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石家莊友誼大街人防工程商業(yè)項目

調(diào)研報告石家莊友誼大街人防工程商業(yè)項目

調(diào)研報告1一、石家莊宏觀環(huán)境一、石家莊宏觀環(huán)境2一、石家莊宏觀環(huán)境城市綜述:石家莊市地處華北平原腹地,北靠京津,東臨渤海,西倚太行山,是首都的南大門?,F(xiàn)轄6個區(qū)、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū),總面積1.58萬平方公里,常住人口939.5萬,其中市區(qū)面積455.8平方公里,人口231.3萬。一、石家莊宏觀環(huán)境城市綜述:3行政區(qū)劃:石家莊市轄6區(qū)17縣(市),即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。共有鎮(zhèn)114個,鄉(xiāng)108個,辦事處43個,行政村4488個,居委會449個,家委會195個。城市人口:截止到2009年年末全市常住人口977.41萬人,比上年增加10.93萬人,其中市區(qū)242.78萬人,增加2.06萬人。全市人口出生率14.65‰,死亡率6.25‰,自然增長率8.4‰。經(jīng)濟發(fā)展:2009年地區(qū)生產(chǎn)總值躍上3000億元臺階,達到3114.9億元,同比增長11.1%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值305.3億元,增長0.2%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1558.5億元,增長11.6%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1251.1億元,增長13.0%。一、石家莊宏觀環(huán)境行政區(qū)劃:一、石家莊宏觀環(huán)境4交通狀況:公路交通京石、石太、石黃、石安高速公路和107、207、307、308國道以及2條省道、42條縣道在市域縱橫交錯,公路通車總里程6379公里。

鐵路運輸石家莊是全國鐵路運輸?shù)闹饕獦屑~,京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此,其中京廣線是連接中外交流的大動脈,石太線是晉煤外運的主要通道。石家莊火車站是全國特等站之一,也是全國三大貨車編組站之一,主要擔負著京廣、石德、石太三條干線的旅客輸送、貨物到發(fā)中轉(zhuǎn)任務(wù)及列車編解、運行組織工作,日均發(fā)送旅客列車108列,日均輸送旅客5萬多人,日均到發(fā)貨物列車230多列,辦理貨車11500輛??罩泻骄€石家莊民航機場可起降各種大中型客機,現(xiàn)已開通44條國內(nèi)、國際航線,通達上海、深圳、大連、香港等國內(nèi)32個大中城市以及莫斯科、阿拉木圖等國外城市和地區(qū),引進國航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機場的航線運營。一、石家莊宏觀環(huán)境交通狀況:一、石家莊宏觀環(huán)境5二、石家莊城市規(guī)劃二、石家莊城市規(guī)劃6規(guī)劃原則:優(yōu)化都市區(qū)布局,落實城市北跨戰(zhàn)略,強化正定組團功能,建設(shè)濱河新區(qū)、承擔部分省會功能,統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展,完善產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)布局;依據(jù)“規(guī)模不變、調(diào)整用地發(fā)展方向和布局”的原則對中心城區(qū)用地布局進行調(diào)整。發(fā)展目標:總體規(guī)劃期限為2010-2020年,規(guī)劃分市域、都市區(qū)和中心城區(qū)三個層次。市域:包括市區(qū)及17縣市,面積15848平方公里,市域總?cè)丝谶_到1060萬,城鎮(zhèn)化水平達到65%。都市區(qū):包括市內(nèi)五區(qū)及正定、鹿泉、藁城、欒城四縣市,面積2657平方公里,區(qū)域總?cè)丝?38萬。中心城區(qū):規(guī)劃建成區(qū),居住人口300萬,面積287平方公里。城市道路交通規(guī)劃:規(guī)劃主城區(qū)道路依托現(xiàn)狀道路,形成“四橫六縱三環(huán)八射”的道路主骨架系統(tǒng)。

四橫為:和平路、中山路、裕華路、倉安路(槐南路)等城市東西向主干道。六縱是:泰華街-西焦街-友誼大街,中華大街-石崗大街,建設(shè)大街,體育大街,建華大街,談固大街等南北向城市主干道。三環(huán)是指由中華大街、和平路、體育大街、槐南路、倉安路圍合而成一環(huán)路、二環(huán)路和三環(huán)路。八射指石正公路、石崗公路、石獲北路、石獲南路、石銅公路、石邯公路、石欒公路、滄石公路等八條主要城市出入口道路。

