地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

20112011年6月5日海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的意義區(qū)域開(kāi)發(fā)的政策形勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)實(shí)踐和能力分析海爾地產(chǎn)的資源優(yōu)勢(shì)分析與戰(zhàn)略選擇海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品模型海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)的操作流程主要內(nèi)容區(qū)域開(kāi)發(fā)低成本介入以策劃規(guī)劃的方式“圈得”大片土地通過(guò)與政府達(dá)成契約的方式保障投資的收益低風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張分期進(jìn)行基建、市政開(kāi)發(fā)的投入，項(xiàng)目進(jìn)度可控政府負(fù)債具有較高的信譽(yù)，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小高財(cái)務(wù)收益分享土地以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各種收益，包括固定債券收益、土地增值收益、二級(jí)土地收益高速度增長(zhǎng)分享城市以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果成為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地綜合運(yùn)營(yíng)商四大核心價(jià)值區(qū)域開(kāi)發(fā)是通過(guò)對(duì)區(qū)域土地的合理規(guī)劃與利用，更加有效地組織和協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活方式，最大程度地發(fā)掘區(qū)域內(nèi)的資源潛力，并且讓區(qū)域的相關(guān)利益方都能夠從中獲益的綜合性開(kāi)發(fā)區(qū)域開(kāi)發(fā)的定義區(qū)域開(kāi)發(fā)的核心價(jià)值與定義區(qū)域開(kāi)發(fā)的投入產(chǎn)出模式投入產(chǎn)出模式區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位聚集區(qū)域開(kāi)發(fā)的各類資源吸引合作伙伴與客戶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共環(huán)境建設(shè)旗艦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)作區(qū)域公共環(huán)境建成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成旗艦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束建立資源平臺(tái)與產(chǎn)業(yè)平臺(tái)區(qū)域的土地價(jià)值提升區(qū)域的影響力擴(kuò)大固定債權(quán)收益：獲得一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本及合理利潤(rùn)土地增值收益：經(jīng)營(yíng)性土地賣地收入扣除所有稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本外的增值部分與政府按照一定比例分成房產(chǎn)銷售收益：低價(jià)獲取二級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，獲得高額房產(chǎn)銷售利潤(rùn)自主經(jīng)營(yíng)收益：通過(guò)房產(chǎn)出租及物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得穩(wěn)定收益投入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)出盈利區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)在區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與地方政府保持著長(zhǎng)期的合作關(guān)系，特別是在區(qū)域發(fā)展、財(cái)務(wù)目標(biāo)和土地增值等方面，兩者的利益更是保持的高度一致性區(qū)域開(kāi)發(fā)商通過(guò)有效的政府營(yíng)銷，讓地方政府在政策制定、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等方面向有利于區(qū)域開(kāi)發(fā)的方向傾斜，則能實(shí)現(xiàn)與政府之間更加高層次的利益綁定，使自己成為市場(chǎng)推動(dòng)型的“城市運(yùn)營(yíng)商”區(qū)域開(kāi)發(fā)商以倡導(dǎo)者的身份提出自己的價(jià)值主張，并通過(guò)區(qū)域規(guī)劃為地方政府勾畫(huà)出了區(qū)域發(fā)展的美好藍(lán)圖，從而間接控制了區(qū)域的發(fā)展方向和土地的使用方式區(qū)域開(kāi)發(fā)商擁有大塊土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，能夠按照自己的計(jì)劃控制土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，并在土地出讓以及土地收益分配的環(huán)節(jié)擁有主動(dòng)權(quán)在區(qū)域開(kāi)發(fā)的前期需要對(duì)資源進(jìn)行充分的盤(pán)點(diǎn)與整合，特別是土地的分級(jí)與功能指標(biāo)的分配、企業(yè)資源的挖掘、政府資源的有效利用、項(xiàng)目資金的計(jì)劃與投入等方面在區(qū)域開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，區(qū)域開(kāi)發(fā)商通過(guò)一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)、旗艦項(xiàng)目的啟動(dòng)搭建了良好的資源整合平臺(tái)，為項(xiàng)目融資、招商以及其他開(kāi)發(fā)商參與共同開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的條件利用軟性約束控制大塊土地區(qū)域開(kāi)發(fā)商利用智力資源來(lái)主導(dǎo)規(guī)劃，在滿i足相關(guān)利益方基本要求的同時(shí)，能夠更加合理有效地規(guī)劃區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、公共環(huán)境、功能定位等各項(xiàng)要素，最大程度發(fā)揮區(qū)域各項(xiàng)資源的優(yōu)勢(shì)通過(guò)共同利益綁定地方政府憑借智力投入主導(dǎo)區(qū)域規(guī)劃整合各種資源引領(lǐng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)于海爾的戰(zhàn)略意義海爾地產(chǎn)“兩金一資源”戰(zhàn)略實(shí)施的重要抓手公司層面集團(tuán)層面項(xiàng)目層面海爾集團(tuán)各類資源的重要整合平臺(tái)海爾地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的重要提升途徑海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)所秉持的原則四大核心原則秉承差異化區(qū)域開(kāi)發(fā)理念培養(yǎng)可復(fù)制化的開(kāi)發(fā)能力優(yōu)先關(guān)注國(guó)家級(jí)規(guī)劃區(qū)域與海爾工業(yè)地產(chǎn)協(xié)同運(yùn)作國(guó)家級(jí)規(guī)劃區(qū)域往往具備比較雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)以及相對(duì)發(fā)達(dá)的交通設(shè)施條件國(guó)家級(jí)規(guī)劃區(qū)域受到政策利好影響，將帶動(dòng)周邊地區(qū)資源的集聚，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移，為區(qū)域開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)海爾集團(tuán)具有遍布全國(guó)的工業(yè)園以及產(chǎn)業(yè)資源，海爾地產(chǎn)應(yīng)充分利用其資源優(yōu)勢(shì)協(xié)同攻關(guān)海爾區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)以海爾工業(yè)地產(chǎn)為依托，開(kāi)發(fā)配套型的商業(yè)、住宅項(xiàng)目，形成地區(qū)性綜合型片區(qū)海爾地產(chǎn)的區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)該以創(chuàng)新為主題，在原有的區(qū)域開(kāi)發(fā)模式上，結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行新的探索海爾地產(chǎn)應(yīng)充分利用集團(tuán)先進(jìn)的科研成果，借助創(chuàng)新理念和先進(jìn)科技培育獨(dú)特的區(qū)域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流，海爾的區(qū)域開(kāi)發(fā)重在通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)培養(yǎng)可復(fù)制的項(xiàng)目運(yùn)作能力區(qū)域開(kāi)發(fā)將吸引各類開(kāi)發(fā)商通力合作，海爾地產(chǎn)應(yīng)把握好學(xué)習(xí)其他房地產(chǎn)企業(yè)成熟項(xiàng)目運(yùn)作模式的機(jī)會(huì)主要內(nèi)容海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的意義區(qū)域開(kāi)發(fā)的政策形勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析●一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析●區(qū)域開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景分析區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)實(shí)踐和能力分析海爾地產(chǎn)的資源優(yōu)勢(shì)分析與戰(zhàn)略選擇海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品模型海爾地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)的操作流程云南城投：環(huán)湖東路、昆明湖、生態(tài)城項(xiàng)目，昆明城中村改造、西雙版納旅游區(qū)上海城投：上海新城區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造、歷史風(fēng)貌建筑保留保護(hù)與修繕、重大工程配套商品房建設(shè)漳州發(fā)展：福建省漳州市龍文區(qū)段舊城改造、南靖縣船場(chǎng)溪荊西右岸片區(qū)黑牡丹：常州北部新城高鐵片區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目泰達(dá)股份：大連市甘井子工業(yè)園區(qū)金龍寺土地整理項(xiàng)目、揚(yáng)州廣陵新城項(xiàng)目山東省魯商置業(yè)：青島得燕兒島路片區(qū)舊城改造……從現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)看，一段時(shí)間內(nèi)，各地城投公司、國(guó)有控股公司控制了一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)綿世股份：成都成華區(qū)保和鄉(xiāng)舊城改造、郫縣龍梓萬(wàn)舊城改造項(xiàng)目中天城投：貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目、漁安安井公租房和安置區(qū)、貴陽(yáng)城中村改造、龍洞堡工業(yè)園區(qū)、烏蘭奶牛場(chǎng)溫泉旅游項(xiàng)目、貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)高