成都青城山別墅項目發(fā)展建議全案

匯城置業(yè)青城山項目項目發(fā)展建議CONTENTCh1—

區(qū)域市場環(huán)境研究

Ch2—區(qū)域住宅市場研究Ch3—項目定位研究

Ch4—項目產(chǎn)品規(guī)劃建議Ch5—

項目營銷等相關(guān)問題Ch6—公司簡介區(qū)域市場環(huán)境研究Chapter1·青城山板塊的競爭力分析·青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢項目營銷相關(guān)問題區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域資源豐富——世界級風(fēng)景名勝區(qū)

人文歷史悠久

在成都郊區(qū)房地產(chǎn)市場中具有特殊性地位——青城山的自然環(huán)境是其他區(qū)域不具備的，具有唯一性和排它性，土地資源因此極具稀缺性；

青城山主要針對休閑度假的短居型客戶和養(yǎng)老群體，而其他郊區(qū)，如華陽、溫江等地，則是以長居型客戶為主。青城山其他區(qū)域很大的不同是：產(chǎn)品多是根據(jù)區(qū)域的功能定位、客戶群定位量身定做，別墅類產(chǎn)品比重偏高、緊湊型產(chǎn)品比重較高；1.1青城山板塊的競爭力分析區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1青城山板塊的競爭力分析青城山是成都最具發(fā)展旅游地產(chǎn)的區(qū)域

——衡量一個區(qū)域是否具有發(fā)展旅游地產(chǎn)的條件，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢是必要的條件。一般來講，稀缺資源可以分為以下幾個方面：自然生態(tài)資源、歷史人文資源、人造景觀資源以上述條件為標(biāo)準(zhǔn)，橫向比較青城山、龍泉、大邑、牧馬山都具備發(fā)展旅游地產(chǎn)的基本條件，分析如下：擁有資源擁有方面潛力評價青城山極其稀缺的自然生態(tài)資源和濃厚的人文歷史積淀2個★★★★龍泉成都最完善的大型體育運動休閑中心、國際足球村1個★★★大邑稀缺的自然資源西嶺雪山，一定的歷史知名度2個★★★牧馬山高爾夫景觀球場，森林公園2個★★區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1青城山板塊的競爭力分析由以上的比較可以得出：

就綜合競爭力而言，青城山是目前成都最具發(fā)展旅游地產(chǎn)的區(qū)域，在郊區(qū)中位于龍頭地位。近幾年內(nèi)，青城山在發(fā)展旅游地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢不會動搖。龍泉和大邑作為有力的競爭對手，目標(biāo)客戶群有重合部分，將對青城山帶來沖擊，一定程度上分流客戶。牧馬山作為離成都最近的景區(qū)，高爾夫球場的影響力較為深遠，對部分商務(wù)客戶以及部分休閑度假客戶有一定的分流作用。從未來的發(fā)展來看，青城山有規(guī)劃中的千畝荷塘、巴蜀大觀園等人造資源，建成后，青城山將成為郊區(qū)中擁有資源最為完善，稀缺性最強、吸引力最強的區(qū)域。競爭力會得到進一步的增強，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間擴增幅度高于其他區(qū)域。區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議1.1青城山板塊的競爭力分析區(qū)域競爭力結(jié)論：絕佳板塊——高尚生活的別墅住區(qū)未來交通便捷——度假最佳居所環(huán)境優(yōu)雅——山水構(gòu)成的生活畫卷人文環(huán)境——養(yǎng)生之道的秘訣區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議1.2青城房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究新的青城山旅游度假區(qū)控制性詳規(guī)對區(qū)域的規(guī)劃按照控制性詳規(guī)的描繪，青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡(luò)，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等5個旅游組團呈沿山帶形“串珠狀分布”。五大組團在功能分區(qū)定位：玉堂片區(qū)：位于都汶高速路出入口，確定為都江堰旅游接待中心。作為成都旅游核心服務(wù)區(qū)———九寨黃龍精品旅游區(qū)———青城山都江堰精品旅游區(qū)—川西旅游區(qū)之間的中轉(zhuǎn)站和集散中心。中興鎮(zhèn)區(qū)：為周邊農(nóng)村服務(wù)的生活居住城鎮(zhèn)，王婆巖景區(qū)配套服務(wù)鎮(zhèn)。青城———青城山鎮(zhèn)區(qū)：以道教養(yǎng)生、度假旅游為特色的旅游鎮(zhèn)，大青城旅游核心。大觀鎮(zhèn)區(qū)：以高爾夫體育公園為核心的生態(tài)健身旅游鎮(zhèn)。街子鎮(zhèn)：位屬崇州市，位于五大組團的最南端。各組團之間留出1.5公里-2.5公里的田園綠化隔離帶。區(qū)域規(guī)劃發(fā)展

區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議1.2青城房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究玉堂鎮(zhèn)中興鎮(zhèn)青城山鎮(zhèn)大觀鎮(zhèn)街子在重要景觀廊道控制上，詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內(nèi)為游憩休閑步道。廊道兩側(cè)地塊設(shè)地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴(yán)禁形成建筑"墻"，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議1.2青城房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究青城山鎮(zhèn)規(guī)劃前景青城山作為國家風(fēng)景旅游區(qū)，對房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格控制的同時，也投入了較大的精力來進行生活、教育、市政配套設(shè)施建設(shè)，大力扶持旅游業(yè)的發(fā)展，其中可能會對青城山鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生較大影響的擬建（已建）項目有以下幾個：項目名稱簡介位置高爾夫球場規(guī)模上千畝青城鎮(zhèn)大觀鎮(zhèn)都崇路旁千畝荷塘休閑娛樂場所（擬建中）大觀鎮(zhèn)中心環(huán)山旅游通道環(huán)繞青城山進行快速旅游通道的建設(shè)環(huán)繞青城山巴蜀大觀園占地千畝，將在3年內(nèi)投入使用青城山鎮(zhèn)東軟大學(xué)東北大學(xué)和北京大學(xué)打造2000畝西部最大的軟件園，可容納一萬多名師生。