寧波陽光大酒店項目前期報告

寧波陽光大酒店項目前期報告博虹投資

2007年4月6日前言：

第一部分：產(chǎn)品概況

第二部分：SWOT分析

第三部分：酒店市場分析

第四部分：辦公樓市場分析

第五部分：商業(yè)市場分析

第六部分：項目調(diào)整建議

第七部分：項目推廣建議

附錄部分：博虹投資簡介報告目錄前言※針對陽光大酒店項目特性，根據(jù)目前寧波酒店、辦公樓、商業(yè)總體市場供求狀況，并結(jié)合項目所在城西區(qū)域的特性，就本案的運作思路提供參考意見?！鶠閷崿F(xiàn)本項目的快速去化，降低市場風(fēng)險，根據(jù)寧波同類產(chǎn)品的實際配置、銷售情況，為本項目的產(chǎn)品提供調(diào)整建議。※根據(jù)目前寧波同類型項目的實際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可之前的運作模式提出本公司的建設(shè)性意見?！緢蟾鏋轫椖壳捌趫蟾?，重點為整體市場的把握、產(chǎn)品價值提升建議、項目前期推廣建議，相關(guān)細(xì)節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。產(chǎn)品概況第一部分四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店1棟，21層，單層面積為1360㎡，總建面積為28560㎡酒店客房數(shù)330套1棟，22層，單層面積為1360㎡，總建面積為29920㎡商場：酒店、辦公樓下面的連層，共3層寫字樓部分商業(yè)部分產(chǎn)品分類項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

總用地面積總建筑面積建筑占地面積建筑密度容積率綠地率總停車位19420平方米99749平方米9710平方米50％425％490輛建設(shè)單位設(shè)計單位產(chǎn)品構(gòu)造酒店經(jīng)營單位酒店星級竣工時間自行車位寧波市陽光世界大酒店有限公司寧波市海曙區(qū)望春街道西成村經(jīng)濟(jì)合作社寧波市建筑設(shè)計研究院主體為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由地下2層、地上25層、及裙房等組合而成

寧波市陽光世界大酒店有限公司四星級標(biāo)準(zhǔn)2008年8月1450輛項目特點：※地處寧波城西，整體商業(yè)氛圍檔次不高，仍處于發(fā)展階段。※產(chǎn)品屬于復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，包括四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、商務(wù)樓、商業(yè)部分?！景妇频甑捻樌?jīng)營將有力支撐寫字樓及商業(yè)部分的運營發(fā)展和銷售。※村級用地，必須在建筑大體完成后，才能開始銷售。SWOT分析第二部分項目優(yōu)勢分析※交通優(yōu)勢明顯：

環(huán)城西路、麗園、機(jī)場路、氣象路以及新典路構(gòu)成了縱橫交通網(wǎng)，為本項目的通達(dá)性提供了保障?！鶑?fù)合型產(chǎn)品優(yōu)勢：

四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店通過品牌經(jīng)營團(tuán)隊進(jìn)行運營，可以提升區(qū)域價值，并帶動寫字樓、商業(yè)部分的整體價值提升。※現(xiàn)房實景優(yōu)勢：本項目屬于村級用地，必須在得到許可后才可銷售。這種特性一方面會給開發(fā)商帶來一定的資金壓力；另一方面，對客戶而言，可以產(chǎn)生“眼見為實”的保證，也是企業(yè)實力的體現(xiàn)。項目劣勢分析※人口分布雜，區(qū)域檔次低：

項目周邊外來人口多，人員成分復(fù)雜，將對項目品質(zhì)、檔次提升產(chǎn)生負(fù)面影響。※區(qū)域商務(wù)競爭力不強(qiáng)：

周邊辦公樓內(nèi)、外部配置低，缺乏品牌客戶入住，而在建或?qū)㈤_建的的宇達(dá)名城、麗園尚都、金都國際、恒豐中心等雖在內(nèi)外部配置上有很大的提升，但體量大、客戶定位重復(fù)，放在寫字樓市場進(jìn)行比較，明顯缺乏特色支持。※區(qū)域商業(yè)氛圍雜亂、無序：

