房地產(chǎn)投資價值評估與經(jīng)濟(jì)評價講義課件

房地產(chǎn)投資價值評估

與經(jīng)濟(jì)評價遼寧天力集團(tuán)王學(xué)哲電話LOG：/wangxuezhe2010年度房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育全國必（選）修課

遼寧天力目錄基本概念潛在市場評估指標(biāo)基本方法重要手段遼寧天力課程目的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價服務(wù)主要以抵押、拆遷、司法鑒定、入資、課稅等鑒證類業(yè)務(wù)為主，其特點(diǎn)是①規(guī)則性強(qiáng)②技術(shù)含量不高③結(jié)果式服務(wù)。鑒證類業(yè)務(wù)為主的市場突出特點(diǎn)是①行業(yè)門檻低，難以形成技術(shù)壁壘②市場競爭激烈，業(yè)務(wù)壓力大③社會認(rèn)可度低，收費(fèi)困難。咨詢是相對鑒證而言的，是改變傳統(tǒng)市場問題的必然選擇。咨詢類業(yè)務(wù)特點(diǎn)與鑒證類服務(wù)相反①實用性強(qiáng)②技術(shù)含量高③過程式服務(wù)。投資價值評估是咨詢類業(yè)務(wù)的典型代表，也是與傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價結(jié)合最緊密業(yè)務(wù)。課程目的：通過本課程的共同學(xué)習(xí)，目的是要參加繼續(xù)教育培訓(xùn)的估價師對房地產(chǎn)投資價值評估業(yè)務(wù)的市場前景、技術(shù)理論有更深入的了解，理解、接受并運(yùn)用這一新思路，為估價機(jī)構(gòu)和估價行業(yè)發(fā)展服務(wù)。遼寧天力基本概念-房地產(chǎn)投資價值評估房地產(chǎn)市場價值：是指某房地產(chǎn)相對于一個典型投資者（一般人，代表了多數(shù)人的意愿）的價值。市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀、非個人的價值。房地產(chǎn)投資價值：是指某個特定投資者，基于個體的需要或意愿，經(jīng)過理智的分析，對投資某房地產(chǎn)（含土地、在建工程等）的認(rèn)可價值。房地產(chǎn)投資價值評估定義：是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，受相關(guān)方的委托，以投資行為實際為基礎(chǔ)，對投資對象房地產(chǎn)投資價值做出科學(xué)評價和估計的專業(yè)行為。房地產(chǎn)投資價值評估的定義遼寧天力基本概念-房地產(chǎn)投資價值評估條件結(jié)果原則3.更強(qiáng)調(diào)合理性原則4.傳統(tǒng)方法與經(jīng)濟(jì)評價方法相結(jié)合2.基于特定對象1.非市場價值5.多方案比較、多結(jié)論房地產(chǎn)投資價值評估的特點(diǎn)方案房地產(chǎn)投資價值評估特點(diǎn)方法遼寧天力基本概念-房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價定義：是指專業(yè)人員應(yīng)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的能力進(jìn)行分析和評價的過程。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價的定義房地產(chǎn)估價定義：是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格進(jìn)行估算與評定。

方法結(jié)果遼寧天力基本概念-房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價方法的特點(diǎn)

微觀效益指項目的財務(wù)效益，宏觀效益則指項目的社會效益（或國民經(jīng)濟(jì)效益）。

一般房地產(chǎn)項目站在社會投資人的角度，只需進(jìn)行微觀效益分析。

站在政府或其他公益人群的角度，好需要考慮項目的社會效益。

對于一些公益性的、長期的、對社會發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，有時財務(wù)效益和社會效益是相輔相成的。