二、石家莊城市規(guī)劃規(guī)劃原則:二、石家莊城市規(guī)劃7三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析8三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析根據(jù)統(tǒng)計,2010年石家莊房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為700—800萬平米,2009年石家莊房地產(chǎn)空集體量約為300—400萬平米,未來三年,如果計算三年大變樣政策下的舊城改造供應(yīng)量,石家莊房地產(chǎn)市場將嚴重供大于求。僅項目周邊直線距離五公里范圍內(nèi)在售和未售的項目就達29個,其中項目所處商圈在建和在售項目為8個,周邊住宅均價為5000元左右,商鋪銷售均價在1萬元以上石家莊房地產(chǎn)市場概述三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析根據(jù)統(tǒng)計,2010年石家莊房地9三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商業(yè)布局三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商業(yè)布局10三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈特征歷史發(fā)展沿中山路兩側(cè)分為東西兩個“版圖”,西部板塊:東購人民商圈、新華集貿(mào)市場、天元名品;東部板塊:北國商圈、博物館商圈、先天下購物廣場等。2005年以懷特國際城和保龍倉為代表的商業(yè)群,經(jīng)歷了三年的培育,正逐步成熟為懷特商圈。懷特商圈與原有兩大商圈的區(qū)別在于,它從純零售購物的一個商圈轉(zhuǎn)化成多業(yè)態(tài)、多元化的一個專業(yè)市場商圈。伴隨整個石家莊市場商圈也走向多元發(fā)展。綜合社區(qū)商業(yè)發(fā)展帶動商圈的形成,隨著綜合社區(qū)的形成和發(fā)展,所需商業(yè)配套也要求品牌化,社區(qū)型綜合商業(yè)快速發(fā)展,如卓達明珠商圈、建華商圈等。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈特征歷史發(fā)展沿中山路11三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析東購新百商圈——典型的港口物流商圈。特征:先入為主,滿足傳統(tǒng)習(xí)慣性消費,東購商圈是石家莊最早的商圈,各形態(tài)專業(yè)市場共存,突出優(yōu)勢、形成差異,各種大型專業(yè)市場托起整個東購商圈的繁榮,各個專業(yè)市場相互彌補、相互促進發(fā)展。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析東購新百商圈——12三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析北國商圈——綜合行政商務(wù)商圈。特征:政府行政規(guī)劃職能促進其發(fā)展,商圈中心為石家莊市政府,周邊交通便利;商務(wù)特點明顯,商圈存在大量的商務(wù)中心,商務(wù)職能性質(zhì)明顯。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析北國商圈——綜合13三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析懷特商圈——典型專業(yè)組合商圈。特征:專業(yè)化市場為主導(dǎo),各個業(yè)態(tài)不斷細化從最終的初級批發(fā)市場到專業(yè)市場,補充發(fā)展餐飲、娛樂;餐飲是最初的集客手段,首先引進品牌商業(yè),而后以餐飲帶動商業(yè)口碑;商圈發(fā)展有統(tǒng)一規(guī)劃和管理,由懷特集團開發(fā)建設(shè)。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析懷特商圈——典型14三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱中心線——廣安商業(yè)街地理位置廣安街地下業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝、餐飲、休閑娛樂項目體量3.3萬項目現(xiàn)狀在建租/售價格銷售均價2.4萬元/平公交線路1--10--12--26--28--34--36--41--42--51--55--69--60--116--85--K1--K34--5路其他總長約1100米,東西寬約25米,總投資2.7億元,19各出入口,10部扶梯三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱中心線15三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱石門不夜城地理位置省博物館地下業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、休閑娛樂項目體量3.3萬項目現(xiàn)狀在建租/售價格銷售均價2.6萬元/平公交線路1--10--12--26--28--34--36--41--42--51--55--69--60--116--85--K1--K34--5路其他鋪面凈高6.8米,遍布全景的出入口,8部電梯,主通道寬10米,最窄的通道寬3米。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱石門不16三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱聯(lián)邦東方明珠地下商業(yè)街地理位置裕華翟營大街與塔北路交叉口業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、休閑娛樂項目體量5.3萬項目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價格未知公交線路52、66、43路、33路、6路、12路其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱聯(lián)邦東17三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱民心廣場地下商業(yè)地理位置裕華路以南、工農(nóng)路以北、維明大街以西、師范街民心河以東業(yè)態(tài)規(guī)劃未知項目體量4.5萬項目現(xiàn)狀在建租/售價格未知公交線路93路其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱民心廣18三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱新萬寶商城地理位置人民廣場地下業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝項目體量2萬項目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價格未知公交線路1

