房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資金融工具中倫律師事務(wù)所結(jié)構(gòu)性融資團隊劉柏榮律師、馮繼勇律師(liuborong@，010,59572088);(fengjiyong@zhonglun.coem,010,59572009)2011年1月8日商業(yè)機密！鑒于本PPT根據(jù)各方反饋意見將處于不斷的討論、完善、更新過程中，本PPT所載內(nèi)容僅作為特定人員內(nèi)部討論使用的一般參考，不得以任何方式對外公開，且在任何意義上不可視為律師向客戶提供的法律意見或者建議。直接融資間接融資結(jié)構(gòu)性融資企業(yè)的三種融資模式主要內(nèi)容結(jié)構(gòu)性融資金融工具操作實務(wù)12私募金融工具操作實務(wù)3公募金融工具操作實務(wù)結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹4有限合伙私募基金介紹及操作實務(wù)結(jié)構(gòu)性融資金融工具框架介紹私募金融工具以信托計劃為載體的房地產(chǎn)基金有限合伙信托計劃和有限合伙二者結(jié)合的融資工具公募金融工具銀行間債券市場固定收益類融資工具固定收益類REITs資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）資產(chǎn)支持證券（ABS）證券交易所市場結(jié)構(gòu)性融資工具股性REITs企業(yè)資產(chǎn)證券化（證監(jiān)會主導(dǎo)的資產(chǎn)管理專項計劃）房地產(chǎn)四證取得前的融資政策及創(chuàng)新思路以信托計劃為載體的房地產(chǎn)基金非債務(wù)性信托計劃的構(gòu)建信托產(chǎn)品的股性設(shè)計信托資金注入和退出方式的股性要求非債務(wù)性信托計劃存在的流動性不足問題及解決方案非債務(wù)性信托計劃資金運用的兩種主要模式特定資產(chǎn)收益權(quán)結(jié)構(gòu)性融資模式股權(quán)投資結(jié)構(gòu)性融資模式有限合伙信托計劃和有限合伙結(jié)合的融資工具私募金融工具的特點私募金融工具操作實務(wù)概述適用性說明：本PPT論述及相關(guān)案例適用房地產(chǎn)項目四證前的融資房地產(chǎn)信貸政策：層層受阻，監(jiān)管嚴(yán)密融資需求土地儲備貸款流動性貸款最低項目資本金土地出讓金項目開發(fā)建設(shè)銀行貸款借款人為負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)且管理規(guī)范、資本金到位（有些銀行收回已經(jīng)發(fā)放的貸款）不能用于固定資產(chǎn)投資禁止不能四證齊全、滿足最低項目資本金要求信托貸款禁止禁止禁止禁止四證齊全、二級資質(zhì)、最低項目資本金要求房地產(chǎn)四證取得前的融資政策小結(jié)創(chuàng)新途徑設(shè)計出發(fā)點借助信托計劃融資平臺對注入資金及信托產(chǎn)品進行結(jié)構(gòu)化設(shè)計，最終將信托計劃資金設(shè)計成一種“非債務(wù)性信托計劃資金”，進而不落入銀監(jiān)會“265號文”、銀監(jiān)會“84號文”等政策的限制范疇，為房地產(chǎn)項目的前期開發(fā)提供資金支持房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新途徑：構(gòu)建非債務(wù)性的信托計劃資金資金募集端：通過收益分配方案的設(shè)計，構(gòu)造信托產(chǎn)品的股性特征資金運用端：通過交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，構(gòu)造前期開發(fā)階段房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資的股性特征房地產(chǎn)四證取得前的融資政策的創(chuàng)新思路資金募集端：“股性”信托產(chǎn)品的股性特征設(shè)計資金運用端：“股性”資金運用方式的股性設(shè)計信托計劃房地產(chǎn)融資政策的創(chuàng)新思路示意圖土地儲備貸款流動性貸款最低項目資本金土地出讓金項目開發(fā)建設(shè)銀行貸款借款人為負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)且管理規(guī)范、資本金到位（有些銀行收回已經(jīng)發(fā)放的貸款）不能用于固定資產(chǎn)投資禁止不能四證齊全、滿足最低項目資本金要求信托貸款禁止禁止禁止禁止四證齊全、二級資質(zhì)、最低項目資本金要求創(chuàng)新后的融資模式可以變相達(dá)到發(fā)放土地儲備貸款的效果可以變相達(dá)到發(fā)放流動性貸款的效果可以可以可以房地產(chǎn)信貸政策的創(chuàng)新效果固定收益浮動收益固定+浮動收益固定轉(zhuǎn)浮動（可轉(zhuǎn)換）優(yōu)先劣后不分層債性偏股性偏股性偏股性優(yōu)先劣后分層偏股性（次級本身具有偏股性特征）偏股性偏股性偏股性產(chǎn)品分層收益10說明：除紅色區(qū)塊（優(yōu)先劣后不分層，且受益權(quán)信托收益為固定收益類），其他綠色區(qū)塊的信托受益權(quán)設(shè)計均可解釋為一種具有股性特征的投資產(chǎn)品信托產(chǎn)品的股性設(shè)計要求及實現(xiàn)模式優(yōu)先級受益人通過浮動收益的獲取，分享房地產(chǎn)開發(fā)帶來的增值收益優(yōu)先級信托受益權(quán)的預(yù)期收益率固定預(yù)期收益+預(yù)期浮動收益固定預(yù)期收益率（期間分配）：固定比例【7.5】%/年預(yù)期浮動收益率（到期分配）封頂模式：優(yōu)先級年預(yù)期浮動收益率=（平均價格*－基準(zhǔn)價格*）÷基準(zhǔn)價格×【10】%，但不得超過事先約定的比例【12.5】%不封頂模式：優(yōu)先級年預(yù)期浮動收益率為以下（a）和（b）中較大者：（a）=【10】%－優(yōu)先級信托單位的年預(yù)期固定收益率；或（b）=【10】%×（平均價格－基準(zhǔn)價格）÷基準(zhǔn)價格11*說明：：（1）基準(zhǔn)準(zhǔn)價格格：是指目標(biāo)地地塊上上各物物業(yè)類類型的的初始始基準(zhǔn)準(zhǔn)價根根據(jù)實實際各各自銷銷售面面積加加權(quán)平平均而而得。該價格格為各各方商商定的的價格格，反反映了了各方方對項項目未未來收收益的的預(yù)期期；（2）平均價價格：是指信信托計計劃成成立日日（含含該日日）起起至優(yōu)優(yōu)先級級信托托受益益權(quán)的的預(yù)計計到期期日（（不含含該日日）止止的期期間內(nèi)內(nèi)，目目標(biāo)地地塊項項下商商品房房的銷銷售收收入總總額除除以銷銷售面面積總總額所所得的的金額額。該價格格反映映了項項目的的實際際銷售售收益益。資金募募集端端：信信托產(chǎn)產(chǎn)品的的股性性特征征——固定+浮動方方案實實例信托資資金的的進入入方式式的股股性要要求受讓房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目公司司股權(quán)權(quán)或向向房地地產(chǎn)項項目公公司進進行增增資受讓房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目公司司的特特定資資產(chǎn)收收益權(quán)權(quán)（股股性或或股債債結(jié)合合型的的特定定資產(chǎn)產(chǎn)收益益權(quán)））認(rèn)購有有限合合伙的的LP份額，，通過過LLP對房地地產(chǎn)項項目進進行股股性投投資信托資資金的的退出出方式式的股股性要要求償還標(biāo)標(biāo)的債債權(quán)本本息：：因信用用增級級原因因而加加入信信托財財產(chǎn)的的債權(quán)權(quán)所償償還本本息足足以支支付優(yōu)優(yōu)先級級受益益人的的信托托本金金及信信托收收益的的，信信托計計劃正正常終終止收購優(yōu)優(yōu)先級級受益益權(quán)：：次級受受益人人（一一般為為融資資方或或其關(guān)關(guān)聯(lián)方方）承承諾收收購全全部優(yōu)優(yōu)先級級受益益權(quán)信托貸貸款置置換：：在房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目滿滿足開開發(fā)貸貸款要要求后后，將將股權(quán)權(quán)投資資或特特定資資產(chǎn)收收益權(quán)權(quán)投資資轉(zhuǎn)化化成債債務(wù)融融資認(rèn)購次次級受受益權(quán)權(quán)：承諾認(rèn)認(rèn)購方方認(rèn)購購次級級受益益權(quán)并并交付付信托托資金金，該該等資資金用用于支支付優(yōu)優(yōu)先級級受益益權(quán)的的本金金及收收益購買選選擇權(quán)權(quán)：在股性性投資資模式式下，，權(quán)利利方（（一般般為融融資方方或其其關(guān)聯(lián)聯(lián)方））享有有的在在一定定期限限內(nèi)決決定購購買信信托公公司持持有的的項目目公司司股權(quán)權(quán)、信信托公公司持持有有有限合合伙的的LP份額或或信托托公司司持有有的特特定資資產(chǎn)收收益權(quán)權(quán)的權(quán)權(quán)利處置信信托財財產(chǎn)（標(biāo)的的股權(quán)權(quán)、標(biāo)標(biāo)的債債權(quán)、、有限限合伙伙份額額）信托資資金運運用方方式的的股性性設(shè)計計要求求信托公公司（受托托機構(gòu)構(gòu)）實質(zhì)融融資方方或其關(guān)關(guān)聯(lián)方方優(yōu)先級級委托托人/受益人人項目公公司①行使使購買買選擇擇權(quán)，，以融資本本金加加收益益/評估值值收購標(biāo)標(biāo)的物物等信托利利益支支付次級委委托人人/受益人人收購價價款目標(biāo)地地塊【100】】%持有無關(guān)聯(lián)聯(lián)第三三方②實質(zhì)質(zhì)性處處置信信托財財產(chǎn)，，不足足部分由實實質(zhì)融融資方方差額額補足足優(yōu)點：：退出途途徑清清晰缺點：對實質(zhì)質(zhì)融資資方無無強制制約束束力，，依賴賴于實實質(zhì)融融資方方的信信用13信托資資金退退出的的最為為普通通的方方式——購買選選擇權(quán)權(quán)購買選選擇權(quán)權(quán)的標(biāo)標(biāo)的物物：標(biāo)的股股權(quán)有限合合伙L(fēng)P份額特定資資產(chǎn)收收益權(quán)權(quán)其他權(quán)權(quán)益性性權(quán)利利什么是是流動動性不不足？？現(xiàn)金流流短期期流動動性不不足是是指當(dāng)當(dāng)期信信托財財產(chǎn)收收益不不足以以支付付當(dāng)期期應(yīng)付付的稅稅費、、信托托費用用以及及應(yīng)付付優(yōu)先先級受受益人人的當(dāng)當(dāng)期信信托收收益問問題流動性性不足足產(chǎn)生生的主主要原原因現(xiàn)金流流回籠存存在不確定定性、、滯后后性房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)相對對較長長，在在房地地產(chǎn)物物業(yè)銷售前前，可可能出出現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流流斷層層的現(xiàn)現(xiàn)象14非債性性集合合信托托計劃劃存在在的主主要問問題——流動性性不足足問題題擴大融融資規(guī)規(guī)模：：信托計計劃設(shè)設(shè)立時時，多多募集集一部部分優(yōu)優(yōu)先級級信托托單位位，作作為流流動性性儲備備資金金留存存于信信托賬賬戶信托受受益權(quán)權(quán)的承承諾認(rèn)認(rèn)購：：由融資資方和和/或次級級受益益人承承諾在在流動動性不不足時時，認(rèn)認(rèn)購特特別類類別相相當(dāng)于于差額額部分分資金金的信信托受受益權(quán)權(quán)信托受受益權(quán)權(quán)的贖贖回與與申購購：在信托托計劃劃出現(xiàn)現(xiàn)凈贖贖回的的情情況時時，由由流動動性支支持機機構(gòu)申申購相相當(dāng)于于贖回回與申申購差差額的的信托托受益益權(quán)份份額；；當(dāng)信信托計計劃出出現(xiàn)凈凈申購購的情情況時時，流流動性性支持持機構(gòu)構(gòu)可以以賣出出其持持有的的信托托受益益權(quán)份份額額貸款型型流動動性支支持：：在流動動性不不足發(fā)發(fā)生時時，由由流動動性支支持機機構(gòu)向向信托托計劃劃提供供貸款款解決決流動動性問問題15流動性性不足足問題題的解解決方方案——流動性性支持持安排排16信托公公司（受讓讓方））②特定定資產(chǎn)產(chǎn)收益益權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)（轉(zhuǎn)讓讓方））①持有有含義：：是指合法享享有特定資資產(chǎn)收收益的的權(quán)利利權(quán)利實實質(zhì)：：屬于一一種權(quán)權(quán)利性性資產(chǎn)產(chǎn)，權(quán)利內(nèi)內(nèi)容和和權(quán)利利特征征可由由轉(zhuǎn)讓讓方和和受讓讓方在在合同同中予予以約約定，，具有有很強強的可可塑性性特定資資產(chǎn)②轉(zhuǎn)讓讓價款款支付付③特定定資產(chǎn)產(chǎn)收益益支付付特定資資產(chǎn)收收益權(quán)權(quán)的內(nèi)內(nèi)涵和和權(quán)利利實質(zhì)質(zhì)債性的的特定定資產(chǎn)產(chǎn)收益益權(quán)含義：：受讓讓方合合法享享有相相當(dāng)于于某一一固定定金額額的特特定資資產(chǎn)收收益的的權(quán)利利，即即無論論特定定資產(chǎn)產(chǎn)實際際產(chǎn)生生的現(xiàn)現(xiàn)金流流多少少，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方均須須向受受讓方方支付付該固固定特特定資資產(chǎn)收收益權(quán)利實實質(zhì)：：轉(zhuǎn)讓方方出讓讓一種種權(quán)利利并擔(dān)擔(dān)保其其所出出讓的的該種種權(quán)利利價值值的實實現(xiàn)，，即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方因?qū)κ茏屪尫綋?dān)保其其所出出讓的的權(quán)利利價值值而對受受讓方方承擔(dān)擔(dān)的一一項款款項支支付義義務(wù)，，從而而使轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方取得得對受受讓方方請求求支付付該筆筆款項項的請請求權(quán)權(quán)債性特特定資資產(chǎn)收收益權(quán)權(quán)模式式在目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)管管政政策策下下的的適適用用房地地產(chǎn)產(chǎn)“四證證”取得得前前融融資資中中的的適適用用限限制制：債務(wù)務(wù)性性信信托托計計劃劃資資金金不不得得用用于于“四證證”前的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目融融資資，，如如果果信信托托計計劃劃資資金金購購買買了了某某項項目目公公司司持持有有的的債債性性特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)，，則則將將使使得得信信托托計計劃劃落落入入債債務(wù)務(wù)性性的的范范疇疇，，進進而而將將違違反反目目前前中中國國的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資政政策策，，具具有有合合規(guī)規(guī)性性風(fēng)風(fēng)險險債性性特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)模模式式的的適適用用空空間間：：在房房地地產(chǎn)產(chǎn)“四證證”取得得前前融融資資中中限限制制適適用用，，在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)“四證證”取得得后后或或在在其其他他行行業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域域中中可可以以普普遍遍適適用用；；股性性的的特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)含義義：：是是指指轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方向向受受讓讓方方支支付付的的特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益最最終終與與特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)自自身身的的真真實實收收益益掛掛鉤鉤，，特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)不不能能產(chǎn)產(chǎn)生生現