房地產(chǎn)信貸管理教材

第七章房地產(chǎn)信貸房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書》。

中國住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

商品房預(yù)售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港，1956年《預(yù)售樓花同意書》。

中國住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，國內(nèi)借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引入了商品房預(yù)售制度，并通過1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的起源

1994年，建設(shè)部根據(jù)這一立法發(fā)布第40號(hào)令，在全國開始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于2001年及2004年進(jìn)行了兩次修訂。2005年8月15日，中國人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，建議決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報(bào)告在市場(chǎng)上引起了各方的關(guān)注和爭(zhēng)論，對(duì)預(yù)售制度的研究已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對(duì)的重大課題。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征

房地產(chǎn)信貸主要是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對(duì)象，圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)，即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用各種信用手段，把動(dòng)員和籌集起來的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開發(fā)、經(jīng)營者以及住房購買、消費(fèi)者。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(一)貸款投向受到嚴(yán)格控制

為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，各商業(yè)銀行通常會(huì)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸的發(fā)放條件，適時(shí)調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)信貸投向。在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)信貸的這一特征被進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸的基本特征(二)貸款期限較長(zhǎng)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限可能達(dá)到l～3年，甚至到5年；個(gè)人住房貸款的合同貸款期限可達(dá)20—30年，具有較高的信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，解決信用風(fēng)險(xiǎn)的手段是用房地產(chǎn)本身作抵押，而解決流動(dòng)性問題的手段是發(fā)行抵押轉(zhuǎn)手債券。當(dāng)市場(chǎng)中誕生了抵押轉(zhuǎn)手債券后，投資者投資的工具增加了；而對(duì)于房地產(chǎn)商來說，其融資渠道增加了，競(jìng)爭(zhēng)力得到加強(qiáng)。房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征(三)貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制