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其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱新萬寶19三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱華北眼鏡城地理位置火車站廣場地下業(yè)態(tài)規(guī)劃眼鏡項目體量7萬項目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價格未知公交線路31

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其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱華北眼20三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析總結(jié)石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)尚不成熟,經(jīng)營狀況一般石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)體量相對較小石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)經(jīng)營狀況過多的依賴于地上樓盤和周邊項目,對于整個城市的消費尚未形成影響力地下商業(yè)的停車問題尤其值得關(guān)注地下商業(yè)的業(yè)態(tài)定位尚有補充空間三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析總結(jié)石家莊現(xiàn)有21四、國內(nèi)成功地下商業(yè)介紹四、國內(nèi)成功地下商業(yè)介紹22項目名稱規(guī)模體量業(yè)態(tài)規(guī)劃北京東方新天地10萬平采用連貫的長廊式設(shè)計。東方新天地依托王府井悠久的商業(yè)歷史及極高的知名度,同時借助東方廣場超大面積辦公區(qū)形成的商務(wù)流,集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體,成為北京一個非常重要的高檔商業(yè)中心大連勝利廣場14萬平集百貨、餐飲、娛樂、文化、服務(wù)、運動、休閑等多種業(yè)態(tài)于一身,能充分滿足高、中、低全客層一次購足之需求今為止亞洲最大的地下購物中心。南京時尚萊迪購物廣場11萬平為南京核心商業(yè)區(qū),分為地下兩層。日均客流量達20萬人次以上設(shè)有精品街、服裝街、鞋街、百貨大廳和美食廣場等五大專業(yè)經(jīng)營區(qū),并配有商務(wù)中心,金融網(wǎng)點等配套服務(wù)設(shè)施南寧金湖地下商業(yè)廣場7.1萬平包括一個2萬平米的服裝城,4千平米的家電數(shù)碼港、還有一個面積達1萬平米的大型超市重慶金源地下不夜城4.7萬平總面積4.7萬平米的“扇形”建筑體內(nèi)包括:激情夜總會、桑拿中心、國際標準健身中心、雙層迪廳、雙層KTV、6694平米雙層大型超市、115間風(fēng)格各異的精品店和3460平米雙層小吃城