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的風(fēng)風(fēng)險險最最終終由由受受讓讓方方承承擔(dān)擔(dān)權(quán)利利實實質(zhì)質(zhì)：：受受讓讓方方購購買買的的特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)的的行行為為，，可可理理解解為為一一種種資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資行行為為，，其其可可獲獲得得的的投投資資收收益益具具有有不不確確定定性性特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)的的類類型型信托托公公司司（受受托托機機構(gòu)構(gòu)））昆明明公公司司機構(gòu)構(gòu)投投資資者者、、銀銀行行理理財財（委委托托人人/受益益人人））天津津公公司司商業(yè)業(yè)銀銀行行（資資金金保保管管機機構(gòu)構(gòu)））②轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓對對價價：：30億元元①信信托托受受益益權(quán)權(quán)①認(rèn)認(rèn)購購資資金金⑤信信托托利利益益支支付付①資資金金委委托托保保管管④特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益支支付付100%持有有目標(biāo)標(biāo)項項目目持有有②特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益權(quán)權(quán)擬上上市市地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司③增增資資30億元元標(biāo)的的股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓（或或有有））說明明：：特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)包包括括（（1）昆昆明明公公司司持持有有的的天天津津公公司司100%股權(quán)權(quán)；；（2）昆昆明明公公司司持持有有的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)；；（（3）昆昆明明公公司司持持有有的的另另一一公公司司的49%的股股權(quán)權(quán)；；（（4）天天津津公公司司持持有有的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)（1）昆昆明明公公司司持持有有的的天天津津公公司司100%股權(quán)權(quán)質(zhì)質(zhì)押押（2）天天津津公公司司持持有有的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)抵抵押押（3）昆昆明明公公司司股股東東連連帶帶責(zé)責(zé)任任保保證證擔(dān)保保措措施施資金金退退出出資金金進進入入債性性特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資案案例例———某天天津津地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資項項目目一一期期交交易易結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖圖持有有管理理、、運運用用、、處處分分③特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓⑦連帶帶責(zé)責(zé)任任保保證證⑤減減資資28億元元⑦土地地使使用用權(quán)權(quán)抵抵押押擔(dān)擔(dān)保保④視視四四證證齊齊全全情情況況，，發(fā)發(fā)放放信信托托貸貸款款8億元元②轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓標(biāo)標(biāo)的的股股權(quán)權(quán)金融融產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計項目目開開發(fā)發(fā)監(jiān)督督管管理理資金金保管管聯(lián)合合管管理理團團隊隊⑩信托托利利益益分分配配賬戶戶監(jiān)監(jiān)管管昆明明公公司司股股東東超優(yōu)優(yōu)先先級級優(yōu)先先級級昆明明公公司司（（次次級級））信托托公公司司昆明明公公司司擬上上市市地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司工商商銀銀行行信托托受受益益人人持有有100%股權(quán)權(quán)（（標(biāo)標(biāo)的的股股權(quán)權(quán)））聯(lián)合合管管理理天津津公公司司昆明明公公司司信托托公公司司（受受托托機機構(gòu)構(gòu)））信托托計計劃劃目標(biāo)標(biāo)項項目目②轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價價款款為為28億元元（（與與一一期期昆昆明明公公司司的的剩剩余余債債務(wù)務(wù)抵抵銷銷））+32.9億份份次次級級受受益益權(quán)權(quán)①資資金金認(rèn)認(rèn)購購11.5億元元（（8億用用于于貸貸款款，，其其余余用用于于清清退退一一期期的的投投資資者者））一期期投投資資者者權(quán)權(quán)利利轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換標(biāo)的的股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓部部分分對對價價32.9億份份次次級級信信托托單單位位100%持有有⑥28億元元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價價款款連帶帶責(zé)責(zé)任任資金金退退出出資金金進進入入⑧支支付付特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益、、償償還還貸貸款款債性性特特定定資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資案案例例———某天天津津地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資項項目目二二期期交交易易結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖圖⑨股股權(quán)權(quán)和和債債權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓（（或或有有））信托托公公司司（受受托托機機構(gòu)構(gòu)/發(fā)行行人人））聯(lián)合合管管理理委委員員會會房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)優(yōu)先先級級委委托托人人/受益益人人項目目公公司司④投投資資決決策策①標(biāo)標(biāo)的的股股權(quán)權(quán)、、標(biāo)的的債債權(quán)權(quán)（（如如有有））②優(yōu)優(yōu)先先級級受受益益權(quán)權(quán)②認(rèn)認(rèn)購購資資金金⑥信信托托利利益益支支付付次級級委委托托人人/受益益人人①次次級級受受益益權(quán)權(quán)【100】%持有（標(biāo)的股股權(quán)）目標(biāo)地塊塊①【100】%持有股權(quán)權(quán)及債權(quán)權(quán)⑤收益支支付③增資房地產(chǎn)企企業(yè)（流動性性支持提提供者））承諾認(rèn)購購受益權(quán)權(quán)、承諾收購購信托財財產(chǎn)收益益權(quán)股權(quán)購買買選擇權(quán)權(quán)20股權(quán)投資資結(jié)構(gòu)性性融資模模式基本本交易結(jié)結(jié)構(gòu)圖股權(quán)投資資結(jié)構(gòu)性性融資案案例——北京某項項目交易易背景圖圖某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司B項目公司A持有100%股權(quán)及14.2億元債權(quán)資產(chǎn)持有100%股權(quán)目標(biāo)地塊某商業(yè)銀行某房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人10億元銀行貸款項目南區(qū)地塊抵押實際控制制資金退出出資金進入入股權(quán