設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)方案

設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)方案**小區(qū)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障**小區(qū)的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合**小區(qū)的實(shí)際情況，把**物業(yè)在小區(qū)物業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。此外，我們將在**小區(qū)的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色居住環(huán)境。為此，我們對(duì)該小區(qū)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。1、機(jī)電設(shè)備管理的基本原則1）小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理采用**物業(yè)安全而高效的管理模式建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開(kāi)展工作，并作相關(guān)記錄。實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈具、開(kāi)關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對(duì)變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理充分發(fā)揮**物業(yè)專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，對(duì)高壓開(kāi)關(guān)柜以及低壓配電柜和無(wú)功補(bǔ)償柜由公司工程部進(jìn)行中修和大修以及年度保養(yǎng)。柴油發(fā)電機(jī)組由**物業(yè)工程部專業(yè)工程師對(duì)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行中修和大修維護(hù)。電梯的維護(hù)保養(yǎng)由**物業(yè)電梯部負(fù)責(zé)，有效地避免外聘維護(hù)公司只圖眼前利益，維修報(bào)價(jià)高工作虛假、不愿真正投入的弊端。建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案a、根據(jù)小區(qū)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》b、制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。c、依《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。d、對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入**物業(yè)視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)。e、機(jī)電的編號(hào)編碼由**物業(yè)工程部統(tǒng)一進(jìn)行。主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬a、設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。b、利用**物業(yè)推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過(guò)渡動(dòng)智能高效以工程部為核心輻射所有項(xiàng)目管理部門，接受**物業(yè)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。c、接受**物業(yè)工程部綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯(cuò)誤，對(duì)新問(wèn)題工程部專案協(xié)助解決。d、工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論.督促.建議的平臺(tái)，便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。建立完善的質(zhì)量記錄體系a、任何工作做到有據(jù)可查。b、以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。c、發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。d、適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)期可靠運(yùn)行。e、完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。f、將**物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心有力的技術(shù)后盾。技術(shù)資料的管理a、對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守“二級(jí)制’’模式。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。b、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理a、定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。b、設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。c、設(shè)立與本小區(qū)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞及恐怖行為。技術(shù)工種的管理因小區(qū)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。2）設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理小區(qū)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用**物業(yè)成熟完善的管理模式。設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，消防中心、停車場(chǎng)及小區(qū)周圍由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實(shí)施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級(jí)保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開(kāi)展工作并作好詳細(xì)記錄。對(duì)電梯進(jìn)行專業(yè)化管理。充分發(fā)揮我**物業(yè)的專業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)，對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)由**物業(yè)電梯部負(fù)責(zé)，有效地解決外聘維保公司工作不及時(shí)、不到位的矛盾。建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)小區(qū)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入**物業(yè)CI視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示**物業(yè)的規(guī)范化管理模式。利用**物業(yè)推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過(guò)渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。接受**物業(yè)質(zhì)量管理中心、工程部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問(wèn)題，并協(xié)助解決。工程部組織召開(kāi)工程例會(huì)，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺(tái)，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部?jī)?nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對(duì)技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長(zhǎng)期可靠安全運(yùn)行，**物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源與供應(yīng)商技術(shù)力量有機(jī)結(jié)合形成小區(qū)管理的有力技術(shù)保障。3）增收節(jié)支，提高管理水平增收節(jié)支措施a、經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗，勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，在管理中，自覺(jué)地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。b、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。c、加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開(kāi)支。d、加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購(gòu)，專人保管，合理領(lǐng)用。e、小區(qū)內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。a、提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。b、配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。c、繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。d、配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。e、加強(qiáng)**物業(yè)技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮**物業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。f、維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。g、建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。h、實(shí)行**物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。i、成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。4）機(jī)電設(shè)備維修計(jì)劃項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測(cè)高壓對(duì)地、高壓對(duì)低壓以及低壓對(duì)地?cái)?shù)據(jù)。（停電）高壓開(kāi)關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開(kāi)關(guān)溫度及動(dòng)作狀態(tài)使用正常，安全無(wú)故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無(wú)功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.98以上定期維護(hù)半年測(cè)試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時(shí)維修和補(bǔ)漏暢通無(wú)滴漏定期維護(hù)1年檢修閥門和管道、刷漆公用水箱日常維護(hù)每周檢漏和維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù)半年清洗和消毒二次供水池日常維護(hù)每周及時(shí)維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù)半年清洗和消毒生活泵日常維護(hù)每天檢查水封是否滲水，電機(jī)同軸度和運(yùn)行狀態(tài)水泵機(jī)組使用正常，安全無(wú)故障定期維護(hù)半年更換水封和電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油閉路電視監(jiān)控日常維護(hù)每周檢查鏡頭和電路圖像清楚、工作正常定期維護(hù)半年更換配件和檢測(cè)共用天線日常維護(hù)每天及時(shí)維修使用正常、信號(hào)清晰定期維護(hù)半年檢測(cè)信號(hào)輸出音響設(shè)備日常維護(hù)每天及時(shí)維修輸入無(wú)噪聲、輸出聲音正常定期維護(hù)每季度檢測(cè)功放和揚(yáng)聲器和話筒空調(diào)日常維護(hù)每日過(guò)濾網(wǎng)清洗、維修空調(diào)運(yùn)行正常、達(dá)到溫度設(shè)定要求。定期維護(hù)每季度加制冷液和檢修電路消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每天抽檢煙感總數(shù)量的5%測(cè)試消防系統(tǒng)的煙感和溫感達(dá)到要求，系統(tǒng)運(yùn)行正常定期維護(hù)1年測(cè)試系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)功能和更換配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢查水封和電動(dòng)軸以及滿載電流起動(dòng)正常、無(wú)故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測(cè)濕式報(bào)警器和檢查閥門報(bào)警動(dòng)作正常、系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測(cè)試滅火系統(tǒng)日常維護(hù)每日檢查氣壓、聯(lián)動(dòng)電路系統(tǒng)工作正常不誤報(bào)定期維護(hù)半年測(cè)試聯(lián)動(dòng)功能5）房屋本體及公共設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果檢查周期內(nèi)容