萊蕪市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁萊蕪**項目針對性市調(diào)報告某某開發(fā)公司：非常榮幸有機(jī)會參與貴司萊蕪某某項目的前期市場調(diào)研工作。為使本項目調(diào)查具備較強(qiáng)的針對性和代表性，7月下旬，我司派出專門調(diào)研組前往萊蕪，以項目所在地萊蕪市萊城區(qū)為重點，以萊蕪市市政府為出發(fā)點，進(jìn)行了拉網(wǎng)式調(diào)研，收集了萊城區(qū)比較詳盡的市場數(shù)據(jù)，并對萊城區(qū)和鋼城區(qū)市場互補(bǔ)性進(jìn)行了調(diào)研。由于時間關(guān)系及本著對貴司項目負(fù)責(zé)任的態(tài)度，我司此建議書只是對市場狀況提供了初步建議，不足之處，敬請斧正！專此奉達(dá)順頌商祺！第一部分萊蕪市綜合概況城市概況：全國重要鋼鐵城市全國重點產(chǎn)煤市全國新型材料基地萊蕪市位于山東省中部,總面積2246平方公里，人口124萬，轄萊城區(qū)、鋼城區(qū)、1個省級高新區(qū)和5個省級園區(qū)，19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)。萊蕪市整體地形南緩北陡、向北突出的半圓形盆地，北、東、南三面環(huán)山，中部為低緩起伏的平原，西部開闊。整個地勢由東向西傾斜，北、東、南三面又向盆地中部傾斜，大汶河由東向西橫貫盆地中部。海拔最高994米，最低148.13米。山地12.67萬公頃，占60%，丘陵約4萬公頃，超過20%，其余為平原。萊蕪市人口分布：萊城、鋼城作為萊蕪城市的兩個城區(qū)，截止2010年，城市人口為45萬人左右（其中萊城31萬人，鋼城14萬人），用地為53平方公里，預(yù)計到2020年，城市人口為65萬左右（其中萊城45萬人，鋼城20萬人），用地為74平方公里。萊蕪市支柱產(chǎn)業(yè)：萊蕪鐵礦資源豐富。鐵礦石儲量6.5億噸，居華東地區(qū)之首，2010年萊蕪全市鋼鐵生產(chǎn)能力1700萬噸、深加工能力550萬噸，全市形成了從鐵礦開采到生鐵冶煉到煉鋼軋鋼、從加工鑄造到機(jī)械制造到新材料生產(chǎn)完善配套的鋼鐵產(chǎn)業(yè)體系，進(jìn)一步拉長了鋼結(jié)構(gòu)加工、汽車配件加工、板帶加工、環(huán)保機(jī)械加工等鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈條。萊蕪市煤炭儲量5億噸，中小型煤炭企業(yè)密集，是全國重點產(chǎn)煤市之一。萊蕪市花崗石儲量10億立方米以上，"萊蕪黑"花崗石在國際市場上被譽(yù)為"珍品"。萊蕪因此成為"山東鋼鐵生產(chǎn)和深加工基地"、"山東重要煤炭生產(chǎn)基地"、"國家新材料產(chǎn)業(yè)化基地"。城市交通：境內(nèi)公路、鐵路交通發(fā)達(dá)，是山東交通樞紐，博萊高速公路、泰萊高速公路和萊新（萊蕪至新泰）高速公路分別與濟(jì)青高速、京福高速、京滬高速公路連接。辛泰鐵路橫貫東西，磁萊鐵路（京滬鐵路磁窯車站至萊蕪）由南插入，為萊蕪旅游提供了良好的交通便利。特別是濟(jì)青高速公路南線的開通，使萊蕪實現(xiàn)了半小時“上天”——從萊蕪到到濟(jì)南國際機(jī)場；兩小時“入海”——萊蕪到青島港口。城區(qū)功能定位：根據(jù)《萊蕪城市建設(shè)會議》提出的萊蕪的城市功能定位為：萊城城區(qū)萊蕪市城市名片，萊蕪市行政中心所在地，以先進(jìn)的機(jī)械制造業(yè)、紡織業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的園林城區(qū)。鋼城城區(qū)萊蕪市市域副中心，以鋼鐵、機(jī)械制造業(yè)為主的工業(yè)城區(qū)。萊蕪市城市規(guī)劃目標(biāo)：根據(jù)《萊蕪市住房建設(shè)規(guī)劃<2008-2012>》，萊蕪市2012年人均住房建筑面積要達(dá)到36平方米，到2012年累計新增住宅建筑面積達(dá)到586萬平方米，年均建設(shè)117萬平方米，90平米以下的住房占70％。住房建設(shè)的總體目標(biāo)。滿足城市居民日益增長的住房需求，規(guī)劃期末，基本實現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，完全解決低收入家庭的住房問題。規(guī)劃期內(nèi)住房建筑面積：萊城城區(qū)建設(shè)住房建筑面積445萬平方米；鋼城城區(qū)建設(shè)住房建筑面積176萬平方米；萊城商業(yè)金融用地布局：萊城區(qū)初步形成“三心、五線、一街”的城區(qū)商業(yè)金融用地布局結(jié)構(gòu)。三心：魯中大街、花園路附近市級商業(yè)金融中心、官寺老城區(qū)商業(yè)中心和高新區(qū)商業(yè)中心。五線：鳳城西大街、大橋北路、長勺北路、花園南路和汶陽大街五條商業(yè)街，并向周邊擴(kuò)散。一街：汶河大道（大橋路至新甫路段），規(guī)劃結(jié)合濱河休閑綠地建設(shè)為商業(yè)休閑街。保留官寺、董花園、北埠三個市場群，新建泰鋼工業(yè)品市場。城市發(fā)展方向：根據(jù)萊蕪市在山東省的區(qū)位特征，規(guī)劃確定“南北推進(jìn)，兩翼展開，中心強(qiáng)化，全面發(fā)展”的區(qū)域發(fā)展空間戰(zhàn)略。1、東拓西展東拓向東加快建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，按照建成“工業(yè)新區(qū)、商貿(mào)新區(qū)、科教新區(qū)、人居新區(qū)”的功能定位。西展以泰鋼為基礎(chǔ)，形成由鋼鐵生產(chǎn)區(qū)、雅鹿山公園區(qū)、深加工和高新技術(shù)區(qū)、辦公科研區(qū)、生活居住區(qū)組成的綜合功能區(qū)。遠(yuǎn)景跨過外環(huán)西路，建設(shè)方下工業(yè)片區(qū)。2、南優(yōu)北進(jìn)南優(yōu)通過綠化、河道蓄水和舊區(qū)改造等措施，搞好以孝義河、汶河為中心的生態(tài)建設(shè)，優(yōu)化萊城南部環(huán)境。北部向北與張家洼組團(tuán)相接，通過加強(qiáng)規(guī)劃布局和組團(tuán)建設(shè)，逐步向濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶靠攏。3、中部提升加快改造舊城區(qū)，改變城市面貌，提升舊城區(qū)的功能和品味。4、但由于城市的東部方向有鐵路和水系的阻礙，很難有較大的發(fā)展。城市往北發(fā)展是未來的主要方向。經(jīng)濟(jì)概況：萊蕪市主要產(chǎn)業(yè)為鋼鐵、機(jī)械加工、紡織和農(nóng)產(chǎn)品加工。三產(chǎn)比例中重工業(yè)占整個GDP超過60%，而第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。近年來由于開發(fā)區(qū)的建設(shè)和招商引資的推進(jìn)，固定資產(chǎn)投資增加，整體經(jīng)濟(jì)狀況正在進(jìn)入快速發(fā)展的快車道，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅百分比均列山東省排名前列，是近年來山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍區(qū)域之一。2010年全年萊蕪市實現(xiàn)生產(chǎn)總值546.33億元，同比增長12%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值38.61億元，增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值330.18億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值177.54億元，增長13%。分地區(qū)看，萊城區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值338.2億元，增長12.3%；鋼城區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值208.14億元，增長11.8%；高新區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值60.05億元，增長20%。