房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與管理講義

第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序與政府管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理第3章房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序與政府管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。

3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序開(kāi)發(fā)商從有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括8個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、初步可行性研究、土地使用權(quán)的談判、詳細(xì)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序

3．1．1投資機(jī)會(huì)的選擇投資機(jī)會(huì)選擇是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序3．1．2初步可行性研究

初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提條件下，由專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序3．1．3土地使用權(quán)談判

土地使用權(quán)談判是指開(kāi)發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對(duì)于若干認(rèn)為有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合作方就相應(yīng)的條件和價(jià)值等因素進(jìn)行談判，以便取得更利于自身的條件。通過(guò)這一過(guò)程將使開(kāi)發(fā)商的某種投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上。如認(rèn)為可行，就可以草簽購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書(shū)。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序3．1．4詳細(xì)可行性研究在通過(guò)談判取得了一些較為有利的條件后，可對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的、正式的可行性研究。

詳細(xì)可行性研究是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、敏感性分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析，從多個(gè)角度說(shuō)明項(xiàng)目的建設(shè)是否可行。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序3．1．5規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則，是開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的空間布置計(jì)劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項(xiàng)建設(shè)用地的規(guī)劃安排。在這一過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)分析中得到的用戶需求特征確定了最終設(shè)計(jì)方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準(zhǔn)（即用地、規(guī)劃許可，其標(biāo)志是獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序3．1．6簽署有關(guān)合作協(xié)議開(kāi)發(fā)商完成了各種方案的報(bào)批后，開(kāi)始簽署合同，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。3．1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序3．1．7施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收項(xiàng)目的建設(shè)階段是從項(xiàng)目正式施工到竣工使用的過(guò)程。進(jìn)入到這個(gè)程序，必須從有關(guān)政府管理部門(mén)獲得開(kāi)工許可證。完成這個(gè)程序需要持有有關(guān)部門(mén)下發(fā)的竣工驗(yàn)收合格證書(shū)。

