房地產(chǎn)估價(jià)方法之市場(chǎng)比較法

課題五市場(chǎng)法三大基本方法之一§5.1市場(chǎng)法概述可比實(shí)例1一、含義交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近3成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類似房地產(chǎn)。了解

根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。較具體地說(shuō)，是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法最常用的基本方法之一目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典估價(jià)方法

以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為比準(zhǔn)價(jià)格1直觀形象，容易理解相對(duì)容易掌握2更直接地依靠現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格資料，更符合當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為本質(zhì)優(yōu)點(diǎn)因此被認(rèn)為是一種使用范圍廣、可靠性強(qiáng)、說(shuō)服力強(qiáng)的基本估價(jià)方法。二、理論依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件適用對(duì)象不適用適用條件具有交易性的房地產(chǎn)123

很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠1.在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易2、估價(jià)人員具有專業(yè)知識(shí)、豐富經(jīng)驗(yàn)，熟悉估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和交易習(xí)慣1房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)四、房地產(chǎn)估價(jià)步驟1收集交易實(shí)例

選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理求取比準(zhǔn)價(jià)格234§5.2收集交易實(shí)例

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，是建立在充足的案例資料基礎(chǔ)上的，如果案例資料太少，就有可能受到個(gè)別非正常交易案例的影響，使房地產(chǎn)估價(jià)失真，不夠客觀。一、收集大量交易實(shí)例的必要性二、收集交易實(shí)例的途徑3向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格和有關(guān)交易情況向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況24同行之間相互提供5與房地產(chǎn)出售者或代理人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)等資料1

查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料

收集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證之一

三、收集交易實(shí)例的要求四、建立交易實(shí)例庫(kù)

建立交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的需要，還是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一

§5.3選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例的必要性

可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。數(shù)量要求3≤n≤10質(zhì)量要求1、可比實(shí)例房房地產(chǎn)應(yīng)是估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)的類似房房地產(chǎn)2、可比實(shí)例的的交易類型應(yīng)應(yīng)與估價(jià)目的的吻合二、選取可比比實(shí)例的要求求3、可比實(shí)例的的成交日期應(yīng)應(yīng)盡量接近估估價(jià)時(shí)點(diǎn)4、可比實(shí)例的的成交價(jià)格應(yīng)應(yīng)是正常成交交價(jià)格或能夠夠修正為正常常成交價(jià)格同一供求范圍用途相同建筑結(jié)構(gòu)相同權(quán)利性質(zhì)相同規(guī)模相當(dāng)檔次相當(dāng)三、市場(chǎng)法適適用的估價(jià)對(duì)對(duì)象和條件適用對(duì)象不適用適用條件具有交易性的的房地產(chǎn)123很少發(fā)生交易易的房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)育不夠1.在同一供求范范圍內(nèi)存在著著較多的類類似房地產(chǎn)的的交易2、估價(jià)人員具具有專業(yè)知識(shí)識(shí)、豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，熟悉估價(jià)價(jià)對(duì)象所在地地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)行情和和交易習(xí)慣1房地產(chǎn)交易較較少發(fā)生的地地區(qū)其它要求類似房地的交交易實(shí)例房地土地類似土地的交交易實(shí)例建筑物估價(jià)對(duì)象：?jiǎn)螁为?dú)的土地或或單獨(dú)的建筑筑物可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象類似建筑物的的交易實(shí)例“分配法”缺少相應(yīng)的交交易實(shí)例，但但有類似的土土地與建筑物物綜合體的交交易實(shí)例，則則將成交價(jià)格格予以分解，，提取與估價(jià)價(jià)對(duì)象同類型型部分的土地地或建筑物及及其價(jià)格例1現(xiàn)有一商業(yè)區(qū)區(qū)中的商場(chǎng)需需要估價(jià)，有有以下5個(gè)交易實(shí)例，，試選擇可作作為可比案例例的實(shí)例ABCDE面積5000平方米，現(xiàn)在在空置面積1100平方米，近近期出租，，年租金每每平方米660元，位于2公里以外的的另一居住住區(qū)面積1100平方米，近近期出租，，年租金90萬(wàn)元面積2500平方米，三三年前出租租，年租金金160萬(wàn)元面積1500平方米，近近期售出，，賣價(jià)1400萬(wàn)元例2有一幢磚混混結(jié)構(gòu)的住住宅，建筑筑層數(shù)7層，地區(qū)級(jí)級(jí)別為7級(jí)，現(xiàn)空置置。要求用用市場(chǎng)法評(píng)評(píng)估其出售售價(jià)格，請(qǐng)請(qǐng)從下表所所給資料選選取合適的的可比實(shí)例例。編號(hào)房屋性質(zhì)是否空置估價(jià)時(shí)點(diǎn)/目的地區(qū)級(jí)別市場(chǎng)價(jià)格A鋼筋混凝土七層綜合大樓空置近期/出售7級(jí)1700元/平方米B磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置3年前/出售10級(jí)960元/平方米C磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期/出售6級(jí)600元/平方米D磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置1年前/抵押7級(jí)抵押價(jià)值1100元/平方米E磚混結(jié)構(gòu)七層住宅空置近期/出售7級(jí)1500元/平方米§5.4建立比較基基準(zhǔn)選取了可比比實(shí)例之后后，應(yīng)先對(duì)對(duì)這些可比比實(shí)例的成成交價(jià)格進(jìn)進(jìn)行換算處處理，使其其之間的口徑一致、、相互可比比，并統(tǒng)一到到需要求取取的估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)格格單位上，，為進(jìn)行后后續(xù)的修正正、調(diào)整建建立共同的的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可可比基礎(chǔ)包包括：①統(tǒng)一房地地產(chǎn)范圍；；②統(tǒng)一采采用單價(jià)價(jià)；③統(tǒng)一幣幣種和貨貨幣單位位；④統(tǒng)一面面積內(nèi)涵涵；⑤統(tǒng)一面面積單位位；⑥統(tǒng)一付付款方式式。一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

