XXXX年2月近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告CRIC課件

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告絕對(duì)保密付琦先生研究總監(jiān)高級(jí)分析師2011年2月近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告絕對(duì)保密付琦先生近期市場(chǎng)情況近期市場(chǎng)情況近期商品住宅市場(chǎng)成交情況3房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后商品住宅市場(chǎng)近兩周商品住宅市場(chǎng)低迷，供應(yīng)量創(chuàng)新低，成交價(jià)格明顯下滑。近期商品住宅市場(chǎng)成交情況3房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后商品住宅市近期高端公寓市場(chǎng)成交情況4房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后高端公寓市場(chǎng)市場(chǎng)嚴(yán)重受挫，兩周無新增供應(yīng)，僅成交26套近期高端公寓市場(chǎng)成交情況4房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后高端公寓市近期全市成交結(jié)構(gòu)情況5成交結(jié)構(gòu)高端市場(chǎng)市場(chǎng)份額銳減，受新政影響更甚上海商品住宅——總價(jià)段結(jié)構(gòu)（成交面積）總價(jià)段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日<10013.7%9.93%11.69%9.10%7.00%7.41%100-20039.5%37.71%43.44%38.10%39.00%43.28%200-30013.8%15.10%17.89%17.50%18.00%43.28%300-50013.6%16.55%13.64%13.63%13.80%9.41%500-100012.8%11.88%8.80%12.77%13.10%4.53%1000-20003.6%5.09%3.12%5.83%6.20%2.80%2000以上2.9%3.74%1.46%3.13%2.90%2.32%上海商品住宅——價(jià)格段結(jié)構(gòu)（成交面積）單價(jià)段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日低檔(7000以下)4.0%1.07%1.05%1.20%0.10%3.10%中低檔(7000-15000)39.7%29.52%34.65%30.67%25.60%25.42%中檔(15000-20000)21.4%28.93%27.31%23.57%26.50%27.45%中高檔(20000-30000)20.9%22.13%22.46%23.20%25.70%32.94%高檔(30000-50000)9.1%11.39%10.47%15.57%16.10%5.97%豪宅（50000以上）5.0%6.94%4.06%5.73%5.90%5.12%近期全市成交結(jié)構(gòu)情況5成交結(jié)構(gòu)高端市場(chǎng)市場(chǎng)份額銳減，受新政影近期全市成交結(jié)構(gòu)情況6成交結(jié)構(gòu)舒適性和享受型戶型成交比例下滑，高端客戶受限上海商品住宅——房型結(jié)構(gòu)（成交面積）房型段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日一房5.2%5.85%6.50%6.07%6.00%7.98%二房41.7%42.18%49.20%42.20%39.40%43.52%三房22.2%20.48%19.50%22.67%27.20%30.76%四房3.8%2.87%2.55%6.23%7.40%4.46%四房以上5.6%6.81%6.53%3.80%0.90%1.30%疊加0.7%0.75%2.60%2.30%3.80%2.27%聯(lián)排13.6%12.95%9.77%12.77%11.70%6.38%獨(dú)棟7.3%8.12%3.40%3.93%3.60%3.33%上海商品住宅——面積段結(jié)構(gòu)（成交面積）面積段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日90以下27.9%29.42%32.56%25.63%23.50%22.68%90-12024.4%22.28%28.39%26.80%27.60%35.22%120-14010.4%9.66%9.44%11.23%13.20%14.59%140-20015.3