財務(wù)效益分析的過程和結(jié)論一般以定量為主，定性為輔。

社會效益分析的過程和結(jié)論一般以定性為主，定量為輔。

具備條件的，應(yīng)盡可能的進(jìn)行定量分析靜態(tài)分析的指標(biāo)主要包括利潤總額、收入總額、投資利潤率、資本金利潤率，而動態(tài)分析的指標(biāo)主要包括內(nèi)部收益率、投資凈現(xiàn)值、投資回收期等。靜態(tài)指標(biāo)計算相對簡單，一般能夠較好的反映項目在一定時點(diǎn)的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但由于未考慮資金的時間價值，一般不宜直接作為經(jīng)濟(jì)評價的依據(jù)。具備條件的，應(yīng)更多的采用動態(tài)分析方法。微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合定量分析與定性分析相結(jié)合動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合遼寧天力基本概念-房地產(chǎn)投資價值評估與經(jīng)濟(jì)評價關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資價值評估傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價評估結(jié)果明確的絕對值區(qū)間式、附條件50%50%評估原則合法性原則等滿足委托目的性原則30%70%評估方法傳統(tǒng)成本、假設(shè)、收益等流量分析、量性、、宏微、動靜結(jié)合60%40%評估依據(jù)法規(guī)-權(quán)屬-規(guī)劃-實際實際-規(guī)劃-法規(guī)-權(quán)屬50%50%評估程序依規(guī)范無明確程序30%70%評估報告依規(guī)范自由設(shè)計50%50%遼寧天力潛在市場-傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評估的轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評估的轉(zhuǎn)型

征地拆遷評估業(yè)務(wù)是當(dāng)下評估機(jī)構(gòu)的主要市場來源之一，同時也是最容易產(chǎn)生糾紛的業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)征地拆遷評估特點(diǎn)：1.補(bǔ)償有依據(jù)，價格有標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)地方都有關(guān)于拆遷及其補(bǔ)償評估標(biāo)準(zhǔn)的法規(guī)，規(guī)定有比較詳細(xì)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。2.多以現(xiàn)狀為基礎(chǔ)多以被拆遷房地產(chǎn)的現(xiàn)狀使用條件為基礎(chǔ)進(jìn)行評估，很少考慮規(guī)劃用途等因素。矛盾：1.法定標(biāo)準(zhǔn)與市場價值的矛盾2.現(xiàn)狀價值和開發(fā)價值的矛盾3.行政命令與平等協(xié)商的矛盾轉(zhuǎn)型后征地拆遷評估特點(diǎn)：1.以市場價值為基礎(chǔ)通過評估，確定被拆遷房地產(chǎn)的合理市場價值。2.以規(guī)劃條件為主規(guī)劃是區(qū)位條件和環(huán)境條件的綜合體現(xiàn)，對土地價值有絕對影響。征地拆遷補(bǔ)償應(yīng)充分考慮土地適宜性，考慮規(guī)劃條件，體現(xiàn)利益公平。3.以整體協(xié)商行為基礎(chǔ)以項目整體、成片土地或一定區(qū)域為基礎(chǔ)，整體評估，整體協(xié)商，公開透明。改變現(xiàn)狀“各個擊破”的局面。房地產(chǎn)投資價值評估遼寧天力潛在市場-傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評估的轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)征地、拆遷鑒證評估的轉(zhuǎn)型

