XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)課件

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)

必須要應(yīng)對(duì)的

50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

主講人：蔡昌

caichang@126.com

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)

必須要應(yīng)對(duì)的

5著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)管理系主任國(guó)際注冊(cè)高級(jí)會(huì)計(jì)師（ICSPA）中國(guó)第一位稅務(wù)籌劃方向博士第三種眼光看稅收籌劃的奇才北京大學(xué)、清華大學(xué)客座教授任國(guó)內(nèi)多家股份公司獨(dú)立董事國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問(wèn)蔡昌

著名房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家蔡昌第1講

標(biāo)桿企業(yè)如何

規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)第1講標(biāo)桿企業(yè)如何2022/12/134稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的納稅行為偏離稅法規(guī)定，而導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)利益的損失。其表現(xiàn)形式是多繳了稅或者少繳了稅，再或者是引起未來(lái)多繳稅或少繳稅。房地產(chǎn)企業(yè)為何面臨更多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？

（1）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不確定性大。

（2）流程復(fù)雜，不易于整體觀。

（3）朝令夕改，房地產(chǎn)政策變化快。

（4）涉及政府監(jiān)管多，協(xié)調(diào)難度大。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的由來(lái)2022/12/124稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的由來(lái)房地產(chǎn)價(jià)值鏈及

納稅情況分析房地產(chǎn)稅負(fù)重、征稅環(huán)

節(jié)多、涉及16個(gè)稅種稅收政策復(fù)雜而多變各地執(zhí)行尺度不一稅收征管?chē)?yán)、稽查多

設(shè)計(jì)建安環(huán)節(jié)資金運(yùn)籌與成本分?jǐn)傤A(yù)售與銷(xiāo)售項(xiàng)目清算與增值自持物業(yè)獲取土地稅務(wù)指引為房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈重構(gòu)與稅收籌劃指明方向，形成系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)控制框架與節(jié)稅模式。

營(yíng)業(yè)稅

土地增值稅

企業(yè)所得稅全程稅務(wù)指引——房地產(chǎn)稅務(wù)重構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值鏈及設(shè)計(jì)建安資金運(yùn)籌預(yù)售與2022/12/1361.制度與流程控制策略如何進(jìn)行土地轉(zhuǎn)移的籌劃？

轉(zhuǎn)讓土地，合作建房，還是其他模式【案例】：企業(yè)分家，土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)移1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2、合作建房3、轉(zhuǎn)讓在建工程4、對(duì)外投資

標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略2022/12/1261.制度與流程控制策略標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)【案例分析】：鴻翔集團(tuán)是一家開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)，2012年3月取得一塊土地，價(jià)值為6000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議，準(zhǔn)備將土地用于建造鴻翔大廈（作為一家酒店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)），從事賓館住宿和餐飲娛樂(lè)服務(wù)。鴻翔大廈的建設(shè)期為2年，建造鴻翔大廈預(yù)計(jì)需要再投入1.3億元資金，預(yù)計(jì)建成后的鴻翔大廈的公允價(jià)值為2.8億元。請(qǐng)問(wèn)：集團(tuán)應(yīng)如何投資建設(shè)鴻翔大酒店？如何投資建設(shè)星級(jí)酒店【案例分析】：鴻翔集團(tuán)是一家開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)，2012年3月取【案例分析】如果先建設(shè)鴻翔大廈，建成后以大廈對(duì)外投資設(shè)立鴻翔大酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則需要按照公允價(jià)值2.8億元計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如何投資建設(shè)星級(jí)酒店【案例分析】如何投資建設(shè)星級(jí)酒店【籌劃方案】鴻翔集團(tuán)以土地使用權(quán)和1.3億元資金，投資成立一家法人企業(yè)，由該法人企業(yè)建造并經(jīng)營(yíng)鴻翔大廈。

建造過(guò)程：委托一家建筑施工企業(yè)代建。

【技巧】：先投資再委托代建【案例引申】：大型集團(tuán)公司一般以集團(tuán)名義出面談判，但具體拿地時(shí)以下屬子公司與政府簽訂土地出讓協(xié)議，然后建設(shè)酒店等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。如何投資建設(shè)星級(jí)酒店【籌劃方案】如何投資建設(shè)星級(jí)酒店2022/12/13102.合同簽訂策略（1）建安成本的分拆：通過(guò)經(jīng)濟(jì)合同界定“材料

投入清單”。（2）分體的工程項(xiàng)目：分簽技巧（3）建安工程的轉(zhuǎn)包：設(shè)計(jì)一家建安公司

標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略2022/12/12102.合同簽訂策略標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)2022/12/13113.涉稅會(huì)計(jì)處理策略頂部穹窿的攤銷(xiāo)處理

成本對(duì)象獨(dú)立核算：成本核算對(duì)象

成本分拆的會(huì)計(jì)技巧標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略2022/12/12113.涉稅會(huì)計(jì)處理策略標(biāo)桿企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)第2講

房地產(chǎn)50個(gè)

涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)第2講房地產(chǎn)50個(gè)確定投資主體

（1）獨(dú)立核算的法人子公司

（2）非法人的二級(jí)分公司

（3）項(xiàng)目部風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、利潤(rùn)分配的稅收成本2、注冊(cè)地與開(kāi)發(fā)地是否一致3、長(zhǎng)期持有還是短期包裝出售4、借款經(jīng)營(yíng)與資金運(yùn)作模式1.確定投資主體的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)確定投資主體1.確定投資主體的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)稅收管轄權(quán)分析——屬地管理

（1）營(yíng)業(yè)稅：納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅；納稅人銷(xiāo)售、出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

（2）土地增值稅：自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅（3）土地使用稅：土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收

（4）房產(chǎn)稅：房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收2.房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)稅收管轄權(quán)分析——屬地管理2.房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）分公司不具備法人資格，其民事責(zé)任由公司全盤(pán)承擔(dān)。包括簽訂合同、融資、對(duì)外投資等。

（2）分公司接受發(fā)票

（3）分支機(jī)構(gòu)盈虧狀況新設(shè)分支機(jī)構(gòu)虧損時(shí)，可以考慮采用分公司模式。（4）分支機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)分配及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任問(wèn)題

分支機(jī)構(gòu)不利于進(jìn)行獨(dú)立的利潤(rùn)分配；

公司運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)涉及別的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)牽連；分公司也會(huì)對(duì)總公司造成信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的顯著影響。2.房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2.房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（5）分公司的企業(yè)所得稅操作實(shí)務(wù)a.分公司跨區(qū)經(jīng)營(yíng)，主要涉及地區(qū)財(cái)政利益關(guān)系，各地稅務(wù)局存在爭(zhēng)搶稅源問(wèn)題。b.跨省經(jīng)營(yíng)：統(tǒng)一核算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)?！?cái)稅【2008】28號(hào)

分支機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目所在地按月或按季度預(yù)繳企業(yè)所得稅。

