廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件

廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件目標(biāo)對(duì)應(yīng)下的定位選擇目標(biāo):項(xiàng)目利潤(rùn)及品牌效益最大化光正地產(chǎn)建議定位的可實(shí)現(xiàn)性光正地產(chǎn)根據(jù)各種要素，把定位范圍的逐步縮小選擇的商業(yè)定位如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)對(duì)應(yīng)下的定位選擇目標(biāo):項(xiàng)目利潤(rùn)及品牌效益最大化光正地產(chǎn)2前言第一部分以持久經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析3.2宏觀概況1.1-1.6商圈概況2.1-2.12結(jié)論3.3第二部分主題購(gòu)物公園商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展方向選定3.4-3.7項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.8項(xiàng)目形象定位3.8結(jié)論3.8第三部分項(xiàng)目操作思路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏4.1-4.9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析4.9項(xiàng)目發(fā)展建議（主題化及購(gòu)物公園）5.1-5.5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)7.1-7.7項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路6.1-6.3項(xiàng)目物管服務(wù)8.1-8.2結(jié)語(yǔ)Q&A前言第一部分以持久經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOTPartI第一部分以持久經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目PartI第一部分廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件項(xiàng)目位于廣州番禺區(qū)行政中心區(qū)興泰路與廣場(chǎng)東路交匯處，由多個(gè)分散地塊構(gòu)成，

土地使用性質(zhì)為集體用地性質(zhì)，租賃年期為20年。項(xiàng)目概況:地理位置項(xiàng)目位于廣州番禺區(qū)行政中心區(qū)興泰路與廣場(chǎng)東路交匯處，由多個(gè)分

項(xiàng)目概況——S.W.O.T分析S.W.O.T.?離地鐵番禺廣場(chǎng)站較近；

?周邊大量高尚住宅落成，居住人口迅速增加；

?城際交通軌道成型，帶動(dòng)周邊地區(qū)消費(fèi)人流;

?項(xiàng)目規(guī)模體量大；?周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次底下；?并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商圈分散；?周邊消費(fèi)力不足；?為附近居民提供生活配套；?提供多元化的購(gòu)物、娛樂(lè)焦點(diǎn)?非節(jié)假日人流稀缺；?周邊地塊開(kāi)發(fā)定位未清晰;?與地鐵出口難以銜接;項(xiàng)目概況——S.W.O.T分析S.W.?周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔7廣東省行政管理中心，珠三角世界級(jí)城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心中心片區(qū)包括黃埔及蘿崗兩部分。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進(jìn)制造業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，歷史文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū)東部副城區(qū)番禺副城區(qū)，由漢溪-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博組團(tuán)及19個(gè)居住單元構(gòu)成。定位鐵路客運(yùn)交通樞紐，商貿(mào)、旅游綜合服務(wù)中心，高等教育基地，承接主城區(qū)人口疏解的居住城區(qū)番禺片區(qū)國(guó)際樞紐港口，臨港工業(yè)聚集區(qū)，宜居濱海新城南沙片區(qū)區(qū)域航空樞紐、臨空型先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)際物流服務(wù)中心等北部片區(qū)特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)/現(xiàn)代制造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地增城片區(qū)特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地從化片區(qū)城市發(fā)展重心南移，區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間巨大番禺作為廣州未來(lái)城市副中心、城市南拓重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。宏觀背景——區(qū)位規(guī)劃廣東省行政管理中心，珠三角世界級(jí)城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心“穩(wěn)一產(chǎn)、優(yōu)二產(chǎn)、促三產(chǎn)”戰(zhàn)略，推進(jìn)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。東北部：依托大學(xué)城建設(shè)現(xiàn)代文化科技基地，發(fā)展汽車(chē)及零配件、生物醫(yī)藥、數(shù)字家庭和動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)；南部：布局新型工業(yè)基地，發(fā)展數(shù)控機(jī)床、輸配變電、燈光音響、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)；西部和中部：發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展旅游和打造廣州新商圈。宏觀背景—番禺產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向“穩(wěn)一產(chǎn)、優(yōu)二產(chǎn)、促三產(chǎn)”戰(zhàn)略，推進(jìn)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。東北部宏觀背景——交通網(wǎng)絡(luò)在區(qū)域規(guī)劃重大利好下，城際高速公路和地鐵持續(xù)為廣州提速，區(qū)域輻射力將極大增強(qiáng)。宏觀背景——交通網(wǎng)絡(luò)在區(qū)域規(guī)劃重大利好下，城際高速公路和地整體發(fā)展規(guī)劃：廣州城市定位確立了廣州的國(guó)家戰(zhàn)略地位，未來(lái)發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，城市規(guī)劃對(duì)于番禺發(fā)展更是重大利好。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展：番禺區(qū)的經(jīng)濟(jì)自06年起，每年均錄得雙位數(shù)增長(zhǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐步攀升，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，并未出現(xiàn)明顯泡沫，市場(chǎng)供求小幅波動(dòng)，商品住宅市場(chǎng)隨市場(chǎng)波動(dòng)稍大，辦公市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，商業(yè)市場(chǎng)有回暖表現(xiàn)。項(xiàng)目地塊屬于租賃性質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研判宏觀背景——小結(jié)整體發(fā)展規(guī)劃：廣州城市定位確立了廣州的國(guó)家戰(zhàn)略地位，未來(lái)發(fā)展宏觀背景——人口廣州對(duì)周邊各省人口輻射力強(qiáng)，具有近半外來(lái)人口，番禺是外來(lái)人口最高的區(qū)域。宏觀背景——人口廣州對(duì)周邊各省人口輻射力強(qiáng)，具有近半外來(lái)人2011年住宅市場(chǎng)政策的繼續(xù)從嚴(yán)，再加上通脹持續(xù)的背景下，流動(dòng)資金需尋求投資渠道以期保值或增值，商業(yè)市場(chǎng)憑此吸納流動(dòng)資金并帶動(dòng)價(jià)格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，環(huán)比漲幅44.6%，同比漲幅達(dá)71.3%。宏觀背景——廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年住宅市場(chǎng)政策的繼續(xù)從嚴(yán)，再加上通脹持續(xù)的背景下，流發(fā)展階段時(shí)期發(fā)展標(biāo)志商圈特征范圍以及業(yè)態(tài)起步階段2004年前友誼商店、禺山商店、益華百貨、番山商貿(mào)城等項(xiàng)目開(kāi)張。點(diǎn)狀商業(yè)分布商圈范圍主要集中在市橋中心區(qū)域的大北路－繁華路一帶，以傳統(tǒng)型的百貨店以及本土超市品牌為主，商業(yè)形態(tài)較為單一。轉(zhuǎn)型階段2004年-2008年易發(fā)商業(yè)街轉(zhuǎn)型開(kāi)業(yè)、萬(wàn)博中心一期開(kāi)張，洛溪新城板塊日益成熟。點(diǎn)狀到線(xiàn)狀的分布大北路－繁華路商圈的影響力進(jìn)一步加強(qiáng)。商圈范圍逐漸擴(kuò)大，迎賓路一帶以及洛溪新城一帶的商業(yè)氛圍也不斷成熟，商業(yè)形態(tài)更為豐富?？焖侔l(fā)展階段2009年起海印又一城啟動(dòng)建設(shè)，引入沃爾瑪會(huì)員店。全面開(kāi)發(fā)時(shí)期，商業(yè)帶的雛形商業(yè)發(fā)展依托番禺新城和廣州新城規(guī)劃，呈現(xiàn)出新的發(fā)展格局，新增商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模體量向規(guī)?；⒕C合型發(fā)展。