青城山鎮(zhèn)芒城古鎮(zhèn)古城遺址，“寶墩文化”之一。為探索三星堆遺址文化的淵源提供了重要途徑，昭示著古蜀文明的起源。青城山鎮(zhèn)區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項目定位研究項目產(chǎn)品規(guī)劃建議總地地來來說說，，這這些些項項目目的的建建成成和和投投入入使使用用，，將將為為青青城城山山帶帶來來巨巨大大的的人人流流，，增增強強青青城城山山旅旅游游吸吸引引力力，，將將使使青青城城山山整整體體投投資資價價值值呈呈幾幾何何倍倍數(shù)數(shù)增增加加。。這這些些項項目目均均在在本本項項目目用用地地附附近近，，將將能能提提升升本本項項目目未未來來市市場場中中的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢。。青城城山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)在在自自然然、、人人文文資資源源上上的的綜綜合合優(yōu)優(yōu)勢勢十十分分突突出出：：既既擁擁有有千千年年青青城城的的自自然然和和文文化化遺遺產(chǎn)產(chǎn)，，又又擁擁有有眾眾多多旅旅游游人人文文資資源源，，在在快快速速旅旅游游通通道道建建成成后后同同時時又又屬屬于于環(huán)環(huán)成成都都半半小小時時交交通通圈圈內(nèi)內(nèi)。。放放眼眼國國內(nèi)內(nèi)市市場場，，能能同同時時擁擁有有這這幾幾大大優(yōu)優(yōu)勢勢資資源源的的區(qū)區(qū)域域屈屈指指可可數(shù)數(shù)。。1.2青城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢研研究究區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境研研究究區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境研研究究項目目營營銷銷相相關(guān)關(guān)問問題題區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究項目目定定位位研研究究項目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議1.2青城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢研研究究未來來進進入入青青城城山山、、都都江江堰堰大大景景區(qū)區(qū)的的門門戶戶成青青（（成成都都-青青城城山山））旅旅游游快快速速通通道道溫溫江江——都都江江堰堰段段將將于于今今年年7建建成成通通車車。。屆屆時時，，成成都都到到青青城城山山的的車車程程將將由由現(xiàn)現(xiàn)在在近近1小小時時縮縮短短為為半半小小時時。。成青青快快速速通通道道起起于于成成都都市市區(qū)區(qū)三三環(huán)環(huán)路路，，沿沿光光華華大大道道經(jīng)經(jīng)溫溫江江直直達達青青城城山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)，，道道路路全全長長42.1公公里里。?？炜焖偎偻ㄍǖ赖烙杏行У氐赝煌黄破屏肆送ㄍㄍ嗲喑浅巧缴降牡慕唤煌ㄍㄆ科款i頸，，青青城城山山將將隨隨著著城城市市的的發(fā)發(fā)展展和和品品質(zhì)質(zhì)生生活活的的提提升升，，三三、、五五年年后后將將成成為為高高端端人人群群的的第第一一居居所所。。位于于106國國道道與與前前山山門門的的鐵鐵二二局局地地塊塊即即將將啟啟動動，，其其沿沿106一一線線規(guī)規(guī)劃劃的的萬萬余余平平方方米米旅旅游游配配套套商商業(yè)業(yè)將將有有效效的的完完善善和和提提升升目目前前區(qū)區(qū)域域中中生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施不不足足、、檔檔次次、、品品質(zhì)質(zhì)低低下下的的問問題題，，，，從從而而將將開開發(fā)發(fā)資資源源得得以以最最大大限限度度的的發(fā)發(fā)揮揮。。這對對本本項項目目來來說說將將是是較較理理想想的的機機遇遇，，如如果果上上述述能能成成為為現(xiàn)現(xiàn)實實，，將將大大大大提提升升項項目目區(qū)區(qū)位位競競爭爭力力。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議1.2青城房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展趨勢研究究綜合旅游度度假資源的的重新整合合規(guī)劃將使青青城山鎮(zhèn)由由成都遠郊郊變?yōu)榻冀迹瑫r擁擁有成都、、青城山、、都江堰等等各方位便便利的交通通條件；處于休閑度度假資源中中心帶，同同時擁有青青城山、芒芒城古鎮(zhèn)、、巴蜀大觀觀園、高爾爾夫球場、、街子古鎮(zhèn)鎮(zhèn)文化、文文錦江溫泉泉等優(yōu)勢資資源；區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議1.2青城房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展趨勢研究究青城山市場場目前存在在的問題區(qū)域配套不不完善當(dāng)前生活、、商業(yè)配套套的不完善善帶來生活活的不便利利，是阻礙礙區(qū)域房地地產(chǎn)發(fā)展的的重要因素素，項目自自身配套的的完善與否否很大程度度上影響了了樓盤的營營銷。交通距離遠遠，易心理理抗性青城山距都都江堰市16公里，，距離成都都約70公公里。普通通消費者購購房后發(fā)生生的交通成成本、時間間成本的成成倍增加，，這一點也也成為阻礙礙客戶下單單的重要原原因；開發(fā)過度導(dǎo)導(dǎo)致自然環(huán)環(huán)境惡化近幾年青城城山的房地地產(chǎn)業(yè)得到到迅速的發(fā)發(fā)展，但青青城山的自自然生態(tài)環(huán)環(huán)境、景觀觀遭到了人人為因素的的破壞，顯顯現(xiàn)出過度度開發(fā)跡象象。如生活活垃圾的任任意排放導(dǎo)導(dǎo)致水質(zhì)的的惡化、蚊蚊蟲滋生等等；長相以以往必然使使青城山喪喪失發(fā)展旅旅游地產(chǎn)的的先天優(yōu)勢勢。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議氣候原因所所致，不利利于長期居居家1.2青城房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展趨勢研究究青城山的空空氣質(zhì)量雖雖然在郊縣縣里是最好好的，但是是由于空氣氣濕度重，，必然會對對身體健康康有影響。。尤其是長長期居住在在青城山的的老年人以以及有風(fēng)濕濕病癥的人人影響較為為明顯。景區(qū)宣傳力力度不夠青城山作為為成都地區(qū)區(qū)最適宜度度假養(yǎng)老的的地區(qū)，其其宣傳、推推廣的力度度遠遠不夠夠，尤其是是在道教的的養(yǎng)生文化化、環(huán)境的的適宜性、、長壽村的的傳統(tǒng)文化化范疇的層層面淺嘗轍轍止。