某項(xiàng)目前期策劃報(bào)告課件

燕南路項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告2006年11月燕南路項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告2006年11月1報(bào)告思路市場(chǎng)環(huán)境分析客戶、戶型、形象、價(jià)格定位項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目背景條件項(xiàng)目發(fā)展方向判斷報(bào)告思路市場(chǎng)環(huán)境分析客戶、戶型、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目背景條件2寫在報(bào)告之前一個(gè)項(xiàng)目的定位除了自身的條件外，更多的是取決于項(xiàng)目周邊區(qū)域的環(huán)境，區(qū)域環(huán)境賦予的物業(yè)價(jià)值。本報(bào)告對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展方向的研究重點(diǎn)在于對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域——華強(qiáng)北片區(qū)的發(fā)展規(guī)律及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的探討，而不是僅僅依賴于繁鎖的調(diào)研數(shù)據(jù)，因此接下來(lái)我們會(huì)重點(diǎn)分析華強(qiáng)北的區(qū)域價(jià)值賦予本項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的自身特點(diǎn)確定項(xiàng)目的發(fā)展方向。寫在報(bào)告之前一個(gè)項(xiàng)目的定位除了自身的條件外，更多的是取決于項(xiàng)3華強(qiáng)北經(jīng)濟(jì)模式華強(qiáng)北——深圳最具影響力的商務(wù)圈以電子商業(yè)為龍頭，輔以百貨、家電，配以餐飲的商業(yè)中心！華強(qiáng)北的核心價(jià)值分析IT、電子商業(yè)一條街百貨零售一條街飲食、娛樂(lè)華強(qiáng)北經(jīng)濟(jì)模式華強(qiáng)北——深圳最具影響力的商務(wù)圈華強(qiáng)北的核心價(jià)4華強(qiáng)北核心價(jià)值商業(yè)！人群：以商業(yè)與商務(wù)人士為核心！價(jià)值觀：以投資收益核心！居住觀：以商業(yè)居住與商務(wù)配套為主功能！華強(qiáng)北的核心價(jià)值分析華強(qiáng)北核心價(jià)值商業(yè)！人群：以商業(yè)與商務(wù)人士為核心！價(jià)5房地產(chǎn)迎合區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心房地產(chǎn)是商業(yè)，必然追求利益的最大化，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，其發(fā)展方向必然是迎合區(qū)域的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，以主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)為核心！華強(qiáng)北的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律房地產(chǎn)迎合區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心房地產(chǎn)是商業(yè)，必然追求利益的最大化，華6規(guī)律一：緊隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)戶型越來(lái)越趨小迎合電子商業(yè)的發(fā)展，物業(yè)投資性逐步增強(qiáng)！趨小物業(yè)投資更宜！以電子為核心的商業(yè)對(duì)儲(chǔ)貨空間的要求小，因而小物業(yè)更具實(shí)用性！小面積物業(yè)總價(jià)低，房?jī)r(jià)上漲更迅速，趨小物業(yè)能追求更高的價(jià)格！金茂禮都，2003年11月，單房一房為主，均價(jià)8200燕南路88號(hào)，2004年，1房到3房為主，均價(jià)8800富怡雅居,2000年,三房四房為主,均價(jià)8000東方時(shí)代,2004年,一房?jī)煞繛橹?13000都會(huì)100,2001年9月,單房一房二房為主,8000元新亞洲中心,2006年,28-68㎡公寓,時(shí)代都會(huì),2003年,一房?jī)煞?均價(jià)8000君悅閣,2004年,公寓,均價(jià)8300,慶福園,2006年,36-55㎡公寓,均價(jià)12000規(guī)律一：緊隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)戶型越來(lái)越趨小迎合電子商業(yè)的發(fā)7規(guī)律二：越接近華強(qiáng)北核心商業(yè)街中心，物業(yè)戶型越趨小越近中心，價(jià)值與價(jià)格越高！物業(yè)越是趨?。≡浇行?，物業(yè)的居住性越低，投資性越強(qiáng)！金茂禮都，振興路,單房23-36㎡,一房41-47㎡為主,2房60-62㎡，燕南路88號(hào)，振華路與燕南路交匯處,1房53㎡,2房73㎡,3房140㎡,4房200㎡,5房215㎡富怡雅居,振華路與上步中路交匯處,三房四房為主,東方時(shí)代,華強(qiáng)北路與振興路交匯處,一房?jī)煞繛橹?都會(huì)100,中航路,單房30-46㎡,一房56㎡二房61-87㎡為主,新亞洲中心,振中路與中航路交匯處,28-68㎡公寓,時(shí)代都會(huì),上步中路與振中路交匯處,一房46㎡,兩房77-80㎡,君悅閣,燕南路與振興路交匯處,公寓,慶福園,福星路,36-55㎡公寓,規(guī)律二：越接近華強(qiáng)北核心商業(yè)街中心，物業(yè)戶型越趨小越近中心，8規(guī)律總結(jié)：華強(qiáng)北物業(yè)中，隨著以電子商業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，趨小的物業(yè)越能迎合需求，越具投資性，更能實(shí)現(xiàn)高的價(jià)格，創(chuàng)造更多的利益！華強(qiáng)北的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律分析規(guī)律總結(jié)：華強(qiáng)北物業(yè)中，隨著以電子商業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，趨小9項(xiàng)目的發(fā)展思路：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究在沒(méi)有特定條件影響之下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必然是迎合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，以華強(qiáng)北第一圈層最有價(jià)值的物業(yè)為導(dǎo)向，建成趨小的，更具投資價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格與利益的物業(yè)類型！示例：新亞州廣場(chǎng)酒店式商務(wù)公寓特定條件：①規(guī)劃的調(diào)整帶來(lái)的片區(qū)環(huán)境的改變②項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制③競(jìng)爭(zhēng)的影響項(xiàng)目的發(fā)展思路：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究在沒(méi)有特定條件影響之下10片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究片區(qū)是深圳商業(yè)發(fā)展的支柱，在政策的大力支持下，隨著新的規(guī)劃的實(shí)施，片區(qū)以電子商業(yè)為龍頭，輔以百貨、家電，配以餐飲的商業(yè)中心發(fā)展將更加具競(jìng)爭(zhēng)力！華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)商業(yè)發(fā)展綱要（一）做大做強(qiáng)以電子元器件和電子配套產(chǎn)品為龍頭的交易市場(chǎng)，創(chuàng)建“深圳賽格指數(shù)”

（二）大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群，完善商業(yè)區(qū)總體功能

（三）引入新型業(yè)態(tài)，增強(qiáng)商業(yè)區(qū)的聚客力

（四）以中高檔商品為經(jīng)營(yíng)特色，努力繁榮零售業(yè)和服務(wù)業(yè)

（五）適當(dāng)引入文化產(chǎn)業(yè)，提高商業(yè)區(qū)文化品位

（六）構(gòu)建商業(yè)區(qū)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，促進(jìn)電子商務(wù)的廣泛應(yīng)用

（七）整合各方面資源，全面促進(jìn)商業(yè)區(qū)的物業(yè)升級(jí)

（八）導(dǎo)入CI工程，實(shí)施華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)企業(yè)品牌戰(zhàn)略

