拿地十六種模式課件

拿地的十六種模式拿地的十六種模式1買地(一)招拍掛(包括級聯(lián)動(dòng))*(二)不是招拍掛,創(chuàng)造招拍掛(高價(jià)摘牌)。*(三)直接買地。(實(shí)際是買項(xiàng)目*二、購買股權(quán)(適用有地企業(yè)除了地,其他資產(chǎn)較少)(四)購買股權(quán)(五)創(chuàng)造境外賣股權(quán)(六)設(shè)立特殊目的公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)(七)直接吸收合并有地企業(yè)買地2投資(適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形)(八)有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán)*(九)非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或中請開發(fā)資質(zhì)*(十)投資到新公司,然后賣股權(quán)。(適用酒店項(xiàng)目,解決契稅問題)四、分立(適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形)(十一)有地一方先分立,再賣股權(quán)。(十二)先分立,然后同有地一方合并(十三)先用貨幣資金投資,再讓產(chǎn)贖股五、其他方式*(十四)合作建房(十五)國稅函1003+36+48模式(十六)委托代建投資(適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形)3招、拍最規(guī)范的拿地方式:出讓土地一方為國家,沒有任何稅費(fèi)拿地一方,可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本,沒有任何爭議。問題1:土地閑置費(fèi)問題。(國稅函【2019】220號(hào)、國稅發(fā)【2009】31號(hào)第27條第1款)問題2:契稅問題。財(cái)稅【2019】134號(hào)、國稅函【2009】603號(hào)、國稅函【2019】220號(hào)(契稅可以計(jì)入土地成本)問題3:考慮拿地的主體問題:例如,簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司,如果是最后簽訂協(xié)議,一定是項(xiàng)目公司否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司,稅收問題很嚴(yán)重。(財(cái)稅【2019】82號(hào)問題4:返還的土地出讓金問題。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)兌【2019】70號(hào)文件。例如,某公司5億元拍下了土地,政府又返還了2億元土地出讓金思考:如果是直接減免的土地出讓金呢?是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額?(稅收風(fēng)險(xiǎn))問題5:以地?fù)Q路問題問題6:一級土地開發(fā)問題。(國稅函【2009】520號(hào)、家稅務(wù)總局2019年第15號(hào)公告)問題7:拆遷補(bǔ)償問題。(國稅函發(fā)【2019】594號(hào)、國稅函【2019】220號(hào)、國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第7條招、拍4不是招、拍例如:某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金,變?yōu)殚_發(fā)用掛,創(chuàng)造招地后,準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)拍、掛(操第一步,國家將土地收儲(chǔ),支付給搬遷企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)縱政府)營業(yè)稅(國稅發(fā)19919號(hào)文件。國稅函【201927號(hào)文件、國稅函【2009】520號(hào)文件)不征稅,土地增值稅(《條例》和財(cái)稅【2019】21號(hào)文件,不征稅,企業(yè)所得稅(國家稅務(wù)總局2019年第40號(hào)公告、總局2019年第11號(hào)公告)第二步,國家二次招拍掛,承諾該企業(yè)拿到土地,支付給國有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付;此時(shí),政府出讓土地,沒有任何稅費(fèi)。(建議此時(shí)同政府商議,摘牌價(jià)格高一些,以增加未來土地成本,而拿到地的拆遷一方,享受遞延納稅待遇)第三步,如果該國有企業(yè)要部分房子,則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣,而是在將利潤分走后,將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。總結(jié):除了買地之外,有時(shí)政府會(huì)承諾免費(fèi)將地塊變性,讓工業(yè)拆遷搬出,也屬于這種情況。不是招、拍例如:某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金,變?yōu)殚_發(fā)用5拿地十六種模式課件6拿地十六種模式課件7拿地十六種模式課件8拿地十六種模式課件9拿地十六種模式課件10拿地十六種模式課件11拿地十六種模式課件12拿地十六種模式課件13拿地十六種模式課件14拿地十六種模式課件15拿地十六種模式課件16拿地十六種模式課件17拿地十六種模式課件18拿地十六種模式課件19拿地十六種模式課件20拿地十六種模式課件21拿地的十六種模式拿地的十六種模式22買地(一)招拍掛(包括級聯(lián)動(dòng))*(二)不是招拍掛,創(chuàng)造招拍掛(高價(jià)摘牌)。