供應(yīng)方自身身的弊端開發(fā)的時間間及進程掌掌握存在問問題——青青城山的某某些樓盤在在推廣工作作安排和施施工進度的的把控方面面做不到位位，造成推推廣和生產(chǎn)產(chǎn)的脫節(jié)，，直接造成成的后果是是購房者對對工程質(zhì)量量和開發(fā)商商的實力產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)疑。。生活配套考考慮不周當(dāng)前青城山山在售的大大部分項目目除了依托托青城山概概念和一些些有限的基基礎(chǔ)硬件設(shè)設(shè)施以外，，樓盤的本本身少有考考慮自身的的配套完善善補充，或或者提供的的配套服務(wù)務(wù)華而不實實。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議房地產(chǎn)市場場前景1.2青城房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展趨勢研究究生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越青城山的自自然生態(tài)環(huán)環(huán)境是其他他區(qū)域無法法企及的天天然優(yōu)勢，，是青城山山獨具魅力力之處，也也是房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展首要要的依托點點，成為郊郊縣里最適適宜人居的的地區(qū)。人文積淀道教文化為為居住環(huán)境境提供了濃濃厚的文化化積淀，借借勢青城山山本身的文文化精髓，，居家也具具備了獨有有的底蘊，，享受到的的是身心的的雙重熏陶陶。該優(yōu)勢勢具有不可可復(fù)制性。。土地的稀缺缺性不可替替代隨著青城山山的可供開開發(fā)土地的的減少，土土地的稀缺缺性帶來的的巨大升值值空間也將將逐漸的顯顯露。土地地的保值、、升值是購購房客對青青城山看好好的重要原原因。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議消費者的可可引導(dǎo)性較較強，正逐逐步走向理理性消費青城山房地地產(chǎn)與旅游游地產(chǎn)結(jié)合合可產(chǎn)生良良好的市場場效應(yīng)，隨隨著消費者者對旅游地地產(chǎn)的消費費意識消費費觀念的逐逐步認(rèn)識，，度假文化化正在和城城市化進度度、消費意意識的進步步同步發(fā)展展，青城山山的旅游房房地產(chǎn)市場場發(fā)展亦指指日可待。。成青快速旅旅游通道的的開通，將將可能重新新定義青城城山的物業(yè)業(yè)居住價值值隨著今年7月在建中中的成青快快速旅游通通道的正式式通車，將將成都到青青城山的距距離縮短為為40余公公里，開車車只用半個個小時。加加之沿途不不收車輛過過路費，從從此制約區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的““交通瓶頸頸”將不復(fù)復(fù)存在，青青城山區(qū)域域?qū)⒄郊{納入半小時時城市生活活圈，青城城山區(qū)域的的物業(yè)居住住價值將因因此被重新新發(fā)掘和定定義。其他因素其他諸如配配套（電視視、網(wǎng)絡(luò)、、購物、金金融、燃氣氣等）問題題，目前看看來基本上上不存在優(yōu)優(yōu)勢的一面面。1.2青城房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展趨勢研究究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議1.2青城房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展趨勢研究究小結(jié)：綜合來看，，青城山片片區(qū)的比較較優(yōu)勢還是是明顯的，，而其獨特特的人文資資源和良好好的自然環(huán)環(huán)境在成都都近郊及遠遠郊板塊暫暫時還沒有有哪個片區(qū)區(qū)替代，其其房地產(chǎn)開開發(fā)的價值值也有被低低估的嫌疑疑，我們相相信，其片片區(qū)的優(yōu)勢勢價值回歸歸在交通條條件以及其其本身的基基礎(chǔ)設(shè)施、、管理理念念有著根本本性改善的的情況下將將為逐漸成成為現(xiàn)實。。綜上所述，，尺度認(rèn)為為青城山作作為近年的的開發(fā)熱土土，應(yīng)揚長長避短，致致力于發(fā)展展具有休閑閑度假為主主、兼顧養(yǎng)養(yǎng)老功能的的專向市場場，重點發(fā)發(fā)揮該區(qū)域域生態(tài)環(huán)境境、自然景景觀以及旅旅游資源等等方面的優(yōu)優(yōu)勢，修建建適合區(qū)域域發(fā)展類型型的物業(yè)來來獲取競爭爭的勝利。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議區(qū)域住宅市市場研究Chapter2區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議·青城山房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展現(xiàn)狀概述述·青城山市市場樓盤開開發(fā)特征及及發(fā)展趨勢勢·青城山需求求市場研究究2.1青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀概概述市場供應(yīng)量量在表2.1中，我們們看到在這這10個樓樓盤的供應(yīng)應(yīng)總量為31.18萬平方米米。但我們們要注意到到的是，這這是從05年開始始5月開始始的情況，，根據(jù)現(xiàn)場場了解的情情況進行投投放時間進進行推算，，06年度也也就是從2005年年12月份份開始，片片區(qū)的供應(yīng)應(yīng)量應(yīng)該在在26-28萬平方方米之間。。其中，我們們還需要注注意的是在在有50%左右的物物業(yè)是在2006下下半年進入入市場的。。項目名稱占地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率建筑形式戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）銷售均價元/㎡起價元/㎡最高價元/㎡銷售比例%青城青景苑65396380.6類別墅洋房70-13070-8828502400370080%四季青城53168000.5度假型公寓全部4040300037004000清盤潮蓉碧水青城191636670.5度假型類別墅60.87-11189.259004300690095%青城雅舍42.3714118.0.5度假型類別墅30-15050-6621萬/套17萬/套80萬/套95%蜀秀青城30116430.448度假型公寓50-12054.95-8940003680470070%調(diào)查樓盤基基本情況表表表表2.12.1青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀概概述項目名稱占地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率建筑形式戶型區(qū)間（㎡）主力戶型（㎡）銷售均價元/㎡起價元/㎡最高價元/㎡銷售比例%青城高爾夫新麗江365900000.4度假型類別墅37-12637-5045804200500090%天下青城2期100總占地100畝,分四期1.2酒店公寓60-14060-8034003200400095%青城兩河山莊錦繡青城100300000.5洋房+別墅50-18050-9054003900680095%中國青城800259690.15別墅110-273110-1501000080003500070%青城山高爾夫山莊(2期)158300000.3別墅80-40080-16060004580880080%續(xù)前表區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.1青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀概概述成交量與銷銷售周期表2.2序號樓盤名稱體量（M2）層數(shù)價格開盤時間銷售進度

