張家港溫州商貿(mào)城招商定位報(bào)告

張家港溫州商貿(mào)城

招商定位報(bào)告上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對(duì)象調(diào)研范圍調(diào)研對(duì)象政府部門(mén)相關(guān)人員各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理部門(mén)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r

各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理模式

經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的滿意度、對(duì)擬進(jìn)駐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的各項(xiàng)需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對(duì)本產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的看法及建議

各階層市民對(duì)本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒》（2002-2004）

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理部訪談?dòng)涗泴?zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門(mén)的相關(guān)人員訪談?dòng)涗?/p>

與各產(chǎn)業(yè)私營(yíng)企業(yè)主訪談?dòng)涗浉麟A層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃

張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)，無(wú)市場(chǎng)九州家具城九州裝飾城新世紀(jì)汽車(chē)城現(xiàn)有市場(chǎng)狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時(shí)沒(méi)有新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目上馬；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃狀況張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)沿江開(kāi)發(fā)區(qū)揚(yáng)子江國(guó)際化學(xué)工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車(chē)工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車(chē)會(huì)是周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的主要方向。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個(gè)商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。另一方面，吸引消費(fèi)者前往商貿(mào)城進(jìn)行消費(fèi)。中期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個(gè)商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)戶(hù)結(jié)構(gòu)由批零兼營(yíng)轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長(zhǎng)期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營(yíng)戶(hù)結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹(shù)立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)和自身創(chuàng)造出更大的利潤(rùn)空間。第三部分市場(chǎng)篇溫州商貿(mào)城SWOT分析張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、抓住空白機(jī)會(huì)完善市場(chǎng)配套、組合營(yíng)銷(xiāo)策略上海專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、蘇州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)常州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、無(wú)錫專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)南通專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、張家港專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況出租狀況經(jīng)營(yíng)狀況客戶(hù)關(guān)注問(wèn)題狀況各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況引論專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在的前提和依據(jù)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在的的前前提提和和依依據(jù)據(jù)政府府強(qiáng)強(qiáng)力力打打造造專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的形形成成與與政政府府對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的導(dǎo)導(dǎo)向向和和支支持持有有著著密密不不可可分分的的關(guān)關(guān)系系；；交通通便便捷捷市場(chǎng)場(chǎng)的的成成功功必必須須依依賴(lài)賴(lài)于于人人氣氣的的聚聚集集，，而而人人氣氣的的聚聚集集離離不不開(kāi)開(kāi)四四通通八八達(dá)達(dá)的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)需求求拉拉動(dòng)動(dòng)聚集集效效應(yīng)應(yīng)慧眼眼識(shí)識(shí)天天機(jī)機(jī)，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市市場(chǎng)場(chǎng)潛潛力力，，順順勢(shì)勢(shì)而而動(dòng)動(dòng)，，擴(kuò)擴(kuò)大大知知名名度度和和品品牌牌而而形形成成專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)；；產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈完完整整半成成品品加加工工及及成成品品制制造造廠廠家家、、流流通通代代理理等等中中間間商商、、市市場(chǎng)場(chǎng)終終端端商商家家能能夠夠形形成成完完成成的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈，，是是專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在的的基基本本前前提提；；張家家港港經