海曙西部地區(qū)只有一些自發(fā)形成、零星散亂的商業(yè)分布，至今無一個象樣的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，造成區(qū)域檔次越來越低、租金售價難以提升、商業(yè)氛圍難以形成。項目周邊邊商業(yè)氛氛圍項目周邊邊商業(yè)具具有城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部特征：：種類多、、雜亂、、整體檔檔次不高高，直接接導(dǎo)致很很多人對對城西區(qū)區(qū)域的印印象仍然然停留在在“臟、、亂、差差”階段段，這是是本項目目發(fā)展所所必須解解決的心心理抗性性。參雜五金金汽配店店鋪寧波電纜纜電線廠廠就在附附近，所所以周邊邊自發(fā)地地形成了了眾多五五金、線線纜、汽汽配等店店鋪。此此類店鋪鋪形象普普遍較差差，雖然然部分繁繁榮了地地方商業(yè)業(yè)，但對對本項目目的推廣廣會產(chǎn)生生負(fù)面作作用。項目威脅脅分析1※市場供應(yīng)應(yīng)量大、、競爭加加劇：酒店方面面，寧波波各區(qū)近近幾年大大幅推出出高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、具有有知名品品牌管理理團(tuán)隊的的星級酒店，酒酒店行業(yè)業(yè)的客戶戶競爭已已經(jīng)進(jìn)入入白熱化化狀態(tài)。。商務(wù)樓方方面，寧寧波未來來三年內(nèi)內(nèi)寫字樓樓供應(yīng)量量將超過過200萬平方方米，而而年均消消化量僅30萬平方方米左右右，寫字字樓供過過于求的的形勢將將不可避避免。商業(yè)方面面，寧波波近年規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的商業(yè)業(yè)中心增增多，總總面積達(dá)達(dá)到100萬平平方米，，如萬達(dá)廣場場、世紀(jì)紀(jì)東方商商業(yè)中心心、灣頭頭商業(yè)休休閑區(qū)等等，勢必必將爭奪奪寧波市市區(qū)有限的客戶戶資源，，未來商商業(yè)市場場的競爭爭形勢同同樣不可可樂觀。。項目威脅脅分析2※同區(qū)域?qū)憣懽謽钱a(chǎn)產(chǎn)品競爭激烈烈：在建或即即將開建建的有宇宇達(dá)名城城、麗園園尚都、、金都國國際、恒恒豐中心心等。如如果本項目在形形態(tài)、配配置和客客戶三方方面無法法突破，，單就海海曙西區(qū)區(qū)的同質(zhì)質(zhì)競爭就就勢必在所難免免，更不不用說參參與整個個寧波寫寫字樓市市場的競競爭。※同類寫字字樓產(chǎn)品品競爭威脅脅：海曙區(qū)留留存的村村級用地地尚有不不少，這這些村級級用地多多為商業(yè)業(yè)用途，，由于這這些用地地在成本等等方面與與本項目目相似，，未來區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)和寫寫字樓項項目競爭爭將更加加激烈。。項目機(jī)會會分析※高標(biāo)準(zhǔn)酒酒店在城城西存在在空白：：海曙西部部地區(qū)缺缺少星級級高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)酒店，，而機(jī)場場路直達(dá)達(dá)西區(qū)，，從項目目所在地地更可直直達(dá)寧波核核心，存存在相當(dāng)當(dāng)高檔客客戶來源源及相應(yīng)應(yīng)需求。?！放平?jīng)營營酒店在在城西存存在空白白：城西酒店店業(yè)尚未未出現(xiàn)具具有全國國、乃至至國際品品牌的經(jīng)經(jīng)營管理理團(tuán)隊進(jìn)進(jìn)行運營營的星級級酒店，對對區(qū)域市市場而言言具有開開創(chuàng)意義義，并可可提升項項目整體體價值的的意義。。※具有酒店店式管理理寫字樓樓在城西存存在空白白：寧波寫字字樓供過過于求的的事實已已經(jīng)非常常明顯,但多數(shù)數(shù)停留在在同類同同質(zhì)化競競爭之中，差異化化市場、特特別是在軟軟性價值上上具有酒店店式管理的的寫字樓不不多，結(jié)合合本項目星級酒酒店優(yōu)勢，，從客戶需需求出發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造市場、、制造差異異化競爭優(yōu)優(yōu)勢將是本本案順利銷售關(guān)關(guān)鍵。星級酒店商業(yè)寫字樓區(qū)域認(rèn)同問問題同質(zhì)競爭問問題價值創(chuàng)造問問題項目三大類類產(chǎn)品前期問題小小結(jié)寧波陽光大大酒店市場培育問問題持續(xù)經(jīng)營問問題酒店市場分分析第三部分寧波五星級級酒店資料料名稱區(qū)域規(guī)模周邊信息餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施輔助設(shè)施南苑飯店寧波市靈橋路客房438間天一閣藏書樓月湖景區(qū)七塔寺天一廣場中山路商業(yè)街三江口中餐廳西餐廳商務(wù)中心票務(wù)服務(wù)鮮花店沖印店醫(yī)務(wù)室出租車部分房間有寬帶上網(wǎng)穿梭機(jī)場班車迪斯科舞廳棋牌室電子游戲機(jī)室游泳池保齡球場健身室按摩室桑拿浴室全景式玻璃窗獨立淋浴房感應(yīng)式電子門鎖直接飲用水系統(tǒng)私人保險柜電腦水溫控制系統(tǒng)國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)雙線電話中信國際大酒店寧波市江東北路1號（三江口靈橋邊上）客房288間天一閣七塔寺同湖秦隍廟中餐廳西餐廳客房送餐服務(wù)會議廳商務(wù)中心外幣兌換服務(wù)票務(wù)服務(wù)DDD電話IDD電話商場理發(fā)美容室免費寬帶上網(wǎng)穿梭機(jī)場班車咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳棋牌室保齡球場小型高爾夫球場健身室桑拿浴室每層設(shè)單獨制冰機(jī)房間內(nèi)可直接送發(fā)E-MAIL東港喜來登大酒店江東區(qū)彩虹北路客房655間三江口商業(yè)中心區(qū)、鄞州商業(yè)中心區(qū)、天一廣場、會展中心中餐廳西餐廳日本料理全天候客房送餐服務(wù)商務(wù)中心免費寬帶上網(wǎng)國際直撥電話衛(wèi)星電視語音留言全天候禮賓服務(wù)行政酒廊圖書館每日免費報紙咖啡廳酒吧煙感房內(nèi)按摩服務(wù)小廚房

