房地產(chǎn)世聯(lián)：豪宅會所專題分享

豪宅會所專題分享在物業(yè)發(fā)展建議階段，我們經(jīng)常會深刻感受：會所已成為支撐豪宅客戶特定生活模式的必備設(shè)施；但對于會所，開發(fā)商又愛又恨，愛是因為它帶來的高價值，恨是因為它的經(jīng)營難題；現(xiàn)在，看起來，會所更像是一種奢侈品；……同時，我們常常會遇到這樣的問題：為了與豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪”，我們很興奮；開發(fā)商考慮到運營難題，一再刪減會所的功能，或固執(zhí)地拒絕建會所，我們很苦惱；客戶未必明白自己的真正需求，開發(fā)商仍然在延用高檔大盤會所的手法來操作豪宅會所，我們很迷茫；……我們?yōu)槭裁囱芯繒?？開發(fā)商：經(jīng)營問題成為顧慮的焦點：廈門會所100%虧損；廣州會所約90%虧損；深圳會所約84%虧損；北京會所約60%虧損；香港會所約20%虧損顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍：功能設(shè)置無經(jīng)營意識；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實性；對金鑰匙等專業(yè)公司篤信；……國內(nèi)豪宅會所的現(xiàn)狀目前國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊大部分會所在設(shè)計之初完全是迫于無奈，許多項目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會所的運營方案；會所僅僅成了一種擺設(shè)而已

銷售期與實際使用期的客戶需求不一致功能設(shè)置期銷售期功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求出現(xiàn)需求與使用差異說明某些科目的設(shè)置存在欠缺，從而抑制了業(yè)主使用。設(shè)計欠缺，場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等；規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動之間關(guān)系；兒童活動場地沒有成人休息座椅；咖啡、閱覽、桌球等混在一起雅頌居：會所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理，無業(yè)主業(yè)委會失敗會所特征香蜜湖1號，客戶買房前對會所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象滿足客戶使用需求滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象滿足客戶使用需求那么，我們?nèi)绾瓮苿娱_發(fā)商建會所？又如何解除開發(fā)商會所建成后能否成功運營的疑慮？如何推動開發(fā)商建會所？如何讓開發(fā)商與會所熱戀？國貿(mào)堅持不建會所，熊總稱“我可以給會所貼3年錢，但3年后呢？我們安排國貿(mào)考察北京、深圳一線城市豪宅，但國內(nèi)會所成功寥寥，對國貿(mào)影響不大我們系統(tǒng)研究國內(nèi)豪宅會所4大模式，與國貿(mào)最終確定會所類型，國貿(mào)同意2008年1月2008年2月2007年12月物業(yè)發(fā)展建議匯報終稿匯報規(guī)劃設(shè)計討論會進而安排國貿(mào)考察香港貝沙灣、淺水灣、陽明山莊等豪宅，考察后，國貿(mào)當即同意建會所國貿(mào)天域會所的一波三折堅持會所的重要性；動用公司資源；用案例說話如何推動開發(fā)商如何使開發(fā)商與會所結(jié)婚生子（成功運營）？面對開發(fā)商如何運營的疑慮，我們不明白對會所我們不專業(yè)，去訪談專業(yè)物業(yè)公司，考察成功案例總結(jié)成功會所的規(guī)律，找準我們會所所處的位置國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4大模式國內(nèi)成功會所典型案例會所盈利狀況天琴灣會所