分支機(jī)構(gòu)新設(shè)當(dāng)年不用預(yù)繳地方，分支機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)當(dāng)年的稅款全部由總機(jī)構(gòu)繳納。c.省內(nèi)跨市經(jīng)營(yíng)：按照省局政策執(zhí)行?！竞颖闭叻窒怼?.房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2.房地產(chǎn)分支機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（1）境外投資者收購(gòu)中方股權(quán)，或以股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)的，須妥善安排職工、處理債務(wù)，自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金

（2）中外方股東均不得簽訂有保證任何一方固定回報(bào)的收益條款

（3）境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外資房地產(chǎn)審批。

（4）外匯出入境符合國(guó)家外匯管理政策。3.外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3.外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)注冊(cè)資本約束條件

國(guó)內(nèi)設(shè)立居民房地產(chǎn)企業(yè)，但股東為非居民企業(yè)股東。注冊(cè)資本要求：

（1）投資總額在1000萬(wàn)美元（含）以上的，注冊(cè)資本不低于投資總額的50%。

（2）投資總額在300萬(wàn)美元至1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本不低于投資總額的50%。

（3）投資總額在300萬(wàn)美元（含）以下的，注冊(cè)資本不低于投資總額的70%。3.外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)注冊(cè)資本約束條件3.外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1319開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理開(kāi)辦費(fèi)不再列入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致，可以從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)期一次性扣除。國(guó)稅函[2009]98號(hào)文件規(guī)定，新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。開(kāi)辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，可以實(shí)現(xiàn)一次性稅前扣除，不需作納稅調(diào)整。

【稅務(wù)指引】：開(kāi)辦費(fèi)盡早列支扣除。4.開(kāi)辦費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1219開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理4.開(kāi)辦費(fèi)的納房地產(chǎn)信托融資的兩種模式

（1）信托債務(wù)融資：房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司舉債，約定按期支付利息。信托融資成本高于銀行貸款利率，且需要支付大筆融資顧問(wèn)費(fèi)或財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)。

（2）信托股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)直接吸收信托公司投資。稅后支付融資成本，增加顯性稅負(fù)。5.房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)信托融資的兩種模式5.房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（1）信托債務(wù)融資合同和利息單據(jù)是扣稅憑證，融資成本超銀行貸款利率部分不能扣除；

（2）融資顧問(wèn)費(fèi)形式上為服務(wù)業(yè)發(fā)票，不能作為資本化利息進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致土地增值稅損失。（3）信托股權(quán)融資到期后需要股權(quán)溢價(jià)贖回信托公司所持股份，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅前列支，額外承擔(dān)土地增值稅和企業(yè)所得稅。同時(shí)信托資金退出時(shí)，也會(huì)涉及股權(quán)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。5.房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)5.房地產(chǎn)信托融資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）契稅計(jì)稅依據(jù)的確定國(guó)稅函【2009】603號(hào)文件規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)招拍掛程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)招拍掛程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。

財(cái)稅【2004】134號(hào)文件規(guī)定：出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。6.出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)6.出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1323（2）計(jì)稅依據(jù)

第一：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。

6.出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1223（2）計(jì)稅依據(jù)6.出讓土地計(jì)征契稅2022/12/1324（2）計(jì)稅依據(jù)

第二：沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：之一，評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。之二，土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。

6.出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1224（2）計(jì)稅依據(jù)6.出讓土地計(jì)征契稅2022/12/1325（3）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。（4）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）6.出讓土地計(jì)征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1225（3）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)2022/12/1326土地返還款如何記賬？觀點(diǎn)一：取得土地使用權(quán)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，實(shí)際收到的出讓金返還款直接沖減土地成本。觀點(diǎn)二：土地返還款具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入?！舅伎肌浚阂话阏J(rèn)為，如果企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地且已全額繳納了土地出讓金并取得全額票據(jù)的，后期所取得的土地返還款應(yīng)作為營(yíng)業(yè)外收入。

土地增值稅扣除要求：一般可稅前扣除全部土地價(jià)款。

大連-土地返還款不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。

青島-從政府部門(mén)取得的拆遷補(bǔ)償及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。7.取得政府土地返還款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1226土地返還款如何記賬？7.取得政府土2022/12/1327對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。

計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。

——《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2008]662號(hào)）【注意】：納稅人不得因各種原因少交出讓金

而減少契稅。8.土地用途變化的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1227對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建安成本。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定：土地閑置費(fèi)計(jì)入管理費(fèi)用?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》規(guī)定，土地閑置費(fèi)計(jì)入“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。9.土地閑置費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置?！舅伎肌客恋亻e置費(fèi)可在土地增值稅前扣除嗎？9.土地閑置費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[202022/12/1330土地使用稅何時(shí)開(kāi)始繳納？何時(shí)終止？以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！蛾P(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）（一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。——《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例

》處理技巧：先做土地整理，稍后與政府簽訂出讓合同9.土地使用稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1230土地使用稅何時(shí)開(kāi)始繳納？何時(shí)終止？9土地投資的涉稅分析（1）營(yíng)業(yè)稅

免征營(yíng)業(yè)稅——財(cái)稅【2002】191號(hào)

（2）土地增值稅

對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！?cái)稅【1995】48號(hào)

對(duì)于以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！?cái)稅【2006】21號(hào)

10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析（3）契稅

同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！?cái)稅【2012】4號(hào)

財(cái)稅【2008】175號(hào)、國(guó)稅函【2008】514號(hào)均失效

（4）印花稅

按照雙方約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析（5）企業(yè)所得稅

投資轉(zhuǎn)讓沒(méi)有增值，則無(wú)需繳納企業(yè)所得稅。

增值轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。即投資交易發(fā)生時(shí)，分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售土地使用權(quán)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理，計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)土地投資的涉稅分析10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）股權(quán)形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一些企業(yè)取得土地后不想開(kāi)發(fā)或無(wú)力開(kāi)發(fā)，以土地設(shè)立子公司后直接轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)以獲得增值收益。

面臨征收土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)：100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)按土地增值稅規(guī)定征稅。——國(guó)稅函【2000】687號(hào)（2）核定征收的風(fēng)險(xiǎn)

清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查賬清算?！娴囟惏l(fā)【2010】25號(hào)10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)10.土地作價(jià)投資的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1335改制重組契稅政策（1）非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，以及有限責(zé)任公司與股份有限公司之間變化的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅（2）在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！?cái)稅【2012】4號(hào)【注意】：不論部分股權(quán)還是全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇?/p>

契稅?！舅伎肌浚涸鲑Y擴(kuò)股是否繳納契稅？11.股權(quán)重組免征契稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1235改制重組契稅政策11.股權(quán)重組免征2022/12/1336拆遷補(bǔ)償稅收政策（1）營(yíng)業(yè)稅

國(guó)稅函【1995】549號(hào)：開(kāi)發(fā)公司拆一還一，與拆遷面積相等的部分，按成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，超面積部分，按同類(lèi)產(chǎn)品售價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。

即：償還面積與拆遷建筑面積相等部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；償還面積超過(guò)原拆遷面積的，按房屋實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格或同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅。