項目名稱規(guī)模體量業(yè)態(tài)規(guī)劃北京東方新天地10萬平采用連貫的長廊23某大街人防工程商業(yè)項目調(diào)研報告課件24由國內(nèi)成功地下商業(yè)想到的:國內(nèi)成功地下商業(yè)體量一般較大,大體量方便地下商業(yè)充分的填充各業(yè)態(tài)商家;成功的地下商業(yè)業(yè)態(tài)必須要與當?shù)仄渌虡I(yè)項目形成差異化;無論市場定位和業(yè)態(tài)定位如何,適當?shù)牟惋嫼蛫蕵沸蓍e業(yè)態(tài)是必須的業(yè)態(tài)補充;地下商業(yè)不宜層高過低,否則壓抑感太強烈,不利于消費者購物;便捷的停車、科學(xué)的動線設(shè)計、方便的交通都是影響地下商業(yè)項目成敗的關(guān)鍵因素。由國內(nèi)成功地下商業(yè)想到的:25五、本項目概況及分析五、本項目概況及分析26本項目地理位置本項目益友百貨圖批市場本項目地理位置本項目益友百貨圖批市場27本項目基本情況南北長900米東西寬24米原始層高7.5米預(yù)計施工時間4個月周邊大型商業(yè)益友百貨、圖批市場周邊在售樓盤中環(huán)國際、百度空間本項目公交線路15、58、68、117本項目周邊情況本項目周邊只有益友百貨和圖批市場兩個大型商業(yè)項目,其余為部分商業(yè)銀行和手機專賣店,整體商業(yè)氛圍不濃,周邊社區(qū)歷史較長,居民收入穩(wěn)定并且大部分屬于中產(chǎn)階層。本項目基本情況南北長900米東西寬24米原始層高7.5米預(yù)計28本項目SWOT分析S項目優(yōu)勢拿地成本較低,不涉及拆遷,因此整體投入不高,利潤預(yù)期較好;交通比較便捷,可到達性強;屬待建項目,因此可根據(jù)商戶需求進行合理規(guī)劃W項目劣勢商業(yè)氛圍不夠濃厚,聚集效應(yīng)不強;地下商業(yè),沒有更多的地上展示空間;停車問題需要重點解決;O項目機遇現(xiàn)階段石家莊地下商業(yè)開發(fā)大勢所趨;益友商圈需要一個大型商業(yè)項目進行引爆;石家莊地下商業(yè)業(yè)態(tài)細分不夠,需要補充;T項目威脅宏觀調(diào)控給投資者帶來的觀望情緒;其他競爭對手對于商戶資源的壟斷;項目建設(shè)周期短,沒有足夠的時間進行商戶蓄水和前期推廣;本項目SWOT分析S項目優(yōu)勢拿地成本較低,不涉及拆遷29六、項目定位與規(guī)劃建議六、項目定位與規(guī)劃建議30項目業(yè)態(tài)定位經(jīng)過調(diào)研,認為此項目有兩個合適的業(yè)態(tài)定位供開發(fā)商選擇:1.適合以創(chuàng)意小商品、家居飾品、圖書、消費類電子產(chǎn)品為主業(yè)態(tài),以餐飲、休閑娛樂為輔助業(yè)態(tài);項目名稱:淘寶街理由:石家莊零售商業(yè)業(yè)態(tài)中尚無以經(jīng)營創(chuàng)意小商品為特色的項目;項目周邊尚無以創(chuàng)意小商品為主業(yè)態(tài)的商業(yè)項目;大量的新盤面向市場后,住宅業(yè)主需要創(chuàng)意小商品和個性家居飾品對家庭氛圍的營造。項目業(yè)態(tài)定位經(jīng)過調(diào)研,認為此項目有兩個合適的業(yè)態(tài)定位供開發(fā)商31項目業(yè)態(tài)分布益友百貨圖批市場創(chuàng)意小商品圖書、家居飾品餐飲、休閑娛樂益友百貨所在的裕華路與友誼大街交叉口作為此項目主入口,則自北向南依次分為三個組團,第一組團為小商品業(yè)態(tài)組團;第二組團為圖書、家居飾品和消費類的小電子產(chǎn)品為業(yè)態(tài),第三組團為餐飲和休閑娛樂。由于餐飲休閑娛樂的消費者具有開車出行的習(xí)慣,將餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)安排在項目南端,可合理利用項目南端地上住宅項目小區(qū)停車較為方便的因素。項目業(yè)態(tài)分布益友圖批市場創(chuàng)意小商品圖書、家居飾品餐飲、休閑娛322.適合以特色餐飲、休閑娛樂主業(yè)態(tài)的大型特色餐飲一條街;項目名稱:石家莊美食匯理由:市區(qū)西部缺乏集中式餐飲項目;缺點:容易與大經(jīng)街和南花園的餐飲一條街產(chǎn)生競爭。項目業(yè)態(tài)定位2.適合以特色餐飲、休閑娛樂主業(yè)態(tài)的大型特色餐飲一條街;項目33項目業(yè)態(tài)分布益友百貨圖批市場餐飲區(qū)影院、網(wǎng)吧、電玩、保健美容項目業(yè)態(tài)分布益友圖批市場餐飲區(qū)影院、網(wǎng)吧、電玩、保健美容34項目規(guī)劃建議此項目共有十八個地面出入口,建議將南北端和圖書城的出入口安裝電梯,其他出入口步梯即可;此項目停車須與周邊社區(qū)、機關(guān)單位等達成共識,共享區(qū)域內(nèi)的公共停車位,另須與交警支隊聯(lián)絡(luò)增加便道和慢行車道的停車位規(guī)劃;根據(jù)店中店形態(tài)的室內(nèi)步行街操盤經(jīng)驗來看,通道寬度不宜超過三米,否則給人賣場冷清,貨品和店鋪不夠飽滿的感覺;由于項目通道基本屬于一通到底,因此地下部分需要設(shè)置最少兩處景觀節(jié)點和若干顧客休息點;本項目廁所的設(shè)置應(yīng)不少于兩處,但是不多于三處;項目整體裝修應(yīng)突出時尚化和原生態(tài)的概念;項目層高建議在8米以上;如果項目定位于小商品業(yè)態(tài),則主力店鋪面積應(yīng)在30平以內(nèi);如果項目定位于餐飲休閑業(yè)態(tài),則主力店鋪面積為100平左右;本項目如定位于餐飲休閑業(yè)態(tài),從安全角度和施工角度考慮,應(yīng)采用電力方式作為火源;通道中部設(shè)置店鋪的,建議以玻璃隔斷為商鋪分割工具,否則賣場感覺會比較壓抑,不通透;項目地上景觀應(yīng)充分利用項目出入口作為載體,輔之以LED燈具或動態(tài)影像播放設(shè)備來增加項目亮點。項目規(guī)劃建議此項目共有十八個地面出入口,建議將南北端和圖書城35六、銷售方案六、銷售方案36營銷推廣----售樓處設(shè)置本項目本項目本項目售樓處位置營銷推廣----售樓處設(shè)置售樓處位置37營銷推廣----造勢媒體推廣專家論證組織外地商戶參觀項目組織潛在商戶考察國內(nèi)成功地下商業(yè)項目周邊進行氛圍營造營銷推廣----造勢媒體推廣專家論證組織外地商戶參觀項目組織38項目賣點----廣告語展示項目賣點----廣告語展示39營銷策略營銷策略40銷售政策銷售政策41定價策略以上定價方法相輔相成,應(yīng)結(jié)合項目實際綜合運用定價策略以上定價方法相輔相成,應(yīng)結(jié)合項目實際綜合運用42初步測算通過前期認購階段對消費者的摸底后,可在入市銷售時調(diào)整售價,并做到一鋪一價,方便后期隨銷售節(jié)點及時調(diào)整銷售價格初步測算通過前期認購階段對消費者的摸底后,可在入市銷售時調(diào)整43寫在最后規(guī)范并富有經(jīng)驗的銷售團隊是促進項目銷售進度的重要保障;嚴謹?shù)墓芾砗徒y(tǒng)一的VI規(guī)范導(dǎo)入是提升本項目銷售價格的外在因素;傳統(tǒng)并且保守的銷售手段將制約本項目的發(fā)展。為保證項目銷售和招商順利進行,應(yīng)對置業(yè)顧問進行運營管理方面的培訓(xùn),尤其是對于店中店“分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的中心思想有深刻的認識。寫在最后規(guī)范并富有經(jīng)驗的銷售團隊是促進項目銷售進度的重要保障44感謝您的關(guān)注,謝謝。感謝您的關(guān)注,謝謝。45石家莊友誼大街人防工程商業(yè)項目