1層用于展示，2層為茶室，3層以上為酒樓，五星級裝修，對外經(jīng)營，其中雖然常住業(yè)主不多，但茶室生意不錯。萬科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對內(nèi)200多的價格，對外1000多元的價格成都金林半島

03～04年，金林半島以1.8萬元單價入市（當時成都市面豪宅均價1.2萬元），金林半島會所體量3000平方米，前期投入大，香港團隊全面打造，定位較亂，做成了小而全的會所，經(jīng)營情況不理想，后來香港合作單位建議會所功能聚焦，以服務(wù)女人為主，引進法國高端品牌spa、紅酒屋、雪茄坊。2～3層SPA房受歡迎，但紅酒屋雪茄坊很少有人消費。經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費10萬后海天驕華庭

會所引進深圳羅伯特管家顧問有限公司，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭party提供服務(wù)、身穿燕尾服為業(yè)主提供機場接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多2-3次。瑜伽房對外開放，成功運營

金地香蜜山

會所以運動為主題，包括瑜珈、游泳、健身等，對外開放，另還引進華潤超市。提供美容、形象顧問，由物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)。招商海月

會所外包，2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費，業(yè)主反響較好。會所設(shè)麻將房，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎，非常火爆，每晚贏利1000元，后來物業(yè)更換為自動麻將，由此可以看出業(yè)主對傳統(tǒng)休閑項目還是比較青睞；此外，會所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好萬科金域藍灣

會所美容、spa等包給法國品牌思妍麗，由思妍麗包會所1～2層，定期交租金國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營4大模式酒店式的開放經(jīng)營模式大而精的俱樂部模式廣州珠江帝景北京棕櫚泉國際公寓大而專的封閉經(jīng)營模式深圳招商海月花園小而精的半封閉經(jīng)營模式成都金林半島特殊模式常規(guī)模式成功會所特征大而精精的俱俱樂部部模式式大而精精的俱俱樂部部模式式——棕棕櫚泉泉13,000平米五五星級級豪華華俱樂樂部式式會所所項目區(qū)位北京外三環(huán)朝陽公園南側(cè)，北臨亞洲最大的城市公園－朝陽公園及郡王府公園，南近風(fēng)景秀麗的紅領(lǐng)巾公園項目參數(shù)占地近7萬平方米，總建筑面積32萬平方米的，有11棟31～33層板式塔樓，約1100戶物管費用5.60元/平方米·月項目均價35000元/平方米（最終市價）13000平方方米超超五星星級豪豪華會會所會所功功能檔檔次定定位——棕棕櫚泉泉國際際會所所定位位為集集餐飲飲與健健身為為一體體的高級私私人俱俱樂部部會所對對外經(jīng)經(jīng)營——許許多國國內(nèi)外外知名名企業(yè)業(yè)家和和各界界精英英都欣欣然加加入棕棕櫚泉泉國際際俱樂樂部，，并將將其作作為宴宴請賓賓朋、、商務(wù)務(wù)酬酢酢的最最佳選選擇。。入會方方式——面面對社社會高高層個個人、、公司司，以以經(jīng)濟濟實力力為門門檻，，棕櫚櫚泉國國際公公寓業(yè)業(yè)主可可享受受相應(yīng)應(yīng)折扣扣，個個人人入會會費USD12,000。會所主主要功功能設(shè)設(shè)施———集集中于于高規(guī)規(guī)格的的健身身保健健和餐餐飲會會議俱樂部有有七個不同同大小的的貴賓廳廳房及會會議室以及一個個擁有全部先進進設(shè)備的的宴會廳廳——俱樂樂部可承承接從兩兩個人到到多至200人的活活動。