成本價(jià)僅為建造成本，不包含地價(jià)嗎？

12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1236拆遷補(bǔ)償稅收政策12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的2022/12/1337拆遷補(bǔ)償稅收政策【案例】：拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（成本價(jià)）計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，40平方按市場(chǎng)價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅?！咀⒁狻浚簩?shí)踐中許多沒(méi)有把拆遷還房視同銷(xiāo)售計(jì)稅，還有很多企業(yè)根本沒(méi)有進(jìn)行清算。12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1237拆遷補(bǔ)償稅收政策12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的2022/12/1338拆遷補(bǔ)償稅收政策（2）個(gè)人所得稅

按規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征個(gè)人所得稅。

（3）企業(yè)所得稅

貨幣形式的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入土地成本。

實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，按照公允價(jià)值或同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金

額，以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本。

另外，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入按照公允

價(jià)值或同類(lèi)房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額確定，同時(shí)應(yīng)按同期

同類(lèi)房屋成本確認(rèn)為視同銷(xiāo)售成本。12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1238拆遷補(bǔ)償稅收政策12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的2022/12/1339拆遷補(bǔ)償稅收政策如何計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

【成本處理方法】：

（1）直接支付給被拆遷戶(hù)的，要有真實(shí)性——規(guī)劃，拆遷文件或公告，當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件，補(bǔ)償協(xié)議，付款證明，收款證明，收款人身份證復(fù)印件，有關(guān)部門(mén)測(cè)量面積文件等。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一方面對(duì)換出的房屋應(yīng)視同銷(xiāo)售，另一方面，以換出房屋的售價(jià)作為下一步開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1239拆遷補(bǔ)償稅收政策12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的2022/12/1340拆遷補(bǔ)償稅收政策

【案例分析】中盛房地產(chǎn)公司2011年5月開(kāi)發(fā)某城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地20000平方米，住宅建筑面積為60000平方米。其中，用于安置回遷戶(hù)村民的住宅面積為10000平方米，其余50000平方米的住宅由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售或使用。該項(xiàng)目于2012年9月完工，2012年12月開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完畢，房屋已交付業(yè)主入住。自行銷(xiāo)售收入25000萬(wàn)元，平均銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/平方米。

該項(xiàng)目工程竣工決算成本包括開(kāi)發(fā)成本16000萬(wàn)元，其中，土地征用費(fèi)（不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)）6000萬(wàn)元，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)7200萬(wàn)元，基礎(chǔ)12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1240拆遷補(bǔ)償稅收政策12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的2022/12/1341設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向某公司借款400萬(wàn)元（利率不超銀行同類(lèi)同期貸款）?！窘獯稹浚翰疬w補(bǔ)償費(fèi)支出=項(xiàng)目土地成本=銷(xiāo)售收入=單位可售面積計(jì)稅成本=補(bǔ)償安置房銷(xiāo)售成本=整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售成本=【會(huì)計(jì)處理】12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1241設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施2022/12/1342【解答】：拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=10000×0.5=5000（萬(wàn)元）項(xiàng)目土地成本=6000+5000=11000（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入=25000+5000=30000（萬(wàn)元）單位可售面積計(jì)稅成本=（160000000+50000000）/60000=3500（元/平方米）補(bǔ)償安置房銷(xiāo)售成本=10000×0.35=3500（萬(wàn)元）整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售成本=3500+50000×0.35=21000（萬(wàn)元）12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1242【解答】：12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)2022/12/1343【會(huì)計(jì)處理】1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，按安置時(shí)的同期同類(lèi)房屋價(jià)格：借：開(kāi)發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000

貸：應(yīng)付賬款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000借：應(yīng)付賬款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50002.結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本的會(huì)計(jì)處理借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——安置房土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3500

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品350012.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1243【會(huì)計(jì)處理】12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)2022/12/1344拆遷補(bǔ)償稅收政策（4）土地增值稅

拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，屬于土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目。

房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。【發(fā)票】拆遷補(bǔ)償費(fèi)無(wú)須開(kāi)發(fā)票，根據(jù)付款收據(jù)入賬，同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人信息、補(bǔ)償金額等資料留置于房地產(chǎn)公司備查。12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1244拆遷補(bǔ)償稅收政策12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的2022/12/1345拆遷補(bǔ)償稅收政策（5）契稅被拆遷戶(hù)取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1245拆遷補(bǔ)償稅收政策12.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的2022/12/1346政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理

政策性搬遷非政策性搬遷的主要區(qū)別體現(xiàn)為：

一是企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償收入，不立即作為當(dāng)年度的應(yīng)稅收入征稅，而是在搬遷周期內(nèi)，扣除搬遷支出后統(tǒng)一核算；

二是給予最長(zhǎng)五年的搬遷期限；

三是企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補(bǔ)的虧損的，搬遷期間從法定虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限中減除。

——國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布

《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告

（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）13.搬遷補(bǔ)償?shù)募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1246政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理13.2022/12/1347政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)的稅務(wù)處理

一是搬遷后原資產(chǎn)經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單安裝或不安裝（如無(wú)形資產(chǎn)）仍可以繼續(xù)使用的，在該資產(chǎn)重新投資使用后，繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)費(fèi)用；

二是搬遷后原資產(chǎn)需要大修理后才能重新使用的，該資產(chǎn)的凈值加上大修理支出，為該資產(chǎn)的計(jì)稅成本。在該資產(chǎn)重新投資使用后，就該資產(chǎn)尚可使用的年限計(jì)提折舊。同時(shí)，該大修理支出應(yīng)進(jìn)行資本化，不得從搬遷收入中扣除。

13.搬遷補(bǔ)償?shù)募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1247政策性搬遷所涉及的資產(chǎn)的稅務(wù)處理132022/12/1348政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：

