房地產(chǎn)投資概述3

房地產(chǎn)投資分析目錄

第一章房地產(chǎn)投資分析概論

第二章資金的時(shí)間價(jià)值

第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境與市場(chǎng)分析

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算及資金籌措

第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

第六章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)評(píng)價(jià)

第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析

第九章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究

情景一：房地產(chǎn)投資分析基本原理

學(xué)習(xí)任務(wù)1：房地產(chǎn)投資分析概論學(xué)習(xí)任務(wù)2：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值學(xué)習(xí)任務(wù)3：資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算學(xué)習(xí)任務(wù)4：名義利率與實(shí)際利率小測(cè)試學(xué)習(xí)任務(wù)1：房地產(chǎn)投資分析概論學(xué)生討論：1、什么是房地產(chǎn)？2、你眼中的投資？3、為什么要進(jìn)行投資分析？《房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)的解釋

房地產(chǎn)是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。

房屋和土地本是相互獨(dú)立的兩類財(cái)產(chǎn)，但二者在物質(zhì)形態(tài)上總是連接在一起（房依地建，地依房載），在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容（價(jià)值）和運(yùn)行過程也是具有內(nèi)在聯(lián)系的。故而人們將二者相并而稱。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的定義《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》JGJ/T30-2003對(duì)房地產(chǎn)（realestate，realroperty）定義為：是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的定義國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對(duì)房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。現(xiàn)在，又進(jìn)一步解釋為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

本課程房地產(chǎn)的定義：依法可以上市交易的可開發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