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展各各項(xiàng)項(xiàng)指指標(biāo)標(biāo)張家家港港的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)近近年年來(lái)來(lái)持持續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展，，國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出良良性性增增長(zhǎng)長(zhǎng)的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)，，2004年年人人均均GDP達(dá)達(dá)到到6.67萬(wàn)萬(wàn)元元張家家港港整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃圍繞繞加加速速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型提提升升水水平平，，努努力力實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)更更快快更更好好發(fā)發(fā)展展；；圍繞繞打打造造現(xiàn)現(xiàn)代代制制造造業(yè)業(yè)基基地地，，推推動(dòng)動(dòng)二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)互互動(dòng)動(dòng)并并進(jìn)進(jìn)圍繞繞擴(kuò)擴(kuò)大大開(kāi)開(kāi)放放，，進(jìn)進(jìn)一一步步促促進(jìn)進(jìn)外外資資民民資資集集聚聚圍繞繞統(tǒng)統(tǒng)籌籌城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展，，切切實(shí)實(shí)改改善善人人民民群群眾眾生生活活圍繞繞城城市市未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展定定位位，，高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)推推進(jìn)進(jìn)城城市市建建設(shè)設(shè)按照照““一一城城四四片片區(qū)區(qū)””的的總總體體構(gòu)構(gòu)架架，，堅(jiān)堅(jiān)持持以以規(guī)規(guī)劃劃為為先先導(dǎo)導(dǎo)，，進(jìn)進(jìn)一一步步完完善善功功能能、、優(yōu)優(yōu)化化環(huán)環(huán)境境，，全全面面提提升升城城市市建建設(shè)設(shè)整整體體水水平平，，切切實(shí)實(shí)增增強(qiáng)強(qiáng)城城市市的的集集聚聚力力、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力和和可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展能能力力。。加加快快完完善善規(guī)規(guī)劃劃體體系系。。按照照規(guī)規(guī)劃劃全全覆覆蓋蓋的的目目標(biāo)標(biāo)，，加加快快推推進(jìn)進(jìn)各各類(lèi)類(lèi)規(guī)規(guī)劃劃編編制制進(jìn)進(jìn)程程，，形形成成包包括括市市區(qū)區(qū)和和片片區(qū)區(qū)總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、控控制制性性詳詳規(guī)規(guī)、、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃、、城城市市設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)在在內(nèi)內(nèi)的的完完整整的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃體體系系。。年年內(nèi)內(nèi)，，完完成成市市區(qū)區(qū)5項(xiàng)項(xiàng)分分區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃、、城城西西新新區(qū)區(qū)控控制制性性詳詳規(guī)規(guī)和和楊楊舍舍城城區(qū)區(qū)整整體體城城市市設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，抓抓好好塘塘橋橋片片區(qū)區(qū)、、常常陰陰沙沙總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，以以及及金金港港、、錦錦豐豐、、塘塘橋橋、、樂(lè)樂(lè)余余新新城城的的控控制制性性詳詳規(guī)規(guī)，，將將各各項(xiàng)項(xiàng)建建設(shè)設(shè)全全面面納納入入規(guī)規(guī)劃劃指指導(dǎo)導(dǎo)的的軌軌道道。。圍繞繞構(gòu)構(gòu)建建和和諧諧社社會(huì)會(huì)，，大大力力發(fā)發(fā)展展各各項(xiàng)項(xiàng)社社會(huì)會(huì)事事業(yè)業(yè)圍繞繞建建設(shè)設(shè)生生態(tài)態(tài)良良好好的的新新港港城城，，積積極極實(shí)實(shí)施施可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略圍繞繞提提高高執(zhí)執(zhí)政政能能力力的的要要求求，，不不斷斷加加強(qiáng)強(qiáng)政政府府自自身身建建設(shè)設(shè)張家家港港整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大大功功能能區(qū)區(qū)打打造造新新港港城城：：溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城位位于于東東北北角角的的居居住住、、商商業(yè)業(yè)、、貿(mào)貿(mào)易易、、金金融融區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，屬屬于于東東部部物物流流、、生生產(chǎn)產(chǎn)、、加加工工功功能能區(qū)區(qū)北北延延。。注：本規(guī)劃方方案目前尚未未報(bào)批固定資產(chǎn)投資資情況張家港固定資資產(chǎn)投資額在在2003年年有一個(gè)較大大幅度的上升升，而在2004年，這這個(gè)漲幅有所所回落，從某某種意義上來(lái)來(lái)說(shuō)，估計(jì)與與宏觀調(diào)控的的影響有一定定的關(guān)系。而這個(gè)宏觀調(diào)調(diào)控也將影響響后期的專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)的投資資建設(shè)，從這這個(gè)意義上來(lái)來(lái)講，對(duì)溫州州商貿(mào)城是比比較有利的,在一定時(shí)期期內(nèi)，在張家家港的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)領(lǐng)域不會(huì)會(huì)遇到太大的的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況目前張家港房房地產(chǎn)市場(chǎng)供供需兩旺，房房地產(chǎn)業(yè)成為為了張家港市市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展支柱產(chǎn)業(yè)。。