小冰箱

熨斗殘疾人專用房煙樓層嬰兒床保險箱咖啡機(jī)水果籃冰桶人體工學(xué)工作椅

寧波五星級級酒店分析析※品牌酒店管管理團(tuán)隊經(jīng)經(jīng)營：如東港喜來來登、華僑僑豪生等，，均依托具具有國際品品牌的酒店店管理團(tuán)隊隊提升自身身整體素質(zhì)及價價值?！匾曑浶耘渑涮祝何逍羌壘频甑晖鶑目涂蛻粜枨蠼墙嵌瘸霭l(fā)，，為客人提提供商務(wù)、、休閑、生生活等人性性化配套設(shè)施，，重視、尊尊重客人。?！匾曀峁┕┑姆?wù)：重視整體服服務(wù)氛圍的的營造，對對人員素質(zhì)質(zhì)要求較高高。名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施輔助設(shè)施寧波大酒店寧波中山東路145號天一閣月湖七塔寺天一廣場客房300間中餐廳會議廳商務(wù)中心外幣兌換服務(wù)DDD電話IDD電話部分房間有寬帶上網(wǎng)穿梭機(jī)場班車美食城夜總會卡拉OK廳棋牌室桌球室乒乓球室游泳池保齡球場健身室桑拿浴室提供翻譯鐘點秘導(dǎo)游文昌大酒店寧波中山西路文昌街2號鼓樓天一閣月湖客房160間中餐廳西餐廳客房送餐服務(wù)多功能廳商務(wù)中心票務(wù)服務(wù)DDD電話IDD電話洗衣服務(wù)商場醫(yī)務(wù)室理發(fā)美容室出租車寬帶上網(wǎng)酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機(jī)室保齡球場健身室桑拿浴室設(shè)商務(wù)專用樓層寧波新金星賓館寧波市柳汀街555號中餐廳西餐廳商務(wù)中心票務(wù)預(yù)訂商場停車場洗衣房租車服務(wù)保險箱咖啡吧健身房棋牌室桑拿美容美發(fā)臺球按摩乒乓球中西自助茶吧陽光套房行政商務(wù)房、女人客房、無煙客房等個性化客房寧波新園賓館寧波市解放南路188號客房106間中餐廳西餐廳客房送餐服務(wù)商務(wù)中心外幣兌換服務(wù)洗衣服務(wù)商場咖啡廳酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機(jī)室游泳池保齡球場健身室桑拿浴豪華寫字樓商務(wù)、娛樂和康體設(shè)施寧波四星級級酒店資料料1寧波四星級級酒店資料料2名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施輔助設(shè)施開元大酒店浙江省寧波市百丈東路812號客房398間中餐廳客房送餐服務(wù)會議廳外幣兌換服務(wù)DDD電話IDD電話洗衣服務(wù)理發(fā)美容室全部房間免費寬帶上網(wǎng)迪斯科舞廳卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機(jī)室保齡球場錄象室健身室桑拿浴室能容700人的多功能廳及大、中、小會議廳7個；300個停車位；10個康樂項目江南春大酒店寧波鄞州區(qū)錢湖北路1777號麥德龍、高教園區(qū)客房141間中餐廳咖啡廳會議廳商務(wù)中心DDD電話IDD電話卡拉OK廳棋牌室容納600余人就餐的餐廳及各式包廂20余個寧波新興大酒店寧波市中山西路226號（文昌街5號）客房358間中餐廳西餐廳國內(nèi)、國際（IDD）直撥電話、中央空調(diào)、消防自動報警系統(tǒng)，閉路衛(wèi)星有線電視、商務(wù)中心交誼舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、健身室、桑拿浴室寫字間和各種類型的會議室，多功能廳。精品商場、商務(wù)中心、票務(wù)代理、美容美發(fā)、汽車出租寧波金港大酒店寧波市揚善路51號客房270間中餐廳綜合布線提供100M寬帶上網(wǎng)服務(wù)商務(wù)中心多功能歌舞廳KTV包廂酒吧保齡球網(wǎng)球場桑拿棋牌室美容廳可容納500人左右的多功能大宴會廳寧波四星級級酒店分析析※品牌酒店管管理團(tuán)隊經(jīng)經(jīng)營：如開元、新新興等，均均依托具有有專業(yè)的酒酒店管理團(tuán)團(tuán)隊進(jìn)行日日常運營。。※重視個性化化配套：如開元重視視商務(wù)會議議和娛樂設(shè)設(shè)施，以其其為特色；；如新興重重視康體設(shè)設(shè)施，并以以其為重點進(jìn)行行服務(wù)特色色經(jīng)營?！匾暽虅?wù)服服務(wù)：配備滿足商商務(wù)需要的的軟、硬件件服務(wù)。寧波城西星星級酒店資資料名稱星級區(qū)域規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂設(shè)施寧波新遠(yuǎn)洋大酒店三星環(huán)城西路北段337號客房63間以寧波海鮮特色為主感應(yīng)式門鎖、24小時淋浴熱水、多頻道電視節(jié)目、可獨立控制的空調(diào)系統(tǒng)、國內(nèi)國際直撥電話、互聯(lián)網(wǎng)高速接口、個人保險箱咖啡吧、棋牌、美發(fā)美容和商務(wù)中心等服務(wù)設(shè)施寧波美地亞賓館三星環(huán)城西路南段周江岸路18號客房71間中餐廳商務(wù)中心停車場外幣兌換票務(wù)服務(wù)洗衣服務(wù)商場理發(fā)美容租車服務(wù)全部房間有寬帶上網(wǎng)分體空調(diào)中餐廳大堂吧客房送餐服務(wù)餐廳、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休閑吧、棋牌室、按摩室寧波南苑E家商務(wù)旅店三星環(huán)城西路南段756號客房102間中餐廳西餐廳會議廳商務(wù)中心停車場票務(wù)服務(wù)DDD電話IDD電話洗衣服務(wù)理發(fā)美容室郵政服務(wù)按摩室宇達(dá)旅游飯店二星寧波市環(huán)城西路南段325號7:00-21:00提供服務(wù)KTV、桑拿中心、美容美發(fā)宏通苑大酒店三星寧波市環(huán)城西路南段429號客房110間中餐廳中央空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶上網(wǎng)、凈水器浴場、餐廳、客房、夜總會、中西按摩、足道服務(wù)、電影廳、健身房、美式桌球、乒乓球、電子游戲金豐大酒店四星寧波市環(huán)城北路南段567號客房99間中餐廳西餐廳寬帶網(wǎng)、私人保險箱、宴會廳、國際會議廳、票務(wù)服務(wù)理發(fā)美容室、商務(wù)中心、DDD電話、IDD電話臺球、網(wǎng)球、乒乓球、保齡球、棋牌、桑拿、美容中心、室內(nèi)游泳池寧波城西星星級酒店分分析※缺乏品牌酒酒店管理團(tuán)團(tuán)隊經(jīng)營：：整體檔次不不高，各酒酒店經(jīng)營特特點雷同，，市場認(rèn)同同度不高。?！