)投資資結(jié)構(gòu)性性融資案案例——北京某項項目交易易結(jié)構(gòu)圖圖某房地產(chǎn)企業(yè)項目公司B信托公司①次級受益權(quán)⑧信托利益保證擔(dān)保優(yōu)先級次級（項目公司A）①轉(zhuǎn)讓特定股權(quán)及債權(quán)資產(chǎn)※項目公司A②增資10億元①持有100%股權(quán)及14.2億元債權(quán)⑥收購項目公司B100%股權(quán)的選擇權(quán)，收購價款支付持有100%股權(quán)目標(biāo)地塊某商業(yè)銀行⑦項目南區(qū)地塊抵押某房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人①認(rèn)購資金/資產(chǎn)項目公司A信托公司③償還10億元貸款④項目南區(qū)地塊注銷抵押⑤償還14.2億元債權(quán)權(quán)※特定股權(quán)權(quán)：指某房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)原持有的項目公司司A和項目公公司B100%股權(quán)的合稱債權(quán)資產(chǎn)產(chǎn)：某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)對對項目公公司A享有的未償本金金金額14.2億元的借借款債權(quán)權(quán)信托計劃劃和有限限合伙結(jié)結(jié)合的融融資工具具信托計劃劃和有限限合伙的的結(jié)合案案例分析析某房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司武漢漢項目交交易云南昆明明某項目目交易某基金交交易結(jié)構(gòu)構(gòu)圖信托計劃劃和有限限合伙結(jié)結(jié)合模式式的優(yōu)勢勢信托計劃劃和有限限合伙結(jié)結(jié)合模式式案例一一——某房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司武漢漢某項目目交易背背景及交交易核心心點該項目系系某集團團主導(dǎo)的的房地產(chǎn)產(chǎn)基金項項目，主主要實現(xiàn)現(xiàn)以下目目標(biāo)：設(shè)立房地地產(chǎn)基金金的模式式，為集集團創(chuàng)造造持續(xù)融融資平臺臺達(dá)到項目目并入集集團資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表的目的的某集團通通過股權(quán)權(quán)購買選選擇權(quán)+資產(chǎn)收購購承諾的的方式，，避免對對某集團團將來可可能出現(xiàn)現(xiàn)的收購購行為進進行負(fù)債債會計處處理某集團GP（天津，，WOFE）CAB100%100%50%50%100%境外境內(nèi)武漢項目目公司100%目標(biāo)項目目某集團GP（天津，，WOFE）有限合伙伙基金<=49%項目公司司投資者信托計劃劃（LP）>=51%武漢項目目公司100%①募集資金金②設(shè)立合伙伙企業(yè)③增資③增資④股權(quán)購買買選擇權(quán)權(quán)，行權(quán)權(quán)并支付付轉(zhuǎn)讓價價款④股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓資金退出出資金進入入⑦分配合合伙收益益⑧分配信信托利益益⑤如武漢項項目公司司不行使使股權(quán)購購買選擇擇權(quán)，某某集團必必須收購購項目公公司資產(chǎn)產(chǎn)并支付付收購價價款（或或有）⑥分紅（或或有）⑦管理費費+超額收益益信托計劃劃和有限限合伙結(jié)結(jié)合模式式案例一一——金地武漢漢某項目目交易結(jié)結(jié)構(gòu)圖CAB100%100%50%50%100%境外境內(nèi)26發(fā)起人GP有限合伙伙基金【】%項目公司司優(yōu)先級受受益人信托計劃劃【】%【】%①募集資金金③設(shè)立合伙伙企業(yè)資金退出出資金進入入⑦分配合合伙收益益⑧分配信信托利益益次級（發(fā)發(fā)起人））LP②設(shè)立公司司④設(shè)立項目目公司或或增資⑤分紅⑥收購特定定資產(chǎn)收收益權(quán)，，獲得特特定資產(chǎn)產(chǎn)收益（（或有））⑦管理費費+超額收益益LP信托計劃劃和有限限合伙結(jié)結(jié)合模式式案例二二——云南昆明明某項目目交易背背景以及及交易結(jié)結(jié)構(gòu)圖交易背景景：該項項目系土土地一級級開發(fā)基基金項目目，涉及及到政府府融資平平臺、信信托融資資平臺及及房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)多多個監(jiān)管管重點交易目的的：在目目前的監(jiān)監(jiān)管背景景下為土土地一級級開發(fā)提提供資金金支持其他有限限合伙人人（原物物業(yè)持有有人）物業(yè)管理理公司購置物業(yè)出資物業(yè)SPC(普通合伙伙人)信托計劃劃（受托托人、有有限合伙伙人）投資人（（委托人人、受益益人）有限合伙伙基金管理公司司（普通合合伙人/執(zhí)行合伙伙人）發(fā)起人（（有限合合伙人））100%1%0.1%100%③設(shè)立信信托計劃劃89.4%2.9%6.6%100%①設(shè)立管管理公司司②設(shè)立有有限合伙伙④設(shè)立SPC⑤入伙⑤入伙②設(shè)立有有限合伙伙⑤入伙⑥委托管管理資金退出出資金進入入收益分配合伙伙收益分配信托托利益信托計劃劃和有限限合伙結(jié)結(jié)合模式式案例三三——某基金交交易結(jié)構(gòu)構(gòu)圖信托計劃劃和有限限合伙結(jié)結(jié)合模式式的優(yōu)勢勢可以突破破有限合合伙合伙伙人不得得超過50人的限制制對于發(fā)起起人而言言：可以以通過控控制GP實際完全全控制項項目公司司對于信托托公司而而言：可可以爭取取控制GP來控制項項目公司司；或通通過保持持對項目目公司監(jiān)監(jiān)督權(quán)、、知情權(quán)權(quán)以及對對重大事事項的否否決權(quán)來來制衡融融資方29三四二REITs基本制度介介紹REITs主要交易易框架中國REITs試點情況況回顧與與展望中國REITsCode試圖解決決的主要要問題一主要內(nèi)內(nèi)容容房地產(chǎn)投投資信托托（REITs）在中國試試點的主要法律律問題分分析交易結(jié)構(gòu)構(gòu)圖時間軸賬戶設(shè)置置組織結(jié)構(gòu)構(gòu)管理模式式稅收制度度信托登記記制度REITs的概念REITs是英文RealEstateInvestmentTrusts的簡寫，，中文譯譯為房地地產(chǎn)投資資信托基基金REITs是指通過過公司、、信托或或其他組組織形式式募集資資金并投投資于具具有穩(wěn)定定收入的的房地產(chǎn)產(chǎn)，由專專業(yè)的機機構(gòu)進行行管理，，并將大大部分收收益分配配給投資資者的一一種金融融工具流動性差差的房地地產(chǎn)份額額化，成成為有流流動性的的股票、、信托受受益憑證證REITs實質(zhì)上是是房地產(chǎn)產(chǎn)的證券券化，強強調(diào)的是是資產(chǎn)屬屬性，而而不是企企業(yè)屬性性30REITs的概念介紹投資者基金管理理人（受托機機構(gòu)/發(fā)行人））資產(chǎn)服務(wù)務(wù)人托管銀行行（資金托托管機構(gòu)構(gòu)）房地產(chǎn)投投資信托托項目公司司A房地產(chǎn)A項目公司司B房地產(chǎn)B資產(chǎn)管理理合同托管銀行行（資金托托管機構(gòu)構(gòu)）資產(chǎn)管理理基金管理理資金保管管持有持有持有REIT份額交易所REITs的基本交交易結(jié)構(gòu)圖32信托公司司（受托機機構(gòu)）資產(chǎn)服務(wù)務(wù)人主承銷商商委托人/回購人受益券持持有人（優(yōu)先級級受益人人）承銷團中債登（登記結(jié)結(jié)算機構(gòu)構(gòu)/支付代理理機構(gòu)））商業(yè)銀行行（資金保保管機構(gòu)構(gòu)）承租人*主承銷協(xié)協(xié)議*租賃合同同資產(chǎn)管理理合同信托合同同募集資金金受益券認(rèn)購資金金收益支付付收益支付付承銷團協(xié)協(xié)議租金轉(zhuǎn)付付資金保管管合同次級受益益人（委托人人）租金支付付募集資金金支付代理理協(xié)議受益券（受托機機構(gòu)代表表優(yōu)先級受受益人））受益券回回購收購價款款銀行間債券市場場REITs的基本交易結(jié)構(gòu)構(gòu)圖3個工作日總租租金金收款期間間總租租金金支付日日（每年7月1日）2個工作日5個工作日結(jié)息日/支付日（每年【】月【】日；如果果該日不不是工作作日，則則支付日日為其后后的第一一個工作作日）1個工