房地產(chǎn)實(shí)實(shí)物范圍圍不同統(tǒng)一房地地產(chǎn)范圍圍一般統(tǒng)統(tǒng)一到估估價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)范圍圍、補(bǔ)充充可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)缺少少的范圍圍，扣除除可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)多出出的范圍圍，相應(yīng)應(yīng)地對(duì)可可比實(shí)例例的成交交價(jià)格進(jìn)進(jìn)行加減減。含有非房房地產(chǎn)成成份統(tǒng)一房地地產(chǎn)范圍圍一般是是統(tǒng)一到到“純粹粹”的房房地產(chǎn)范范圍，并并利用下下列公式式多價(jià)格格進(jìn)行換換算處理理：房地地產(chǎn)價(jià)格格=含非房地地產(chǎn)成分分的房地地產(chǎn)價(jià)格格-非房地產(chǎn)產(chǎn)成分的的價(jià)格帶有債權(quán)權(quán)債務(wù)的的房地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)一房地地產(chǎn)范圍圍一般是是統(tǒng)一到到“干凈凈”房地地產(chǎn)的范范圍，并并利用下下列公式式對(duì)價(jià)格格進(jìn)行換換算處理理：房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格=帶有債權(quán)權(quán)債務(wù)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)估價(jià)中為為便于比比較，價(jià)價(jià)格通常常以一次次付清所所需支付付的金額額為基準(zhǔn)準(zhǔn)，所以以，就需需要將分分期付款款的可比比實(shí)例成成交價(jià)格格折算為為在其成成交日期期時(shí)一次次付清的的數(shù)額。。具體方方法是資資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值值中的折折現(xiàn)計(jì)算算。例某某宗房地地產(chǎn)交易易總價(jià)為為30萬(wàn)元，其其中首期期付款20％，余款款于半年年后支付付，假設(shè)設(shè)月利率率為0.5％，計(jì)算算該宗房房地產(chǎn)在在成交日日期一次次性付清清的價(jià)格格。二、統(tǒng)一付款方式在統(tǒng)一采采用單價(jià)價(jià)方面，，通常為為單位面面積上的的價(jià)格。。如：?jiǎn)挝晃唤ㄖ婷娣e、單單位套內(nèi)內(nèi)建筑面面積或者者單位使使用面積積上的價(jià)價(jià)格、樓樓面地價(jià)價(jià)三、統(tǒng)一采用單價(jià)四、統(tǒng)一幣種和貨幣單位在統(tǒng)一幣幣種方面面，不同同幣種的的價(jià)格之之間的換換算，應(yīng)應(yīng)采用該該價(jià)格所所對(duì)應(yīng)的的日期時(shí)時(shí)的匯率率。在通通常情況況下，是是采用成成交日期期時(shí)的匯匯率。在統(tǒng)一貨貨幣單位位方面，，按照使使用習(xí)慣慣，人民民幣、美美元、港港幣等，，通常都都采用““元”。。在現(xiàn)實(shí)房房地產(chǎn)交交易中，，有按建建筑面積積計(jì)價(jià)，，有按套套內(nèi)建筑筑面積計(jì)計(jì)價(jià)，也也有按使使用面積積計(jì)價(jià)的的。它們們之間的的換算如如下：建筑面積積下的價(jià)價(jià)格＝套內(nèi)建建筑面積積下的價(jià)價(jià)格×套內(nèi)建筑筑面積/建筑面積積建筑面積積下的價(jià)價(jià)格＝使用面面積下的的價(jià)格×使用面積積/建筑面積積套內(nèi)建筑筑面積下下的價(jià)格格＝使用面面積下的的價(jià)格×使用面積積/套內(nèi)使用用面積五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵在面積單單位方面面，中國(guó)國(guó)大陸通通常采用用平方米米(土地的面面積單位位有時(shí)還還采用公公頃頃、畝)，中國(guó)香香港地區(qū)區(qū)和美國(guó)國(guó)、英國(guó)國(guó)等習(xí)慣慣采用平平方英尺尺，中國(guó)國(guó)臺(tái)灣地地區(qū)和日日本、韓韓國(guó)一般般采用坪坪。它們們之間的的換算如如下：平方米下下的價(jià)格格＝畝下的的價(jià)格÷666.67平方米下下的價(jià)格格＝公頃下下的價(jià)格格÷10000平方米下下的價(jià)格格＝平方英英尺下的的價(jià)格×10.764平方米下下的價(jià)格格＝坪下的的價(jià)格×0.303六、統(tǒng)一面積單位例3：收集有有甲、乙乙兩宗交交易實(shí)例例，甲交交易實(shí)例例的建筑筑面積為為200m2,，成交總總價(jià)80萬(wàn)元人民民幣，分分三期付付款，首首付16萬(wàn)元人民民幣，第第二期于于半年后后付32萬(wàn)元人民民幣，余余款32萬(wàn)元人民民幣于一一年后付付清，乙乙交易實(shí)實(shí)例的使使用面積積2500平方英尺尺，成交交總價(jià)15萬(wàn)元美元元，于成成交時(shí)一一次付清清，如果果選取此此兩宗交交易實(shí)例例為可比比實(shí)例，，則應(yīng)進(jìn)進(jìn)行哪些些相關(guān)的的修正？？