狈€性化化服務(wù)內(nèi)容容：餐飲、娛樂樂、商務(wù)類類服務(wù)內(nèi)容容雷同，陷陷入同質(zhì)化化競爭?！狈?fù)合型型產(chǎn)品：酒店功能單單一，無法法實現(xiàn)商務(wù)務(wù)、休閑、、消費、娛娛樂等復(fù)合合型功能。。參考個案1：東港喜喜來登大酒酒店項目特點：：※前身為東港飯店，，即當(dāng)時鄞鄞縣縣政府府第一招待待所，主要要是為鄞縣縣政府服務(wù)務(wù)?！捌谝雵鴩H知名酒酒店品牌波波特曼成功功完成了項項目整體價價值、形象象提升?！笃谝胂蚕瞾淼沁M(jìn)行行酒店經(jīng)營營管理，依依托品牌酒酒店管理團(tuán)團(tuán)隊優(yōu)勢，，將“星級級酒店式服務(wù)務(wù)”嫁接到到公寓產(chǎn)品品之上，成成功實現(xiàn)銷銷售。東港喜來登登大酒店營營銷策略寧波核心區(qū)區(qū)地標(biāo)性酒酒店依托波特曼曼、喜來登登的國際品品牌優(yōu)勢品牌嫁接后續(xù)經(jīng)營鄞縣縣政府府第一招待待所前身現(xiàn)況參考個案2：遠(yuǎn)洲大大酒店項目特點：：※地理位置偏偏遠(yuǎn)位于寧波市市江北大道道與規(guī)劃大大道交匯處處，江北工工業(yè)區(qū)的主主入口；周邊商業(yè)氣氣氛淡薄，，離市中心心也有一定定距離。※心理抗性在傳統(tǒng)寧波波人心中，，酒店所處處的區(qū)段為為城鄉(xiāng)結(jié)合合部，認(rèn)同同度不高。?！哂袇^(qū)域開開創(chuàng)性產(chǎn)品品意義為江北高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)具有有開創(chuàng)性意意義的地標(biāo)標(biāo)性產(chǎn)品。遠(yuǎn)洲大酒店店營銷策略略通過前期對對企業(yè)客戶戶的推廣，，配合后期期的價格優(yōu)優(yōu)勢，開拓拓了企業(yè)會會議市場，，并通過企企業(yè)帶動個個人消費客客戶，酒店店運營實現(xiàn)現(xiàn)了良好開開端。依托專業(yè)酒酒店管理團(tuán)團(tuán)隊提升酒酒店服務(wù)水水平、前期期對目標(biāo)客客戶進(jìn)行針針對性傳播播、宣傳自自身優(yōu)勢、、后期運營營降低價格格形成競爭爭優(yōu)勢整合營銷定向推廣地理位置偏偏遠(yuǎn)、定位位客戶高端端、區(qū)域價價值不明顯顯劣勢現(xiàn)況寫字樓市場場分析第四部分寫字樓供應(yīng)應(yīng)市場分析析總體供求趨趨勢1供應(yīng)量急劇劇放大，市市場面臨巨巨大競爭壓壓力2006年年寫字樓實實際需求量量約為35萬平方米米左右，而而新開盤項項目約在15個，總總建筑面積積在47萬萬平方米，，2006年新增量量與之前的的市場存量量預(yù)計約為為93.5萬平方米米，供需比例已已經(jīng)擴(kuò)大到到3：1。隨著鄞州南部商務(wù)區(qū)區(qū)、東部新新城、江北北灣頭、鄞鄞奉商務(wù)中中心等板塊商務(wù)務(wù)樓宇的建建設(shè)，2007年年的寫字樓樓供應(yīng)量將將超過200萬平方方米。僅鄞鄞州州中中心心區(qū)區(qū)南南部部商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)將將有有20個個項項目目，，共共60萬萬平平方方米米的的供供應(yīng)應(yīng)量量，，江江東東科科技技園園區(qū)區(qū)60萬萬平平方方米米““綠綠城城··寧寧波波研研發(fā)發(fā)園園區(qū)區(qū)””，，加加上上散散落落在在其其他他板板塊塊的的項項目目，，凱德匯豪豪天下、、萬達(dá)廣廣場寫字字樓、銀銀億時代代廣場、、廣博國國貿(mào)中心心、坤和和中心、、東城國國際、雷雷迪森廣廣場、綠綠城綠園園寫字樓樓、東方方商務(wù)中中心等，，供大于求求已經(jīng)成成為不爭爭的事實實?？傮w供求求趨勢2隨著供應(yīng)應(yīng)量大幅幅度增加加，租售售周期必必然延長長通常情況況下，供供應(yīng)大于于需求，，市場處處于買方方市場，，整個市市場必顯顯現(xiàn)疲軟軟之勢，，租售周期期必然延延長。從宏觀方方面來看看，寧波波寫字樓樓市場供供應(yīng)量急急劇放大大，市場場供需失失衡；從項目區(qū)區(qū)域來看看，整體體供應(yīng)過過量，需求趨趨于飽和和。另一方面面，供量量劇增，，將使市市場漸入入觀望，，從而短短期內(nèi)市市場需求求不會有有大的增增量。這種情況況下，今今年市場場競爭無無疑將更更加慘烈烈，無論租、、售都將將面臨巨巨大的競競爭壓力力和去化化瓶頸。。產(chǎn)品發(fā)展展趨勢1品質(zhì)方面面：寧波寫字字樓品質(zhì)質(zhì)越來越越高，建材、電電梯配置置、車位位等硬件方方面已成成為關(guān)注注要點。。全天候辦辦公：分戶計量量中央空空調(diào)將成為主主流，以以適應(yīng)寧寧波客戶戶全天候候辦公的的需求。。挑高層高高：寫字樓層高基本本控制在在3.4－3.7米之間。產(chǎn)品發(fā)展展趨勢2公共部位位：公共部位位的設(shè)計計如大堂、梯梯廳重視程度度越來越越高。內(nèi)部配套套：會所的概念被被廣泛應(yīng)應(yīng)用于寫寫字樓設(shè)設(shè)計。