%16.21%15.93%17.50%17.70%18.79%200-2508.9%9.32%6.29%8.93%9.60%3.14%250-3006.8%5.74%3.70%3.83%2.90%3.03%300以上6.3%7.38%3.72%6.07%5.50%2.56%近期全市成交結(jié)構(gòu)情況6成交結(jié)構(gòu)舒適性和享受型戶型成交比例下滑新政分析新政分析在2011年農(nóng)歷春節(jié)即將來臨之際，國務(wù)院及上海政府相繼出臺(tái)兩條樓市調(diào)控新政，我們將對(duì)這兩項(xiàng)條例中，對(duì)商品住宅市場(chǎng)有較大影響的內(nèi)容進(jìn)行研究：《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》--“新國八條”《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》實(shí)施意見限購令限貸令房產(chǎn)稅營業(yè)稅在2011年農(nóng)歷春節(jié)即將來臨之際，國務(wù)院及上海政府相繼出臺(tái)兩“新國八條”分析營業(yè)稅方案調(diào)整，差額轉(zhuǎn)為全額第二套房首付比例上升至60%限購政策全國統(tǒng)一，第三套全面停售“新國八條”分析營業(yè)稅方案調(diào)整，差額轉(zhuǎn)為全額住房營業(yè)稅由差額轉(zhuǎn)為全額營業(yè)稅調(diào)整稅費(fèi)成本大幅上升影響二手房市場(chǎng)，將再次降入冰點(diǎn)本次調(diào)控方案“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！闭{(diào)控可能產(chǎn)生的影響營業(yè)稅調(diào)整從差額征收到全額征收，對(duì)低端（普通住宅）二手房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生較大影響。賣方心態(tài)：由于稅費(fèi)成本提高，市場(chǎng)房源掛牌量會(huì)急劇減少，或者提高房?jī)r(jià)。買房心態(tài)：出于投資炒房心態(tài)的客戶會(huì)大幅減少但由于目前二手房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制尚未完善，應(yīng)對(duì)交易稅的對(duì)策則相對(duì)簡(jiǎn)單，實(shí)際成交價(jià)與交易中心備案成交價(jià)大相徑庭的“陰陽合同”將會(huì)大量出現(xiàn)營業(yè)稅調(diào)整將影響二手房市場(chǎng)5年以內(nèi)的普通住宅換手率將急劇減少房屋原價(jià)100萬稅費(fèi)：（200-100）*5.5%=5.5萬元交易價(jià)200萬房屋原價(jià)100萬稅費(fèi)：（200）*5.5%=11萬元交易價(jià)200萬調(diào)整前調(diào)整后住房營業(yè)稅由差額轉(zhuǎn)為全額營業(yè)稅調(diào)整稅費(fèi)成本大幅上升影響二手房差別化信貸政策差別化信貸信貸政策僅調(diào)高首付比例，中低端市場(chǎng)受影響程度最大本次調(diào)控方案“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！笔赘侗壤矫?0%60%！貸款利率方面基準(zhǔn)利率1.1倍基準(zhǔn)利率1.1倍調(diào)控可能產(chǎn)生的影響房貸進(jìn)一步收緊在一定程度上增加了購房成本，對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生影響。其影響分兩個(gè)層面實(shí)際層面：由于首付比例提高，買房者無力承擔(dān)首付而放棄購房心理層面：由于對(duì)調(diào)控從緊而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化而放緩購房由于投資的購買能力強(qiáng)，首付提升對(duì)他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)，而普通的改善型需求則完全是自主性的，但由于支付能力略低，購房資金略緊，首付從過去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此類購房需求。對(duì)市場(chǎng)中低端項(xiàng)目的影響將大于高端市場(chǎng)對(duì)中小面積的常規(guī)二房、三房的影響大于大戶型差別化信貸政策差別化信貸信貸政策僅調(diào)高首付比例，中低端市場(chǎng)受限購擴(kuò)大進(jìn)一步限購限購令直接導(dǎo)致成交量大幅萎縮，并嚴(yán)重打擊外地客戶購買信心本次調(diào)控方案調(diào)控可能產(chǎn)生的影響此次“國八條”限購對(duì)上海市場(chǎng)影響很大，主要有以下幾個(gè)方面：一手市場(chǎng)：成交急劇萎縮，不僅投資投機(jī)型需求受到嚴(yán)厲打壓，改善型購房家庭也不能再通過“賣小買大、買大賣小、合二為一”等方式來改善家庭的居住條件。