3．．1房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)程程序序3．．1．．8市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)與與物物業(yè)業(yè)管管理理當(dāng)項(xiàng)項(xiàng)目目竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收后后，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的主主要要工工作作就就是是采采取取有有效效的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手手段段，，促促進(jìn)進(jìn)房房屋屋的的租租售售，，以以盡盡快快收收回回資資金金，，保保證證收收益益。。物業(yè)業(yè)的的租租售售策策略略一一般般與與市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求情情況況、、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)資資金金回回收收的的迫迫切切程程度度及及開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)物物業(yè)業(yè)的的類(lèi)類(lèi)型型有有關(guān)關(guān)。。物業(yè)業(yè)管管理理的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是保保證證入入住住者者方方便便、、安安全全地地使使用用物物業(yè)業(yè)及及配配套套設(shè)設(shè)施施，，能能為為其其提提供供一一系系列列生生活活服服務(wù)務(wù)，，并并通通過(guò)過(guò)建建筑筑物物的的維維修修與與保保養(yǎng)養(yǎng)、、機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備與與公公共共設(shè)設(shè)施施的的維維護(hù)護(hù)與與管管理理、、小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的治治安安保保衛(wèi)衛(wèi)、、清清潔潔綠綠化化來(lái)來(lái)保保證證物物業(yè)業(yè)的的使使用用壽壽命命及及價(jià)價(jià)值值。。需要要指指出出的的是是，，上上述述開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程中中的的每每一一程程序序都都會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)其其后后續(xù)續(xù)程程序序產(chǎn)產(chǎn)生生重重要要的的影影響響。。3．．2政政府府對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的管管理理3．．2．．1政政府府的的土土地地管管理理1．．土土地地供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃上上的的管管理理無(wú)論論是是宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的計(jì)計(jì)劃劃指指導(dǎo)導(dǎo)，，還還是是市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行過(guò)過(guò)程程中中的的調(diào)調(diào)控控，，土土地地供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃的的作作用用都都十十分分重重要要。。一個(gè)個(gè)城城市市的的土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃，，一一般般由由城城市市土土地地管管理理部部門(mén)門(mén)和和規(guī)規(guī)劃劃管管理理部部門(mén)門(mén)按按城城市市總總體體發(fā)發(fā)展展要要求求、、土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)潛潛力力以以及及城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的要要求求制制定定。。實(shí)施施土土地地供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控的的必必要要條條件件，，是是政政府府擁?yè)碛杏凶阕銐驂虻牡耐镣恋氐貎?chǔ)儲(chǔ)備備。。3．．2政政府府對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的管管理理2．．土土地地使使用用過(guò)過(guò)程程中中的的管管理理1））對(duì)對(duì)劃劃撥撥土土地地的的管管理理土地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥是是指指有有批批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)權(quán)的的人人民民政政府府依依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，在在用用地地者者繳繳納納補(bǔ)補(bǔ)償償、、安安置置等等費(fèi)費(fèi)用用后后將將該該幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)無(wú)無(wú)償償交交給給土土地地使使用用者者使使用用的的行行為為。。政府府對(duì)對(duì)劃劃撥撥土土地地的的管管理理體體現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下幾幾點(diǎn)點(diǎn)：：（1））劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的范范圍圍（2））對(duì)對(duì)劃劃撥撥土土地地的的管管理理3．．2政政府府對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的管管理理2））對(duì)對(duì)出出讓讓土土地地的的管管理理土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓?zhuān)?，是是指指?guó)國(guó)家家將將國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)出出讓讓給給土土地地使使用用者者，，由由土土地地使使用用者者向向國(guó)國(guó)家家支支付付土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金的的行行為為。。土地使用權(quán)出出讓金是指通通過(guò)有償有限限期出讓方式式取得土地使使用權(quán)的受讓讓者，按照合合同規(guī)定的期期限，一次或或分次提前支支付的整個(gè)使使用期間的地地租。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理3）對(duì)閑置土土地的管理經(jīng)法定手續(xù)取取得土地使用用權(quán)的單位或或個(gè)人，未按按規(guī)定的土地地用途利用土土地，也未經(jīng)經(jīng)原批準(zhǔn)用地地的人民政府府同意而超過(guò)過(guò)規(guī)定的期限限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)的建設(shè)用地地，視為閑置置土地。（1）閑置土土地的范圍（2）閑置土土地的處置方方式（3）征收土土地閑置費(fèi)3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理3．2．2政政府在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的規(guī)規(guī)劃管理城市規(guī)劃是在在一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)城市建設(shè)的的發(fā)展規(guī)劃。。它所確定的的城市規(guī)模和和發(fā)展方向，，是為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展目目標(biāo)，合理進(jìn)進(jìn)行城市建設(shè)設(shè)與管理的藍(lán)藍(lán)圖和依據(jù)，，是協(xié)調(diào)各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)和許多多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的的綱領(lǐng)性文件件。