2010年作為三線城市的淄博市國民生產(chǎn)總值為2527億，張店區(qū)國民生產(chǎn)總值為447.81億元，比萊城區(qū)的338.2億元高出109.61億元，對比可見萊城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。2010年以來，萊蕪市城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力得到提升，城鎮(zhèn)居民收入快速增長。2010年萊蕪市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到20988元，列全省第七。全年人均消費(fèi)性支出達(dá)13645元。2011年上半年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值171.33億元，同比增長17.0%，增幅列全省第2位。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值8億元，增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值111.69億元，增長18.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值51.64億元，增長16.9%。分地區(qū)看，萊城區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值95.46億元，增長17.5%；鋼城區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值75.87億元，增長16.3%。萊蕪市就業(yè)概況：2010年萊蕪市城鎮(zhèn)居民非私營單位和私營單位勞動統(tǒng)計基本情況：非私營企業(yè)：國有單位5.09萬人，集體單位1.51萬人，其他單位7.27萬人，就業(yè)形勢的基本穩(wěn)定。私營企業(yè)：全市私營單位從業(yè)人員為7萬人，私營單位在崗職工為7萬人。從業(yè)人員勞動報酬12.15億元，在崗職工平均工資15948元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市城鎮(zhèn)居民人均收入，屬全市城鎮(zhèn)居民中低收入人群。萊蕪市房地產(chǎn)宏觀市場分析：萊蕪市房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程。萊蕪城市房地產(chǎn)市場開發(fā)起步較晚。伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展迅速，萊蕪房地產(chǎn)在最近幾年也得到了快速發(fā)展。萊蕪市房地產(chǎn)市場發(fā)展大致可以分為五個階段：第一階段是2001年之前，為初級階段。這個階段主要特點是從無到有，開發(fā)企業(yè)少，且多以小企業(yè)為主，規(guī)模較大的開發(fā)商只有廣廈集團(tuán)一家。開發(fā)規(guī)模非常小，2001年全市商品房建設(shè)投資額只有1.63億元，其中住宅1.22億元，年竣工住宅套數(shù)1372套。第二階段是2001年到2003年，起步階段。2001年開發(fā)區(qū)的啟動，以上海明珠花園為代表的外來開發(fā)資金注入萊蕪，帶來了全新的開發(fā)理念，全面啟動了萊蕪市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2002年和2003年商品房投資達(dá)到2.01億元和2.82億元，年竣工住宅分別達(dá)到2600套和3500套。第三階段是2004-2005年，跨越式發(fā)展階段。2004年商品房完成投資4.44億元，比2003年增長57.45%，年竣工住宅6000余套。2005年完成投資7.13億元，比2004年增長60.59%，竣工住宅6900余套。第四階段是2006年至2008年底，穩(wěn)定發(fā)展階段。2006年完成投資6.82億元，竣工住宅5820套，2007年完成投資13.55億元，竣工住宅6205套。2008年完成投資12.84億元，比上年下降5.2%。商品房銷售面積50.09萬平方米，銷售額9.2億元，分別下降33.3%和40.4%。本階段特點：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭停留在初步階段。第五階段是2009年至今，差異化競爭階段。經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)蕭條的一年，2009年后萊蕪房地產(chǎn)迎來了發(fā)展提升的黃金期，城區(qū)住宅項目開始進(jìn)入差異化的競爭時代，差異化發(fā)展將成為主要特征，市場出現(xiàn)高端樓盤和經(jīng)濟(jì)房兩極分化，但較三線城市而言產(chǎn)品形態(tài)仍然單一，有較大提升空間。萊蕪市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀：2009年后全市開發(fā)建設(shè)、在建項目、房屋銷售增多。2009年下半年大量的樓盤推向市場，銷售價格和銷售量都有了較大的增長，產(chǎn)品品質(zhì)也有了較大提升。房地產(chǎn)業(yè)支柱作用不明顯，城市經(jīng)營水平滯后。房地產(chǎn)市場支柱作用不明顯。我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6％左右，而萊蕪市房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重僅在3％左右，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)作用還不明顯。未來有較大發(fā)展空間。萊蕪城市規(guī)劃水平、經(jīng)營水平嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)開發(fā)，從而影響和制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。舊城改造步伐明顯偏慢、城市公共設(shè)施建設(shè)滯后、環(huán)境污染嚴(yán)重、城市規(guī)劃布局落后等不利因素，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。整個萊城到處都是建筑工地，雜亂無章，城市品位定位不高。房地產(chǎn)開發(fā)市場混亂，開發(fā)不規(guī)范、無序。萊蕪房地產(chǎn)開發(fā)市場主要有三股力量存在：一是正規(guī)開發(fā)商；二是單位變相集資建房；三是舊村改造建房。近幾年，許多（幾乎全部）黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位采取與開發(fā)商聯(lián)建或以團(tuán)購操作等方式競相購置商品住房；15個城中村都在搞房地產(chǎn)開發(fā)，借改造之名非法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。由于他們多是職能部門和重點工程，有著各方面的權(quán)力優(yōu)勢，在土地取得費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)等方面的優(yōu)惠，所以他們房子的售價要比正規(guī)開發(fā)商價格低得多。大量的小產(chǎn)權(quán)房（或變相小產(chǎn)權(quán)房）、單位自建房、福利房（或者變相福利房）的存在，嚴(yán)重干擾了萊蕪市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。不規(guī)范開發(fā)現(xiàn)象的存在，加劇了房地產(chǎn)市場供大于求的不利局面，對萊蕪正常房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的沖擊。