二手市場(chǎng)：掛牌量急劇萎縮，由于新買賣受限，手中有房的投資客將不愿意出售房源租賃市場(chǎng)：買賣交易減少，租賃市場(chǎng)需求必然增加，租金將會(huì)上升上海自2004年開通了網(wǎng)上房地產(chǎn)，房產(chǎn)權(quán)屬信息化建設(shè)完善，所以市內(nèi)房產(chǎn)均可查詢，在客觀條件上最能夠執(zhí)行限購政策。身份鑒定：上海人身份鑒定：外地人目前無房有一套房有2套及以上房可買1-2套只能買1套不能購買目前無房有一套房有2套及以上房可買1套不能購買不能購買上海版的限購僅規(guī)定一個(gè)家庭只能購買一套，但并沒有對(duì)購買家庭以往的房產(chǎn)情況進(jìn)行限制！本次國家統(tǒng)一版的限購可以用以下結(jié)構(gòu)圖進(jìn)行表示：限購擴(kuò)大進(jìn)一步限購限購令直接導(dǎo)致成交量大幅萎縮，并嚴(yán)重打擊外限購政策影響巨大平均套數(shù)影響戶數(shù)（萬戶）12345625020015010050250X-1=y戶均3套，125萬戶上海住房保有量1000萬套，常住家庭750萬戶，限購影響家庭約16.7%限購政策嚴(yán)厲執(zhí)行后，上海約有16.7%的家庭不能再購房，且這些家庭主要為人口金字塔上的頂尖人群，這對(duì)上海的高端豪宅市場(chǎng)影響巨大。注：由于首付比例上升了10個(gè)百分點(diǎn)，購房能力臨界線將上移至30%左右。購房能力臨界線40%16.7%2011年有效客戶限購政策影響巨大平均套數(shù)影響戶數(shù)12345625020015上海房產(chǎn)稅細(xì)則分析征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套”計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)暫定0.6%，減免后為0.4%諸多減免政策，政策實(shí)效溫和上海房產(chǎn)稅細(xì)則分析征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套”上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象征收對(duì)象征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套”征收對(duì)象原文定義“征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房”“新購住房的購房時(shí)間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)?！薄熬用窦彝プ》刻讛?shù)根據(jù)居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。”解析：政策規(guī)定第二套及以上購房需征收房產(chǎn)稅，并且將計(jì)算范圍定位夫妻雙方及其未成年子女，該條款看似嚴(yán)厲，實(shí)際卻恰恰保護(hù)了夫妻雙方成年子女的剛性購房需求上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象征收對(duì)象征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套上海房產(chǎn)稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)及稅率諸多的隱形稅費(fèi)減免使得本次房產(chǎn)稅略顯溫和征稅依據(jù)及稅率設(shè)定“計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納?！薄斑m用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。”解析：0.6%的稅費(fèi)看似較為嚴(yán)厲，實(shí)際分析下來則并非如此，原因有二由于評(píng)估體系尚未成熟，目前定價(jià)依據(jù)只能參考實(shí)際成交價(jià)，因此目前計(jì)稅價(jià)格按照70%計(jì)算在均價(jià)按照70%計(jì)算后，如果不超過上年度商品住宅的平均售價(jià)的2陪，稅率則減為0.4%，按照這個(gè)基準(zhǔn)計(jì)算，2010年全市均價(jià)為22468元/平方米，則只有實(shí)際成交均價(jià)超過4.5萬元/平米的住宅需要按照0.6%的稅率計(jì)稅。