物業(yè)管理理：標(biāo)準(zhǔn)越來來越高，，對于專業(yè)酒店店式管理理的需求越越來越大大。寧波寫字字樓市場場特征1※高性價比比項目更更受市場場歡迎：：中低價位位的樓盤盤銷售可可觀，如如鄞州區(qū)區(qū)的奧麗麗賽大廈廈、名匯匯國際，，這與寧寧波中小小企業(yè)數(shù)量量多、對對于寫字字樓價格格敏感程程度高，，而對品品質(zhì)要求求不高有有關(guān)。※高檔寫字字樓、特特色寫字字樓市場場接受度度高：如萬豪中中心因其其特有的的江景優(yōu)優(yōu)勢，加加上國際際品牌酒酒店配套套及管理理；北岸岸財富中中心以其低低層獨幢幢，又處處于大劇劇院這樣樣寧波唯唯一的充充滿文化化氛圍的的樓盤；；日湖琴琴云借助日日湖優(yōu)勢勢，以其其優(yōu)越的的環(huán)境和和低層獨獨幢之特特色，均均有出色色的市場場表現(xiàn)。。※準(zhǔn)甲級寫寫字樓銷銷售情況況并不樂樂觀：如金隆國國際、恒恒隆廣場場，除了了地段優(yōu)優(yōu)勢外，，幾無其其他可圈圈可點之之特色，，而且正正因其地段段獨特，，價格過過高，導(dǎo)導(dǎo)致市場場需求量量過小，，去化較較緩慢。。寧波寫字字樓市場場特征2※地段差卻卻又缺乏乏特色的的項目去去化困難難：如萬特財財富港、、廣博國國際商貿(mào)貿(mào)中心等等，雖然然樓盤的的配置高高、品質(zhì)質(zhì)不錯，，但終因其地段段差、相相對于該該區(qū)域定定價過高高等因素素，去化化緩慢。?！N售售價價格格：：從銷銷售售價價格格來來看看，，6000~7000元元/平平方方米米是是市市場場最最能能接接受受的的價價格格，，其其去去化化速速度度要快快于于同同區(qū)區(qū)域域的的住住宅宅，，名名匯匯國國際際在在一一個個月月內(nèi)內(nèi)去去化化76.2%也也正正好好說說明明這這一一點點。?！鲄^(qū)區(qū)域域在在售售項項目目價價格格：：科技技園園區(qū)區(qū)6000-6500元元/平平方方米米；；江江東東區(qū)區(qū)8000-9000元元/平平米米；；海海曙曙區(qū)區(qū)價價格格區(qū)區(qū)間比比較較大大，，市市中中心心區(qū)區(qū)域域價價格格比比較較高高，，最最高高達(dá)達(dá)到到16000元元/平平米米；；鄞鄞州州區(qū)區(qū)6000-7000元元/平平米米。。參考考個個案案1：：上上東東國國際際項目目特特點點：：※地段段偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)位于于江江東東區(qū)區(qū)百百丈丈東東路路與與滄滄海海路路西西南南處處，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離寧寧波波城城市市中中心心。。※周邊邊商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍尚尚未未成成形形：：周邊邊如如新新天天地地等等商商業(yè)業(yè)項項目目多多為為新新建建或或在在建建，，尚尚未未形形成成成成熟熟的的商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍。。※交通通具具有有優(yōu)優(yōu)勢勢：：百丈丈東東路路、、滄滄海海路路等等多多條條道道路路聯(lián)聯(lián)系系市市中中心心與與東東部部新新城城。。上東國際際營銷策策略第一步步第二步步第三步步正式銷銷售時時，通通過前前期積積累的的客戶戶制造造開盤盤熱銷銷局面面，帶帶動觀觀望客客戶，，并通通過各各類宣宣傳手手段塑塑造其其“寧寧波真真正寫寫字樓樓”的的專業(yè)業(yè)形象象，從從而實實現(xiàn)快快速去去化。。根據(jù)客客戶的的需求求調(diào)整整產(chǎn)品品的戶戶型、、配套套，塑塑造項項目獨獨有性性競爭爭優(yōu)勢勢，并并大力力宣傳傳其專專業(yè)物物業(yè)管管理團(tuán)團(tuán)隊，，全力力提升升產(chǎn)品品軟、、硬價價值。。相互作作用相互作作用項目在在正式式銷售售之前前通過過各種種手段段推廣廣東部部新城城板塊塊價值值，化化解客客戶對對地理理位置置偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)的顧顧慮，，并通通過前前期運運作積積累意意向客客戶，，并根根據(jù)客客戶需需求對對產(chǎn)品品進(jìn)行行改進(jìn)進(jìn)。參考個個案2：萬萬特··財富富港項目特特點：：※地段偏偏遠(yuǎn)位于科技園園區(qū)新新暉路路與楊楊木矸矸路交交叉口口，遠(yuǎn)離離寧波波城市市中心心。※周邊具具有商商務(wù)氛氛圍：：鄰近國國際會會展中中心，，擁有有會展展商務(wù)務(wù)氛圍圍。※產(chǎn)品具具有優(yōu)優(yōu)勢：：外墻外外保溫溫節(jié)能能技術(shù)術(shù)/外外窗中中空玻玻璃/商務(wù)務(wù)辦公公樓電電梯廳廳3.9——4.2米米超寬寬設(shè)計,5A級級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)智能能化寫寫字樓樓參考個個案2：萬萬特··財富富港去化情情況：：06年6月開開盤至至今僅僅銷售售％％※前期不不注重重市場場需求求，片片面提提升產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)開發(fā)商商在正正式銷銷售之之前，，沒有有針對對市場場及客客戶實實際情情況進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品定定位，，片面面的提升升樓盤盤品質(zhì)質(zhì)，導(dǎo)導(dǎo)致成成本上上升，，造成成了價價格壓壓力。?！捌谖次催M(jìn)行行全面面的區(qū)區(qū)段價價值塑塑造：：在銷售售之前前，對對所在在區(qū)域域的價價值沒沒有進(jìn)進(jìn)行前前期宣宣傳，，導(dǎo)致致正式式開盤盤后出出現(xiàn)客客戶對區(qū)區(qū)域前前景出出現(xiàn)顧顧慮，，影響響了去去化速速度。?！