面對落后和尚顯混亂的房地產(chǎn)市場，萊蕪卻擁有者巨大的發(fā)展機(jī)遇，對于開發(fā)經(jīng)驗豐富的外來開發(fā)商會在萊蕪市場大放異彩。二、萊城區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析萊蕪城市格局：萊蕪市分為兩個城區(qū)：萊城區(qū)、鋼城區(qū)。萊城區(qū)是萊蕪市政府所在地，是萊蕪市的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，是城鎮(zhèn)人口主要集中地。萊城區(qū)就業(yè)環(huán)境良好，主要企業(yè)類型：鋼鐵、機(jī)械設(shè)備、煤炭開采為主的重工業(yè)以及以制藥、紡織、軟件、農(nóng)產(chǎn)品加工為主的輕工業(yè)。萊城區(qū)所處位置交通便利，是山東重要的交通樞紐城市。萊城區(qū)高等院校較少，因此外地人口相對較少，現(xiàn)有外地人口主要是萊蕪周邊泰安沂源等相對落后鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來務(wù)工人員，主要從事服務(wù)行業(yè)。鋼城區(qū)是以萊鋼和中小型鋼鐵企業(yè)為主體的重工業(yè)城區(qū)。以鋼鐵為主要產(chǎn)業(yè)延伸出集開礦、冶煉、鍛軋、加工、運(yùn)輸為一體的產(chǎn)業(yè)鏈條。鋼城區(qū)城市化程度不高，服務(wù)業(yè)落后。萊鋼集團(tuán)外地務(wù)工人員較多，收入水平較高。09年以來萊鋼為核心的鋼城區(qū)帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)迅猛發(fā)展。萊城區(qū)主要街道商業(yè)形態(tài)分析：勝利南路勝利南路龍譚東大街：龍?zhí)稏|大街是萊蕪市最集中的汽車銷售4S店、售后服務(wù)、汽車配件及汽車維修的集中路段。還是連接萊城區(qū)中心片區(qū)和東部片區(qū)的主干線。魯中大道：萊蕪主要的市政機(jī)關(guān)、直屬企事業(yè)單位、公園、商業(yè)旗艦、酒店等多分布在道路沿線或附近，市政、生活配套完善，環(huán)境優(yōu)越，形象優(yōu)良，是萊蕪名副其實的中心街區(qū)，承載著萊蕪形象大道、交通要道和城市名片的功能。汶河大街：西段名為汶河大街，東段名為匯源大街。以汽車站為基點，以西主要是汽修汽配、家具裝飾為主，以東為賓館餐飲、物流建材為主，屬于萊蕪的物流集散中心，也是貫穿東西的交通主干道。鳳城大街：貫穿萊城區(qū)市中心的東西干線，也是萊蕪市的老商業(yè)中心所在。萊城區(qū)一級的機(jī)關(guān)單位多集中在鳳城大街沿線，主要商業(yè)中心有金萊廣場、貴和購物中心等。文化路北段：萊蕪市建委、市委黨校、武警支隊、國稅局、工商局等機(jī)關(guān)單位所在地是萊蕪市行政服務(wù)的中心街區(qū)。文化路以南：文化南路臨近萊蕪市市政府廣場，街區(qū)以服裝、快餐、酒店、數(shù)碼、通訊為主，是萊蕪市數(shù)碼產(chǎn)品集中區(qū)。鳳凰路：鳳凰路位于萊城區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，周邊主要是以輕工業(yè)廠區(qū)，以紡織業(yè)，和醫(yī)療器械為主。勝利南路：勝利南路是萊城區(qū)的老商業(yè)中心，以步行街等商業(yè)形態(tài)為主，是萊蕪市民逛街的首選街區(qū)，周邊以服裝、休閑娛樂、快捷酒店、大型家電連鎖為主。功能上類似張店區(qū)的美食街。萊城區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分及分析：北部片區(qū)：區(qū)域范圍：龍?zhí)洞蠼忠员贝髽虮甭芬晕鞔順潜P：青年家園（在售）、書香美域（在售）、徐家河社區(qū)（在售）、天泰綠城（在售）、龍鳳園（在售）、公安生說小區(qū)、房管局小區(qū)、電廠生活小區(qū)、市政府小區(qū)、長勺小區(qū)、中房·福來家園。板塊現(xiàn)狀：北部片區(qū)內(nèi)社區(qū)相對集中，且多為政府機(jī)關(guān)宿舍區(qū)（地位類似于張店世紀(jì)花園），小區(qū)基本配套完善，有一定居住氛圍。片區(qū)北部臨信譽(yù)樓商廈，居家購物方便。周邊商業(yè)氛圍不強(qiáng)，但能滿足基本生活需求。北部是萊城區(qū)未來主要發(fā)展方向，當(dāng)前片區(qū)范圍較少，機(jī)關(guān)生活區(qū)集中，片區(qū)人口素質(zhì)相對較高。公交線路少，公共交通條件尚不便利。中心片區(qū)：片區(qū)范圍:大橋南路以東鳳城大街以北龍?zhí)洞蠼忠阅蠔|至勝利路沿線代表樓盤：新東方華庭（尾盤在售）、清水灣大公館（待售）、萬和園（待售）、魯中國際（在售）、程瑞馨園（尾盤在售）。板塊現(xiàn)狀：整體自然環(huán)境較好，但居住區(qū)分散，整體規(guī)劃欠佳，商務(wù)功能逐步替代居住功能，中心城區(qū)有待開發(fā)改造。大型購物中心集中，人流量較大，是市民休閑購物的集中片區(qū)。商業(yè)氛圍濃重，周邊商鋪無一空閑，商鋪經(jīng)營氛圍主要包含：快餐、服裝、快捷酒店、家電、飾品、休閑運(yùn)動場所。區(qū)域內(nèi)教育環(huán)境良好，教育機(jī)構(gòu)有西關(guān)小學(xué)東風(fēng)小學(xué)陳毅中學(xué)十七中第二實驗小學(xué)市實驗學(xué)校等。交通最便利。南部片區(qū)：片區(qū)范圍：鳳城大街以南汶河大道以北大橋南路和鹿鳴路之間代表樓盤：麗景宜居（在售）、吳花園、鳳凰二區(qū)、華冠生活區(qū)、福名苑。板塊現(xiàn)狀：南部片區(qū)與中心城區(qū)無明顯界限，南部片區(qū)居住氛圍更強(qiáng)，屬鬧中取靜不可復(fù)制的地段。周邊生活配套較完善。周邊金融機(jī)構(gòu)較集中，是萊城區(qū)的金融中心。片區(qū)內(nèi)教育機(jī)構(gòu)有：萊蕪一中、鳳城中心小學(xué)、實驗中學(xué)、市實驗小學(xué)等。交通便利萊城區(qū)區(qū)政府所在地，是萊城區(qū)的行政中心。西部片區(qū)：片區(qū)范圍：鹿鳴路以西汶河大道以北到鳳城大街沿線代表樓盤：鹿鳴園（在售）、御墅臨楓（待售）、汶河名?。ù郏┑取０鍓K現(xiàn)狀：以泰鋼生活區(qū)為中心的老城區(qū)，周邊環(huán)境較差，住戶多為泰鋼職工和周邊常住居民，教育環(huán)境較差。西部片區(qū)樓盤以村改房為主，整體規(guī)劃較差，社區(qū)配套不完善，開發(fā)量較小，改造步伐較慢。萊蕪市的重工業(yè)企業(yè)集中區(qū)，未來規(guī)劃的重工業(yè)集中區(qū)，周邊污染較為嚴(yán)重。交通便利。東南片區(qū)：片區(qū)范圍：鳳城大街以西匯源路以北代表樓盤：汶水豪庭（待售）、東?；▓@。板塊現(xiàn)狀：東南片區(qū)處在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，周邊輕工業(yè)企業(yè)較多，大多數(shù)企業(yè)集中在匯源路北側(cè)，鳳城大街沿線。開發(fā)區(qū)管委會所在地，周邊閑置土地較多，具備形成集中居住區(qū)的可能性，該區(qū)域市場潛力較大，但目前生活配套欠缺，幾乎無配套設(shè)施。片區(qū)內(nèi)交通便利。匯源路以南片區(qū)環(huán)境良好，無工業(yè)污染，但社區(qū)周邊樓盤孤立，居住氛圍較差，缺乏社區(qū)配套。東北片區(qū)：社區(qū)范圍：鳳城大街以東龍?zhí)洞蠼盅鼐€代表樓盤：星河城（待售）、怡和緣(待售)、濱河花苑等。板塊現(xiàn)狀：新興的公務(wù)員集中居住區(qū)，萊城區(qū)居民公認(rèn)的高端居住區(qū)（地位類似于淄博新區(qū)附近），以濱河花苑（機(jī)關(guān)單位集資建房）為代表的高端居住板塊正在崛起。板塊發(fā)展?jié)摿薮?，社區(qū)配到完善，整體規(guī)劃合理，汶河分支孝義河貫穿整個板塊，生態(tài)環(huán)境良好。交通便利。教育環(huán)境里良好，周邊學(xué)校有：濱河小學(xué)、萊蕪一中等。