假設(shè)甲當(dāng)當(dāng)時(shí)人人民幣年年利率8%乙成交時(shí)時(shí)1美元=8.3元人民幣幣1平方建筑筑面積=0.75平方使用用面積甲單價(jià)=3821.1元/平方米（（建筑面面積）乙單價(jià)=4020.4元/平方米（（建筑面面積）§5.5交易情況況修正可比實(shí)例例的成交交價(jià)格可可能是正正常的，，也可能能是不正正常的。。由于要求求評(píng)估的的估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)價(jià)格是客客觀合理理的，所所以，如如果可比比實(shí)例的的成交價(jià)價(jià)格是不不正常的的，則應(yīng)應(yīng)將其調(diào)調(diào)整為正正常的，，如此才才能作為為估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)價(jià)格。這這種對(duì)可可比實(shí)例例成交價(jià)價(jià)格進(jìn)行行的調(diào)整整，稱為為交易情情況修正正。一、交易情況修正的含義(1)有利害關(guān)關(guān)系人之之間的交交易(2)急于出售售或急于于購(gòu)買的的交易(3)交易雙方方或某一一方對(duì)市市場(chǎng)行情情缺乏了了解的交交易(4)交易雙方方或某一一方有特特別動(dòng)機(jī)機(jī)或偏好好的交易易(5)特殊交易易方式的的交易(6)交易稅費(fèi)費(fèi)非正常常負(fù)擔(dān)的的交易(7)相鄰房地地產(chǎn)的合合并交易易(8)受債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系影響的的交易(8)強(qiáng)迫出售售或強(qiáng)迫迫購(gòu)買的的交易(9)受迷信影影響的交交易二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素交易情況況修正的的方法，，主要有有百分率法法和差額額法。采用百分分率法進(jìn)進(jìn)行交易易情況修修正的一一般公式式為：可可比實(shí)實(shí)例成交交價(jià)格X交易情況況修正系系數(shù)＝正正常價(jià)格格采用差額額法進(jìn)行行交易情情況修正正的一般般公式為為：可可比實(shí)實(shí)例成交交價(jià)格±交易情況況修正數(shù)數(shù)額＝正正常價(jià)格格在交易情情況修正正中應(yīng)采采用可比比實(shí)例成成交價(jià)格格比其正正常價(jià)格格是高還還是低多多少的說(shuō)說(shuō)法。三、交易情況修正方法對(duì)于交易稅費(fèi)費(fèi)非正常常負(fù)擔(dān)的修正，，只要調(diào)調(diào)查、了了解清楚楚了交易易稅費(fèi)非非正常負(fù)負(fù)擔(dān)的情情況，然然后依此此計(jì)算即即可。具體是將將成交價(jià)價(jià)格調(diào)整整為依照照政府有有關(guān)規(guī)定定，無(wú)規(guī)規(guī)定的依依照當(dāng)?shù)氐亓?xí)慣，，交易雙雙方負(fù)擔(dān)擔(dān)各自應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)下下的價(jià)格格。主要是把把握下列列兩點(diǎn)：：①正常成成交價(jià)格格一應(yīng)由由賣方負(fù)負(fù)擔(dān)的稅稅費(fèi)＝賣賣方實(shí)際際得到的的價(jià)格。。②正常成成交價(jià)格格+應(yīng)由買方方負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)＝＝買方實(shí)實(shí)際付出出的價(jià)格格。例4某宗房地地產(chǎn)交易易，買賣賣雙方在在合同中中寫明，，買方付付給賣方方2325元/平方米，，買賣中中涉及的的稅費(fèi)由由買方來(lái)來(lái)負(fù)擔(dān)。。據(jù)悉，，該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)買賣中中應(yīng)由賣賣方繳納納的稅費(fèi)費(fèi)為正常常成交價(jià)價(jià)格7%，應(yīng)有由由買方繳繳納的稅稅費(fèi)為正正常成交交價(jià)格的的5%，試求該該宗房地地產(chǎn)的正正常成交交價(jià)格。。例5某宗房地地產(chǎn)交易易，買賣賣雙方在在合同中中寫明，，買方付付給賣方方2625元/平方米，，買賣中中涉及的的稅費(fèi)由由賣方來(lái)來(lái)負(fù)擔(dān)。。據(jù)悉，，該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)買賣中中應(yīng)由賣賣方繳納納的稅費(fèi)費(fèi)為正常常成交價(jià)價(jià)格7%，應(yīng)有由由買方繳繳納的稅稅費(fèi)為正正常成交交價(jià)格的的5%，試求該該宗房地地產(chǎn)的正正常成交交價(jià)格。?！?.6市場(chǎng)狀況況調(diào)整應(yīng)將可比比實(shí)例在在其成交交日期時(shí)時(shí)的價(jià)格格調(diào)整為為在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格格，如此此才能將將其作為為估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)價(jià)格。