住宅廠區(qū)農(nóng)地商業(yè)3000200010004000住宅商業(yè)綠地現(xiàn)狀規(guī)劃600080000四種用途，分別1萬平。單價分別為x元/平方米。三種用途，分別2、1.5、0.5萬平。單價分別為x元/平方米。一、總投資價值1.最低投資價值（現(xiàn)狀）：1.0億元2.最高投資價值（規(guī)劃）：2.4億元3.合理價值區(qū)域1.0-2.4億元，差額1.4億元。*為征地拆遷雙方議價提供了足夠的空間。4.可根據(jù)拆遷雙方風(fēng)險程度，劃分差額。二、投資價值分割1.假設(shè)經(jīng)分析，投資價值絕對額為1.7億元。2.以絕對的現(xiàn)狀土地貢獻(xiàn)為基礎(chǔ)，四類現(xiàn)狀用地補(bǔ)償價均為4250元/平方米。現(xiàn)狀商業(yè)、住宅用地使用者會有異議。3.以絕對現(xiàn)狀價值比重為基礎(chǔ)，四類宗地補(bǔ)償均價將分別為1700、3400、5100、6800元/平方米4.以現(xiàn)狀價值為基礎(chǔ)，按土地貢獻(xiàn)平均分配增值額，四類地補(bǔ)償單價分別為2750、3750、4750、5750元/平方米。（推薦）投資價值評估結(jié)論遼寧天力潛在市市場-傳統(tǒng)房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押鑒證證評估估的升升級傳統(tǒng)房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押鑒證證評估估的升升級房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押評估估業(yè)務(wù)務(wù)是各各評估估機(jī)構(gòu)構(gòu)的主主要市市場來來源之之一，，同時時也是是經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)險險最大大的業(yè)業(yè)務(wù)。。傳統(tǒng)抵押評評估特點(diǎn)：1.現(xiàn)狀一般條條件下的市市場價值抵押評估的的結(jié)論多為為現(xiàn)狀一般般條件下的的市場價值值，為貸款款發(fā)放的依依據(jù)。并未未考慮那些些特定需求求方，也是是較大可能能的變現(xiàn)接接受方的價價值認(rèn)知。。2.大宗或特殊殊房地產(chǎn)的的市場價值值評估規(guī)則則模糊，缺缺乏針對性性。問題：1.抵押物變現(xiàn)現(xiàn)價格往往往與評估價價值存在巨巨大差異。。2.部門抵押物物因“一般般市場價值值”較低，，忽視投資資價值，影影響信貸發(fā)發(fā)放。升級后抵押押評估特點(diǎn)：1.對限制需求求房地產(chǎn)如獨(dú)立使用用功能差、、特定用途途、在建工工程等應(yīng)充充分考慮特特定需求者者的價值認(rèn)認(rèn)同。2.對大宗房地地產(chǎn)大宗房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)現(xiàn)的可接受受市場范圍圍十分有限限，應(yīng)考慮慮可分割性性，考慮特特定投資者者的價值認(rèn)認(rèn)同。3.對市場不發(fā)發(fā)達(dá)的房地地產(chǎn)對一些房地地產(chǎn)市場不不發(fā)達(dá)的區(qū)區(qū)域的房地地產(chǎn)，應(yīng)考考慮“最可可能成交的的投資者的的價值認(rèn)同同”房地產(chǎn)投資資價值評估估遼寧天力潛在市場-傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押鑒證證評估的升升級傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)抵押鑒證證評估的升升級大型商業(yè)物物業(yè)1.區(qū)位環(huán)境條條件良好2.經(jīng)營狀況良良好3.建筑規(guī)模2萬平方米4.參照周邊物物業(yè)市場，，結(jié)合收益益還原，評評估價值為為1萬元/平方米傳統(tǒng)抵押評評估抵押貸款1.位于中小城城市，只有有兩家投資商有能力力和意向購購買此物業(yè)業(yè)2.A公司正在實實施擴(kuò)張發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，資金充充足，商業(yè)業(yè)物業(yè)經(jīng)營營管理經(jīng)驗豐豐富，其可可承受購買價12000元/平方米。