上海房產(chǎn)稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)及稅率諸多的隱形稅費(fèi)減免使得本次房產(chǎn)稅上海房產(chǎn)稅收費(fèi)減免政策稅費(fèi)減免稅收減免主要集中保護(hù)首置購房需求本次上海房產(chǎn)稅稅收減免政策內(nèi)容(一)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。(四)符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。(五)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還解析：諸多稅收減免政策，基本保護(hù)了首次置業(yè)或者首套改善的購房需求，也保護(hù)了外來務(wù)工人員上海的首次購房需求上海房產(chǎn)稅收費(fèi)減免政策稅費(fèi)減免稅收減免主要集中保護(hù)首置購房需上海房產(chǎn)稅細(xì)則征收流程圖上海戶籍外地戶籍新購房存量房新購房存量房第一套第二套及以上人均不足60平米人均超過60平米超出部分不超出部分均價(jià)不足2倍均價(jià)超過2倍0.4%稅率征收0.6%稅率征收均價(jià)不足2倍均價(jià)超過2倍0.4%稅率征收0.6%稅率征收備注：1、計(jì)算人均面積時(shí)，合并計(jì)算家庭全部住房建筑面積；家庭以戶籍為準(zhǔn)，未成年子女計(jì)算在家庭人數(shù)內(nèi)；2、計(jì)算均價(jià)時(shí)，根據(jù)暫行條例，計(jì)稅成交價(jià)格按照實(shí)際成交價(jià)格的70%計(jì)算；XXXXX上海房產(chǎn)稅細(xì)則征收流程圖上海戶籍外地戶籍新購房存量房新購房存總結(jié)19總結(jié)本輪調(diào)控，政策對(duì)市場(chǎng)的影響主要集中在以下幾個(gè)方面：二套房首付比例上升至60%，將直接導(dǎo)致購房初期投入上升，購房者陷入觀望階段，市場(chǎng)銷量將明顯下滑二套房全面限購，三套房全面停購，將直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交量急劇萎縮營業(yè)稅費(fèi)由差額計(jì)稅調(diào)整為全額計(jì)稅，將直接影響低端（普通住宅）二手房市場(chǎng)交易量，掛牌量將急劇減少房產(chǎn)稅正式執(zhí)行，將全面影響改善型需求量的釋放，但政策力度較為溫和，市場(chǎng)表現(xiàn)仍然將體現(xiàn)在成交量的下滑，

限購政策極大地弱化了房產(chǎn)稅的影響。總結(jié)19總結(jié)本輪調(diào)控，政策對(duì)市場(chǎng)的影響主要集中在以下幾個(gè)方面2011年市場(chǎng)預(yù)測(cè)2011年市場(chǎng)預(yù)測(cè)2011年困局：有效購買力被封殺，營銷問題從“客戶在哪？”變?yōu)椤翱蛻粼趩?？”（高端豪宅市?chǎng)）剩余購買力從“購買哪些？”變?yōu)椤百徺I哪個(gè)？”（中低端市場(chǎng)）剩余客戶心態(tài)：政府玩真的了嗎？房?jī)r(jià)“俯臥撐”變?yōu)椤白杂陕潴w”？（整體市場(chǎng)）2011年困局：2011年上海市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)：第一階段：11年2月-11年4月，市場(chǎng)成交探底徘徊，嚴(yán)重供過于求，供求雙方觀望；第二階段：11年4月-6月，中低端市場(chǎng)房?jī)r(jià)開始下滑，下滑幅度15%左右，銷量略有回暖；第三階段：11年6月以后，銷售率上升，整體市場(chǎng)供略大于求，房?jī)r(jià)低位穩(wěn)定；三大不確定因素：（1）新政執(zhí)行嚴(yán)厲程度；（2）人民幣匯率問題（包括QFII放開程度）；（3）歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)問題。2011年上海市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)：三大不確定因素：THANKS!中國房產(chǎn)信息集團(tuán)·上海事業(yè)部中國上海閘北區(qū)廣延路383號(hào)文武大樓4樓郵編：200072電話：60867500THANKS!中國房產(chǎn)信息集團(tuán)·上海事業(yè)部中國上海閘演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告絕對(duì)保密付琦先生研究總監(jiān)高級(jí)分析師2011年2月近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告絕對(duì)保密付琦先生近期市場(chǎng)情況近期市場(chǎng)情況近期商品住宅市場(chǎng)成交情況27房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后商品住宅市場(chǎng)近兩周商品住宅市場(chǎng)低迷，供應(yīng)量創(chuàng)新低，成交價(jià)格明顯下滑。