萊城區(qū)樓盤分布：各片區(qū)開發(fā)量分析：區(qū)域項目名稱位置總體量萬㎡均價總開發(fā)量北部片區(qū)徐家河社區(qū)萊城區(qū)信譽(yù)樓東200米300000㎡預(yù)計3800112萬平天泰綠城長勺北路新市醫(yī)院北300米600000㎡4000龍鳳苑龍?zhí)段鞔蠼治魇?0000㎡預(yù)計4200青年公寓萊城區(qū)信譽(yù)樓東50米20000㎡3600書香美域長勺北路贏牟西大街交匯處200000㎡4300中部片區(qū)清水灣大公館龍?zhí)稏|大街戴花園商務(wù)樓130000㎡3800104萬平中舜魯中國際魯中東大街與大崮山路交匯處260000㎡預(yù)計5000新東方華庭萊蕪市政府南面260000㎡預(yù)計5000程瑞馨園萊城區(qū)鳳城西大街50000㎡3480萬和園魯中大街與萬福南路交匯處300000㎡4500明馨園譚東大街和大橋北路交界處40000㎡預(yù)計4000東北片區(qū)怡和緣龍?zhí)稏|大街東首108000㎡預(yù)計510080.8萬平星河城龍?zhí)稏|大街六區(qū)正門700000㎡預(yù)計4000南部片區(qū)麗景宜居文化南路鳳城街道辦事處北30000㎡40003萬平西部片區(qū)汶河名邸西秀大街與鹿鳴路交叉口135000㎡預(yù)計280021.8萬平鹿鳴園鳳城西大街鹿鳴路交匯處30000㎡2700御墅林楓新浦南路98號53000㎡預(yù)計3200東南片區(qū)汶水豪庭魯中國際斜對面300000㎡預(yù)計450030萬平各片區(qū)總開發(fā)量比較由高到低依次為：北部片區(qū)、中部片區(qū)、東北部片區(qū)、東南片區(qū)、西部片區(qū)、南部片區(qū)。中部片區(qū)是萊城區(qū)市中心所在地，許多社區(qū)開發(fā)較早，規(guī)劃落后，09年以來房地產(chǎn)市場火熱升溫，使得中心城區(qū)改造項目集中開發(fā)量較大。北部片區(qū)是未來城市的主要發(fā)展方向之一，空閑地塊較多，以村為單位的開發(fā)隊伍掀起了北部的開發(fā)熱潮。東北部片區(qū)為規(guī)劃良好、環(huán)境優(yōu)雅的人文居住片區(qū)，當(dāng)前萊蕪高端開發(fā)項目的集中區(qū)域，使得東北部片區(qū)備受恩寵。東南部片區(qū)，土地空閑，周邊居住氛圍較差，配套不完善，當(dāng)前在開發(fā)樓盤只有汶水豪庭。西部片區(qū)以泰鋼和泰煤為主的外來人口生活區(qū)，周邊樓盤主要針對泰鋼泰煤客戶群。南部片區(qū)范圍較小，開發(fā)較晚，閑置土地少，當(dāng)前南部在開發(fā)樓盤只有麗景宜居。在售盤銷售情況：區(qū)域項目名稱開盤時間交房時間銷售階段銷售進(jìn)度均價北部徐家河社區(qū)2011年10月2012年5月預(yù)訂80%3800龍鳳苑2011年7月待售預(yù)計4200天泰綠城2012年12月在售30%4000青年公寓現(xiàn)房在售22%3600書香美域2010年在售50%4300中部清水灣2012年8月在售50%3800魯中國際2012年10月在售90%5000新東方華庭2012年9月2013年待售90%預(yù)計5000程瑞馨園已交在售99%3480萬和園2012年底待售85%預(yù)計4000明馨園待售預(yù)計4000東北部怡和緣2010年2013年5月待售預(yù)計5100星河城2011年10月2012年12月待售預(yù)計4000南部麗景宜居2011年12月在售93%4000西南部汶河名邸待售預(yù)計2800鹿鳴園現(xiàn)房在售80%2900御墅林楓2011年8月待售預(yù)計3200東南汶水豪庭2013年待售預(yù)計4500萊城區(qū)各項目銷售情況分析：當(dāng)前在售樓盤中所開售的房源，多數(shù)項目銷售率都在80%以上，此處僅針對銷售情況較差樓盤進(jìn)行分析。天泰綠城：北部臨火電廠，周邊環(huán)境較差。青年公寓：青年公寓面積范圍60-110㎡，戶型定位偏離市場需求，公寓型產(chǎn)品在萊蕪需求量較小。書香美域：書香美域項目因未批先建被相關(guān)部門公告（城市公告欄），導(dǎo)致后期營銷中客戶不信任。清水灣大公館：面積區(qū)間50-86㎡，該面積區(qū)間供應(yīng)不符合市場需求。各區(qū)域樓盤價格對比：區(qū)域項目名稱位置總體量萬㎡均價元/㎡備注北部徐家河社區(qū)萊城區(qū)信譽(yù)樓東200米300000㎡預(yù)計3800預(yù)訂龍鳳苑龍?zhí)段鞔蠼治魇?0000㎡預(yù)計4200待售天泰綠城長勺北路新市醫(yī)院北300米600000㎡4000村改在售青年公寓萊城區(qū)信譽(yù)樓東50米20000㎡3600滯銷書香美域長勺北路贏牟西大街交匯處200000㎡4300村改在售中部清水灣大公館龍?zhí)稏|大街戴花園商務(wù)樓130000㎡3800在售中舜魯中國際魯中東大街與大崮山路交匯處260000㎡預(yù)計5000二期待售新東方華庭萊蕪市政府南面260000㎡預(yù)計5000尾盤待售程瑞馨園萊城區(qū)鳳城西大街50000㎡3480村改兩證無暖萬和園魯中大街與萬福南路交匯處300000㎡預(yù)計4500待售明馨園譚東大街和大橋北路交界處40000㎡預(yù)計4000待售東北部怡和緣龍?zhí)稏|大街東首108000㎡預(yù)計5100尾盤待售星河城龍?zhí)稏|大街六區(qū)正門700000㎡預(yù)計4000待售南部麗景宜居文化南路鳳城街道辦事處北30000㎡4000在售西南部汶河名邸西秀大街與鹿鳴路交叉口135000㎡預(yù)計2800待售鹿鳴園鳳城西大街鹿鳴路交匯處30000㎡2900村開發(fā)兩證無暖滯銷御墅林楓新浦南路98號53000㎡預(yù)計3200待售東南汶水豪庭魯中國際斜對面300000㎡預(yù)計4500待售各片區(qū)典型樓盤價格對比：因各區(qū)塊內(nèi)樓盤均有不同程度的品質(zhì)及價格差異，此處僅以各區(qū)塊最有代表性樓盤的最高均價做對比。北部中部東北部南部西部東南部北部中部東北部南部西部東南部分析當(dāng)前各個片區(qū)樓盤均價由高到低依次為：東北部片區(qū)2、中部片區(qū)3、東南部片區(qū)4、北部片區(qū)5、南部片區(qū)6、西部片區(qū)東南片區(qū)房價在萊城區(qū)屬適中，但市場潛力巨大，潛在樓盤汶水豪庭開盤價預(yù)計4500元/㎡，將直接提升東南片區(qū)價值，激發(fā)該片區(qū)的市場潛力。產(chǎn)品形態(tài)分析：區(qū)域項目名稱建筑規(guī)劃開盤時間交房時間銷售階段銷售進(jìn)度北部徐家河社區(qū)20棟多層5層2011年10月2012年5月預(yù)訂80%天泰綠城2棟31層33層2012年12月在售30%龍鳳苑4棟多層15棟別墅2011年7月在售青年公寓1棟12層現(xiàn)房在售22%書香美域8棟27層30層11層2010年在售50%中部清水灣大公館2棟31層2棟24層2012年8月在售50%中舜魯中國際2棟25層2棟27層2012年10月在售90%新東方華庭高層2012年9月2013年尾盤在售90%程瑞馨園5層已交在售99%萬和園3棟高層360戶2012年底待售85%明馨園2棟33層待售東北部怡和緣4高層50別墅2010年2013年5月尾盤在售星河城26棟高層8棟別墅2011年10月2012年12月待售南部麗景宜居1棟高層7棟別墅2011年12月在售93%西南部汶河名邸7層待售鹿鳴園5棟6層現(xiàn)房在售80%御墅林楓11棟商住40棟別墅2011年8月待售東南汶水豪庭8棟高層1723層2013年待售當(dāng)前市場上主要產(chǎn)品形態(tài)包含：高層多層別墅復(fù)式等。高層供應(yīng)量較大，多數(shù)社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)中均包含別墅。自2011年以來萊蕪市場上出現(xiàn)了大量預(yù)售高層項目。根據(jù)當(dāng)前在售樓盤中高層項目銷售狀況判斷：萊蕪市住宅消費(fèi)者對萊蕪?fù)蝗缙鋪淼亩鄶?shù)高層住宅無明顯排斥現(xiàn)象。當(dāng)前萊蕪市場上產(chǎn)品形態(tài)較為單一、布局混亂，多數(shù)樓盤項目千篇一律，規(guī)劃中基本都涵蓋高層、多層、別墅，差異化競爭在萊蕪市場體現(xiàn)的尚不明顯。目前萊城區(qū)社區(qū)基本都是組合了：高層、多層、別墅等物業(yè)形態(tài)，萊蕪住宅項目多以大戶型為主。