政策性搬遷補(bǔ)償收入盡量在5年內(nèi)按規(guī)定開(kāi)支。

13.搬遷補(bǔ)償?shù)募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1248政策性搬遷補(bǔ)償收入的稅務(wù)處理13.搬1.“甲供材”的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析信息不對(duì)稱(chēng)2.“甲供材”的納稅解決方案（1）乙供材料，乙方開(kāi)發(fā)票（2）三方協(xié)議（3）甲方負(fù)擔(dān)稅款：直接繳稅給稅務(wù)局（4）稅款轉(zhuǎn)嫁14.甲供材的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1.“甲供材”的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析14.甲供材的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）由建設(shè)單位或總包單位提供邊遠(yuǎn)地區(qū)或工期長(zhǎng)的項(xiàng)目，施工所需的臨時(shí)設(shè)施一般由建設(shè)單位提供，或由建筑企業(yè)作為承包工程進(jìn)行建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有。建造費(fèi)用直接由建設(shè)單位支付并分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)成本。（2）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨時(shí)設(shè)施包干費(fèi)，負(fù)責(zé)搭建施工所需臨時(shí)設(shè)施。臨時(shí)設(shè)施一般按照工程項(xiàng)目的工期進(jìn)行攤銷(xiāo)。15.臨時(shí)設(shè)施/周轉(zhuǎn)房的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）由建設(shè)單位或總包單位提供15.臨時(shí)設(shè)施/周轉(zhuǎn)房的納稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與處理技巧：（1）如果售樓部有單獨(dú)的工程概預(yù)算，可單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理；（2）如果以后作為物業(yè)管理用房，因產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，可作為“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施”核算；（3）如果是臨時(shí)建筑，作為固定資產(chǎn)核算，以后售樓處拆除時(shí)，直接計(jì)入固定資產(chǎn)清理即可。（4）售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用，凡是利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓部、樣板房的，無(wú)論數(shù)額大小，一律計(jì)入建造成本。16.售樓部的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與處理技巧：16.售樓部的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1352以房抵工程款應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)分別給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)給施工企業(yè)開(kāi)具“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，施工企業(yè)給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具“建筑安裝”發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。施工企業(yè)應(yīng)保留好收到的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票。當(dāng)收到的折抵工程款的房屋再次出售時(shí)，在房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)按照現(xiàn)行二手房銷(xiāo)售的相關(guān)政策執(zhí)行。房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)給施工企業(yè)的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票，可以作為建安企業(yè)取得房屋的成本，在建安企業(yè)銷(xiāo)售房屋的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入中扣除。17.以房抵工程款的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1252以房抵工程款應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)2022/12/1353轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策（1）營(yíng)業(yè)稅

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建工程項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建工程，按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：a.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。b.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。18.購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1253轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策18.購(gòu)買(mǎi)在2022/12/1354轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策（2）土地增值稅a.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收土地增值稅。已投入成本部分可以扣除，但不能加計(jì)扣除。b.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收土地增值稅，可以考慮加計(jì)扣除?！舅伎肌浚悍纸庠鲋怠刂贫愗?fù)18.購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1254轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策18.購(gòu)買(mǎi)在2022/12/1355整體收購(gòu)項(xiàng)目公司（1）涉稅政策a.不征收營(yíng)業(yè)稅b.免征土地增值稅，但考慮風(fēng)險(xiǎn)。c.企業(yè)所得稅：免稅重組——特殊性稅務(wù)處理-股權(quán)收購(gòu)：收購(gòu)全部股權(quán)的75%以上，股權(quán)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于交易支付總額的85%。-吸收合并：股權(quán)支付金額不低于交易支付金額的85%。（2）溢價(jià)處理【思考】：事前處理技巧-事后處理技巧19.整體收購(gòu)項(xiàng)目公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1255整體收購(gòu)項(xiàng)目公司19.整體收購(gòu)項(xiàng)目2022/12/1356何謂合作開(kāi)發(fā)？（1）基本條件a.必須以雙方名義辦理合建審批手續(xù)b.辦理土地使用權(quán)變更登記c.其中至少一方應(yīng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

（2）合作開(kāi)發(fā)的三種模式a.聯(lián)建模式b.項(xiàng)目公司聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式c.參建模式20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1256何謂合作開(kāi)發(fā)？20.合作開(kāi)發(fā)的多種2022/12/1357模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析（1）聯(lián)建模式a.一方提供土地使用權(quán)b.具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房開(kāi)公司提供技術(shù)與資金c.以雙方名義開(kāi)發(fā)，按約定比例分配房屋并使用或出售【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：實(shí)務(wù)中往往沒(méi)有履行必要的聯(lián)建法律手續(xù)。

（2）項(xiàng)目公司聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式

合作雙方簽署聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議，出資或出土地等資源組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體，資金要投入，土地要過(guò)戶(hù)。20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1257模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析20.合作開(kāi)發(fā)的2022/12/1358模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：雙方獲取的利益視同分紅進(jìn)行利潤(rùn)分配

（3）參建模式

參建方對(duì)已經(jīng)成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與投資或預(yù)購(gòu)房產(chǎn)的合作行為。

參建模式因沒(méi)有被主管行政部門(mén)批準(zhǔn)而被認(rèn)定為無(wú)法律效力。實(shí)踐中，房屋參建常常表現(xiàn)為間接融資模式?！撅L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：其實(shí)不是一種合規(guī)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式。蘊(yùn)含著各種風(fēng)險(xiǎn)，還可能逃避稅收、抽逃利潤(rùn)。20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1258模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析20.合作開(kāi)發(fā)的【土地投資方的稅務(wù)處理】：供地方出土地占50%股份，建成后分房自用。1、投入土地的營(yíng)業(yè)稅：部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，換取部分不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，需要繳納營(yíng)業(yè)稅。2、分得50%房產(chǎn)的處理企業(yè)所得稅：非貨幣資產(chǎn)交換，且分得的房產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)價(jià)，并確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓損益。20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【土地投資方的稅務(wù)處理】：20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)【土地投資方的稅務(wù)處理】：3、土地增值稅：按比例分房自用的，免征土地增值稅。4、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)，稅率0.05%5、契稅：免征契稅20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【土地投資方的稅務(wù)處理】：20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)【接受土地方的稅務(wù)處理】1.投入資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算2.換出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：視同銷(xiāo)售（1）營(yíng)業(yè)稅：按出售一半開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅征收城建稅及教育費(fèi)附加（2）企業(yè)所得稅：市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格（3）印花稅：繳納0.05%（4）契稅：免征（5）土地增值稅：分配部分免稅；自己銷(xiāo)售部分繳稅20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【接受土地方的稅務(wù)處理】20.合作開(kāi)發(fā)的多種模式及納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1362模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代為客戶(hù)建設(shè)房產(chǎn)，并收取管理費(fèi)的，按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目征收5%的營(yíng)業(yè)稅。而對(duì)建筑施工按照“建筑業(yè)”稅目征收3%的營(yíng)業(yè)稅。

【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：必須符合代建條件。

（1）已委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移

（3）與委托方簽訂委托代建合同

（4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算21.代建模式的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1262模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析21.代建模式的2022/12/1363BT模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析