正宗的港港式粵菜菜由香港港名廚施施輝先先生主主理，搜搜羅世界界美食西西餐及東東南亞特特色佳肴肴A健身休休閑設(shè)施施55米米長，700多多平方米米的全天天候陽光光天然溫溫泉游泳泳池全套美國國名牌健健身器材材Nautilus，裝裝備精良良的器械械房，健健身操室室，乒乓乓球，臺臺球、按按摩池，，桑拿，，蒸汽浴浴，會員員活動室室。3,000平平方米的的溫泉水水療纖體體美容SPAB餐飲會會議設(shè)施施C其它設(shè)設(shè)施紅酒雪茄茄吧大堂吧臺臺——提供供私人健健身教練練及保健健顧問服服務(wù)——提供供宴會訂訂制和私私房菜上上門服務(wù)務(wù)經(jīng)營狀況況及啟示示——專專業(yè)機構(gòu)構(gòu)管理，，俱樂部部會員制制獨立經(jīng)經(jīng)營，特特色收費費類項目目為盈利利主體專業(yè)機構(gòu)構(gòu)管理———棕櫚櫚泉國際際俱樂部部由香港港裕匯國國際集團團管理。。香港裕裕匯國際際集團是是中國最最大的，，具有豐豐富經(jīng)驗驗的以開開發(fā)和管管理高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)、寫字字樓以及及俱樂部部的國際際集團之之一。俱樂部式式經(jīng)營———擴大大社會高高端客戶戶群體，，提供最最佳的私私人化服服務(wù)和社社交聯(lián)誼誼環(huán)境。。收費項目特色活動年費會員入會會需繳納納一定數(shù)數(shù)量年費費作為進入性門門檻，同時享享受部分分免費項項目和折折扣優(yōu)惠惠日常重點點特色活活動以收收費的形形式經(jīng)營營，為主要盈利利方式定期舉辦辦特色活活動，并并通知會會員自行行選擇，，免費或收收費活動動均有，，階段性性增加消消費頻次次經(jīng)營方式式——獨獨立核算算，經(jīng)營營成本不不攤?cè)胛镂锕苜M用用基礎(chǔ)類收收入主體類收收入刺激類收收入酒店式的的開放經(jīng)經(jīng)營模式式獨立酒店店式的經(jīng)經(jīng)營模式式——廣州州珠江帝帝景（酒酒店）項目區(qū)位廣州海珠區(qū)，廣州大道以東新領(lǐng)事館東側(cè)項目參數(shù)占地65萬平方米，總建筑面積87萬平方米的大社區(qū)物管費用2.80元/平方米月項目均價25000元/平方米投資逾2億、占占地超3萬平方米的的超大型型酒店式式會所功能檔次次定位——廣州州首個超超大型酒酒店式豪豪華會所所獨立酒店店式經(jīng)營營——完全全酒店式式經(jīng)營，，提供國國際化商商務(wù)、餐餐飲、住住宿、康康體全線線尊貴服服務(wù)管理方式式——由合合生國際際酒店管管理有限限公司管管理，，完全獨獨立酒店店式經(jīng)營營酒店由專專業(yè)公司司獨立經(jīng)經(jīng)營，會會所運營營依托酒酒店合生國際酒店管理（集團）有限公司旗下管理客房及配套設(shè)施100間/套豪華客房，均擁有獨立陽臺、豪華衛(wèi)生間和全知智能化的房間控制系統(tǒng)餐飲中西式餐飲、商旅吧、富豪會雪茄紅酒吧，歐陸式閑雅情調(diào)及特色商務(wù)套餐、為商務(wù)洽淡、會議聚餐的客人提供２４小時送餐服務(wù)會議能容納近230人的多功能會議中心，擁有先進的智能化會議系統(tǒng)，以相配合你的各種需要康樂中心大型SPA水療中心、設(shè)施齊全的康樂中心、大型的室內(nèi)恒溫泳池、國際標準的室內(nèi)多功能球場、羽毛球館、壁球館、乒乓球館、桌球館和棋牌室其他開放式商務(wù)中心、名店廊、精品店、書店、花店、禮賓車隊、室內(nèi)過百車位停車場、衣物洗燙、美容美發(fā)、旅游配備票務(wù)等一應(yīng)俱全依托海珠珠區(qū)使館館附近成成熟的商商務(wù)環(huán)境境，酒店店經(jīng)營良良好業(yè)主只享享有康體體方面的的優(yōu)惠大而專的的封閉經(jīng)經(jīng)營模式式大而專的的開放經(jīng)經(jīng)營模式式——海月月花園7000平方米米社區(qū)會會所項目區(qū)位南山區(qū)蛇口后海大道東側(cè)項目參數(shù)占地85610.70平方米，總建筑面積129706.00平方米的大社區(qū)物管費用3.2元/平方米月項目均價4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米米社區(qū)會會所———深圳成成功經(jīng)營營典范功能檔次次定位——高檔檔社區(qū)會會所半封閉式式經(jīng)營——服務(wù)務(wù)社區(qū)，，針對海海月業(yè)主主開放，，業(yè)主可可攜友同同往，外外來人員員不能自自行進入入。