近期商品住宅市場(chǎng)成交情況3房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后商品住宅市近期高端公寓市場(chǎng)成交情況28房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后高端公寓市場(chǎng)市場(chǎng)嚴(yán)重受挫，兩周無新增供應(yīng)，僅成交26套近期高端公寓市場(chǎng)成交情況4房產(chǎn)稅政策前房產(chǎn)稅政策后高端公寓市近期全市成交結(jié)構(gòu)情況29成交結(jié)構(gòu)高端市場(chǎng)市場(chǎng)份額銳減，受新政影響更甚上海商品住宅——總價(jià)段結(jié)構(gòu)（成交面積）總價(jià)段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日<10013.7%9.93%11.69%9.10%7.00%7.41%100-20039.5%37.71%43.44%38.10%39.00%43.28%200-30013.8%15.10%17.89%17.50%18.00%43.28%300-50013.6%16.55%13.64%13.63%13.80%9.41%500-100012.8%11.88%8.80%12.77%13.10%4.53%1000-20003.6%5.09%3.12%5.83%6.20%2.80%2000以上2.9%3.74%1.46%3.13%2.90%2.32%上海商品住宅——價(jià)格段結(jié)構(gòu)（成交面積）單價(jià)段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日低檔(7000以下)4.0%1.07%1.05%1.20%0.10%3.10%中低檔(7000-15000)39.7%29.52%34.65%30.67%25.60%25.42%中檔(15000-20000)21.4%28.93%27.31%23.57%26.50%27.45%中高檔(20000-30000)20.9%22.13%22.46%23.20%25.70%32.94%高檔(30000-50000)9.1%11.39%10.47%15.57%16.10%5.97%豪宅（50000以上）5.0%6.94%4.06%5.73%5.90%5.12%近期全市成交結(jié)構(gòu)情況5成交結(jié)構(gòu)高端市場(chǎng)市場(chǎng)份額銳減，受新政影近期全市成交結(jié)構(gòu)情況30成交結(jié)構(gòu)舒適性和享受型戶型成交比例下滑，高端客戶受限上海商品住宅——房型結(jié)構(gòu)（成交面積）房型段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日一房5.2%5.85%6.50%6.07%6.00%7.98%二房41.7%42.18%49.20%42.20%39.40%43.52%三房22.2%20.48%19.50%22.67%27.20%30.76%四房3.8%2.87%2.55%6.23%7.40%4.46%四房以上5.6%6.81%6.53%3.80%0.90%1.30%疊加0.7%0.75%2.60%2.30%3.80%2.27%聯(lián)排13.6%12.95%9.77%12.77%11.70%6.38%獨(dú)棟7.3%8.12%3.40%3.93%3.60%3.33%上海商品住宅——面積段結(jié)構(gòu)（成交面積）面積段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日90以下27.9%29.42%32.56%25.63%23.50%22.68%90-12024.4%22.28%28.39%26.80%27.60%35.22%120-14010.4%9.66%9.44%11.23%13.20%14.59%140-20015.3%16.21%15.93%17.50%17.70%18.79%200-2508.9%9.32%6.29%8.93%9.60%3.14%250-3006.8%5.74%3.70%3.83%2.90%3.03%300以上6.3%7.38%3.72%6.07%5.50%2.56%近期全市成交結(jié)構(gòu)情況6成交結(jié)構(gòu)舒適性和享受型戶型成交比例下滑新政分析新政分析在2011年農(nóng)歷春節(jié)即將來臨之際，國務(wù)院及上海政府相繼出臺(tái)兩條樓市調(diào)控新政，我們將對(duì)這兩項(xiàng)條例中，對(duì)商品住