番禺商圈概況——發(fā)展歷程發(fā)展階段時(shí)期發(fā)展標(biāo)志商圈范圍以及業(yè)態(tài)起步2004年前友誼商店發(fā)展格局主要發(fā)展規(guī)劃兩大系統(tǒng)批發(fā)及零售三條發(fā)展軸地鐵三號(hào)線(xiàn)發(fā)展軸線(xiàn)；地鐵四號(hào)線(xiàn)發(fā)展軸線(xiàn)；沙灣-中心城區(qū)-石基商業(yè)發(fā)展軸線(xiàn)；四級(jí)網(wǎng)絡(luò)區(qū)級(jí)中心區(qū)：易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng)-羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心；區(qū)級(jí)副中心區(qū)：6個(gè)商業(yè)中心區(qū)；鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心：8個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)中心；社區(qū)商業(yè)中心：28個(gè)樓盤(pán)組成；五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：城市商業(yè)中心；北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)：發(fā)展大中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)商業(yè)區(qū)；南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)：都市能源發(fā)展區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心；大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)域服務(wù)型商業(yè)中心；本項(xiàng)目所在番禺廣場(chǎng)商圈則將成為番禺新城和廣州新城兩大重要城市規(guī)劃區(qū)域的核心商圈，其商業(yè)發(fā)展前景較為明顯。番禺商圈概況——發(fā)展格局發(fā)展格局主要發(fā)展規(guī)劃兩大系統(tǒng)批發(fā)及零售三條發(fā)展軸地鐵三號(hào)線(xiàn)發(fā)主要商圈規(guī)劃定位商業(yè)環(huán)境區(qū)位交通規(guī)劃總?cè)丝诎l(fā)展?fàn)顩r對(duì)比分析綜合指數(shù)大北路商圈區(qū)級(jí)商業(yè)中心屬于傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)氛圍較好臨3號(hào)地鐵市橋站37萬(wàn)人目前番禺行政及商業(yè)中心，消費(fèi)群體體量較大★★★漢溪商圈區(qū)級(jí)商業(yè)中心地處大型樓盤(pán)分布密集區(qū)，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟臨近地鐵長(zhǎng)隆站25萬(wàn)人周邊分布有眾多大型高檔樓盤(pán)，消費(fèi)力較強(qiáng)★★★★番禺廣場(chǎng)商圈區(qū)級(jí)商業(yè)中心目前商業(yè)環(huán)境有待提升臨近地鐵番禺廣場(chǎng)站，區(qū)客運(yùn)站11萬(wàn)人行政及未來(lái)交通中心，但目前消費(fèi)力不成熟★★★★番禺商圈概況——商圈輻射能力主要規(guī)劃商業(yè)區(qū)位規(guī)劃總?cè)丝诎l(fā)展?fàn)顩r綜合指數(shù)大北路商圈區(qū)級(jí)商業(yè)從檔次來(lái)看番禺商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)檔次較低，規(guī)模較小，難以滿(mǎn)足番禺本地高收入群體消費(fèi)需求；從業(yè)態(tài)上看番禺本地零售購(gòu)物業(yè)態(tài)占據(jù)了目前市場(chǎng)的主體，但檔次較低，整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱，而本地商業(yè)市場(chǎng)中大型商業(yè)少，且業(yè)態(tài)較為單一；從規(guī)劃來(lái)看番禺中心區(qū)仍將繼續(xù)發(fā)展成為區(qū)域的傳統(tǒng)零售商業(yè)核心區(qū)域，而項(xiàng)目所在的市橋片區(qū)的商業(yè)形態(tài)將以目的性消費(fèi)的新型商業(yè)形態(tài)為主；從商圈現(xiàn)狀來(lái)看鉆匯商圈：以鉆匯中心作為龍頭商業(yè)項(xiàng)目，從而帶動(dòng)周邊汀沙村臨街商鋪與石橋公園商業(yè)的發(fā)展與改造。大北路臨街商業(yè)商圈：以臨街商鋪發(fā)展為主，街上蕓集國(guó)內(nèi)眾多時(shí)尚潮流品牌店與國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)服飾店，人流旺盛如鯽，被譽(yù)為是番禺的”北京路”。易發(fā)商業(yè)購(gòu)物圈：以易發(fā)商業(yè)步行街作為購(gòu)物指引，商圈內(nèi)匯聚了現(xiàn)時(shí)番禺區(qū)內(nèi)最成功的幾大商業(yè)購(gòu)物中心，如友誼中心、名店城、新大新百貨等。項(xiàng)目所在的番禺廣場(chǎng)商圈是市橋商圈的延伸，為快速發(fā)展的新型商圈，周邊社區(qū)眾多的中高端消費(fèi)人群和未來(lái)市橋商務(wù)區(qū)的辦公人群將給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提供充足的需求支持。但該商圈目前容量小，真正成型有待時(shí)日。番禺商圈概況——小結(jié)從檔次來(lái)看番禺商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)檔次較低，規(guī)模較小，難以滿(mǎn)消費(fèi)類(lèi)型主要消費(fèi)內(nèi)容選擇區(qū)域或場(chǎng)所關(guān)注方面典型消費(fèi)區(qū)域休閑消費(fèi)大眾服飾、精品裝飾、珠寶首飾、餐飲價(jià)格便宜，可選擇余地大；傳統(tǒng)商業(yè)中心，市場(chǎng)知名度高；品牌及品種較多，可選擇性強(qiáng)；有一定的休憩空間。大北路商業(yè)街、易發(fā)商業(yè)街、繁華路商業(yè)街；四海一家或特色農(nóng)莊等知名餐飲居家消費(fèi)生活日用品、食品、小家電、家居用品離家比較近，前往較為方便；種類(lèi)較為豐富，可一次滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)所需生活日用需求；價(jià)格較為便宜，每天都有打折商品；貨物擺放相對(duì)集中，便于挑選；前往超市的公交及購(gòu)物巴士都較方便。信和連鎖超市、友誼商店、禺山商店等時(shí)尚購(gòu)物消費(fèi)品牌服飾、品牌珠寶首飾、名牌專(zhuān)賣(mài)店、名牌折扣店購(gòu)物環(huán)境幽雅，適合購(gòu)物消遣；具有意向的中高檔品牌商品；停車(chē)方便；商品質(zhì)量較優(yōu)。一般前往香港或廣州消費(fèi)，偶爾前往天河城折扣店商務(wù)型消費(fèi)生活日常用品、餐飲、休閑交通便捷，一般以步行5-10分鐘之類(lèi)為首選；對(duì)商品的品質(zhì)要求較高。由于整個(gè)番禺區(qū)的商務(wù)辦公氛圍尚未形成，此類(lèi)消費(fèi)行為尚處于起步發(fā)展階段。番禺商圈概況——消費(fèi)特征自身商圈消費(fèi)輻射能力不足，消費(fèi)群長(zhǎng)期外流。消費(fèi)類(lèi)型主要消費(fèi)內(nèi)容選擇區(qū)域或場(chǎng)所關(guān)注方面典型消費(fèi)區(qū)域休閑大廣州南站鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)敏捷舜德項(xiàng)目信投總部基地番禺商圈概況——未來(lái)大型商業(yè)體項(xiàng)目廣州南站鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)敏捷舜德項(xiàng)目信投總部基匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)?項(xiàng)目占地面積為3.7萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分7層，合共面積12萬(wàn)平方米。番禺哈街?作為“一站式無(wú)國(guó)界餐飲娛樂(lè)主題商街”，哈街占地約3.8萬(wàn)平方米，商業(yè)規(guī)模面積約5萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)約350個(gè)車(chē)位，商業(yè)街長(zhǎng)約700米。由八大主體建筑構(gòu)成，首層樓高7米，二、三層樓高3.8米。哈街項(xiàng)目計(jì)劃投資1.2億元，將打造集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、辦公、商務(wù)、旅游、運(yùn)動(dòng)八大功能于一體，徹底實(shí)現(xiàn)了一站式配套。北亭廣場(chǎng)是中國(guó)第一家大學(xué)MALL,占地面積8.9萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米，是廣州市政府在大學(xué)城批準(zhǔn)建設(shè)的唯一真正MALL業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項(xiàng)目。北亭廣場(chǎng)所處的廣州大學(xué)城擁有近40萬(wàn)的學(xué)生及教職工，項(xiàng)目同樣為無(wú)產(chǎn)權(quán)的商業(yè)綜合體。開(kāi)業(yè)后由于業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，項(xiàng)目配套的不完善，經(jīng)營(yíng)每況愈下，目前開(kāi)業(yè)率不足10%。番禺商圈概況——現(xiàn)正招商項(xiàng)目匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)番禺哈街北亭廣場(chǎng)是番禺商圈概況——現(xiàn)正招商項(xiàng)目圣鑫商業(yè)廣場(chǎng)番禺商圈概況——核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目圣鑫商業(yè)廣場(chǎng)番禺商圈概況——核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目番禺商圈概況結(jié)論——引發(fā)思考番禺商圈概況結(jié)論——引發(fā)思考廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)量；考慮開(kāi)發(fā)商的資金鏈的健康回收密切關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃變動(dòng)方向，項(xiàng)目定位適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境；商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項(xiàng)目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)律相適應(yīng)；在商業(yè)組織行為和商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為方面有一個(gè)合理的規(guī)劃和定位，保持可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)。擴(kuò)大需求面至整個(gè)廣州;本章結(jié)論必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位方向與比重銷(xiāo)售租賃居住商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位方向與比重銷(xiāo)售租賃居住商業(yè)類(lèi)別