銷售周期起價均價最高價1青城青景苑39638424002850370006.9.2480%1002四季青城16800330003700400005.3清盤

3潮蓉碧水青城63667(一期8萬多)3380042005900一期05.6二期06.8余9套1504青城雅舍14118.2317萬/套21萬/套80萬/套06.10月底余14套605蜀秀青城11643336804000470006.10.170%90區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.1青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀概概述續(xù)前表序號樓盤名稱體量（M2）層數(shù)價格開盤時間銷售進度

銷售周期起價均價最高價6新麗江9萬多235804200500005.9余20套4507天下青城2期分四期7電梯32003400400006.5余5套2408青城兩河山莊錦繡青城3萬多2-33900洋房4000聯(lián)排6000獨棟6800520005.12余8套3609中國青城2596928000100003500005.570%54010青城高爾夫山莊(2期)3萬多獨棟2層聯(lián)排雙拼3層45806000880006.1170%30上表樓盤中中，除了一一個項目清清盤外，其其他大多為為為尾盤銷銷售。統(tǒng)計計上表樓盤盤測算可知知，平均單單個樓盤銷銷售面積為為35759平方米米，平均銷銷售周期為為224天天，即7個個半月左右右。單個樓樓盤為每兩兩月平均銷銷售一萬平平方米左右右。成交量與銷銷售周期區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議另外，06年的情況況較好，在在此期間推推出的六個個樓盤（個個別樓盤為為二期獲二二批次）當(dāng)當(dāng)中的4個個樓盤基本本上都在半半年內(nèi)進入入尾盤銷售售。這雖然然與房地產(chǎn)產(chǎn)大勢有關(guān)關(guān)系，但也也不難看出出，目前青青城山的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)已經(jīng)進入入最佳的時時機。在銷售周期期中，反映映出戶型偏偏大的樓盤盤和價格相相對較高的的銷售周期期要長一些些，當(dāng)然這這也是合乎乎情理的。。不過值得得關(guān)注的是是中國青城城本期當(dāng)中中兩萬多平平米80-160平平米的連排排以4580元/平平方米（優(yōu)優(yōu)惠后會低低一些）在在一個月內(nèi)內(nèi)完成了超超過了70%以上。?？磥恚@這部分的戶戶型還是有有相當(dāng)?shù)氖惺袌鲂枨蟮牡摹?.1青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀概概述成交量與銷銷售周期區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.1青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀概概述分戶型銷售售情況依據(jù)在售樓樓盤戶型構(gòu)構(gòu)成統(tǒng)計繪繪圖如下：：注：以上比比例為按套套統(tǒng)計。統(tǒng)計原則，除除開中國青城城和青城山高高爾夫，兩河河山莊之錦繡繡青城之統(tǒng)計計聯(lián)聯(lián)排排部部分分，，獨獨棟棟和和雙雙拼拼不不進進入入。。100以以上上，，實實際際指指的的面面積積為為110-160平平方方米米。。區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境研研究究項目目營營銷銷相相關(guān)關(guān)問問題題區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究項目目定定位位研研究究項目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議2.1青城城山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀概概述述分戶戶型型銷銷售售情情況況如果果按按照照面面積積分分析析，，則則結(jié)結(jié)果果如如下下：：根據(jù)據(jù)戶戶型型面面積積分分布布，，在在售售樓樓盤盤基基本本銷銷售售（（成成交交））面面積積構(gòu)構(gòu)成成如如下下：：30-50平平米米：：83999平平米米50-80平平米米：：108555平平米米80-100平平米米：：62050平平米米100平平米米以以上上：：67199平平米米以上上銷銷售售面面積積構(gòu)構(gòu)成成，，很很清清楚楚的的表表明明，，100平平米米以以上上戶戶型型只只有有67000余余平平米米的的開開發(fā)發(fā)銷銷售售量量。。當(dāng)當(dāng)然然，，由由于于樓樓盤盤數(shù)數(shù)量量本本身身較較少少的的緣緣故故，，也也并并不不能能說說，，這這部部分分的的市市場場規(guī)規(guī)模模就就不不能能放放大大。。但但是是，，給給我我們們有有前前車車之之鑒鑒的的是是，，早早期期多多個個樓樓盤盤的的大大戶戶型型（（中中國國青青城城/天天下下青青城城等等））銷銷售售情情況況的的不不理理想想，，也也讓讓我我們們不不敢敢輕輕易易的的去去嘗嘗試試擴擴大大這這部部分分的的市市場場規(guī)規(guī)模模。。區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境研研究究項目目營營銷銷相相關(guān)關(guān)問問題題區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究項目目定定位位研研究究項目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議2.1青城城山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀概概述述銷售售價價格格均價價比比對對：：通過過以以上上圖圖表表我我們們能能發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，除除開開別別墅墅類類的的兩兩個個項項目目，，均均價價在在4000元元/平平方方米米以以下下的的項項目目達達到到40%（（其其中中青青城城青青景景苑苑均均價價在在3000以以下下不不進進入入我我們們統(tǒng)統(tǒng)計計分分析析范范圍圍））。。