2004年張張家港房地產(chǎn)產(chǎn)投資完成情情況良好，各各項(xiàng)指標(biāo)均有有較大幅度的的增長(zhǎng)，2004年累計(jì)計(jì)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33.38億億元，同比增增長(zhǎng)44.69%；商品房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積116.71萬(wàn)萬(wàn)平方米，同同期下降25.3%，商商業(yè)用房11.88萬(wàn)平平方米，同期期下降了30.36%周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營(yíng)模式無(wú)經(jīng)營(yíng)管理公公司or外聘經(jīng)營(yíng)管理理公司or自己組建經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公司市場(chǎng)定位定位業(yè)態(tài)；對(duì)周邊專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)的分析主主要從以下幾幾個(gè)方面著手手：產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開(kāi)放式式or獨(dú)立式上海九星批發(fā)發(fā)市場(chǎng)租售模式只租不售經(jīng)營(yíng)模式整合大品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)責(zé)部分鋪面的的招商，自己己也負(fù)責(zé)其他他鋪面的招商商工作；市場(chǎng)定位剛開(kāi)始定位為為建材和裝飾飾類(lèi)產(chǎn)品，隨隨著市場(chǎng)不斷斷擴(kuò)張，目前前已經(jīng)形成九九個(gè)區(qū)，包含含五金、建材材、化工等產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨(dú)立式式鋪面為主，，少量開(kāi)放式式的鋪面上海國(guó)際五金金城租售模式租售并舉，以以租帶售經(jīng)營(yíng)模式以“機(jī)電五金金城”為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電電五金項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)，向國(guó)際際貿(mào)易發(fā)展，，整合大品牌牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)負(fù)責(zé)部分鋪面面的招商，自自己也負(fù)責(zé)部部分鋪面的招招商；市場(chǎng)定位以"機(jī)電五金金城"為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電電五金項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)，向國(guó)際際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣幣，規(guī)劃用地地1100余畝，總建筑筑面積50萬(wàn)平方米，可可容納商戶(hù)3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式鋪面為為主，少量開(kāi)開(kāi)放式的鋪面面蘇州國(guó)際服裝裝城租售模式前期租售并舉舉，現(xiàn)已將銷(xiāo)銷(xiāo)售停止，只只租不售；市場(chǎng)定位占地面積600畝，建筑筑總面積60萬(wàn)平方米，，將建成集國(guó)內(nèi)外名牌牌名品演示展展銷(xiāo)、名模大大賽、原輔材材料展銷(xiāo)、機(jī)機(jī)械設(shè)備及配配件展銷(xiāo)、信信息會(huì)展、電電子商務(wù)、科科研設(shè)計(jì)、教教育培訓(xùn)、管管理服務(wù)、娛娛樂(lè)休閑等功功能為一體的的平臺(tái)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)豐富富，街鋪,開(kāi)開(kāi)放式店鋪和和獨(dú)立式的店店中店均有。。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)整合社會(huì)資源源,打造世界界時(shí)尚之都常熟招商城租售模式自發(fā)形成的市市場(chǎng)，租售模模式不固定，，以只租不售售的形式為主主；經(jīng)營(yíng)模式招商城管委會(huì)會(huì)進(jìn)行管理；；市場(chǎng)定位招商場(chǎng)、紡交交市場(chǎng)、西片片市場(chǎng)、布匹匹市場(chǎng)、五金金市場(chǎng)5個(gè)管管理片區(qū)，下下轄服裝、針針織品、布匹匹、裝飾面料料、床上用品品、小商品、、鞋業(yè)、五金金、電器等28個(gè)專(zhuān)業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)。市市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積積2.5平方方公里，商業(yè)業(yè)用房112萬(wàn)平方米，，店鋪、攤位位2萬(wàn)多只，，旺季日均人人流量15萬(wàn)萬(wàn)人次，日均均貨運(yùn)量2000多噸，，招商城的發(fā)發(fā)展帶動(dòng)了周周邊交通、旅旅游、服務(wù)業(yè)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的興旺，提提供了20多多萬(wàn)人口就業(yè)業(yè)，市場(chǎng)年社社會(huì)綜合效益益達(dá)30多億億元。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式的鋪面面。無(wú)錫招商城租售模式一期只租不售售，租賃期限限為五年，二二期將出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式自己組建經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位占地500畝，總建筑面面積60萬(wàn)平米，投資資20億元，一期業(yè)業(yè)態(tài)有家電、、機(jī)電、五金金、衛(wèi)浴、燈燈飾、服裝、、床上用品、、針織、鞋帽帽、化妝品、、工藝品、旅旅游用品、紀(jì)紀(jì)念品、文化化用品、小百百貨產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，，店中店的形形式。海門(mén)疊石橋家家紡市場(chǎng)租售模式租售并舉，以以租帶售；經(jīng)營(yíng)模式自己組建經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位占地77150平方米，擁有有8000多個(gè)營(yíng)業(yè)門(mén)面面及攤位，生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)床罩罩、枕套、被被套、棉被等等床上用品及及各類(lèi)家用電電器套、窗簾簾、靠墊、玩玩具等300多個(gè)繡品系列列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，，獨(dú)立鋪面形形式；張家港九州家家具城張家港九州家家具城租售模式只租不售經(jīng)營(yíng)模式自己組建經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位一、二期工程程總投資2.5億元人民幣，，占地600畝；三期工程程總建筑面積積26萬(wàn)平方米，招招商3000戶(hù)。