（九）構(gòu)建多元物流體系，使之成為深圳物流樞紐的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究片區(qū)是深圳商業(yè)發(fā)展的11片區(qū)規(guī)劃：近日，銅羅灣百貨清倉(cāng)，改為電子市場(chǎng)，必將電子市場(chǎng)的發(fā)展向華強(qiáng)北主街的東面發(fā)展，為項(xiàng)目創(chuàng)造了更多機(jī)會(huì)！項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究片區(qū)規(guī)劃：近日，銅羅灣百貨清倉(cāng)，改為電子市場(chǎng)，必將電子市場(chǎng)的12地塊條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究總用地面積：13917平方米總建筑面積：88000平方米其中住宅面積：60000平方米商業(yè)面積：28000平方米容積率：6.32高層物業(yè)！地塊條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究總用地面積：13917平方米13項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究第一圈層第二圈層本項(xiàng)目項(xiàng)目處于華強(qiáng)北的核心第二圈層，在第一圈層物業(yè)供應(yīng)缺乏時(shí)，有條件以第一圈層物業(yè)類型入市場(chǎng)！地塊價(jià)值：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究第一圈層第二圈層本項(xiàng)目項(xiàng)目處于華強(qiáng)北的14項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究競(jìng)爭(zhēng)情況：中航廣場(chǎng)：住宅部分4萬(wàn)平米推出時(shí)間最快09年一年約5萬(wàn)平米（一千套左右）的供應(yīng)量不會(huì)產(chǎn)生較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，反而能取得競(jìng)合關(guān)系，相互促進(jìn)，共同將第一圈層缺失供應(yīng)的需求轉(zhuǎn)移到第二圈層！位于華強(qiáng)北第二圈層，客戶將以自身商業(yè)部分的客戶為主，且供應(yīng)量相對(duì)較??！項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究競(jìng)爭(zhēng)情況：中航廣場(chǎng)：住宅部分4萬(wàn)平米推15總結(jié)：以08年為時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目具備條件做成吻合華強(qiáng)北第一圈層需求，最能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，創(chuàng)造更高利益的趨小物業(yè)！示例：新亞州廣場(chǎng)酒店式商務(wù)公寓它更偏投資性，比偏居住性物業(yè)更具商業(yè)價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格與投資回報(bào)，更能全方位吻合片區(qū)所需求的集投資、商務(wù)、臨時(shí)居住、儲(chǔ)貨為一體的混合功能。項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究總結(jié)：以08年為時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目具備條件做成吻合華強(qiáng)北第一圈層需16本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考本項(xiàng)目住宅小戶型住宅公寓商務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考本項(xiàng)目住宅小戶型住宅公寓商務(wù)公寓酒店式服17本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境18華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境土地緊缺商業(yè)繁榮寫字樓林立酒店繁多住宅比重少三級(jí)市場(chǎng)火爆華強(qiáng)北是深圳最佳的高級(jí)商業(yè)商務(wù)圈集商貿(mào)、辦公、旅游、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境土地緊缺商業(yè)繁榮19華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境——關(guān)于住宅華強(qiáng)北主體為商業(yè)、商務(wù)辦公，區(qū)域環(huán)境的營(yíng)造更強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)商務(wù)氛圍，很多都忽略了居住的需求。在這樣一個(gè)熱鬧繁華的商務(wù)圈，噪音、環(huán)境、空間等顯然都不能達(dá)到高質(zhì)生活的要求，如果項(xiàng)目以普通住宅入市，顯然周邊的環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目的售價(jià)支撐力是有限的。華強(qiáng)北對(duì)于高品質(zhì)居家的支撐力不足。華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境——關(guān)于住宅華強(qiáng)北主體為商業(yè)、商務(wù)辦公，區(qū)域環(huán)20公寓發(fā)展條件分析序號(hào)公寓開(kāi)發(fā)依托的背景條件華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目擬合度1濃厚的商務(wù)氛圍或休閑度假氛圍濃厚每天的客流量達(dá)50萬(wàn)人次，集中了數(shù)十家大型商場(chǎng)，5000余間各類店鋪，目前是深圳市最大的商業(yè)圈√2片區(qū)生活配套便捷度高華強(qiáng)北道路縱橫交錯(cuò)，交通路線四通八達(dá)生活配套堪稱深圳最為完善√3品牌/物管具有影響力可通過(guò)引進(jìn)品牌公司，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手實(shí)現(xiàn)√4片區(qū)存在酒店物業(yè)，并經(jīng)營(yíng)狀況較好片區(qū)內(nèi)圣廷苑酒店、東方之珠大酒店、格蘭德大酒店等酒店繁多，經(jīng)營(yíng)狀況較好?！倘A強(qiáng)北具備開(kāi)發(fā)公寓的市場(chǎng)條件。華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境——關(guān)于公寓公寓發(fā)展條件分析序號(hào)公寓開(kāi)發(fā)依托的背景條件華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)21華強(qiáng)北的區(qū)域環(huán)境更適合開(kāi)發(fā)公寓產(chǎn)品！華強(qiáng)北的區(qū)域環(huán)境22本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境23投資回報(bào)率華強(qiáng)北作為深圳最大的商業(yè)商務(wù)區(qū)，其物業(yè)都有一個(gè)明顯的特點(diǎn)——商務(wù)辦公、投資、酒店和居住混為一體，如現(xiàn)代之窗、群星廣場(chǎng)、金茂禮都等，公司租用辦公、投資居住是其最主要的功能。另外，對(duì)于本身定位為純住宅的樓盤，如富怡雅居，瑋鵬花園等，也有很多用于商務(wù)辦公或出租的，這些都源于華強(qiáng)北具有濃厚的商務(wù)氛圍?；谌A強(qiáng)北獨(dú)特的客戶需求特征，華強(qiáng)北的置業(yè)群體更多的來(lái)源于投資客戶，他們選擇投資物業(yè)時(shí)除關(guān)注升值前景外，對(duì)于投資回報(bào)率更為關(guān)注。投資回報(bào)率華強(qiáng)北作為深圳最大的商業(yè)商務(wù)區(qū)，其物業(yè)都有一個(gè)明顯24投資回報(bào)率項(xiàng)目名稱區(qū)域戶型面積（㎡）月租金單位面積租金東方時(shí)代福田單房25210084東方時(shí)代福田2房1廳46350076南方國(guó)際廣場(chǎng)福田1房1廳42270064南方國(guó)際廣場(chǎng)福田單房36250069城市天地廣場(chǎng)羅湖2房1廳58370064地王公寓羅湖2房757500100國(guó)際市長(zhǎng)交流中心南山1房1廳40280070（數(shù)據(jù)來(lái)源于中原三級(jí)市場(chǎng)近期的租賃成交記錄）公寓的租金要明顯高于普通住宅租金，一般要高出約10—30%，部分中高端公寓的租金水平已經(jīng)接近寫字樓。投資價(jià)值十分可觀。投資回報(bào)率項(xiàng)目名稱區(qū)域戶型面積（㎡）月租金單位面積東方時(shí)代25公寓產(chǎn)品的投資回報(bào)率更高！公寓產(chǎn)品的投資回報(bào)率更高！26本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境27從溢價(jià)能力角度概念包裝、星級(jí)酒店服務(wù)、硬件配套及精裝修等方面的綜合溢價(jià)，相比普通住宅物業(yè)溢價(jià)能力保守估計(jì)10%——30%。酒店式公寓銷售均價(jià)（元/㎡）非酒店式公寓銷售均價(jià)（元/㎡）東方時(shí)代（04.3）13000燕南路88號(hào)（04.5）8800新亞洲中心（06.11）19500慶福園（06.7）11500御景華城9800皇御苑二期7500城市天地廣場(chǎng)13000置地逸軒9500陽(yáng)光新干線8500南方國(guó)際廣場(chǎng)11000宏軒名庭7200京基東方華都9300東門天下8500分析華強(qiáng)北已開(kāi)盤的樓盤的均價(jià)，公寓的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源于中原深港研究中心）從溢價(jià)能力角度概念包裝、星級(jí)酒店服務(wù)、硬件配套及精裝修等方面28公寓溢價(jià)能力更高，且適宜在都市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)，能較好的體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值!公寓溢價(jià)能力更高，且適宜在都市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)，能較好的體現(xiàn)區(qū)位29本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境3007-08年福田區(qū)土地供應(yīng)情況2007名居中心區(qū)項(xiàng)目402007荔林苑（二期）82008香蜜湖地鐵站附近11萬(wàn)2008香梅路汽車大世界南9萬(wàn)2007蒙古大廈(成吉思汗大廈)259302007泰宏基科技大廈3.33萬(wàn)2007廣瑞大廈3．82007福田南福濱大廈北7萬(wàn)2007皇崗新村花園7萬(wàn)2007皇城新洲項(xiàng)目474602007蓮花西路楓丹雅苑西側(cè)2.6萬(wàn)2007購(gòu)物公園對(duì)面,中海華庭旁60萬(wàn)2007集泰香蜜湖項(xiàng)目3、00332007嘉洲豪園四期2007景田北財(cái)政局旁4萬(wàn)2007美視電力項(xiàng)目5萬(wàn)多2008桑達(dá)新村舊城改造項(xiàng)目33萬(wàn)2008竹子林五路與六路之間5.4萬(wàn)2007祈年項(xiàng)目8萬(wàn)2008鈺霖蓮花路項(xiàng)目5.7586萬(wàn)M22008通億實(shí)業(yè)項(xiàng)目6萬(wàn)2008集浩景田項(xiàng)目16100M22008深圳鵬廣達(dá)新洲項(xiàng)目4.7萬(wàn)M22006東海農(nóng)科項(xiàng)目13600M22006怡景投資福民中心商業(yè)項(xiàng)目4.6萬(wàn)2008新龍達(dá)實(shí)業(yè)竹子林項(xiàng)目1、30332008天健工業(yè)區(qū)舊城改造項(xiàng)目約100多萬(wàn)2008鐵塔投資（竹子林）項(xiàng)目15萬(wàn)M22008城投濱河路項(xiàng)目2.7萬(wàn)多M22008聯(lián)合金豪竹子林項(xiàng)目2.7萬(wàn)多M22008浩業(yè)車公廟項(xiàng)目7.8萬(wàn)M22008聯(lián)合金豪景田北項(xiàng)目3萬(wàn)M22008福田國(guó)泰基項(xiàng)目12萬(wàn)M22006福田中心區(qū)地下商場(chǎng)（晶島國(guó)際中心）約8萬(wàn)2008益永地產(chǎn)香蜜湖項(xiàng)目6萬(wàn)M22008中和新沙項(xiàng)目5萬(wàn)M22008八一大廈10萬(wàn)M22008興云誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司車公廟項(xiàng)目39200M22007旭飛福田項(xiàng)目4萬(wàn)M22008景田北一路，景田西路175000M22007崗廈景軒酒店南35000M22007珠江福田項(xiàng)目2007廣業(yè)成景田項(xiàng)目2萬(wàn)M2未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)角度07-08年福田區(qū)土地供應(yīng)情況2007名居中心區(qū)項(xiàng)目4020312007香江時(shí)代廣場(chǎng)15萬(wàn)M22008興云誠(chéng)實(shí)業(yè)香蜜湖項(xiàng)目49萬(wàn)M22008國(guó)都集團(tuán)（東港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司）/君豪實(shí)業(yè)5.5萬(wàn)M22008深圳市云南煙草中心廣場(chǎng)項(xiàng)目128000M2（其中商業(yè)21500M2）2008銀宇香蜜湖項(xiàng)目3萬(wàn)M22008運(yùn)發(fā)梅林項(xiàng)目3萬(wàn)M22008景田商報(bào)路路口75000M22007海辰保稅區(qū)項(xiàng)目50萬(wàn)2007祥云實(shí)業(yè)福強(qiáng)路項(xiàng)目8.4萬(wàn)2007梅林三星電子拆遷約38萬(wàn)2007陽(yáng)基地產(chǎn)梅林水庫(kù)項(xiàng)目3.41萬(wàn)2007永浩景田項(xiàng)目2萬(wàn)2007桂強(qiáng)芳產(chǎn)業(yè)園博園項(xiàng)目（東方園博苑）2007帝夢(mèng)園梅林項(xiàng)目30萬(wàn)2007特皓梅林項(xiàng)目8萬(wàn)2007亨德來(lái)中心北區(qū)項(xiàng)目3.2553萬(wàn)2007金眾竹子林東區(qū)舊改項(xiàng)目20萬(wàn)2007上梅林文體中心0.8853萬(wàn)2007雄江、環(huán)慶竹子林項(xiàng)1000007-08年福田區(qū)土地供應(yīng)情況(續(xù))項(xiàng)目的定性研究一？2007香江時(shí)代廣場(chǎng)15萬(wàn)M22008興云誠(chéng)實(shí)業(yè)香蜜湖項(xiàng)目432土地稀缺：供應(yīng)的稀少與片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，使更多需求只能以華強(qiáng)北主街為中心向周邊輻射。