所謂BT，即是“BuildTransfer”英文字母縮寫(xiě)，意即“建設(shè)—移交”。BT模式是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行非營(yíng)利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種融資模式。主要運(yùn)作主體及模式為合同授予方是政府（包括政府有關(guān)部門(mén)或政府授權(quán)的企業(yè)），BT項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投融資和建設(shè)施工，項(xiàng)目完工后移交給政府，政府根據(jù)回購(gòu)協(xié)議在規(guī)定的期限內(nèi)支付回購(gòu)資金（含占用資金的投資回報(bào)）?！撅L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：BT項(xiàng)目分為兩種模式，一種是投資建設(shè)方即做投資又提供建造服務(wù)；另一種是投資建設(shè)方僅進(jìn)行投資，而未直接提供建造服務(wù)的模式。22.BT項(xiàng)目的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1263BT模式解析及風(fēng)險(xiǎn)分析22.BT項(xiàng)2022/12/1364BT模式繳納營(yíng)業(yè)稅的三種模式（1）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)按照“建筑業(yè)”稅目全額繳納營(yíng)業(yè)稅?！吨貞c市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（渝地稅發(fā)【2008】195號(hào)）（2）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅?！不帐⌒鞘械胤蕉悇?wù)局、廣東省惠州市地方稅務(wù)局和河南省地方稅務(wù)局。（3）以取得的回購(gòu)款項(xiàng)扣除支付給建筑施工企業(yè)工程承包款總額后的余額，按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅?！魇〉胤蕉悇?wù)局2010年第4號(hào)公告22.BT項(xiàng)目的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1264BT模式繳納營(yíng)業(yè)稅的三種模式22.2022/12/1365如何確定成本對(duì)象（1）以單獨(dú)編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工預(yù)算的單位工程為成本對(duì)象。（2）對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，由同一單位施工，可以合并為一個(gè)成本對(duì)象。（3）單獨(dú)建筑的停車(chē)場(chǎng)，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。但利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)，作為公共配套設(shè)施處理?！撅L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：成本對(duì)象在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。23.確定成本對(duì)象的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1265如何確定成本對(duì)象23.確定成本對(duì)象成本項(xiàng)目的歸集與分配原則成本歸集根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度及財(cái)務(wù)通則等規(guī)定，直接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入成本對(duì)象，間接費(fèi)用在資產(chǎn)負(fù)債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分?jǐn)傆?jì)入成本對(duì)象。成本分配原則：誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)，多受益多承擔(dān)。24.成本歸集的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成本項(xiàng)目的歸集與分配原則24.成本歸集的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧1、配比原則：收入與成本相匹配2、成本結(jié)轉(zhuǎn)追溯調(diào)整原則：后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于預(yù)算成本變動(dòng)、規(guī)劃變更、或市場(chǎng)因素等各種原因，造成各期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間分配的成本費(fèi)用與原來(lái)預(yù)先分配的金額產(chǎn)生差異時(shí)，一般處理原則是：其變化差異金額在發(fā)生變化的當(dāng)期進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，調(diào)整以前年度已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。25.成本結(jié)轉(zhuǎn)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧25.成本結(jié)轉(zhuǎn)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)XXXX房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的50個(gè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)課件2022/12/1369開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

【會(huì)計(jì)處理】：如何核算“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”

【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：“管理費(fèi)用”向“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的轉(zhuǎn)化26.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1269開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的處理26.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的1．占地面積法按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。2．建筑面積法按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1．占地面積法27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3．直接成本法按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。4．預(yù)算造價(jià)法按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。5、其他成本分配方法——層高系數(shù)建筑面積法27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3．直接成本法27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)層高系數(shù)建筑面積法：對(duì)同一項(xiàng)目中既包含住宅，又包含其他類(lèi)型房產(chǎn)的，可以采用“層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ā弊鳛槌杀痉謹(jǐn)偟挠?jì)算方法。（1）計(jì)算層高系數(shù)在納稅人同一項(xiàng)目（包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)）中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他的用房層高高于住宅層高的，按其他類(lèi)別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)。某類(lèi)型用房層高系數(shù)=該類(lèi)型用房層高/住宅層高27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)層高系數(shù)建筑面積法：27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（2）計(jì)算層高系數(shù)面積總層高系數(shù)面積=∑（某類(lèi)型用房層高系數(shù)×某類(lèi)型用房可售建筑面積）某類(lèi)型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類(lèi)型用房層高系數(shù)×某類(lèi)型用房已售建筑面積（3）計(jì)算不同類(lèi)型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本/總層高系數(shù)面積×某類(lèi)型用房已售部分的層高系數(shù)面積27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（2）計(jì)算層高系數(shù)面積27.成本分配方法的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1．一般常見(jiàn)分?jǐn)偡椒ㄖ苯映杀痉ā㈩A(yù)算造價(jià)法2．可以考慮的其他方法借款費(fèi)用資本化【思考】：可以按照建筑面積法分?jǐn)偫⒊杀締幔?8.利息費(fèi)用及分?jǐn)偟募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1．一般常見(jiàn)分?jǐn)偡椒?8.利息費(fèi)用及分?jǐn)偟募{稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1375廣告宣傳費(fèi)的稅務(wù)處理（1）計(jì)算基數(shù)

銷(xiāo)售收入是否包括視同銷(xiāo)售收入？視同銷(xiāo)售收入是否作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的扣除基數(shù)？

（2）預(yù)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入是否作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的扣除基數(shù)？29.廣告宣傳費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1275廣告宣傳費(fèi)的稅務(wù)處理29.廣告宣傳費(fèi)2022/12/1376業(yè)務(wù)招待費(fèi)的處理（1）扣除標(biāo)準(zhǔn)

不超過(guò)營(yíng)業(yè)收入總額的0.5%，按照實(shí)際發(fā)生額的60%扣除。

（2）預(yù)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入是否作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除基數(shù)？

（3）沒(méi)有銷(xiāo)售收入或預(yù)售收入的期間如何列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？30.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1276業(yè)務(wù)招待費(fèi)的處理30.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的納31.裝修費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）裝修費(fèi)能否進(jìn)開(kāi)發(fā)成本？（2）裝修費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

31.裝修費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）裝修費(fèi)能否進(jìn)開(kāi)發(fā)成本？2022/12/1378預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％

注意：一些未全額支付工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可能存在預(yù)提的空間。但土地增值稅不能扣除未支付部分的工程款。32.預(yù)提費(fèi)用的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1278預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理32.預(yù)提費(fèi)用的納2022/12/1379（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。32.預(yù)提費(fèi)用的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1279（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚2022/12/1380支付境外勞務(wù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？提供或接受勞務(wù)的單位或個(gè)人在境內(nèi)，均應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。但根據(jù)財(cái)稅【2009】111號(hào)文件，境外單位向境內(nèi)單位提供文化體育業(yè)、旅店業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、服務(wù)業(yè)中的裱畫(huà)、鐫刻等勞務(wù)，不征收營(yíng)業(yè)稅。

【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：境外設(shè)計(jì)費(fèi)需要交納營(yíng)業(yè)稅嗎？注意不含稅合同的風(fēng)險(xiǎn)33.支付境外勞務(wù)費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1280支付境外勞務(wù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅嗎？33.支2022/12/1381支付境外勞務(wù)費(fèi)繳納企業(yè)所得稅嗎？（1）境外企業(yè)是否在境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)？（2）勞務(wù)是否屬于來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】：境外設(shè)計(jì)費(fèi)需要交納企業(yè)所得稅嗎？33.支付境外勞務(wù)費(fèi)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1281支付境外勞務(wù)費(fèi)繳納企業(yè)所得稅嗎？33

（1）若屬于可售面積的一部分，則一般在立項(xiàng)中會(huì)有詳細(xì)而嚴(yán)格的說(shuō)明。進(jìn)行正常的成本分配核算。

成本=土地成本+建安成本

（2）屬于公共配套或人防工程

作為公共配套設(shè)施建造成本，由可售面積共同負(fù)擔(dān)，但不準(zhǔn)對(duì)業(yè)主出售。（3）所獲取的收入一般為租賃費(fèi)或管理費(fèi)，可考慮由物業(yè)公司收取，不計(jì)入房款總額。