管理方式式——部分分成本攤攤?cè)胛锕芄苜M用，，大部分分以收費費形式經(jīng)經(jīng)營會所功能能設(shè)施以以滿足社社區(qū)居民民基本需需求為主主，內(nèi)容容逐漸聚聚焦健身房、、舞蹈教教室、桑桑拿、保保健室、、兒童閱閱覽室、、西餐廳廳、棋牌牌室，室室外泳池池。健身房、、室內(nèi)籃籃球場、、羽毛球球場地等等運動類類為主，，項目最最多，面面積較大大。以恒溫泳泳池為主主，直徑徑25m半圓形形池，水水深1.1-2m。增增加棋牌牌室，全全部更換換為自動動麻將桌桌。一期會所所設(shè)施二期會所所設(shè)施二期會所所設(shè)施一期會所所大而全全，經(jīng)營不十十分成功功二期集中中于體育育設(shè)施，，為業(yè)主喜好好項目三期增加加業(yè)主需需求旺盛盛的棋牌室經(jīng)營狀況況——外包為主主，結(jié)合合自營，深入挖挖掘居民民日常需需求外包經(jīng)營策略略靈活自營音樂教室室——2層層整層包包給李云云迪的老老師但昭昭義，設(shè)設(shè)鋼琴中中心，招招商收取取租金、、管理費費，業(yè)主反響響較好。其它課程程班——舞蹈蹈室，開開寒假、、暑假班班，經(jīng)營情況況良好麻將房——生意非常?；鸨?，，每晚盈盈利1000元元，后來物物業(yè)增加加房間，，并更換換為自動動麻將，，既可以以娛樂，，又不影影響家里里人休息息，較受受業(yè)主歡歡迎；健身房——如設(shè)設(shè)置羽毛毛球、籃籃球場等等深圳人人喜愛的的運動項項目，使用頻率率高主要盈利項目目針對少年年兒童教教育需求求針對成人文文化娛樂需需求大而專的半半封閉經(jīng)營營模式——香港陽陽明山莊會會所，香港港時間最早早，功能最最全的頂級級豪宅會所所功能檔次定定位——高檔社社區(qū)會所，，香港最早早、功能最最全的豪宅宅會所半封閉式經(jīng)經(jīng)營——服務(wù)社社區(qū)，針對對陽明山莊莊業(yè)主開放放，業(yè)主可可攜友同往往，外來人人員不能自自行進入。。管理方式——部分成成本攤?cè)胛镂锕苜M用，，大部分以以收費形式式經(jīng)營接待處健健身中中心兒兒童游樂室室室室外泳池羅羅馬恒溫泳泳池蘭蘭花花游泳池茶館大大堂酒吧中中餐廳卡卡拉拉OK酒廊廊西西餐廳野野外燒烤婚婚宴廳廳大堂餐廳及酒吧吧宴會服務(wù)務(wù)康樂部自動取款機機、超市、、停車場入入口室外泳池網(wǎng)球場蘭花泳池滑板場溜溜冰場戶外游樂場場小型足球場場籃球場場高爾夫練習(xí)習(xí)場保安部（24小時））物業(yè)管理處處洗衣店柏基國際幼幼稚園陽明山莊會會所分室內(nèi)內(nèi)、室外部部分，充分分利用空間間，將各種種功能做到到極致陽明山莊會會所外部功功能設(shè)置3層健身房房藝教室籃球場攀石場壁球室舞蹈室兒童游樂室室（適合4～10歲歲）兒童游樂室室（適合0～4歲））桑拿室羅馬泳池蒸汽浴室美式壁球室室及小型羽羽毛球場桑拿室乒乓球室舞蹈室太陽燈照射射床品味廊漩渦水流浴浴池桑拿室接待處及健健怡坊漩渦水流浴浴池綠洲游泳池池兒童戲水池池陽明山莊會會所內(nèi)部功功能設(shè)置陽明山莊會會所除滿足足日常運動動需求外，，會所功能能多為女主主人和小朋朋友（分年年齡段）設(shè)設(shè)置香港豪宅會會所內(nèi)外有有別，會所所業(yè)主分攤攤成本，享享受部分免免費服務(wù)；；部分采取取會員制對對外經(jīng)營香港樓盤會會所多以““開發(fā)商自自辦”和和“會員制制”經(jīng)營最最為普遍。。前者多為為“豪宅””，即通過過業(yè)主分攤攤成本享受受部分免費費服務(wù)的只只對內(nèi)開放放；第二種種“會員制制”的特點點是，外包包給有經(jīng)驗驗的經(jīng)濟機機構(gòu)進行獨獨立經(jīng)營和和管理，以以會員制消消費的形式式對外經(jīng)營營。