各片區(qū)樓盤戶型數(shù)據(jù)分析表：區(qū)域項目名稱開盤時間交房時間銷售階段銷售進(jìn)度主力戶型所剩最多戶型北部徐家河社區(qū)2011年10月2012年5月預(yù)訂80%14095龍鳳苑2011年7月待售170天泰綠城2012年12月在售30%125青年公寓現(xiàn)房在售22%10895書香美域2010年在售50%15088中部清水灣2012年8月在售50%89魯中國際2012年10月在售90%140新東方華庭2012年9月2013年待售90%95程瑞馨園已交在售99%13095萬和園2012年底待售85%140明馨園待售135東北部怡和緣2010年2013年5月待售152星河城2011年10月2012年12月待售124-141南部麗景宜居2011年12月在售93%95106西南部汶河名邸待售140鹿鳴園現(xiàn)房在售80%12589御墅林楓2011年8月待售137東南汶水豪庭2013年待售120-180萊城區(qū)各樓盤主力戶型分析：項目名稱60-7071-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-170171-200201+徐家河社區(qū)140天泰綠城125青年公寓108書香美域150清水灣大公館89中舜魯中國際140新東方華庭95程瑞馨園130萬和園140明馨園135怡和緣152星河城141龍鳳苑170麗景宜居95汶河名邸132鹿鳴園125御墅林楓137汶水豪庭13512137221213722根據(jù)各樓盤主力戶型分析當(dāng)前市場供應(yīng)量最大的戶型面積依次為：131-140㎡121-130㎡141-150㎡151-170㎡目前萊城區(qū)住宅市場主力戶型為：131-140㎡121-130㎡為主力戶型，該面積戶型更貼近主力需求群體。當(dāng)前滯銷戶型面積多集中在：80㎡以下兩房戶型基本上難以在市場取得較好的業(yè)績。各區(qū)域代表樓盤分析：在售樓座中部：新東方華庭在售樓座開發(fā)單位;山東正順集團(tuán)有限公司。東北角圓形樓座，戶型面積范圍：90-130㎡。預(yù)計開盤時間：2011年9月份預(yù)計開盤均價：約5000元/平方米物業(yè)費(fèi)：0.8元每㎡總占地面積：116畝總建筑面積：22萬平方米項目總戶數(shù)：1300多戶。新東方華庭位于市政府南側(cè)萊蕪市中心不可復(fù)制的絕版地段，整個社區(qū)總銷售率達(dá)到90%，作為萊蕪市高端房地產(chǎn)項目的標(biāo)桿及地理位置的優(yōu)越性預(yù)售房源處于供不應(yīng)求。社區(qū)園林景觀特點突出，代表著萊蕪社區(qū)景觀的最高水平，成為后期樓座的主要賣點之一。南部：麗景宜居建筑面積：30000㎡棟數(shù)：1棟高層8棟別墅土地性質(zhì)：商業(yè)用地40年產(chǎn)權(quán)銷售率：93%均價：4000元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)：層高3.3米開闊天頂，極具空間感；

客廳臥室全鋪木地板，貼踢腳線，廚衛(wèi)瓷磚，為您省時省工。麗景宜居-位于萊蕪市主干道文化路上，毗鄰市中心商業(yè)區(qū)，周邊配套齊全，由市政府廣場、銀座購物中心、紅石公園、實驗學(xué)校、郵電局、婦幼保健院、人民醫(yī)院市中分院、十八樂旗艦店、數(shù)碼港等伴其左右。白天舒適方便，夜晚清雅安逸，實為宜仕宜居、不可多得的至尊福邸。文化南路與鳳城大街交匯口，萊蕪商業(yè)中心區(qū)升值潛力無限。東北部：星河城開發(fā)商：萊蕪隆福房地產(chǎn)有限公司建筑面積：700000㎡樓棟：26棟高層8棟別墅高層為33或24層產(chǎn)品面積：106（復(fù)式）124131141224（別墅）開盤時間：2011年9月預(yù)計開盤價：4000元/㎡星河城社區(qū)規(guī)模較大，沿河自然景觀及小區(qū)內(nèi)水景規(guī)劃成為該樓盤的重要賣點。星河城所在區(qū)域是萊蕪市民均認(rèn)可的萊城區(qū)東北部高端居住區(qū)，片區(qū)規(guī)劃好，綠化率高生態(tài)環(huán)境佳。該片區(qū)以星河城為代表的幾個項目正在帶領(lǐng)東北部迅速崛起，該區(qū)域現(xiàn)階段無其他新房源供應(yīng)。北部：天泰綠城開發(fā)商：萊蕪市天泰地產(chǎn)建筑面積：60萬㎡產(chǎn)品面積：87-300㎡均價：4000元/平方米一期兩棟共230戶當(dāng)前銷售率30%竣工時間：2012年4月交房時間：2013年西部：汶河名邸開發(fā)商：萊蕪市中建房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)量：13萬㎡三期產(chǎn)品面積：1401321419910487115三期未開盤預(yù)計開盤均價：2800元/平方米汶河名邸位于風(fēng)景秀麗的汶水河畔，南臨汶河大道，北依西秀大街，西傍西海公園，是集多層、高層公寓、別墅、商業(yè)的大型高尚生態(tài)社區(qū)。小區(qū)附近有學(xué)校（萊師附小、一中及實驗中學(xué)）、醫(yī)院（區(qū)婦幼保健院）、市場等。周邊環(huán)境受泰鋼和泰煤量大企業(yè)影響。社區(qū)無集中供暖，冬天采暖使用獨立天然氣采暖爐。東南部：汶水豪庭開發(fā)商：山東博宇房產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：30萬㎡未開盤預(yù)計開盤均價：4500元/㎡主力戶型：120-180㎡別墅260㎡西班牙風(fēng)情別墅大盤。樓盤位于開發(fā)區(qū)管委會以南，鳳凰路西鄰。樓盤雖然位于開發(fā)區(qū)，周邊企業(yè)較少環(huán)境良好。生活配套不完善。該樓盤將帶動?xùn)|南片區(qū)價值迅速提升。鋼城區(qū)樓盤概述本次市調(diào)主要針對萊城區(qū)展開，鋼城區(qū)屬于萊蕪的附屬區(qū)縣，對萊蕪的輻射性比較弱，因此鋼城區(qū)的市調(diào)并未拉網(wǎng)式展開，僅對主要樓盤進(jìn)行了重點調(diào)查。重點樓盤：項目名稱位置總體量均價銷售階段主力戶型金域華府鋼城區(qū)萊鋼體育場西側(cè)4萬㎡預(yù)計3100待售137-142世嘉華庭鋼城區(qū)金鼎北區(qū)西鄰6萬㎡預(yù)計3000待售130-155親和家園鋼都大街以南汶水路以西20萬㎡預(yù)計3700待售140德寶大廈鋼都大街與昌盛路路口3萬㎡預(yù)計3200待售130高城新興路與友誼大街路口20萬㎡4100在售135以上樓盤均組織萊鋼職工團(tuán)購，凡萊鋼職工購房者均比其他社會群體購房優(yōu)惠。鋼城區(qū)市區(qū)范圍較小，城市范圍集中。當(dāng)前鋼城區(qū)住宅項目開發(fā)體量較小，市場上多為待售樓盤。鋼城區(qū)購房主體為：萊鋼職工，及鋼城區(qū)個體工商戶。鋼城區(qū)房地產(chǎn)市場新建住宅均價在3100元/㎡左右，個別高端樓盤均價超過4000元/㎡，新建或在建住宅項目以高層為主，主推戶型面積：130-150㎡。鋼城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展遠(yuǎn)落后與萊城區(qū)，售樓處裝修布置，售樓員穿著及接待水平均能體現(xiàn)出鋼城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較滯后。萊城區(qū)和鋼城區(qū)房地產(chǎn)市場互補(bǔ)性分析：萊城區(qū)到鋼城區(qū)購房可能性較小。鋼城區(qū)到萊城區(qū)購房者較多。通過向當(dāng)?shù)厝肆私夥治鲣摮菂^(qū)居民到萊城買房的幾大因素：鋼城區(qū)教育環(huán)境較為落后，有條件居民為使孩子有更好的教育發(fā)展環(huán)境到萊城區(qū)購房。鋼城區(qū)為重工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染嚴(yán)重，醫(yī)療衛(wèi)生條件較差，不適合長久居住。萊鋼職工到萊城購房者：萊鋼的輪休制度（上1天班休2天），萊鋼班車十分便利（萊城-鋼城鋼城-萊城）。在鋼城區(qū)有住房，為父母及孩子教育到萊城區(qū)購房，同時也為將來退休后生活打算。