華強(qiáng)北公寓市場(chǎng)空間較大中航廣場(chǎng)：住宅部分4萬(wàn)平米推出時(shí)間最快09年位于華強(qiáng)北第二圈層，客戶將以自身商業(yè)部分的客戶為主，且供應(yīng)量相對(duì)較小！土地稀缺：供應(yīng)的稀少與片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，使更多需求只能以華強(qiáng)北33項(xiàng)目發(fā)展方向確認(rèn)公寓我們開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓還是酒店式服務(wù)公寓？住宅公寓市場(chǎng)環(huán)境×√投資回報(bào)率×√溢價(jià)能力×√未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)×√項(xiàng)目發(fā)展方向確認(rèn)公寓我們開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓還是酒店式服務(wù)公寓？住宅34關(guān)于商務(wù)公寓方向的思考商務(wù)公寓目前市場(chǎng)上的商務(wù)公寓更偏向于強(qiáng)調(diào)辦公功能，由于商務(wù)公寓擁有70年產(chǎn)權(quán)，更吸引寫字樓投資客。如車公廟的求是大廈、金潤(rùn)大廈等，它們都是以寫字樓的形象來(lái)掩蓋商務(wù)公寓的真實(shí)身份。商務(wù)公寓與寫字樓一樣,對(duì)于商務(wù)辦公氛圍依賴性是非常強(qiáng),對(duì)于辦公硬件設(shè)施要求非常高。由于本項(xiàng)目周邊寫字樓比較少,不屬于寫字樓聚集區(qū)同時(shí)華強(qiáng)北片區(qū)主要定位為商業(yè)商務(wù)區(qū),更強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)功能,繁雜的商業(yè)環(huán)境對(duì)于寫字樓辦公沖擊力比較大，不易實(shí)現(xiàn)高的租金和售價(jià)同時(shí)華強(qiáng)北寫字樓市場(chǎng)受中心區(qū)的沖擊又比較大,進(jìn)一步限制了其租金回報(bào)，因此如果本項(xiàng)目定位為純商務(wù)公寓是存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的。但由于片區(qū)內(nèi)存在一定的商務(wù)辦公群體,并且此部分群體的租金售價(jià)承受力比較高,因此在不以純商務(wù)公寓為主體的前提下，在戶型、形象及物業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)辦公人士的需求。關(guān)于商務(wù)公寓方向的思考商務(wù)公寓目前市場(chǎng)上的商務(wù)公寓更偏向于強(qiáng)35關(guān)于酒店式服務(wù)公寓發(fā)展方向的思考酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)：是目前市場(chǎng)熱銷的產(chǎn)品類型酒店公寓偏向于享受型的居住，針對(duì)一些不需要自己烹飪、洗衣的高端商務(wù)人士。對(duì)園林等社區(qū)環(huán)境要求一般，強(qiáng)調(diào)的是為住戶提供酒店式細(xì)致、周全的家政與商務(wù)服務(wù)。酒店公寓更易于包裝，且形象高檔，目前的價(jià)格走勢(shì)相當(dāng)好，估計(jì)日后仍將有較大的上浮空間。本項(xiàng)目所處位置交通便捷，居住商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟，更適合走酒店式公寓路線。關(guān)于酒店式服務(wù)公寓發(fā)展方向的思考酒店式服市場(chǎng)：是目前市場(chǎng)熱銷36同時(shí)在戶型、形象及配套設(shè)施中適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)人士的需求特征。本項(xiàng)目的發(fā)展方向酒店式服務(wù)公寓同時(shí)在戶型、形象及配套設(shè)施中適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)人士的需求特征。本37客戶定位客戶定位38周邊供應(yīng)項(xiàng)目客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名主力購(gòu)買客戶群所占比率東方時(shí)代華強(qiáng)北商戶（含投資）商務(wù)辦公70%10%華強(qiáng)廣場(chǎng)華強(qiáng)北電子商戶發(fā)展商關(guān)系戶90%10%新亞洲廣場(chǎng)華強(qiáng)北電子商戶專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公70%10%10%燕南路88號(hào)周邊換房客周邊商戶老板專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公12%40%30%15%金茂禮都投資客戶（區(qū)域內(nèi)+專業(yè)投資）福田區(qū)白領(lǐng)80%15%君悅閣投資客戶90%瑋鵬花園周邊商戶福田區(qū)換房客福田區(qū)白領(lǐng)商務(wù)辦公30%15%20%15%本區(qū)域的客戶群體主要為——區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士職業(yè)投資客其置業(yè)群體中投資比例達(dá)80%左右。周邊供應(yīng)項(xiàng)目客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名主力39資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶工作來(lái)源22%45%17%10%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%華強(qiáng)北福田其他關(guān)外外銷比例客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶工作來(lái)源22%45%17%40資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析41資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析42資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析43資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析44總結(jié)：購(gòu)房客戶群絕大多數(shù)為來(lái)自福田區(qū)的成功人士，主要是從事貿(mào)易、服務(wù)、電子行業(yè)的成功生意人、高級(jí)白領(lǐng)，他們的年齡一般在25-45歲之間，年收入在50萬(wàn)以上。他們因事業(yè)比較成功而有了一筆可觀的積蓄，需要尋找投資機(jī)會(huì)。投資是客戶購(gòu)房的最要目的，另外還有一些個(gè)人或小公司購(gòu)房用于辦公，純粹用于自住的比較少。不管是投資還是辦公，對(duì)商務(wù)會(huì)所和商務(wù)服務(wù)都有比較多的需求?？蛻舴治隹偨Y(jié)：客戶分析45偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群職業(yè)投資客戶福田高級(jí)白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士企業(yè)購(gòu)房、政府公務(wù)員核心客戶群分類型本項(xiàng)目客戶定位投資：自住=8：2偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群職業(yè)投資客戶福46客戶對(duì)戶型的需求比例客戶群類別戶型需求單房一房?jī)煞咳亢诵目蛻簦s70%）區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士40%左右25-35m245%左右35-45m212%左右50-70m23%左右90m2左右重要客戶（約23%）職業(yè)投資客戶60%左右25-30m222%左右30-40m215%左右50-70m23%左右90m2左右次要客戶（約7%）福田區(qū)白領(lǐng)公司購(gòu)房政府公務(wù)員等游離客戶40%左右25-35m248%左右35-45m210%左右50-70m22%左右90m2左右資源來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研單房一房二房三房面積25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客戶對(duì)戶型的需求比例客戶群類別戶型需求單房一房?jī)煞咳亢诵目?7戶型定位戶型定位48深圳市酒店式公寓戶型分布特征項(xiàng)目名稱戶型面積（m2）戶數(shù)（套）比例華強(qiáng)廣場(chǎng)單房36-3812817%一房50左右12817%兩房70左右38450%三房80左右12816%新亞洲中心單房28-4178284%兩房54-7015016%星河世紀(jì)單房33-4165073%一房47-48405%二房62-6820222%御景華城單房27-3599228%一房一廳33-51108230%二房一廳45-51109631%三房?jī)蓮d79-8240511%佳兆業(yè)中心小單房19-2135223%大單房28-5079253%兩房53-6935223%總統(tǒng)套房120-350121%東方時(shí)代單房19.86-27.417134%一房34.6-34.997616%兩房45.02-47.8920942%三房78.28-79.17388%在售酒店式服務(wù)公寓的戶型主要為單房、一房和兩房戶型。單房的面積主要在20-30平方米之間，一房單位面積主要為35-43平方米之間，兩房面積則大部分在45-70平方米之間。三房所占的比例較少。深圳市酒店式公寓戶型分布特征項(xiàng)目名稱戶型面積（m2）戶數(shù)（套49深圳市酒店式公寓戶型分布特征說(shuō)明:>作為本項(xiàng)目戶型定位的參考值;>接下來(lái)我們將主要從客戶需求和不同戶型的市場(chǎng)接受度兩個(gè)角度進(jìn)行分析來(lái)調(diào)整項(xiàng)目的戶型定位單房一房二房三房面積20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征說(shuō)明:單房一房二房三房面積2050戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客戶需求戶型比例面積單房一房二房三房面積20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%單房由于總價(jià)低，需求量大比例增大、面積區(qū)間不變一房需求比例及面積比較適中比例、面積區(qū)間不變無(wú)論是從供應(yīng)還是從需求的角度分析，單房和一房均為主力戶型戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積251戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客戶需求戶型比例面積單房一房二房三房面積20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%比例減少、為避免與一房形成總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，面積區(qū)間調(diào)整三房客戶主要為辦公需求，由于三房面積大，總價(jià)壓力大，不利于整體價(jià)值的提升，取消三房，在戶型設(shè)計(jì)中利用相互打通解決辦公客戶需求公寓客戶對(duì)于兩房和三房的需求一般，特別是三房客戶主要是基于辦公的考慮戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積252戶型定位戶型面積比例單房22-28m2—38%一房35-39m230%40%40-45m210%兩房50-60m215%22%60-65m27%戶型定位戶型面積比例單房22-28m2—38%一房35-53因?yàn)榉?wù)式公寓的客戶群體與一般的家居，酒店的客戶需求并不一樣，所以傳統(tǒng)的A、客廳B、主人房C、餐廳D、廚房，衛(wèi)生間在設(shè)計(jì)上，力求顛覆傳統(tǒng)的空間次序創(chuàng)新建議1：針對(duì)單房——打破傳統(tǒng)的空間次序因?yàn)榉?wù)式公寓的客戶群體與一般的家居，酒店的客戶需求并不一樣54單身公寓——廚房/酒吧臺(tái)房在在進(jìn)門的門口仿佛是舞臺(tái)例1如：星河世紀(jì)單身公寓——例1如：星河世紀(jì)55將廚房/多功能臺(tái)，形成視覺(jué)的核心，例2將廚房/多功能臺(tái)，形成視覺(jué)的核心，例256衛(wèi)生間在最好的位置例3衛(wèi)生間在最好的位置例357創(chuàng)新建議2：針對(duì)一房——極具投資價(jià)值的百變2DK戶型，一房變兩房房間1廳房間2公共廚衛(wèi)如：第五公社創(chuàng)新建議2：針對(duì)一房——極具投資價(jià)值的百變2DK戶型，一房變58創(chuàng)新建議3：針對(duì)一房——一房帶入戶花園，也可改作兩房用。創(chuàng)新建議3：針對(duì)一房——一房帶入戶花園，也可改作兩房用。59創(chuàng)新建議4：針對(duì)兩房——帶入戶花園和錯(cuò)層空中花園空中花園入戶花園創(chuàng)新建議4：針對(duì)兩房——帶入戶花園和錯(cuò)層空中花園空中花園入戶60創(chuàng)新建議5：自由組合,宜住宜商戶與戶之間可任意打通組合，宜住宜商,滿足商務(wù)辦公人士需求。創(chuàng)新建議5：自由組合,宜住宜商戶與戶之間可任意打通組合，宜住61住、辦公、商業(yè)統(tǒng)一的形象、品質(zhì)通過(guò)局部的建議造型體現(xiàn)項(xiàng)目的昭示性及物業(yè)的調(diào)性及檔次產(chǎn)品建議——外立面住、辦公、商業(yè)統(tǒng)一的形象、品質(zhì)通過(guò)局部的建議造型體現(xiàn)項(xiàng)目的昭62產(chǎn)品建議——電梯、走廊選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次，滿足快節(jié)奏生活的需求對(duì)走廊進(jìn)行裝修，用畫面、小品、燈光、品質(zhì)感強(qiáng)的材質(zhì)對(duì)走廊進(jìn)行安裝，形成視覺(jué)亮點(diǎn)。產(chǎn)品建議——電梯、走廊選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次，滿足快63巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度。產(chǎn)品建議——門廳巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度。產(chǎn)品建議——門廳64大堂內(nèi)空挑高，空間形式錯(cuò)落豐富，設(shè)置綠色植株，營(yíng)造一種立體化、多層次的立體、生態(tài)的交流大堂空間。產(chǎn)品建議——大堂大堂內(nèi)空挑高，空間形式錯(cuò)落豐富，設(shè)置綠色植株，營(yíng)造一種立體化65營(yíng)造居住、辦以、商業(yè)的最大化的資源共享，配套設(shè)施中充分考慮居住和辦公的雙重需求，如商務(wù)茶吧、咖啡館，享受尊貴的同時(shí)感覺(jué)真正的實(shí)惠。產(chǎn)品建議——共享空間營(yíng)造居住、辦以、商業(yè)的最大化的資源共享，配套設(shè)施中充分考慮居66產(chǎn)品建議——軟件配備建議酒店式服務(wù)公寓需要什么樣的管理？服務(wù)內(nèi)容：房產(chǎn)代租代管（不包租、不返租）、代辦郵件收發(fā)、代訂各類票務(wù)服務(wù)、房屋清潔、衣物干洗、全球酒店訂票、24小時(shí)接待、代召的士、保險(xiǎn)箱服務(wù)、住客留言服務(wù)、morningcall服務(wù)、各種咨詢（天氣預(yù)報(bào)、電話查詢等）。