內(nèi)部會所業(yè)業(yè)主分攤成成本，享受受部分免費費服務(wù)（案案例：陽明明山莊）和黃的博藝藝會、深海海灣游船會會、西貢高高爾夫球會會、山頂會會館等費用用主要由別別墅社區(qū)業(yè)業(yè)主分攤，，經(jīng)營起來來比較輕松松。從名稱稱上看，這這些會所有有著自己的的明顯特色色，不僅提提供高水平平的服務(wù)和和享受，重要的是提提供一個高高層人士互互相交流的的平臺和氛氛圍。“這這才是別墅墅會所的本本質(zhì)功能。。”如香港的陽明明山莊，針針對高級人人士互相交交流的愿望望，推出的的早上網(wǎng)球球咖啡服務(wù)務(wù)，會員一一起晨練，，然后一起起邊喝咖啡啡邊交流，，業(yè)主自然然愿意分攤攤費用。對外經(jīng)營的的會所（案案例：柏景景灣）在建建立立之之前前都都經(jīng)經(jīng)過過了了嚴嚴格格的的市市場場調(diào)調(diào)研研，，根根據(jù)據(jù)市市場場需需求求來來確確定定內(nèi)內(nèi)容容和和規(guī)規(guī)模模，，而而且且會會所所經(jīng)經(jīng)常常主主動動組組織織活活動動，，這這在在內(nèi)內(nèi)地地的的會會所所均均較較為為少少用用。。同同時時，，對外外經(jīng)經(jīng)營營的的別別墅墅會會所所的的經(jīng)經(jīng)營營內(nèi)內(nèi)容容主主要要是是針針對對使使用用頻頻率率高高、、消消費費力力強強的的別別墅墅男男主主人人的的配配偶偶和和子子女女。比比如如香香港港一一別別墅墅會會所所便便引引進進了了針針對對女女士士的的泰泰國國高高級級水水療療、、按按摩摩、、美美容容服服務(wù)務(wù)，，需需要要提提前前7天天預(yù)預(yù)定定，，從從來來不不缺缺消消費費；；柏景景灣灣針對對兒兒童童的的游游泳泳班班給給父父母母介介紹紹國國外外先先進進的的育育兒兒知知識識，，口口碑碑極極佳佳，，參參加加者者常常年年需需要要排排隊隊。。柏景景灣灣陽明明山山莊莊小而而精精的的半半封封閉閉經(jīng)經(jīng)營營模模式式小而而精精的的半半封封閉閉經(jīng)經(jīng)營營模模式式———金金林林半半島島3000平平方方米米頂頂級級會會所所項目區(qū)位青羊區(qū)浣花溪風(fēng)景區(qū)半草堂路萬樹園側(cè)項目參數(shù)占地面積93338平方米，建筑面積80000平方米，299戶物管費用3元/平方米月項目均價18000元/平方米（別墅）半島島會會————3000平平方方米米成成都都頂頂級級純純別別墅墅社社區(qū)區(qū)會會所所功能能檔檔次次定定位位———高高檔檔別別墅墅社社區(qū)區(qū)會會所所匹匹配配成成都都最最貴貴樓樓盤盤半封封閉閉式式經(jīng)經(jīng)營營———經(jīng)經(jīng)營營場場所所對對外外開開放放，，但但采采用用辦辦卡卡的的形形式式設(shè)設(shè)置置門門檻檻，，最最高高白白金金卡卡年年費費10萬萬；；管理理方方式式———與物物管管完完全全獨獨立立分分開開經(jīng)經(jīng)營營管管理理以女女人人為為主主題題的的精精準準設(shè)設(shè)施施定定位位，，同同時時提提升升項項目目的的整整體體檔檔次次和和盈盈利利能能力力前期期定定位位較較亂亂，，做做成成小小而而全全的的會會所所，，投投入入巨巨大大但但經(jīng)經(jīng)營營情情況況不不理理想想調(diào)整整調(diào)整整后后會會所所功功能能聚聚焦焦————以以服服務(wù)務(wù)女女人人為為主主，，引引進進法法國國高高端端品品牌牌spa，，2～～3層層作作為為SPA房房，，大大受受女女性性客客戶戶歡歡迎迎———紅紅酒酒屋屋、、雪雪茄茄坊坊等等會會所所特特別別項項目目由由于于成成都都整整體體客客戶戶層層次次問問題題很很少少有有人人消消費費———其其它它常常規(guī)規(guī)項項目目如如咖咖啡啡吧吧等等受受到到spa的的帶帶動動效效用用，，盈盈利利能能力力提提高高常規(guī)規(guī)活活動動的的效效果果不不錯錯，，資資源源整整合合花花小小錢錢辦辦大大事事會所所舉舉辦辦的的特特色色主主題題活活動動（（如如紅紅酒酒品品鑒鑒、、論論壇壇等等））業(yè)業(yè)主主反反響響不不大大，，僅僅有有加加拿拿大大卡卡通通電電影影節(jié)節(jié)收收到到小小朋朋友友們們的的歡歡迎迎，，相相對對成成功功。