金食品：宜賓市翠屏區(qū)江北新城學(xué)院路（一期）土地一級(jí)整理項(xiàng)目華業(yè)地產(chǎn)：北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊（新市鎮(zhèn)）億城股份：唐山市環(huán)城水系大城山片區(qū)、秦皇島市昌黎縣黃金海岸濱海區(qū)中南建設(shè)：海南儋州、鹽城中南世紀(jì)城、海門(mén)圩角河、海門(mén)張騫大道、南通體育會(huì)展中心萬(wàn)方地產(chǎn)：順義區(qū)太平村改造大連萬(wàn)達(dá)：福建瑯岐島旅游度假區(qū)、武夷山旅游度假區(qū)、大連金石國(guó)際旅游度假區(qū)、西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)……多年來(lái)，在政策形勢(shì)撲朔迷離之際，有些上市公司及房地產(chǎn)企業(yè)曾大膽參與了一級(jí)開(kāi)發(fā)在過(guò)去的商業(yè)業(yè)實(shí)踐中，企企業(yè)參與一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的獲利利頗豐海南儋州濱海海新區(qū)：與政政府協(xié)定凈收收益70%，并且已經(jīng)中中標(biāo)第一期全部800畝二級(jí)土地南通體育會(huì)展展中心：打包包掛牌19億，二級(jí)收入入全部歸企業(yè)業(yè)南充清泉壩政政治項(xiàng)目：保保底凈收益是是實(shí)際到位投投資額的15%貴陽(yáng)市云巖區(qū)區(qū)漁安、安井井片區(qū)：與政政府協(xié)定凈收收益70%，已經(jīng)中標(biāo)區(qū)塊內(nèi)58萬(wàn)m2土地開(kāi)發(fā)權(quán)金陽(yáng)幾個(gè)地塊塊：二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)收益+政府對(duì)于會(huì)展展相關(guān)項(xiàng)目的的政策扶持金常州北部新高高鐵片區(qū)：政政府按10%的毛利率回購(gòu)購(gòu)黑牡丹開(kāi)發(fā)發(fā)后的土地及及地上基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施,按15%的毛利率回購(gòu)購(gòu)安置房棋盤(pán)山商住項(xiàng)項(xiàng)目：按15%的收益率獲得得投資回報(bào)中南建設(shè)中天城投黑牡丹億城股份從近期國(guó)家出出臺(tái)的相關(guān)政政策來(lái)看，企企業(yè)參與一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的空間間逐漸變大國(guó)家政策2007年11月《土地儲(chǔ)備管理理辦法》2010年5月《關(guān)于鼓勵(lì)和引引導(dǎo)民間投資資健康發(fā)展的的若干意見(jiàn)》2010年6月《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)務(wù)院加強(qiáng)地方方政府融資平平臺(tái)公司管理理有關(guān)問(wèn)題的的通知相關(guān)事事項(xiàng)的通知》土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)整理“政府府主導(dǎo)、市場(chǎng)場(chǎng)化運(yùn)作”，，通過(guò)公開(kāi)招招標(biāo)方式選擇擇工程實(shí)施單單位。鼓勵(lì)民間資本本參與土地整整治和礦產(chǎn)資資源勘探開(kāi)發(fā)發(fā)。積極引導(dǎo)導(dǎo)民間資本通通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)形式參與土土地整理、復(fù)復(fù)墾等工程建建設(shè)。12342010年9月“兩整治一一改革”活動(dòng)動(dòng)市政道路、水水利設(shè)施、非非收費(fèi)管網(wǎng)設(shè)設(shè)施等不能帶帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性收收入的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等公益性性資產(chǎn)，不得得作為資本注注入融資平臺(tái)臺(tái)公司。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)必須與其下下屬和掛靠的的從事土地開(kāi)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底底脫鉤。各地地國(guó)土資源部部門(mén)及所屬企企事業(yè)單位都都不得直接從從事土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。。昆明市海南省北京市2005年8月《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)；在利潤(rùn)分配方面，規(guī)定企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的，利潤(rùn)不超過(guò)８％；貸款進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的，利潤(rùn)不超過(guò)２％。2006年7月《海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開(kāi)發(fā)的通知》規(guī)定，允許企業(yè)參與成片開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、自有項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目招商工作；在收益方面，規(guī)定土地出讓收入扣除土地開(kāi)發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開(kāi)發(fā)商的分成比例。2010年7月《昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的辦法》規(guī)定，明確地鼓勵(lì)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，但社會(huì)資金的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于國(guó)有投資公司；對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的計(jì)算方式也明確規(guī)定：一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)（總成本*投資回報(bào)率）=16%*征地拆遷安置資金量+8%*建設(shè)工程資金量。成都市2007年9月成都《關(guān)于積極引進(jìn)和規(guī)范社會(huì)資金進(jìn)行一級(jí)土地整理的意見(jiàn)》明確提出引進(jìn)社會(huì)資金進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，且未對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率進(jìn)行限制；2011年3月，《四川省國(guó)土資源廳關(guān)于認(rèn)真清查建設(shè)用地前期開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知》要求各地必須堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家關(guān)于土地出讓收入徹底實(shí)行“收支兩條線”的規(guī)定。地方政策地方政府也出出臺(tái)相關(guān)政策策，鼓勵(lì)企業(yè)業(yè)參與一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)成都市持續(xù)的樓市調(diào)調(diào)控使得二級(jí)級(jí)市場(chǎng)存在諸諸多不確定性性，房地產(chǎn)企企業(yè)向“土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)商商”轉(zhuǎn)型的愿愿望增強(qiáng)政策類型政策內(nèi)容主要影響房產(chǎn)調(diào)控2010年4月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》；2010年9月，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施（新五條），鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；2011年1月6日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。抑制了居民購(gòu)房需求；增大了開(kāi)發(fā)商庫(kù)存銷售壓力土地調(diào)控2010年3月，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題》的通知：要求開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，成交后需在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款；2011年1月，

“新國(guó)八條”要求加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。提高了開(kāi)發(fā)商拿二級(jí)地的門(mén)檻；打擊了開(kāi)發(fā)商的土地囤積行為金融調(diào)控2010-2011年，央行連續(xù)十幾次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率；2010年9月，央行規(guī)定商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。增加了開(kāi)發(fā)商的融資難度；降低了開(kāi)發(fā)資金的利用率一級(jí)開(kāi)發(fā)相對(duì)對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)具有以下優(yōu)優(yōu)勢(shì)：土地是資源類類商品，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈最前端的的環(huán)節(jié)。而土土地的稀缺性性和社會(huì)需求求增長(zhǎng)的矛盾盾日益突出，，使土地在很很長(zhǎng)一段時(shí)期期將處于增值值過(guò)程。以土土地加工和交交易為對(duì)象的的土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本本上不存在價(jià)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。資金主要用于于征地、拆遷遷、市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和和其他相關(guān)費(fèi)費(fèi)用。由于征征地、拆遷、、市政等子市市場(chǎng)比較成熟熟和透明，法法律政策體系系相對(duì)完備。。因此，一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程程和成本是可可控的，事先先可以做出比比較準(zhǔn)確的預(yù)預(yù)算，開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)基本由政政策提供保障障。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行行土地一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中中，相當(dāng)于對(duì)對(duì)這個(gè)地塊進(jìn)進(jìn)行了一次前前期調(diào)研，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)成本平平衡點(diǎn)、土地地、項(xiàng)目的了了解情況要比比別人有優(yōu)勢(shì)勢(shì)，同時(shí)也通通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)與政府建立立了良好關(guān)系系，甚是是內(nèi)內(nèi)部的契約，，這為參與二二級(jí)土地市場(chǎng)場(chǎng)的角逐打下下了良好的基基礎(chǔ)。很多土地在拆拆遷過(guò)程中采采用的補(bǔ)償方方法是產(chǎn)權(quán)置置換，假如一一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)能在二級(jí)市市場(chǎng)拿到土地地開(kāi)發(fā)權(quán)，不不但能在二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中節(jié)省下前期期的調(diào)查費(fèi)用用，還有大量量的拆遷成本本，同時(shí)還有有一級(jí)開(kāi)發(fā)中中２％－８％％的利潤(rùn)。