作日1個工作日流動性支支持啟動動申請日日（受托人人12點之前向向銀行提提出申請請；銀行17點之前向向受托人人書面反反饋）流動性支支持啟用用日受托人請請求履行行保證責(zé)責(zé)任日保證人付付款日受托人報報告日信托付款款日（向中介介機構(gòu)和和中債登登物理劃劃款）2個工作日信托分配日日（分配指令令和劃款指指令都在當(dāng)當(dāng)天完成）2個工作日2個工作日1個工作日資金保管機機構(gòu)通知日日（資金保管管機構(gòu)12點之前通知知受托人））總租租金支支付日（每年7月1日）資金保管機機構(gòu)報告日1個工作日當(dāng)期信托分分配核算日日計息期間結(jié)息日/支付日（每年【】月【】日；如果該該日不是工工作日，則則支付日為為其后的第第一個工作作日）33時間軸（1）——信托存續(xù)期期間的時間間軸5個工作日優(yōu)先級受益益券預(yù)計到到期日收購款支付付日受托人請求求履行保證證責(zé)任日1個工作日受益券收購購?fù)ㄖ眨ㄊ召徲|發(fā)發(fā)事件前第第22個工作日））保證人付款款日5個工作日計息期間核算日1個工作日3個工作日受托人報告告日信托付款日日（向中介機機構(gòu)和中債債登物理劃劃款）2個工作日信托分配日日（分配指令令和劃款指指令都在當(dāng)當(dāng)天完成））2個工作日2個工作日資金保管機構(gòu)構(gòu)報告日1個工作日最后一期信托托利益及本金金劃付日1個工作日注：如發(fā)生信信托財產(chǎn)處置置，則不適用用于該圖。結(jié)息日/支付日（【】年【】月【】日；如果該日日不是工作日日，則支付日日為其后的第第一個工作日日）34時間軸（2）——優(yōu)先級受益券券于預(yù)計到期期日終止的時時間軸3個工作日收購觸發(fā)事件件信托利益及本本金劃付日收購款支付日日受托人請求履履行保證責(zé)任任日1個工作日保證人付款日日5個工作日核算日1個工作日受托人報告日日信托付款日（向中介機構(gòu)構(gòu)和中債登物物理劃款）2個工作日信托分配日（分配指令和和劃款指令都都在當(dāng)天完成成）2個工作日2個工作日資金保管機構(gòu)構(gòu)報告日1個工作日計息期間結(jié)息日（每年【】月【】日）注：如發(fā)生信信托財產(chǎn)處置置，則不適用用于該圖。2個工作日結(jié)息日1個工作日35時間軸（3）——優(yōu)先級受益券券提前終止的的時間軸信托賬戶信托收款賬戶戶信托分配（費費用和開支））賬戶信托（稅收））專用賬戶信托付款賬戶戶信托分配（證證券）賬戶36賬戶設(shè)置信托賬戶的定定義：指由受托人在在資金保管機機構(gòu)開立的獨獨立人民幣賬賬戶。該賬戶戶用于歸集、、存放貨幣形形態(tài)的信托財財產(chǎn)、向受益益人支付相應(yīng)應(yīng)的信托利益益及支付其他他相關(guān)費用的的銀行保管賬賬戶信托賬戶項下下可以根據(jù)實實際需要再設(shè)設(shè)置不同的賬賬目，對信托托不同來源和和用途的資金金進行相應(yīng)記記賬中國REITs重大記事20042004年開始，央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會即開始REITs前期試點工作2007.6人民銀行召開REITs專題座談會。發(fā)展改革委、財政部、建設(shè)部、勞動保障部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會等參會部門一致認(rèn)為，應(yīng)按照“試點與立法平行推進”的原則啟動中國REITs2008.4人民銀行發(fā)布《2007年中國金融市場發(fā)展報告》，明確提出：要加快金融創(chuàng)新，擇機推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品2008.12.3國務(wù)院總理溫家寶2008年12月3日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議研究確定了金融促進經(jīng)濟發(fā)展的九條政策措施（“國九條”），其中第5條指出：創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。2008.12.13國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]126號）（“國三十條”），其中第18條指出：開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道2008.12.21國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]13號），其中第7條指出：支持資信條件較好的企業(yè)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。2009.3.18人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)[2009]92號），其中第6條意見中指出：支持資信條件較好的房地產(chǎn)且發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道目前試點將在銀行間債券市場和交易所分別展開，其中北京、上海、天津三地的固定收益類REITs試點工作基本準(zhǔn)備就緒，證券交易所REITs進展較緩銀行間債券市場的REITs管理辦法基本成形信托登記管理辦法進入最后攻堅階段中國REITs試點情況回顧與展展望38中國REITsCode試圖解決的主主要問題房地產(chǎn)投資信信托（REITs）在中國試點的的主要法律問題題分析四REITs組織結(jié)構(gòu)比較較39REITs的組織結(jié)構(gòu)公司型REITs優(yōu)勢結(jié)構(gòu)簡單、資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)明晰REITs上市交易可以直接適用上市公司的有關(guān)規(guī)定障礙《證券法》：（二）具有持續(xù)盈利能力，財務(wù)狀況良好；（三）最近三年財務(wù)會計文件無虛假記載，無其他重大違法行為；企業(yè)所得稅信托契約型REITs優(yōu)勢根據(jù)目前的實踐經(jīng)驗，信托具有合理避稅的制度優(yōu)勢參與主體便于監(jiān)管障礙結(jié)構(gòu)可能較公司制復(fù)雜上市交易的制度有待建立管理模式比較較40外部管理模式要求基金必須聘請管理人對基金進行管理，并且管理人應(yīng)當(dāng)獨立于基金的受托人內(nèi)部管理模式由公司（公司型情況下）或受托人（信托契約型情況下）自行管理REITs的管理模式中國REITs管理模式的建建議中國REITsCode中不宜強制要要求受托人聘聘請外部管理理人，而宜由由受托人根據(jù)據(jù)其自身的管管理能力、項項目情況自行行決定是否聘聘請外部管理理人，外部管管理人的職責(zé)責(zé)是否進一步步拆分由多人人分擔(dān)等，并并承擔(dān)相應(yīng)的的責(zé)任。同時時，如果受托托人決定聘請請外部管理人人的，應(yīng)當(dāng)在在基金文件中中進行事先約約定我國目前稅收收體制下REITs可能涉及的稅稅收信托所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移情形形下可能涉及及的稅收對我們國目前前稅收體制下下可能涉及的的稅收制度的的評述完善我國REITs稅收制度的建建議41REITs的稅收制度我國目前稅收收體制下REITs可能涉及的稅稅收我國目前尚沒沒有專門針對對REITs的稅法規(guī)定，，因而其稅收收繳納應(yīng)當(dāng)遵遵循一般的稅稅收法律制度度由于我國信托托法并未明確確委托人將信信托財產(chǎn)交由由受托人是否否發(fā)生信托財財產(chǎn)所有權(quán)的的轉(zhuǎn)移，因而而存在信托財產(chǎn)產(chǎn)所有轉(zhuǎn)移和和信托財產(chǎn)所所有權(quán)不轉(zhuǎn)移移兩種情況的的稅制我們傾向于認(rèn)認(rèn)為，設(shè)立信信托需要轉(zhuǎn)移移信托財產(chǎn)，，因此，在此此基礎(chǔ)上討論論有關(guān)REITs稅制問題42我國目前稅收收體制下可能能涉及的稅收收土地增值稅法律依據(jù)《中華人民共共和國土地增增值稅暫行條條例》第2條：轉(zhuǎn)讓國有有土地使用權(quán)權(quán)、地上的建建筑物及其附附著物（以下下簡稱轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)）并取取得收入的單單位和個人，，為土地增值值稅的納稅義義務(wù)人（以下下簡稱納稅人人），應(yīng)當(dāng)依依照本條例繳繳納土地增值值稅?！吨腥A人民共共和國土地增增值稅暫行條條例》第7條：土地增值值稅實行四級級超率累進稅稅率：增值額額未超過扣除除項目金額50％的部分，稅稅率為30％。