方案一方案二方案三方向四專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商務(wù)+酒店+商業(yè)大型購(gòu)物中心主題購(gòu)物公園

+公寓分析利建筑成本較低、回報(bào)期較短、高利潤(rùn)、交通便利產(chǎn)品類(lèi)型豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，擁有龐大消費(fèi)群、租金水平穩(wěn)定、交通便利租金水平較高且穩(wěn)定、租金遞增穩(wěn)定、擁有龐大消費(fèi)群、交通便利可有效吸引目的性消費(fèi)人群，租金穩(wěn)定，通過(guò)引入品牌運(yùn)營(yíng)商提升項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力弊需產(chǎn)業(yè)或政府支持、招商難度較大、市場(chǎng)升級(jí)難、針對(duì)特定消費(fèi)群、高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)氣氛低、招商難、租金水平相對(duì)較低競(jìng)爭(zhēng)大（鄰近已有匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)）、市場(chǎng)飽和度高、需走市場(chǎng)差異化、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)難度較大前期開(kāi)發(fā)成本較高，引入品牌運(yùn)營(yíng)商具有難度開(kāi)發(fā)方向研判類(lèi)別方案一方案二方案三方向四專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商務(wù)+酒店+商業(yè)大型購(gòu)物專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位處交通樞紐的核心位置，具區(qū)位優(yōu)勢(shì)；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)園區(qū)將可有效達(dá)到小投入，高收益的目標(biāo)；新型的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在硬件投入上必然加大；無(wú)明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，短時(shí)間內(nèi)難以形成專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期；寫(xiě)字樓+服務(wù)酒店式公寓廣州市區(qū)的寫(xiě)字樓空置率長(zhǎng)期位于高位運(yùn)行項(xiàng)目位處并非傳統(tǒng)寫(xiě)字樓辦公區(qū)，建議本項(xiàng)目不予考慮純粹寫(xiě)字樓部分的設(shè)置，服務(wù)式公寓需同時(shí)考慮商務(wù)功能設(shè)置；位處交通要道，周邊具有眾多大型交通樞紐設(shè)施，公寓產(chǎn)品將具有強(qiáng)勁市場(chǎng)承接力；眾多資金流入具有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益的商用物業(yè)市場(chǎng)，公寓具有低門(mén)檻，穩(wěn)定收益的優(yōu)勢(shì)公寓同樣可承擔(dān)寫(xiě)字樓的辦公功能，設(shè)置公寓而不設(shè)置寫(xiě)字樓是一個(gè)進(jìn)可攻退可守的定位策略；大型購(gòu)物中心廣州市區(qū)內(nèi)至2012年為綜合商場(chǎng)密集落成期本項(xiàng)目地塊比較分散，可考慮在建筑形態(tài)上有所創(chuàng)新綜合購(gòu)物商場(chǎng)商戶(hù)組合相當(dāng)雷同，可輻射的范圍消費(fèi)力未能支撐本項(xiàng)目此規(guī)模體量的綜合購(gòu)物商場(chǎng)，需通過(guò)城際交通路網(wǎng)的帶動(dòng)擴(kuò)大消費(fèi)輻射面商場(chǎng)建造成本較高，且在保育期內(nèi)將需要大量經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用主題購(gòu)物商場(chǎng)在運(yùn)作方向上可以直接與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及一般購(gòu)物廣場(chǎng)融合，某種意義上定位主題購(gòu)物商場(chǎng)方向是一種進(jìn)可攻退可守的定位策略。主題購(gòu)物公園同區(qū)域板塊內(nèi)已具備良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，明顯存在對(duì)動(dòng)漫娛樂(lè)型商業(yè)設(shè)施面上的空缺。本項(xiàng)目的地塊內(nèi)具有河涌，東面為番禺市政廣場(chǎng)，是區(qū)內(nèi)居民休憩慣常去處。番禺區(qū)假日消費(fèi)特征明顯國(guó)內(nèi)購(gòu)物公園多半無(wú)任何鮮明主題，如引入動(dòng)漫主題購(gòu)物公園必將成為商圈熱點(diǎn)。考慮到本項(xiàng)目對(duì)資金鏈需求，該主題購(gòu)物公園的收益將分為租金收益、經(jīng)營(yíng)收益、及非經(jīng)常收益多個(gè)部分，在資金章節(jié)本文將詳細(xì)介紹。開(kāi)發(fā)方向研判專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位處交通樞紐的核心位置，具區(qū)位優(yōu)勢(shì)；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)園區(qū)將可建筑形態(tài)上主題化經(jīng)營(yíng)上主題化消費(fèi)模式上主題化

N次代主題購(gòu)物公園東?城?匯E-Town主題購(gòu)物公園的三種主題化建筑形態(tài)上主題化經(jīng)營(yíng)上主題化消費(fèi)模式上主題化N次代主題購(gòu)物主題購(gòu)物公園+商務(wù)酒店公寓

開(kāi)發(fā)方向選定主題購(gòu)物公園+商務(wù)酒店公寓開(kāi)發(fā)方向選＞令項(xiàng)目成為番禺名片，樹(shù)立業(yè)內(nèi)口碑＞面對(duì)今后番禺商業(yè)物業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，要以大北路為核心，與周邊資源互動(dòng)，形成競(jìng)爭(zhēng)力。＞考慮番禺市橋的消費(fèi)檔次，配合以中間檔業(yè)態(tài)與其呼應(yīng)業(yè)態(tài)與品牌設(shè)置應(yīng)與該消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力匹配。＞零售商對(duì)項(xiàng)目的看法＞可觀的租金收益。業(yè)態(tài)組合思路東城匯E-TOWN主題購(gòu)物公園親子樂(lè)園天倫同樂(lè)（特色餐飲、休閑餐飲）家庭同樂(lè)體驗(yàn)中心百貨、家居精品項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議——定位思路＞令項(xiàng)目成為番禺名片，樹(shù)立業(yè)內(nèi)口碑業(yè)態(tài)組合思路東城匯E-T

地塊編號(hào)面積(㎡)建筑面積約(㎡)

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)地塊57,44220,000地面3層，地下1層（車(chē)庫(kù)）主題購(gòu)物公園地塊68,04725,000地面3層，地下1層（車(chē)庫(kù)）地塊74,61810,000地面2層地塊86,50013,000地面2層餐飲娛樂(lè)區(qū)地塊1016,516170,000地面10層，地下2層（車(chē)庫(kù)）服務(wù)公寓地塊131,160地塊32,41016,000地面7層

商務(wù)酒店合計(jì)46,693254,000

項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定位

地塊編號(hào)面積建筑面積約

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)地塊57,44220項(xiàng)目市場(chǎng)形象項(xiàng)目市場(chǎng)形象PartThree第三部分

如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

PartThree第三部分整體思路實(shí)際發(fā)展要素市場(chǎng)要素資金要素明確方向，彈性調(diào)整整體思路實(shí)際發(fā)展要素市場(chǎng)要素資金要素明確方向，彈性調(diào)整開(kāi)發(fā)模式選擇自主開(kāi)發(fā)?優(yōu)點(diǎn)有利公司長(zhǎng)久發(fā)展項(xiàng)目可控性最強(qiáng)?缺點(diǎn)資金需求大開(kāi)發(fā)能力要求高開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高合作開(kāi)發(fā)?優(yōu)點(diǎn)有利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控可建立自身商業(yè)品牌可確保資金鏈條健康?缺點(diǎn)較難尋覓理想合作方目標(biāo)整體出讓開(kāi)發(fā)權(quán)?優(yōu)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力最小開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最低?缺點(diǎn)項(xiàng)目可控性弱不利于公司品牌及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累補(bǔ)充自主開(kāi)發(fā)為基本，以合作開(kāi)發(fā)為目標(biāo)，出讓開(kāi)發(fā)權(quán)為輔助的開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)模式選擇自主開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體出讓開(kāi)發(fā)權(quán)補(bǔ)充自主開(kāi)發(fā)選擇一：項(xiàng)目有效配比，出讓部分可快速回籠資金的部分選擇二：通過(guò)集團(tuán)其它公司或者項(xiàng)目的擔(dān)保質(zhì)押，獲取部分的現(xiàn)金流選擇三：通過(guò)增加股東，稀釋股份的方式，降低現(xiàn)金流不足造成的風(fēng)險(xiǎn)；選擇四：自有資金的籌措確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流；通過(guò)這四個(gè)方面的補(bǔ)充，養(yǎng)大了這個(gè)項(xiàng)目后，反過(guò)來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目就可以成為公司自有資金的重要來(lái)源，為集團(tuán)的未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。資金籌措模式選擇選擇一：項(xiàng)目有效配比，出讓部分可快速回籠資金的部分選擇二：通第一步開(kāi)發(fā)5、6、7號(hào)地塊主題購(gòu)物公園主題購(gòu)物公園招商及銷(xiāo)售部份商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)與國(guó)際知名的購(gòu)物公園運(yùn)營(yíng)商接洽第二步開(kāi)發(fā)10、13號(hào)地塊的酒店式公寓出售酒店式公寓經(jīng)營(yíng)權(quán)以低門(mén)檻吸引公寓投資者購(gòu)買(mǎi)第三步合作開(kāi)發(fā)3號(hào)地塊商務(wù)酒店引入商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)商整體發(fā)售商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)以較低廉的租金引入具有運(yùn)營(yíng)能力的商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)商第四步興建8號(hào)地塊餐飲娛樂(lè)區(qū)主題購(gòu)物公園餐飲娛樂(lè)區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)出售項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)與回收策略建議第一步開(kāi)發(fā)5、6、7號(hào)地塊主題購(gòu)物公園主題購(gòu)物公園招商及銷(xiāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)型物業(yè)盈利模式組合方案公寓物業(yè)——銷(xiāo)售為主，辦公、投資需求在限購(gòu)政策下有較大的需求，可在項(xiàng)目的前期快速回籠資金；但其缺點(diǎn)是需要投入的建安成本較大部分商鋪——經(jīng)營(yíng)權(quán)商鋪的銷(xiāo)售，可在沒(méi)有建安成本投入的前提下回籠資金，缺點(diǎn)在于市場(chǎng)接受度較低，且利潤(rùn)基本被吞噬；部分商鋪——租賃，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但缺點(diǎn)是難以帶來(lái)前期的現(xiàn)金流，要待物業(yè)交付使用方可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益；項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)型物業(yè)盈利模式組合方案公寓物業(yè)——銷(xiāo)售為主，辦公項(xiàng)目發(fā)展建議——規(guī)劃考慮項(xiàng)目發(fā)展建議——規(guī)劃考慮主題購(gòu)物公園特征具有鮮明的購(gòu)物主題公共休憩部分占公園面積30%以上購(gòu)物街區(qū)與主體建筑間有機(jī)結(jié)合時(shí)間消費(fèi)型消費(fèi)模式,可滿(mǎn)足各年齡層消費(fèi)者需求項(xiàng)目發(fā)展建議——主題購(gòu)物公園主題購(gòu)物公園特征具有鮮明的購(gòu)物主題公共休憩部分占公園面積30平面規(guī)劃原則在地塊用途可調(diào)整的前提下，應(yīng)以現(xiàn)周邊交通及已開(kāi)發(fā)功能作為規(guī)劃原則?，F(xiàn)辦公區(qū)域與交通人流集中在地塊北面，中央公園與園區(qū)在西南及南面，加上地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度的實(shí)際情況，功能應(yīng)以動(dòng)態(tài)至靜態(tài)，由北至南的原則規(guī)劃。商業(yè)開(kāi)發(fā)主體由北往南開(kāi)發(fā)，住宅綜合開(kāi)發(fā)由南、東往北開(kāi)發(fā)。豎向規(guī)劃原則規(guī)劃動(dòng)線(xiàn)的連接應(yīng)充分考慮總體的融合性，以綠化、人行街道、天橋、隧道等連接項(xiàng)目?jī)?nèi)各個(gè)地塊。項(xiàng)目發(fā)展建議——規(guī)劃原則平面規(guī)劃原則在地塊用途可調(diào)整的前提下，應(yīng)以現(xiàn)周邊交通及已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展建議——設(shè)計(jì)顧問(wèn)工作機(jī)制基盛集團(tuán)光正地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建筑師造價(jià)成本測(cè)量師機(jī)械及電子工程土木工程交通工程顧問(wèn)品牌代表設(shè)計(jì)師項(xiàng)目發(fā)展建議——設(shè)計(jì)顧問(wèn)工作機(jī)制基盛集團(tuán)光正地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建項(xiàng)目發(fā)展建議——外立面＆景觀項(xiàng)目發(fā)展建議——外立面＆景觀項(xiàng)目發(fā)展建議——外部動(dòng)線(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展建議——外部動(dòng)線(xiàn)商業(yè)性質(zhì)的定位:在進(jìn)行室內(nèi)的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的定位。不同商業(yè)性質(zhì)的定位需要不同的客流動(dòng)線(xiàn)，不可一概而論。消費(fèi)層次的定位:

商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)層次也會(huì)影響到客流動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)。在商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費(fèi)層次的定位也會(huì)影響到動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)。業(yè)態(tài)的

落位動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)要根據(jù)業(yè)態(tài)的排列做最合理的安排，有時(shí)甚至要因?yàn)閯?dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)而改變部分業(yè)態(tài)的排列。安全因素:利用客流動(dòng)線(xiàn)來(lái)規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)線(xiàn)對(duì)商業(yè)非常重要的作用。在設(shè)計(jì)客流動(dòng)線(xiàn)時(shí)，要兼顧到消防通道、監(jiān)控系統(tǒng)、疏散通道等多方面的安全因素。項(xiàng)目發(fā)展建議——內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)商業(yè)性質(zhì)的定位:在進(jìn)行室內(nèi)的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目前景描述設(shè)計(jì)項(xiàng)目招商書(shū)制定合作模式純租賃分成合作經(jīng)營(yíng)選定相關(guān)品牌

商務(wù)酒店意向方出具合作意向書(shū)招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)商務(wù)酒店招商策略項(xiàng)目前景描述設(shè)計(jì)項(xiàng)目招商書(shū)制定合作模式純租賃分成合作經(jīng)營(yíng)選定先主后次先滿(mǎn)后調(diào)配合主題招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)主題購(gòu)物公園招商原則與策略先主后次先滿(mǎn)后調(diào)配合主題招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)主題購(gòu)物公招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)公寓的銷(xiāo)售策略招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)公寓的銷(xiāo)售策略第三年商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)盈利營(yíng)運(yùn)上增加實(shí)際可租賃的面積合理利用廣告位；充分利用商家的資源作推廣的成本；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有序高效的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)——宗旨及時(shí)間節(jié)點(diǎn)第三年商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)盈利營(yíng)運(yùn)上增加實(shí)際可租賃的面積合理利用廣告物業(yè)類(lèi)型運(yùn)營(yíng)模式主題購(gòu)物公園開(kāi)發(fā)商自組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)顧問(wèn)公司作為經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)。酒店式公寓引入知名酒店運(yùn)營(yíng)商，合作經(jīng)營(yíng)，確保小投資者回報(bào)，建立項(xiàng)目知名度。商務(wù)酒店以長(zhǎng)租約形式招商，商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)商獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)——思路＆模式物業(yè)類(lèi)型運(yùn)營(yíng)模式主題購(gòu)物公園開(kāi)發(fā)商自組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)開(kāi)業(yè)前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的搭建項(xiàng)目崗位職責(zé)設(shè)置項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理各細(xì)節(jié)設(shè)置項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的審視、建議商場(chǎng)規(guī)劃的審視與調(diào)整建議現(xiàn)階段租賃狀況評(píng)估及優(yōu)化建議租賃條件的審視及建議人流動(dòng)線(xiàn)的優(yōu)化建議當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控商場(chǎng)廣告資源整合、運(yùn)營(yíng)建議協(xié)助完善商場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)商場(chǎng)環(huán)境優(yōu)化建議項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備及推廣建議開(kāi)業(yè)后團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理管理過(guò)程監(jiān)控租戶(hù)管理商場(chǎng)租賃價(jià)格審視及調(diào)整意見(jiàn)項(xiàng)目收益的重估業(yè)態(tài)調(diào)整建議及到期租戶(hù)調(diào)整可租賃資源的再發(fā)掘競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控及市場(chǎng)跟蹤項(xiàng)目整體推廣計(jì)劃的制定及推進(jìn)宣傳物料的協(xié)助制作項(xiàng)目階段的包裝策劃項(xiàng)目推廣媒介使用策劃與商戶(hù)聯(lián)動(dòng)的活動(dòng)策劃運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)——系統(tǒng)＆工作要點(diǎn)開(kāi)業(yè)前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的搭建項(xiàng)目崗位職責(zé)設(shè)置項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理各細(xì)節(jié)設(shè)第一階段

設(shè)計(jì)規(guī)劃階段商用物業(yè)管理在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段必須提早介入，使項(xiàng)目硬件設(shè)施更符合日后運(yùn)營(yíng)需要；第二階段

施工階段在施工階段物管介入，對(duì)整體項(xiàng)目管理具有高效、規(guī)范等必要第三階段

物業(yè)交付使用前此階段物業(yè)在招商階段，物管必須介入，為項(xiàng)目在服務(wù)增值，經(jīng)營(yíng)管理上加分第四階段

開(kāi)業(yè)前此階段項(xiàng)目作開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備，物管的介入可協(xié)助經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在開(kāi)業(yè)前一系列工作開(kāi)展為了增加商業(yè)運(yùn)營(yíng)的保值、升值空間，創(chuàng)造長(zhǎng)久持續(xù)運(yùn)營(yíng)、持續(xù)盈利的良好條件，打造綜合泛商場(chǎng)概念。在商務(wù)物業(yè)、物業(yè)管理上對(duì)場(chǎng)內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備的良好維護(hù)、減少損耗或更換頻率；將商業(yè)動(dòng)線(xiàn)、商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)體內(nèi)外所有綠化體等均納入泛商場(chǎng)購(gòu)物會(huì)所的大概念內(nèi)。物業(yè)管理——工作階段劃分及目標(biāo)第一階段

設(shè)計(jì)規(guī)劃階段商用物業(yè)管理在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段必須提早介廣州商業(yè)名片經(jīng)營(yíng)主題鮮明、規(guī)劃精細(xì)業(yè)態(tài)多元化、有機(jī)結(jié)合互補(bǔ)商圈消費(fèi)熱點(diǎn)、輻射能力強(qiáng)基盛商業(yè)地產(chǎn)名片健康有序的資金鏈條高效的經(jīng)營(yíng)管理模式零售商首選靈活的租賃模式經(jīng)營(yíng)推廣的規(guī)?；叨讼M(fèi)群首選家庭娛樂(lè)消費(fèi)體驗(yàn)吃喝玩樂(lè)的不夜城光正地產(chǎn)定必傾盡全力實(shí)現(xiàn)期望！光正地產(chǎn)對(duì)東城匯的期望廣州商業(yè)名片經(jīng)營(yíng)主題鮮明、規(guī)劃精細(xì)業(yè)態(tài)多元化、有機(jī)結(jié)合互補(bǔ)商Q&AQ&A番禺區(qū)內(nèi)主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金一覽表：名稱(chēng)地理位置經(jīng)營(yíng)范圍租金水平規(guī)模吉盛偉邦萬(wàn)博中心各式家私及家居精品、燈飾、廚房用具等，多數(shù)為品牌家具商進(jìn)駐。96元/平方米，含管理費(fèi)一期A-E館，共二層斯高國(guó)際數(shù)碼電子港萬(wàn)博中心以電子元器件47%、IT數(shù)碼產(chǎn)品38%、其它相關(guān)產(chǎn)品15%的組合比例80元/平方米，管理費(fèi)近2.6萬(wàn)平方米規(guī)模沙溪商貿(mào)城大石沙溪五金、陶瓷、塑料制品40-50元/平方米，管理費(fèi)150元/間，月，50元/間。月宣傳費(fèi)迎賓路4S汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店迎賓路沿線(xiàn)汽車(chē)銷(xiāo)售、維修；汽車(chē)配件；汽車(chē)保養(yǎng)、美容20-40元/平方米，一般較大型的汽車(chē)展場(chǎng)采用租地建設(shè)的形式合富汽車(chē)、迎賓豐田、歐亞特、廣州市縱成、廣州致拓、瑞華粵通、番禺金冠舊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍存在的問(wèn)題：＞傳統(tǒng)的老城區(qū)中心，交通擁擠；＞倉(cāng)庫(kù)面積?。唬就＼?chē)不方便；＞經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，檔次低；＞配套設(shè)施落后；＞租金昂貴，商家經(jīng)營(yíng)成本高；＞無(wú)證照經(jīng)營(yíng)，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣(mài)、占道經(jīng)營(yíng)情況十分突出；＞在治安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患；＞政府整治升級(jí)對(duì)象；番禺區(qū)內(nèi)主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金一覽表：名稱(chēng)地理位置經(jīng)營(yíng)范圍租金水平服務(wù)式公寓方面，由于西塔雅詩(shī)閣國(guó)際公寓和方圓奧克伍德服務(wù)式公寓均推遲至2012年入市，因此2011年預(yù)計(jì)將無(wú)服務(wù)式公寓新增供應(yīng)。第四季度，隨著廣交會(huì)等一系列展覽會(huì)舉辦，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求使廣州服務(wù)式公寓市場(chǎng)整體空置率保持下降趨勢(shì)。隨著未來(lái)優(yōu)質(zhì)品牌酒店服務(wù)式公寓的入市，老牌服務(wù)式公寓將面臨來(lái)自新入市項(xiàng)目和高端住宅項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力。服務(wù)式公寓方面，由于西塔雅詩(shī)閣國(guó)際公寓和方圓奧克伍德服務(wù)式公城區(qū)主要分布區(qū)域番禺區(qū)市橋天河區(qū)的沙河和棠下中山大道、沙和路、麓景路、車(chē)陂路等處白云區(qū)廣源中路、機(jī)場(chǎng)路、三元里等處黃埔區(qū)大沙地芳村區(qū)花地灣中圈層大型零售網(wǎng)點(diǎn)分布城區(qū)主要分布區(qū)域番禺區(qū)市橋天河區(qū)的沙河和棠下中山大道、沙和路廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件