因因此即使高價(jià)價(jià)格拿下土地地，也比直接接參與二級(jí)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)商更有優(yōu)優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)一：不存存在土地價(jià)值值風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)二：收益益穩(wěn)定并且可可控優(yōu)勢(shì)三：有助助于獲得二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)優(yōu)勢(shì)四：節(jié)省省二期開(kāi)發(fā)的的各項(xiàng)成本一級(jí)開(kāi)發(fā)的流流程與企業(yè)獲獲取利潤(rùn)的方方式1、獲取開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)：地方政府經(jīng)過(guò)過(guò)合法程序，，授權(quán)公司對(duì)對(duì)特定規(guī)劃范范圍的土地進(jìn)進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)，依據(jù)合同同約定進(jìn)行投投入，獲得回回報(bào)2、一級(jí)開(kāi)發(fā)公公司成本投入入：一級(jí)開(kāi)發(fā)公司司負(fù)責(zé)“管理理、策劃、規(guī)規(guī)劃、融資、、征地、拆遷遷、基建、市市政、營(yíng)銷和和招商”所有有成本投入，，經(jīng)過(guò)政府審審計(jì)后，作為為一級(jí)開(kāi)發(fā)的的成本，作為為政府對(duì)企業(yè)業(yè)的負(fù)債。3、獲取利潤(rùn)的的方式固定收益:政府以賣土地地的收入或者者其他來(lái)源的的費(fèi)用，支付付開(kāi)發(fā)成本及及合理利潤(rùn)（（一般為總成成本的8%-15%）溢價(jià)分成：區(qū)域內(nèi)土地賣賣地收入，扣扣除上繳國(guó)家家、省市等上上級(jí)部門(mén)的稅稅費(fèi)以及支付付完開(kāi)發(fā)成本本（包括合理理利潤(rùn)）后的的盈利部分，，由一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)公司與當(dāng)?shù)氐卣窒?，，分享比例需需要談判。公公司和政府的的一般比例為?:5，7:3；也有高達(dá)9:1的。固定收益+溢價(jià)分成但因土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)無(wú)國(guó)家家統(tǒng)一政策，，企業(yè)參與一一級(jí)開(kāi)發(fā)的市市場(chǎng)透明性較較差企業(yè)在參與一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題大部分二級(jí)地由一級(jí)開(kāi)發(fā)商獲得操作透明性差由于沒(méi)有統(tǒng)一政策約束，一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)透明性較差，出現(xiàn)了一二級(jí)開(kāi)發(fā)屬同一企業(yè)、操作不規(guī)范、虛高開(kāi)發(fā)成本提高自身利潤(rùn)等問(wèn)題一級(jí)開(kāi)發(fā)商虛標(biāo)成本，提高利潤(rùn)通過(guò)其他方式式把成本做大大，從虛報(bào)的的成本中拿利利潤(rùn)。“比如每畝地地實(shí)際成本是是20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商商可以做成30萬(wàn)元，多出的的在政府看來(lái)來(lái)是成本，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)說(shuō)就是實(shí)實(shí)在在在的利潤(rùn)，，另外還可以以名正言順地地拿到所規(guī)定定的8%?！?004年12月29日成交的海淀淀區(qū)中關(guān)村西西區(qū)綜合科技技貿(mào)易用地，，競(jìng)得人和土土地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)商都是北京京中關(guān)村國(guó)際際商城發(fā)展有有限公司；2004年12月21日成交的“車車公莊危改小小區(qū)D區(qū)綜合樓”用用地，競(jìng)得人人和土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)商都是是北京隆盛房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司。北京西南區(qū)域域超大盤(pán)萬(wàn)年年花城也是由由萬(wàn)年集團(tuán)從從一級(jí)開(kāi)發(fā)做做起的。“海淀區(qū)頤清清家園項(xiàng)目ⅡA、ⅡB、Ⅲ地塊住宅及及配套用地地”、“良良鄉(xiāng)拱辰南南大街理想想SOHO””等土地競(jìng)得得人和土地地一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)商均為一一家等等。。許多地塊的的一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)是由政府府和企業(yè)秘秘密簽訂的的協(xié)議，外外界極少知知曉，一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)商也也頗顯神秘秘。主要內(nèi)容海爾地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)的的意義區(qū)域開(kāi)發(fā)的的政策形勢(shì)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)分析●一級(jí)開(kāi)發(fā)的的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)分析●區(qū)域開(kāi)發(fā)的的市場(chǎng)前景景分析區(qū)域開(kāi)發(fā)的的企業(yè)實(shí)踐踐和能力分分析海爾地產(chǎn)的的資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析與戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇海爾地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品模型海爾地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)的的操作流程程城市化進(jìn)程程步入更高高階段，人人口與資源源的聚集帶帶來(lái)城市規(guī)模的的急速膨脹脹大城市憑借借各種優(yōu)勢(shì)勢(shì)條件，吸吸進(jìn)著周邊邊城市的人人才以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源的的集聚大城市為以以經(jīng)濟(jì)為紐紐帶向周邊邊城市群發(fā)發(fā)展，出現(xiàn)現(xiàn)了圍繞在在周邊的衛(wèi)衛(wèi)星城政府公共服服務(wù)放開(kāi)，，吸納民營(yíng)營(yíng)資本進(jìn)入入城市開(kāi)發(fā)發(fā)汽車消費(fèi)、、度假旅游游、中產(chǎn)階階級(jí)出現(xiàn)、、市民工作作與居住分分離等給城城市化建設(shè)設(shè)帶來(lái)深遠(yuǎn)遠(yuǎn)影響每年1000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)進(jìn)入城市；；目前人均均建筑面積積每增加1平方，則全全國(guó)需新建建5億平方米住住宅房地產(chǎn)起步步階段平穩(wěn)階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升階階段⊙⊙⊙⊙萎縮階段⊙2010年4283美元資源聚集中國(guó)整體城城鎮(zhèn)化較低低，區(qū)域之之間不平衡衡顯著，一一、二線城城市新區(qū)及及三、四線線城市土地地市場(chǎng)空間間仍然較大大三層次的軌軌道交通網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)速度度加快，在在帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的同同時(shí)，也帶帶動(dòng)了周邊邊地區(qū)與城城鎮(zhèn)土地資資源的開(kāi)發(fā)發(fā)2010-2015年中國(guó)軌道道交通網(wǎng)建建設(shè)情況軌道交通網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)的加加速推進(jìn)，，給城鐵、、高鐵周邊邊具有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和和特殊資源源的城鎮(zhèn)帶帶來(lái)了開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)遇高層次的工工業(yè)化進(jìn)程程與城市化化協(xié)同發(fā)展展，推動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升升級(jí)單一的工業(yè)業(yè)園區(qū)早期的工業(yè)業(yè)園區(qū)改變變企業(yè)“星星星點(diǎn)燈””式布局，，開(kāi)發(fā)園區(qū)區(qū)使企業(yè)集集中入園發(fā)發(fā)展園區(qū)以生產(chǎn)產(chǎn)性企業(yè)為為主，有少少量的物流流等生產(chǎn)性性服務(wù)企業(yè)業(yè)各自企業(yè)建建有簡(jiǎn)單的的生活配套套設(shè)施、如如食堂、宿宿舍等園區(qū)內(nèi)大部部分工作人人群白天工工作，晚上上回到“城城里”，工工業(yè)園區(qū)成成為“鬼城城”單調(diào)的工作作、疲勞的的“擺渡””以產(chǎn)業(yè)支撐撐的綜合城城區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展到一定定階段，為為產(chǎn)業(yè)發(fā)展展被動(dòng)配套套的生活設(shè)設(shè)施如人才才公寓、藍(lán)藍(lán)領(lǐng)社區(qū)等等逐漸建立立起來(lái)為尋求財(cái)政政收支長(zhǎng)短短期平衡，，也為改善善園區(qū)生活活配套條件件，園區(qū)賣賣地給地產(chǎn)產(chǎn)商搞房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市擴(kuò)容迎迎來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)黃金時(shí)代代，產(chǎn)業(yè)園園區(qū)被動(dòng)承承載城市功功能生活、生產(chǎn)產(chǎn)全面配套套的產(chǎn)業(yè)新新城成為園園區(qū)發(fā)展的的未來(lái)趨勢(shì)勢(shì)隨著城市居居民消費(fèi)觀觀念的改變變，休閑度度假成為未未來(lái)旅游的的新熱點(diǎn)度假旅游相相比其他旅旅游方式，，更加關(guān)注注游客的身身心體驗(yàn)旅游不再是是為了觀光光，而是為為了體驗(yàn)優(yōu)優(yōu)雅、舒適適、休閑的的氛圍相對(duì)于觀光光旅游而言言，度假旅旅游是一種種更高層次次的旅游形形式，更強(qiáng)強(qiáng)調(diào)安全、、寧?kù)o的優(yōu)優(yōu)美環(huán)境、、豐富多彩彩的娛樂(lè)生生活、增進(jìn)進(jìn)身心健康康的游憩設(shè)設(shè)施和高品品質(zhì)的服務(wù)務(wù)。隨著中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)發(fā)展，人們們的旅游觀觀念發(fā)生了了重大改變變，越來(lái)越越多的人已已經(jīng)厭倦了了走馬觀花花式的觀光光旅游，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而開(kāi)始愛(ài)愛(ài)上休閑、、放松和娛娛樂(lè)為主的的休閑度假假旅游。