撮_展展針對對性的的客戶戶推廣廣通道道：寫字樓樓的客客戶相相對住住宅來來說屬屬于““小眾眾”，，是特特殊的的群體體，需需要進(jìn)進(jìn)行““點對對點”、、“面面對面面”的的特殊殊營銷銷方式式，而而不能能盲目目的依依靠大大眾媒媒體。。寫字樓樓需求求市場場分析析客戶行行業(yè)情情況基于寧寧波經(jīng)經(jīng)濟(jì)特特征，，在寫寫字樓樓購買買客戶戶中外外貿(mào)企企業(yè)均均占有有絕對對多數(shù)數(shù)；所以，，做好好外貿(mào)貿(mào)類客客戶的的宣傳傳推廣廣工作作非常常重要要。針針對此此類客客戶群群體，，博虹虹投資資通過長期期的商商業(yè)運運作積積累了了大量量客戶戶資料料，可可為項項目的的推廣廣和銷銷售提提供意意向度度較高高的客戶名名錄，，并據(jù)據(jù)此進(jìn)進(jìn)行針針對性性的推推廣。。寧波寫寫字樓樓租賃賃市場場特征征1外向型型企業(yè)業(yè)：外貿(mào)公公司、、貨代代物流流公司司、信信息咨咨詢公公司、、金融融服務(wù)務(wù)公司司、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)公公司等等經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)公司司，占占據(jù)了了寧波波寫字字樓租租用60％％以上上的份份額。。鑒于于寧波波城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)中的的外向向型特特征，，這些些業(yè)態(tài)態(tài)仍將將是日日后寧寧波寫寫字樓樓市場場的主主要構(gòu)構(gòu)成客客源之之一。。品牌零零售商商：另外近近４００％的的份額額中，，品牌牌零售售業(yè)商商已成成主要要客源源。隨隨著更更多的的品牌牌商家家進(jìn)駐駐寧波波，其其數(shù)量量正在在快速速增加加。需求特征征：隨著寫字字樓供應(yīng)應(yīng)量的劇劇增，租租賃市場場選擇寫寫字樓的的要求也也隨之提提高。除除了租金金因素素，區(qū)段段、配套套、服務(wù)務(wù)等都成成為客戶戶的選擇擇標(biāo)準(zhǔn)。。對開發(fā)發(fā)商而言言，在根根據(jù)市場場需求塑塑造產(chǎn)品品之外，，更需要要通過特特殊的營營銷手段段找到這這批客戶戶，抓住住這批客客戶。因因為，之之后的競競爭將是是寧波大大市范圍圍內(nèi)各項項目對有有限的客客戶資源源的爭奪奪戰(zhàn)。寧波寫字字樓租賃賃市場特特征2物業(yè)管理理、服務(wù)務(wù)越來越越受到重重視：近兩年，，寧波寫寫字樓租租賃市場場對酒店店式服務(wù)務(wù)的需求求越來越越受到重重視。萬萬豪中心心的寫字字樓由于于具有萬萬豪品牌牌的背景景，其價價值受到到追捧，，也吸引引了租賃賃市場的的注意。。專業(yè)化配配置已成成基本要要求：配置專業(yè)業(yè)化將成成主流，，如萬豪豪中心、、北岸財財富中心心等寫字字樓都體體現(xiàn)了這這一點。。產(chǎn)品差異異化：從某種程程度上說說，寫字字樓的競競爭，就就是爭奪奪客源的的競爭。。要吸引引客源，，就須從從產(chǎn)品定位位開始始，努努力尋尋求差差異化化，找找到新新的價價值點點。商業(yè)部部分分分析第五部部分價格以以沿路路底商商最高高，以以綜合大大板塊塊形式式的商商業(yè)最最低；開業(yè)率率以具具有統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管管理的大市市場好于分分散銷銷售的底鋪鋪商業(yè)業(yè)；市中心心商業(yè)業(yè)以購物型型商業(yè)業(yè)為主，，非市中中心商商業(yè)以以特色色商業(yè)業(yè)街面面貌出出現(xiàn)的的服務(wù)務(wù)型商商業(yè)為為主；；現(xiàn)代商商業(yè)對對于停車位位的需需求正在變變得越越來越越重要要；環(huán)境對于非市中中心商商業(yè)的作用用也顯顯得比比以前前更加加重要要；本項目目區(qū)域域商業(yè)業(yè)目前前尚未未形成成，但但未來來潛力力較大大。寧波商商業(yè)市市場特特征項目目特特點點：：※地處處城城西西：：麗園園北北路路以以東東，，環(huán)環(huán)城城西西路路以以西西，，藍(lán)藍(lán)天天路路以南南，，聯(lián)聯(lián)豐豐路路以以北北。?！虡I(yè)業(yè)布布局局：：以聯(lián)聯(lián)豐豐菜菜場場、、美美家家居居建建材材市市場場、、好好又又多多超市市、、農(nóng)農(nóng)工工商商超超市市為為重重點點，，周周邊邊住住宅宅的的底底商商為為商商業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)系系帶帶，，形形成成以以餐餐飲飲、、汽汽貿(mào)、、娛娛樂樂、、建建材材等等為為主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心。。參考考個個案案：：麗麗園園尚尚都都··尚尚街街尚街街經(jīng)經(jīng)營營策策略略第一一步步第二二步步第三三步步正式式營營運運后后，，通通過過專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營管管理理團(tuán)團(tuán)隊隊對對前前期期招招募募的的商商家家進(jìn)進(jìn)行行總總體體的的統(tǒng)統(tǒng)籌籌管管理理，，并并實實現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)項項目目持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。