3.B公司購買意意愿強(qiáng)烈，，但資金實力有限限只愿意出出資5000元/平方米。4.但由于屬于于抵押物變變現(xiàn)，A公司看準(zhǔn)了金金融機(jī)構(gòu)的的資金壓力力，只報出了比比B公司高出500元的收購價格。。5.由于評估報報告為充分分考慮大宗房地產(chǎn)、、市場不充充分等實際際因素，金融融機(jī)構(gòu)面臨臨巨額損失失。變現(xiàn)問題1.評估正常市市場價值（（10000）2.分析潛在投投資者構(gòu)成成（兩家））3.針對特定投投資者評估估投資價值區(qū)間（5000-12000）4.保底變現(xiàn)價價值（5000-5500）所以，但貸貸款人具備備較好的償償債能力時，，可按傳統(tǒng)統(tǒng)抵押評估估價值進(jìn)行貸貸款。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)對貸款人人償債能力力不確定時，，應(yīng)按保底底變現(xiàn)價值值貸款。投資價值評評估遼寧天力潛在市場-傳統(tǒng)司法鑒鑒定評估的的改進(jìn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)司法鑒定定評估的改改進(jìn)房地產(chǎn)司法法鑒定評估估業(yè)務(wù)是各各評估機(jī)構(gòu)構(gòu)的重要市市場來源之之一，同時時也是技術(shù)術(shù)難度最高高的業(yè)務(wù)。。傳統(tǒng)司法鑒鑒定評估特點(diǎn)：1.假設(shè)內(nèi)容不不明確，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)模糊。。對于權(quán)屬不不清晰的房房地產(chǎn)，或或假設(shè)為完全清晰，，或依合法法原則不予予計量。2.價值定義不不合理。許多涉案房房地產(chǎn)并不不具備市場場價值。問題：1.評估市場價價值與真實實經(jīng)濟(jì)價值值存在差異異。2.鑒定結(jié)果不不合理，未未能起到糾糾紛化解之目的。。升級后鑒定定評估特點(diǎn)：1.對權(quán)屬不清清晰房地產(chǎn)產(chǎn)如不具備產(chǎn)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的的違建房地地產(chǎn)、宅基基地使用權(quán)權(quán)等，由于于不具備合合法轉(zhuǎn)讓條條件，應(yīng)充充分考慮其其對于糾紛紛雙方的真真實價值貢貢獻(xiàn)，評估估投資價值值。2.對于合作投投資項目產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛涉及產(chǎn)權(quán)糾糾紛，應(yīng)充充分考慮糾糾紛房地產(chǎn)產(chǎn)可能存在在的不可分分割性，評評價其對雙雙方的真實實經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)獻(xiàn)。房地產(chǎn)投資資價值評估估遼寧天力潛在市場-傳統(tǒng)司法鑒鑒定評估的的改進(jìn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)司法鑒定定評估的改改進(jìn)1.背景開發(fā)商與工工廠合作建建住宅小區(qū)，約定定建筑面積積1萬平米，工廠出出地，開發(fā)發(fā)商建設(shè)。建成后后，雙方各各取得50%的房產(chǎn)所有有權(quán)。2.爭議由于開發(fā)商商原因，住住宅未能取得產(chǎn)權(quán)權(quán)證。工廠廠提出開發(fā)商應(yīng)對對未取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的損失進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償，特委委托評估。爭議事由1.原則上未取取得的產(chǎn)權(quán)權(quán)損失=有產(chǎn)權(quán)條件件下的房地地產(chǎn)價格-現(xiàn)狀無產(chǎn)權(quán)權(quán)條件下的的價格2.有產(chǎn)權(quán)條件件下價格可可通過市場提取和比比較確定，，5000元。3.但無產(chǎn)權(quán)條條件下呢？？