在多種因素素的共同作作用下，市市場(chǎng)化的區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)呈呈現(xiàn)出前所所未有的商商機(jī)產(chǎn)業(yè)區(qū)中的的城市功能能區(qū)：造城和擴(kuò)區(qū)區(qū)成為較成成功的開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的主旋旋律產(chǎn)業(yè)新城：：工業(yè)化與城城市化融合合發(fā)展的新新城區(qū)，非非開(kāi)發(fā)區(qū)和和工業(yè)園衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)：功能明晰、、特色突出出的交通節(jié)節(jié)點(diǎn)型小城城鎮(zhèn)旅游度假區(qū)區(qū)：度假產(chǎn)業(yè)和和旅游地產(chǎn)產(chǎn)的結(jié)合，，商務(wù)休閑閑與旅游度度假結(jié)合目前區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的四大大商機(jī)城市化進(jìn)程程工業(yè)化進(jìn)程程利益驅(qū)動(dòng)政策推動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)所所蘊(yùn)涵的五五大利益點(diǎn)點(diǎn)掙到“開(kāi)發(fā)發(fā)總承包收收益”：形成政府對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的的負(fù)債，是是風(fēng)險(xiǎn)較低低的收益，，收益大小小看操作，，可依法追追討獲得“可持持續(xù)經(jīng)營(yíng)的的資產(chǎn)”：：向政府表明明扎根當(dāng)?shù)氐氐男嫩E，，構(gòu)建緊密密關(guān)系，較較少受換屆屆影響分享“地方方留成的稅稅費(fèi)”：針對(duì)工商企企業(yè)，數(shù)額額不大，不不好監(jiān)控和和操作，時(shí)時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大分享“一級(jí)級(jí)土地增值值收益”：：受上市指標(biāo)標(biāo)、市場(chǎng)、、換屆、收收支賬戶管管理的影響響，風(fēng)險(xiǎn)較較大拿到“低價(jià)價(jià)和優(yōu)質(zhì)的的二級(jí)土地地”：基于關(guān)系和和信息可操操作，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小，精精細(xì)開(kāi)發(fā)，，價(jià)值最大大，落袋為為安主要內(nèi)容海爾地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)的的意義區(qū)域開(kāi)發(fā)的的政策形勢(shì)勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)分析區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的企企業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)踐踐和和能能力力分分析析●區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的企企業(yè)業(yè)和和實(shí)實(shí)踐踐分分享享●區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的關(guān)關(guān)鍵鍵能能力力海爾爾地地產(chǎn)產(chǎn)的的資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析與與戰(zhàn)戰(zhàn)略略選選擇擇海爾爾地地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品模模型型海爾爾地地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的操操作作流流程程開(kāi)發(fā)商類型代表企業(yè)特點(diǎn)核心區(qū)域開(kāi)發(fā)能力大型上市房地產(chǎn)企業(yè)天津泰達(dá)、中南建設(shè)、華僑城等擁有豐富的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力雄厚，但對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力規(guī)劃策劃能力融資能力地區(qū)中小型房地產(chǎn)企業(yè)眾美地產(chǎn)、萬(wàn)祥置業(yè)、京泰鴻等擁有一定的地緣關(guān)系與信息獲取能力，但資金實(shí)力較弱，只能承擔(dān)小片區(qū)域的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目管理能力信息獲取能力政府投融資平臺(tái)型房地產(chǎn)企業(yè)云南城投、中天城投、西安投資、深圳投資等在當(dāng)?shù)負(fù)碛袕?qiáng)大的政府關(guān)系，一級(jí)土地獲取能力較強(qiáng)，但專業(yè)性和跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力有限政府關(guān)系運(yùn)用能力土地獲取能力隸屬于多元化集團(tuán)的房地產(chǎn)企業(yè)海爾地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等依靠集團(tuán)強(qiáng)大的資金、資源實(shí)力，區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)擇機(jī)擴(kuò)張融資能力資源整合能力目前前開(kāi)開(kāi)展展區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的企企業(yè)業(yè)類類型型綜綜述述企業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)踐踐分分享享之之一一以華華夏夏幸幸福福基基業(yè)業(yè)為為代代表表的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)踐踐分分享享之之二二以華華僑僑城城為為代代表表的的旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目案案例例分分享享之之一一中南南建建設(shè)設(shè)南南充充清清泉泉壩壩項(xiàng)項(xiàng)目目—凈收收益益比比例例跟跟地地價(jià)價(jià)掛掛鉤鉤土地出讓單價(jià)（萬(wàn)元/畝）獲取凈收益的比例（%）2000201-2500251-30020301-35015351-40010根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際情情況況確確認(rèn)認(rèn)凈凈收收益益，，每每次次出出讓讓地地塊塊后后結(jié)結(jié)算算，，每每年年支支付付一一次次。。政府府承承諾諾企企業(yè)業(yè)保保底底收收益益15%。中南南建建設(shè)設(shè)南充充政政府府相關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)、、征征地地收收儲(chǔ)儲(chǔ)、、拆拆遷遷安安置置、、成成本本核核定定、、土土地地出出讓讓、、質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)督督出資、工工程施工工、土地地整理、、項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作在南充成成立全資資子公司司協(xié)議項(xiàng)目簡(jiǎn)介介：總面積約約3000畝，2011年2月8日簽約建設(shè)內(nèi)容容包括嘉嘉陵江沿沿岸防洪洪堤建設(shè)設(shè)城市道路路、官網(wǎng)網(wǎng)、綠化化、公廁廁等實(shí)際可出出讓商住住用地1500畝商業(yè)模式式：中南建設(shè)設(shè)出資完完成政府府需要的的清泉壩壩建設(shè)任任務(wù)及土土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)政府協(xié)助助企業(yè)拿拿到二級(jí)級(jí)土地政府按土土地出讓讓單價(jià)給給予企業(yè)業(yè)不同比比例的凈凈收益，，每年結(jié)結(jié)算，且且承諾給給企業(yè)15%的保底收收益區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目案案例分享享之二中天城投投貴州云云巖漁安安、安井井片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目—凈收益7:3和二級(jí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)金世旗國(guó)際控股貴陽(yáng)市云巖區(qū)政府簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議（一級(jí)開(kāi)發(fā)收益按7:3分配）華潤(rùn)貴陽(yáng)華潤(rùn)漢威市政、基建、七通一平、回遷安置，截污溝建設(shè)出資5000萬(wàn)，占16.67%出資2.5億，占83.33%中天城投絕對(duì)控股通過(guò)招拍掛獲得絕大部分二級(jí)土地將土地出讓價(jià)款的50%-60%返還收購(gòu)全部股權(quán)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介：建設(shè)任務(wù)務(wù)包括城城中村改改造、截截污溝工工程、經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用地七通通一平，，回遷安安置72.9萬(wàn)平方米米建設(shè)成為為旅游休休閑、商商務(wù)會(huì)展展和生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)商業(yè)模式式：由母公司司金世旗旗與政府府簽訂協(xié)協(xié)議，因因缺少資資金，與與華潤(rùn)漢漢威合作作成立一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)公司華華潤(rùn)貴陽(yáng)陽(yáng)，華潤(rùn)潤(rùn)漢威占占大部分分股份一期土地地出讓前前，中天天城投收收回華潤(rùn)潤(rùn)漢威的的股權(quán)中天城投投獲取二二級(jí)土地地并進(jìn)行行二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)，收收取政府府返還的的土地出出讓金區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目案案例分享享之三上海石與與木投資資咨詢有有限公司司臨安高新新技術(shù)投投資有限限公司臨安市人人民政府府龍?jiān)ㄔO(shè)設(shè)杭州青山湖森林硅谷投資建設(shè)有限公司2009.8，出資控控股，63.75%人民幣出出資，80%人民幣出出資,20%國(guó)有獨(dú)資資土地一級(jí)級(jí)熟化2009.7摘牌，簽簽訂框架架協(xié)議2009.10.15成立控股經(jīng)營(yíng)管理理重大公共共服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目（酒酒店、會(huì)會(huì)展中心心、游艇艇碼頭））二級(jí)項(xiàng)目公司高新產(chǎn)業(yè)商務(wù)會(huì)展商貿(mào)辦公配套住宅等關(guān)聯(lián)公司或戰(zhàn)略合作伙伴項(xiàng)目簡(jiǎn)介介：對(duì)臨安高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)園園29平方公里里進(jìn)行分分階段開(kāi)開(kāi)發(fā),啟動(dòng)核心心區(qū)塊面面積約3.8平方公里里開(kāi)發(fā)內(nèi)容容包括高高新產(chǎn)業(yè)業(yè),商務(wù)會(huì)展展,商貿(mào)辦公公,配套住宅宅等，開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)序序保持產(chǎn)產(chǎn)業(yè)先行行商業(yè)模式式：石與木摘摘牌后，，龍?jiān)ńㄔO(shè)出資資控股石石與木石與木與與政府獨(dú)獨(dú)資公司司共同出出資成立立一級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目公司司，負(fù)責(zé)責(zé)土地熟熟化一級(jí)公司司熟化投投資*112%為總成本本，二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的土地溢溢價(jià)稅后后部分按按石與木木65%，高投35%分配龍?jiān)ㄔO(shè)設(shè)臨安高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)園園項(xiàng)目——凈收益65%：35%主要內(nèi)容容海爾地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的意意義區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的政策策形勢(shì)和和市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)分析析區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)實(shí)踐和和能力分分析●區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)和實(shí)踐踐分享●參與區(qū)域域開(kāi)發(fā)的的關(guān)鍵能能力海爾地產(chǎn)產(chǎn)的資源源優(yōu)勢(shì)分分析與戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇擇海爾地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品模型海爾地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的操作作流程企業(yè)開(kāi)展展區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的主要要能力壁壁壘融資能力力資源整合合能力政府關(guān)系系區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)商需要要建立良良好的政政府關(guān)系系，并且且要有一一定的地地區(qū)影響響力，否否則不可可能拿到到一級(jí)土土地的開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)。。