投資的概念1．投資主體2．投資目的3．投資方式4．投資分類房地產(chǎn)投資概述第一章概論什么房地產(chǎn)投資？

1．房地產(chǎn)投資的含義

投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。在房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析中中，，我我們們使使用用的的投投資資概概念念是是狹狹義義的的。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資是是指指人人們們?yōu)闉閷?shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)某某種種預(yù)預(yù)定定的的目目標(biāo)標(biāo)，，直直接接或或間間接接地地對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、管管理理、、服服務(wù)務(wù)和和消消費(fèi)費(fèi)所所進(jìn)進(jìn)行行的的投投資資活活動(dòng)動(dòng)。時(shí)機(jī)機(jī)地段時(shí)機(jī)2、房地產(chǎn)投資資的類型1．從房地產(chǎn)投投資形式來說說，房地產(chǎn)投投資分為直接接投資和間接接投資兩類。。1）直接投資房地產(chǎn)直接投投資是指投資資者直接參與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或購(gòu)買房地地產(chǎn)的過程并并參與有關(guān)的的管理工作，，包括從購(gòu)地地開始的開發(fā)發(fā)投資和物業(yè)業(yè)建成后的置置業(yè)投資兩種種形式。（1）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投投資是指投資資者從購(gòu)買土土地使用權(quán)開開始，經(jīng)過項(xiàng)項(xiàng)目策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施施工建設(shè)等過過程獲得房地地產(chǎn)商品，然然后將其推向向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓讓給新的投資資者或使用者者，并通過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程收回回投資、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商收益益目標(biāo)的投資資活動(dòng)。（2）房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投投資是購(gòu)置物物業(yè)以滿足自自身生活居住住或出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要，并在在不愿意持有有該物業(yè)時(shí)可可以獲取轉(zhuǎn)售售收益的一種種投資活動(dòng)。。2）間接投資房地產(chǎn)間接投投資主要是指指將資金投入入與房地產(chǎn)相相關(guān)的證券市市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接接投資者不需需直接參與有有關(guān)投資管理理工作。具體體投資形式包包括：購(gòu)買房房地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)的債債券、股票；；購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金和房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款證證券等。2．從房地產(chǎn)投投資的用途來來說，房地產(chǎn)產(chǎn)投資可分為為地產(chǎn)投資、、住宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)投資資、工業(yè)房地地產(chǎn)投資等。。1）地產(chǎn)投資即單純地投資資于土地，利利用土地的買買賣差價(jià)和進(jìn)進(jìn)行土地開發(fā)發(fā)后出售或出出租經(jīng)營(yíng)來獲獲取投資收益益。2）住宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)分分為普通商品品住宅、高檔檔公寓和別墅墅等多種類型型。投資于住住宅房地產(chǎn)，，既可直接出出售，也可進(jìn)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)。3）商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資這種投資的對(duì)對(duì)象包括寫字字樓、商場(chǎng)、、旅館、酒店店和各種娛樂樂設(shè)施等，這這類房地產(chǎn)主主要以出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)為主，收收益較高，但但同時(shí)承擔(dān)的的風(fēng)險(xiǎn)也較大大。物業(yè)管理理對(duì)于這類投投資顯得尤其其重要，它是是防范投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的主要手手段。4）工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資我國(guó)目前工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)投資資主要集中于于開發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)中，其他都都是隨一般工工業(yè)投資進(jìn)行行的。3．從房地產(chǎn)投投資經(jīng)營(yíng)方式式來說，房地地產(chǎn)投資分為為出售型房地地產(chǎn)項(xiàng)目投資資、出租型房房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資和混合型型房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資。1）出售型房地地產(chǎn)項(xiàng)目投資資這類房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)售或或開發(fā)完成后后出售的方式式得到收入、、回收開發(fā)資資金、獲取開開發(fā)收益，以以達(dá)到盈利的的目的。2）出租型房地地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)租或或開發(fā)完成后后出租的方式式得到收入、、回收開發(fā)資資金、獲取開開發(fā)收益，以以達(dá)到盈利的的目的。3）混合型房地地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目以預(yù)售、、預(yù)租或開發(fā)發(fā)完成后出售售、出租、自自營(yíng)的各種組組合方式得到到收入，回收收開發(fā)資金、、獲取開發(fā)收收益，以達(dá)到到盈利的目的的。本書在講述房房地產(chǎn)投資分分析時(shí)，經(jīng)常常會(huì)使用到上上述各類劃分分。具體使用用哪一種劃分分方法，要看看研究?jī)?nèi)容的的需要。3、房地產(chǎn)投資資的目的？就是為了通過過開發(fā)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)等過程獲取取未來收益。。即：現(xiàn)金流量收益益、避稅收入入、銷售收益益（1）．現(xiàn)金流量量收益現(xiàn)金流量收益益一般是擁有有房地產(chǎn)的投投資者因?yàn)榻?jīng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而而獲取的經(jīng)營(yíng)營(yíng)、租金收入入中扣除各種種支出后的余余額。房地產(chǎn)投資現(xiàn)現(xiàn)金流量的大大小主要取決決于以下的三三個(gè)因素。其一，房地產(chǎn)產(chǎn)租金總額。。其二，房地產(chǎn)產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)費(fèi)用。其三，投資借借款的償還方方式和數(shù)額。。（2）．避稅收入入擁有房地產(chǎn)時(shí)時(shí)的避稅收入入，是指因提提取房地產(chǎn)折折舊而降低納納稅基數(shù)，給給投資者帶來來的收益。它它是房地產(chǎn)投投資者因擁有有房地產(chǎn)而間間接獲得的收收益。假設(shè)某物業(yè)，，其重置價(jià)格格為1000萬元，年經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入300萬元，經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本100萬元，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、城市市建設(shè)維護(hù)稅稅、教育費(fèi)附附加為經(jīng)營(yíng)收收入的5%；；稅法規(guī)定的的折舊年限25年，物業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命命為50年；所得稅稅率33%；；不計(jì)殘值。。（3）．銷售收益益在所有房地產(chǎn)產(chǎn)投資收益中中，銷售收益益是最大的。。銷售收益既既可以來自于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資，也可可以來自房地地產(chǎn)置業(yè)投資資。對(duì)于房地產(chǎn)開開發(fā)投資者來來說，其投資資的主要目的的是獲取銷售售開發(fā)利潤(rùn)，，此時(shí)，銷售售收益就變成成了銷售利潤(rùn)潤(rùn)。