①如果依據(jù)據(jù)合法性原原則，其應(yīng)應(yīng)不具備價值值。但這顯顯然不合理理。②如果假設(shè)設(shè)其合法，，這顯然更更行不同。4.有人說，可可以計算補(bǔ)補(bǔ)辦合法手續(xù)的成本本。但實際際情況是，，這個標(biāo)準(zhǔn)根根本不會存存在。5.傳統(tǒng)評估方方法遇到困困惑：無產(chǎn)權(quán)條件下下的房產(chǎn)，，價格怎么么計算？傳統(tǒng)評估問問題1.無產(chǎn)權(quán)房地地產(chǎn)最大價價值=50002.無產(chǎn)權(quán)房地地產(chǎn)最小價價值=03.合理投資價價值計算：：①違規(guī)建設(shè)設(shè)節(jié)約的成成本（保守守）②拆除重新新建設(shè)的收收益（放大大）③市場的支支付意愿調(diào)調(diào)查如果您是購購房者，您您愿意支付付多少價格，，購買無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)產(chǎn)。④市場的銷銷售意愿調(diào)調(diào)查如果您現(xiàn)在在擁有一套套無產(chǎn)權(quán)房房屋，您愿意意按幾折的的價格出售售。投資價值評評估遼寧天力潛在市場-新興房地產(chǎn)產(chǎn)投資價值值評估業(yè)務(wù)務(wù)新興房地產(chǎn)產(chǎn)投資價值值評估業(yè)務(wù)務(wù)完善和提升升房地產(chǎn)投投資價值評評估的理論論和社會認(rèn)認(rèn)知，將為為房地產(chǎn)估估價業(yè)務(wù)拓拓展提供可可能。投資價值TitleinhereC.規(guī)劃方案編制目的的下投資價值評估TitleinhereD.項目投資目的價值評估TitleinhereA.開發(fā)貸款項目評估TitleinhereB.土地競買價值評估A.開發(fā)貸款風(fēng)風(fēng)險關(guān)鍵是是由項目盈盈利能力決決定的，而而不是單純的抵押押物可控制制的。估價價機(jī)構(gòu)利用用專業(yè)經(jīng)驗驗，評估開發(fā)項目投投資價值，，分析項目目盈利能力力、償債能能力，計計算現(xiàn)金流流量、償債債備付率等等指標(biāo)，對對金融風(fēng)險險控制意義重大。。B.土地公開交交易市場逐逐漸規(guī)范。。越來越多多的投資者者參與到土地競買買價值投標(biāo)標(biāo)過程中。。土地正常常價值多少少，投資者可承受的的價格多少少，這些是是投資者和和出讓方共共同關(guān)心的問題，也也是保障競競買成功的的關(guān)鍵。C.城市經(jīng)營的的理念逐漸漸深入，無無論是總體體規(guī)劃、詳詳細(xì)規(guī)劃，或是土土地利用規(guī)規(guī)劃，如何何在經(jīng)濟(jì)可可行、可能能條件下，，實現(xiàn)區(qū)域土土地利用國國民經(jīng)濟(jì)效效益的最大大化，是評評價規(guī)劃編制水平、、可操作性性的重要指指標(biāo)。D.開發(fā)商之間間的合作，，開發(fā)商與與政府之間間的合作，，開發(fā)商與其他企企業(yè)之間的的合作，開開發(fā)商與投投資商的合合作，在些行為過程程中，房地地產(chǎn)投資價價值評估都都可以提供供兼具中立和專業(yè)效效果的服務(wù)務(wù)。遼寧天力評估指標(biāo)核心指標(biāo)投資價值投資價值是是評估對象象滿足特定定投資對象象、特定投投資盈利指指標(biāo)（投資資利潤率、、內(nèi)部收益益率）等條條件下的價價值。投資資價值可以以大于、等等于或小于于市場價值值，可以是是一個絕對對值，也可可是多個值值或一段區(qū)區(qū)間。輔助指標(biāo)市場價值由于市場價價值一般被被認(rèn)為是公公開的價值值標(biāo)準(zhǔn)，與與投資價值值相比較對對于做出投投資決策有有著重要意意義。市場場價值一般般為一絕對對值。相關(guān)指標(biāo)投資利潤利潤總額=收入-成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-稅金及附加加投資利潤可可以反映出出特定投資資價值條件件下的總體體獲利情況況，可以作作為投資決策的的重要參考考。相關(guān)指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)經(jīng)營期內(nèi)各各期凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)值值累計等于于零時的折折現(xiàn)率。