如果政政府關(guān)系系不能得得到維持持，那么么在一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)完完成之后后，收益益分配的的環(huán)節(jié)也也可能遭遭遇政府府違約的的風(fēng)險(xiǎn)。。區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)不可能能由一家家企業(yè)獨(dú)獨(dú)立完成成，即便便是有龐龐大的資資金實(shí)力力，也不不可能具具備所有有業(yè)態(tài)的的開(kāi)發(fā)能能力。因因此區(qū)域域開(kāi)發(fā)商商必須對(duì)對(duì)各種內(nèi)內(nèi)外部資資源進(jìn)行行整合，，充分利利用各方方優(yōu)勢(shì)進(jìn)進(jìn)行聚合合開(kāi)發(fā)。。區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的資金金投入巨巨大，并并且開(kāi)發(fā)發(fā)周期比比較長(zhǎng)(一般要3-5年的時(shí)間間)，這對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的融資能能力是一一個(gè)巨大大的考驗(yàn)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)發(fā)商除了了需要擁?yè)碛袕?qiáng)大大的資金金實(shí)力外外，還要要通過(guò)各各種融資資渠道的的建立來(lái)來(lái)保證項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)續(xù)穩(wěn)步推推進(jìn)。政府關(guān)系系融資能力力資源整合合能力關(guān)鍵壁壘壘能力匹配配結(jié)論判定定依托集團(tuán)團(tuán)在全國(guó)國(guó)各地長(zhǎng)長(zhǎng)期積累累的政府府人脈，，借助海海爾品牌牌的影響響力，同同時(shí)協(xié)同同工業(yè)地地產(chǎn)進(jìn)行行公關(guān)充分利用用海爾集集團(tuán)內(nèi)部部財(cái)務(wù)公公司、商商業(yè)銀行行等金融融服務(wù)平平臺(tái)，獲獲取區(qū)域域開(kāi)發(fā)所所需的龐龐大資金金海爾地產(chǎn)產(chǎn)在發(fā)展展過(guò)程中中已經(jīng)積積累了許許多與同同行、服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)以及政政府部門(mén)門(mén)合作的的經(jīng)驗(yàn)，，具備整整合各種種資源進(jìn)進(jìn)行聚合合式開(kāi)發(fā)發(fā)的能力力海爾地產(chǎn)產(chǎn)具備區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的關(guān)鍵鍵能力，，可以考考慮在充充分的市市場(chǎng)調(diào)研研和準(zhǔn)確確的產(chǎn)品品定位的的前提下下開(kāi)展區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)海爾地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的關(guān)鍵鍵能力分分析主要內(nèi)容容海爾地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的意意義區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的政策策形勢(shì)和和市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)分析析區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)實(shí)踐和和能力分分析海爾地地產(chǎn)的的資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析析與戰(zhàn)戰(zhàn)略選選擇●區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的業(yè)務(wù)務(wù)類型型選擇擇●區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的地理理位置置選擇擇海爾地地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品模模型海爾地地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的操作作流程程海爾地地產(chǎn)具具備區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)所所需的的主要要資源源，業(yè)業(yè)務(wù)未未來(lái)的的發(fā)展展?jié)摿α薮蟠髤^(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)主要資資源關(guān)系資資源財(cái)務(wù)資資源人力資資源隱性資資源海爾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已已在全全國(guó)各各地積積累了了廣泛泛的政政府資資源海爾地地產(chǎn)已已與其其他房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)、房房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)商進(jìn)進(jìn)行過(guò)過(guò)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的深深入合合作，，建立立了廣廣泛的的戰(zhàn)略略聯(lián)盟盟海爾集集團(tuán)財(cái)財(cái)務(wù)公公司、、商業(yè)業(yè)銀行行、保保險(xiǎn)公公司等等金融融服務(wù)務(wù)平臺(tái)臺(tái)為區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)提提供了了多種種融資資渠道道海爾集集團(tuán)龐龐大的的現(xiàn)金金流為為區(qū)域域開(kāi)發(fā)發(fā)提供供了有有力的的保障障海爾地地產(chǎn)將將近10年的發(fā)發(fā)展過(guò)過(guò)程中中，已已經(jīng)培培養(yǎng)了了一批批專業(yè)業(yè)的管管理、、策劃劃、市市場(chǎng)以以及項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施人人員近年來(lái)來(lái)，通通過(guò)高高端職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人人的引引進(jìn)，，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)高速速成成長(zhǎng)長(zhǎng)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)決決策團(tuán)團(tuán)隊(duì)也也日益益壯大大海爾的的品牌牌與影影響力力深入入人心心，管管理模模式和和企業(yè)業(yè)文化化具有有無(wú)可可替代代的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力海爾地地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新理理念與與產(chǎn)品品不斷斷涌現(xiàn)現(xiàn)，引引領(lǐng)著著行業(yè)業(yè)潮流流財(cái)務(wù)資資源是是區(qū)域域開(kāi)發(fā)發(fā)的核核心資資源，，政府府及社社會(huì)關(guān)關(guān)系資資源、、隱形形資源源是關(guān)關(guān)鍵資資源，，人力力資源源則是是充分分利用用各種種資源源的戰(zhàn)戰(zhàn)略性性資源源主要的的區(qū)域域開(kāi)發(fā)發(fā)類型型與海海爾地地產(chǎn)資資源匹匹配情情況分分析業(yè)務(wù)類型資源匹配分析資源匹配度業(yè)務(wù)定位產(chǎn)業(yè)區(qū)中的城市功能區(qū)打造“產(chǎn)業(yè)核”協(xié)同呼應(yīng)的“城市核”，海爾具有天然優(yōu)勢(shì)，可依托遍布全國(guó)的海爾工業(yè)園，在園區(qū)周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)綜合型的商住社區(qū)重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)海爾集團(tuán)技術(shù)優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新地產(chǎn)理念，將很容易受到競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈的二、級(jí)城市的歡迎，拿到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)相對(duì)容易重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)旅游度假區(qū)主要集中在一二線城市周邊區(qū)域，需要有便利的交通和比較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境，作支撐，海爾可伺機(jī)開(kāi)發(fā)擇機(jī)進(jìn)入業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)新城工業(yè)園和城市化配套設(shè)施的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)區(qū)位的選擇要求較高，投入周期較長(zhǎng)，暫時(shí)不考慮進(jìn)入暫不涉足業(yè)務(wù)1471047資源匹匹配度度行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)組組合分分析旅游度度假區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)中城市功功能區(qū)區(qū)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)衛(wèi)星城城產(chǎn)業(yè)新新城海爾地地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的的類型型選擇擇重點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)?投入大大量的的人力力提高高開(kāi)發(fā)發(fā)的規(guī)規(guī)模?集中最最好的的資源源保證證開(kāi)發(fā)發(fā)的質(zhì)質(zhì)量輔助開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)?根據(jù)近近期的的具體體市場(chǎng)場(chǎng)狀況況選擇擇開(kāi)發(fā)發(fā)暫不開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)?