34.地下室、地下停車(chē)場(chǎng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（1）若屬于可售面積的一部分，則一般在立項(xiàng)中會(huì)有詳細(xì)而企業(yè)將停車(chē)場(chǎng)所車(chē)位成本從總的成本中分出一部分單獨(dú)核算，對(duì)其中售出的車(chē)位單獨(dú)結(jié)轉(zhuǎn)了成本。那么沒(méi)有銷(xiāo)售的車(chē)位成本如何處理？單獨(dú)核算成本的停車(chē)場(chǎng)，或在“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”下待售，或按規(guī)定作為自用固定資產(chǎn)算。但不能將沒(méi)有銷(xiāo)售的車(chē)位的成本結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)該在剩余的房屋銷(xiāo)售時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。35.地下車(chē)位未結(jié)轉(zhuǎn)完的成本如何處理？企業(yè)將停車(chē)場(chǎng)所車(chē)位成本從總的成本中分出一部分單獨(dú)核算，對(duì)其中

（1）企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為成本對(duì)象單獨(dú)核算，視為“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”處理。（2）銷(xiāo)售有限使用權(quán)，視為“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”處理。此時(shí)，若視為自用固定資產(chǎn)，不需要清算，但成本也不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。成本分拆比較困難。（3）作為公共配套處理，銷(xiāo)售價(jià)款合并為總售房?jī)r(jià)款納稅。36.人防車(chē)位的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為

（1）一般產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，不能買(mǎi)賣(mài)交易，可以收取租金或管理費(fèi)；（2）若有搭棚或修建亭式結(jié)構(gòu)建筑，則要計(jì)算修建成本，一般在有限期內(nèi)攤銷(xiāo)，或計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)或者開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。37.地上停車(chē)位的成本分拆（1）一般產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，不能買(mǎi)賣(mài)交易，可以收取租金或

（1）成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)工程或單位工程報(bào)廢或毀損，應(yīng)按減去殘料價(jià)值或保險(xiǎn)公司、責(zé)任人賠償后的凈損失，直接計(jì)入繼續(xù)施工工程的開(kāi)發(fā)成本。（2）成本對(duì)象如整體報(bào)廢或毀損，其損失可按規(guī)定報(bào)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)后，按報(bào)廢原因分別計(jì)入管理費(fèi)用或營(yíng)業(yè)外支出。38.成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)工程或單位工程報(bào)廢或

操作要點(diǎn)

報(bào)廢、毀損等損失應(yīng)當(dāng)盡早確認(rèn)

政策：財(cái)稅【2009】57號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局2011年25號(hào)公告

政策關(guān)鍵點(diǎn)：

（1）清單申報(bào)+專(zhuān)項(xiàng)申報(bào)

（2）以前年度損失追補(bǔ)確認(rèn)

（3）損失的處理技巧38.成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)操作要點(diǎn)38.成本對(duì)象報(bào)廢或毀損的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1388虛開(kāi)發(fā)票（1）有哪幾種情況？假發(fā)票+真發(fā)票假業(yè)務(wù)（2）法律責(zé)任【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】（1）如何防范不按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票的行為？（2）不符合規(guī)定的發(fā)票不得扣除39.獲取發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1288虛開(kāi)發(fā)票39.獲取發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1389《發(fā)票管理辦法》2011年2月執(zhí)行第三十六條違反發(fā)票管理法規(guī)的行為包括：（一）未按照規(guī)定印制發(fā)票或者生產(chǎn)發(fā)票防偽專(zhuān)用品的（二）未按照規(guī)定領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的；（三）未按照規(guī)定開(kāi)具發(fā)票的；（四）未按照規(guī)定取得發(fā)票的；（五）未按照規(guī)定保管發(fā)票的；（六）未按照規(guī)定接受稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的。對(duì)有上述行為之一的單位和個(gè)人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，沒(méi)收非法所得，可以并處一萬(wàn)元以下的罰款。有前款所列兩種以上行為的，可以分別處罰。39.獲取發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1289《發(fā)票管理辦法》2011年2月執(zhí)行32022/12/1390第三十七條非法攜帶、郵寄、運(yùn)輸或者存放空白發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)收繳發(fā)票沒(méi)收非法所得，可以并處一萬(wàn)元以下的罰款。第三十八條私自印制、偽造變?cè)?、倒買(mǎi)倒賣(mài)發(fā)票，私自制作發(fā)票監(jiān)制章、發(fā)票防偽專(zhuān)用品，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法予以查封、抵押或者銷(xiāo)毀，沒(méi)收非法所得和作案工具，可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任第三十九條違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款。39.獲取發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1290第三十七條非法攜帶、郵寄、運(yùn)輸2022/12/1391第四十條當(dāng)事人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰決定不服的，可以依法向上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或者向人民法院起訴；逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第四十一條稅務(wù)人員利用職權(quán)之便，故意刁難印制，使用發(fā)票的單位和個(gè)人，或者有違反發(fā)票管理法規(guī)行為的，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。39.獲取發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1291第四十條當(dāng)事人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的處2022/12/1392房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得的發(fā)票類(lèi)型何種情況下不需取得發(fā)票？【風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析】40.發(fā)票種類(lèi)及無(wú)發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1292房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得的發(fā)票類(lèi)型40.發(fā)票種2022/12/1393受讓土地的票據(jù)土地出讓金應(yīng)當(dāng)取得國(guó)土部門(mén)出具的“國(guó)有土地有償使用收費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)”；繳納的契稅應(yīng)當(dāng)為“契稅完稅憑證”。土地開(kāi)發(fā)的憑據(jù)

支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以憑與拆遷戶(hù)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議與付款記錄計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；支付給有拆遷資格單位的拆遷費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)取得地稅部門(mén)監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”；40.發(fā)票種類(lèi)及無(wú)發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1293受讓土地的票據(jù)40.發(fā)票種類(lèi)及無(wú)發(fā)票2022/12/1394規(guī)費(fèi)、前期費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用

直接向行政事業(yè)單位繳納的規(guī)費(fèi)應(yīng)當(dāng)索取行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)；向企事業(yè)單位支付的勘察、設(shè)計(jì)、測(cè)繪、監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢(xún)等費(fèi)用，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）為合法的入賬憑證；支付給代銷(xiāo)公司的銷(xiāo)售傭金，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ剿魅〉囟悪C(jī)關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；

40.發(fā)票種類(lèi)及無(wú)發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1294規(guī)費(fèi)、前期費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用40.發(fā)票種2022/12/1395利息費(fèi)用銀行開(kāi)具的付息憑證；支付給非金融機(jī)構(gòu)的為地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；其他費(fèi)用類(lèi)票據(jù)：對(duì)屬營(yíng)業(yè)稅納稅范圍的費(fèi)用，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅〉囟惐O(jiān)制的發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的票據(jù)