調(diào)研報告石家莊友誼大街人防工程商業(yè)項目

調(diào)研報告46一、石家莊宏觀環(huán)境一、石家莊宏觀環(huán)境47一、石家莊宏觀環(huán)境城市綜述:石家莊市地處華北平原腹地,北靠京津,東臨渤海,西倚太行山,是首都的南大門?,F(xiàn)轄6個區(qū)、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū),總面積1.58萬平方公里,常住人口939.5萬,其中市區(qū)面積455.8平方公里,人口231.3萬。一、石家莊宏觀環(huán)境城市綜述:48行政區(qū)劃:石家莊市轄6區(qū)17縣(市),即新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。共有鎮(zhèn)114個,鄉(xiāng)108個,辦事處43個,行政村4488個,居委會449個,家委會195個。城市人口:截止到2009年年末全市常住人口977.41萬人,比上年增加10.93萬人,其中市區(qū)242.78萬人,增加2.06萬人。全市人口出生率14.65‰,死亡率6.25‰,自然增長率8.4‰。經(jīng)濟發(fā)展:2009年地區(qū)生產(chǎn)總值躍上3000億元臺階,達到3114.9億元,同比增長11.1%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值305.3億元,增長0.2%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1558.5億元,增長11.6%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1251.1億元,增長13.0%。一、石家莊宏觀環(huán)境行政區(qū)劃:一、石家莊宏觀環(huán)境49交通狀況:公路交通京石、石太、石黃、石安高速公路和107、207、307、308國道以及2條省道、42條縣道在市域縱橫交錯,公路通車總里程6379公里。