在項項目目正正式式營營運運前前，，確確定定專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營管管理理團(tuán)團(tuán)隊隊，，對對商商業(yè)業(yè)街街的的運運作作、、推推廣廣、、商商業(yè)業(yè)活活動動設(shè)設(shè)定定等等相相關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)進(jìn)行行把把控控。。相互作用用相互作用用項目在正正式銷售售之前進(jìn)進(jìn)行招商商，根據(jù)據(jù)意向商商家的需需求對產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行改進(jìn)，，并利用用招商對對象來炒炒作商業(yè)業(yè)氛圍，，吸引跟跟隨型商商家注意意。項目特點點：※業(yè)態(tài)主題題：一站式婚婚慶廣場場，以婚婚慶廣場場和特色色商業(yè)街街為特色色商業(yè)主主題。※前期運營營：引入專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)運營團(tuán)團(tuán)隊，明明確主題題定位，，采取整整體出租租、統(tǒng)一一規(guī)劃、、專業(yè)分分租經(jīng)營、、專業(yè)管管理對婚婚慶廣場場進(jìn)行運運營。參考個案案：日湖湖婚慶廣廣場日湖婚慶慶廣場經(jīng)經(jīng)營策略略項目劣勢勢專業(yè)團(tuán)隊隊項目經(jīng)營營確定了業(yè)業(yè)態(tài)主題題，商業(yè)業(yè)經(jīng)營團(tuán)團(tuán)隊為其其進(jìn)行了了商業(yè)鏈鏈設(shè)計，，以婚慶慶為中心心，設(shè)計計了包括括攝影、、婚紗、、婚宴等等等相互互配套的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，為為婚慶廣廣場的可可持續(xù)性性發(fā)展提提供了基基礎(chǔ)。該項目引引入專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營團(tuán)團(tuán)隊，通通過前期期的市場場定位，，利用日日湖的景景觀，設(shè)設(shè)定婚慶慶主題，，并在前前期就開開始招商商，積累累商家，，并為項項目的持持續(xù)經(jīng)營營進(jìn)行了了策劃。。創(chuàng)造價值值持續(xù)發(fā)展展日湖婚慶慶廣場地地處日湖湖，遠(yuǎn)離離市中心心，并且且在業(yè)態(tài)態(tài)上和寧寧波傳統(tǒng)統(tǒng)的婚慶慶中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)明路婚婚慶一條條街形成成競爭。。項目調(diào)整整建議第六部分分引入專業(yè)業(yè)商業(yè)營營銷團(tuán)隊隊※本案屬于于復(fù)合型型商業(yè)地地產(chǎn)，此此類商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的優(yōu)勢是是可以通通過一個個價值核核心點來帶動其其他組成成部分的的價值提提升。對對本案來來說，這這個價值值點就是是星級酒酒店。專業(yè)商業(yè)業(yè)營銷團(tuán)團(tuán)隊在項項目前期期介入，，不但可可以為項項目提供供大量的的酒店經(jīng)經(jīng)營管理團(tuán)隊資資源，最最重要的的是從全全局角度度出發(fā)，，對復(fù)合合型地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)籌、定定位、推廣、銷銷售、經(jīng)經(jīng)營等全全程的掌掌控。引入品牌牌酒店管管理團(tuán)隊隊※四四星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的酒酒店在城城西尚屬屬空白，，具有品品牌酒店店管理團(tuán)團(tuán)隊經(jīng)營營的星級級酒店在城西更更屬空白白?！肫放婆凭频旯芄芾韴F(tuán)隊隊，可為為本項目目克服客客戶對城城西的負(fù)負(fù)面印象象提供極極大助力。在前前期推廣廣中，除除了教育育客戶城城西的發(fā)發(fā)展前景景外，可可以利用用酒店管管理團(tuán)隊的品品牌來拉拉升本案案的價值值。※品品牌酒店店管理團(tuán)團(tuán)隊的引引入，還還可以為為寫字樓樓塑造““品牌酒酒店式管管理”概概念。提升本項項目的整整體價值值?！菲放凭频甑旯芾韴F(tuán)團(tuán)隊不但但可以在在項目前前期提供供產(chǎn)品調(diào)調(diào)整建議議，更可可以為酒酒店的持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)營營提供專專業(yè)服務(wù)務(wù)。對項目進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)籌籌規(guī)劃※推推案策略略：根據(jù)據(jù)工程進(jìn)進(jìn)度，對對各類產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行營銷上上的時間間先后順順序設(shè)定定，從全全局角度進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)籌籌，使各各類產(chǎn)品品得到價價值最大大體現(xiàn)。?！姓猩滩呗月裕涸陧楉椖壳捌谄趯ふ揖呔哂袑懽肿謽亲赓U賃意向的的客戶，，操作““帶租約約銷售””模式，并并可為項項目銷售售提供助助力?！仆茝V策略略：如何何將信息息以最小小的代價價、最精精確的形形式傳遞遞到目標(biāo)標(biāo)客戶手手中?！N銷售策略略：如何何克服項項目劣勢勢，站在在客戶的的角度為為其實現(xiàn)現(xiàn)需求，，從而實實現(xiàn)雙贏?！?jīng)經(jīng)營策略略：如何何實現(xiàn)酒酒店、商商業(yè)的穩(wěn)穩(wěn)定、持持續(xù)效益益增長。。