這這種對(duì)可可比實(shí)例例成交價(jià)價(jià)格進(jìn)行行的調(diào)整整，稱為為交易日日期調(diào)整整。交交易日日期調(diào)整整實(shí)質(zhì)上上是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格影影響的調(diào)調(diào)整。經(jīng)經(jīng)過(guò)交易易日期調(diào)調(diào)整后，，就將可可比實(shí)例例在其成成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格變成成了在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)價(jià)格。一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義主要采用用百分率率法進(jìn)行行交易日日期調(diào)整整的一般般公式為為：可比實(shí)例例在成交交日期時(shí)時(shí)的價(jià)格格×交易日期期調(diào)整系系數(shù)=在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格交易日期期調(diào)整的的關(guān)鍵，，是要把把握估價(jià)價(jià)對(duì)象這這類房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格自某某個(gè)時(shí)期期以來(lái)的的漲落變變化情況況，具體體是調(diào)查查在過(guò)去去不同時(shí)時(shí)間的數(shù)數(shù)宗類似似房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格，找出出這類房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格隨著著時(shí)間變變化而變變動(dòng)的規(guī)規(guī)律，據(jù)據(jù)此再對(duì)對(duì)可比實(shí)實(shí)例成交交價(jià)格進(jìn)進(jìn)行交易易日期調(diào)調(diào)整。調(diào)調(diào)整的具具體方法法，可通通過(guò)價(jià)格格指數(shù)或或價(jià)格變變動(dòng)率進(jìn)進(jìn)行，也也可采用用時(shí)間序序列分析析。價(jià)格指數(shù)數(shù)有定基基價(jià)格指指數(shù)和環(huán)環(huán)比價(jià)格格指數(shù)。二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法（一）市市場(chǎng)狀況況調(diào)整的的價(jià)格指指數(shù)法（1）采用定定基價(jià)格格指數(shù)進(jìn)進(jìn)行交易易日期調(diào)調(diào)整的公公式為：：可比實(shí)例例在成交交日期時(shí)時(shí)的價(jià)格格×估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)/成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)=在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格（2）采用環(huán)環(huán)比價(jià)格格指數(shù)進(jìn)進(jìn)行交易易日期調(diào)調(diào)整的公公式為：：可比實(shí)例例在成交交日期時(shí)時(shí)的價(jià)格格×成交日期期的下一一時(shí)期的的價(jià)格指指數(shù)×再下一時(shí)時(shí)期的價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)＝在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的價(jià)價(jià)格（二）市市場(chǎng)狀況況調(diào)整的的價(jià)格變變動(dòng)率法法（1）逐期遞遞增遞減減價(jià)格變變動(dòng)率可比實(shí)例例在其成成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率）期數(shù)=可比實(shí)例例在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格（2）期內(nèi)平平均上升升或下降降的價(jià)格格變動(dòng)率率可比實(shí)例例在其成成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率×期數(shù)）=可比實(shí)例例在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格[例7]某宗房地地產(chǎn)2004年6月的價(jià)格格為2