鐵路運輸石家莊是全國鐵路運輸?shù)闹饕獦屑~,京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此,其中京廣線是連接中外交流的大動脈,石太線是晉煤外運的主要通道。石家莊火車站是全國特等站之一,也是全國三大貨車編組站之一,主要擔負著京廣、石德、石太三條干線的旅客輸送、貨物到發(fā)中轉(zhuǎn)任務(wù)及列車編解、運行組織工作,日均發(fā)送旅客列車108列,日均輸送旅客5萬多人,日均到發(fā)貨物列車230多列,辦理貨車11500輛??罩泻骄€石家莊民航機場可起降各種大中型客機,現(xiàn)已開通44條國內(nèi)、國際航線,通達上海、深圳、大連、香港等國內(nèi)32個大中城市以及莫斯科、阿拉木圖等國外城市和地區(qū),引進國航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機場的航線運營。一、石家莊宏觀環(huán)境交通狀況:一、石家莊宏觀環(huán)境50二、石家莊城市規(guī)劃二、石家莊城市規(guī)劃51規(guī)劃原則:優(yōu)化都市區(qū)布局,落實城市北跨戰(zhàn)略,強化正定組團功能,建設(shè)濱河新區(qū)、承擔部分省會功能,統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展,完善產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)布局;依據(jù)“規(guī)模不變、調(diào)整用地發(fā)展方向和布局”的原則對中心城區(qū)用地布局進行調(diào)整。發(fā)展目標:總體規(guī)劃期限為2010-2020年,規(guī)劃分市域、都市區(qū)和中心城區(qū)三個層次。市域:包括市區(qū)及17縣市,面積15848平方公里,市域總?cè)丝谶_到1060萬,城鎮(zhèn)化水平達到65%。都市區(qū):包括市內(nèi)五區(qū)及正定、鹿泉、藁城、欒城四縣市,面積2657平方公里,區(qū)域總?cè)丝?38萬。中心城區(qū):規(guī)劃建成區(qū),居住人口300萬,面積287平方公里。城市道路交通規(guī)劃:規(guī)劃主城區(qū)道路依托現(xiàn)狀道路,形成“四橫六縱三環(huán)八射”的道路主骨架系統(tǒng)。

四橫為:和平路、中山路、裕華路、倉安路(槐南路)等城市東西向主干道。六縱是:泰華街-西焦街-友誼大街,中華大街-石崗大街,建設(shè)大街,體育大街,建華大街,談固大街等南北向城市主干道。三環(huán)是指由中華大街、和平路、體育大街、槐南路、倉安路圍合而成一環(huán)路、二環(huán)路和三環(huán)路。八射指石正公路、石崗公路、石獲北路、石獲南路、石銅公路、石邯公路、石欒公路、滄石公路等八條主要城市出入口道路。