這這也也很很明明顯顯的的反反映映出出青青城城山山樓樓盤盤的的價價格格與與其其距距青青城城山山的的距距離離的的遠遠近近有有一一定定的的對對應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系。。另另外外還還有有60%的的項項目目均均價價在在4000元元/平平方方米米以以上上。。通通過過計計算算，，可可以以得得出出這這些些樓樓盤盤的的算算術(shù)術(shù)平平均均價價為為3916元元/平平方方米米。?？伎紤]慮優(yōu)優(yōu)惠惠的的情情況況后后，，實實際際均均價價為為3830元元/平平方方米米左左右右。。區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境研研究究項目目營營銷銷相相關(guān)關(guān)問問題題區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究項目目定定位位研研究究項目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議2.1青城城山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀概概述述銷售售價價格格項目目未未來來預(yù)預(yù)期期銷銷售售價價格格評評估估：我們們?nèi)缛绻伎紤]慮區(qū)區(qū)位位權(quán)權(quán)重重和和明明年年房房價價按按照照預(yù)預(yù)計計8%的的增增率率考考慮慮，，則則項項目目可可能能的的銷銷售售價價格格范范圍圍從從3700-5500元元之之間間。。而而銷銷售售均均價價則則可可能能達達到到4200元元/平平方方米米左左右右。。我我們們這這里里之之所所以以要要預(yù)預(yù)估估項項目目的的銷銷售售單單價價，，將將依依據(jù)據(jù)總總價價因因素素，，來來考考慮慮項項目目的的戶戶型型配配比比問問題題。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.1青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀概概述結(jié)論：從市場發(fā)展展層面來看看，青城山山的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)進入入一個良好好的時段，，而我們項項目迎合市市場結(jié)構(gòu)走走，當(dāng)然沒沒有太大的的難度。不不過要走入入一個特定定的市場段段位，則需需要在產(chǎn)品品上有較大大的突破。。同時項目目也面臨這這樣的難題題，一方面面我們期望望項目能夠夠成為青城城山房地產(chǎn)產(chǎn)項目的新新的標(biāo)桿，，但另一方方面，市場場結(jié)構(gòu)表明明，中小戶戶型依然占占據(jù)六成以以上的成交交量，因此此，項目如如果選擇最最小的市場場風(fēng)險條件件下進行開開發(fā)，那么么項目很難難達到我們們關(guān)于項目目在競爭者者市場上引引領(lǐng)流向和和標(biāo)桿的地地位設(shè)想。。當(dāng)然，這這也并非不不可以克服服，事實上上，我們都都正在朝著著這個方向向努力。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.2青城山樓盤盤開發(fā)特征征及發(fā)展趨趨勢項目分布特特征中國青城天下青城假日青城四季青城碧水青城青城雅舍青城白鷺洲青城陽光廣居民生翠朗園青城皓庭青城山水高山流水青城高爾夫山莊新麗江錦繡青城中鐵二局大連億達置信力訊項目本項目上善棲環(huán)山渠內(nèi)無無新項目供供應(yīng)，余量量很少；環(huán)山渠至106國道道原則上不不再批建新新項目，但但還有一定定存量土地地或項目；；未來供應(yīng)主主要集中在在106國國道以東，，潛在供應(yīng)應(yīng)量巨大。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.2青城山樓盤盤開發(fā)特征征及發(fā)展趨趨勢檔次分類研研究3000~4000元/平方方米的中檔檔價位項目目目前在青青城山的供供應(yīng)體量最最大，從體體量上看，，約占總體體供應(yīng)的60%左右右，而目前前均價在4000~5000元/平米米左右的中中高檔產(chǎn)品品供應(yīng)很少少，部分供供應(yīng)價格均均接近中檔檔項目或高高端項目，，僅中國青青城項目目目前大比率率供應(yīng)中高高檔產(chǎn)品。。從總戶數(shù)的的分布來看看，中檔產(chǎn)產(chǎn)品仍是市市場供應(yīng)的的主流；從各個項目目的容積率率來看，項項目的最終終檔次定位位與土地容容積率要求求有一定的的關(guān)系，中中檔項目的的容積率一一般較高，，集中在0.5以上上，天下青青城2期小小戶型公寓寓的容積率率達到2.3，中高高檔項目的的容積率有有一定的起起伏，大部部分集中在在0.4左左右，高端端項目的容容積率較低低，兩個高高檔項目的的容積率分分別為0.15和0.23。。而本項目容容積率0.5以內(nèi)，，初步具有有發(fā)展中高高檔樓盤的的技術(shù)指標(biāo)標(biāo)條件。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.2青城山樓盤盤開發(fā)特征征及發(fā)展趨趨勢檔次與戶型型分類研究究套二為目前前區(qū)域中供供應(yīng)量最大大的產(chǎn)品；；主力面積積集中在54-80平米之間間；部分高端別別墅主要供供應(yīng)戶型為為套三或套套三以上，，其面積從從90平米米至150平米；中中檔項目的的主要戶型型集中在單單間、套一一和套二；；中高檔項目目主力戶型型為套三，，其次有部部分套一和和套二的戶戶型，套三三以上的戶戶型也有部部分；高檔項目的的主力戶型型為套四及及以上的產(chǎn)產(chǎn)品，但是是其中存在在部分套二二套三的戶戶型；區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議產(chǎn)品配套設(shè)設(shè)施研究2.2青城山樓盤盤開發(fā)特征征及發(fā)展趨趨勢樓盤名稱自身配套青城白鷺洲會所、滑草場、溫泉藥療場、網(wǎng)球場青城山水會所、景觀游泳池假日青城會所中國青城會所、休閑保健中心、跑馬場、網(wǎng)球場青城陽光會所天下青城會所、森林公園、體育場、農(nóng)貿(mào)市場（規(guī)劃中）、賓館高爾夫山莊主題公園、高爾夫球場、商務(wù)會所商業(yè)中心、網(wǎng)球場、老年活動中心新麗江商業(yè)街（后期）、會所、茶樓等從青城山樓樓盤的配套套設(shè)施來看看，多數(shù)的的項目都配配置了會所所，并且考考慮設(shè)置了了體育運動動設(shè)施。但是滿足業(yè)業(yè)主基本生生活的購物物超市、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場、、醫(yī)療、教教育等配套套普遍較為為缺乏，為為居家生活活帶來諸多多不便。僅有山內(nèi)的的天下青城城項目在配配套方面略略為完善。