產(chǎn)品建議——軟件配備建議酒店式服務(wù)公寓需要什么樣的管理？服務(wù)67酒店式管理物業(yè)管理的品牌比較重要，并且需提前加以充分展示，既是項(xiàng)目銷售期高價(jià)位的支撐，又是項(xiàng)目未來(lái)保值增值的關(guān)鍵，成為影響客戶購(gòu)買決定的重要因素之一，必須引起足夠重視。建議可延用發(fā)展商原有酒店服務(wù)管理公司，并聘用國(guó)際知名酒店管理顧問(wèn)（如圣廷苑），銷售期可入場(chǎng)提供服務(wù)。產(chǎn)品建議——軟件配備建議酒店式管理物業(yè)管理的品牌比較重要，并且需提前加以充分展示，既68價(jià)格定位價(jià)格定位69定價(jià)原則保證發(fā)展商利益最大化(經(jīng)濟(jì)&品牌)充份尊重市場(chǎng)現(xiàn)狀及條件滿足發(fā)展商階段性銷售計(jì)劃及資金回籠目標(biāo)全面考慮政府相關(guān)新政預(yù)期效力最大體現(xiàn)項(xiàng)目定位內(nèi)在價(jià)值定價(jià)原則定價(jià)原則保證發(fā)展商利益最大化(經(jīng)濟(jì)&品牌)充份尊重市場(chǎng)現(xiàn)狀及70市場(chǎng)比較法定價(jià)＋三級(jí)市場(chǎng)租賃價(jià)格修正戶型相似區(qū)位相近客戶重合參考樓盤選擇1、新亞洲廣場(chǎng)2、華強(qiáng)廣場(chǎng)3、燕南路88號(hào)4、佳兆業(yè)中心檔次相當(dāng)市場(chǎng)比較法定價(jià)＋三級(jí)市場(chǎng)租賃價(jià)格修正戶型相似71為了更客觀及理性地表達(dá)項(xiàng)目?jī)r(jià)值,我們?cè)谝越?jīng)驗(yàn)為依據(jù)的評(píng)分環(huán)節(jié)上增加了權(quán)威性設(shè)計(jì)：邀請(qǐng)中原公司所有權(quán)威部門、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總監(jiān)以上人士進(jìn)行綜合評(píng)分，并運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行加權(quán)平均，以期達(dá)到均價(jià)制定的真實(shí)、科學(xué)、客觀，給發(fā)展商提供一個(gè)有說(shuō)服力的均價(jià)系統(tǒng)。評(píng)分部門如下：中原佳兆業(yè)中心策劃經(jīng)理中原研究部總監(jiān)中原世金漢宮策劃經(jīng)理中原新亞洲廣場(chǎng)項(xiàng)目總監(jiān)中原外銷部總監(jiān)中原事業(yè)部總經(jīng)理中原東方時(shí)代策劃經(jīng)理以什么價(jià)格入市評(píng)分系統(tǒng)權(quán)威性設(shè)計(jì)為了更客觀及理性地表達(dá)項(xiàng)目?jī)r(jià)值,我們?cè)谝越?jīng)驗(yàn)為72市場(chǎng)比較法定價(jià)市場(chǎng)比較法定價(jià)73運(yùn)用市場(chǎng)比較法試算得出的本項(xiàng)目均價(jià)