雖然房地產(chǎn)貸款屬于各商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但各商業(yè)銀行還是對(duì)這種資產(chǎn)的規(guī)模與比例進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。通常，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般控制在商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的l0％左右；個(gè)人住房貸款占比一般在l0％～15％，或更高一點(diǎn)。某些國家和地區(qū)的著名商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款甚至高達(dá)其信貸資產(chǎn)的40％以上。房地產(chǎn)信貸概述三、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿足的條件（一）房地產(chǎn)信貸設(shè)立條件的原因房地產(chǎn)信貸條件的確定，就必然要考慮到多方面的要求和利益。苛刻的信貸條件雖然對(duì)銀行有利，但卻限制了信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)大；寬松的信貸條件雖然對(duì)借方有利，也符合政府的要求，但要以按期償還本息為限。這樣，一定的信貸條件就成為房地產(chǎn)信貸活動(dòng)展開的前提條件。房地產(chǎn)信信貸概述述三、房地產(chǎn)信信貸應(yīng)滿滿足的條條件（二）房房地產(chǎn)信信貸應(yīng)滿滿足的基基本房地產(chǎn)信信貸必須須以抵押押或擔(dān)保保作為設(shè)設(shè)立的基基本條件件。之所以有有這種規(guī)規(guī)定，是是因?yàn)閷①J款的的償還風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)降低低到最小小限度是是房地產(chǎn)產(chǎn)信貸機(jī)機(jī)構(gòu)的首首要任務(wù)務(wù)，這就就決定了了，信貸貸條件的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)和歸宿宿點(diǎn)是：：貸方能能否如期期回收本本息，借借方能否否按期償償還所貸貸款項(xiàng)的的本金和和利息。。（三）房房地產(chǎn)信信貸應(yīng)滿滿足的其其他條件件1.借款單位位應(yīng)滿足足的條件件（1）借款單單位必須是依依法批準(zhǔn)準(zhǔn)的法人人單位（2）借款單單位必須須實(shí)行自自主的生生產(chǎn)經(jīng)營營和獨(dú)立立的核算算（3）借款單單位必須須擁有一一定的自自有資金金目前具體要要求有以以下兩個(gè)個(gè)方面限限定：一一是企業(yè)業(yè)自有流流動(dòng)資金金要達(dá)到到生產(chǎn)流流動(dòng)資金金總量的的30％；二是是預(yù)收購購房款時(shí)時(shí)開發(fā)建建設(shè)工程程量不低低于總工工程量的的1／3。（4）借款單單位要在在銀行開開立賬戶戶，將所所有業(yè)務(wù)務(wù)收入存存入銀行行，并由由銀行辦辦理結(jié)算算業(yè)務(wù)。。（5）必須具具有年度度開發(fā)計(jì)計(jì)劃和開開發(fā)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)文件件，這些些計(jì)劃和和設(shè)計(jì)文文件是經(jīng)經(jīng)過企業(yè)業(yè)批準(zhǔn)部部門的認(rèn)認(rèn)可和確確定的。。（6）必須有有健全的的管理機(jī)機(jī)構(gòu)和財(cái)財(cái)務(wù)管理理制度，，并定期期向貸款款銀行提提供經(jīng)費(fèi)費(fèi)計(jì)劃和和財(cái)務(wù)收收支計(jì)劃劃以及會(huì)會(huì)計(jì)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表表等有關(guān)關(guān)資料。。房地產(chǎn)信信貸概述述2．個(gè)人借借款應(yīng)滿滿足的條條件商業(yè)銀行行對(duì)居民民個(gè)人購購房的首首付款額額度、貸貸款期限限以及利利息支付付等方面面作了相相應(yīng)規(guī)定定。(1)首付款額額度。首首付款額額度是指指購房者者支付占占住房總總價(jià)一定定比例的的先期購購房款額額度。世世界各國國通行的的做法都都是如此此，即不不給予購購房者100％的貸款款，而要要求購房房者自己己先墊付付房?jī)r(jià)款款總額一一定比例例的現(xiàn)金金，這種種首付款款額度制制度具有有降低貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的作用用。房地產(chǎn)信信貸概述述2．個(gè)人借借款應(yīng)滿滿足的條條件(2)貸款期限限。貸款款期限是是指借方方從貸方方取得房房地產(chǎn)貸貸款到償償還時(shí)的的期限。。由于房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格高，，因此貸貸款期限限也較長(zhǎng)長(zhǎng)，國外外有的長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)20～30年，最長(zhǎng)的可可達(dá)40年，貸款期限限的長(zhǎng)短因借借款人的信用用程度和不同同金融機(jī)構(gòu)的的資金實(shí)力而而異。(3)利息支付。借借款人按期支支付利息是建建立個(gè)人住房房貸款的重要要條件。借貸貸利息和貸款款期限是房地地產(chǎn)信貸兩個(gè)個(gè)相互依存的的借貸條件。。期限越長(zhǎng)，，借貸利息越越高。房地產(chǎn)信貸概概述第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款一、貸款種類類1、住房開發(fā)貸貸款2、商業(yè)用房開開發(fā)貸款3、其他商品房房開發(fā)貸款4、經(jīng)濟(jì)適用房房開發(fā)貸款二、貸款對(duì)象象商品房貸款的的對(duì)象是經(jīng)工工商行政管理理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登登記從事房地地產(chǎn)開發(fā)的企企事業(yè)法人、、其它經(jīng)濟(jì)組組織。其中經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房開發(fā)貸款的的對(duì)象有一些些特殊性。