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議功能設(shè)置研研究2.2青城山樓盤盤開發(fā)特征征及發(fā)展趨趨勢功能設(shè)置特點代表樓盤度假、養(yǎng)老功能結(jié)合當(dāng)?shù)赝怀龅淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，打出健康、養(yǎng)身的概念，將房屋的功能設(shè)置以滿足度假、養(yǎng)老需求為主導(dǎo)，注重對單位面積及總價的控制青城陽光假日青城商務(wù)功能功能利用上的多樣化體現(xiàn)，兼有度假、商務(wù)功能。目標(biāo)群體鎖定少數(shù)高端個體客戶或大、中型公司。高爾夫山莊青城山水投資功能有投資功能的度假型產(chǎn)權(quán)式酒店瞄準(zhǔn)對青城山旅游資源看好的投資客，承諾以誘人的投資回報率。天下青城休閑娛樂將項目的配套使用延伸到整個青城山的消費者，推出了娛樂色彩濃郁、內(nèi)容豐富的服務(wù)：人工滑雪、跑馬、野外生存訓(xùn)練等。青城白鷺洲中國青城功能的設(shè)置置和樓盤的的自身定位位有密切的的聯(lián)系，定定位不同，，功能設(shè)置置亦不相同同；各個特色樓樓盤多以一一種功能服服務(wù)為主，，具有多種種輔助功能能設(shè)置；基基本上各個個樓盤均兼兼有養(yǎng)老、、度假等功功能。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.2青城山樓盤盤開發(fā)特征征及發(fā)展趨趨勢中高端和高高端產(chǎn)品供供應(yīng)越來越越多，客戶戶群年齡層層由老年向向中年、中中青年轉(zhuǎn)移移，收入水水平越來越越高，置業(yè)業(yè)動機由單單純養(yǎng)老轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎燃偌?、養(yǎng)老兼兼顧，更多多人需要滿滿足全家的的的休閑需需求而非僅僅限于老年年人需求，，故對戶型型面積需求求較以往放放大，對單單價和總價價的承受力力有所加強強。未來新批的的土地離山山門都有一一定距離，，其發(fā)展條條件和定位位都會有所所轉(zhuǎn)變，休休閑度假需需求的客戶戶群體會逐逐漸增多，，市場面臨臨轉(zhuǎn)型，產(chǎn)產(chǎn)品和配套套將會有較較大提升。。未來106國道以東東將大規(guī)模模發(fā)展，并并且個盤規(guī)規(guī)模都較大大，將會借借助品牌和和產(chǎn)品優(yōu)勢勢與106國道以西西項目抗衡衡。2007年年將是區(qū)域域市場的中中高端、高高端物業(yè)供供應(yīng)較為集集中的一年年，供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品線以70~150的聯(lián)排排別墅、180~300的雙雙拼別墅和和200以以上的獨棟棟別墅為主主；其客戶戶將來自國國內(nèi)更廣泛泛的高端市市場；青城山房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展趨勢小小結(jié)區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.3青城山需求求市場研究究青城山市場場現(xiàn)實消費費者需求研研究已購房客戶戶特征：在青城山選選擇置業(yè)的的購房者最最常居住的的區(qū)域主要要集中在城城西、市中中心和城南南，而居住住在這些區(qū)區(qū)域的被訪訪者均有一一定的經(jīng)濟濟實力。針對本項目目有可能的的消費者，，就消費者者檔次而言言，以已退退休的老年年消費者及及高收入的的中青年消消費者為主主。長期在青城城山居住的的人群以退退休老年人人為主。置業(yè)動機：：吸引消費者者去青城山山購房的主主要原因是是青城山作作為國家級級文化旅游游遺產(chǎn)，它它的自然環(huán)環(huán)境和空氣氣及綠化面面積大；，，消費者購買買此住宅的的主要目的的是作為第第二居所休休閑度假；；大多數(shù)購房房者購置物物業(yè)的主要要目的在于于不定期度度假，其次次是年輕人人買來為老老年人常住住和以后養(yǎng)養(yǎng)老所用，，另有部分分購房者用用于定期避避暑度假；；僅有極少數(shù)數(shù)購房者表表示購房是是為了長期期居住用，，這部分客客戶主要為為外地退休休中老人士士及在區(qū)域域內(nèi)工作的的年輕群體體；區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議總的來說，，在青城山山已購房的的客戶年齡齡集中在30~70歲，主力力段是40~60歲歲，置業(yè)動動機是退休休前休閑或或給家人住住、退休后后養(yǎng)老；而而30~40歲年齡齡段的置業(yè)業(yè)動機主要要是休閑度度假，60歲以上的的主要是養(yǎng)養(yǎng)老；但各各年齡段均均有投資升升值的心理理需求，特特別是年輕輕段的。2.3青城山需求求市場研究究區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.3青城山需求求市場研究究居住習(xí)慣多數(shù)客戶通通常都會在在周末到此此度假或者者是夏天避避暑，其次次為居住無無規(guī)律和常常住的客戶戶；長期居居住的客戶戶主要是退退休的老年年人。除周末在此此居住的被被訪者以外外，其余時時間在此居居住的被訪訪者更多的的是每天在在此居住，，其次為周周末在此居居住，沒有有規(guī)律和節(jié)節(jié)假日在此此居住的也也具有一定定比例；現(xiàn)居住人口口主要以2人和3人人為主。居居住人口家家庭結(jié)構(gòu)以以夫妻二人人同住和夫夫妻二人與與子女同住住最多。居住住客客戶戶的的日日常常休休閑閑方方式式只只要要集集中中在在爬爬山山、、散散步步、、與與朋朋友友聊聊天天等等方方面面，，這這充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)了了消消費費者者在在此此居居住住的的休休閑閑、、度度假假的的目目的的，，同同時時可可見見居居住住者者非非常常注注重重鄰鄰里里之之間間的的交交流流和和溝溝通通。。對于于在在青青城城山山長長期期居居住住的的被被訪訪者者來來說說，，他他們們采采購購生生活活用用品品的的地地方方通通常常是是周周邊邊的的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，而而對對于于周周末末到到此此居居住住的的被被訪訪者者來來說說，，他他們們采采購購生生活活日日用用品品的的地地方方通通常常是是從從成成都都攜攜帶帶。。區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境研研究究項目目營營銷銷相相關(guān)關(guān)問問題題區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究項目目定定位位研研究究項目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議2.3青城城山山需需求求市市場場研研究究需求求特特征征需求求區(qū)區(qū)域域：：有大大部部份份的的被被訪訪者者目目的的性性非非常常明明確確，，僅僅在在青青城城山山看看過過樓樓盤盤，，其其它它根根本本不不作作為為考考慮慮對對象象，，可可見見青青城城山山作作為為休休閑閑度度假假有有其其絕絕對對的的優(yōu)優(yōu)勢勢。?？諝鈿夂煤?