000元／m2，現(xiàn)需將將其調(diào)整整到2004年10月。已已知該該宗房地地產(chǎn)所在在地區(qū)的的同類房房地產(chǎn)2004年4月至10月的價(jià)格格指數(shù)分分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個(gè)個(gè)月為100)，試計(jì)算算該宗房房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格格。[解]該宗房地地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格格計(jì)算如如下：2

000×105.0/100××109.2/100×112.5/100×118.1/100＝3

046.8(元／m2)例8某個(gè)可比比實(shí)例房房地產(chǎn)2008年2月1日的價(jià)格格為1000美元/平方米，，該類房房地產(chǎn)以以人民幣幣為基準(zhǔn)準(zhǔn)的價(jià)格格變動(dòng)，，平均每每月比上上月上漲漲0.2%，假設(shè)2008年2月1日1美元=8.26元人民幣幣，2008年10月1日1美元=8.29元人民幣幣.。對(duì)該可比比實(shí)例房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行交易易日期修修正，試試求該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)2008年10月的價(jià)格格例9為評(píng)估某某宗房地地產(chǎn)2009年9月1日的價(jià)格格，選取取了下列列可比實(shí)實(shí)例成交交價(jià)格3000元/平方米，，成交日日期是2008年10月1日，另調(diào)調(diào)查獲知知2008年6月1日至2009年2月1日該類房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格平均均每月比比上月上上漲1.5%，2009年2月1日至2009年10月1日平均每每月比上上月上漲漲2%，請(qǐng)對(duì)該該可比實(shí)實(shí)例的價(jià)價(jià)格進(jìn)行行調(diào)整。。在實(shí)際的的交易日日期調(diào)整整中，有有下列幾幾類價(jià)格格指數(shù)或或價(jià)格變變動(dòng)率可可供選用用：①一一般物價(jià)價(jià)指數(shù)或或變動(dòng)率率；②建建筑造價(jià)價(jià)指數(shù)或或變動(dòng)率率；③建建筑材料料價(jià)格指指數(shù)或變變動(dòng)率；；④建筑筑人工費(fèi)費(fèi)指數(shù)或或變動(dòng)率率；⑤房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)或變動(dòng)動(dòng)率。從理論上上講，由由于房地地產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)或或變動(dòng)率率能全面面反映引引起房地地產(chǎn)價(jià)格格變化的的因素，，因此，，宜選用用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)或變變動(dòng)率。?！?.7房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整如果可比比實(shí)例房房地產(chǎn)與與估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)本身身之間有有差異，，則還應(yīng)應(yīng)對(duì)可比比實(shí)例成成交價(jià)格格進(jìn)行房房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整，因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)價(jià)格還還反映房房地產(chǎn)本本身的狀狀況。進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整，，是將可可比實(shí)例例在其房房地產(chǎn)狀狀況下的的價(jià)格，，調(diào)整為為在估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀狀況下的的價(jià)格。。因此，，經(jīng)過(guò)房房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整后，就就將可比比實(shí)例在在其房地地產(chǎn)狀況況下的價(jià)價(jià)格變成成了在估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下下的價(jià)格格。一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義由于房地地產(chǎn)狀況況可以分分為區(qū)位位、權(quán)益益和實(shí)物物三大方方面，從從而房地地產(chǎn)狀況況調(diào)整可可分為區(qū)區(qū)位狀況況調(diào)整、、權(quán)益狀狀況調(diào)整整和實(shí)物物狀況調(diào)調(diào)整。1、區(qū)位狀狀況調(diào)整整的內(nèi)容容區(qū)位狀況況比較、、調(diào)整的的內(nèi)容主主要包括括：繁華華程度、、交通便便捷程度度、環(huán)境境景觀、、公共服服務(wù)設(shè)施施完備程程度(屬于可比比實(shí)例、、估價(jià)對(duì)對(duì)象以外外的部分分)、臨路狀狀況、朝朝向、樓樓層等影影響房地地產(chǎn)價(jià)格格的因素素。二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容2、