均價(jià)

＝∑權(quán)重i×均價(jià)i×Px/Pi(i=a～d)＝14222元/平方米運(yùn)用市場(chǎng)比較法試算得出的本項(xiàng)目均價(jià)74三級(jí)市場(chǎng)住宅租賃價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)修正樓盤房號(hào)面積月租金返算售價(jià)（按8%回報(bào)計(jì)算）東方時(shí)代B240746350016186A240919.85160017147A180145270012764航天立業(yè)華庭190787450011003群悅閣121629200014671時(shí)代都會(huì)6棟22I47340015389瑋鵬花園10160001263710454001268276400011196從數(shù)據(jù)中我們可以看出：客戶接受的價(jià)格區(qū)域在12000-17100之間，樓盤的素質(zhì)越高，客戶對(duì)價(jià)格的承受度越大。三級(jí)市場(chǎng)住宅租賃價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)修正樓盤房號(hào)面積月租金返算售75結(jié)合二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比法與三級(jí)市場(chǎng)租金返算法，中原預(yù)測(cè)：項(xiàng)目的均價(jià)可介于：14000-17100之間，具體價(jià)格視乎項(xiàng)目整體打造素質(zhì)而定。中原建議將項(xiàng)目均價(jià)制定在：17000元/M2結(jié)合二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比法與三級(jí)市場(chǎng)租金返算法，76中原思考：1、現(xiàn)階段政府實(shí)施之措施并未有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，大失民意，為了維護(hù)政府的顏面，下階段，預(yù)測(cè)政府政策將會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)難以實(shí)現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。2、考慮06-08年的市場(chǎng)穩(wěn)定升值，特別是華強(qiáng)北市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及供應(yīng)的稀缺，公寓的價(jià)格增長(zhǎng)速度比較迅速，據(jù)中原深港研究中心預(yù)側(cè)未來(lái)價(jià)格將有較大的升幅。因此，中原建議：入市均價(jià)：20000元--22000/M2（帶1000元/M2豪華裝修）中原思考：77形象定位形象定位78項(xiàng)目的特殊功能屬性功能混合性住宅華強(qiáng)北特殊區(qū)位商業(yè)辦公客戶接待自住保值/長(zhǎng)期投資關(guān)于形象的思考項(xiàng)目的特殊功能屬性功能混合性住宅華強(qiáng)北特殊區(qū)位商業(yè)辦公客戶接79功能混合性住宅各類需求客戶宣傳形象—溝通橋梁關(guān)于形象的思考功能混合性住宅各類需求客戶宣傳形象—溝通橋梁關(guān)于形象的思考80商業(yè)辦公客戶接待自住保值/長(zhǎng)期投資形象需吻合不同客戶的混合心態(tài)關(guān)于形象的思考商業(yè)辦公客戶接待自住保值/長(zhǎng)期投資形象需吻合不同客戶的混合心81很好的例子很好的例子82東方時(shí)代商HOUSE東方時(shí)代商HOUSE83東方時(shí)代商HOUSE商務(wù)商業(yè)居家符合混合性住宅客戶心態(tài)符合華強(qiáng)北的區(qū)位屬性關(guān)于形象的思考東方時(shí)代商HOUSE商務(wù)商業(yè)居家符合混合性住宅客84商業(yè)/商務(wù)/商住華強(qiáng)北關(guān)于形象的思考商業(yè)/商務(wù)/商住華強(qiáng)北關(guān)于形象的思考85本項(xiàng)目需要的形象？本項(xiàng)目需要的形象？86符合混合性住宅客戶心態(tài)符合華強(qiáng)北的區(qū)位屬性功能型形象定位噱頭型形象定位兼容性關(guān)于形象的思考符合混合性住宅客戶心態(tài)功能型形象定位噱頭型形象定位兼容性關(guān)于87與區(qū)位形象吻合—不可復(fù)制的華強(qiáng)北形象塑造原則與追尋的目標(biāo)客戶產(chǎn)生共鳴—混合性客戶需求符合注意力經(jīng)濟(jì)效應(yīng)—出位和容易很快傳播符合產(chǎn)品功能—小戶型公寓關(guān)于形象的思考與區(qū)位形象吻合形象塑造與追尋的目標(biāo)客戶符合注意力經(jīng)濟(jì)效88紐約客Apartment形象定位紐約客Apartment形象定位89詮釋紐約客