，，環(huán)環(huán)境境好好是是被被訪訪者者選選擇擇青青城城山山的的最最主主要要的的原原因因，，他他們們認(rèn)認(rèn)為為這這里里氧氧氣氣足足，，是是天天然然氧氧吧吧，，老老人人在在這這里里居居住住或或者者是是周周末末度度假假非非常常好好；；其其次次是是世世界界文文化化遺遺產(chǎn)產(chǎn)，，是是獨獨一一無無二二的的而而選選擇擇了了青青城城山山。。再再次次，，它它有有山山有有水水/山山清清水水秀秀和和是是養(yǎng)養(yǎng)生生之之地地。。就就這這些些優(yōu)優(yōu)勢勢而而言言，，是是其其它它任任何何一一個個地地方方所所無無法法比比的的。。值得得一一提提的的是是，，雖雖然然同同在在青青城城山山，，但但青青城城前前山山與與青青城城外外山山因因區(qū)區(qū)域域的的不不同同而而各各有有優(yōu)優(yōu)勢勢，，青青城城前前山山空空氣氣好好，，環(huán)環(huán)境境好好，，有有山山有有水水，，爬爬山山方方便便，，而而且且最最重重要要的的是是名名氣氣大大；；但但是是比比較較潮潮濕濕，，東東西西容容易易發(fā)發(fā)霉霉，，而而青青城城外外山山空空氣氣比比較較干干燥燥，，是是其其優(yōu)優(yōu)勢勢之之一一。。區(qū)域域市市場場環(huán)環(huán)境境研研究究項目目營營銷銷相相關(guān)關(guān)問問題題區(qū)域域住住宅宅市市場場研研究究項目目定定位位研研究究項目目產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃建建議議2.3青城城山山需需求求市市場場研研究究價格格需需求求：：對價價格格的的承承受受力力在在總總價價20-40萬萬之之間間，，單單價價4000元元/平平方方米米左左右右。。對物物業(yè)業(yè)的的需需求求：：為了了逃逃避避城城市市的的喧喧囂囂，，所所以以消消費費者者會會購購置置郊郊區(qū)區(qū)的的物物業(yè)業(yè)，，絕絕大大多多數(shù)數(shù)的的被被訪訪者者再再次次置置業(yè)業(yè)會會選選擇擇安安靜靜的的區(qū)區(qū)域域。。多數(shù)數(shù)希希望望與與鄰鄰里里交交流流，，部部分分希希望望獨獨處處不不被被打打擾擾。。建筑筑形形式式：：大大多多數(shù)數(shù)物物業(yè)業(yè)的的建建筑筑類類型型還還是是以以低低層層住住宅宅為為主主，，其其次次是是聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅內(nèi)部部空空間間：：主主要要選選擇擇平平層層、、躍躍式式（（雙雙層層））的的空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。私家家花花園園：：更更愿愿意意選選擇擇有有寬寬敞敞的的私私家家院院子子的的住住宅宅，，這這樣樣可可以以自自己己栽栽花花種種花花；；對對私私家家花花園園的的選選擇擇主主要要在在30~40平平方方米米。。戶內(nèi)內(nèi)面面積積分分布布：：考考慮慮郊郊區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)的的休休閑閑度度假假作作用用，，多多數(shù)數(shù)被被訪訪者者希希望望臥臥室室的的面面積積適適中中，，但但個個數(shù)數(shù)要要適適用用；；近近三三成成的的被被訪訪者者希希望望臥臥室室面面積積小小，，但但個個數(shù)數(shù)多多。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.3青城山需求求市場研究究物業(yè)需求變變化趨勢比比較分析：：已購買準(zhǔn)備購買戶型面積41~60平方米39%31%61－100平方米29%37%戶型房間數(shù)一房38%17%二房51%65%三房7%12%四房及以上4%3%從整體上來來看，再次次購房所需需求的戶型型面積較已已購買物業(yè)業(yè)有所放大大。二、三三房類的比比例也放大大到77%，而一房房類的需求求縮小到17%。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.3青城山需求求市場研究究青城山市場場潛在消費費者需求研研究潛在客戶特特征與已購房客客戶年齡層層次相比明明顯年輕，，可以反映映出青城山山客戶群體體向年輕化化發(fā)展的趨趨勢。這與與對個盤的的營銷人員員走訪結(jié)論論吻合。多數(shù)潛在消消費者為第第二或三次次置業(yè)，都都有過購房房經(jīng)驗，他他們選擇購購置郊區(qū)住住宅的主要要目的不是是為了解決決居住問題題，而是提提高生活水水平及質(zhì)量量，希望能能在郊區(qū)住住宅感受市市區(qū)內(nèi)無法法感受到的的自然與寧寧靜。在項項目地塊地地理位置不不具優(yōu)勢的的情況下，，應(yīng)重視對對環(huán)境及配配套的營造造。2.3青城山需求求市場研究究對區(qū)域的選選擇：總體來看，，44%的的被訪者在在選擇郊區(qū)區(qū)購房區(qū)域域時，會首首選青城山山；其次是是都江堰、、溫江、華華陽和龍泉泉，其它相相對次之。。選擇在青城城山置業(yè)的的絕大多數(shù)數(shù)潛在問卷卷被訪者選選擇項目所所在區(qū)域及及后山置業(yè)業(yè)，這與其其不可復(fù)制制的自然環(huán)環(huán)境息息相相關(guān)。預(yù)計居住時時間：49.1%的被訪者者選擇了夏夏季，17.9%的的被訪者選選擇了長住住，15.1%的被被訪者選擇擇了節(jié)假日日；這說明明郊區(qū)清涼涼的夏天對對近半的被被訪者來說說有很大的的誘惑，他他們可以在在這里享受受清新的空空氣、美麗麗的風(fēng)景。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.3青城山需求求市場研究究需求特征物業(yè)類型：：在問及對青青城山區(qū)域域物業(yè)需求求時，選擇擇最多的還還是小聯(lián)排排別墅、其其次為院落落式別墅、、度假公寓寓。戶型面積：：潛在客戶對對戶型的需需求從面積積來看，50-80平方米的的住宅是主主力需求面面積，占31%，又又從戶型結(jié)結(jié)構(gòu)來看，，以三室二二廳二衛(wèi)的的戶型最受受被訪者喜喜愛，面積積主要體現(xiàn)現(xiàn)在100-150平方米。?？臻g形式：：在面積確定定的前提下下，喜歡躍躍式（雙層層）、平層層、錯層、、復(fù)式（局局部雙層低低空間），，說明大多多數(shù)潛在客客戶希望戶戶內(nèi)空間有有一定變化化。房間需求：：對青城山的的住宅，在在同等面積積的情況下下，有41%的被訪訪者希望臥臥室面積適適中，個數(shù)數(shù)適用；有有28%希希望臥室面面積小，但但個數(shù)多；；有27%希望面積積大，但個個數(shù)少；僅僅有4%的的被訪者認(rèn)認(rèn)為無所謂謂。戶外空間：：在選擇公共共空間時有有67%的的被訪者希希望自己有有寬敞的私私家院子，，17%的的被訪者認(rèn)認(rèn)為私家院院子稍小，，公共空間間大一點，，另有16%則認(rèn)為為有私家院院子就行，，大小無所所謂。對公公共空間的的要求既安安靜，又有有與其它人人交流的空空間。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.3青城山需求求市場研究究配套需求：：和已購房客客戶相似，，配套需求求主要集中中在大中型型超市、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場、、醫(yī)院和銀銀行。