工程款支出：應(yīng)向?qū)Ψ剑ńㄖ┕て髽I(yè)）索取建筑安裝業(yè)統(tǒng)一發(fā)票；施工方為生產(chǎn)建筑材料、設(shè)備的增值稅納稅人的，應(yīng)向?qū)Ψ剿魅∩唐?、貨物普通發(fā)票。40.發(fā)票種類(lèi)及無(wú)發(fā)票的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1295利息費(fèi)用40.發(fā)票種類(lèi)及無(wú)發(fā)票的納稅2022/12/1396（1）向業(yè)主收取的誠(chéng)意金不確認(rèn)企業(yè)所得稅。企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。——國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)（2）誠(chéng)意金需繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》41.向購(gòu)房業(yè)主收取誠(chéng)意金的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1296（1）向業(yè)主收取的誠(chéng)意金不確認(rèn)企業(yè)所2022/12/13971.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

2.企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。42.企業(yè)促銷(xiāo)贈(zèng)送禮品納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

2022/12/12971.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨2022/12/13983.企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客，給予額外抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，個(gè)人的獲獎(jiǎng)所得，按照“偶然所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。【思考】：如何籌劃贈(zèng)送禮品行為不交稅？【案例分析】：買(mǎi)房送地下室的業(yè)主需要繳納

個(gè)人所得稅嗎？42.企業(yè)促銷(xiāo)贈(zèng)送禮品納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/12983.企業(yè)對(duì)累積消費(fèi)達(dá)到一定額度的顧客2022/12/1399下列贈(zèng)送禮品行為不交稅？（1）捆綁銷(xiāo)售：買(mǎi)房產(chǎn)送車(chē)庫(kù)（2）買(mǎi)房產(chǎn)送服務(wù)：例如免收若干期物業(yè)費(fèi)（3）銷(xiāo)售積分送禮品（4）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)性質(zhì)的贈(zèng)品42.企業(yè)促銷(xiāo)贈(zèng)送禮品納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/1299下列贈(zèng)送禮品行為不交稅？42.企業(yè)促2022/12/13100“買(mǎi)一贈(zèng)一”的稅務(wù)處理【案例分析】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司推出“買(mǎi)一贈(zèng)一”促銷(xiāo)手段?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)一棟別墅，售價(jià)為120萬(wàn)元，贈(zèng)送一個(gè)車(chē)庫(kù)，市場(chǎng)價(jià)為30萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)如何確認(rèn)收入和納稅？43.買(mǎi)一贈(zèng)一的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/12100“買(mǎi)一贈(zèng)一”的稅務(wù)處理43.買(mǎi)一贈(zèng)2022/12/13101“買(mǎi)一贈(zèng)一”的稅務(wù)處理國(guó)稅函【2008】875號(hào)：企業(yè)以買(mǎi)一贈(zèng)一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷(xiāo)售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷(xiāo)售收入。別墅價(jià)格=【120∕（120+30）】×120=96（萬(wàn)元）車(chē)庫(kù)價(jià)格=【30/（120+30）】×120=24（萬(wàn)元）43.買(mǎi)一增一的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/12101“買(mǎi)一贈(zèng)一”的稅務(wù)處理43.買(mǎi)一增2022/12/13102稅務(wù)處理買(mǎi)一贈(zèng)一的稅務(wù)處理：按照商業(yè)折扣計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，在發(fā)票上注明折扣額，即按照折扣后金額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅；

應(yīng)分別結(jié)轉(zhuǎn)相對(duì)應(yīng)的成本，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。更多討論買(mǎi)房贈(zèng)送汽車(chē)，如何處理？43.買(mǎi)一贈(zèng)一的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2022/12/12102稅務(wù)處理43.買(mǎi)一贈(zèng)一的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【公式】：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款2.面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)+3%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)支付買(mǎi)受人退房的房款利息，以及承擔(dān)超出3%部分的房?jī)r(jià)款；當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)-3%時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人超出3%部分的房?jī)r(jià)款。44.商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積差異的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)【公式】：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約（1）營(yíng)業(yè)稅處理交納營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函【1999】144號(hào)文規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（2）企業(yè)所得稅處理按照國(guó)稅函【2008】875號(hào)文件的規(guī)定，售后回購(gòu)業(yè)務(wù)不應(yīng)確認(rèn)為收入，原來(lái)會(huì)計(jì)處理以售房收入入賬，在進(jìn)行當(dāng)年所得稅匯算清繳時(shí)可按預(yù)收款處理，會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理有差異。45.售后回購(gòu)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）營(yíng)業(yè)稅處理45.售后回購(gòu)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（3）土地增值稅處理土地增值稅首次銷(xiāo)售時(shí)一般按定額方式征收；回購(gòu)以后再次對(duì)外銷(xiāo)售只有所形成的超額收益計(jì)入售房收入計(jì)算繳納土地增值稅，這樣才符合收入成本配比原則。如果稅務(wù)提出異議，最保守的做法是先計(jì)算退回房產(chǎn)原已按定額繳納的土地增值稅，屬于多交的稅款，按照《稅收征管法》的規(guī)定，在3年內(nèi)可以要求稅務(wù)機(jī)關(guān)予以退還。且該稅款與未來(lái)房產(chǎn)是否再次實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售無(wú)關(guān)。但由于樓盤(pán)未最終清算該稅款一直未予結(jié)算退還。45.售后回購(gòu)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（3）土地增值稅處理45.售后回購(gòu)的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、待售產(chǎn)品對(duì)外出租房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售產(chǎn)品對(duì)外臨時(shí)出租，凡所出租時(shí)間不超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。2、待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間不超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。3、待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除。46.待售產(chǎn)品出租或轉(zhuǎn)固的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、待售產(chǎn)品對(duì)外出租46.待售產(chǎn)品出租或轉(zhuǎn)固的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）五證齊全：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開(kāi)工證》《國(guó)有土地使用證》《銷(xiāo)售許可證》（2）獨(dú)立意義上的項(xiàng)目：【常規(guī)開(kāi)發(fā)】：?jiǎn)雾?xiàng)工程-批次開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目-不同性質(zhì)項(xiàng)目【非常規(guī)開(kāi)發(fā)】：五證不全，按照實(shí)質(zhì)重于形式原則處理。47.確認(rèn)土增稅納稅主體的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（1）五證齊全：47.確認(rèn)土增稅納稅主體的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定（指建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)20%的，免征土地增值稅）?！?cái)稅【1995】48號(hào)文件第十三條48.項(xiàng)目分開(kāi)清算的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值對(duì)同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目，分別核算增值額。

這樣可能不公平。比如商住一體的樓房，商用房一般是一樓、二樓或三樓，這些商住樓層一般比上面的住宅樓層高，外墻也普遍貼有高檔面磚，也就是說(shuō)商用部分的單位造價(jià)高于住宅部分的單位造價(jià)，簡(jiǎn)單按面積分?jǐn)?，肯定?huì)不公平。有什么好辦法嗎？48.項(xiàng)目分開(kāi)清算的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)對(duì)同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非48.項(xiàng)