業(yè)種有家家具及布藝、、工藝品、床床上用品、窗窗簾等家居用用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為一層，，有店中店和和獨(dú)立鋪面兩兩種形式；各地市場(chǎng)租金金情況圖單位：元/日日·平方米各地市場(chǎng)租金金情況圖單位：元/日日·平方米各地市場(chǎng)租金金情況從業(yè)態(tài)來(lái)看，，床上用品的的租金水平最最高，其次是是婦女用品，，然后才是兒兒童用品；從面積段來(lái)看看，面積為60平方米左左右的戶(hù)型最最受市場(chǎng)歡迎迎；溫州商貿(mào)城狀狀況工程狀況一期已經(jīng)交付付使用；二期接近結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂；出租狀況已經(jīng)出租了60多套銷(xiāo)售狀況華燕公司于2004年九月接手溫溫州商貿(mào)城銷(xiāo)銷(xiāo)售工作；華燕公司接手手前，共銷(xiāo)售售148套，接手后共共銷(xiāo)售62套；業(yè)態(tài)定位成衣棉紡、五五金機(jī)電、日日用百貨、餐餐飲休閑和步步行街綜合，，五位一體的的綜合性市場(chǎng)場(chǎng)溫州商貿(mào)城SWOT分析析優(yōu)勢(shì)張家港有五大大支柱產(chǎn)業(yè)，，而目前就專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)而言言，只有九州州家具城和世世紀(jì)星汽車(chē)城城兩個(gè)項(xiàng)目，，就張家港市市而言，專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)仍屬于于空白；劣勢(shì)地理位置較為為偏遠(yuǎn)；倉(cāng)儲(chǔ)物流用地地缺乏，配套套不齊備；沒(méi)有產(chǎn)權(quán)；不能辦理按揭揭貸款，只能能采取分期付付款的方法；；部分店鋪無(wú)法法打通，對(duì)于于經(jīng)營(yíng)大面積積商鋪的客戶(hù)戶(hù)無(wú)法滿足要要求；機(jī)會(huì)張家港后期的的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基基本上沒(méi)有，，因此，溫州州商貿(mào)城從這這個(gè)意義上來(lái)來(lái)說(shuō)還是比較較稀缺的；威脅業(yè)態(tài)定位過(guò)于于分散，不能能形成集約效效應(yīng)；產(chǎn)品形態(tài)有很很多硬傷，如如層數(shù)、道路路等問(wèn)題，對(duì)對(duì)于招商業(yè)態(tài)態(tài)定位有很多多限制；周邊有各主要要產(chǎn)業(yè)都有較較大的專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)，對(duì)本案案形成了相當(dāng)當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)威威脅；沒(méi)有較為強(qiáng)有有力的政策保保證和相關(guān)措措施建立經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)的信心；；溫州商貿(mào)城SWOT分析析SWOT分析得出的啟示本案在銷(xiāo)售和和招商上遇到到的阻滯，主主要來(lái)源于劣劣勢(shì)未能盡可可能的規(guī)避，，而不在于優(yōu)優(yōu)勢(shì)是否完全全發(fā)揮；因此此，本案的操操作應(yīng)該從盡盡量規(guī)避本案案的劣勢(shì)，避避免威脅為主主，而以發(fā)揮揮優(yōu)勢(shì)，抓住住機(jī)會(huì)為輔。。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢(shì)解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問(wèn)題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)分離的問(wèn)題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動(dòng)完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的問(wèn)題發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，切入市場(chǎng)整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位因?yàn)閺埣腋蹖?zhuān)業(yè)市場(chǎng)不多，把握機(jī)會(huì)向政府要優(yōu)惠第四部分定定位及及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的的理由溫州商貿(mào)城招招商定位原則則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234溫州商貿(mào)城做做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的的理由交通便捷位于楊錦公路路和張揚(yáng)公路路旁，沿江高高速直接接入入長(zhǎng)三角交通通網(wǎng)絡(luò)，便于于向整個(gè)長(zhǎng)三三角輻射，能能夠降低銷(xiāo)售售產(chǎn)品的物流流成本；支持溫州商貿(mào)貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)的理由地段偏遠(yuǎn)溫州商貿(mào)城地地段較為偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)難以吸引客客戶(hù)前往零售售消費(fèi)，而專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)針對(duì)對(duì)性較強(qiáng)，能能夠較快的形形成聚集效應(yīng)應(yīng)；溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城不不得得不不做做專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的理理由由體量量及及建建筑筑形形態(tài)態(tài)支支持持溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城建建筑筑面面積積約約11萬(wàn)萬(wàn)方方，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主體體兩兩層層，，部部分分三三層層，，適適合合做做專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)；；配套套欠欠缺缺溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城周周邊邊配配套套較較差差，，普普通通消消費(fèi)費(fèi)者者難難以以在在溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城周周邊邊滿滿足足購(gòu)購(gòu)物物所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的相相關(guān)關(guān)需需求求，，而而對(duì)對(duì)于于專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的的客客戶(hù)戶(hù)，，這這方方面面的的因因素素的的影影響響就就要要小小得得多多；；溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城招招商商定定位位方方向向的的選選擇擇原原則則市場(chǎng)場(chǎng)空空白白原原則則不僅僅要要立立足足在在張張家家港港，，而而且且要要立立足足于于長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角區(qū)區(qū)域域，，至至少少要要在在蘇蘇南南地地區(qū)區(qū)尋尋找找到到市市場(chǎng)場(chǎng)的的空空白白點(diǎn)點(diǎn)，，規(guī)規(guī)避避與與成成熟熟的的大大規(guī)規(guī)模模專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)形形成成同同質(zhì)質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)可行行性性原原則則招商商定定位位方方向向必必須須具具有有可可行行性性，，可可操操作作性性要要強(qiáng)強(qiáng)可操操作作性性原原則則產(chǎn)品品的的定定位位必必須須滿滿足足易易招招商商、、易易成成市市、、易易產(chǎn)產(chǎn)生生人人流流、、物物流流、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的條條件件成本本導(dǎo)導(dǎo)向向原原則則必須須在在保保證證在在溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城拿拿到到的的貨貨物物價(jià)價(jià)格格到到周周邊邊類(lèi)類(lèi)似似市市場(chǎng)場(chǎng)便便宜宜，，解解決決購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)客客戶(hù)戶(hù)的的成成本本問(wèn)問(wèn)題題，，這這樣樣才才能能讓讓溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城真真正正興興旺旺起起來(lái)來(lái)1234溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城招招商商的的方方向向兒童童用用品品類(lèi)類(lèi)女性性用用品品類(lèi)類(lèi)成衣衣棉棉紡紡類(lèi)類(lèi)日用用百百貨貨類(lèi)類(lèi)小商商品品類(lèi)類(lèi)溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城可可選選擇擇的的招商商定定位位方方向向綜合合考考慮慮上上述述招招商商原原則則，，溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城的的招招商商定定位位方方向向主主要要有有以以下下幾幾類(lèi)類(lèi)：：我們們對(duì)對(duì)溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位婦女女兒兒童童用用品品交易易廣廣場(chǎng)場(chǎng)婦女女用用品品兒童童用用品品床上上用用品品定位位婦婦女女兒兒童童用用品品交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)的的依依據(jù)據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)有有支支持持能夠夠在在長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角范范圍圍內(nèi)內(nèi)尋尋找找到到比比較較有有力力的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支持持女性性用用品品、、兒兒童童用用品品和和床床上上用用品品的的商商業(yè)業(yè)定定位位，，既既可可以以滿滿足足單單個(gè)個(gè)消消費(fèi)費(fèi)者者對(duì)對(duì)其其的的零零散散需需求求，，同同樣樣可可以以滿滿足足團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)和和向向下下層層經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)商商批批發(fā)發(fā)的的特特征征商業(yè)業(yè)有有特特色色特色色商商業(yè)業(yè)定定位位吸吸引引兩兩大大消消費(fèi)費(fèi)主主體體———女性性與與兒兒童童零批批易易共共存存招商商易易成成功功此商商業(yè)業(yè)定定位位在在長(zhǎng)長(zhǎng)三三角角能能夠夠找找到到大大量量生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)和和流流通通商商入入駐駐本本案案定位位婦婦女女兒兒童童用用品品交交易易市市場(chǎng)場(chǎng)的的理理由由市場(chǎng)場(chǎng)有有空空白白蘇南南地地區(qū)區(qū)目目前前還還沒(méi)沒(méi)有有較較大大規(guī)規(guī)模模的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化的的婦婦女女和和兒兒童童的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)，，以以專(zhuān)專(zhuān)取取勝勝，，是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的重重要要法法寶寶溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城目目前前的的一一層層門(mén)門(mén)店店，，二二三三層層倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)的的倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)條條件件能能夠夠滿滿足足經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)的的倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)要要求求倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)要要求求低低調(diào)研研顯顯示示，，以以中中青青年年為為主主的的工工人人階階層層，，對(duì)對(duì)于于女女性性用用品品、、兒兒童童用用品品具具有有較較大大數(shù)數(shù)量量的的需需求求，，且且其其消消費(fèi)費(fèi)具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的沖沖動(dòng)動(dòng)性性和和隨隨機(jī)機(jī)性性。。而而高高收收入入階階層層亦亦經(jīng)經(jīng)常常驅(qū)驅(qū)車(chē)車(chē)前前往往杭杭州州、、常常熟熟、、上上海海等等地地購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)女女性性用用品品、、兒兒童童用用品品和和床床上上用用品品，，三三種種產(chǎn)產(chǎn)品品在在張張家家港港具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求。。產(chǎn)品有有市場(chǎng)場(chǎng)定位婦婦女兒兒童用用品交交易市市場(chǎng)的的理由由人流易易聚集集此商業(yè)業(yè)定位位符合合各年年齡層層次，，而且且具有有群購(gòu)購(gòu)、沖沖動(dòng)性性、隨隨機(jī)性性消費(fèi)費(fèi)傾向向，人人流易易聚集集，并并形成成滯留留整改要要求少少溫州商商貿(mào)城城目前前的產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)等等各方方面均均比較較適合合做此此定位位市場(chǎng)場(chǎng)，定定位變變動(dòng)后后發(fā)生生的相相應(yīng)整整改較較少，，也能能節(jié)約約部分分成本本易生現(xiàn)現(xiàn)金流流現(xiàn)有的的商業(yè)業(yè)定位位屬于于日用用消費(fèi)費(fèi)品，，季節(jié)節(jié)性消消費(fèi)不不明顯顯，且且多數(shù)數(shù)不屬屬于耐耐用品品，易易產(chǎn)生生現(xiàn)金金流對(duì)對(duì)于本本新興興市場(chǎng)場(chǎng)至關(guān)關(guān)重要要政府必必支持持現(xiàn)有的的商業(yè)業(yè)定位位一旦旦成形形，不不但解解決大大量社社會(huì)就就業(yè)問(wèn)問(wèn)題，，而且且能為為政府府提供供大量量財(cái)稅稅收入入，并并且有有可能能成為為張家家港商商業(yè)歷歷史上上的一一座豐豐碑第五部部分招招商篇篇招商原原則招商前前提招商目目標(biāo)招商實(shí)實(shí)施招商原原則招商朋朋友化化長(zhǎng)三角角品牌牌化特色街街區(qū)化化時(shí)尚潮潮流化化批零兼兼營(yíng)化化效益最最大化化作為招商商工作作的指指導(dǎo)方方法和和今后后張家家港