對物物業(yè)的不滿滿意也主要要集中在配配套不完善善、太過潮潮濕和交通通不便上。。車位需求：：74%的被被訪者認(rèn)為為只需要一一個車位；；16%的的需要兩個個車位；還還有10%則認(rèn)為不不需要車位位。比例較較已購房業(yè)業(yè)主有所提提高。價格需求：：在3500-4000元/平平方米～4001-4500元/平方方米之間；；其它相對對較少。多數(shù)消費者者都有買低低心理，提提及價格時時都會有所所保留。通通常預(yù)期單單價比實際際購買單價價低10%，以此推推算被訪者者能承受的的最高單價價應(yīng)該是：：3850-4950元/平方方米不等。。能承受的的最高房屋屋總價集中中在20-60萬元元。對應(yīng)的的戶型面積積為50~120平平方米。環(huán)境需求：：但只得注意意的是，潛潛在客戶選選擇樓盤似似乎更喜歡原始始的、自然然生態(tài)的、、有特色的的環(huán)境，同同時對戶型型非常重視視。同時要注注意的是，，在規(guī)劃園園林設(shè)計中中要規(guī)避直直接臨路對對項目的不不利影響。。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議2.3青城山需求求市場研究究影響購買第第二居所的的郊區(qū)物業(yè)業(yè)前五個因因素分別是是：房屋單價交通便利性性社區(qū)外部自自然環(huán)境社區(qū)內(nèi)部生生活配套服服務(wù)設(shè)施社區(qū)安全性性區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議青城山需求求市場對本本項目的指指導(dǎo)意義2.3青城山需求求市場研究究需求研究的的局限性：：由于青城山山市場是一一個正在發(fā)發(fā)展中的市市場，而調(diào)調(diào)研更多集集中于對已已售和在售售物業(yè)的客客戶群體調(diào)調(diào)研，隨著著旅游環(huán)線線的開通、、區(qū)域生活活配套的進進一步完善善，區(qū)域有有了作為第第一居所的的基礎(chǔ)條件件，選擇在在區(qū)域市場場置業(yè)投資資的潛在客客戶和現(xiàn)實實客戶的需需求將越來來越呈現(xiàn)多多元化特征征，這要求求我們用適適度超前的的思路看待待未來需求求特征。需求發(fā)展的的趨勢：需求戶型在在略微放大大，尤其是是檔次逐步步走高的樓樓盤，已由由30多~80平方方米的主力力需求面積積區(qū)間增加加至50~150的的主力需求求區(qū)間。但但高山流水水這一類高高端樓盤的的消化速度度緩慢，主主要是由于于高端商務(wù)務(wù)市場不成成熟所至。。價格在穩(wěn)步步走高，但但考慮到區(qū)區(qū)域市場供供應(yīng)放量，，環(huán)山渠以以外的樓盤盤未來一年年的上升空空間不大，，估計整體體不超過200~400元/平方米。。由于成都人人特有的休休閑消費習(xí)習(xí)慣，其休休閑市場發(fā)發(fā)展空間較較大，但需需要結(jié)合項項目發(fā)展條條件和競爭爭樓盤情況況，客觀定定位項目發(fā)發(fā)展方向。。2.3青城山需求求市場研究究本項目借鑒鑒：本項目具有有發(fā)展中高高端物業(yè)的的機會，戶戶型可適度度放大，初初步主力區(qū)區(qū)間為60~150平方米。。配套除了生生活配套外外，應(yīng)配備備一套完善善的醫(yī)療保保健系統(tǒng)，，包含體檢檢、健康檔檔案、綠色色通道、中中醫(yī)保健養(yǎng)養(yǎng)生等。同同時可考慮慮針對高端端消費群體體配套30-50床床位的五星星級酒店會會所式療養(yǎng)養(yǎng)院。園林以水體體、生態(tài)、、自然、高高大、叢密密為特色。。交通組織應(yīng)應(yīng)避免社區(qū)區(qū)入口與106國道道太近、太太直接，應(yīng)應(yīng)考慮營造造出社區(qū)““隱、藏、、曲徑通幽幽”的效果果。對于上述產(chǎn)產(chǎn)品單價控控制在4000~5000元元/平方米米，主力總總價控制在在20~60萬/套套。項目定位研研究Chapter3區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議·項目基地地概況·項目地塊塊SWOT分析·項目區(qū)域域定位·項目自身身定位3.1項目基地概概況地塊資源條條件地塊位于106國道道東側(cè)，位位于青城山山前山門與與青城山鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間地塊塊南北方向向長316.63米米，東西方方向長187.52米，呈規(guī)規(guī)則矩形。。地塊內(nèi)目目前拆遷已已完，地勢勢平坦。地塊東側(cè)：：地塊東北側(cè)側(cè)與東軟教教師公寓隔隔墻而臨，，東南側(cè)為為待開發(fā)用用地；地塊南側(cè)：：地塊南側(cè)為為待開發(fā)用用地。地塊西側(cè)：：地塊西側(cè)臨臨G106，地塊與與道路間為為一水渠，，水流由北北至南，水水量較豐，，但水質(zhì)較較差。對面是待開開發(fā)的廣居居民生項目目、及已開開發(fā)的青城城陽光項目目；地塊北側(cè)：：地塊北側(cè)臨臨為12米米區(qū)間道路路，道路對對面為正在在開發(fā)中的的上善棲項項目，在北北是東軟校校區(qū)從地塊周邊邊的情況來來看，緊臨臨三個直接接競品項目目（尚善棲棲、鐵二局局項目、廣廣居民生項項目）；地地塊北距規(guī)規(guī)劃中的15000平方米青青城山前山山門游客接接待中心商商業(yè)區(qū)不到到1000米，南至至青城山鎮(zhèn)鎮(zhèn)約800米，周邊邊日常居住住生活配套套設(shè)施較為為完善、方方便。從周周邊區(qū)域的的發(fā)展規(guī)劃劃來看，地地塊周邊未未來將成為為青城山休休閑度假物物業(yè)發(fā)展的的核心熱點點區(qū)域。區(qū)域市場環(huán)環(huán)境研究項目營銷相相關(guān)問題區(qū)域住宅市市場研究項目定位研研究項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議3.1項項目基地概概況項目容積率率指標(biāo)壓力力較大，在在物業(yè)形態(tài)態(tài)定位受規(guī)規(guī)劃限制較較大。規(guī)劃指標(biāo)：：用地性質(zhì)：：一類住宅宅用地兼容容旅游商業(yè)業(yè)服務(wù)用地地（兼容商商業(yè)面積未未作具體要要求）總占地面積積：94.8畝（（63193.8㎡）退40米建建筑紅線和和8米紅線線后用地為為48918.1平平方米（73.38畝）建筑容積率率：≤0.5（0.65）建筑高度：：≤13米米建筑密度：：≤23%（29.7％）綠化率：≥≥45％住宅戶型面面積：90平方米戶戶型面積≥≥70％總總住宅面積積車位要求低低限：機動車：住住宅部分1：1；商商業(yè)部分100平方方米/0.3-.05個自行車：：住宅部部分1：：1；商商業(yè)部分分100平方米米/10-15個區(qū)域市場場環(huán)境研研究項目營銷銷相關(guān)問問題區(qū)域住宅宅市場研研究項目定位位研究項目產(chǎn)品品規(guī)劃建建議3.1項項目基基地概況況區(qū)域交通通情況：：106國國道往北北至都江江堰城區(qū)區(qū)約12公里，，106國道往往南經(jīng)成成青線到到成都約約42公公里，距距青城山山前山門門約3公公里，距距后山門門10公公里；地塊周邊