萬(wàn)元20122013201420152016小計(jì)備注現(xiàn)金流入公寓銷(xiāo)售

24，00027，60015，870

67，470

商鋪銷(xiāo)售9，00010，3507，9359，12６

36，410

商鋪出租

2，1602，33３3，3597．852假設(shè)2013年底可開(kāi)業(yè)計(jì)算，包含2按一上3個(gè)月押金，合共15個(gè)月租金累計(jì)9，00034，35037，69527，3283，3591,117,32

現(xiàn)金流出建筑8，00016，00016，00024，00016，00080，000含裝修、設(shè)備及設(shè)計(jì)等按照4000元/㎡估算，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度按照1：2：2：3：2估算營(yíng)運(yùn)4501，7171，7761，2496005，794包含租賃宣傳、人工、辦公費(fèi)用等，平均按照銷(xiāo)售額5%估算財(cái)務(wù)1，4401，4401，4401，4401，4407，200按照1.2億貸款，利率12%估算稅費(fèi)8103，0913，5002，57647010，448帶征費(fèi)率按照9%估算，租金按照平均14%估算累計(jì)10，70022，24922，717226518，510１0，344

單年流值

-1，70012，10114，977-1，937-15，1518，289

累計(jì)

-1，70010，40125，37823，4408，2898，289

項(xiàng)目現(xiàn)金流入流出框架表萬(wàn)元20122013201420152016小計(jì)備注現(xiàn)金參考案例：（鏈接）日本博多水城參考案例：（鏈接）日本博多水城經(jīng)營(yíng)上主題化——日本動(dòng)漫主題購(gòu)物樂(lè)園；

參考案例：宮崎駿的電影寶典三鷹之森吉卜力美術(shù)館經(jīng)營(yíng)上主題化——日本動(dòng)漫主題購(gòu)物樂(lè)園；

參考案例：宮崎駿的廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件目標(biāo)對(duì)應(yīng)下的定位選擇目標(biāo):項(xiàng)目利潤(rùn)及品牌效益最大化光正地產(chǎn)建議定位的可實(shí)現(xiàn)性光正地產(chǎn)根據(jù)各種要素，把定位范圍的逐步縮小選擇的商業(yè)定位如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)對(duì)應(yīng)下的定位選擇目標(biāo):項(xiàng)目利潤(rùn)及品牌效益最大化光正地產(chǎn)76前言第一部分以持久經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析3.2宏觀概況1.1-1.6商圈概況2.1-2.12結(jié)論3.3第二部分主題購(gòu)物公園商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展方向選定3.4-3.7項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.8項(xiàng)目形象定位3.8結(jié)論3.8第三部分項(xiàng)目操作思路項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏4.1-4.9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析4.9項(xiàng)目發(fā)展建議（主題化及購(gòu)物公園）5.1-5.5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)7.1-7.7項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路6.1-6.3項(xiàng)目物管服務(wù)8.1-8.2結(jié)語(yǔ)Q&A前言第一部分以持久經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOTPartI第一部分以持久經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目PartI第一部分廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件項(xiàng)目位于廣州番禺區(qū)行政中心區(qū)興泰路與廣場(chǎng)東路交匯處，由多個(gè)分散地塊構(gòu)成，

土地使用性質(zhì)為集體用地性質(zhì)，租賃年期為20年。項(xiàng)目概況:地理位置項(xiàng)目位于廣州番禺區(qū)行政中心區(qū)興泰路與廣場(chǎng)東路交匯處，由多個(gè)分

項(xiàng)目概況——S.W.O.T分析S.W.O.T.?離地鐵番禺廣場(chǎng)站較近；

?周邊大量高尚住宅落成，居住人口迅速增加；

?城際交通軌道成型，帶動(dòng)周邊地區(qū)消費(fèi)人流;