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資，，由于其商品品的特殊性，，存在著不同同于其它投資資類型的特點(diǎn)點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和掌掌握這些特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)投投資決策分析析是十分重要要的。1．位置的固定定性房地產(chǎn)的位置置固定性也叫叫不可移動(dòng)性性。這一點(diǎn)決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)不能脫離周周圍的環(huán)境而而單獨(dú)存在。。這使得房地地產(chǎn)投資者在在選擇房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位位時(shí)，應(yīng)注意意以下幾點(diǎn)：：4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之一一1）選擇的房地地產(chǎn)區(qū)位，在在當(dāng)前必須對(duì)對(duì)開發(fā)投資者者、置業(yè)投資資者以及未來來的租客都具具有吸引力。。2）選擇的房地地產(chǎn)區(qū)位，在在未來必須具具有增值潛力力。房地產(chǎn)投投資價(jià)值的高高低，在很大大程度上取決決于其所處地地區(qū)物業(yè)的整整體升值潛力力，而不僅僅僅是看當(dāng)前凈凈租金水平的的高低。3）投資者還必必須重視房地地產(chǎn)項(xiàng)目所處處區(qū)位的變化化情況。2．壽命周期長(zhǎng)長(zhǎng)房地產(chǎn)商品跟跟其他商品相相比，其生產(chǎn)產(chǎn)周期和使用用周期都很長(zhǎng)長(zhǎng)。如果房地產(chǎn)的的維護(hù)狀況較較好，其較長(zhǎng)長(zhǎng)的自然壽命命可以使投資資者從一項(xiàng)置置業(yè)投資中獲獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之二二3．適應(yīng)性所謂適應(yīng)性，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)投資者能夠夠根據(jù)市場(chǎng)的的變化和需要要，及時(shí)地調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)的的使用功能，，使之既適合合房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的需求，又又能增加置業(yè)業(yè)投資的收益益。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之三三4．個(gè)別性房地產(chǎn)的位置置固定性，決決定了此地與與彼地的房地地產(chǎn)不可能完完全相同。即即使是緊鄰的的兩宗房地產(chǎn)產(chǎn)，也由于此此時(shí)投資與彼彼時(shí)投資而不不一樣。房地產(chǎn)市場(chǎng)上上的產(chǎn)品不可可能做到標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。這種差差異往往最終終反映在兩宗宗物業(yè)的租金金水平和出租租率等方面。。從這種意義義上講，每一一宗物業(yè)在房房地產(chǎn)市場(chǎng)中中的地位和價(jià)價(jià)值都是不一一樣的。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之四四5．政策影響性性政策影響性是是指房地產(chǎn)投投資容易受到到政府政策的的影響。由于房地產(chǎn)在在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)中的重要要性，政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)十分關(guān)注，，經(jīng)常會(huì)有新新的政策措施施出臺(tái)，以調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)商商品在生產(chǎn)、、交易、使用用過程中的法法律關(guān)系和經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系系。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之五五1998年7月3日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步深化城城鎮(zhèn)住房制度改革革加快住房建建設(shè)的通知》即23號(hào)文件，宣布全國(guó)城鎮(zhèn)停停止住房實(shí)物物分配，實(shí)行行住房分配貨貨幣化。”2010年4月18日史上最嚴(yán)厲厲的房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控措施出臺(tái),國(guó)務(wù)院辦公廳廳發(fā)出“關(guān)于堅(jiān)決遏制制部分城市房房?jī)r(jià)過快上漲的通知知”,（新國(guó)十條））。2011年，限購(gòu)，加大保障性性住房建設(shè)。。未來五年，我我國(guó)計(jì)劃新建建保障性住房房3600萬套。到“十二五”末末，全國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)保障性住房房覆蓋率將從從目前的7%到8%提高到20%以上。6．對(duì)專業(yè)管理理的依賴性對(duì)房地產(chǎn)直接接投資而言，，房地產(chǎn)投資資對(duì)專業(yè)管理理的依賴性較較強(qiáng)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資需需要投資者在在獲取土地使使用權(quán)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、融資資貸款、施工工管理、市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷等方面面具有管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能力；；即使是置業(yè)業(yè)投資也需要要投資者考慮慮租客、租約約、維修、保保安等問題。。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之六六7．相互影響性性房地產(chǎn)投資的的相互影響性性是指在一個(gè)個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)，房地產(chǎn)的的投資價(jià)值往往往與周邊情情況的好壞有有關(guān)。如果政府在道道路、公園、、學(xué)校等公共共設(shè)施方面加加大投資，往往往能顯著提提高附近房地地產(chǎn)的價(jià)值。。反之，一個(gè)個(gè)地區(qū)的衰落落和冷清，也也會(huì)導(dǎo)致附近近房地產(chǎn)價(jià)值值的降低。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之七七8．房地產(chǎn)投資資的巨額性房地產(chǎn)投資需需要大量資金金墊付，沒有有雄厚的資金金實(shí)力或一定定的籌資能力力，就不能投投資于房地產(chǎn)產(chǎn)。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之八八“給我一個(gè)支支點(diǎn)，我便可可以撬起地球球”用自己最少的的錢，進(jìn)行最最大的投資。。杠桿原理就是是即使你僅有有只夠買一輛輛自行車的錢錢，但你仍然然可以買的起起汽車。從大量房地產(chǎn)產(chǎn)投資實(shí)例來來看，以下投投資結(jié)果非奢奢望：運(yùn)用80%的杠桿作用，，從事土地投投資，3年內(nèi)把你的錢錢增加2倍。運(yùn)用75%-80%的杠桿作用，，投資花園公公寓，8-12年把你的錢增增加2倍。運(yùn)用75%-80%的杠桿作用，，投資高層公公寓，8-12年在把你的錢錢增加3倍。運(yùn)用80%-90%的杠桿作用，，投資寫字樓樓，8-12年在把你的錢錢增加4倍。運(yùn)用80%-90%的杠桿作用，，投資購(gòu)物中中心，5-7年在把你的錢錢增加3倍。9．房地產(chǎn)投資資的風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資開開發(fā)的每一個(gè)個(gè)過程均存在在著不確定性性因素，因而而也存在著風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)上各各種不確定因因素的作用，，使投資可能能會(huì)朝著與投投資者愿望相相反的方向發(fā)發(fā)展。4、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)之九九10．房地產(chǎn)投資資的保值與增增值性隨著社會(huì)的發(fā)發(fā)展、人口的的增多、經(jīng)濟(jì)濟(jì)的繁榮、人人們對(duì)土地的的需求日益增增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格總體體呈不斷上升升趨勢(shì)。所以以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看看，最能保值值而又最重要要的實(shí)物就是是房地產(chǎn)。另一方面，由由于土地資源源的不可再生生性和稀缺性性及房地產(chǎn)的的耐用性和使使用價(jià)值上的的廣泛性，并并且，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和和人民生活水水平的提高，，人們對(duì)房地地產(chǎn)需求的迫迫切性也日益益增長(zhǎng)，使