婦婦女兒兒童用用品交交易廣廣場(chǎng)工工作開(kāi)開(kāi)展方方向，，始終終圍繞繞、貫貫穿本本‘案案的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理理念和和戰(zhàn)略略定位位并組組織實(shí)實(shí)施招招商朋朋友化化、特特色街街區(qū)化化、長(zhǎng)長(zhǎng)三角角品牌牌化、、時(shí)尚尚潮流流化、、批零零兼營(yíng)營(yíng)化、、效益益最大大化的的招商商原則則，符符合了了本案案的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理理念、、戰(zhàn)略略發(fā)展展規(guī)劃劃和定定位要要求招商前前提政府支持開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)整合社會(huì)資源政府支支持支持五五政府批批準(zhǔn)的的各項(xiàng)項(xiàng)地方方性收收費(fèi)（（不含含有償償服務(wù)務(wù)性收收費(fèi)））2年內(nèi)免免收；；支持四四在“廣廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)”成成立的的從事事餐飲飲、浴浴場(chǎng)、、娛樂(lè)樂(lè)等配配套性性的行行業(yè)和和商家家，經(jīng)經(jīng)營(yíng)部部門(mén)認(rèn)認(rèn)定3年內(nèi)免免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅留成成部分分及個(gè)個(gè)人所所得稅稅；支持三三進(jìn)入““廣場(chǎng)場(chǎng)”的的合法法經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)，，凡符符合規(guī)規(guī)定條條件的的，按按規(guī)定定程序序可以以認(rèn)定定為增增值稅稅一般般納稅稅人并并按規(guī)規(guī)定使使用增增值稅稅專(zhuān)用用發(fā)票票。對(duì)對(duì)實(shí)行行定期期定額額稅的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)，，經(jīng)稅稅務(wù)部部門(mén)批批準(zhǔn)，，可采采取按按年核核定稅稅額；；支持二二進(jìn)入““廣場(chǎng)場(chǎng)”的的合法法經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)，，所得得稅實(shí)實(shí)行地地方留留成部部分第第一年年免征征，后后兩年年減半半征收收，安安置失失業(yè)、、下崗崗職工工按國(guó)國(guó)家規(guī)規(guī)定比比例的的另外外享受受勞動(dòng)動(dòng)就業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)有關(guān)關(guān)稅收收優(yōu)惠惠政策策；支持一一凡進(jìn)入入“廣廣場(chǎng)””的經(jīng)經(jīng)營(yíng)單單位和和個(gè)人人，開(kāi)開(kāi)業(yè)前前工商商、稅稅務(wù)直直接幫幫助辦辦理注注冊(cè)登登記，，自廣廣場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)之之日起起第一一年免免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅地方方留成成部分分，免免征工工商管管理費(fèi)費(fèi)，第第二三三年減減半征征收；；核心支支持對(duì)市區(qū)區(qū)內(nèi)老老市場(chǎng)場(chǎng)如跳跳蚤小小商品品市場(chǎng)場(chǎng)、步步行街街小商商品市市場(chǎng)等等進(jìn)行行關(guān)、、停、、并、、轉(zhuǎn)，，并歸歸口到到本案案乃上上上之之策；；政府支支持支持十十政府不不能隨隨時(shí)、、隨地地、隨隨意來(lái)來(lái)打假假，要要極力力維護(hù)護(hù)溫州州商貿(mào)貿(mào)城的的聲譽(yù)譽(yù)，而而不能能隨時(shí)時(shí)打假假或者者檢查查；支持九九必須盡盡量把把物流流、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)、、郵政政、電電信、、銀行行等城城市配配套和和生活活配套套向本本案傾傾斜并并給出出相應(yīng)應(yīng)的政政策支支持；；支持八八對(duì)市內(nèi)內(nèi)各小小商品品市場(chǎng)場(chǎng)和不不符合合消防防要求求的場(chǎng)場(chǎng)所進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制性性關(guān)停停并由由主要要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)帶頭頭和本本案進(jìn)進(jìn)行對(duì)對(duì)接，，實(shí)際際操作作人員員和主主要掛掛帥領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)一一定要要把他他們套套住，，尤其其是市市里一一二把把手及及其手手下重重要愛(ài)愛(ài)將；；支持七七對(duì)進(jìn)入入“廣廣場(chǎng)””的所所有管管理費(fèi)費(fèi)用可可實(shí)行行統(tǒng)一一扎口口收取取的方方法，，工商商、稅稅務(wù)部部門(mén)應(yīng)應(yīng)征收收的稅稅費(fèi)可可分別別委托托市場(chǎng)場(chǎng)管理理委員員會(huì)按按時(shí)代代收代代繳。。有關(guān)關(guān)部門(mén)門(mén)必須須主動(dòng)動(dòng)為經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)戶(hù)提供供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)；支持六六“廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)””有關(guān)關(guān)服務(wù)務(wù)性收收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目和和收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由市市場(chǎng)管管理委委員會(huì)會(huì)申報(bào)報(bào)物價(jià)價(jià)部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)后實(shí)實(shí)施，，禁止止各種種攤派派和強(qiáng)強(qiáng)制性性征收收費(fèi)用用；開(kāi)發(fā)商商搭臺(tái)臺(tái)搭臺(tái)六六開(kāi)發(fā)商商鄭重重承諾諾，租租賃一一年后后有權(quán)權(quán)無(wú)理理由退退房并并返還還開(kāi)業(yè)業(yè)保證證金；；搭臺(tái)五五進(jìn)入市市場(chǎng)的的合法法經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)，，在試試營(yíng)業(yè)業(yè)期間間除各各商鋪鋪的水水電費(fèi)費(fèi)自理理外，，其余余費(fèi)用用一律律免除除，并并免費(fèi)費(fèi)享受受半年年倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)服務(wù)務(wù)；搭臺(tái)四四租賃廣廣場(chǎng)商商鋪的的合法法經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)，，承租租為三三年，，在經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中中享受受“第第一年年免半半年租租金，，第二二年返返還三三個(gè)月月租金金，第第三年年返還還