?項(xiàng)目規(guī)模體量大；?周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次底下；?并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商圈分散；?周邊消費(fèi)力不足；?為附近居民提供生活配套；?提供多元化的購(gòu)物、娛樂(lè)焦點(diǎn)?非節(jié)假日人流稀缺；?周邊地塊開(kāi)發(fā)定位未清晰;?與地鐵出口難以銜接;項(xiàng)目概況——S.W.O.T分析S.W.?周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔81廣東省行政管理中心，珠三角世界級(jí)城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心中心片區(qū)包括黃埔及蘿崗兩部分。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進(jìn)制造業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，歷史文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū)東部副城區(qū)番禺副城區(qū)，由漢溪-長(zhǎng)隆-萬(wàn)博組團(tuán)及19個(gè)居住單元構(gòu)成。定位鐵路客運(yùn)交通樞紐，商貿(mào)、旅游綜合服務(wù)中心，高等教育基地，承接主城區(qū)人口疏解的居住城區(qū)番禺片區(qū)國(guó)際樞紐港口，臨港工業(yè)聚集區(qū)，宜居濱海新城南沙片區(qū)區(qū)域航空樞紐、臨空型先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)際物流服務(wù)中心等北部片區(qū)特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)/現(xiàn)代制造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地增城片區(qū)特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地從化片區(qū)城市發(fā)展重心南移，區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間巨大番禺作為廣州未來(lái)城市副中心、城市南拓重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆：暧^背景——區(qū)位規(guī)劃廣東省行政管理中心，珠三角世界級(jí)城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心“穩(wěn)一產(chǎn)、優(yōu)二產(chǎn)、促三產(chǎn)”戰(zhàn)略，推進(jìn)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。東北部：依托大學(xué)城建設(shè)現(xiàn)代文化科技基地，發(fā)展汽車(chē)及零配件、生物醫(yī)藥、數(shù)字家庭和動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)；南部：布局新型工業(yè)基地，發(fā)展數(shù)控機(jī)床、輸配變電、燈光音響、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)；西部和中部：發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展旅游和打造廣州新商圈。宏觀背景—番禺產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向“穩(wěn)一產(chǎn)、優(yōu)二產(chǎn)、促三產(chǎn)”戰(zhàn)略，推進(jìn)三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。東北部宏觀背景——交通網(wǎng)絡(luò)在區(qū)域規(guī)劃重大利好下，城際高速公路和地鐵持續(xù)為廣州提速，區(qū)域輻射力將極大增強(qiáng)。宏觀背景——交通網(wǎng)絡(luò)在區(qū)域規(guī)劃重大利好下，城際高速公路和地整體發(fā)展規(guī)劃：廣州城市定位確立了廣州的國(guó)家戰(zhàn)略地位，未來(lái)發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，城市規(guī)劃對(duì)于番禺發(fā)展更是重大利好。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展：番禺區(qū)的經(jīng)濟(jì)自06年起，每年均錄得雙位數(shù)增長(zhǎng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逐步攀升，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，并未出現(xiàn)明顯泡沫，市場(chǎng)供求小幅波動(dòng)，商品住宅市場(chǎng)隨市場(chǎng)波動(dòng)稍大，辦公市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，商業(yè)市場(chǎng)有回暖表現(xiàn)。項(xiàng)目地塊屬于租賃性質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研判宏觀背景——小結(jié)整體發(fā)展規(guī)劃：廣州城市定位確立了廣州的國(guó)家戰(zhàn)略地位，未來(lái)發(fā)展宏觀背景——人口廣州對(duì)周邊各省人口輻射力強(qiáng)，具有近半外來(lái)人口，番禺是外來(lái)人口最高的區(qū)域。宏觀背景——人口廣州對(duì)周邊各省人口輻射力強(qiáng)，具有近半外來(lái)人2011年住宅市場(chǎng)政策的繼續(xù)從嚴(yán)，再加上通脹持續(xù)的背景下，流動(dòng)資金需尋求投資渠道以期保值或增值，商業(yè)市場(chǎng)憑此吸納流動(dòng)資金并帶動(dòng)價(jià)格繼續(xù)高歌猛進(jìn)，環(huán)比漲幅44.6%，同比漲幅達(dá)71.3%。宏觀背景——廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年住宅市場(chǎng)政策的繼續(xù)從嚴(yán)，再加上通脹持續(xù)的背景下，流發(fā)展階段時(shí)期發(fā)展標(biāo)志商圈特征范圍以及業(yè)態(tài)起步階段2004年前友誼商店、禺山商店、益華百貨、番山商貿(mào)城等項(xiàng)目開(kāi)張。點(diǎn)狀商業(yè)分布商圈范圍主要集中在市橋中心區(qū)域的大北路－繁華路一帶，以傳統(tǒng)型的百貨店以及本土超市品牌為主，商業(yè)形態(tài)較為單一。轉(zhuǎn)型階段2004年-2008年易發(fā)商業(yè)街轉(zhuǎn)型開(kāi)業(yè)、萬(wàn)博中心一期開(kāi)張，洛溪新城板塊日益成熟。點(diǎn)狀到線(xiàn)狀的分布大北路－繁華路商圈的影響力進(jìn)一步加強(qiáng)。商圈范圍逐漸擴(kuò)大，迎賓路一帶以及洛溪新城一帶的商業(yè)氛圍也不斷成熟，商業(yè)形態(tài)更為豐富?？焖侔l(fā)展階段2009年起海印又一城啟動(dòng)建設(shè)，引入沃爾瑪會(huì)員店。全面開(kāi)發(fā)時(shí)期，商業(yè)帶的雛形商業(yè)發(fā)展依托番禺新城和廣州新城規(guī)劃，呈現(xiàn)出新的發(fā)展格局，新增商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模體量向規(guī)?；?、綜合型發(fā)展。番禺商圈概況——發(fā)展歷程發(fā)展階段時(shí)期發(fā)展標(biāo)志商圈范圍以及業(yè)態(tài)起步2004年前友誼商店發(fā)展格局主要發(fā)展規(guī)劃兩大系統(tǒng)批發(fā)及零售三條發(fā)展軸地鐵三號(hào)線(xiàn)發(fā)展軸線(xiàn)；地鐵四號(hào)線(xiàn)發(fā)展軸線(xiàn)；沙灣-中心城區(qū)-石基商業(yè)發(fā)展軸線(xiàn)；四級(jí)網(wǎng)絡(luò)區(qū)級(jí)中心區(qū)：易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場(chǎng)-羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心；區(qū)級(jí)副中心區(qū)：6個(gè)商業(yè)中心區(qū)；鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心：8個(gè)鎮(zhèn)商業(yè)中心；社區(qū)商業(yè)中心：28個(gè)樓盤(pán)組成；五大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：城市商業(yè)中心；北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)：發(fā)展大中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；東部重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)級(jí)零售和休閑服務(wù)商業(yè)區(qū)；南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)：都市能源發(fā)展區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心；大學(xué)城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)：區(qū)域服務(wù)型商業(yè)中心；本項(xiàng)目所在番禺廣場(chǎng)商圈則將成為番禺新城和廣州新城兩大重要城市規(guī)劃區(qū)域的核心商圈，其商業(yè)發(fā)展前景較為明顯。番禺商圈概況——發(fā)展格局發(fā)展格局主要發(fā)展規(guī)劃兩大系統(tǒng)批發(fā)及零售三條發(fā)展軸地鐵三號(hào)線(xiàn)發(fā)主要商圈規(guī)劃定位商業(yè)環(huán)境區(qū)位交通規(guī)劃總?cè)丝诎l(fā)展?fàn)顩r對(duì)比分析綜合指數(shù)大北路商圈區(qū)級(jí)商業(yè)中心屬于傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)氛圍較好臨3號(hào)地鐵市橋站37萬(wàn)人目前番禺行政及商業(yè)中心，消費(fèi)群體體量較大★★★漢溪商圈區(qū)級(jí)商業(yè)中心地處大型樓盤(pán)分布密集區(qū)，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟臨近地鐵長(zhǎng)隆站25萬(wàn)人周邊分布有眾多大型高檔樓盤(pán)，消費(fèi)力較強(qiáng)★★★★番禺廣場(chǎng)商圈區(qū)級(jí)商業(yè)中心目前商業(yè)環(huán)境有待提升臨近地鐵番禺廣場(chǎng)站，區(qū)客運(yùn)站11萬(wàn)人行政及未來(lái)交通中心，但目前消費(fèi)力不成熟★★★★番禺商圈概況——商圈輻射能力主要規(guī)劃商業(yè)區(qū)位規(guī)劃總?cè)丝诎l(fā)展?fàn)顩r綜合指數(shù)大北路商圈區(qū)級(jí)商業(yè)從檔次來(lái)看番禺商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)檔次較低，規(guī)模較小，難以滿(mǎn)足番禺本地高收入群體消費(fèi)需求；從業(yè)態(tài)上看番禺本地零售購(gòu)物業(yè)態(tài)占據(jù)了目前市場(chǎng)的主體，但檔次較低，整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱，而本地商業(yè)市場(chǎng)中大型商業(yè)少，且業(yè)態(tài)較為單一；從規(guī)劃來(lái)看番禺中心區(qū)仍將繼續(xù)發(fā)展成為區(qū)域的傳統(tǒng)零售商業(yè)核心區(qū)域，而項(xiàng)目所在的市橋片區(qū)的商業(yè)形態(tài)將以目的性消費(fèi)的新型商業(yè)形態(tài)為主；從商圈現(xiàn)狀來(lái)看鉆匯商圈：以鉆匯中心作為龍頭商業(yè)項(xiàng)目，從而帶動(dòng)周邊汀沙村臨街商鋪與石橋公園商業(yè)的發(fā)展與改造。大北路臨街商業(yè)商圈：以臨街商鋪發(fā)展為主，街上蕓集國(guó)內(nèi)眾多時(shí)尚潮流品牌店與國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)服飾店，人流旺盛如鯽，被譽(yù)為是番禺的”北京路”。易發(fā)商業(yè)購(gòu)物圈：以易發(fā)商業(yè)步行街作為購(gòu)物指引，商圈內(nèi)匯聚了現(xiàn)時(shí)番禺區(qū)內(nèi)最成功的幾大商業(yè)購(gòu)物中心，如友誼中心、名店城、新大新百貨等。項(xiàng)目所在的番禺廣場(chǎng)商圈是市橋商圈的延伸，為快速發(fā)展的新型商圈，周邊社區(qū)眾多的中高端消費(fèi)人群和未來(lái)市橋商務(wù)區(qū)的辦公人群將給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展提供充足的需求支持。但該商圈目前容量小，真正成型有待時(shí)日。番禺商圈概況——小結(jié)從檔次來(lái)看番禺商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)檔次較低，規(guī)模較小，難以滿(mǎn)消費(fèi)類(lèi)型主要消費(fèi)內(nèi)容選擇區(qū)域或場(chǎng)所關(guān)注方面典型消費(fèi)區(qū)域休閑消費(fèi)大眾服飾、精品裝飾、珠寶首飾、餐飲價(jià)格便宜，可選擇余地大；傳統(tǒng)商業(yè)中心，市場(chǎng)知名度高；品牌及品種較多，可選擇性強(qiáng)；有一定的休憩空間。大北路商業(yè)街、易發(fā)商業(yè)街、繁華路商業(yè)街；四海一家或特色農(nóng)莊等知名餐飲居家消費(fèi)生活日用品、食品、小家電、家居用品離家比較近，前往較為方便；種類(lèi)較為豐富，可一次滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)所需生活日用需求；價(jià)格較為便宜，每天都有打折商品；貨物擺放相對(duì)集中，便于挑選；前往超市的公交及購(gòu)物巴士都較方便。信和連鎖超市、友誼商店、禺山商店等時(shí)尚購(gòu)物消費(fèi)品牌服飾、品牌珠寶首飾、名牌專(zhuān)賣(mài)店、名牌折扣店購(gòu)物環(huán)境幽雅，適合購(gòu)物消遣；具有意向的中高檔品牌商品；停車(chē)方便；商品質(zhì)量較優(yōu)。一般前往香港或廣州消費(fèi)，偶爾前往天河城折扣店商務(wù)型消費(fèi)生活日常用品、餐飲、休閑交通便捷，一般以步行5-10分鐘之類(lèi)為首選；對(duì)商品的品質(zhì)要求較高。由于整個(gè)番禺區(qū)的商務(wù)辦公氛圍尚未形成，此類(lèi)消費(fèi)行為尚處于起步發(fā)展階段。番禺商圈概況——消費(fèi)特征自身商圈消費(fèi)輻射能力不足，消費(fèi)群長(zhǎng)期外流。消費(fèi)類(lèi)型主要消費(fèi)內(nèi)容選擇區(qū)域或場(chǎng)所關(guān)注方面典型消費(fèi)區(qū)域休閑大廣州南站鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)敏捷舜德項(xiàng)目信投總部基地番禺商圈概況——未來(lái)大型商業(yè)體項(xiàng)目廣州南站鐵路新客運(yùn)站商旅經(jīng)濟(jì)圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)敏捷舜德項(xiàng)目信投總部基匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)?項(xiàng)目占地面積為3.7萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分7層，合共面積12萬(wàn)平方米。番禺哈街?作為“一站式無(wú)國(guó)界餐飲娛樂(lè)主題商街”，哈街占地約3.8萬(wàn)平方米，商業(yè)規(guī)模面積約5萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)約350個(gè)車(chē)位，商業(yè)街長(zhǎng)約700米。由八大主體建筑構(gòu)成，首層樓高7米，二、三層樓高3.8米。哈街項(xiàng)目計(jì)劃投資1.2億元，將打造集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、辦公、商務(wù)、旅游、運(yùn)動(dòng)八大功能于一體，徹底實(shí)現(xiàn)了一站式配套。北亭廣場(chǎng)是中國(guó)第一家大學(xué)MALL,占地面積8.9萬(wàn)平方米，總建筑面積12萬(wàn)平方米，是廣州市政府在大學(xué)城批準(zhǔn)建設(shè)的唯一真正MALL業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項(xiàng)目。北亭廣場(chǎng)所處的廣州大學(xué)城擁有近40萬(wàn)的學(xué)生及教職工，項(xiàng)目同樣為無(wú)產(chǎn)權(quán)的商業(yè)綜合體。開(kāi)業(yè)后由于業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，項(xiàng)目配套的不完善，經(jīng)營(yíng)每況愈下，目前開(kāi)業(yè)率不足10%。番禺商圈概況——現(xiàn)正招商項(xiàng)目匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)番禺哈街北亭廣場(chǎng)是番禺商圈概況——現(xiàn)正招商項(xiàng)目圣鑫商業(yè)廣場(chǎng)番禺商圈概況——核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目圣鑫商業(yè)廣場(chǎng)番禺商圈概況——核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目番禺商圈概況結(jié)論——引發(fā)思考番禺商圈概況結(jié)論——引發(fā)思考廣州東城綜合商業(yè)項(xiàng)目概念性前期策劃方案課件必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)量；考慮開(kāi)發(fā)商的資金鏈的健康回收密切關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃變動(dòng)方向，項(xiàng)目定位適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境；商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項(xiàng)目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運(yùn)行規(guī)律相適應(yīng)；在商業(yè)組織行為和商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為方面有一個(gè)合理的規(guī)劃和定位，保持可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)。擴(kuò)大需求面至整個(gè)廣州;本章結(jié)論必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開(kāi)發(fā)量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位方向與比重銷(xiāo)售租賃居住商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位方向與比重銷(xiāo)售租賃居住商業(yè)類(lèi)別