Apartment產(chǎn)品功能屬性商務(wù)/商業(yè)—華強(qiáng)北區(qū)位特征形象定位詮釋紐約客Apartment產(chǎn)品功90紐約客的內(nèi)涵意義《紐約客》為二十世紀(jì)的都市風(fēng)尚建立標(biāo)準(zhǔn)，一本雜志，《紐約客》之亙久不變，可解釋為企圖在不利環(huán)境下堅(jiān)持幻想，追求一種理想的生活方式。誠(chéng)如一名設(shè)計(jì)家在討論慢雜志時(shí)所言，雜志在表現(xiàn)已有的生活方尚的同時(shí)，也是表現(xiàn)抱負(fù)、夢(mèng)想和補(bǔ)償它們沒(méi)有展示出來(lái)的生活方尚。

形象定位紐約客的內(nèi)涵意義《紐約客》為二十世紀(jì)的都市風(fēng)尚建立標(biāo)準(zhǔn)，一91《紐約客》雜志創(chuàng)刊80年美國(guó)人隨它一同成長(zhǎng)形象定位《紐約客》雜志創(chuàng)刊80年美國(guó)人隨它一同成長(zhǎng)形象定位92某項(xiàng)目前期策劃報(bào)告課件93《紐約客》的雜志本身的一舉一動(dòng)似乎都成了全美國(guó)的大事。當(dāng)1998年夏天當(dāng)?shù)倌取げ祭兽o去《紐約客》主編時(shí)，《紐約時(shí)報(bào)》把辭職事件放在了頭版進(jìn)行重點(diǎn)報(bào)道，而《時(shí)代》周刊也用大篇幅來(lái)討論蒂娜·布朗和她的繼任者大衛(wèi)·雷姆尼克。

此外，在《紐約客》的編輯中，也有一些不同凡響的人物。比如E·B·懷特，他被稱為美國(guó)二十世紀(jì)最好的散文家。懷特1925年起就開(kāi)始為《紐約客》寫稿，之后又當(dāng)上了編輯。他的幾部?jī)和膶W(xué)作品，如《夏洛的網(wǎng)》，《小老鼠斯圖亞特》等等，都成為世界兒童文學(xué)經(jīng)典?！都~約客》還聘請(qǐng)了理查·阿維東等攝影大師，使得雜志從內(nèi)容到圖片都成為第一流的。

《紐約客》的影響甚至波及到中國(guó)，前幾年創(chuàng)刊的《書城》雜志面向知識(shí)分子，從內(nèi)容乃至版式上都模仿《紐約客》的風(fēng)格，甚至其中的漫畫就是照搬《紐約客》上的。

形象定位《紐約客》的雜志本身的一舉一動(dòng)似乎都成了全美國(guó)的大事94同時(shí)，紐約，是繁華絕對(duì)地代名詞形象定位同時(shí)，紐約，是繁華絕對(duì)地代名詞形象定位95紐約客Apartment形象定位紐約客Apartment形象定位96紐約客Apartment形象定位紐約客Apartment形象定位97詮釋紐約客Apartment●輕松反映大都市繁華生活，正如風(fēng)靡80年的《紐約客》雜志●融合各種都市人心態(tài)，正如風(fēng)靡80年的《紐約客》雜志●包含產(chǎn)品功能屬性●符合注意力經(jīng)濟(jì)效應(yīng)●時(shí)尚、國(guó)際感形象定位詮釋紐約客Apartment●輕松反映大都市繁華生活，正如98紐約客Apartment——紐約客約見(jiàn)“飛黃騰達(dá)”游戲效仿美國(guó)“飛黃騰達(dá)”真人秀游戲現(xiàn)場(chǎng)舉辦真人秀比賽，將兩套公寓包裝之后限定時(shí)間由兩組客戶分別出租出去，比賽誰(shuí)的租金高，全程媒體跟蹤報(bào)道！形象定位紐約客Apartment——紐約客約見(jiàn)“飛黃騰達(dá)”游戲效99紐約客Apartment——紐約客瘋狂華強(qiáng)北邀請(qǐng)華強(qiáng)北所有商戶貼項(xiàng)目宣傳海報(bào)，貼滿一個(gè)月可參加巨獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)形象定位紐約客Apartment——紐約客瘋狂華強(qiáng)北邀請(qǐng)華強(qiáng)北所100THEEND！THEEND！101燕南路項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告2006年11月燕南路項(xiàng)目

前期策劃報(bào)告2006年11月102報(bào)告思路市場(chǎng)環(huán)境分析客戶、戶型、形象、價(jià)格定位項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目背景條件項(xiàng)目發(fā)展方向判斷報(bào)告思路市場(chǎng)環(huán)境分析客戶、戶型、項(xiàng)目發(fā)展方向判斷項(xiàng)目背景條件103寫在報(bào)告之前一個(gè)項(xiàng)目的定位除了自身的條件外，更多的是取決于項(xiàng)目周邊區(qū)域的環(huán)境，區(qū)域環(huán)境賦予的物業(yè)價(jià)值。本報(bào)告對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展方向的研究重點(diǎn)在于對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域——華強(qiáng)北片區(qū)的發(fā)展規(guī)律及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的探討，而不是僅僅依賴于繁鎖的調(diào)研數(shù)據(jù)，因此接下來(lái)我們會(huì)重點(diǎn)分析華強(qiáng)北的區(qū)域價(jià)值賦予本項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的自身特點(diǎn)確定項(xiàng)目的發(fā)展方向。寫在報(bào)告之前一個(gè)項(xiàng)目的定位除了自身的條件外，更多的是取決于項(xiàng)104華強(qiáng)北經(jīng)濟(jì)模式華強(qiáng)北——深圳最具影響力的商務(wù)圈以電子商業(yè)為龍頭，輔以百貨、家電，配以餐飲的商業(yè)中心！華強(qiáng)北的核心價(jià)值分析IT、電子商業(yè)一條街百貨零售一條街飲食、娛樂(lè)華強(qiáng)北經(jīng)濟(jì)模式華強(qiáng)北——深圳最具影響力的商務(wù)圈華強(qiáng)北的核心價(jià)105華強(qiáng)北核心價(jià)值商業(yè)！人群：以商業(yè)與商務(wù)人士為核心！價(jià)值觀：以投資收益核心！居住觀：以商業(yè)居住與商務(wù)配套為主功能！華強(qiáng)北的核心價(jià)值分析華強(qiáng)北核心價(jià)值商業(yè)！人群：以商業(yè)與商務(wù)人士為核心！價(jià)106房地產(chǎn)迎合區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心房地產(chǎn)是商業(yè)，必然追求利益的最大化，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，其發(fā)展方向必然是迎合區(qū)域的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)，以主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)為核心！華強(qiáng)北的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律房地產(chǎn)迎合區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心房地產(chǎn)是商業(yè)，必然追求利益的最大化，華107規(guī)律一：緊隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)戶型越來(lái)越趨小迎合電子商業(yè)的發(fā)展，物業(yè)投資性逐步增強(qiáng)！趨小物業(yè)投資更宜！以電子為核心的商業(yè)對(duì)儲(chǔ)貨空間的要求小，因而小物業(yè)更具實(shí)用性！小面積物業(yè)總價(jià)低，房?jī)r(jià)上漲更迅速，趨小物業(yè)能追求更高的價(jià)格！金茂禮都，2003年11月，單房一房為主，均價(jià)8200燕南路88號(hào)，2004年，1房到3房為主，均價(jià)8800富怡雅居,2000年,三房四房為主,均價(jià)8000東方時(shí)代,2004年,一房?jī)煞繛橹?13000都會(huì)100,2001年9月,單房一房二房為主,8000元新亞洲中心,2006年,28-68㎡公寓,時(shí)代都會(huì),2003年,一房?jī)煞?均價(jià)8000君悅閣,2004年,公寓,均價(jià)8300,慶福園,2006年,36-55㎡公寓,均價(jià)12000規(guī)律一：緊隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)戶型越來(lái)越趨小迎合電子商業(yè)的發(fā)108規(guī)律二：越接近華強(qiáng)北核心商業(yè)街中心，物業(yè)戶型越趨小越近中心，價(jià)值與價(jià)格越高！物業(yè)越是趨??！越近中心，物業(yè)的居住性越低，投資性越強(qiáng)！金茂禮都，振興路,單房23-36㎡,一房41-47㎡為主,2房60-62㎡，燕南路88號(hào)，振華路與燕南路交匯處,1房53㎡,2房73㎡,3房140㎡,4房200㎡,5房215㎡富怡雅居,振華路與上步中路交匯處,三房四房為主,東方時(shí)代,華強(qiáng)北路與振興路交匯處,一房?jī)煞繛橹?都會(huì)100,中航路,單房30-46㎡,一房56㎡二房61-87㎡為主,新亞洲中心,振中路與中航路交匯處,28-68㎡公寓,時(shí)代都會(huì),上步中路與振中路交匯處,一房46㎡,兩房77-80㎡,君悅閣,燕南路與振興路交匯處,公寓,慶福園,福星路,36-55㎡公寓,規(guī)律二：越接近華強(qiáng)北核心商業(yè)街中心，物業(yè)戶型越趨小越近中心，109規(guī)律總結(jié)：華強(qiáng)北物業(yè)中，隨著以電子商業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，趨小的物業(yè)越能迎合需求，越具投資性，更能實(shí)現(xiàn)高的價(jià)格，創(chuàng)造更多的利益！華強(qiáng)北的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律分析規(guī)律總結(jié)：華強(qiáng)北物業(yè)中，隨著以電子商業(yè)為龍頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，趨小110項(xiàng)目的發(fā)展思路：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究在沒(méi)有特定條件影響之下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必然是迎合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，以華強(qiáng)北第一圈層最有價(jià)值的物業(yè)為導(dǎo)向，建成趨小的，更具投資價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格與利益的物業(yè)類型！示例：新亞州廣場(chǎng)酒店式商務(wù)公寓特定條件：①規(guī)劃的調(diào)整帶來(lái)的片區(qū)環(huán)境的改變②項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制③競(jìng)爭(zhēng)的影響項(xiàng)目的發(fā)展思路：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究在沒(méi)有特定條件影響之下111片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究片區(qū)是深圳商業(yè)發(fā)展的支柱，在政策的大力支持下，隨著新的規(guī)劃的實(shí)施，片區(qū)以電子商業(yè)為龍頭，輔以百貨、家電，配以餐飲的商業(yè)中心發(fā)展將更加具競(jìng)爭(zhēng)力！華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)商業(yè)發(fā)展綱要（一）做大做強(qiáng)以電子元器件和電子配套產(chǎn)品為龍頭的交易市場(chǎng)，創(chuàng)建“深圳賽格指數(shù)”