相關(guān)指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)指按照投資資者最低可可接受的收收益率或設(shè)設(shè)定的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率iC，將房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)各期凈現(xiàn)現(xiàn)金流量折折現(xiàn)到開發(fā)發(fā)期初的現(xiàn)現(xiàn)值之和..相關(guān)指標(biāo)投資回收期期以房地產(chǎn)項項目的凈收收益抵償總總投資所需需要的時間間。投資回回收期越長長，說明項項目短期盈盈利能力越越差，項目目風(fēng)險越高高。相關(guān)指標(biāo)借款償還期期期使用可用作作還款的利利潤、折舊舊、攤銷及及其他還款款資金，償償還房地產(chǎn)產(chǎn)項目借款款本息(Id)所需要的時時間。遼寧天力基本方法經(jīng)濟(jì)評價方方法（報表表編制法））傳統(tǒng)評估方方法房地產(chǎn)投資資價值評估估基本方法法評估輔助助指標(biāo).評估輔助助指標(biāo).完善取值值方式，，評估核心心指標(biāo).評估輔助助指標(biāo).完善取值值方式，，評估核心心指標(biāo)收益法成本法市場比較較法包括全投投資、資資本金和投投資各方方的現(xiàn)金流量量表編制制.可評估凈凈現(xiàn)值、、內(nèi)部收益益率、投投資回收期等等指標(biāo)可評估投投資利潤潤、利稅貢貢獻(xiàn)等輔輔助指標(biāo)可評估借借款償期等指標(biāo)標(biāo)利潤表編編制法資金來源源及運(yùn)用用法現(xiàn)金流量量表編制制法遼寧天力力重要手段段-利潤剖析析方法利潤剖析析方法就就是利用用估價師師的經(jīng)驗驗和技巧巧，將投投資環(huán)節(jié)節(jié)中利潤潤的形成成進(jìn)行分分配，進(jìn)進(jìn)而配置置出不同同的投資資價值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。定義一般的房房地產(chǎn)價價值包括括①土地地取得成成本、②②外部基基礎(chǔ)設(shè)施施投入、、③紅線線內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投入、④④建安工工程投入入、⑤裝裝修工程程投入⑥⑥管理費(fèi)費(fèi)用⑦銷銷售費(fèi)用用⑧財務(wù)務(wù)費(fèi)用⑨⑨開發(fā)利利潤等構(gòu)構(gòu)成。價值構(gòu)成首先，價價值構(gòu)成成包括一一級的成成本利潤潤。其次，實實際上每每一個階階段的成成本都包包含一定定的“階階段利潤潤”。再次，階階段內(nèi)部部的細(xì)分分階段仍仍然包括括利潤。。最后，每每個級別別或階段段的利潤潤不是一一個固定定不變的的值，而而是浮動動的、區(qū)區(qū)間的。。利潤點(diǎn)利潤對投投資價值值的影響響是巨大大的。根據(jù)特定定投資者者的特點(diǎn)點(diǎn)，對利利潤或利利潤率的的承受能能力進(jìn)行行辨別和和設(shè)計，，將在很很大程度度上決定定投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果，進(jìn)而而得出不不同的投投資結(jié)論論。意義發(fā)現(xiàn)利潤潤調(diào)整利潤潤影響投資資價值遼寧天力力重要手段段-利潤剖析析方法某住宅項目利潤一次剖析表價格構(gòu)成明細(xì)價格（元）利潤率區(qū)間平均利潤率平均利潤額（元）高限利潤額（元）低限利潤額（元）土地取得成本300010-30%20%600900300大市政費(fèi)用5003-7%5%253515紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施5003-7%5%253515建安費(fèi)用20003-7%5%10014060精裝修費(fèi)用10005-15%10%10015050三項間接費(fèi)用1000總投資3-5%總投資4%400500300投資利潤2000總投資10-30%總投資20%200030001000合計10000