第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款三、貸款條件件（一）商品房房貸款企業(yè)應(yīng)應(yīng)該具有的條條件（二）經(jīng)濟(jì)適適用住房開發(fā)發(fā)貸款的特殊殊規(guī)定四、貸款申請(qǐng)請(qǐng)（一）單位材材料（二）項(xiàng)目材材料第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款五、貸款調(diào)查查1、借款人的基基本情況2、項(xiàng)目基本情情況3、借款人的財(cái)財(cái)務(wù)狀況4、市場(chǎng)及項(xiàng)目目效益情況5、貸款情況6、調(diào)查抵押物物、質(zhì)物、保保證人情況第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款六、貸款審查查批報(bào)七、貸款發(fā)放放八、貸后檢查查（一）日常檢檢查（二）重點(diǎn)檢檢查（三）貸款的的歸檔及整理理（四）不良貸貸款的管理第一節(jié)商品品房開發(fā)貸款款第二節(jié)建筑筑業(yè)短期貸款款一、貸款對(duì)象象和條件建筑業(yè)短期貸貸款的對(duì)象是是經(jīng)工商行政政管理機(jī)關(guān)核核準(zhǔn)登記從事事建筑安裝的的的企事業(yè)法法人、其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織。二、貸款申請(qǐng)請(qǐng)（一）提交《貸款申請(qǐng)書》（二）申請(qǐng)建建筑業(yè)短期貸貸款應(yīng)提供的的材料（三）受理貸貸款申請(qǐng)第二節(jié)建筑筑業(yè)短期貸款款三、貸款調(diào)查查和審批（一）深入企企業(yè)進(jìn)行實(shí)地地調(diào)查（二）信貸員員到企業(yè)基本本存款開戶行行，調(diào)查了解解企業(yè)還本付付息等情況，，評(píng)估論證其其信用情況（三）信貸員員按照建筑業(yè)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的的測(cè)算方法測(cè)測(cè)定該貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度四、貸款的發(fā)發(fā)放和貸后管管理第二節(jié)建筑筑業(yè)短期貸款款第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)一、概念房地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)按業(yè)務(wù)性性質(zhì)分兩類：：一是自營性性房地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)，二是是政策性房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)。政策性房房地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)是指受當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣裾蛙婈?duì)、煤煤炭、鐵道、、石油等系統(tǒng)統(tǒng)委托，由指指定銀行以政政策性住房資資金為來源而而經(jīng)營的住房房信貸業(yè)務(wù)。。二、住房基金金（一）住房基基金的來源1、城市住房基基金2、行政、事業(yè)業(yè)、企業(yè)單位位住房基金。。3、行政、事業(yè)業(yè)、企業(yè)單位位收取的租賃賃保證金4、個(gè)人住房基基金5、地方政府發(fā)發(fā)行住房建設(shè)設(shè)債券籌集的的資金6、國際金融組組織為地方政政府提供的住住房貸款基金金第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)（二）住房基基金的管理住房基金實(shí)行行專戶存儲(chǔ)，，在財(cái)務(wù)管理理制度上，住住房基金實(shí)行行“單獨(dú)核算算、集中管理理”的原則。。（三）住房基基金的運(yùn)用原原則第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)三、政策性住住房貸款（一）貸款種種類1、對(duì)實(shí)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)房改單位的的職工購買、、建造、大修修理自住住房房發(fā)放抵押貸貸款2、發(fā)放城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房開開放貸款3、對(duì)實(shí)行房改改的單位購買買、建設(shè)職工工住房發(fā)放抵抵押貸款4、經(jīng)委托人同同意可購買國國家債券第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)（二）住房公公積金貸款住房公積金貸貸款的對(duì)象和和條件是按時(shí)時(shí)足額繳存公公積金的職工工，在購買、、建造、大修修自由住房時(shí)時(shí)，可以申請(qǐng)請(qǐng)住房公積金金貸款。一個(gè)個(gè)家庭只能享享受一次住房房公積金貸款款。第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)（三）個(gè)人住住房組合貸款款個(gè)人住房組合合貸款是指借借款人因購買買、建造、大大修自由住房房申請(qǐng)住房公公積金貸款后后，還不足制制服放款時(shí)，，可以向受托托銀行再申請(qǐng)請(qǐng)商業(yè)性的個(gè)個(gè)人住房貸款款第三節(jié)政策策性房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)開發(fā)商銀行購房者、貸款款人①合作協(xié)議②購房合同③貸款協(xié)議④房款⑤交房⑥還款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款2、個(gè)人住房抵押押貸款的種類類組合貸款商業(yè)貸款公積金貸款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款一、按揭貸款款是抵押貸款的的一種，是指指借款人在向向房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司購買房房產(chǎn)時(shí)，自己己先交樓價(jià)款款的一部分(作為首付)，其余部分由由銀行貸款墊墊付，在銀行行貸款墊付期期間，房產(chǎn)的的權(quán)益屬于銀銀行所有，當(dāng)當(dāng)借款人還清清全部貸款本本息時(shí)，該房房產(chǎn)的權(quán)益才才移至借款人人。在我國，稱為為個(gè)人住房抵押押貸款。（一）對(duì)象與與條件按揭貸款的對(duì)對(duì)象是具有完完全民事行為為的自然人（二）額度、、期限和利率率（三）還款方方式1、期限在一年年以下的，實(shí)實(shí)行到期一次次還本付息2、期限在一年年以上的，可可采用等額還還本付息法、、等額本金（（利隨本清））還款法等還還款方式，按按季（月）歸歸還貸款本息息。第四節(jié)個(gè)人人住房貸款第四節(jié)個(gè)人人住房貸款借款申請(qǐng)獲得得批推后，貸貸款人應(yīng)通知知借款人在指指定的時(shí)間到到貸款銀行辦辦理有關(guān)個(gè)人人住房貸款用用款手續(xù)，并并在貸款銀行行開立存款賬賬戶。還款方式和還還本付息計(jì)劃劃應(yīng)在借款合合同中規(guī)定。。貸款期限在在1年以內(nèi)(含1年)的，到期一次次償清貸款本本息。