宅市場(chǎng)有較大影響的內(nèi)容進(jìn)行研究：《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》--“新國八條”《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》實(shí)施意見限購令限貸令房產(chǎn)稅營業(yè)稅在2011年農(nóng)歷春節(jié)即將來臨之際，國務(wù)院及上海政府相繼出臺(tái)兩“新國八條”分析營業(yè)稅方案調(diào)整，差額轉(zhuǎn)為全額第二套房首付比例上升至60%限購政策全國統(tǒng)一，第三套全面停售“新國八條”分析營業(yè)稅方案調(diào)整，差額轉(zhuǎn)為全額住房營業(yè)稅由差額轉(zhuǎn)為全額營業(yè)稅調(diào)整稅費(fèi)成本大幅上升影響二手房市場(chǎng)，將再次降入冰點(diǎn)本次調(diào)控方案“調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”調(diào)控可能產(chǎn)生的影響營業(yè)稅調(diào)整從差額征收到全額征收，對(duì)低端（普通住宅）二手房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生較大影響。賣方心態(tài)：由于稅費(fèi)成本提高，市場(chǎng)房源掛牌量會(huì)急劇減少，或者提高房?jī)r(jià)。買房心態(tài)：出于投資炒房心態(tài)的客戶會(huì)大幅減少但由于目前二手房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制尚未完善，應(yīng)對(duì)交易稅的對(duì)策則相對(duì)簡(jiǎn)單，實(shí)際成交價(jià)與交易中心備案成交價(jià)大相徑庭的“陰陽合同”將會(huì)大量出現(xiàn)營業(yè)稅調(diào)整將影響二手房市場(chǎng)5年以內(nèi)的普通住宅換手率將急劇減少房屋原價(jià)100萬稅費(fèi)：（200-100）*5.5%=5.5萬元交易價(jià)200萬房屋原價(jià)100萬稅費(fèi)：（200）*5.5%=11萬元交易價(jià)200萬調(diào)整前調(diào)整后住房營業(yè)稅由差額轉(zhuǎn)為全額營業(yè)稅調(diào)整稅費(fèi)成本大幅上升影響二手房差別化信貸政策差別化信貸信貸政策僅調(diào)高首付比例，中低端市場(chǎng)受影響程度最大本次調(diào)控方案“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！笔赘侗壤矫?0%60%！貸款利率方面基準(zhǔn)利率1.1倍基準(zhǔn)利率1.1倍調(diào)控可能產(chǎn)生的影響房貸進(jìn)一步收緊在一定程度上增加了購房成本，對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生影響。其影響分兩個(gè)層面實(shí)際層面：由于首付比例提高，買房者無力承擔(dān)首付而放棄購房心理層面：由于對(duì)調(diào)控從緊而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化而放緩購房由于投資的購買能力強(qiáng)，首付提升對(duì)他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)，而普通的改善型需求則完全是自主性的，但由于支付能力略低，購房資金略緊，首付從過去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此類購房需求。對(duì)市場(chǎng)中低端項(xiàng)目的影響將大于高端市場(chǎng)對(duì)中小面積的常規(guī)二房、三房的影響大于大戶型差別化信貸政策差別化信貸信貸政策僅調(diào)高首付比例，中低端市場(chǎng)受限購擴(kuò)大進(jìn)一步限購限購令直接導(dǎo)致成交量大幅萎縮，并嚴(yán)重打擊外地客戶購買信心本次調(diào)控方案調(diào)控可能產(chǎn)生的影響此次“國八條”限購對(duì)上海市場(chǎng)影響很大，主要有以下幾個(gè)方面：一手市場(chǎng)：成交急劇萎縮，不僅投資投機(jī)型需求受到嚴(yán)厲打壓，改善型購房家庭也不能再通過“賣小買大、買大賣小、合二為一”等方式來改善家庭的居住條件。二手市場(chǎng)：掛牌量急劇萎縮，由于新買賣受限，手中有房的投資客將不愿意出售房源租賃市場(chǎng)：買賣交易減少，租賃市場(chǎng)需求必然增加，租金將會(huì)上升上海自2004年開通了網(wǎng)上房地產(chǎn)，房產(chǎn)權(quán)屬信息化建設(shè)完善，所以市內(nèi)房產(chǎn)均可查詢，在客觀條件上最能夠執(zhí)行限購政策。