三、項目地塊SWOT分析項目地塊位置：項目地塊簡要：優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（O）威脅（T）以上報告是對萊蕪市場的整體論述，僅對市場狀況作出數(shù)據(jù)采集、分析，尚未涉及項目定位和具體的產(chǎn)品建議，僅供貴公司了解市場、決策參考所需，如有不足之處，可隨時作必要之溝通。此致商祺樂偉房產(chǎn)咨詢有限公司二0一一年七月三十一日附錄資料：不需要的可以自行刪除怎樣提高電腦系統(tǒng)運(yùn)行速度HYPERLINK""WindowsXP的啟動速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設(shè)置，來大大提高WindowsXP的啟動速度。加快系統(tǒng)啟動速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動時加載的程序與服務(wù)；對磁盤及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動等待時間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動的時間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。1.加快系統(tǒng)啟動速度WindowsXP的啟動速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設(shè)置，來大大提高WindowsXP的啟動速度。加快系統(tǒng)啟動速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動時加載的程序與服務(wù)；對磁盤及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動等待時間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動的時間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。(1)MsconfigWindowsXP的啟動速度在系統(tǒng)安裝初期還比較快，但隨著安裝的軟件不斷增多，系統(tǒng)的啟動速度會越來越慢，這是由于許多軟件把自己加在了啟動程序中，這樣開機(jī)即需運(yùn)行，大大降低了啟動速度，而且也占用了大量的系統(tǒng)資源。對于這樣一些程序，我們可以通過系統(tǒng)配置實用程序Msconfig將它們從啟動組中排除出去。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框中鍵入“Msconfig”，回車后會彈出“系統(tǒng)配置實用程序”對話框，選擇其中的“啟動”選項卡(如圖1)，該選項卡中列出了系統(tǒng)啟動時加載的項目及來源，仔細(xì)查看每個項目是否需要自動加載，否則清除項目前的復(fù)選框，加載的項目越少，啟動的速度就越快。設(shè)置完成后需要重新啟動方能生效。(2)BootvisBootvis是微軟提供的一個啟動優(yōu)化工具，可提高WindowsXP的啟動速度。用BootVis提升WindowsXP的啟動速度必須按照正確的順序進(jìn)行操作，否則將不會起到提速的效果。其正確的操作方法如下：啟動Bootvis，從其主窗口(如圖2)中選擇“工具”菜單下的“選項”命令，在“符號路徑”處鍵入Bootvis的安裝路徑，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，單擊“保存”退出。從“跟蹤”菜單中選擇“下次引導(dǎo)”命令，會彈出“重復(fù)跟蹤”對話框，單擊“確定”按鈕，BootVis將引導(dǎo)WindowsXP重新啟動，默認(rèn)的重新啟動時間是10秒。系統(tǒng)重新啟動后，BootVis自動開始運(yùn)行并記錄啟動進(jìn)程，生成啟動進(jìn)程的相關(guān)BIN文件，并把這個記錄文件自動命名為TRACE_BOOT_1_1。程序記錄完啟動進(jìn)程文件后，會重新啟動BootVis主界面，在“文件”菜單中選擇剛剛生成的啟動進(jìn)程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即會出現(xiàn)“CPU>使用”、“磁盤I/O”、“磁盤使用”、“驅(qū)動程序延遲”等幾項具體圖例供我們分析，不過最好還是讓BootVis程序來自動進(jìn)行分析：從“跟蹤”菜單中選擇“系統(tǒng)優(yōu)化”命令，程序會再次重新啟動計算機(jī)，并分析啟動進(jìn)程文件，從而使計算機(jī)啟動得更快。(3)禁用多余的服務(wù)WindowsXP在啟動時會有眾多程序或服務(wù)被調(diào)入到系統(tǒng)的內(nèi)存中，它們往往用來控制Windows系統(tǒng)的硬件設(shè)備、內(nèi)存、文件管理或者其他重要的系統(tǒng)功能。但這些服務(wù)有很多對我們用途不大甚至根本沒有用，它們的存在會占用內(nèi)存和系統(tǒng)資源，所以應(yīng)該將它們禁用，這樣最多可以節(jié)省70MB的內(nèi)存空間，系統(tǒng)速度自然也會有很大的提高。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框鍵入“services.msc”后回車，即可打開“服務(wù)”窗口。窗口的服務(wù)列表中列出了系統(tǒng)提供的所有服務(wù)的名稱、狀態(tài)及啟動類型。要修改某個服務(wù)，可從列表雙擊它，會彈出它的屬性對話框(如圖3)，你可從“常規(guī)”選項卡對服務(wù)進(jìn)行修改，通過單擊“啟動”、“停止”、“暫?！?、“恢復(fù)”四個按鈕來修改服務(wù)的狀態(tài)，并可從“啟動類型”下拉列表中修改啟動類型，啟動類型有“自動”、“手動”、“已禁用”三種。如果要禁止某個服務(wù)在啟動自動加載，可將其啟動類型改為“已禁用”。WindowsXP提供的所有服務(wù)有36個默認(rèn)是自動啟動的，實際上，其中只有8個是必須保留的(見下表)，其他的則可根據(jù)自己的需要進(jìn)行設(shè)置，每種服務(wù)的作用在軟件中有提示。4)修改注冊表來減少預(yù)讀取，減少進(jìn)度條等待時間WindowsXP在啟動過程中會出現(xiàn)一個進(jìn)度條，我們可以通過修改注冊表，讓進(jìn)度條只跑一圈就進(jìn)入登錄畫面。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框鍵入“regedit”命令后回車，即可啟動注冊表編輯器，在注冊表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，選擇其下的EnablePrefetcher鍵，把它的鍵值改為“1”即可。(5)減少開機(jī)磁盤掃描等待時間當(dāng)Windows日志中記錄有非正常關(guān)機(jī)、死機(jī)引起的重新啟動，系統(tǒng)就會自動在啟動的時候運(yùn)行磁盤掃描程序。在默認(rèn)情況下，掃描每個分區(qū)前會等待10秒鐘，如果每個分區(qū)都要等上10秒才能開始進(jìn)行掃描，再加上掃描本身需要的時間，會耗費(fèi)相當(dāng)長的時間才能完成啟動過程。對于這種情況我們可以設(shè)置取消磁盤掃描的等待時間，甚至禁止對某個磁盤分區(qū)進(jìn)行掃描。選擇“開始→運(yùn)行”，在運(yùn)行對話框中鍵入“chkntfs/t:0”，即可將磁盤掃描等待時間設(shè)置為0；如果要在計算機(jī)啟動時忽略掃描某個分區(qū)，比如C盤，可以輸入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢復(fù)對C盤的掃描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可還原所有chkntfs默認(rèn)設(shè)置，除了自動文件檢查的倒計時之外。2.提高系統(tǒng)運(yùn)行速度提升系統(tǒng)運(yùn)行速度的思路與加快啟動的速度類似：盡量優(yōu)化軟硬件設(shè)置，減輕系統(tǒng)負(fù)擔(dān)。以下是一些常用的優(yōu)化手段。