一個(gè)個(gè)月租租金””的優(yōu)優(yōu)惠政政策；；搭臺(tái)三三對(duì)前50名進(jìn)駐駐的家家紡、、婦女女兒童童用品品商家家，可可享受受一定定的租租金優(yōu)優(yōu)惠；；搭臺(tái)二二進(jìn)入廣廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)的婦婦女兒兒童用用品行行業(yè)，，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商商免費(fèi)費(fèi)安裝裝統(tǒng)一一規(guī)格格的店店面招招牌；；搭臺(tái)一一重組經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理公公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)、統(tǒng)統(tǒng)一管管理；；整合社社會(huì)資資源公司放放權(quán)制制定招招商租租金炒炒作方方案，，使參參與招招商的的各方方面人人員都都能從從中獲獲益招商目目標(biāo)近期目目標(biāo)工作重重點(diǎn)一年半半內(nèi)，，附近近一小小時(shí)能能達(dá)到到縣級(jí)級(jí)市的的中低低檔婦婦女兒兒童用用品、、床上上用品品的生生產(chǎn)企企業(yè)、、經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)商和和個(gè)體體工商商戶(hù)，，尤其其是張張家港港市區(qū)區(qū)及所所轄鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的批發(fā)發(fā)商、、零售售商、、經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)商和和個(gè)體體工商商戶(hù)為為招商商重點(diǎn)點(diǎn)，而而且高高層的的工作作重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)該該集中中精力力在中中低檔檔婦女女兒童童用品品中經(jīng)經(jīng)營(yíng)較較好的的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)商商和個(gè)個(gè)體工工商戶(hù)戶(hù)搞好好關(guān)系系，使使他們們能盡盡早的的入住住本案案，并并在每每年每每季每每周舉舉辦婦婦女兒兒童用用品的的展覽覽、拍拍賣(mài)和和鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)組織織貿(mào)易易活動(dòng)動(dòng)，為為提升升本案案的人人氣和和商家家的營(yíng)營(yíng)業(yè)額額提供供基礎(chǔ)礎(chǔ)；經(jīng)營(yíng)公公司的的發(fā)展展規(guī)劃劃及工工作思思路：：更高層層次上上重建建和重重塑經(jīng)經(jīng)營(yíng)公公司的的形象象和管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，建立立精致致高效效的企企業(yè)組組織，，為本本案將將來(lái)打打下基基礎(chǔ)推廣和和招商商：制定招招商文文件、、物業(yè)業(yè)管理理，建建立一一整套套完善善的招招商業(yè)業(yè)務(wù)流流程、、招商商管理理文件件、工工作績(jī)績(jī)效評(píng)評(píng)估體體系招商目目標(biāo)中期目目標(biāo)工作重重點(diǎn)利用一一年半半到三三年的的時(shí)間間，通通過(guò)零零售批批發(fā)互互為帶帶動(dòng)，，逐步步調(diào)整整零售售和批批發(fā)之之比重重，淘淘汰部部分商商家，，引入入更好好更多多的婦婦女兒兒童用用品、、床上上用品品批發(fā)發(fā)商，，達(dá)到到批發(fā)發(fā)和零零售的的均衡衡比例例，從從而形形成較較有特特色的的婦女女兒童童用品品、床床上用用品交交易市市場(chǎng)；；策劃并并制定定本案案的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策策略，，提供供更多多的增增值服服務(wù)，，同時(shí)時(shí)建立立完善善的客客戶(hù)服服務(wù)管管理體體系，，穩(wěn)定定進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)的企企業(yè)和和商家家，幫幫助他他們提提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益；；對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理公司司的業(yè)業(yè)務(wù)、、服務(wù)務(wù)和管管理進(jìn)進(jìn)行細(xì)細(xì)分、、整合合和重重組，，組建建各類(lèi)類(lèi)相關(guān)關(guān)商業(yè)業(yè)中心心機(jī)構(gòu)構(gòu)，對(duì)對(duì)各種種業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行行統(tǒng)籌籌和管管理，，為各各種商商業(yè)類(lèi)類(lèi)型的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)奠定定基礎(chǔ)礎(chǔ)。招商目目標(biāo)遠(yuǎn)期目目標(biāo)工作重重點(diǎn)通過(guò)三三到五五年時(shí)時(shí)間，，逐步步調(diào)整整、不不斷提提高入入住品品牌和和商家家的檔檔次，，把中中低檔檔品牌牌過(guò)渡渡到長(zhǎng)長(zhǎng)三角角地區(qū)區(qū)乃至至全國(guó)國(guó)的品品牌，，雄踞踞蘇南南，面面向長(zhǎng)長(zhǎng)三角角，影影響全全國(guó)，，從而而形成成長(zhǎng)三三角較較有特特色的的婦女女兒童童用品品市場(chǎng)場(chǎng)的定定位要要求提高經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理公公司的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略略，重重視公公司的的組織織架構(gòu)構(gòu)和人人才團(tuán)團(tuán)隊(duì)；；對(duì)公司司的業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行重重組，，進(jìn)行行有條條件的的管理理輸出出、業(yè)業(yè)務(wù)輸輸出和和技術(shù)術(shù)輸出出。招商對(duì)對(duì)象國(guó)內(nèi)中中低檔檔家紡紡、婦婦女兒兒童用用品生生產(chǎn)企企業(yè)國(guó)內(nèi)中中低檔檔家紡紡、婦婦女兒兒童用用品經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)商商國(guó)內(nèi)中中低檔檔家紡紡、婦婦女兒兒童用用品個(gè)個(gè)體工工商戶(hù)戶(hù)其他入入住企企業(yè)如如大中中小型型餐飲飲、超超市、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)業(yè)物流運(yùn)運(yùn)輸?shù)鹊绕渌涮滋灼髽I(yè)業(yè)招商品品類(lèi)嬰兒用用品（（奶瓶瓶、奶奶嘴、、濕紙紙巾、、紙尿尿褲、、理發(fā)發(fā)器等等）玩具(奇智智奇思思、兒兒樂(lè)寶寶等)奇智奇奇思（（k'skids）益益智玩玩具/美美國(guó)國(guó)★孩孩之寶寶（兒兒樂(lè)寶寶）PLAYSCKOOL/迪迪孚孚（國(guó)國(guó)內(nèi)玩玩具銷(xiāo)銷(xiāo)售狀狀元））●服裝裝、鞋鞋帽嬰幼童童帽/嬰嬰兒兒/童童襪/嬰嬰兒兒鞋、、童鞋鞋/美美國(guó)卡卡拉尤尤娜Croyola嬰、、童鞋鞋●★好好孩子子★童童車(chē)童童床木木餐椅椅、★★寶貝貝第一一★汽汽車(chē)安安全座座椅好孩子子/電瓶車(chē)車(chē)/汽車(chē)安安