一種觀點(diǎn)：分開(kāi)核算企業(yè)很接受？如果房?jī)r(jià)較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負(fù)數(shù)，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值額是負(fù)數(shù)，不用繳稅。但將普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額后，普通住宅的增值額負(fù)數(shù)更大，非普通住宅的增值額為正數(shù)，因?yàn)閷⑵渥鳛閮蓚€(gè)清算項(xiàng)目，所以?xún)烧咧g不能相互抵消，這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應(yīng)交土地增值稅，即使抵減前期已預(yù)繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補(bǔ)繳稅額，企業(yè)很難接受.48.項(xiàng)目分開(kāi)清算的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一種觀點(diǎn)：分開(kāi)核算企業(yè)很接受？48.項(xiàng)目分開(kāi)清

另一種觀點(diǎn)：合并更能少交稅

至于分開(kāi)核算普通住宅如果是負(fù)增值額，合并算增值稅就有利于納稅人。納稅人可以按《土地增值稅暫行條例》選擇不分別核算，雖然不能享受20%的普通住宅免稅優(yōu)惠，但不分開(kāi)核算的話，普通住宅的負(fù)增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值額，同樣達(dá)到有利于納稅人的目的，更能少交稅。48.項(xiàng)目分開(kāi)清算的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)另一種觀點(diǎn)：合并更能少交稅48.項(xiàng)目分

土地增值稅的清算條件：控制條件

財(cái)稅[2006]21號(hào)

（2006年3月2日）

三、凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求進(jìn)行土地增值稅的清算。

國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)2006年12月28日（一）必須清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）要求清算：1.可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅的清算條件：控制條件財(cái)稅[2006]房地產(chǎn)企業(yè)將從稅后利潤(rùn)中提取的法定公積金和任意盈余公積6000萬(wàn)元轉(zhuǎn)增資本，應(yīng)如何納稅？處理技巧：分兩種情況

（1）自然人股東。根據(jù)《關(guān)于盈余公積金轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函【1998】333號(hào)）規(guī)定，公司將從稅后利潤(rùn)中提取的法定公積金和任意盈余公積金轉(zhuǎn)增資本，實(shí)際是該公司將盈余公積金向股東分配了股息、紅49.稅后利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)將從稅后利潤(rùn)中提取的法定公積金和任意盈余公積600利，股東再以分得的股息、紅利增加注冊(cè)資本，因此，對(duì)屬于個(gè)人股東分得在投入公司的部分，應(yīng)按照“股息、紅利所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。（2）法人股東。對(duì)于非居民企業(yè)股東分得轉(zhuǎn)增注冊(cè)資本的部分，按照“股息紅利等權(quán)益性投資收益”征收企業(yè)所得稅，由該公司代扣代繳。但符合免稅條件的免征企業(yè)所得稅。49.稅后利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本的納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)利，股東再以分得的股息、紅利增加注冊(cè)資本，因此，對(duì)屬于個(gè)人股50.房地產(chǎn)虛列成本納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及檢查

虛列成本，是一種違法行為，極易被發(fā)現(xiàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大，稅務(wù)局檢查的一般做法：以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實(shí)。50.房地產(chǎn)虛列成本納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及檢查

虛列成本，是一種違法行

案例特點(diǎn)：本案在稽查方法上，稅務(wù)稽查人員采取了對(duì)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行“清盤(pán)式”的檢查，以“資金流向”為線索，查證納稅人虛列成本的事實(shí)。案件來(lái)源

2012年6月某市紀(jì)委在辦理中紀(jì)委交辦的案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)公司有涉嫌偷逃稅款的線索。市紀(jì)委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。納稅人基本情況

A公司成立于2002年8月。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為有限責(zé)任公司。主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、五交化商品、鋼鐵、木材、建筑裝飾材料銷(xiāo)售。注冊(cè)資本8000萬(wàn)元。該企業(yè)自2008年起開(kāi)發(fā)XX項(xiàng)目。

50.房地產(chǎn)虛列成本納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及檢查案例特點(diǎn)：本案在稽查方法上，稅務(wù)稽查人員采取了對(duì)營(yíng)業(yè)收入

檢查預(yù)案市地稅局領(lǐng)導(dǎo)鑒于案件的重要性和緊迫性，專(zhuān)案組經(jīng)研究決定劃分兩個(gè)小組進(jìn)行檢查，一組核實(shí)經(jīng)營(yíng)收入情況，一組核實(shí)成本、費(fèi)用情況。檢查具體方法

1．經(jīng)營(yíng)收入的檢查（1）核實(shí)房源情況通過(guò)研究項(xiàng)目平面圖紙和測(cè)繪資料后了解到XX項(xiàng)目分別由A公司、B公司、C公司三家聯(lián)建。由A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共有7棟樓，其中公建12套，住宅208套，車(chē)庫(kù)144套，儲(chǔ)藏室208套，總計(jì)39538平方米。50.房地產(chǎn)虛列成本納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及檢查檢查預(yù)案50.房地產(chǎn)虛列成本納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及檢查（2）核實(shí)發(fā)票的開(kāi)具情況逐筆核對(duì)開(kāi)具的發(fā)票金額。發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目共開(kāi)具了房屋銷(xiāo)售發(fā)票14032萬(wàn)元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，尚余50套住宅、27套車(chē)庫(kù)未開(kāi)具銷(xiāo)售結(jié)算發(fā)票。（3）核實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的逐筆進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)已開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票的商品房全部辦理了產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。未開(kāi)具發(fā)票的50套住宅、27套車(chē)庫(kù)中有36套住宅、15套車(chē)庫(kù)也辦理了產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。至此查明，該公司合計(jì)已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入18959萬(wàn)元，賬面記載并申報(bào)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入僅15735萬(wàn)元，少計(jì)銷(xiāo)售收入3224萬(wàn)元。50.房地產(chǎn)虛列成本納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及檢查（2）核實(shí)發(fā)票的開(kāi)具情況50.房地產(chǎn)虛列成本納稅風(fēng)險(xiǎn)（1）核實(shí)建筑安裝成本情況

2008年，A房地產(chǎn)公司與Y建筑公司簽訂建筑施工合同，委托Y建筑公司承攬XX項(xiàng)目的小區(qū)之間的道路及六棟樓的透寒工程，工程合同、工程預(yù)算書(shū)俱全。2008年4月，A公司列支了工程施工成本1555萬(wàn)元，于2009年3月付款，取得了Y建筑公司開(kāi)具的收款收據(jù)兩張。付款的資金流向不是Y建筑公司，而是支付給了下屬公司“X農(nóng)貿(mào)公司”。進(jìn)一步查看“X農(nóng)貿(mào)公司”的賬目，發(fā)現(xiàn)該筆資金由“X農(nóng)貿(mào)公司”又分別流向五家公司。分別到這五家公司進(jìn)行調(diào)查、詢(xún)問(wèn)，查實(shí)這筆工程款最終用于A房地產(chǎn)公司總經(jīng)理個(gè)人開(kāi)發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。2.成本費(fèi)用的檢查（1）核實(shí)建筑安裝成本情況2.成本費(fèi)用的檢查