(1)設(shè)置處理器二級緩存容量WindowsXP無法自動檢測處理器的二級緩存容量，需要我們自己在注冊表中手動設(shè)置，首先打開注冊表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，選擇其下的“SecondLevelDataCache”，根據(jù)自己所用的處理器設(shè)置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系統(tǒng)緩存同樣也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”鍵值從0改為1，WindowsXP就會把除了4M之外的系統(tǒng)內(nèi)存全部分配到文件系統(tǒng)緩存中，這樣XP的內(nèi)核能夠在內(nèi)存中運(yùn)行，大大提高系統(tǒng)速度。通常來說，該優(yōu)化會使系統(tǒng)性能得到相當(dāng)?shù)奶嵘灿锌赡軙鼓承?yīng)用程序性能降低。需要注意的是必須有256M以上的內(nèi)存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否則不要輕易改動它。(3)改進(jìn)輸入/輸出性能這個優(yōu)化能夠提升系統(tǒng)進(jìn)行大容量文件傳輸時的性能，不過這只對服務(wù)器用戶才有實在意義。我們可在中新建一個DWORD(雙字節(jié)值)鍵值，命名為IOPageLockLimit。一般情況下把數(shù)據(jù)設(shè)置8~16MB之間性能最好，要記住這個值是用字節(jié)來計算的，例如你要分配10MB的話，就是10×?1024×1024，也就是10485760。這里的優(yōu)化也需要你的機(jī)器擁有大于256M的內(nèi)存。(4)禁用內(nèi)存頁面調(diào)度在正常情況下，XP會把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。在注冊表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”鍵，把它的值從0改為1即可禁止內(nèi)存頁面調(diào)度了。(5)關(guān)閉自動重新啟動功能當(dāng)WindowsXP遇到嚴(yán)重問題時便會突然重新開機(jī)，可從注冊表將此功能取消。打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”將AutoReboot鍵的Dword值更改為0，重新啟動后設(shè)置即可生效。(6)改變視覺效果WindowsXP在默認(rèn)情況下啟用了幾乎所有的視覺效果，如淡入淡出、在菜單下顯示陰影。這些視覺效果雖然漂亮，但對系統(tǒng)性能會有一定的影響，有時甚至造成應(yīng)用軟件在運(yùn)行時出現(xiàn)停頓。一般情況下建議少用或者取消這些視覺效果。選擇桌面上“我的電腦”圖標(biāo)，單擊鼠標(biāo)右鍵，在彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，打開“系統(tǒng)屬性”對話框。選擇“高級”選項卡，在其中的“性能”欄中單擊“設(shè)置”按鈕，會彈出“性能選項”對話框(如圖4)，可選擇“調(diào)整為最佳性能”單選框來關(guān)閉所有的視覺效果，也可選擇“自定義”然后選擇自己需要的視覺效果。(7)合理設(shè)置頁面虛擬內(nèi)存同樣也是在“性能選項”對話框中，選擇“高級”選項卡，在其中的“虛擬內(nèi)存”欄中單擊“更改”按鈕，接下來選擇虛擬內(nèi)存為“自定義大小”，然后設(shè)置其數(shù)值。一般情況下，把虛擬設(shè)為不小于256M，不大于382M比較合適，而且最大值和最小值最好一樣。(8)修改外觀方案WindowsXP默認(rèn)的外觀方案雖然漂亮，但對系統(tǒng)資源的占用也多，可將其改為經(jīng)典外觀以獲得更好的性能。在桌面空白位置單擊鼠標(biāo)右鍵，從彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，會打開“顯示屬性”對話框，在“主題”選項卡選擇主題為“Windows經(jīng)典”，即可將外觀修改為更為經(jīng)濟(jì)的Windows經(jīng)典外觀。(9)取消XP對ZIP支持WindowsXP在默認(rèn)情況下打開了對zip文件支持，這要占用一定的系統(tǒng)資源，可選擇“開始→運(yùn)行”，在“運(yùn)行”對話框中鍵入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回車確認(rèn)即可取消XP對ZIP解壓縮的支持，從而節(jié)省系統(tǒng)資源。(10)關(guān)閉Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一個崩潰分析工具，它會在應(yīng)用程序崩潰的時候自動彈出，并且在默認(rèn)情況下，它會將與出錯有關(guān)的內(nèi)存保存為DUMP文件以供程序員分析。不過，記錄DUMP文件對普通用戶則毫無幫助，反而會帶來很大的不便：由于Dr.Watson在應(yīng)用程序崩潰時會對內(nèi)存進(jìn)行DUMP記錄，將出現(xiàn)長時間硬盤讀寫操作，要很長一斷時間程序才能關(guān)閉，并且DUMP文件還會占用大量磁盤空間。要關(guān)閉Dr.Watson可打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，雙擊其下的Auto鍵值名稱，將其“數(shù)值數(shù)據(jù)”改為0，最后按F5刷新使設(shè)置生效，這樣就取消它的運(yùn)行了。同樣，我們可以把所有具備調(diào)試功能的選項取消，比如藍(lán)屏?xí)r出現(xiàn)的memory.dmp，可在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項卡，單擊“啟動和故障恢復(fù)”欄中的“設(shè)置”按鈕，并在彈出的“啟動和故障恢復(fù)”對話框中選擇“寫入調(diào)試信息”為“無”(如圖5)。(11)啟動硬盤/光驅(qū)DMA模式打開“系統(tǒng)屬性”對話框，選擇“硬件”選擇卡中的“設(shè)備管理器”按鈕，打開“設(shè)備管理器”窗口，在設(shè)備列表中選擇“IDEATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要IDE通道”或“次要IDE通過”，在其屬性對話框的“高級設(shè)置”選項卡中檢查DMA模式是否已啟動，一般來說如果設(shè)備支持，系統(tǒng)就會自動打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設(shè)為“DMA(若可用)”。(12)關(guān)掉不用的設(shè)備WindowsXP總是盡可能為電腦的所有設(shè)備安裝驅(qū)動程序并進(jìn)行管理，這不僅會減慢系統(tǒng)啟動的速度，同時也造成了系統(tǒng)資源的大量占用。針對這一情況，你可在設(shè)備管理器中，將PCMCIA卡、調(diào)制解調(diào)器、紅外線設(shè)備、打印機(jī)端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設(shè)備停用，方法是雙擊要停用的設(shè)備，在其屬性對話框中的“常規(guī)”選項卡中選擇“不要使用這個設(shè)備(停用)”。在重新啟動設(shè)置即可生效，當(dāng)需要使用這些設(shè)備時再從設(shè)備管理器中啟用它們。(13)關(guān)閉錯誤報告當(dāng)應(yīng)用程序出錯時，會彈出發(fā)送錯誤報告的窗口，其實這樣的錯誤報告對普通用戶而言幾乎沒有任何意義，關(guān)閉它是明智的選擇。在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項卡，單擊“錯誤報告”按鈕，在彈出的“錯誤匯報”對話框中，選擇“禁用錯誤匯報”單選項，最后單擊“確定”即可。另外我們也可以從組策略中關(guān)閉錯誤報告：從“運(yùn)行”中鍵入“gpedit.msc”，運(yùn)行“組策略編輯器”，展開“計算機(jī)配置→管理模板→系統(tǒng)→錯誤報告功能”，雙擊右邊設(shè)置欄中的“報告錯誤”，在彈出的“屬性”對話框中選擇“已禁用”單選框即可將“報告錯誤”禁用。