（二）大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群，完善商業(yè)區(qū)總體功能

（三）引入新型業(yè)態(tài)，增強(qiáng)商業(yè)區(qū)的聚客力

（四）以中高檔商品為經(jīng)營(yíng)特色，努力繁榮零售業(yè)和服務(wù)業(yè)

（五）適當(dāng)引入文化產(chǎn)業(yè)，提高商業(yè)區(qū)文化品位

（六）構(gòu)建商業(yè)區(qū)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，促進(jìn)電子商務(wù)的廣泛應(yīng)用

（七）整合各方面資源，全面促進(jìn)商業(yè)區(qū)的物業(yè)升級(jí)

（八）導(dǎo)入CI工程，實(shí)施華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)企業(yè)品牌戰(zhàn)略

（九）構(gòu)建多元物流體系，使之成為深圳物流樞紐的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究片區(qū)是深圳商業(yè)發(fā)展的112片區(qū)規(guī)劃：近日，銅羅灣百貨清倉(cāng)，改為電子市場(chǎng)，必將電子市場(chǎng)的發(fā)展向華強(qiáng)北主街的東面發(fā)展，為項(xiàng)目創(chuàng)造了更多機(jī)會(huì)！項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究片區(qū)規(guī)劃：近日，銅羅灣百貨清倉(cāng)，改為電子市場(chǎng)，必將電子市場(chǎng)的113地塊條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究總用地面積：13917平方米總建筑面積：88000平方米其中住宅面積：60000平方米商業(yè)面積：28000平方米容積率：6.32高層物業(yè)！地塊條件：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究總用地面積：13917平方米114項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究第一圈層第二圈層本項(xiàng)目項(xiàng)目處于華強(qiáng)北的核心第二圈層，在第一圈層物業(yè)供應(yīng)缺乏時(shí)，有條件以第一圈層物業(yè)類型入市場(chǎng)！地塊價(jià)值：項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究第一圈層第二圈層本項(xiàng)目項(xiàng)目處于華強(qiáng)北的115項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究競(jìng)爭(zhēng)情況：中航廣場(chǎng)：住宅部分4萬(wàn)平米推出時(shí)間最快09年一年約5萬(wàn)平米（一千套左右）的供應(yīng)量不會(huì)產(chǎn)生較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，反而能取得競(jìng)合關(guān)系，相互促進(jìn)，共同將第一圈層缺失供應(yīng)的需求轉(zhuǎn)移到第二圈層！位于華強(qiáng)北第二圈層，客戶將以自身商業(yè)部分的客戶為主，且供應(yīng)量相對(duì)較??！項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究競(jìng)爭(zhēng)情況：中航廣場(chǎng)：住宅部分4萬(wàn)平米推116總結(jié)：以08年為時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目具備條件做成吻合華強(qiáng)北第一圈層需求，最能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，創(chuàng)造更高利益的趨小物業(yè)！示例：新亞州廣場(chǎng)酒店式商務(wù)公寓它更偏投資性，比偏居住性物業(yè)更具商業(yè)價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格與投資回報(bào)，更能全方位吻合片區(qū)所需求的集投資、商務(wù)、臨時(shí)居住、儲(chǔ)貨為一體的混合功能。項(xiàng)目發(fā)展方向的定性研究總結(jié)：以08年為時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目具備條件做成吻合華強(qiáng)北第一圈層需117本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考本項(xiàng)目住宅小戶型住宅公寓商務(wù)公寓酒店式服務(wù)公寓本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考本項(xiàng)目住宅小戶型住宅公寓商務(wù)公寓酒店式服118本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境119華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境土地緊缺商業(yè)繁榮寫字樓林立酒店繁多住宅比重少三級(jí)市場(chǎng)火爆華強(qiáng)北是深圳最佳的高級(jí)商業(yè)商務(wù)圈集商貿(mào)、辦公、旅游、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境土地緊缺商業(yè)繁榮120華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境——關(guān)于住宅華強(qiáng)北主體為商業(yè)、商務(wù)辦公，區(qū)域環(huán)境的營(yíng)造更強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)商務(wù)氛圍，很多都忽略了居住的需求。在這樣一個(gè)熱鬧繁華的商務(wù)圈，噪音、環(huán)境、空間等顯然都不能達(dá)到高質(zhì)生活的要求，如果項(xiàng)目以普通住宅入市，顯然周邊的環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目的售價(jià)支撐力是有限的。華強(qiáng)北對(duì)于高品質(zhì)居家的支撐力不足。華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境——關(guān)于住宅華強(qiáng)北主體為商業(yè)、商務(wù)辦公，區(qū)域環(huán)121公寓發(fā)展條件分析序號(hào)公寓開(kāi)發(fā)依托的背景條件華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目擬合度1濃厚的商務(wù)氛圍或休閑度假氛圍濃厚每天的客流量達(dá)50萬(wàn)人次，集中了數(shù)十家大型商場(chǎng)，5000余間各類店鋪，目前是深圳市最大的商業(yè)圈√2片區(qū)生活配套便捷度高華強(qiáng)北道路縱橫交錯(cuò)，交通路線四通八達(dá)生活配套堪稱深圳最為完善√3品牌/物管具有影響力可通過(guò)引進(jìn)品牌公司，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手實(shí)現(xiàn)√4片區(qū)存在酒店物業(yè)，并經(jīng)營(yíng)狀況較好片區(qū)內(nèi)圣廷苑酒店、東方之珠大酒店、格蘭德大酒店等酒店繁多，經(jīng)營(yíng)狀況較好。√華強(qiáng)北具備開(kāi)發(fā)公寓的市場(chǎng)條件。華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境——關(guān)于公寓公寓發(fā)展條件分析序號(hào)公寓開(kāi)發(fā)依托的背景條件華強(qiáng)北市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)122華強(qiáng)北的區(qū)域環(huán)境更適合開(kāi)發(fā)公寓產(chǎn)品！華強(qiáng)北的區(qū)域環(huán)境123本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境124投資回報(bào)率華強(qiáng)北作為深圳最大的商業(yè)商務(wù)區(qū)，其物業(yè)都有一個(gè)明顯的特點(diǎn)——商務(wù)辦公、投資、酒店和居住混為一體，如現(xiàn)代之窗、群星廣場(chǎng)、金茂禮都等，公司租用辦公、投資居住是其最主要的功能。另外，對(duì)于本身定位為純住宅的樓盤，如富怡雅居，瑋鵬花園等，也有很多用于商務(wù)辦公或出租的，這些都源于華強(qiáng)北具有濃厚的商務(wù)氛圍?；谌A強(qiáng)北獨(dú)特的客戶需求特征，華強(qiáng)北的置業(yè)群體更多的來(lái)源于投資客戶，他們選擇投資物業(yè)時(shí)除關(guān)注升值前景外，對(duì)于投資回報(bào)率更為關(guān)注。投資回報(bào)率華強(qiáng)北作為深圳最大的商業(yè)商務(wù)區(qū)，其物業(yè)都有一個(gè)明顯125投資回報(bào)率項(xiàng)目名稱區(qū)域戶型面積（㎡）月租金單位面積租金東方時(shí)代福田單房25210084東方時(shí)代福田2房1廳46350076南方國(guó)際廣場(chǎng)福田1房1廳42270064南方國(guó)際廣場(chǎng)福田單房36250069城市天地廣場(chǎng)羅湖2房1廳58370064地王公寓羅湖2房757500100國(guó)際市長(zhǎng)交流中心南山1房1廳40280070（數(shù)據(jù)來(lái)源于中原三級(jí)市場(chǎng)近期的租賃成交記錄）公寓的租金要明顯高于普通住宅租金，一般要高出約10—30%，部分中高端公寓的租金水平已經(jīng)接近寫字樓。投資價(jià)值十分可觀。投資回報(bào)率項(xiàng)目名稱區(qū)域戶型面積（㎡）月租金單位面積東方時(shí)代126公寓產(chǎn)品的投資回報(bào)率更高！公寓產(chǎn)品的投資回報(bào)率更高！127本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境128從溢價(jià)能力角度概念包裝、星級(jí)酒店服務(wù)、硬件配套及精裝修等方面的綜合溢價(jià)，相比普通住宅物業(yè)溢價(jià)能力保守估計(jì)10%——30%。酒店式公寓銷售均價(jià)（元/㎡）非酒店式公寓銷售均價(jià)（元/㎡）東方時(shí)代（04.3）13000燕南路88號(hào)（04.5）8800新亞洲中心（06.11）19500慶福園（06.7）11500御景華城9800皇御苑二期7500城市天地廣場(chǎng)13000置地逸軒9500陽(yáng)光新干線8500南方國(guó)際廣場(chǎng)11000宏軒名庭7200京基東方華都9300東門天下8500分析華強(qiáng)北已開(kāi)盤的樓盤的均價(jià)，公寓的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源于中原深港研究中心）從溢價(jià)能力角度概念包裝、星級(jí)酒店服務(wù)、硬件配套及精裝修等方面129公寓溢價(jià)能力更高，且適宜在都市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)，能較好的體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值!公寓溢價(jià)能力更高，且適宜在都市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)，能較好的體現(xiàn)區(qū)位130本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境投資回報(bào)率溢價(jià)能力未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目發(fā)展方向的思考思考研判的角度:市場(chǎng)環(huán)境13107-08年福田區(qū)土地供應(yīng)情況2007名居中心區(qū)項(xiàng)目402007荔林苑（二期）82008香蜜湖地鐵站附近11萬(wàn)2008香梅路汽車大世界南9萬(wàn)2007蒙古大廈(成吉思汗大廈)259302007泰宏基科技大廈3.33萬(wàn)2007廣瑞大廈3．82007福田南福濱大廈北7萬(wàn)2007皇崗新村花園7萬(wàn)2007皇城新洲項(xiàng)目474602007蓮花西路楓丹雅苑西側(cè)2.6萬(wàn)2007購(gòu)物公園對(duì)面,中海華庭旁60萬(wàn)2007集泰香蜜湖項(xiàng)目3、00332007嘉洲豪園四期2007景田北財(cái)政局旁4萬(wàn)2007美視電力項(xiàng)目5萬(wàn)多2008桑達(dá)新村舊城改造項(xiàng)目33萬(wàn)2008竹子林五路與六路之間5.4萬(wàn)2007祈年項(xiàng)目8萬(wàn)2008鈺霖蓮花路項(xiàng)目5.7586萬(wàn)M22008通億實(shí)業(yè)項(xiàng)目6萬(wàn)2008集浩景田項(xiàng)目16100M22008深圳鵬廣達(dá)新洲項(xiàng)目4.7萬(wàn)M22006東海農(nóng)科項(xiàng)目13600M22006怡景投資福民中心商業(yè)項(xiàng)目4.6萬(wàn)2008新龍達(dá)實(shí)業(yè)竹子林項(xiàng)目1、30332008天健工業(yè)區(qū)舊城改造項(xiàng)目約100多萬(wàn)2008鐵塔投資（竹子林）項(xiàng)目15萬(wàn)M22008城投濱河路項(xiàng)目2.7萬(wàn)多M22008聯(lián)合金豪竹子林項(xiàng)目2.7萬(wàn)多M22008浩業(yè)車公廟項(xiàng)目7.8萬(wàn)M22008聯(lián)合金豪景田北項(xiàng)目3萬(wàn)M22008福田國(guó)泰基項(xiàng)目12萬(wàn)M22006福田中心區(qū)地下商場(chǎng)（晶島國(guó)際中心）約8萬(wàn)2008益永地產(chǎn)香蜜湖項(xiàng)目6萬(wàn)M22008中和新沙項(xiàng)目5萬(wàn)M22008八一大廈10萬(wàn)M22008興云誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司車公廟項(xiàng)目39200M22007旭飛福田項(xiàng)目4萬(wàn)M22008景田北一路，景田西路175000M22007崗廈景軒酒店南35000M22007珠江福田項(xiàng)目2007廣業(yè)成景田項(xiàng)目2萬(wàn)M2未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)角度07-08年福田區(qū)土地供應(yīng)情況2007名居中心區(qū)項(xiàng)目40201322007香江時(shí)代廣場(chǎng)15萬(wàn)M22008興云誠(chéng)實(shí)業(yè)香蜜湖項(xiàng)目49萬(wàn)M22008國(guó)都集團(tuán)（東港實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司）/君豪實(shí)業(yè)5.5萬(wàn)M22008深圳市云南煙草中心廣場(chǎng)項(xiàng)目128000M2（其中商業(yè)21500M2）2008銀宇香蜜湖項(xiàng)目3萬(wàn)M22008運(yùn)發(fā)梅林項(xiàng)目3萬(wàn)M22008景田商報(bào)路路口75000M22007海辰保稅區(qū)項(xiàng)目50萬(wàn)2007祥云實(shí)業(yè)福強(qiáng)路項(xiàng)目8.4萬(wàn)2007梅林三星電子拆遷約38萬(wàn)2007陽(yáng)基地產(chǎn)梅林水庫(kù)項(xiàng)目3.41萬(wàn)2007永浩景田項(xiàng)目2萬(wàn)2007桂強(qiáng)芳產(chǎn)業(yè)園博園項(xiàng)目（東方園博苑）2007帝夢(mèng)園梅林項(xiàng)目30萬(wàn)2007特皓梅林項(xiàng)目8萬(wàn)2007亨德來(lái)中心北區(qū)項(xiàng)目3.2553萬(wàn)2007金眾竹子林東區(qū)舊改項(xiàng)目20萬(wàn)2007上梅林文體中心0.8853萬(wàn)2007雄江、環(huán)慶竹子林項(xiàng)1000007-08年福田區(qū)土地供應(yīng)情況(續(xù))項(xiàng)目的定性研究一？