增值額超超過扣除項目目金額50％、未超過扣扣除項目金額額100％的部分，稅稅率為40％。增值額超超過扣除項目目金額100％、未超過扣扣除項目金額200％的部分，稅稅率為50％。增值額超超過扣除項目目金額200％的部分，稅稅率為60％。REITs的委托人在在信托設(shè)立立時以及受受托人在信信托財產(chǎn)回回購時均應(yīng)應(yīng)繳納土地地增值稅在REITs存續(xù)期間，，若受托人人為信托目目的與第三三人訂立房房屋買賣合合同時為出出賣人的，，也應(yīng)當(dāng)按按上述繳納納土地增值值稅43信托財產(chǎn)所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移情形下可可能涉及的的稅收（1）企業(yè)所得稅稅法律依據(jù)《企業(yè)所得得稅法》第第2條：居民企業(yè)，，是指依法法在中國境境內(nèi)成立，，或者依照照外國(地區(qū))法律成立但但實際管理理機構(gòu)在中中國境內(nèi)的的企業(yè)。，，非居民企企業(yè)，是指指依照外國國（地區(qū)））法律成立立且實際管管理機構(gòu)不不在中國境境內(nèi)，但在在中國境內(nèi)內(nèi)設(shè)立機構(gòu)構(gòu)、場所的的，或者在在中國境內(nèi)內(nèi)未設(shè)立機機構(gòu)、場所所，但有來來源于中國國境內(nèi)所得得的企業(yè)。?！镀髽I(yè)所得得稅法》第第3條：居民企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)就其其來源于中中國境內(nèi)、、境外的所所得繳納企企業(yè)所得稅稅。非居民民企業(yè)在中中國境內(nèi)設(shè)設(shè)立機構(gòu)、、場所的，，應(yīng)當(dāng)就其其所設(shè)機構(gòu)構(gòu)、場所取取得的來源源于中國境境內(nèi)的所得得，以及發(fā)發(fā)生在中國國境外但與與其所設(shè)機機構(gòu)、場所所有實際聯(lián)聯(lián)系的所得得，繳納企企業(yè)所得稅稅。非居民民企業(yè)在中中國境內(nèi)未未設(shè)立機構(gòu)構(gòu)、場所的的，或者雖雖設(shè)立機構(gòu)構(gòu)、場所但但取得的所所得與其所所設(shè)機構(gòu)、、場所沒有有實際聯(lián)系系的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)就其來源源于中國境境內(nèi)的所得得繳納企業(yè)業(yè)所得稅。。《企業(yè)所得稅稅法》第4條：企業(yè)所所得稅的稅稅率為25%。非居民企企業(yè)取得本本法第三條條第三款規(guī)規(guī)定的所得得，適用稅稅率為20%?！镀髽I(yè)所得得稅法》第第6條：企業(yè)以以貨幣形式式和非貨幣幣形式從各各種來源取取得的收入入，為收入入總額。包包括（一一）銷售貨貨物收入；；（二））提供勞務(wù)務(wù)收入；（（三）轉(zhuǎn)讓讓財產(chǎn)收入入；（四））股息、紅紅利等權(quán)益益性投資收收益；（五五）利息收收入；（六六）租金收收入；（七七）特許權(quán)權(quán)使用費收收入；（八八）接受捐捐贈收入；；（九）其其他收入。。REITs設(shè)立時，委委托人將信信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給受托托人發(fā)行REITs憑證的收入入將被視為為《企業(yè)所所得稅法》》第6條的“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收收入”，應(yīng)繳納企企業(yè)所得稅稅受托人在信信托結(jié)束時時將信托財財產(chǎn)返還給給委托人也也將被視為為《企業(yè)所所得稅法》》第6條的“轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收收入”，應(yīng)繳納企企業(yè)所得稅稅機構(gòu)投資者者接受信托托財產(chǎn)收益益的分紅將將被視為《《企業(yè)所得得稅法》第第6條的“股息、紅利利等權(quán)益性性投資收益益”，應(yīng)繳納企企業(yè)所得稅稅44信托財產(chǎn)所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移情形下可可能涉及的的稅收（2）營業(yè)稅法律依據(jù)《中華人民民共和國營營業(yè)稅暫行行條例》第第1條：在中華華人民共和和國境內(nèi)提提供本條例例規(guī)定的勞勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓讓無形資產(chǎn)產(chǎn)或者銷售售不動產(chǎn)的的單位和個個人，為營營業(yè)稅的納納稅人，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依照本本條例繳納納營業(yè)稅。?！吨腥A人民民共和國營營業(yè)稅暫行行條例》第第5條：納稅人人的營業(yè)額額為納稅人人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)或者銷銷售不動產(chǎn)產(chǎn)收取的全全部價款和和價外費用用。但是，，下列情形形除外…《中華人民民共和國營營業(yè)稅暫行行條例》所所附的“營營業(yè)稅稅目目稅率表””中規(guī)定““金融保險險業(yè)”的營營業(yè)稅稅率率為5%。《中華人民民共和國營營業(yè)稅暫行行條例實施施細(xì)則》第第27條：銀行、、財務(wù)公司司、信托投投資公司、、信用社、、外國企業(yè)業(yè)常駐代表表機構(gòu)的納納稅期限為為1個季度。REITs的委托人須須按上述規(guī)規(guī)定，在將將信托財產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受受托人時繳繳納相關(guān)營營業(yè)稅當(dāng)委托人將將信托財產(chǎn)產(chǎn)在相關(guān)信信托終止時時予以回購購之時，受受托人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按上述規(guī)規(guī)定繳納營營業(yè)稅在REITs存續(xù)期間，，受托人為為信托目的的進行的與與委托人之之外的第三三人的房地地產(chǎn)買賣活活動也應(yīng)當(dāng)當(dāng)由相應(yīng)的的出賣方繳繳納營業(yè)稅稅45信托財產(chǎn)所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移情形下可可能涉及的的稅收（3）契稅法律依據(jù)《中華人民民共和國契契稅暫行條條例》第1條：在中華華人民共和和國境內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移土地、、房屋權(quán)屬屬，承受的的單位和個個人為契稅稅的納稅人人，應(yīng)當(dāng)依依照本條例例的規(guī)定繳繳納契稅。?！吨腥A人民民共和國契契稅暫行條條例》第3條：契稅稅稅率為3-5%?！吨腥A人民民共和國契契稅暫行條條例》第4條：契稅的的計稅依據(jù)據(jù)：（一））國有土地地使用權(quán)出出讓、土地地使用權(quán)出出售、房屋屋買賣，為為成交價格格…在信托型REITs設(shè)立時，受受托人須按按上述規(guī)定定繳納相關(guān)關(guān)的契稅，，回購時，，委托人須須按上述規(guī)規(guī)定繳納相相關(guān)的契稅稅46信托財產(chǎn)所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移情形下可可能涉及的的稅收（4）印花稅法律依據(jù)《中和人民民共和國印印花稅暫行行條例》第第2條：下列憑憑證為應(yīng)納納稅憑證：：1.購銷、加工工承攬、建建設(shè)工程承承包、財產(chǎn)產(chǎn)租賃、貨貨物運輸、、倉儲保管管、借款、、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同同或者具有有合同性質(zhì)質(zhì)的憑證；；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書書據(jù)；3.營業(yè)帳簿；；4.權(quán)利、許可可證照；5.經(jīng)財政部確確定征稅的的其他憑證證。