因資源源不匹匹配或或時(shí)機(jī)機(jī)未到到而暫暫時(shí)不不開(kāi)發(fā)發(fā)主要內(nèi)內(nèi)容海爾地地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的意義義區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的政策策形勢(shì)勢(shì)和市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)分分析區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的企業(yè)業(yè)實(shí)踐踐和能能力分分析海爾地地產(chǎn)的的資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析析與戰(zhàn)戰(zhàn)略選選擇●區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的業(yè)務(wù)務(wù)類型型選擇擇●區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的地理理位置置選擇擇海爾地地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品模模型海爾地地產(chǎn)區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)的的操作作流程程區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)地地理位位置選選擇綜綜述業(yè)務(wù)類型區(qū)域選擇原因分析產(chǎn)業(yè)區(qū)中的城市功能區(qū)在二、三線城市新區(qū)選擇具有產(chǎn)業(yè)密集、交通條件比較便利的地帶進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最好是在海爾工業(yè)園的周邊選擇合適的地段開(kāi)發(fā)二、三線城市人口密度比一線城市低，隨著勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)潛力大；通過(guò)“城市核”的打造，使地區(qū)的人氣得以聚集，地價(jià)得以迅速提升新市鎮(zhèn)、衛(wèi)星城在山東半島、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角等發(fā)達(dá)地區(qū)城市群的二線城市周邊尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)城市群（都市圈）的建設(shè)，將使各城市交匯地帶出現(xiàn)大量的衛(wèi)星城和新市鎮(zhèn)；一線城市只有外層還存在開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，二線城市機(jī)會(huì)較多旅游度假區(qū)選擇具有大量富裕人群和大型企業(yè)集團(tuán)客群的地區(qū)如：長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群度假旅游市場(chǎng)主要依賴周邊客群，發(fā)達(dá)城市群所在區(qū)域人口集中且具備消費(fèi)能力，發(fā)達(dá)城市群里大企業(yè)集團(tuán)也較多，兼具個(gè)人和商務(wù)客流資源1、產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)中中城市市功能能區(qū)：：國(guó)家家層面面區(qū)域域經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)劃劃惠及及的區(qū)區(qū)域，，存在在較多多的開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)2009年至今，國(guó)國(guó)家先后批批復(fù)了13個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)劃，惠惠及東西南南北多個(gè)區(qū)區(qū)域海爾建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)中城城市功能區(qū)區(qū)要選擇區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)劃中明確確扶持產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃符符合海爾產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類型，，產(chǎn)業(yè)扶持持力度較強(qiáng)強(qiáng)的區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)規(guī)劃中，對(duì)對(duì)每個(gè)區(qū)域域的發(fā)展方方向及發(fā)展展措施做了了較明確的的指導(dǎo)與規(guī)規(guī)定：圖們江：沿邊開(kāi)發(fā)開(kāi)開(kāi)放遼寧沿海：：航運(yùn)物流、、先進(jìn)制造造、現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)黃河三角洲洲：高效生態(tài)示示范區(qū)、特特色產(chǎn)業(yè)基基地皖江城市帶帶：對(duì)接長(zhǎng)三角角，承接產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移…推薦皖江城城市帶、遼遼寧沿海、、關(guān)中-天水、珠三三角等另外，關(guān)注注各區(qū)域中中的先導(dǎo)區(qū)區(qū)輻射城市市結(jié)合海爾布局局在全國(guó)各地地的工業(yè)園區(qū)，進(jìn)行“產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)中城市市功能區(qū)”類類區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的探討黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇大連海爾工業(yè)園區(qū)青島海爾工業(yè)園區(qū)合肥海爾工業(yè)園區(qū)武漢海爾工業(yè)園區(qū)重慶海爾工業(yè)園區(qū)匯川海爾工業(yè)園區(qū)海爾膠南工業(yè)園海爾天津市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)順德海爾工業(yè)園區(qū)哪些工業(yè)園周周邊或城市內(nèi)內(nèi)是否有土地地空間和城市市功能的需求求？哪些工業(yè)園所所在大區(qū)域或或城市圈內(nèi)，，能夠構(gòu)建產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群？區(qū)區(qū)域內(nèi)是否有有適合海爾投投資的城市？？結(jié)合海爾集團(tuán)團(tuán)的資源條件件，具備家電電電子產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)，或有規(guī)規(guī)劃支撐的區(qū)區(qū)域，可作重重點(diǎn)考慮我國(guó)家電產(chǎn)業(yè)業(yè)基地：2009年11月，合肥市被被授予“中國(guó)國(guó)家電產(chǎn)業(yè)基基地”稱號(hào)，，是內(nèi)地省市市的第一個(gè)基基地，我國(guó)還還有8大家電產(chǎn)業(yè)基基地主要分布布在沿海地區(qū)區(qū)中國(guó)家電之都都“順德”，，多個(gè)中國(guó)知知名家電品牌牌在此聚集此外，與順德德相鄰區(qū)域南南頭鎮(zhèn)，先后后獲得“中國(guó)國(guó)家電產(chǎn)業(yè)基基地”等榮譽(yù)譽(yù)稱號(hào)南京、馬鞍山山當(dāng)涂等地……家電產(chǎn)業(yè)整體廚衛(wèi)產(chǎn)業(yè)智能家居產(chǎn)業(yè)在這些區(qū)域中中：選擇配套條件件較好的區(qū)域域選擇發(fā)展后勁勁強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域域避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的勢(shì)力范圍圍世界城市人口密度等級(jí)分布第一級(jí)人口密集區(qū)＞100人/平方千米第二級(jí)人口中等區(qū)25～100人/平方千米

第三級(jí)人口稀少區(qū)1～25人/平方千米第四級(jí)人口極稀區(qū)＜1人/平方千米

大部分二三線線城市人口密密度較低，可可能存在更多多的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，我我國(guó)四大一線線城市人口密密度遠(yuǎn)高于二二三四線城市市，加上城市市發(fā)展成熟水水平較高，開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)已經(jīng)經(jīng)很少二、三線城市市的人口密度度較低，加上上目前國(guó)家對(duì)中西部部區(qū)域發(fā)展的的政策扶持以以及二、三線線城市本身的的發(fā)展訴求，都都增加了產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)中城市功功能區(qū)的機(jī)會(huì)會(huì)一線城市城市省份密度上海上海2135.01廣州廣東1007.4深圳廣東882.93北京北京714.2二線城市城市省份密度廈門(mén)福建975.14蘇州江蘇966.97武漢湖北944.24南京江蘇918.32鄭州河南908.49成都四川891.86天津天津812.16西安陜西743.26濟(jì)南山東728.87合肥安徽658.37三四線城市城市省份密度新鄉(xiāng)河南659.40德陽(yáng)四川656.58?？诤Ｄ?42.08溫州浙江635.61臺(tái)州浙江594.92淮安江蘇586.92南充四川584.98湘潭湖南567.31孝感湖北565.93黃石湖北550.70鹽城江蘇548.69萊蕪山東546.74珠海廣東544.46濰坊山東540.90紹興浙江525.68產(chǎn)業(yè)區(qū)中城市市功能區(qū)的具具體判斷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一：產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃、支持持政策具有電子信息息產(chǎn)業(yè)、智能能產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的的區(qū)域（城市市）優(yōu)先選擇擇，規(guī)劃發(fā)展展以上產(chǎn)業(yè)或或?qū)σ陨袭a(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展進(jìn)行扶扶持、給予優(yōu)優(yōu)惠政策的區(qū)區(qū)域也是關(guān)注注重點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)二：房地地產(chǎn)市場(chǎng)和海海爾產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)人口數(shù)數(shù)量如何，消消費(fèi)能力如何何，海爾投產(chǎn)產(chǎn)后區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)能否支撐企企業(yè)發(fā)展；區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)如何，城城市功能區(qū)的的開(kāi)發(fā)能否吸吸納人口入駐駐標(biāo)準(zhǔn)三：勞動(dòng)動(dòng)力資源和人人才勞動(dòng)力資源是是否充足，科科技人才和管管理人才能否否滿足企業(yè)需需求標(biāo)準(zhǔn)四：征地地和拆遷比例例征地比例要大大于拆遷比例例，越大越好好；拆遷比例例太高，不宜宜選擇標(biāo)準(zhǔn)五：交通通條件需要有便利的的交通與工業(yè)業(yè)園區(qū)以及城城市的中心地地帶銜接，方方便人們的出出行2、衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)：重點(diǎn)關(guān)注我國(guó)國(guó)幾大城市群群中的衛(wèi)星城城和新市鎮(zhèn)開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)一級(jí)城市群二級(jí)城市群三級(jí)城市群環(huán)渤海城市群烏魯木齊哈爾濱長(zhǎng)春西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)拉薩南寧昆明貴陽(yáng)北京呼和浩特天津太原蘭州西寧銀川廣州香港杭州合肥臺(tái)北海口沈陽(yáng)遼中南城市群以沈陽(yáng)、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東、遼陽(yáng)、營(yíng)口、盤(pán)錦、鐵嶺等城市，總面積約9.58萬(wàn)平方公里。山東半島城市群以濟(jì)南、青島為中心，包括煙臺(tái)、濰坊、淄博、東營(yíng)、威海、日照等城市，總面約7.3萬(wàn)平方公里，制造業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。長(zhǎng)三角城市群包括16個(gè)城市：上海、杭州、南京、嘉興、湖州、寧陵、紹興、舟山、臺(tái)州、蘇州、無(wú)錫等，總面積約10.95萬(wàn)平方公里。京津冀城市群以北京為中心包括北京、天津、河北的唐山、廊坊、保定、秦皇島張家口、承德、滄州等城市，總面積約18.5萬(wàn)平方公里。長(zhǎng)株潭城市群包括長(zhǎng)沙、株洲、湘潭3市，總面積約2.8萬(wàn)平方公里。