325047601740以市場上上一個銷銷售單價價為10000元/建筑平方方米的住住宅房地地產(chǎn)為例例。1.僅僅經(jīng)過過一次利利潤剖析析，我們們不難發(fā)發(fā)現(xiàn)，該該住宅項項目的價價格構(gòu)成成中，包包含了平平均利潤潤額3250元/平方米。。2.若按高限限利潤率率標(biāo)準(zhǔn)考考慮，該該住宅項項目蘊(yùn)含含的一次次利潤額額為4760元；若按按低限利利潤率標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)考慮慮，其蘊(yùn)蘊(yùn)含的一次利利潤額為為1740元，兩者者差距達(dá)達(dá)到3020元/平方米，，超過整整個價格格構(gòu)成的的30%。3.這個利潤潤空間差差額的對對投資價價值評估估意味著著什么？？？？遼寧天力力重要手段段-利潤剖析析方法超過整個個價格構(gòu)構(gòu)成30%的利潤空空間差額額的對投投資價值值評估意意味著：：土地競買買投資價價值1.某投資人人擬購買買上述住住宅用地地，正常常市場價價格為3000元/建筑平方方米。2.考慮到該該投資人人具有良良好的管管理能力力和豐富富經(jīng)驗，，同時該該用地的的取得對對于投資人的的市場戰(zhàn)戰(zhàn)略布局局有著特特殊意義義，投資資人愿意意并有能能力接受受最低的的利潤標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，則其可拿拿出4210元/平方米的的成本購購置該土土地，競競得機(jī)率率大增。。3.若該投資資人擁有有完整的的管理人人才和架架構(gòu)，本本著保本本無利的的原則，，愿意并并有能力力放棄全部一一次剖析析利潤，，則其可可承受6860元/平方米的的土地購購置成本本，比正正常市場場價值溢價128%。反之亦然然。若某企業(yè)業(yè)為該開開發(fā)住宅宅用地的的原土地地使用者者，在與與拆遷人人的博弈弈過程中中：1.正?，F(xiàn)狀狀評估結(jié)結(jié)果1000元/規(guī)劃建筑筑平方米米2.聰明的被被拆遷人人會在1000-3000元/規(guī)劃建筑筑平方米米之間去去尋找平平衡點(diǎn)。。3.更聰明的的被拆遷遷人會洞洞悉特定定投資者者的需求求，尋找找更大的的利潤空空間。拆遷補(bǔ)償償投資價價值其他...遼寧天力力重要手段段-多方案對對比法多方案對對比法是是針對同同一項目目，同一一投資者者，通過過設(shè)計不不同的投投資方案案，進(jìn)行行對比和和評估，，以得到到可靠的的投資價價值。定義第一層次次，按基基本用途途，可分分為住宅宅開發(fā)、、商業(yè)開開發(fā)、工工業(yè)開發(fā)發(fā)等。第二層次次，按細(xì)細(xì)分用途途，又可可分為普普通住宅宅、公寓寓、別墅墅；商場場、超市市、賓館館、酒店店、娛樂樂城；倉倉儲、工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)、交通通物流等等。第三層次次，按建建設(shè)定位位，又可可分為高高層、多多層、獨(dú)獨(dú)立、聯(lián)聯(lián)體、歐歐式、中中式、精精裝、簡簡裝等。。第四層次次，按經(jīng)經(jīng)營方式式，可劃劃分為自自營、合合作經(jīng)營營、出租租、出售售等。投資方案案投資方案案對投資資價值的的影響是是絕對性性的。傳統(tǒng)的估估價方法法中強(qiáng)調(diào)調(diào)最高最最佳使用用原則。。然而，，在實際際投資經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為中，不不同的投投資者，，不同的的投資目目的，顯顯然會帶帶來不同同的對合合理方案案的判斷斷，只有有逐一進(jìn)進(jìn)行分析析，才能能得到合合理的投投資價值評估結(jié)結(jié)果。意義設(shè)計投資資方案分析投資資方案評估投資資價值遼寧天力力重要手段段-多方案對對比法以一棟剛剛剛竣工工的五層層商業(yè)用用房為例例。該商業(yè)用用房位于于某市商商業(yè)街中中心位置置，周邊邊大商場場且多以以自營為為主，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或出出租交易易案例極極少，更更不要談?wù)勅绱舜蟠笠?guī)模的的五層商商業(yè)綜合合體。商場投資資商與多多家意向向機(jī)構(gòu)達(dá)達(dá)成初步步意向，，均由合合作的可可能性。。商場委托托評估機(jī)機(jī)構(gòu)對商商場的投資價值值進(jìn)行評價價，作為為雙方談?wù)勁星⑸躺痰囊罁?jù)據(jù)。委托方案選擇項目特點(diǎn)點(diǎn)：項目目規(guī)模較較大，布布局規(guī)整整，大開開間，通通用性強(qiáng)強(qiáng)，商業(yè)業(yè)分為好好。估價人員員經(jīng)過現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)查查，同時時了解周周邊商業(yè)業(yè)項目的的運(yùn)營模模式，結(jié)結(jié)合本項項目的實實際特點(diǎn)點(diǎn)，基本本確定可可以選擇擇的經(jīng)營營用途包包括：綜合合百百貨貨商商場場、、大大型型自自選選超超市市、、專專業(yè)業(yè)服服裝裝市市場場、、連連鎖鎖電電器器銷銷售售、、高高檔檔娛娛樂樂酒酒店店等，，可可選選擇擇的的經(jīng)經(jīng)營營方方式式包包括括出售售、、出出租租和和合合作作經(jīng)經(jīng)營營三種種。。綜合合百百貨貨商商場場大型型自自選選超超市市專業(yè)業(yè)服服裝裝市市場場連鎖鎖電電器器銷銷售售高檔檔娛娛樂樂酒酒店店出租租出售售合作作經(jīng)經(jīng)營營遼寧寧天天力力重要要手手段段-多方方案案對對比比法法專業(yè)服裝市場（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營年均凈收益11001200行業(yè)收益率10%12%投資價值100001100010000大型自選超市