寫字樓戶戶型面積積調(diào)整建建議從寧波目目前與本本案類型型相類似似的寫字字樓產(chǎn)品品去化情情況看，，建議本本項目的的寫字樓樓產(chǎn)品戶戶型控制制在（））平方米米左右。。對戶型面面積進(jìn)行行如上設(shè)設(shè)置，一一是考慮慮到城西西區(qū)域特特征，會會考慮購購買或者者租賃的的企業(yè)，，多為中中、小型型企業(yè)。。二是控控制總價價，降低低投資門門檻，拓拓展投資資客的客客戶渠道道。寫字樓內(nèi)內(nèi)部配套套調(diào)整建建議建議對公公共商務(wù)務(wù)空間進(jìn)進(jìn)行特色色性、針針對性的的設(shè)計和和布置。。如設(shè)置置公共商商務(wù)會談?wù)効臻g、、引入部部分入戶戶綠化等等。通過過低成本本的，但但是具有有人性化化關(guān)懷的的內(nèi)部配配套，從從細(xì)節(jié)上上體現(xiàn)寫寫字樓的的內(nèi)在品品質(zhì)。項目推廣廣建議第七部分分第三步第二步第一步成就寧波城西地標(biāo)性復(fù)合商業(yè)建筑群項目價值值定位、、客戶定定位、產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)整整、商業(yè)營銷銷團(tuán)隊、、品牌酒酒店管理理團(tuán)隊確確定等前期推廣廣階段：：市場預(yù)預(yù)熱、客客戶積累累、招商商積累、、區(qū)段推推廣、形形象推廣廣正式開始始銷售：：利用積積累的客客戶創(chuàng)造造熱銷開開局，通通過“點點對點””方式進(jìn)進(jìn)行客戶戶鎖定以星級酒酒店為核核心進(jìn)行行產(chǎn)品價價值方面面的推廣廣，推廣廣項目獨獨特賣點點2008年8月月第四步對酒店、、商業(yè)、、寫字樓樓進(jìn)行可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的穩(wěn)穩(wěn)定商業(yè)業(yè)經(jīng)營第五步項目全程程運營階階段表項目階段段定義：：項目前期期階段特特點：※產(chǎn)品調(diào)整整：市場是動動態(tài)的，，通過項項目前期期階段對對市場特特性、客客戶需求求的定位位，對產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)的的調(diào)整，，使其抗抗風(fēng)險能能力更強(qiáng)強(qiáng)、更具具競爭力力。※蓄勢推廣廣：利用政府府城西規(guī)規(guī)劃資料料進(jìn)行區(qū)區(qū)塊炒作作，化解解客戶心心中的負(fù)負(fù)面印象象?！鶊F(tuán)隊確立立：包括商業(yè)業(yè)營銷、、酒店管管理經(jīng)營營團(tuán)隊。?！蛻舴e累累：為項目的的經(jīng)營、、銷售、、租賃積積累客戶戶。前期推廣廣策略1：精確確制導(dǎo)型型營銷系系統(tǒng)※針針對本本項目的的商業(yè)投投資特性性，博虹虹投資摒摒棄傳統(tǒng)統(tǒng)的樓盤盤營銷模模式，遵遵循商商業(yè)地產(chǎn)的的規(guī)律，，以目標(biāo)標(biāo)客戶角角度出發(fā)發(fā)，安排排每個營營銷環(huán)節(jié)節(jié)，設(shè)計計具有精精確性、可持續(xù)續(xù)性和發(fā)發(fā)展性特特征的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)營銷系系統(tǒng)?！貌┎┖缤顿Y資長期積積累的商商業(yè)資源源，可為為開發(fā)商商提供品品牌酒店店經(jīng)營管管理企業(yè)業(yè)資料，塑塑造項目目商業(yè)價價值?！探榻槿胝猩躺踢\營與與銷售，，實現(xiàn)全全盤操控控。前期期推推廣廣策策略略2：：點點對對點點客客戶戶積積累累※博博虹虹投投資資在在以以往往的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)推推廣廣中中，，收收集集以以寧寧波波地地區(qū)區(qū)為為主主的的各各行行業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)名名單，，并并和和企企業(yè)業(yè)主主建建立立了了良良好好的的信信息息交交流流關(guān)關(guān)系系。?！鶓{憑借商商業(yè)信息息數(shù)據(jù)庫庫，可實實現(xiàn)本案案信息向向目標(biāo)客客戶群的的低成本本精確傳傳遞。※此此數(shù)據(jù)據(jù)庫可為為項目銷銷售提供供高度切切合的目目標(biāo)客戶戶，也可可為項目目招商提提供大量量意向商家家，并可可為酒店店的經(jīng)營營提供客客戶來源源。通過過信息聯(lián)聯(lián)通，實實現(xiàn)多方方共贏的穩(wěn)定發(fā)發(fā)展。前期推廣廣策略3：小眾眾傳播※在在建立立客戶數(shù)數(shù)據(jù)庫后后，由于于掌握客客戶具體體的信息息，可制制作與以以追求“廣度””為特征征的大眾眾傳媒不不同的““低成本本窄告””?！锻顿Y雜雜志：按照進(jìn)度度，設(shè)置置不同主主題，以以固定期期刊形式式郵寄給給目標(biāo)客客戶?！麄鲉螁雾摚号浜瞎こ坛?、招商商進(jìn)度，，時效性性、主題題性強(qiáng)。?！潭绦判判畔ⅰＧ疤嵬茝V廣策略4：大眾眾傳播造造勢※將將大眾眾傳媒主主要作用用由信息息告知轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為造造勢，建建立項目目社會知知名度。利用用大眾媒媒體的公公信力，，推出系系列軟文文，炒作作政府西西城規(guī)劃劃。※本本案的的酒店、、寫字樓樓、商業(yè)業(yè)部分存存在需要要一定時時間運營營的現(xiàn)實實，大眾眾媒體的信息傳傳播面廣廣，可拓拓展消費費客戶面面，為銷銷售建立立客戶基基礎(chǔ)。前期推廣廣策略5：定點點看板※在項目工工地所在在地圍墻墻、工地地對面及及目標(biāo)客客戶集中中區(qū)域推推出看板板廣告