海峽西岸城市群以福州、廈門(mén)市為中心，包括漳州、泉州、莆田、寧德四市，是海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心地區(qū)珠三角城市群包括廣州、深圳、珠海、佛山、中山、惠州、東莞等14個(gè)縣，總面積約5.5萬(wàn)平方公里。關(guān)中城市群關(guān)中城市群以西安為中心，包括寶雞、咸陽(yáng)、銅川和渭南等城市，總面積約5.52萬(wàn)平方公里。中原城市群以鄭州、洛陽(yáng)為中心，包括開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源在內(nèi)共9個(gè)省轄（管）市?？偯娣e約5.87萬(wàn)平方公里。重慶川渝城市群是以重慶、成都兩市為中心，包括自貢市、瀘州市、德陽(yáng)市、綿陽(yáng)市、遂寧市、內(nèi)江市、樂(lè)山市、宜賓市等14個(gè)地級(jí)市和渝西經(jīng)濟(jì)走廊等縣市。武漢城市群包括武漢、鄂州、黃石、孝感、天門(mén)等9座城市，總面積約5063萬(wàn)平方公里。環(huán)渤海地區(qū)包括京、津、冀、晉、內(nèi)蒙、遼、魯?shù)任迨。▍^(qū)）二市，成為北部經(jīng)濟(jì)是未來(lái)10年到20年中國(guó)最大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心.其范圍占據(jù)我國(guó)國(guó)土面積的12％和人口的20％。城市群主要城市交通條件相關(guān)政策環(huán)渤海城市群北京、天津、唐山、廊坊、保定、張家口、承德、滄州等三條高速公路，多達(dá)24條高速車道，未來(lái)將形成京津冀三小時(shí)交通圈北京地區(qū)“兩軸兩帶多中心”、發(fā)展衛(wèi)星城的總體規(guī)劃，給緊鄰的廊坊、大廠、固安等地帶來(lái)了“融京”的機(jī)會(huì),而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將全方位帶動(dòng)這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)三角城市群上海、杭州、南京、嘉興、湖州、紹興、蘇州、無(wú)錫等三條高速公路已形成3小時(shí)快速交通圈，滬寧、滬杭城際鐵路則使城市群崛起為1小時(shí)都市群上海浦東將在四個(gè)區(qū)域建設(shè)功能完善、交通便捷、配套齊全、居住舒適的可持續(xù)發(fā)展的新市鎮(zhèn)珠三角城市群廣州、深圳、珠海、佛山等將形成珠三角2小時(shí)交通圈、深莞惠1小時(shí)交通圈廣州市政府將加快建設(shè)廣州生態(tài)衛(wèi)星城武漢城市群武漢、鄂州、黃石、孝感、天門(mén)等內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐目前有5條鐵路干線，6條國(guó)道，4條城際鐵路已經(jīng)建設(shè)武漢政府將大力發(fā)展衛(wèi)星城改善交通狀況，并形成30萬(wàn)人口的大型衛(wèi)星城山東城市群濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濰坊、淄博、東營(yíng)、威海、日照等重點(diǎn)打造公路、鐵路、航空多管齊下的網(wǎng)絡(luò)體系，精心構(gòu)造“一小時(shí)交通圈”濟(jì)南市將著力打造城鎮(zhèn)、次中心城市的建設(shè)。形成以濟(jì)南城區(qū)為中心城市的四級(jí)結(jié)構(gòu)體系根據(jù)各城市群群的交通條件件以及相關(guān)政政策，并結(jié)合合海爾地產(chǎn)的的政府關(guān)系資資源，建議海海爾地產(chǎn)優(yōu)先先進(jìn)入的地區(qū)區(qū)有：山東半島城市市群、環(huán)渤海海城市群、長(zhǎng)長(zhǎng)三角城市群群，尋找城市衛(wèi)星星城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)關(guān)注城市群中中交通便利、、政策規(guī)劃發(fā)發(fā)展的衛(wèi)星城城鎮(zhèn)城市群（都市市圈）的建設(shè)設(shè)，將使各城城市交匯地帶帶出現(xiàn)大量的的衛(wèi)星城和新新市鎮(zhèn)在城市群形成成的過(guò)程中，，與中心城市市聯(lián)系密切的的衛(wèi)星城和小小市鎮(zhèn)起到了了交通、產(chǎn)業(yè)業(yè)和居住的多重紐帶作用用無(wú)論對(duì)城市群群還是自身發(fā)發(fā)展都是有益益的以陜西西安為為中心城市，，將關(guān)中城市市群周邊城市市納入大關(guān)中中城市群，而而三原、涇陽(yáng)陽(yáng)、高陵、臨臨潼、藍(lán)田、、引鎮(zhèn)、戶縣縣等衛(wèi)星城市市，將成為關(guān)關(guān)中城市群各各城市之間加加強(qiáng)聯(lián)系和合合作的重要紐紐帶一二二線線城城市市周周邊邊的的衛(wèi)衛(wèi)星星城城形形成成圈圈層層結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，一一線線城城市市只只有有外外層層還還存存在在開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，二二線線城城市市機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)較較多多北京京：：六環(huán)環(huán)之之內(nèi)內(nèi)的的通通州州、、順順義義、、大大興興、、門(mén)門(mén)頭頭溝溝等等為為第第一一層層次次的的衛(wèi)衛(wèi)星星城城；；緊緊挨挨北北京京六六環(huán)環(huán)的的昌昌平平、、懷懷柔柔、、燕燕郊郊、、大大廠廠、、香香河河、、廊廊坊坊、、固固安安、、涿涿州州等等稱稱為為第第二二層層次次的的衛(wèi)衛(wèi)星星城城；；上海海：：以衛(wèi)衛(wèi)星星城城距距離離市市區(qū)區(qū)的的距距離離劃劃分分圈圈層層，，寶寶山山、、嘉嘉定定、、青青浦浦、、松松江江和和閔閔行行為為第第一一圈圈層層的的衛(wèi)衛(wèi)星星城城，，金金山山、、奉奉賢賢、、臨臨港港為為第第二二圈圈層層的的衛(wèi)衛(wèi)星星城城。。北京京和和上上海海的的第第一一圈圈層層衛(wèi)衛(wèi)星星城城基基本本開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)完完畢畢，，外外層層還還存存在在少少量量機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)哈爾爾濱濱：：未來(lái)來(lái)16年內(nèi)內(nèi)，，將將遠(yuǎn)遠(yuǎn)景景發(fā)發(fā)展展形形成成三三大大圈圈層層、、““一一主主五五副副””的的布布局局結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，在在阿阿城城、、雙雙城城、、賓賓縣縣、、尚尚志志、、肇肇東東城城區(qū)區(qū)基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上進(jìn)進(jìn)一一步步拓拓展展形形成成五個(gè)個(gè)衛(wèi)衛(wèi)星星城城。武漢漢：：在““十十二二五五””規(guī)規(guī)劃劃中中，，主主城城區(qū)區(qū)原原則則上上不不過(guò)過(guò)三三環(huán)環(huán)線線，，在6個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)城城區(qū)區(qū)各各重重點(diǎn)點(diǎn)建建設(shè)設(shè)一一個(gè)個(gè)““衛(wèi)衛(wèi)星星城城””，，重慶慶：：規(guī)規(guī)劃劃培培育育六六大大衛(wèi)衛(wèi)星星城城，，以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)功功能能拓拓展展為為主主的的江江津津、、長(zhǎng)長(zhǎng)壽壽，，以以文文化化旅旅游游功功能能拓拓展展為為主主的的合合川川、、綦綦江江和和南南川川，，以以城城市市功功能能拓拓展展為為主主的的璧璧山山。。衛(wèi)星星城城發(fā)發(fā)展展需需要要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶動(dòng)動(dòng)，，能能接接受受大大城城市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的區(qū)區(qū)域域適適合合海海爾爾計(jì)計(jì)入入進(jìn)進(jìn)行行整整體體開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)“臥城”式衛(wèi)星城城不具備備發(fā)展?jié)摑摿?，產(chǎn)業(yè)是衛(wèi)衛(wèi)星城的的造血功功能，是是人口集集聚與經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的動(dòng)力力大城市為為優(yōu)化功功能布局局，改善善生活環(huán)環(huán)境，提提升城市市品位，，紛紛退退二進(jìn)三三鑒于城市市產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，生產(chǎn)產(chǎn)要素資資源較豐豐富的地地區(qū)擁有有更多接接受產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移的的機(jī)會(huì)能夠接受受大城市市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的衛(wèi)衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)適合區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)在發(fā)達(dá)地地區(qū)，有有高鐵經(jīng)經(jīng)過(guò)且具具有一定定經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)和特特殊資源源的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)可進(jìn)行行新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)如：嘉興余新新鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)79.98平方公里里的土地地上，坐坐擁滬杭杭高速、、乍嘉蘇蘇高速、、杭州灣灣跨海大大橋高速速和在建建的嘉紹紹快速通通道以及及南北湖湖大道，，省級(jí)航航道海鹽鹽塘多處處交通要要道。依托嘉興興高鐵站站點(diǎn)，商商務(wù)區(qū)主主要規(guī)劃劃商業(yè)核核心區(qū)、、創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)等等，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代物流流、房地地產(chǎn)等行行業(yè)。圍繞高鐵鐵嘉興南南站商務(wù)務(wù)區(qū)，高高起點(diǎn)推推進(jìn)新市市鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)。在具備一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的城城鎮(zhèn)，由于高高鐵的經(jīng)過(guò)，，能夠帶動(dòng)該該區(qū)域的發(fā)展展特殊資源，如如溫泉、獨(dú)特特景觀、歷史史文化、地理理位置“小戶型大空空間”的新市市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)方向向，通過(guò)創(chuàng)造造公共空間，，如公園、文文化交流中心心、演藝中心心等平臺(tái)，創(chuàng)創(chuàng)造屬于本社社區(qū)的文化，，形成生活歸歸屬感圍繞軌道交通通站點(diǎn)周邊進(jìn)進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)發(fā)也是不錯(cuò)的的選擇以唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)軌道交通二二號(hào)線唐鎮(zhèn)站站綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為例簡(jiǎn)介：浦東唐城，即即唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)，地處浦東腹腹地，將打造造成張江功能能區(qū)域的商務(wù)務(wù)、文化和商商務(wù)中心，浦浦東的副城市市中心和張江江高科技園區(qū)區(qū)的生態(tài)城市市花園。軌軌道二號(hào)線唐唐鎮(zhèn)站是浦東東唐城的地標(biāo)標(biāo)性區(qū)域，集集軌道交通站站點(diǎn)、停車場(chǎng)場(chǎng)、交通樞紐紐、商業(yè)、辦辦公等功能于于一體的綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，該項(xiàng)目建成成后將充分凸凸現(xiàn)浦東唐城城的主題風(fēng)貌貌?