(14)關(guān)閉自動更新“自動更新”功能對許多WindowsXP用戶而言并不是必需的，可將其關(guān)閉以節(jié)省系統(tǒng)資源。在“我的電腦”上單擊鼠標(biāo)右鍵，從快捷菜單中選擇“屬性”命令，選擇“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動更新”選項卡，勾選“關(guān)閉自動更新，我將手動更新計算機(jī)”單選框，單擊“確定”按鈕即可關(guān)閉自動更新功能。如果在“服務(wù)”已經(jīng)將“AutomaticUpdates”服務(wù)關(guān)閉，“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動更新”選項卡就不能進(jìn)行任何設(shè)置了。(15)去掉菜單延遲去掉菜單彈出時的延遲，可以在一定程度上加快XP。要修改的鍵值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”鍵，把默認(rèn)的400修改為0，按F5刷新注冊表即可生效。(16)清除預(yù)讀文件WindowsXP的預(yù)讀設(shè)置雖然可以提高系統(tǒng)速度，但是使用一段時間后，預(yù)讀文件夾里的文件數(shù)量會變得相當(dāng)龐大，導(dǎo)致系統(tǒng)搜索花費(fèi)的時間變長。而且有些應(yīng)用程序會產(chǎn)生死鏈接文件，更加重了系統(tǒng)搜索的負(fù)擔(dān)。所以，應(yīng)該定期刪除這些預(yù)讀文件。預(yù)計文件存放在WindowsXP系統(tǒng)文件夾的Prefetch文件夾中，該文件夾下的所有文件均可刪除。(17)關(guān)閉自動播放功能在WindowsXP中，當(dāng)往光驅(qū)中放入光盤或?qū)SB硬盤接上電腦時，系統(tǒng)都會自動將光驅(qū)或USB硬盤掃描一遍，同時提示你是否播放里面的圖片、視頻、音樂等文件，如果是擁有多個分區(qū)的大容量的USB硬盤，掃描會耗費(fèi)很長的時間，而且你得多次手動關(guān)閉提示窗口，非常麻煩。這種情況下我們可以將WindowsXP的自動播放功能關(guān)閉。運(yùn)行“組策略”程序。在組策略窗口左邊欄中，打開“計算機(jī)配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關(guān)閉自動播放”并雙擊它，會彈出“關(guān)閉自動播放屬性”對話框。在其中“設(shè)置”選項卡中選擇“已啟用”，“關(guān)閉自動播放”下拉列表中選擇“所有驅(qū)動器”(如圖6)。這樣以后就不用擔(dān)心WindowsXP的“自動播放”功能帶來的麻煩了。如果你只是想禁止系統(tǒng)掃描某個驅(qū)動器(如USB硬盤)上的文件，可采用下面的方法。先連上你的USB硬盤，讓系統(tǒng)將它識別出來。然后打開“我的電腦”，選擇USB硬盤上的某個分區(qū)，按鼠標(biāo)右鍵，會彈出磁盤屬性窗口，選取“自動播放”選項卡，將所有內(nèi)容的類型都選擇為不執(zhí)行操作。如果USB硬盤有多個分區(qū)，對所有分區(qū)都進(jìn)行同樣的操作，這樣當(dāng)你將USB驅(qū)動器拔掉再重新接上時，系統(tǒng)會將USB硬盤識別出來，而不會反復(fù)問你是否播放USB硬盤中的文件了。3.加快關(guān)機(jī)速度WindowsXP的關(guān)機(jī)速度要慢于啟動速度，特別有些任務(wù)還需要手工結(jié)束，更加延緩了關(guān)機(jī)速度。因此，要加快關(guān)機(jī)速度，首先要開啟WindowsXP的自動結(jié)束任務(wù)功能。具體步驟是：從注冊表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的鍵值設(shè)置為1即可。然后再修改“HungAppTimeout”為“4000(或更小)”(預(yù)設(shè)為5000)，該鍵值同樣也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同樣把WaitToKillServiceTimeout設(shè)置為“4000”；通過這樣設(shè)置后的關(guān)機(jī)速度明顯要加快了。夠全面吧~~◆二、硬件優(yōu)化設(shè)置◆1、關(guān)掉不用的設(shè)備在設(shè)備管理器中，將PCMCIA卡、調(diào)制解調(diào)器、紅外線設(shè)備、打印機(jī)端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設(shè)備停用，在要停用設(shè)備屬性對話框中的“常規(guī)”選項卡中選擇“不要使用這個設(shè)備(停用)”。當(dāng)需要使用這些設(shè)備時再從設(shè)備管理器中啟用它們。◆2、內(nèi)存性能優(yōu)化

WindowsXP中有幾個選項可以優(yōu)化內(nèi)存性能，它們?nèi)荚谧员硐旅嫖恢茫篐KEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用內(nèi)存頁面調(diào)度（Paging

Executive）XP會把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。256M以上內(nèi)存才使用這個設(shè)置。把“DisablePagingExecutive”的值從0改為1就可以禁止內(nèi)存頁面調(diào)度了。

2）提升系統(tǒng)緩存必須有256M以上的內(nèi)存，才激活它。把LargeSystemCache鍵值從0改為1，一般來說，這項優(yōu)化會使系統(tǒng)性能得到相當(dāng)?shù)奶嵘?，但也有可能會使某些?yīng)用程序性能降低。

3）輸入/輸出性能內(nèi)存大于256M才更改這里的值，這個優(yōu)化只對server（服務(wù)器）用戶才有實在意義，它能夠提升系統(tǒng)進(jìn)行大容量文件傳輸時的性能。建一個DWORD（雙字節(jié)值）鍵值，命名為IOPageLockLimit，數(shù)值設(shè)8M－16M字節(jié)之間性能最好，具體設(shè)什么值，可試試哪個值可獲得最佳性能。這個值是用字節(jié)來計算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912?！?、啟動硬盤/光驅(qū)DMA模式“系統(tǒng)屬性”－“硬件”－“設(shè)備管理器”，在設(shè)備列表中選擇“IDE

ATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其屬性對話框的“高級設(shè)置”選項卡中檢查DMA模式是否已啟動，一般來說如果設(shè)備支持，系統(tǒng)就會自動打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設(shè)為“DMA（若可用）”（在BIOS里也應(yīng)該要先設(shè)為支持DMA）。

◆4、關(guān)閉自動播放功能

運(yùn)行“組策略”程序,在組策略窗口左邊欄中打開“計算機(jī)配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關(guān)閉自動播放”并雙擊它，會彈出“關(guān)閉自動播放屬性”對話框，在其中“設(shè)置”選項卡中選擇“已啟用”，“關(guān)閉自動播放”下拉列表中選擇“所有驅(qū)動器”。

◆5、設(shè)置二級緩存容量WindowsXP有時無法自動檢測處理器的二級緩存容量，需要我們手動設(shè)置。運(yùn)行注冊表編輯器，找到HKCU_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management,選擇Dword值SecondLevelDataCache（如果沒有就新建這個值），修改這個值（填時使用10進(jìn)制）為你的CPU的二級緩存的大小，比如你的CPU的二級緩存是256KB，就修改Dword值SecondLevelDataCache為10進(jìn)制的256即可。二級緩存大小介紹AMD系列Duron

64KB

K6-3

Thunderbird

AthlonXP

256KB