全座座椅●★奶奶粉★★美國(guó)國(guó)雅培培,美美贊臣臣,德德國(guó)美美素,雀巢巢,惠惠氏，，羊奶奶粉等等美贊臣臣/美美國(guó)雅雅培/德德國(guó)國(guó)美素素/雀雀巢/惠惠氏氏/多多美滋滋/美美可高高特羊羊奶粉粉●食品品（嬰嬰兒輔輔食））亨氏一段段輔食(4-24個(gè)月月)/亨氏氏二段輔輔食(6-24個(gè)月)/亨亨氏三三段輔食食(8-24個(gè)個(gè)月)●圖書(shū)、、音像、、嬰兒卡卡片、嬰嬰幼兒圖圖書(shū)、育育兒圖書(shū)書(shū)嬰兒卡片片/嬰嬰幼兒兒圖書(shū)/育育兒圖書(shū)書(shū)●浴盆、、浴床、、坐便器器日康牌●兒童飾飾品●嬰兒游游泳設(shè)備備（游泳泳池、游游泳圈））童帽童裝童鞋嬰兒用品品童車(chē)童襪招商品類(lèi)類(lèi)兒童用品品●嬰兒用用品（奶奶瓶、奶奶嘴、濕濕紙巾、、紙尿褲褲、理發(fā)發(fā)器等））●玩具(奇智奇思思、兒樂(lè)樂(lè)寶等)●服裝、、鞋帽嬰幼童帽帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、、童鞋/美國(guó)卡拉拉尤娜Croyola嬰、童鞋鞋●★好孩孩子★童童車(chē)童床床木餐椅椅、★寶寶貝第一一★汽車(chē)車(chē)安全座座椅●★奶粉粉★美國(guó)國(guó)雅培,美贊臣,德國(guó)美素素,雀巢,惠氏，羊羊奶粉等等美贊臣/美國(guó)雅培培/德國(guó)美素素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特特羊奶粉粉●食品（（嬰兒輔輔食）亨氏一段段輔食(4-24個(gè)月)/亨氏二段段輔食(6-24個(gè)月)/亨氏三段段輔食(8-24個(gè)月)圖書(shū)、音音像、嬰嬰兒卡片片、嬰幼幼兒圖書(shū)書(shū)、育兒兒圖書(shū)嬰兒卡片片/嬰嬰幼兒兒圖書(shū)/育育兒圖書(shū)書(shū)●浴盆、、浴床、、坐便器器日康牌●兒童飾飾品●嬰兒游游泳設(shè)備備（游泳泳池、游游泳圈））童帽童裝童鞋嬰兒用品品童車(chē)童襪招商品類(lèi)類(lèi)婦女用品品美發(fā)護(hù)發(fā)發(fā)化妝盒/箱/包化妝工具具綠色美顏顏保健品品保健器械械保健滋補(bǔ)補(bǔ)美顏?zhàn)o(hù)膚膚其他化妝妝品其他保健健品香水\香熏\精油彩妝美體個(gè)人洗護(hù)護(hù)用品防曬系列列護(hù)手系列列卸妝系列列女包女士配件件其他女鞋/襪女帽手套套女上裝\套裝女裙/女女褲情侶裝唐裝/中中式服裝裝婚紗/禮禮服泳裝女用內(nèi)衣衣品牌內(nèi)衣衣銀制飾品品/玻璃璃飾品藏飾、其其他民族族飾品珍珠/琥琥珀/水水晶/珊珊瑚類(lèi)飾飾品首飾盒仿真飾品品黃金/鉑鉑金/鉆鉆石類(lèi)飾飾品首飾保養(yǎng)養(yǎng)品眼鏡/護(hù)護(hù)理產(chǎn)品品世界名表表其他時(shí)尚尚飾品類(lèi)類(lèi)招商品類(lèi)類(lèi)床上用品品被子枕芯四件套兒童床婚慶被芯、羊羊毛被、、絲被、、纖維被被、空調(diào)調(diào)被、羽羽絨被、、羊絨被被、睡袋袋、枕套套、被套套、床單單、床笠笠、床罩罩、太空空枕、纖纖維枕、、蕎麥枕枕、木棉棉枕、乳乳膠枕、、香薰枕枕、其它它枕芯、、羊毛褥褥、羊剪剪絨毯、、拉舍兒兒毯、棉棉毯、真真絲毯、、羊毛毯毯、其它它毯子、、電熱毯毯，墊子子、保潔潔墊、靠靠墊、夏夏涼產(chǎn)品品，各類(lèi)紡織織面料招商關(guān)鍵鍵通過(guò)各級(jí)級(jí)政府和和協(xié)會(huì)，，把經(jīng)營(yíng)營(yíng)床上用用品、婦婦女兒童童用品較較為成功功且有影影響力的的生產(chǎn)企企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)商和和個(gè)體工工商戶(hù)聚聚集起來(lái)來(lái)，進(jìn)行行探討，，達(dá)成一一致意見(jiàn)見(jiàn)，使其其入駐本本案通過(guò)我們們團(tuán)隊(duì)的的努力，，和經(jīng)營(yíng)營(yíng)床上用用品、婦婦女兒童童用品的的生產(chǎn)企企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)商和和個(gè)體工工商戶(hù)搞搞好關(guān)系系，使他他們?nèi)腭v駐本案12招商實(shí)施施實(shí)施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時(shí)間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會(huì)及行業(yè)帶頭大哥；實(shí)施二更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系；實(shí)施一整合政府、協(xié)會(huì)、專(zhuān)家學(xué)者等各方社會(huì)資源，通過(guò)各種媒體、渠道來(lái)讓江浙滬乃至全國(guó)知道張家港將崛起一座新興的婦女兒童用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；實(shí)施五在引進(jìn)零售商方面，以附近一小時(shí)可到達(dá)的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實(shí)施四在引進(jìn)批發(fā)商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發(fā)這一塊的招商任務(wù)；第六篇經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理篇經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)營(yíng)造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷(xiāo)方案計(jì)劃管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)布局統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理理原理確定經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公公司的主主要功能能解析各職職能部門(mén)門(mén)之間的的工作流流程及其其相互之之間的協(xié)協(xié)作配合合設(shè)置經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公司的職職能部門(mén)門(mén)功能確定定內(nèi)部功能能外部功能能行政人事事財(cái)務(wù)核算算吸引人流流，營(yíng)造造人氣招商租賃賃營(yíng)銷(xiāo)推廣廣公共關(guān)系系維護(hù)信息支持持物流配送送物業(yè)管理理部門(mén)設(shè)置置策劃推廣部

經(jīng)營(yíng)部

招商部公關(guān)部

物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財(cái)務(wù)部部門(mén)組織織框架及及其協(xié)作作經(jīng)營(yíng)管理理公司營(yíng)銷(xiāo)推廣廣物業(yè)管理理租務(wù)招商商后勤服務(wù)務(wù)公共關(guān)系系物流公司司經(jīng)營(yíng)管理理旅業(yè)協(xié)會(huì)組織織財(cái)務(wù)、行行政人事事策劃部廣告公司司信息物流長(zhǎng)期招商商商鋪?zhàn)赓U賃第七篇總總結(jié)篇篇本案成功功的關(guān)鍵鍵在于招招商，而而招商的的關(guān)鍵在在于準(zhǔn)確確的定位位和有一一批能力力極強(qiáng)的的招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)以及及政府和和社會(huì)各各階層的的支持??！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/82022/12/8Thursday,December8,202210、雨雨中中黃黃葉