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理1．政府在土地使使用權(quán)出讓過(guò)過(guò)程中的規(guī)劃劃管理在國(guó)有土地使使用權(quán)出讓之之前，政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)制定控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃。出讓的地地塊，必須具具有城市規(guī)劃劃行政主管部部門(mén)提出的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件及附圖。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理2．政府在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中的規(guī)劃管理理具體來(lái)說(shuō)，政政府在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中的規(guī)劃管理理內(nèi)容主要體體現(xiàn)在：開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的選址址、定點(diǎn)審批批；核發(fā)《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》及及規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件；規(guī)劃方方案及初步設(shè)設(shè)計(jì)審批以及及核發(fā)《建筑筑工程規(guī)劃許許可證》等方方面。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理2．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案中的主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)1）居住區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）居住區(qū)區(qū)總用地：指指居住區(qū)范圍圍內(nèi)的總用地地面積，包括括居住用地、、公共建筑用用地、道路用用地、綠化用用地。（2）居民每每人占地：是是居住區(qū)內(nèi)人人均用地指標(biāo)標(biāo)，包括人均均居住用地、、人均公共建建筑用地、人人均道路用地地、人均綠化化用地。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理（3）居住區(qū)區(qū)總建筑面積積：指居住區(qū)區(qū)范圍內(nèi)的總總建筑面積，，包括居住建建筑面積和公公共建筑面積積。（4）總戶數(shù)數(shù)、總?cè)丝凇?、平均每戶人人口：指居住住區(qū)內(nèi)可容納納的總戶數(shù)、、總?cè)丝诩翱偪側(cè)丝谂c總戶戶數(shù)之比。（5）平均每每戶居住建筑筑面積：指居居住區(qū)內(nèi)居住住建筑面積與與總戶數(shù)之比比。（6）居住建建筑密度：指指居住建筑對(duì)對(duì)居住用地的的覆蓋率，即即：居住建筑筑密度=居住住建筑基底面面積/居住建建筑用地面積積。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理（7）容積率率（居住建筑筑面積密度））：容積率=居住建筑面面積/居住建建筑用地面積積。（8）人口毛毛密度：指居居住區(qū)內(nèi)可居居住的總?cè)丝诳谂c總用地面面積之比。（9）人口凈凈密度：指居居住總?cè)丝谂c與居住建筑用用地面積之比比。（10）平均均層數(shù)：指居居住建筑面積積與居住建筑筑基底總面積積之比。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理（11）高層層比例：一般般七層以上為為高層住宅，，即高層住宅宅建筑面積占占總建筑面積積的比例。（12）住宅宅間距：指相相鄰居住建筑筑之間的距離離。（13）居住住區(qū)平均造價(jià)價(jià)：指居住區(qū)區(qū)總造價(jià)與居居住區(qū)總建筑筑面積之比。。（14）建設(shè)設(shè)周期：指自自工程開(kāi)工至至全部工程完完工之間的持持續(xù)時(shí)間。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理2）非居住區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)非居住區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目指酒店店、寫(xiě)字樓、、商業(yè)零售中中心、公寓、、小型住宅區(qū)區(qū)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，為評(píng)價(jià)其其規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案的經(jīng)濟(jì)性性和合理性，，經(jīng)常采用以以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)作為衡衡量的標(biāo)準(zhǔn)。。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理（1）建筑容容積率：項(xiàng)目目規(guī)劃建設(shè)用用地范圍內(nèi)全全部建筑面積積與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積之之比。附屬建建筑物計(jì)算在在內(nèi)，但注明明不計(jì)算面積積的附屬建筑筑物除外。（2）建筑面面積：指開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目各棟、、各層建筑面面積的總和。。（3）地上建建筑面積：指指地上各層建建筑面積的總總和。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理（4）建筑密密度：即建筑筑覆蓋率，指指項(xiàng)目用地范范圍內(nèi)所有建建筑物的基底底面積之和與與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比比。（5）規(guī)劃建建設(shè)用地面積積：指項(xiàng)目用用地規(guī)劃紅線線范圍內(nèi)的土土地面積。（6）建筑高高度：指城市市規(guī)劃建設(shè)管管理部門(mén)規(guī)定定的建筑物檐檐口高度上限限。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理（7）綠地率率：規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)的綠地面積積與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積之之比。（8）停車(chē)位位個(gè)數(shù)：指在在規(guī)劃用地范范圍內(nèi)設(shè)置的的地面和地下下停車(chē)位的個(gè)個(gè)數(shù)。（9）有效面面積系數(shù)：指指建筑物內(nèi)可可出售或出租租建筑面積與與總建筑面積積之比。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理3．2．3政政府在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)住住房、地價(jià)、、租金、稅收收、利率等政政策的管理我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)效率低下、、不夠完善的的市場(chǎng)，所以以政府的宏觀觀調(diào)控相對(duì)來(lái)來(lái)說(shuō)也顯得非非常重要。宏宏觀管理房地地產(chǎn)市場(chǎng)的手手段包括制定定住房政策、、地價(jià)政策、、租金政策、、稅收政策、、利率政策等等。3．2政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的管理3．2．4政政府在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中