2007香江時(shí)代廣場(chǎng)15萬(wàn)M22008興云誠(chéng)實(shí)業(yè)香蜜湖項(xiàng)目4133土地稀缺：供應(yīng)的稀少與片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，使更多需求只能以華強(qiáng)北主街為中心向周邊輻射。華強(qiáng)北公寓市場(chǎng)空間較大中航廣場(chǎng)：住宅部分4萬(wàn)平米推出時(shí)間最快09年位于華強(qiáng)北第二圈層，客戶將以自身商業(yè)部分的客戶為主，且供應(yīng)量相對(duì)較?。⊥恋叵∪保汗?yīng)的稀少與片區(qū)的商業(yè)發(fā)展，使更多需求只能以華強(qiáng)北134項(xiàng)目發(fā)展方向確認(rèn)公寓我們開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓還是酒店式服務(wù)公寓？住宅公寓市場(chǎng)環(huán)境×√投資回報(bào)率×√溢價(jià)能力×√未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)×√項(xiàng)目發(fā)展方向確認(rèn)公寓我們開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓還是酒店式服務(wù)公寓？住宅135關(guān)于商務(wù)公寓方向的思考商務(wù)公寓目前市場(chǎng)上的商務(wù)公寓更偏向于強(qiáng)調(diào)辦公功能，由于商務(wù)公寓擁有70年產(chǎn)權(quán)，更吸引寫字樓投資客。如車公廟的求是大廈、金潤(rùn)大廈等，它們都是以寫字樓的形象來(lái)掩蓋商務(wù)公寓的真實(shí)身份。商務(wù)公寓與寫字樓一樣,對(duì)于商務(wù)辦公氛圍依賴性是非常強(qiáng),對(duì)于辦公硬件設(shè)施要求非常高。由于本項(xiàng)目周邊寫字樓比較少,不屬于寫字樓聚集區(qū)同時(shí)華強(qiáng)北片區(qū)主要定位為商業(yè)商務(wù)區(qū),更強(qiáng)調(diào)的是商業(yè)功能,繁雜的商業(yè)環(huán)境對(duì)于寫字樓辦公沖擊力比較大，不易實(shí)現(xiàn)高的租金和售價(jià)同時(shí)華強(qiáng)北寫字樓市場(chǎng)受中心區(qū)的沖擊又比較大,進(jìn)一步限制了其租金回報(bào)，因此如果本項(xiàng)目定位為純商務(wù)公寓是存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的。但由于片區(qū)內(nèi)存在一定的商務(wù)辦公群體,并且此部分群體的租金售價(jià)承受力比較高,因此在不以純商務(wù)公寓為主體的前提下，在戶型、形象及物業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)上適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)辦公人士的需求。關(guān)于商務(wù)公寓方向的思考商務(wù)公寓目前市場(chǎng)上的商務(wù)公寓更偏向于強(qiáng)136關(guān)于酒店式服務(wù)公寓發(fā)展方向的思考酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)：是目前市場(chǎng)熱銷的產(chǎn)品類型酒店公寓偏向于享受型的居住，針對(duì)一些不需要自己烹飪、洗衣的高端商務(wù)人士。對(duì)園林等社區(qū)環(huán)境要求一般，強(qiáng)調(diào)的是為住戶提供酒店式細(xì)致、周全的家政與商務(wù)服務(wù)。酒店公寓更易于包裝，且形象高檔，目前的價(jià)格走勢(shì)相當(dāng)好，估計(jì)日后仍將有較大的上浮空間。本項(xiàng)目所處位置交通便捷，居住商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟，更適合走酒店式公寓路線。關(guān)于酒店式服務(wù)公寓發(fā)展方向的思考酒店式服市場(chǎng)：是目前市場(chǎng)熱銷137同時(shí)在戶型、形象及配套設(shè)施中適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)人士的需求特征。本項(xiàng)目的發(fā)展方向酒店式服務(wù)公寓同時(shí)在戶型、形象及配套設(shè)施中適當(dāng)?shù)目紤]商務(wù)人士的需求特征。本138客戶定位客戶定位139周邊供應(yīng)項(xiàng)目客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名主力購(gòu)買客戶群所占比率東方時(shí)代華強(qiáng)北商戶（含投資）商務(wù)辦公70%10%華強(qiáng)廣場(chǎng)華強(qiáng)北電子商戶發(fā)展商關(guān)系戶90%10%新亞洲廣場(chǎng)華強(qiáng)北電子商戶專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公70%10%10%燕南路88號(hào)周邊換房客周邊商戶老板專業(yè)投資客戶商務(wù)辦公12%40%30%15%金茂禮都投資客戶（區(qū)域內(nèi)+專業(yè)投資）福田區(qū)白領(lǐng)80%15%君悅閣投資客戶90%瑋鵬花園周邊商戶福田區(qū)換房客福田區(qū)白領(lǐng)商務(wù)辦公30%15%20%15%本區(qū)域的客戶群體主要為——區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士職業(yè)投資客其置業(yè)群體中投資比例達(dá)80%左右。周邊供應(yīng)項(xiàng)目客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名主力140資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶工作來(lái)源22%45%17%10%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%華強(qiáng)北福田其他關(guān)外外銷比例客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶工作來(lái)源22%45%17%141資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析142資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析143資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析144資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析資料來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研客戶分析145總結(jié)：購(gòu)房客戶群絕大多數(shù)為來(lái)自福田區(qū)的成功人士，主要是從事貿(mào)易、服務(wù)、電子行業(yè)的成功生意人、高級(jí)白領(lǐng)，他們的年齡一般在25-45歲之間，年收入在50萬(wàn)以上。他們因事業(yè)比較成功而有了一筆可觀的積蓄，需要尋找投資機(jī)會(huì)。投資是客戶購(gòu)房的最要目的，另外還有一些個(gè)人或小公司購(gòu)房用于辦公，純粹用于自住的比較少。不管是投資還是辦公，對(duì)商務(wù)會(huì)所和商務(wù)服務(wù)都有比較多的需求?？蛻舴治隹偨Y(jié)：客戶分析146偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群職業(yè)投資客戶福田高級(jí)白領(lǐng)區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士企業(yè)購(gòu)房、政府公務(wù)員核心客戶群分類型本項(xiàng)目客戶定位投資：自住=8：2偶得客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群職業(yè)投資客戶福147客戶對(duì)戶型的需求比例客戶群類別戶型需求單房一房?jī)煞咳亢诵目蛻簦s70%）區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶區(qū)域內(nèi)的多次置者區(qū)域內(nèi)公司老板區(qū)域內(nèi)的高收入階層區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士40%左右25-35m245%左右35-45m212%左右50-70m23%左右90m2左右重要客戶（約23%）職業(yè)投資客戶60%左右25-30m222%左右30-40m215%左右50-70m23%左右90m2左右次要客戶（約7%）福田區(qū)白領(lǐng)公司購(gòu)房政府公務(wù)員等游離客戶40%左右25-35m248%左右35-45m210%左右50-70m22%左右90m2左右資源來(lái)源：深港研究中心市場(chǎng)調(diào)研單房一房二房三房面積25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客戶對(duì)戶型的需求比例客戶群類別戶型需求單房一房?jī)煞咳亢诵目?48戶型定位戶型定位149深圳市酒店式公寓戶型分布特征項(xiàng)目名稱戶型面積（m2）戶數(shù)（套）比例華強(qiáng)廣場(chǎng)單房36-3812817%一房50左右12817%兩房70左右38450%三房80左右12816%新亞洲中心單房28-4178284%兩房54-7015016%星河世紀(jì)單房33-4165073%一房47-48405%二房62-6820222%御景華城單房27-3599228%一房一廳33-51108230%二房一廳45-51109631%三房?jī)蓮d79-8240511%佳兆業(yè)中心小單房19-2135223%大單房28-5079253%兩房53-6935223%總統(tǒng)套房120-350121%東方時(shí)代單房19.86-27.417134%一房34.6-34.997616%兩房45.02-47.8920942%三房78.28-79.17388%在售酒店式服務(wù)公寓的戶型主要為單房、一房和兩房戶型。單房的面積主要在20-30平方米之間，一房單位面積主要為35-43平方米之間，兩房面積則大部分在45-70平方米之間。三房所占的比例較少。深圳市酒店式公寓戶型分布特征項(xiàng)目名稱戶型面積（m2）戶數(shù)（套150深圳市酒店式公寓戶型分布特征說(shuō)明:>作為本項(xiàng)目戶型定位的參考值;>接下來(lái)我們將主要從客戶需求和不同戶型的市場(chǎng)接受度兩個(gè)角度進(jìn)行分析來(lái)調(diào)整項(xiàng)目的戶型定位單房一房二房三房面積20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征說(shuō)明:單房一房二房三房面積20151戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客戶需求戶型比例面積單房一房二房三房面積20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%單房由于總價(jià)低，需求量大比例增大、面積區(qū)間不變一房需求比例及面積比較適中比例、面積區(qū)間不變無(wú)論是從供應(yīng)還是從需求的角度分析，單房和一房均為主力戶型戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積2152戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積25-35m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客戶需求戶型比例面積單房一房二房三房面積20-30m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%比例減少、為避免與一房形成總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，面積區(qū)間調(diào)整三房客戶主要為辦公需求，由于三房面積大，總價(jià)壓力大，不利于整體價(jià)值的提升，取消三房，在戶型設(shè)計(jì)中利用相互打通解決辦公客戶需求公寓客戶對(duì)于兩房和三房的需求一般，特別是三房客戶主要是基于辦公的考慮戶型定位深圳市酒店式公寓戶型分布特征單房一房二房三房面積2153戶型定位戶型面積比例單房22-28m2—38%一房35-39m230%40%40-45m210%兩房50-60m215%22%60-65m27%戶型定位戶型面積比例單房22-28m2—38%一房35-154因?yàn)榉?wù)式公寓的客戶群體與一般的家居，酒店的客戶需求并不一樣，所以傳統(tǒng)的A、客廳B、主人房C、餐廳D、廚房，衛(wèi)生間在設(shè)計(jì)上，力求顛覆傳統(tǒng)的空間次序創(chuàng)新建議1：針對(duì)單房——打破傳統(tǒng)的空間次序因?yàn)榉?wù)式公寓的客戶群體與一般的家居，酒店的客戶需求并不一樣155單身公寓——廚房/酒吧臺(tái)房在在進(jìn)門的門口仿佛是舞臺(tái)例1如：星河世紀(jì)單身公寓——例1如：星河世紀(jì)156將廚房/多功能臺(tái)，形成視覺(jué)的核心，例2將廚房/多功能臺(tái)，形成視覺(jué)的核心，例2157衛(wèi)生間在最好的位置例3衛(wèi)生間在最好的位置例3158創(chuàng)新建議2：針對(duì)一房——極具投資價(jià)值的百變2DK戶型，一房變兩房房間1廳房間2公共廚衛(wèi)如：第五公社創(chuàng)新建議2：針對(duì)一房——極具投資價(jià)值的百變2DK戶型，一房變159創(chuàng)新建議3：針對(duì)一房——一房帶入戶花園，也可改作兩房用。創(chuàng)新建議3：針對(duì)一房——一房帶入戶花園，也可改作兩房用。160創(chuàng)新建議4：針對(duì)兩房——帶入戶花園和錯(cuò)層空中花園空中花園入戶花園創(chuàng)新建議4：針對(duì)兩房——帶入戶花園和錯(cuò)層空中花園空中花園入戶161創(chuàng)新建議5：自由組合,宜住宜商戶與戶之間可任意打通組合，宜住宜商,滿足商務(wù)辦公人士需求。創(chuàng)新建議5：自由組合,宜住宜商戶與戶之間可任意打通組合，宜住162住、辦公、商業(yè)統(tǒng)一的形象、品質(zhì)通過(guò)局部的建議造型體現(xiàn)項(xiàng)目的昭示性及物業(yè)的調(diào)性及檔次產(chǎn)品建議——外立面住、辦公、商業(yè)統(tǒng)一的形象、品質(zhì)通過(guò)局部的建議造型體現(xiàn)項(xiàng)目的昭163產(chǎn)品建議——電梯、走廊選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次，滿足快節(jié)奏生活的需求對(duì)走廊進(jìn)行裝修，用畫面、小品、燈光、品質(zhì)感強(qiáng)的材質(zhì)對(duì)走廊進(jìn)行安裝，形成視覺(jué)亮點(diǎn)。產(chǎn)品建議——電梯、走廊選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次，滿足快164巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度。產(chǎn)品建議——門廳巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度。產(chǎn)品建議——門廳165大堂內(nèi)空挑高，空間形式錯(cuò)落豐富，設(shè)置綠色植株，營(yíng)造一種立體化、多層次的立體、生態(tài)的交流大堂空間。產(chǎn)品建議——大堂大堂內(nèi)空挑高，空間形式錯(cuò)落豐富，設(shè)置綠色植株，營(yíng)造一種立體化166營(yíng)造居住、辦以、商業(yè)的最大化的資源共享，配套設(shè)施中充分考慮居住和辦公的雙重需求，如商務(wù)茶吧、咖啡館，享受尊貴的同時(shí)感覺(jué)真正的實(shí)惠。產(chǎn)品建議——共享空間營(yíng)造居住、辦以、商業(yè)的最大化的資源共享，配套設(shè)施中充分考慮居167產(chǎn)品建議——軟件配備建議酒店式服務(wù)公寓需要什么樣的管理？服務(wù)內(nèi)容：房產(chǎn)代租代管（不包租、不返租）、代辦郵件收發(fā)、代訂各類票務(wù)服務(wù)、房屋清潔、衣物干洗、全球酒店訂票、24小時(shí)接待、代召的士、保險(xiǎn)箱服務(wù)、住客留言服務(wù)、morningcall服務(wù)、各種咨詢（天氣預(yù)報(bào)、電話查詢等）。

產(chǎn)品建議——軟件配備建議酒店式服務(wù)公寓需要什么樣的管理？服務(wù)168酒店式管理物業(yè)管理的品牌比較重要，并且需提前加以充分展示，既是項(xiàng)目銷售期