委托人、受受托人或其其他各方在在REITs設(shè)立、運營營及回購期期間所書立立和領(lǐng)受的的各種合同同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)、、權(quán)利許可可證照等憑憑證的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)各自繳繳納印花稅稅47信托財產(chǎn)所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移情形下可可能涉及的的稅收（5）房產(chǎn)稅法律依據(jù)：：《中華人民民共和國房房產(chǎn)稅暫行行條例》第第2條：房產(chǎn)稅稅由產(chǎn)權(quán)所所有人繳納納。產(chǎn)權(quán)屬屬于全民所所有的，由由經(jīng)營管理理的單位繳繳納。產(chǎn)權(quán)權(quán)出典的，，由承典人人繳納。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人人、承典人人不在房產(chǎn)產(chǎn)所在地的的，或者產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未確定定及租典糾糾紛未解決決的，由房房產(chǎn)代管人人或者使用用人繳納。。前款列舉舉的產(chǎn)權(quán)所所有人、經(jīng)經(jīng)營管理單單位、承典典人、房產(chǎn)產(chǎn)代管人或或者使用人人，統(tǒng)稱為為納稅義務(wù)務(wù)人(以下簡稱納納稅人)?！吨腥A人民民共和國房房產(chǎn)稅暫行行條例》第第3條：房產(chǎn)稅稅依照房產(chǎn)產(chǎn)原值一次次減除10％至30％后的余值值計算繳納納。具體減減除幅度，，由省、自自治區(qū)、直直轄市人民民政府規(guī)定定。沒有房房產(chǎn)原值作作為依據(jù)的的，由房產(chǎn)產(chǎn)所在地稅稅務(wù)機關(guān)參參考同類房房產(chǎn)核定。。房產(chǎn)出租租的，以房房產(chǎn)租金收收入為房產(chǎn)產(chǎn)稅的計稅稅依據(jù)?！吨腥A人民民共和國房房產(chǎn)稅暫行行條例》第第4條：房產(chǎn)稅稅的稅率，，依照房產(chǎn)產(chǎn)余值計算算繳納的，，稅率為1.2％；依照房房產(chǎn)租金收收入計算繳繳納的，稅稅率為12％。在REITs存續(xù)期間，，受托人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照上上述規(guī)定繳繳納相關(guān)房房產(chǎn)稅48信托財產(chǎn)所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移情形下可可能涉及的的稅收（6）所有權(quán)轉(zhuǎn)移移稅收制度度的適用：：雖然在我國國對于REITs中信托財產(chǎn)產(chǎn)的所有權(quán)權(quán)是否發(fā)生生轉(zhuǎn)移存有有兩種不同同的觀點，，但是若嚴(yán)嚴(yán)格依照信信托的本旨旨，所有權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移移的觀點將將得到更有有力的支持持如果所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移稅收收制度適用用，則將導(dǎo)導(dǎo)致雙重征征稅問題：：這樣會造成在REITs設(shè)立時，委委托人將資資產(chǎn)委托給給受托人將將被視為房房地產(chǎn)的買買賣行為，，因而需要要繳納土地地增值稅、、營業(yè)稅、、印花稅、、契稅等；；而在受托托人將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)回給給委托人時時，又將被被視為一次次房地產(chǎn)的的買賣，從從而得再一一次繳納土土地增值稅稅、營業(yè)稅稅、印花稅稅、契稅等等稅收雙重征稅的的弊端：由于銀行間間債券市場場固定收益益類REITs的定位為“融資型”，雙重納稅稅將使得房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過REITs產(chǎn)品實現(xiàn)融融資的稅收收成本過高高，而導(dǎo)致致該產(chǎn)品的的廣泛推行行造成了較較大的影響響49我國現(xiàn)行REITs的稅收制度度的評述稅收法定原原則稅收法定：指一切稅收收以及與其其有關(guān)的活活動都必須須有法律明明確規(guī)定，，沒有法律律明確規(guī)定定的，人們們不負(fù)有納納稅義務(wù)，，任何機關(guān)關(guān)和個人也也都無權(quán)向向其征稅。。對該原則的的強調(diào)對于于我國當(dāng)前前的REITs稅收問題的的解決至關(guān)關(guān)重要，只有當(dāng)我國國相關(guān)的稅稅收法律法法規(guī)對REITs發(fā)展各個階階段中各主主體所應(yīng)繳繳納的稅收收予以明確確規(guī)定，才才能使REITs的稅收征管管具有可預(yù)預(yù)期性避免重復(fù)征征稅原則重復(fù)征稅將將抵消REITs較高收益率率的優(yōu)勢，，從而極大大地限制REITs的發(fā)展空間間。從信托托的本質(zhì)來來看，信托只是受受益人實現(xiàn)現(xiàn)一定經(jīng)濟濟目的的管管道，受益益人作為信信托利益的的享有者，，通過該管管道所負(fù)擔(dān)擔(dān)的納稅，，應(yīng)當(dāng)不因因受托人的的介入而加加重在REITs的信托設(shè)立立環(huán)節(jié)和回回購環(huán)節(jié)，，雖然發(fā)生生了信托財財產(chǎn)所有權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移，，但是這種種轉(zhuǎn)移與一一般的財產(chǎn)產(chǎn)買賣、贈贈與所導(dǎo)致致的轉(zhuǎn)移不不同，其導(dǎo)導(dǎo)管的工具具性特征極極其明顯。。若對此進進行重復(fù)征征稅，既有有違信托之之本質(zhì)，也也有損經(jīng)濟濟運行之效效率50完善我國REITs稅收制度的的建議（1）實際受益人人負(fù)擔(dān)原則則REITs所具有的一一個重大特特征即在于于它所得之之絕大部分分收益都要要以分紅的的形式發(fā)放放給投資者者。這個特特征使得REITs與一般的公司司相區(qū)別，也也是實際受益益人負(fù)擔(dān)原則則的基礎(chǔ)。即即將REITs中的受益人作作為征收所得得稅的納稅人人扶植保護公益益信托原則我國《信托法法》第16條規(guī)定：國家家鼓勵發(fā)展公公益信托?？v觀我國以及及其他各國信信托發(fā)展實踐踐可以看出，，稅收優(yōu)惠是是實現(xiàn)國家鼓鼓勵發(fā)展公益益信托態(tài)度的的重要手段。。因而我國在在REITs的發(fā)展中，對對于那些具有有公益性質(zhì)的的REITs，如廉租房建建設(shè)的REITs時，應(yīng)當(dāng)給予予特定的稅收收優(yōu)惠政策51完善我國REITs稅收制度的建建議（2）不動產(chǎn)信托登記對REITs的影響不動產(chǎn)信托登登記中存在的的主要法律問問題52REITs的信托登記問問題法律依據(jù)《物權(quán)法》第第九條：不動產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)立、、變更、轉(zhuǎn)讓讓和消滅，經(jīng)經(jīng)依法登記，，發(fā)生效力；；未經(jīng)登記，，不發(fā)生效力力，但法律另另有規(guī)定的除除外?！缎磐蟹ā返诘谑畻l：設(shè)立信托托，對于信托托財產(chǎn)，有關(guān)關(guān)法律、行政政法規(guī)規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦理登記記手續(xù)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法辦理理信托登記。。未依照前款款規(guī)定辦理信信托登記的，，應(yīng)當(dāng)補辦登登記手續(xù)；不不補辦的，該該信托不產(chǎn)生生效力。不動產(chǎn)信托登登記的重要性性：REITs作為一種以不不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)設(shè)立信托的金金融產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法就設(shè)設(shè)立信托的或或被收購的房房地產(chǎn)辦理信信托財產(chǎn)的信信托登記，未辦理的應(yīng)當(dāng)補辦，否則將存在導(dǎo)致REITs信托無效的法法律風(fēng)險我國信托登記記制度缺失：：我國《信托法》并未就信托登登記的主管部部門或受理機機構(gòu)，及這些些部門或機構(gòu)構(gòu)如何辦理信信托登記作出出明確規(guī)定。。