二、石家莊城市規(guī)劃規(guī)劃原則:二、石家莊城市規(guī)劃52三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析53三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析根據(jù)統(tǒng)計,2010年石家莊房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為700—800萬平米,2009年石家莊房地產(chǎn)空集體量約為300—400萬平米,未來三年,如果計算三年大變樣政策下的舊城改造供應(yīng)量,石家莊房地產(chǎn)市場將嚴重供大于求。僅項目周邊直線距離五公里范圍內(nèi)在售和未售的項目就達29個,其中項目所處商圈在建和在售項目為8個,周邊住宅均價為5000元左右,商鋪銷售均價在1萬元以上石家莊房地產(chǎn)市場概述三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析根據(jù)統(tǒng)計,2010年石家莊房地54三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商業(yè)布局三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商業(yè)布局55三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈特征歷史發(fā)展沿中山路兩側(cè)分為東西兩個“版圖”,西部板塊:東購人民商圈、新華集貿(mào)市場、天元名品;東部板塊:北國商圈、博物館商圈、先天下購物廣場等。2005年以懷特國際城和保龍倉為代表的商業(yè)群,經(jīng)歷了三年的培育,正逐步成熟為懷特商圈。懷特商圈與原有兩大商圈的區(qū)別在于,它從純零售購物的一個商圈轉(zhuǎn)化成多業(yè)態(tài)、多元化的一個專業(yè)市場商圈。伴隨整個石家莊市場商圈也走向多元發(fā)展。綜合社區(qū)商業(yè)發(fā)展帶動商圈的形成,隨著綜合社區(qū)的形成和發(fā)展,所需商業(yè)配套也要求品牌化,社區(qū)型綜合商業(yè)快速發(fā)展,如卓達明珠商圈、建華商圈等。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈特征歷史發(fā)展沿中山路56三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析東購新百商圈——典型的港口物流商圈。特征:先入為主,滿足傳統(tǒng)習(xí)慣性消費,東購商圈是石家莊最早的商圈,各形態(tài)專業(yè)市場共存,突出優(yōu)勢、形成差異,各種大型專業(yè)市場托起整個東購商圈的繁榮,各個專業(yè)市場相互彌補、相互促進發(fā)展。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析東購新百商圈——57三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析北國商圈——綜合行政商務(wù)商圈。特征:政府行政規(guī)劃職能促進其發(fā)展,商圈中心為石家莊市政府,周邊交通便利;商務(wù)特點明顯,商圈存在大量的商務(wù)中心,商務(wù)職能性質(zhì)明顯。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析北國商圈——綜合58三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析懷特商圈——典型專業(yè)組合商圈。特征:專業(yè)化市場為主導(dǎo),各個業(yè)態(tài)不斷細化從最終的初級批發(fā)市場到專業(yè)市場,補充發(fā)展餐飲、娛樂;餐飲是最初的集客手段,首先引進品牌商業(yè),而后以餐飲帶動商業(yè)口碑;商圈發(fā)展有統(tǒng)一規(guī)劃和管理,由懷特集團開發(fā)建設(shè)。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析石家莊商圈分析懷特商圈——典型59三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱中心線——廣安商業(yè)街地理位置廣安街地下業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝、餐飲、休閑娛樂項目體量3.3萬項目現(xiàn)狀在建租/售價格銷售均價2.4萬元/平公交線路1--10--12--26--28--34--36--41--42--51--55--69--60--116--85--K1--K34--5路其他總長約1100米,東西寬約25米,總投資2.7億元,19各出入口,10部扶梯三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱中心線60三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱石門不夜城地理位置省博物館地下業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、休閑娛樂項目體量3.3萬項目現(xiàn)狀在建租/售價格銷售均價2.6萬元/平公交線路1--10--12--26--28--34--36--41--42--51--55--69--60--116--85--K1--K34--5路其他鋪面凈高6.8米,遍布全景的出入口,8部電梯,主通道寬10米,最窄的通道寬3米。三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱石門不61三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱聯(lián)邦東方明珠地下商業(yè)街地理位置裕華翟營大街與塔北路交叉口業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、休閑娛樂項目體量5.3萬項目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價格未知公交線路52、66、43路、33路、6路、12路其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱聯(lián)邦東62三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱民心廣場地下商業(yè)地理位置裕華路以南、工農(nóng)路以北、維明大街以西、師范街民心河以東業(yè)態(tài)規(guī)劃未知項目體量4.5萬項目現(xiàn)狀在建租/售價格未知公交線路93路其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱民心廣63三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱新萬寶商城地理位置人民廣場地下業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝項目體量2萬項目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價格未知公交線路1

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其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱新萬寶64三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱華北眼鏡城地理位置火車站廣場地下業(yè)態(tài)規(guī)劃眼鏡項目體量7萬項目現(xiàn)狀開業(yè)租/售價格未知公交線路31

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--K32--211--K1--K34--K30--快11