；局笜?biāo)用途：辦公、、商業(yè)、公寓寓、地鐵站建筑面積：196800平方米投資近十億元元興建十大項(xiàng)項(xiàng)目衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)的具體體判斷標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一：區(qū)位位衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)發(fā)一般選擇在在城市外圍，，能受大城市市輻射的區(qū)域域適合建設(shè)衛(wèi)衛(wèi)星城或新市市鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)二：交通通規(guī)劃已有的交通條條件和未來(lái)交交通規(guī)劃是衡衡量是否利于于開(kāi)發(fā)建設(shè)衛(wèi)衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)的重要要指標(biāo)，沒(méi)有有便捷交通與與外界連接，，便不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展，有效效城市化也無(wú)無(wú)從談起標(biāo)準(zhǔn)三：特殊殊資源（如特特色產(chǎn)業(yè)、旅旅游資源等））衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)的發(fā)展展需要產(chǎn)業(yè)支支撐，而擁有有特殊資源的的衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)更有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如如利用農(nóng)業(yè)資資源、旅游資資源做特色開(kāi)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)四：征地地和拆遷比例例/土地價(jià)格和一一手房關(guān)系建設(shè)衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)會(huì)面臨臨舊村改造，，征地拆遷比比例不能過(guò)高高，會(huì)影響開(kāi)開(kāi)發(fā)成本；選選擇土地價(jià)格格占一手房?jī)r(jià)價(jià)格較低的區(qū)區(qū)域3、旅游度假區(qū)區(qū)：鎖定一二線城城市、發(fā)達(dá)地地區(qū)的三四線線城市的高端端人群為目標(biāo)標(biāo)客戶中國(guó)億萬(wàn)富豪調(diào)查報(bào)告排名前十（2009）名次地區(qū)富豪人數(shù)富豪人數(shù)較多的城市1浙江330溫州、紹興、杭州2廣東197佛山、東莞、廣州3江蘇165無(wú)錫、南通、蘇州4山東96威海、煙臺(tái)、青島5福建93泉州、福州、晉江6上海58-7四川55成都、德陽(yáng)、內(nèi)江8遼寧53大連、鞍山、沈陽(yáng)9河北51唐山、邢臺(tái)、保定10北京50-就省而言，浙江、廣東東、江蘇、山山東在我國(guó)屬屬于發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)論城市而言，深圳、廣州州、上海、大大連、北京、、杭州、溫州州都屬于我國(guó)國(guó)發(fā)達(dá)城市作為度假新區(qū)區(qū)，需要有高端端客戶的支撐撐，因此可以以在這些省市市范圍尋找最最佳選址依托發(fā)達(dá)城市市群的龐大市市場(chǎng)客群目前我國(guó)的發(fā)發(fā)達(dá)城市群主主要有長(zhǎng)三角角城市群、珠珠三角城市群群、京津冀城城市群休閑度假旅游游市場(chǎng)主要依依賴周邊客群群，發(fā)達(dá)城市市群所在區(qū)域域人口集中且且具備消費(fèi)能能力，發(fā)達(dá)城城市群里大企企業(yè)集團(tuán)也較較多，兼具個(gè)個(gè)人和商務(wù)客客流資源海爾做度假新新區(qū)可依托類類似發(fā)達(dá)城市市群形成的龐龐大市場(chǎng)客群群進(jìn)行差異化化開(kāi)發(fā)黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇長(zhǎng)三角城市群包括16個(gè)城市：上海、杭州、南京、嘉興、湖州、寧陵、紹興、舟山、臺(tái)州、蘇州、無(wú)錫等，總面積約10.95萬(wàn)平方公里。京津冀城市群以北京為中心包括北京、天津、河北的唐山、廊坊、保定、秦皇島張家口、承德、滄州等城市，總面積約18.5萬(wàn)平方公里。珠三角城市群包括廣州、深圳、珠海、佛山、中山、惠州、東莞等14個(gè)縣，總面積約5.5萬(wàn)平方公里。依托現(xiàn)有的大大型旅游度假假區(qū)我國(guó)現(xiàn)有的大型旅游度假區(qū)城市度假區(qū)名稱上海橫沙島旅游度假區(qū)武夷山武夷山風(fēng)景名勝區(qū)湄州湄州島國(guó)家旅游度假區(qū)廣州南湖旅游度假區(qū)北海北海銀灘旅游區(qū)三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)無(wú)錫太湖黿頭渚風(fēng)景區(qū)蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)結(jié)合海爾自身身旅游產(chǎn)品特特色，在國(guó)家家現(xiàn)有大型旅旅游度假區(qū)附附近尋找度假假新區(qū)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)海爾的產(chǎn)品與與大型旅游度度假區(qū)已有的的產(chǎn)品形成產(chǎn)品組合，差異化吸引引目標(biāo)客戶海爾旅游地產(chǎn)項(xiàng)目

日照海爾世界村泰山環(huán)山帶大型文化旅游項(xiàng)目海爾山海灣……依托優(yōu)質(zhì)旅游游資源開(kāi)發(fā),同時(shí)考慮海爾爾的勢(shì)力范圍圍黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇優(yōu)質(zhì)旅游資源自然旅游資源江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉、田園人文旅游資源歷史古跡、文化傳說(shuō)等社會(huì)旅游資源古風(fēng)，民俗、人際關(guān)系和各類建設(shè)風(fēng)貌及發(fā)展成就等海爾地產(chǎn)以山山東（濟(jì)南、、煙臺(tái)、臨沂沂、泰安）為為根據(jù)地，先先后拓展至重重慶、太原、、天津、北京京、西安、合合肥、長(zhǎng)沙、、成都、沈陽(yáng)陽(yáng)、長(zhǎng)春等十十幾座大中型型城市以海爾地產(chǎn)已已進(jìn)駐的城市市為切入點(diǎn)，，重點(diǎn)依托自自然旅游資源源開(kāi)發(fā)，逐步步拓展版圖名山、名河、名湖、海濱、自然保護(hù)區(qū)黃山鄱陽(yáng)湖廬山洪澤湖武夷山大連海濱雁蕩山廈門(mén)海濱阿里山北戴河海濱天柱山長(zhǎng)白山自然保護(hù)區(qū)長(zhǎng)江鼎湖山自然保護(hù)區(qū)珠江梵凈山自然保護(hù)區(qū)黃河臥龍自然保護(hù)區(qū)中國(guó)10大溫泉常州江蘇天目湖御水溫泉珠海珠海御溫泉中山廣東中山溫泉賓館福建福建金湯灣海水溫泉度假酒店貴陽(yáng)保利貴族國(guó)際溫泉南京頤尚.南京湯山溫泉度假寧波浙江寧海森林溫泉度假區(qū)吉林吉林長(zhǎng)白山藍(lán)景溫泉度假酒店大慶大慶北國(guó)溫泉養(yǎng)生休閑廣場(chǎng)遼寧遼寧大連安波溫泉旅游度假區(qū)旅游度假區(qū)的的具體判斷標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)一：區(qū)位位交通區(qū)位交通條件件好，離周邊邊大城市1-2小時(shí)車程，不不超過(guò)200公里標(biāo)準(zhǔn)二：資源源——得天獨(dú)厚的優(yōu)優(yōu)質(zhì)自然或人人文資源依托優(yōu)美自然然環(huán)境、人文文旅游資源或或者已有的大大型旅游度假假區(qū)標(biāo)準(zhǔn)三：市場(chǎng)場(chǎng)——區(qū)域內(nèi)城市群已初步形成規(guī)規(guī)模，保證充充足度假客群群開(kāi)發(fā)區(qū)域周邊邊已形成充足足的度假客源源，包括個(gè)人人和大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)，在保保證有足夠潛潛在消費(fèi)群體體的條件下，，進(jìn)行度假新新區(qū)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)四：建設(shè)設(shè)用地指標(biāo)度假新區(qū)一般般偏郊區(qū)，建建設(shè)用地指標(biāo)標(biāo)較少，要能能滿足旅游地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求求主要內(nèi)容海爾地產(chǎn)區(qū)域域開(kāi)發(fā)的意義義區(qū)域開(kāi)發(fā)的政政策形勢(shì)和市市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析析區(qū)域開(kāi)發(fā)的企企業(yè)實(shí)踐和能能力分析海爾地產(chǎn)的資資源優(yōu)勢(shì)分析析與戰(zhàn)略選擇擇海爾地產(chǎn)區(qū)域域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品模模型海爾地產(chǎn)區(qū)域域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)的操操作流程根據(jù)區(qū)域規(guī)劃劃和市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)分析，結(jié)合合海爾地產(chǎn)及及海爾集團(tuán)的的資源，東灘灘顧問(wèn)建議海海爾地產(chǎn)選擇擇產(chǎn)業(yè)區(qū)中的城城市功能區(qū)、、新市鎮(zhèn)/衛(wèi)星城、旅游游度假區(qū)這三類區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，形形成標(biāo)準(zhǔn)模型型和模式，在在全國(guó)范圍推推廣和展開(kāi)海爾●幸福生活城——與海爾工業(yè)園園“產(chǎn)業(yè)核””協(xié)同呼應(yīng)的的“城市核””，適用于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中城城市功能片區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)，屬于于配套性、適宜宜性的城市片區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)海爾●生態(tài)智慧城——以生態(tài)理念和和智能技術(shù)為為特征的新型型城鎮(zhèn)，適用用于發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)的衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，，屬于高技術(shù)、高品品質(zhì)的城鎮(zhèn)片區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)海爾●商務(wù)度假區(qū)——以企業(yè)機(jī)構(gòu)和精精英人士為服務(wù)對(duì)象的的旅游度假區(qū)區(qū)，適用于富富裕精英家庭庭和大中型企企業(yè)機(jī)構(gòu)眾多多的一二線城城市周邊區(qū)域域建議海爾地產(chǎn)產(chǎn)選擇的區(qū)域域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品模模型1、產(chǎn)業(yè)區(qū)中城城市功能區(qū)項(xiàng)目概念：海爾●生態(tài)智慧城（（SmartLivingCity）開(kāi)發(fā)理念：有效城市化、、新東方主義義、幸福新市市鎮(zhèn)總體定位：集居住、生活活、工作、休休閑為一體的的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口數(shù)量：5-10萬(wàn)產(chǎn)品組合：人文與科技的的結(jié)晶，區(qū)域域的標(biāo)桿項(xiàng)目目和理念先鋒鋒：云社區(qū)以公園為核的的中心片區(qū)+以公共交通為為軸、區(qū)域配配套設(shè)施為點(diǎn)點(diǎn)的生活片區(qū)區(qū)旗艦項(xiàng)目：公園、商業(yè)街街、云社區(qū)2、新市鎮(zhèn)/衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)理念：盡可能創(chuàng)造本本地就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)和保留歷史史人文傳承，，提升居民的的幸福指數(shù)幸福新市鎮(zhèn)新東方主義有效城市化新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中中的新東方主主義，簡(jiǎn)而言言之，