權(quán)益益狀況調(diào)調(diào)整的內(nèi)內(nèi)容權(quán)益狀況況比較、、調(diào)整的的內(nèi)容主主要包括括：土地地使用年年限，城城市規(guī)劃劃限制條條件(如容積率率)等影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因因素。在在實(shí)際估估價(jià)中，，遇到最最多的是是土地使使用年限限調(diào)整。。土地使用用年期修修正系數(shù)數(shù)：K——土地使用用年期修修正系數(shù)數(shù)n——可比實(shí)例例在成交交日期的的剩余使使用年限限M——待估對(duì)象象的剩余余使用年年期r——還原利率率3、

實(shí)物物狀況調(diào)調(diào)整的內(nèi)內(nèi)容實(shí)物狀況況比較、、調(diào)整的的內(nèi)容很很多，對(duì)于土地地來(lái)說(shuō)，主要包包括：面面積大小小、形狀狀、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完備程度度(屬于可比比實(shí)例、、估價(jià)對(duì)對(duì)象之內(nèi)內(nèi)的部分分)、土地平平整程度度、地勢(shì)勢(shì)、地質(zhì)質(zhì)水文狀狀況等影影響房地地產(chǎn)價(jià)格格的因素素；對(duì)于建筑筑物來(lái)說(shuō)說(shuō)，主要包包括：新新舊程度度、建筑筑規(guī)模、、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、裝裝修、平平面格局局、工程程質(zhì)量等等影響房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的因因素1、房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整的思思路房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整的思路路是：首先列出對(duì)估估價(jià)對(duì)象象這類房房地產(chǎn)的的價(jià)格有有影響的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況各各方面的的因素，，包括區(qū)區(qū)位方面面的、權(quán)權(quán)益方面面的和實(shí)實(shí)物方面面的；其次判定估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)和和可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)在這這些因素素方面的的狀況；；然后將將可比實(shí)實(shí)例房地地產(chǎn)與估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)在這些些因素方方面的狀狀況進(jìn)行行逐項(xiàng)比比較，找找出它們們之間的的差異所所造成的的價(jià)格差差異程度度；最后根據(jù)價(jià)格格差異程程度對(duì)可可比實(shí)例例價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。總的的來(lái)說(shuō)，，如果可可比實(shí)例例房地產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)于估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)，則應(yīng)應(yīng)對(duì)可比比實(shí)例價(jià)價(jià)格做減減價(jià)調(diào)整整；反之之，則應(yīng)應(yīng)做增價(jià)價(jià)調(diào)整。。三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路與方法2、房地產(chǎn)狀況況調(diào)整的方法法（1）采用百分率率法進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整可比實(shí)例在估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)狀況下的的價(jià)格=可比實(shí)例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整系數(shù)（2）采用差額法法進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)狀況的調(diào)整整可比實(shí)例在估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)狀況下的的價(jià)格=可比實(shí)例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整金額具體進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況調(diào)整整的方法，有有直接比較調(diào)調(diào)整和間接比比較調(diào)整兩種種(1)直接比較調(diào)整整一般是采用用評(píng)分的辦法法(參見下表)，以估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)狀況況為基準(zhǔn)(通常定為100分)，將可比實(shí)例例房地產(chǎn)狀況況與它逐項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行比較、打打分。如果可可比實(shí)例房地地產(chǎn)狀況比估估價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)狀況差，，則打的分?jǐn)?shù)數(shù)就低于100；相反，打的的分?jǐn)?shù)就高于于100。然后將所得得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化化為調(diào)整價(jià)格格的比率。采采用用直接比較進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整的表表達(dá)式為：可比實(shí)例在其其房地產(chǎn)狀況況下的價(jià)格×100/(