不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)登記的相關(guān)關(guān)法律規(guī)定，，也未對不動動產(chǎn)信托登記記作出明確規(guī)規(guī)定。盡管上海信托托登記中心在在建立統(tǒng)一的的信托登記平平臺上做了有有益嘗試，但但由于信托登登記制度沒有有相應(yīng)的法律律法規(guī)的依據(jù)據(jù)以及該中心心區(qū)域性、事事業(yè)性登記的的局限，信托托登記制度缺缺失問題仍未解決53不動產(chǎn)信托登登記對REITs的影響信托財產(chǎn)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移問題與不不動產(chǎn)信托登登記《信托法》第第二條：本法所稱稱的信托，是是指委托人基基于對受托人人的信任，將將其財產(chǎn)權(quán)委委托給受托人人，由受托人人按委托人的的意愿以自己己的名義，為為受益人的利利益或者特定定目的，進行行管理或者處處分的行為。該條被認(rèn)為是是認(rèn)定中國法律律項下信托財財產(chǎn)歸屬的主主要依據(jù)，但但由于該條對對信托財產(chǎn)的的所有權(quán)歸屬屬沒有明確規(guī)規(guī)定，在認(rèn)定定信托財產(chǎn)所所有權(quán)歸屬時時存在較大爭爭議，主要存在““委托人所有有”和“受托托人所有”的的兩種觀點由于《信托法法》用語的含含混與邏輯的的混亂，在中中國信托財產(chǎn)產(chǎn)的歸屬問題題上存在一定定爭議。信托托登記制度上上也產(chǎn)生了難題，，房屋設(shè)立信信托后，房屋屋的所有權(quán)人人是原始權(quán)益益人還是受托托人？在《信信托法》沒有有明確規(guī)定的的前提下建住住部在草擬《《信托登記暫暫行辦法》亦亦做了模糊處處理，擬將房房屋原始權(quán)益益人的所有權(quán)權(quán)證繳回，并并向受托人發(fā)發(fā)放信托登記記證明，以對對房屋設(shè)立信信托進行公示示54不動產(chǎn)信托登登記中的主要要法律問題（（1）“合二為一”的登記模式“合二為一”：指不動產(chǎn)的物權(quán)登記和信信托登記程序序的合二為一一，當(dāng)事人無需需就作為信托托財產(chǎn)的不動動產(chǎn)物權(quán)分別別進行物權(quán)登登記程序和信信托登記程序序從建住部的《《信托登記暫暫行辦法》來來看，目前也也是采取這種種做法信托登記的類類型信托法規(guī)定的的登記類型：：《信托法》第第十條：設(shè)立信托托，對于信托托財產(chǎn)，有關(guān)關(guān)法律、行政政法規(guī)規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)辦理登記記手續(xù)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法辦理理信托登記。。未依照前款款規(guī)定辦理信信托登記的，，應(yīng)當(dāng)補辦登登記手續(xù)；不不補辦的，該該信托不產(chǎn)生生效力。我們的建議：：該條在字面解釋上僅規(guī)定了設(shè)立立信托時對信信托財產(chǎn)的登登記，即信托財產(chǎn)的初初始信托登記記。但信托法律關(guān)系系的信托要素素除信托財產(chǎn)產(chǎn)外還包括信信托當(dāng)事人、、信托目的等等，并且在信信托存續(xù)過程程當(dāng)中這些信信托要素還存存在變動可能能，如信托財財產(chǎn)具體形態(tài)態(tài)的變化、受受托人的更換換及其他信托托要素的變更更等信托登記類型型：結(jié)合有關(guān)國家家和地區(qū)的信信托登記制度度以及我國《《物權(quán)法》第第九條關(guān)于不不動產(chǎn)登記的的內(nèi)容，不動動產(chǎn)信托登記記制度主要應(yīng)應(yīng)包括不動產(chǎn)產(chǎn)信托設(shè)立登記、不動產(chǎn)取得信信托登記、不動產(chǎn)信托變變更登記、不動產(chǎn)信托注注銷登記55不動產(chǎn)信托登登記制度中的的主要法律問問題（2）主要內(nèi)容容有限合伙型私私募基金介紹紹及操作實務(wù)務(wù)12私募基金的監(jiān)監(jiān)管3私募基金設(shè)立立要點私募基金概述述4有限合伙型房房地產(chǎn)私募基基金5案例及說明實際講解要點點12地產(chǎn)基金的參參與方-利益機制是核核心3基金的結(jié)構(gòu)地產(chǎn)基金的監(jiān)監(jiān)管環(huán)境4基金的四大要要素5外商投資人民民幣基金一、私募股權(quán)權(quán)投資基金概概要58中國當(dāng)前沒有有規(guī)范私募股股權(quán)投資基金金（“私募基基金”）設(shè)立立的法律，對對私募基金亦亦沒有法律層層面定義，根根據(jù)其文義及及地方規(guī)則相相關(guān)規(guī)定，我我們理解其構(gòu)構(gòu)成要件如下下：“私募”“股權(quán)投資””“基金”以非公開方式式、向特定對對象募集資金金，不得公開開募集及一般般不得向超過過二百人募集集，否則可能能構(gòu)成非法集集資或者擅自自發(fā)行股票。。一般以投資于于非上市公司司股權(quán)為主，，個別地方性性規(guī)則亦允許許基金認(rèn)購上上市公司非公公開發(fā)行股票票；股權(quán)投資資應(yīng)承擔(dān)投資資風(fēng)險，基金金承諾保底收收益可能被認(rèn)認(rèn)定為非法集集資。資金的聚合，，合伙人出資資以現(xiàn)金出資資為主。一、私募基金金概述（1）私募基金發(fā)展展的商業(yè)動力力：管理人與與資金提供方方稟賦差異和和因此導(dǎo)致的的分工，以及及相應(yīng)形成的的靈活之利益益分配機制（（收益分成機機制）。一、私募股權(quán)權(quán)投資基金概概要59盡管中國當(dāng)前前沒有規(guī)范私私募基金的的法律，但對對照上述“私私募基金”的的三個要件，，業(yè)界實務(wù)操操作中已有私私募基金的實實踐，主要形形式為：《外商投資創(chuàng)業(yè)業(yè)投資企業(yè)管管理規(guī)定》等；《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)業(yè)管理暫行辦辦法》等《信托公司集合合資金信托管管理辦法》等區(qū)別于前三種種模式的市場場操作，沒有有統(tǒng)一對應(yīng)規(guī)規(guī)則規(guī)范國務(wù)院及國家家發(fā)改委特別別許可設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)業(yè)型基金產(chǎn)業(yè)基金信托計劃型基基金股權(quán)投資企業(yè)業(yè)型基金一、私募基金金概述（2）-中國的操作實實踐一、私募股權(quán)權(quán)投資基金概概要60盡管中國當(dāng)前前沒有規(guī)范私私募基金設(shè)立立的法律，但但實務(wù)中存在在對私募基金金設(shè)立及運營營的監(jiān)管，主主要為“法律律載體”的監(jiān)監(jiān)管、“邊界界”監(jiān)管、行行業(yè)監(jiān)管和地地方監(jiān)管：“法法律律載載體體””監(jiān)監(jiān)管管指指私私募募基基金金采采用用何何種種法法律律載載體體應(yīng)應(yīng)符符合合與與該該法法律律載載體體相相關(guān)關(guān)的的法法律律規(guī)規(guī)定定，，如如有有限限合合伙伙型型私私募募基基金金應(yīng)應(yīng)符符合合合合伙伙企企業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)立立及及運運行行法法律律規(guī)規(guī)定定，，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)投投資資企企業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)立立應(yīng)應(yīng)符符合合創(chuàng)創(chuàng)投投企企業(yè)業(yè)及及國國家家發(fā)發(fā)改改委委相相關(guān)關(guān)監(jiān)監(jiān)管管規(guī)規(guī)定定。。“邊邊界界””監(jiān)監(jiān)管管即即私私募募基基金金設(shè)設(shè)立立及及運運營營過過程程中中應(yīng)應(yīng)遵遵守守國國家家其其他他法法律律規(guī)規(guī)定定，，不不得得從從事事非非法法集集資資、、擅擅自自發(fā)發(fā)行行公公司司股股票票等等非非法法行行為為，，即即不不得得逾逾越越法法律律規(guī)規(guī)定定的的““邊邊界界””。。行業(yè)業(yè)監(jiān)監(jiān)管管主主要要包包括括中中國國證證券券監(jiān)監(jiān)督督管管理理委委員員會會、