貸款期期限在1年以上的，借借款人應(yīng)按月月并自使用貸貸款后第二個(gè)個(gè)月開始償付付貸款本息。。償還貸款本本息的方式可可選擇等額本本息月均還款款法、等額本本金還款法等等（四）貸款操操作1、按揭貸款的的申請(qǐng)、調(diào)查查與確認(rèn)2、按揭貸款的的審查和審批批3、貸款發(fā)放、、管理和收回回二、裝修貸款款（一）貸款條條件（二）貸款額額度、期限和和利率（三）貸款程程序（四）貸款方方式、償還方方式和貸后管管理第四節(jié)個(gè)人人住房貸款第五節(jié)相關(guān)關(guān)中介業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)估估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是是只房地產(chǎn)專專業(yè)估價(jià)人員員、根據(jù)估價(jià)價(jià)的目的，遵遵循估價(jià)原則則，按照估價(jià)價(jià)程序，采用用科學(xué)的估價(jià)價(jià)方法，并結(jié)結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)與對(duì)影響房房地產(chǎn)價(jià)格因因素的影響房房地產(chǎn)價(jià)格的的因素的分析析，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的合理價(jià)格格作出推測(cè)與與判斷。二、房地產(chǎn)估估價(jià)的原則1、合法原則2、最佳使用原原則3、供求關(guān)系原原則4、替代原則5、公平原則6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原原則第五節(jié)相關(guān)關(guān)中介業(yè)務(wù)三、估價(jià)的基基本程序1、申請(qǐng)和受理理、2、確定房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)的基本本要素3、擬訂評(píng)估處處理計(jì)劃4、收集和整理理資料5、現(xiàn)場(chǎng)勘察6、選擇估價(jià)方方法計(jì)算及確確定估價(jià)額7、撰寫估價(jià)報(bào)報(bào)告書8、收取估價(jià)服服務(wù)費(fèi)第五節(jié)相關(guān)關(guān)中介業(yè)務(wù)四、常用的估估價(jià)方法1、市場(chǎng)比較法法2、成本法3、收益還原法法4、剩余法5、路線價(jià)法6、長(zhǎng)期趨勢(shì)評(píng)評(píng)估法7、抵押利息補(bǔ)補(bǔ)償法第五節(jié)相關(guān)關(guān)中介業(yè)務(wù)二、房地產(chǎn)造造價(jià)審查（一）什么是是房地產(chǎn)造價(jià)價(jià)審查工程造價(jià)是指指建設(shè)工程從從項(xiàng)目規(guī)劃至至工程施工完完畢辦理驗(yàn)收收及交付使用用所用的投資資綜合，在實(shí)實(shí)際工作中，，工程造價(jià)的的控制主要是是通過控制設(shè)設(shè)計(jì)概算、施施工預(yù)算和竣竣工決算來控控制造價(jià)。對(duì)對(duì)這“三算””的審查過程程就是建設(shè)工工程造價(jià)的審審查第五節(jié)相關(guān)關(guān)中介業(yè)務(wù)（二）開展工工程造價(jià)審查查的意義1、審查設(shè)計(jì)概概算可以促進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)的先進(jìn)進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合合理性2、審查施工預(yù)預(yù)算有利于施施工企業(yè)加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，，3、審查竣工決決算可以最終終決定工程造造價(jià)，有利于于施工單位與與建設(shè)單位的的權(quán)益第五節(jié)相關(guān)關(guān)中介業(yè)務(wù)（三）工程造造價(jià)費(fèi)用的構(gòu)構(gòu)成工程造價(jià)費(fèi)用用由直接費(fèi)、、間接費(fèi)、計(jì)計(jì)劃利潤(rùn)和稅稅金構(gòu)成。第五節(jié)相關(guān)關(guān)中介業(yè)務(wù)一、2003年以來房地產(chǎn)產(chǎn)信貸狀況第三節(jié)房地地產(chǎn)狀況及其其積極效應(yīng)一、2003年以來房地產(chǎn)產(chǎn)信貸狀況房地產(chǎn)狀況及及其積極效應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)狀況及及其積極效應(yīng)應(yīng)二、房地產(chǎn)信信貸的積極效效應(yīng)（一）房地產(chǎn)產(chǎn)信貸的推行行，徹底改變變了住房面貌貌（二）房地產(chǎn)產(chǎn)信貸的推行行，有利于解解決居民住房房問題（三）房地產(chǎn)產(chǎn)信貸的推行行，促進(jìn)了住住房資金的合合理運(yùn)行（四）房地產(chǎn)產(chǎn)信貸的推行行，促進(jìn)了居居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的改善房地產(chǎn)狀況及及其積極效應(yīng)應(yīng)三、目前房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)的總體評(píng)價(jià)價(jià)（一）房產(chǎn)企企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)不斷增加第一，中國人人民銀行規(guī)定定房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目必須具具備“四證””，才可發(fā)放放開發(fā)貸款，，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)提供虛假““四證”第二，高估房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的價(jià)值第三，大量占占用施工單位位墊資和期房房按揭的預(yù)售售樓款第四，通過假假按揭騙取銀銀行貸款第五，商品房房大量空置房地產(chǎn)狀況及及其積極效應(yīng)應(yīng)三、目前房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)的總體評(píng)價(jià)價(jià)（二）個(gè)人住住房貸款信用用風(fēng)險(xiǎn)逐步顯顯現(xiàn)（三）銀行資資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)構(gòu)錯(cuò)位，流動(dòng)動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)現(xiàn)（四）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)