)=在估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格上上式式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填填寫的數(shù)字，，為可比實(shí)例例房地產(chǎn)狀況況相對(duì)于估價(jià)價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況的得分分。直接比較表房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3因素1f1100因素2f2100：：：因素nfn100綜合1100(2)間接比較調(diào)整整與直接比較較調(diào)整相似，，所不同的是是設(shè)想一個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀狀況，然后以以此標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)狀況為基基準(zhǔn)(通常定為100分)，將估價(jià)對(duì)象象及可比實(shí)例例的房地產(chǎn)狀狀況均與它逐逐項(xiàng)進(jìn)行比較較、打分。如如果估價(jià)對(duì)象象、可比實(shí)例例的房地產(chǎn)狀狀況比標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)狀況差差，則打的分分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的的分?jǐn)?shù)就高于于100。再將所得的的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為為調(diào)整價(jià)格的的比率，參見見下表。采采用用間接比較進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整的表表達(dá)式為：可可比實(shí)例例在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的價(jià)價(jià)格/(

)×（）＝在估價(jià)價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的價(jià)價(jià)格上上式位位于分母的括括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫寫的數(shù)字為可可比實(shí)例房地地產(chǎn)狀況相對(duì)對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)狀況的得得分，第二個(gè)個(gè)括號(hào)內(nèi)應(yīng)填填寫的數(shù)字為為估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀況相相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)狀況的的得分。間接比較表房地產(chǎn)狀況權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)狀況估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3因素1f1100因素2f2100：：：因素nfn100綜合1100房地產(chǎn)狀況調(diào)調(diào)整應(yīng)注意的的問(wèn)題：(1)可比實(shí)例的房房地產(chǎn)狀況，，無(wú)論是區(qū)位位狀況、權(quán)益益狀況還是實(shí)實(shí)物狀況，都都應(yīng)是成交價(jià)價(jià)格所對(duì)應(yīng)或或反映的房地地產(chǎn)狀況，而而不是在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他他時(shí)候的狀況況。(2)由于不同使用用性質(zhì)的房地地產(chǎn)，影響其其價(jià)格的區(qū)位位和實(shí)物因素素不同，即使使某些因素相相同，但其對(duì)對(duì)價(jià)格的影響響程度也不一一定相同。因因此，在進(jìn)行行區(qū)位狀況和和實(shí)物狀況的的比較、調(diào)整整時(shí)，具體比比較、調(diào)整的的內(nèi)容及權(quán)重重應(yīng)有所不同同?！?.8求取比準(zhǔn)價(jià)格格一、求取單個(gè)個(gè)可比實(shí)例比比準(zhǔn)價(jià)格的方方法市場(chǎng)法估價(jià)需需要進(jìn)行交易易情況、交易易日期、房地地產(chǎn)狀況三大大方面的修正正和調(diào)整。經(jīng)過(guò)了交易情情況修正后，，就將可比實(shí)實(shí)例的實(shí)際而而可能不是正正常的價(jià)格變變成了正常價(jià)價(jià)格；經(jīng)過(guò)了交易日日期調(diào)整后，，就將可比實(shí)實(shí)例在其成交交日期時(shí)的價(jià)價(jià)格變成了在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)格；經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)產(chǎn)狀況調(diào)整后后，就將可比比實(shí)例在其房房地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格變成成了在估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)狀狀況下的價(jià)格格。如果把這三大大方面的修正正、調(diào)整綜合合起來(lái)，計(jì)算算公式如下1、百百分分率率法法的的修修正正和和調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)連連乘乘比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)價(jià)格格=可比比實(shí)實(shí)例例成成交交價(jià)價(jià)格格×交易易情情況況修修正正系系數(shù)數(shù)×市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)×房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)2、百百分分率率法法下下的的修修正正和和調(diào)調(diào)整整系系數(shù)數(shù)累累加加公公式式比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)價(jià)格格=可比比實(shí)實(shí)例例成成交交價(jià)價(jià)