（1）只有第5種情況從“征用之日起滿1年”時繳納城鎮(zhèn)第三節(jié)契稅法一、契稅的概念（了解）

在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

二、契稅的納稅人和征稅范圍（掌握）

（一）契稅的納稅人——承受方納契稅在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

注意：1.契稅是針對“承受方”征收的，轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、土地增值稅等。

2.外國企業(yè)和外商投資企業(yè)是契稅的納稅人。

第三節(jié)契稅法一、契稅的概念（了解）

在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)（二）契稅的征稅范圍

在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為征契稅；土地、房屋權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的，不征收契稅

1.國有土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移3.房屋買賣自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。4.房屋贈與

5.房屋交換

6.其它（1）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬等，征收契稅（2）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的，屬于契稅征收范圍（3）公司增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅（4）企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅（5）典當(dāng)、繼承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍（二）契稅的征稅范圍

在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為

三、契稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算

（一）契稅的計稅依據(jù)—