方案一方案二方案三方向四專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商務(wù)+酒店+商業(yè)大型購(gòu)物中心主題購(gòu)物公園

+公寓分析利建筑成本較低、回報(bào)期較短、高利潤(rùn)、交通便利產(chǎn)品類(lèi)型豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少，擁有龐大消費(fèi)群、租金水平穩(wěn)定、交通便利租金水平較高且穩(wěn)定、租金遞增穩(wěn)定、擁有龐大消費(fèi)群、交通便利可有效吸引目的性消費(fèi)人群，租金穩(wěn)定，通過(guò)引入品牌運(yùn)營(yíng)商提升項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力弊需產(chǎn)業(yè)或政府支持、招商難度較大、市場(chǎng)升級(jí)難、針對(duì)特定消費(fèi)群、高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)氣氛低、招商難、租金水平相對(duì)較低競(jìng)爭(zhēng)大（鄰近已有匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)）、市場(chǎng)飽和度高、需走市場(chǎng)差異化、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)難度較大前期開(kāi)發(fā)成本較高，引入品牌運(yùn)營(yíng)商具有難度開(kāi)發(fā)方向研判類(lèi)別方案一方案二方案三方向四專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商務(wù)+酒店+商業(yè)大型購(gòu)物專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位處交通樞紐的核心位置，具區(qū)位優(yōu)勢(shì)；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)園區(qū)將可有效達(dá)到小投入，高收益的目標(biāo)；新型的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在硬件投入上必然加大；無(wú)明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，短時(shí)間內(nèi)難以形成專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期；寫(xiě)字樓+服務(wù)酒店式公寓廣州市區(qū)的寫(xiě)字樓空置率長(zhǎng)期位于高位運(yùn)行項(xiàng)目位處并非傳統(tǒng)寫(xiě)字樓辦公區(qū)，建議本項(xiàng)目不予考慮純粹寫(xiě)字樓部分的設(shè)置，服務(wù)式公寓需同時(shí)考慮商務(wù)功能設(shè)置；位處交通要道，周邊具有眾多大型交通樞紐設(shè)施，公寓產(chǎn)品將具有強(qiáng)勁市場(chǎng)承接力；眾多資金流入具有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益的商用物業(yè)市場(chǎng)，公寓具有低門(mén)檻，穩(wěn)定收益的優(yōu)勢(shì)公寓同樣可承擔(dān)寫(xiě)字樓的辦公功能，設(shè)置公寓而不設(shè)置寫(xiě)字樓是一個(gè)進(jìn)可攻退可守的定位策略；大型購(gòu)物中心廣州市區(qū)內(nèi)至2012年為綜合商場(chǎng)密集落成期本項(xiàng)目地塊比較分散，可考慮在建筑形態(tài)上有所創(chuàng)新綜合購(gòu)物商場(chǎng)商戶(hù)組合相當(dāng)雷同，可輻射的范圍消費(fèi)力未能支撐本項(xiàng)目此規(guī)模體量的綜合購(gòu)物商場(chǎng)，需通過(guò)城際交通路網(wǎng)的帶動(dòng)擴(kuò)大消費(fèi)輻射面商場(chǎng)建造成本較高，且在保育期內(nèi)將需要大量經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用主題購(gòu)物商場(chǎng)在運(yùn)作方向上可以直接與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及一般購(gòu)物廣場(chǎng)融合，某種意義上定位主題購(gòu)物商場(chǎng)方向是一種進(jìn)可攻退可守的定位策略。主題購(gòu)物公園同區(qū)域板塊內(nèi)已具備良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，明顯存在對(duì)動(dòng)漫娛樂(lè)型商業(yè)設(shè)施面上的空缺。本項(xiàng)目的地塊內(nèi)具有河涌，東面為番禺市政廣場(chǎng)，是區(qū)內(nèi)居民休憩慣常去處。番禺區(qū)假日消費(fèi)特征明顯國(guó)內(nèi)購(gòu)物公園多半無(wú)任何鮮明主題，如引入動(dòng)漫主題購(gòu)物公園必將成為商圈熱點(diǎn)。考慮到本項(xiàng)目對(duì)資金鏈需求，該主題購(gòu)物公園的收益將分為租金收益、經(jīng)營(yíng)收益、及非經(jīng)常收益多個(gè)部分，在資金章節(jié)本文將詳細(xì)介紹。開(kāi)發(fā)方向研判專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位處交通樞紐的核心位置，具區(qū)位優(yōu)勢(shì)；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)園區(qū)將可建筑形態(tài)上主題化經(jīng)營(yíng)上主題化消費(fèi)模式上主題化

N次代主題購(gòu)物公園東?城?匯E-Town主題購(gòu)物公園的三種主題化建筑形態(tài)上主題化經(jīng)營(yíng)上主題化消費(fèi)模式上主題化N次代主題購(gòu)物主題購(gòu)物公園+商務(wù)酒店公寓

開(kāi)發(fā)方向選定主題購(gòu)物公園+商務(wù)酒店公寓開(kāi)發(fā)方向選＞令項(xiàng)目成為番禺名片，樹(shù)立業(yè)內(nèi)口碑＞面對(duì)今后番禺商業(yè)物業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，要以大北路為核心，與周邊資源互動(dòng)，形成競(jìng)爭(zhēng)力。＞考慮番禺市橋的消費(fèi)檔次，配合以中間檔業(yè)態(tài)與其呼應(yīng)業(yè)態(tài)與品牌設(shè)置應(yīng)與該消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力匹配。＞零售商對(duì)項(xiàng)目的看法＞可觀的租金收益。業(yè)態(tài)組合思路東城匯E-TOWN主題購(gòu)物公園親子樂(lè)園天倫同樂(lè)（特色餐飲、休閑餐飲）家庭同樂(lè)體驗(yàn)中心百貨、家居精品項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議——定位思路＞令項(xiàng)目成為番禺名片，樹(shù)立業(yè)內(nèi)口碑業(yè)態(tài)組合思路東城匯E-T

地塊編號(hào)面積(㎡)建筑面積約(㎡)

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)地塊57,44220,000地面3層，地下1層（車(chē)庫(kù)）主題購(gòu)物公園地塊68,04725,000地面3層，地下1層（車(chē)庫(kù)）地塊74,61810,000地面2層地塊86,50013,000地面2層餐飲娛樂(lè)區(qū)地塊1016,516170,000地面10層，地下2層（車(chē)庫(kù)）服務(wù)公寓地塊131,160地塊32,41016,000地面7層

商務(wù)酒店合計(jì)46,693254,000

項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)定位

地塊編號(hào)面積建筑面積約

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)地塊57,44220項(xiàng)目市場(chǎng)形象項(xiàng)目市場(chǎng)形象PartThree第三部分