身份鑒定：上海人身份鑒定：外地人目前無房有一套房有2套及以上房可買1-2套只能買1套不能購買目前無房有一套房有2套及以上房可買1套不能購買不能購買上海版的限購僅規(guī)定一個(gè)家庭只能購買一套，但并沒有對(duì)購買家庭以往的房產(chǎn)情況進(jìn)行限制！本次國家統(tǒng)一版的限購可以用以下結(jié)構(gòu)圖進(jìn)行表示：限購擴(kuò)大進(jìn)一步限購限購令直接導(dǎo)致成交量大幅萎縮，并嚴(yán)重打擊外限購政策影響巨大平均套數(shù)影響戶數(shù)（萬戶）12345625020015010050250X-1=y戶均3套，125萬戶上海住房保有量1000萬套，常住家庭750萬戶，限購影響家庭約16.7%限購政策嚴(yán)厲執(zhí)行后，上海約有16.7%的家庭不能再購房，且這些家庭主要為人口金字塔上的頂尖人群，這對(duì)上海的高端豪宅市場(chǎng)影響巨大。注：由于首付比例上升了10個(gè)百分點(diǎn)，購房能力臨界線將上移至30%左右。購房能力臨界線40%16.7%2011年有效客戶限購政策影響巨大平均套數(shù)影響戶數(shù)12345625020015上海房產(chǎn)稅細(xì)則分析征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套”計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)暫定0.6%，減免后為0.4%諸多減免政策，政策實(shí)效溫和上海房產(chǎn)稅細(xì)則分析征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套”上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象征收對(duì)象征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套”征收對(duì)象原文定義“征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房”“新購住房的購房時(shí)間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)?！薄熬用窦彝プ》刻讛?shù)根據(jù)居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定?！苯馕觯赫咭?guī)定第二套及以上購房需征收房產(chǎn)稅，并且將計(jì)算范圍定位夫妻雙方及其未成年子女，該條款看似嚴(yán)厲，實(shí)際卻恰恰保護(hù)了夫妻雙方成年子女的剛性購房需求上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象征收對(duì)象征收對(duì)象設(shè)定為“新購”及“非第一套上海房產(chǎn)稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)及稅率諸多的隱形稅費(fèi)減免使得本次房產(chǎn)稅略顯溫和征稅依據(jù)及稅率設(shè)定“計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納?！薄斑m用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布?！苯馕觯?.6%的稅費(fèi)看似較為嚴(yán)厲，實(shí)際分析下來則并非如此，原因有二由于評(píng)估體系尚未成熟，目前定價(jià)依據(jù)只能參考實(shí)際成交價(jià)，因此目前計(jì)稅價(jià)格按照70%計(jì)算在均價(jià)按照70%計(jì)算后，如果不超過上年度商品住宅的平均售價(jià)的2陪，稅率則減為0.4%，按照這個(gè)基準(zhǔn)計(jì)算，2010年全市均價(jià)為22468元/平方米，則只有實(shí)際成交均價(jià)超過4.5萬元/平米的住宅需要按照0.6%的稅率計(jì)稅。上海房產(chǎn)稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)及稅率諸多的隱形稅費(fèi)減免使得本次房產(chǎn)稅上海房產(chǎn)稅收費(fèi)減免政策稅費(fèi)減免稅收減免主要集中保護(hù)首置購房需求本次上海房產(chǎn)稅稅收減免政策內(nèi)容(一)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。(二)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。(四)符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征