*(三)直接買地。(實(shí)際是買項(xiàng)目*二、購買股權(quán)(適用有地企業(yè)除了地,其他資產(chǎn)較少)(四)購買股權(quán)(五)創(chuàng)造境外賣股權(quán)(六)設(shè)立特殊目的公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)(七)直接吸收合并有地企業(yè)買地23投資(適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形)(八)有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán)*(九)非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或中請開發(fā)資質(zhì)*(十)投資到新公司,然后賣股權(quán)。(適用酒店項(xiàng)目,解決契稅問題)四、分立(適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形)(十一)有地一方先分立,再賣股權(quán)。(十二)先分立,然后同有地一方合并(十三)先用貨幣資金投資,再讓產(chǎn)贖股五、其他方式*(十四)合作建房(十五)國稅函1003+36+48模式(十六)委托代建投資(適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形)24招、拍最規(guī)范的拿地方式:出讓土地一方為國家,沒有任何稅費(fèi)拿地一方,可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本,沒有任何爭議。問題1:土地閑置費(fèi)問題。(國稅函【2019】220號(hào)、國稅發(fā)【2009】31號(hào)第27條第1款)問題2:契稅問題。財(cái)稅【2019】134號(hào)、國稅函【2009】603號(hào)、國稅函【2019】220號(hào)(契稅可以計(jì)入土地成本)問題3:考慮拿地的主體問題:例如,簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司,如果是最后簽訂協(xié)議,一定是項(xiàng)目公司否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司,稅收問題很嚴(yán)重。(財(cái)稅【2019】82號(hào)問題4:返還的土地出讓金問題。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)兌【2019】70號(hào)文件。例如,某公司5億元拍下了土地,政府又返還了2億元土地出讓金思考:如果是直接減免的土地出讓金呢?是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額?(稅收風(fēng)險(xiǎn))問題5:以地?fù)Q路問題問題6:一級土地開發(fā)問題。(國稅函【2009】520號(hào)、家稅務(wù)總局2019年第15號(hào)公告)問題7:拆遷補(bǔ)償問題。(國稅函發(fā)【2019】594號(hào)、國稅函【2019】220號(hào)、國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件第7條招、拍25不是招、拍例如:某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金,變?yōu)殚_發(fā)用掛,創(chuàng)造招地后,準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè)拍、掛(操第一步,國家將土地收儲(chǔ),支付給搬遷企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)縱政府)營業(yè)稅(國稅發(fā)19919號(hào)文件。國稅函【201927號(hào)文件、國稅函【2009】520號(hào)文件)不征稅,土地增值稅(《條例》和財(cái)稅【2019】21號(hào)文件,不征稅,企業(yè)所得稅(國家稅務(wù)總局2019年第40號(hào)公告、總局2019年第11號(hào)公告)第二步,國家二次招拍掛,承諾該企業(yè)拿到土地,支付給國有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付;此時(shí),政府出讓土地,沒有任何稅費(fèi)。(建議此時(shí)同政府商議,摘牌價(jià)格高一些,以增加未來土地成本,而拿到地的拆遷一方,享受遞延納稅待遇)第三步,如果該國有企業(yè)要部分房子,則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣,而是在將利潤分走后,將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。總結(jié):除了買地之外,有時(shí)政府會(huì)承諾免費(fèi)將地塊變性,讓工業(yè)拆遷搬出,也屬于這種情況。不是招、拍例如:某國有企業(yè)土地補(bǔ)繳土地出讓金,變?yōu)殚_發(fā)用26拿地十六種模式課件27拿地十六種模式課件28拿地十六種模式課件29拿地十六種模式課件3