物業(yè)業(yè)組組織織的的中中秋秋晚晚會會等等常常規(guī)規(guī)活活動動反反而而受受到到業(yè)業(yè)主主歡歡迎迎，，基基本本做做到到每每月月有有活活動動。。特色色活活動動效效果果不不佳佳常規(guī)規(guī)活活動動客客戶戶認認可可VS成都都衣衣食食住住行行、、吃吃喝喝玩玩樂樂的的頂頂級級資資源源均均整整合合入入會會員員外外部部權(quán)權(quán)益益，，憑憑會會員員卡卡優(yōu)優(yōu)惠惠，，開發(fā)發(fā)商商還還可可以以從從中中分分成成得得利利。外部部資資源源整整合合4大大模模式式的的適適應(yīng)應(yīng)性性KPI豪宅宅會會所所4大大模模式式KPI會所模式檔次定位運營方式盈利模式適應(yīng)性條件案例大而精的俱樂部模式集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部俱樂部式經(jīng)營獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用年費作為進入性門檻，同時享受部分免費項目重點項目為主要盈利點定期舉辦特色活動，階段性增加消費頻次城市圈層文化成熟，甚至有獨立俱樂部形式出現(xiàn)，上流社會有聚集活動的傾向具有特殊資源的項目，如高爾夫等北京棕櫚泉國際公寓酒店式的開放經(jīng)營模式大型酒店式豪華會所，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng)營，對管理方提出較高要求酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運營依托酒店項目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求；企業(yè)集團有實力和能力運作廣州珠江帝景大而專的封閉經(jīng)營模式大型高檔社區(qū)會所半封閉式運營部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營外包為主，結(jié)合自營，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多，客戶基數(shù)大，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求深圳海月花園香港陽明山莊小而精的半封閉經(jīng)營模式以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會所半封閉式運營與物管完全獨立分開經(jīng)營管理外包為主，結(jié)合自營經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時，降低運營的風(fēng)險成都金林半島具體體項項目目，，按按城城市市層層級級、、開開發(fā)發(fā)商商實實力力、、樓樓盤盤檔檔次次選選擇擇適適當當模模式式具體體項項目目選選擇擇適適當當模模式式：：城市市層層級級；；開發(fā)發(fā)商商實實力力；；樓盤盤檔檔次次大而而專專的的封封閉閉經(jīng)經(jīng)營營模模式式、、小小而而精精的的半半封封閉閉經(jīng)經(jīng)營營模模式式是是豪豪宅宅會會所所選選擇擇最最多多的的兩兩大大模模式式，，其其中中后后者者適適應(yīng)應(yīng)性性更更強強。。豪宅宅會會所所成成功功運運營營的的共共同同因因素素豪宅宅會會所所成成功功運運營營的的共共同同因因素素會所所功功能能設(shè)設(shè)置置鎖鎖定定消消費費者者需需求求女主人和小朋朋友是會所需需要滿足的核核心人群重點項目品牌牌嫁接，實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商、品品牌運營商、、會所管理方方三贏將會所部分功功能費用適當當加入物管費費中，以保證證部分免費項項目，并對付付費項目起到到連帶推動作作用多種收費模式品牌嫁接功能設(shè)置消費者需求會所重點滿足足核心消費群群：女主人和和小朋友針對小孩的消消費項目為小孩花錢是當當今家庭的最最大支出香港柏景灣：：針對兒童的游游泳班給父母母介紹國外先先進的