（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營年均凈收益12001500行業(yè)收益率10%12%投資價值100001200012500高檔娛樂酒店（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營年均凈收益12001800行業(yè)收益率11%14%投資價值90001090912875綜合百貨商場（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營年均凈收益10001500行業(yè)收益率10%13%投資價值110001000011538連鎖電器銷售（元/平方米）相關(guān)指標(biāo)出售出租合作經(jīng)營年均凈收益11001100行業(yè)收益率10%11%投資價值100001100010000五種種可可行行方方案案，，五個個細(xì)細(xì)分分市市場場，，不同同的的收收益益能能力力和風(fēng)風(fēng)險險。。遼寧寧天天力力重要要手手段段-多方方案案對對比比法法許多多房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資商商不不善善于于持持有有經(jīng)經(jīng)營營，，期期望望出出售售物物業(yè)業(yè)，，以以實實現(xiàn)現(xiàn)資資金金快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)，，加加速速資資金金周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，經(jīng)經(jīng)營營比比較較穩(wěn)穩(wěn)健健。。通過過比比較較以以上上多多種種經(jīng)經(jīng)營營方方案案，，估估價價人人員員應(yīng)應(yīng)該該建建議議投投資資商商與與有有意意購購買買物物業(yè)業(yè)從從事事綜合合百百貨貨經(jīng)經(jīng)營營的的購購買買意意向向人人。穩(wěn)健健型型的投投資資商商該類類投投資資商商在在選選擇擇投投資資方方案案時時，，傾傾向向于于將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)出出租租經(jīng)經(jīng)營營，，一一方方面面可可以以獲獲得得持持續(xù)續(xù)和和相相對對穩(wěn)穩(wěn)定定的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，二二來來可可以以通通過過保保有有固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)來來樹樹立立企企業(yè)業(yè)形形象象，，增增強(qiáng)強(qiáng)抵抵抗抗貨貨幣幣升升值值的的能能力力。。通過過以以上上多多方方案案比比較較，，該該投投資資商會選選擇擇自選選超超市市出出租租經(jīng)經(jīng)營營。期望望持持有有物業(yè)業(yè)，，但但缺乏乏經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)險險承承受受能力力的的投投資資商商期望望持持有有物業(yè)業(yè)，，且且有有較高高抗抗經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)險險和和實實力的的投投資資商商該類類投投資資商商在在選選擇擇投投資資方方案案時時，，傾傾向向于于在在持持有有物物業(yè)業(yè)的的同同時時，，選選擇擇一一種種收收益益能能力力最最高高的的盈盈利利模模式式，，最最求求利利潤潤最最大大化化，，喜喜好好高高風(fēng)風(fēng)險險，，是是該該類類投投資資商商的的所所長長。。通過過以以上上多多方方案案比比較較，，該該投投資資商會選選擇擇高檔檔商商務(wù)務(wù)酒酒店店合合作作經(jīng)經(jīng)營營。不同同的的投投資資商商，，會會選選擇擇不不同同的的風(fēng)風(fēng)險險和和收收益益。。遼寧寧天天力力重要要手手段段-多角角度度分分析析法法同一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)即即使使用用于于同同一一目目的的、、同同一一投投資資方方案案，，站站在在不不同同的的投投資資關(guān)關(guān)系系人人立立場場上上，，會會有有不不同同的的價價值值認(rèn)認(rèn)可可。。定義義拆遷遷：：被被拆拆遷遷人人、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商、、政政府府拆拆遷遷主主管管部部門門等等。。抵押押：：貸貸款款人人、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人、、使使用用人人、、金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)等等。。司法法：：原原告告方方、、被被告告方方、、第第三三方方等等。。投資資：：現(xiàn)現(xiàn)狀狀產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人、、相相鄰鄰關(guān)關(guān)系系人人、、投投資資合合作作對對象象等等。。競買買：：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓人人、、競競買買人人等等。。不同同角度度任何何影影響響到到最最終終投投資資價價值值認(rèn)認(rèn)定定結(jié)結(jié)果果的的各各方方，，都都是是投投資資價價值值評評估估所所應(yīng)應(yīng)考考慮慮和和分分析析的的對對象象。。通過過多多角角度度的的分分析析，，可可以以準(zhǔn)準(zhǔn)確確把把握握相相關(guān)關(guān)利利益益方方對對投投資資行行為為或或價價值值的的認(rèn)認(rèn)知知，，有有利利于于平平衡衡各各方方利利益益，，為為投投資資價價值值評評估估提提供供系系統(tǒng)統(tǒng)的的依依據(jù)據(jù)。。意義不同的的投資資行為為不同的的投資資關(guān)系系各方方立場場有著不不同的的投資資價值值認(rèn)同同遼寧天天力重要手手段-多角度度分析析法以一房房地產(chǎn)產(chǎn)的司司法鑒鑒定糾糾紛為為例。法院委委托估估價機(jī)機(jī)構(gòu)對對某頂頂商業(yè)業(yè)用房房的價價值進(jìn)進(jìn)行評評估，，為變變現(xiàn)并并償還還貸款款提供供支持持。估價人人員經(jīng)經(jīng)過調(diào)調(diào)查了了解，，目前前該物物業(yè)的的變現(xiàn)現(xiàn)處置置有三三種渠渠道：：1.多家社社會投投資商商擬購購置該該建筑筑用于于商業(yè)業(yè)經(jīng)營營2.該商業(yè)業(yè)用房房的一一二樓樓業(yè)主主也有有意購購買已已擴(kuò)大大經(jīng)營營3.另有一一開發(fā)發(fā)商擬擬整棟棟購置置該物物業(yè)進(jìn)進(jìn)行改改造開開發(fā)。。委托及調(diào)查該物業(yè)業(yè)雖可可獨(dú)立立使用用，但但由于于