如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

PartThree第三部分整體思路實(shí)際發(fā)展要素市場(chǎng)要素資金要素明確方向，彈性調(diào)整整體思路實(shí)際發(fā)展要素市場(chǎng)要素資金要素明確方向，彈性調(diào)整開(kāi)發(fā)模式選擇自主開(kāi)發(fā)?優(yōu)點(diǎn)有利公司長(zhǎng)久發(fā)展項(xiàng)目可控性最強(qiáng)?缺點(diǎn)資金需求大開(kāi)發(fā)能力要求高開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高合作開(kāi)發(fā)?優(yōu)點(diǎn)有利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)可控可建立自身商業(yè)品牌可確保資金鏈條健康?缺點(diǎn)較難尋覓理想合作方目標(biāo)整體出讓開(kāi)發(fā)權(quán)?優(yōu)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力最小開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最低?缺點(diǎn)項(xiàng)目可控性弱不利于公司品牌及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累補(bǔ)充自主開(kāi)發(fā)為基本，以合作開(kāi)發(fā)為目標(biāo)，出讓開(kāi)發(fā)權(quán)為輔助的開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)模式選擇自主開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體出讓開(kāi)發(fā)權(quán)補(bǔ)充自主開(kāi)發(fā)選擇一：項(xiàng)目有效配比，出讓部分可快速回籠資金的部分選擇二：通過(guò)集團(tuán)其它公司或者項(xiàng)目的擔(dān)保質(zhì)押，獲取部分的現(xiàn)金流選擇三：通過(guò)增加股東，稀釋股份的方式，降低現(xiàn)金流不足造成的風(fēng)險(xiǎn)；選擇四：自有資金的籌措確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流；通過(guò)這四個(gè)方面的補(bǔ)充，養(yǎng)大了這個(gè)項(xiàng)目后，反過(guò)來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目就可以成為公司自有資金的重要來(lái)源，為集團(tuán)的未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。資金籌措模式選擇選擇一：項(xiàng)目有效配比，出讓部分可快速回籠資金的部分選擇二：通第一步開(kāi)發(fā)5、6、7號(hào)地塊主題購(gòu)物公園主題購(gòu)物公園招商及銷(xiāo)售部份商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)與國(guó)際知名的購(gòu)物公園運(yùn)營(yíng)商接洽第二步開(kāi)發(fā)10、13號(hào)地塊的酒店式公寓出售酒店式公寓經(jīng)營(yíng)權(quán)以低門(mén)檻吸引公寓投資者購(gòu)買(mǎi)第三步合作開(kāi)發(fā)3號(hào)地塊商務(wù)酒店引入商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)商整體發(fā)售商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)以較低廉的租金引入具有運(yùn)營(yíng)能力的商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)商第四步興建8號(hào)地塊餐飲娛樂(lè)區(qū)主題購(gòu)物公園餐飲娛樂(lè)區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)出售項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)與回收策略建議第一步開(kāi)發(fā)5、6、7號(hào)地塊主題購(gòu)物公園主題購(gòu)物公園招商及銷(xiāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)型物業(yè)盈利模式組合方案公寓物業(yè)——銷(xiāo)售為主，辦公、投資需求在限購(gòu)政策下有較大的需求，可在項(xiàng)目的前期快速回籠資金；但其缺點(diǎn)是需要投入的建安成本較大部分商鋪——經(jīng)營(yíng)權(quán)商鋪的銷(xiāo)售，可在沒(méi)有建安成本投入的前提下回籠資金，缺點(diǎn)在于市場(chǎng)接受度較低，且利潤(rùn)基本被吞噬；部分商鋪——租賃，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但缺點(diǎn)是難以帶來(lái)前期的現(xiàn)金流，要待物業(yè)交付使用方可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益；項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)型物業(yè)盈利模式組合方案公寓物業(yè)——銷(xiāo)售為主，辦公項(xiàng)目發(fā)展建議——規(guī)劃考慮項(xiàng)目發(fā)展建議——規(guī)劃考慮主題購(gòu)物公園特征具有鮮明的購(gòu)物主題公共休憩部分占公園面積30%以上購(gòu)物街區(qū)與主體建筑間有機(jī)結(jié)合時(shí)間消費(fèi)型消費(fèi)模式,可滿(mǎn)足各年齡層消費(fèi)者需求項(xiàng)目發(fā)展建議——主題購(gòu)物公園主題購(gòu)物公園特征具有鮮明的購(gòu)物主題公共休憩部分占公園面積30平面規(guī)劃原則在地塊用途可調(diào)整的前提下，應(yīng)以現(xiàn)周邊交通及已開(kāi)發(fā)功能作為規(guī)劃原則。現(xiàn)辦公區(qū)域與交通人流集中在地塊北面，中央公園與園區(qū)在西南及南面，加上地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度的實(shí)際情況，功能應(yīng)以動(dòng)態(tài)至靜態(tài)，由北至南的原則規(guī)劃。商業(yè)開(kāi)發(fā)主體由北往南開(kāi)發(fā)，住宅綜合開(kāi)發(fā)由南、東往北開(kāi)發(fā)。豎向規(guī)劃原則規(guī)劃動(dòng)線(xiàn)的連接應(yīng)充分考慮總體的融合性，以綠化、人行街道、天橋、隧道等連接項(xiàng)目?jī)?nèi)各個(gè)地塊。項(xiàng)目發(fā)展建議——規(guī)劃原則平面規(guī)劃原則在地塊用途可調(diào)整的前提下，應(yīng)以現(xiàn)周邊交通及已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展建議——設(shè)計(jì)顧問(wèn)工作機(jī)制基盛集團(tuán)光正地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建筑師造價(jià)成本測(cè)量師機(jī)械及電子工程土木工程交通工程顧問(wèn)品牌代表設(shè)計(jì)師項(xiàng)目發(fā)展建議——設(shè)計(jì)顧問(wèn)工作機(jī)制基盛集團(tuán)光正地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建項(xiàng)目發(fā)展建議——外立面＆景觀項(xiàng)目發(fā)展建議——外立面＆景觀項(xiàng)目發(fā)展建議——外部動(dòng)線(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展建議——外部動(dòng)線(xiàn)商業(yè)性質(zhì)的定位:在進(jìn)行室內(nèi)的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的定位。不同商業(yè)性質(zhì)的定位需要不同的客流動(dòng)線(xiàn)，不可一概而論。消費(fèi)層次的定位:

商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)層次也會(huì)影響到客流動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)。在商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費(fèi)層次的定位也會(huì)影響到動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)。業(yè)態(tài)的

落位動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)要根據(jù)業(yè)態(tài)的排列做最合理的安排，有時(shí)甚至要因?yàn)閯?dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)而改變部分業(yè)態(tài)的排列。安全因素:利用客流動(dòng)線(xiàn)來(lái)規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)線(xiàn)對(duì)商業(yè)非常重要的作用。在設(shè)計(jì)客流動(dòng)線(xiàn)時(shí)，要兼顧到消防通道、監(jiān)控系統(tǒng)、疏散通道等多方面的安全因素。項(xiàng)目發(fā)展建議——內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)商業(yè)性質(zhì)的定位:在進(jìn)行室內(nèi)的動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目前景描述設(shè)計(jì)項(xiàng)目招商書(shū)制定合作模式純租賃分成合作經(jīng)營(yíng)選定相關(guān)品牌

商務(wù)酒店意向方出具合作意向書(shū)招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)商務(wù)酒店招商策略項(xiàng)目前景描述設(shè)計(jì)項(xiàng)目招商書(shū)制定合作模式純租賃分成合作經(jīng)營(yíng)選定先主后次先滿(mǎn)后調(diào)配合主題招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)主題購(gòu)物公園招商原則與策略先主后次先滿(mǎn)后調(diào)配合主題招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)主題購(gòu)物公招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)公寓的銷(xiāo)售策略招商/銷(xiāo)售/策略——針對(duì)公寓的銷(xiāo)售策略第三年商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)盈利營(yíng)運(yùn)上增加實(shí)際可租賃的面積合理利用廣告位；充分利用商家的資源作推廣的成本；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目有序高效的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)——宗旨及時(shí)間節(jié)點(diǎn)第三年商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)盈利營(yíng)運(yùn)上增加實(shí)際可租賃的面積合理利用廣告物業(yè)類(lèi)型運(yùn)營(yíng)模式主題購(gòu)物公園開(kāi)發(fā)商自組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)顧問(wèn)公司作為經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)。酒店式公寓引入知名酒店運(yùn)營(yíng)商，合作經(jīng)營(yíng)，確保小投資者回報(bào)，建立項(xiàng)目知名度。商務(wù)酒店以長(zhǎng)租約形式招商，商務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)商獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)——思路＆模式物業(yè)類(lèi)型運(yùn)營(yíng)模式主題購(gòu)物公園開(kāi)發(fā)商自組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)開(kāi)業(yè)前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的搭建項(xiàng)目崗位職責(zé)設(shè)置項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理各細(xì)節(jié)設(shè)置項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的審視、建議商場(chǎng)規(guī)劃的審視與調(diào)整建議現(xiàn)階段租賃狀況評(píng)估及優(yōu)化建議租賃條件的審視及建議人流動(dòng)線(xiàn)的優(yōu)化建議當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控商場(chǎng)廣告資源整合、運(yùn)營(yíng)建議協(xié)助完善商場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)商場(chǎng)環(huán)境優(yōu)化建議項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備及推廣建議開(kāi)業(yè)后團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理管理過(guò)程監(jiān)控租戶(hù)管理商場(chǎng)租賃價(jià)格審視及調(diào)整意見(jiàn)項(xiàng)目收益的重估業(yè)態(tài)調(diào)整建議及到期租戶(hù)調(diào)整可租賃資源的再發(fā)掘競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控及市場(chǎng)跟蹤項(xiàng)目整體推廣計(jì)劃的制定及推進(jìn)宣傳物料的協(xié)助制作項(xiàng)目階段的包裝策劃項(xiàng)目推廣媒介使用策劃與商戶(hù)聯(lián)動(dòng)的活動(dòng)策劃運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)——系統(tǒng)＆工作要點(diǎn)開(kāi)業(yè)前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的搭建項(xiàng)目崗位職責(zé)設(shè)置項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理各細(xì)節(jié)設(shè)第一階段

設(shè)計(jì)規(guī)劃階段商用物業(yè)管理在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段必須提早介入，使項(xiàng)目硬件設(shè)施更符合日后運(yùn)營(yíng)需要；第二階段

施工階段在施工階段物管介入，對(duì)整體項(xiàng)目管理具有高效、規(guī)范等必要第三階段

物業(yè)交付使用前此階段物業(yè)在招商階段，物管必須介入，為項(xiàng)目在服務(wù)增值，經(jīng)營(yíng)管理上加分第四階段

開(kāi)業(yè)前此階段項(xiàng)目作開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備，物管的介入可協(xié)助經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在開(kāi)業(yè)前一系列工作開(kāi)展為了增加商業(yè)運(yùn)營(yíng)的保值、升值空間，創(chuàng)造長(zhǎng)久持續(xù)運(yùn)營(yíng)、持續(xù)盈利的良好條件，打造綜合泛商場(chǎng)概念。在商務(wù)物業(yè)、物業(yè)管理上對(duì)場(chǎng)內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備的