育兒知知識，口碑極極佳，參加者者常年需要排排隊針對女人的消消費項目女人有閑，重重保養(yǎng)，經(jīng)常常性支出巨大大成都金林半島島：針對女人的的法國主題spa國貿(mào)天域會所所女主人和小小朋友功能設(shè)設(shè)置重點項目以品品牌嫁接的模模式外包，品品牌嫁接是會會所經(jīng)營的重重要趨勢國內(nèi)樓盤會所所品牌嫁接：：萬科北方樓盤盤：健身較多包包給一兆韋德健身身中心；萬科金域藍灣灣：會所美容、、spa等包包給法國品牌牌思妍麗；華僑城：整合丹桂軒等小眾餐飲品品牌星河丹堤：引入中航健身會招商海月：2層整層包包給李云迪的的老師但昭義，設(shè)名人鋼琴琴中心北京棕櫚泉：：整體由香港酒店投資資管理集團經(jīng)營附件附目前國國內(nèi)典型的品品牌運營商名名單品牌嫁接后，，開發(fā)商、品品牌運營商、、會所管理方方實現(xiàn)三贏會所各功能體體量設(shè)置，由由專業(yè)公司提提前介入確定定開發(fā)商品牌運營商會所管理方收租金或直接參與分分成與開發(fā)商獨立立開，單獨承承擔(dān)責(zé)任和盈盈虧部分設(shè)施招商商或整體打包托托管會所管理方為為物業(yè)公司還還是酒店？充分挖掘自身身及區(qū)域資源源，與會所實實現(xiàn)互補國貿(mào)天域生活活手冊三贏需注意的的3個問題：：會所經(jīng)營多重重收費相結(jié)合合，控制物管管費用，減少少攤?cè)氲臅曩M，降低低客戶抗性收費形式收費內(nèi)容會員及業(yè)主權(quán)益收費方年費以入會的方式收取固定費用，對外設(shè)置門檻業(yè)主可以降低或免除年費，部分年費以消費形式返還，部分享受免費會所經(jīng)營單位特殊項目收費如健身保健等特殊項目的單獨收費業(yè)主（會員）分級享受折扣外包方為主，少數(shù)自營項目活動收費按照活動的內(nèi)容制定收費標準可自行選擇參加或不參加外包單獨收費，自營常規(guī)活動免費外部收益提成會員指定消費，與外部資源協(xié)商提成享受打折及訂制服務(wù)優(yōu)惠會所經(jīng)營單位會所經(jīng)營多重重收費結(jié)合，，避免一項獨獨大，刺激會會員消費主體類收入基礎(chǔ)類收入刺激類收入拓展類收入控制物管費用用，減少攤?cè)肴氲臅曩M費，降低客戶戶抗性全國典型豪宅物管費用廈門豪宅物管費用北京棕櫚泉5.6元/平方米月建發(fā)愛琴海6元/平方米月招商海月花園3.2元/平方米月五緣灣1號2.9元/平方米月，無會所成都金林半島3元/平方米月東方高爾夫3.4元/平方米月深圳萬科金域藍灣3.95元/平方米月海峽國際社區(qū)公寓3.8元，會所單獨收費廣州云頂至尊預(yù)計4元/平方米月內(nèi)地豪宅客戶戶群體也對物物管費敏感，如愛琴海6元/平方米米月客戶抗性性極大香港將會所費費用嫁接到物物管費的做法法在內(nèi)地不適適用，香港有有法律保障以重點項目作作為會所的經(jīng)經(jīng)營引爆點，，免費與付費費項目相結(jié)合合，帶動其它它經(jīng)營項目的的消費咖啡吧健身功能恒溫泳池帶動帶動SPA瑜伽館健身房恒溫泳池免費費開放，對其其他付費項目目起到帶動作作用將會所部分功功能費用適當當加入物管費費中，實現(xiàn)部部分免費項目目：保證會所檔次次；吸引客戶消費費付費項目，，并起到連帶帶經(jīng)營作用頂級藝術(shù)館免免費保證會所所高檔次免費一些體會………會所設(shè)置不單單是豪宅的錦錦上添花，而而是有力支撐撐豪宅高價值值和高價格的的必備設(shè)施；；豪宅因地域、、文化、項目目不同，因““豪”的程度度各不相同，，故會所設(shè)置置首要考慮的的，不是不切切實際的“豪豪”的功能堆堆砌，也不單單是市調(diào)時客客戶的喜好和和向往，而是是站在開發(fā)商的的角度，考慮慮的是會所功功能設(shè)置后能能否運營的問問題，是按開開發(fā)商實力確確定會所功能能的可落地性性；一旦確定后，，在與開發(fā)商商就會所方面面較量的過程程中，該堅持持就得堅持，，并動用公司司一切資源說說服開發(fā)商，，否則一再折折中后的會所所將是一塊四四不像的雞肋肋。此外，在國貿(mào)貿(mào)天域物業(yè)發(fā)發(fā)展建議階段段，我們沒有有沿用一貫物物業(yè)發(fā)展