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其他無三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析項目名稱華北眼65三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析總結(jié)石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)尚不成熟,經(jīng)營狀況一般石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)體量相對較小石家莊現(xiàn)有地下商業(yè)經(jīng)營狀況過多的依賴于地上樓盤和周邊項目,對于整個城市的消費尚未形成影響力地下商業(yè)的停車問題尤其值得關(guān)注地下商業(yè)的業(yè)態(tài)定位尚有補充空間三、石家莊房地產(chǎn)市場及商圈分析地下商業(yè)項目分析總結(jié)石家莊現(xiàn)有66四、國內(nèi)成功地下商業(yè)介紹四、國內(nèi)成功地下商業(yè)介紹67項目名稱規(guī)模體量業(yè)態(tài)規(guī)劃北京東方新天地10萬平采用連貫的長廊式設(shè)計。東方新天地依托王府井悠久的商業(yè)歷史及極高的知名度,同時借助東方廣場超大面積辦公區(qū)形成的商務(wù)流,集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體,成為北京一個非常重要的高檔商業(yè)中心大連勝利廣場14萬平集百貨、餐飲、娛樂、文化、服務(wù)、運動、休閑等多種業(yè)態(tài)于一身,能充分滿足高、中、低全客層一次購足之需求今為止亞洲最大的地下購物中心。南京時尚萊迪購物廣場11萬平為南京核心商業(yè)區(qū),分為地下兩層。日均客流量達20萬人次以上設(shè)有精品街、服裝街、鞋街、百貨大廳和美食廣場等五大專業(yè)經(jīng)營區(qū),并配有商務(wù)中心,金融網(wǎng)點等配套服務(wù)設(shè)施南寧金湖地下商業(yè)廣場7.1萬平包括一個2萬平米的服裝城,4千平米的家電數(shù)碼港、還有一個面積達1萬平米的大型超市重慶金源地下不夜城4.7萬平總面積4.7萬平米的“扇形”建筑體內(nèi)包括:激情夜總會、桑拿中心、國際標準健身中心、雙層迪廳、雙層KTV、6694平米雙層大型超市、115間風(fēng)格各異的精品店和3460平米雙層小吃城

項目名稱規(guī)模體量業(yè)態(tài)規(guī)劃北京東方新天地10萬平采用連貫的長廊68某大街人防工程商業(yè)項目調(diào)研報告課件69由國內(nèi)成功地下商業(yè)想到的:國內(nèi)成功地下商業(yè)體量一般較大,大體量方便地下商業(yè)充分的填充各業(yè)態(tài)商家;成功的地下商業(yè)業(yè)態(tài)必須要與當?shù)仄渌虡I(yè)項目形成差異化;無論市場定位和業(yè)態(tài)定位如何,適當?shù)牟惋嫼蛫蕵沸蓍e業(yè)態(tài)是必須的業(yè)態(tài)補充;地下商業(yè)不宜層高過低,否則壓抑感太強烈,不利于消費者購物;便捷的停車、科學(xué)的動線設(shè)計、方便的交通都是影響地下商業(yè)項目成敗的關(guān)鍵因素。由國內(nèi)成功地下商業(yè)想到的:70五、本項目概況及分析五、本項目概況及分析71本項目地理位置本項目益友百貨圖批市場本項目地理位置本項目益友百貨圖批市場72本項目基本情況南北長900米東西寬24米原始層高7.5米預(yù)計施工時間4個月周邊大型商業(yè)益友百貨、圖批市場周邊在售樓盤中環(huán)國際、百度空間本項目公交線路15、58、68、117本項目周邊情況本項目周邊只有益友百貨和圖批市場兩個大型商業(yè)項目,其余為部分商業(yè)銀行和手機專賣店,整體商業(yè)氛圍不濃,周邊社區(qū)歷史較長,居民收入穩(wěn)定并且大部分屬于中產(chǎn)階層。本項目基本情況南北長900米東西寬24米原始層高7.5米預(yù)計73本項目SWOT分析S項目優(yōu)勢拿地成本較低,不涉及拆遷,因此整體投入不高,利潤預(yù)期較好;交通比較便捷,可到達性強;屬待建項目,因此可根據(jù)商戶需求進行合理規(guī)劃W項目劣勢商業(yè)氛圍不夠濃厚,聚集效應(yīng)不強;地下商業(yè),沒有更多的地上展示空間;停車問題需要重點解決;O項目機遇現(xiàn)階段石家莊地下商業(yè)開發(fā)大勢所趨;益友商圈需要一個大型商業(yè)項目進行引爆;石家莊地下商業(yè)業(yè)態(tài)細分不夠,需要補充;T項目威脅宏觀調(diào)控給投資者帶來的觀望情緒;其他競爭對手對于商戶資源的壟斷;項目建設(shè)周期短,沒有足夠的時間進行商戶蓄水和前期推廣;本項目SWOT分析S項目優(yōu)勢拿地成本較低,不涉及拆遷74六、項目定位與規(guī)劃建議六、項目定位與規(guī)劃建議75項目業(yè)態(tài)定位經(jīng)過調(diào)研,認為此項目有兩個合適的業(yè)態(tài)定位供開發(fā)商選擇:1.適合以創(chuàng)意小商品、家居飾品、圖書、消費類電子產(chǎn)品為主業(yè)態(tài),以餐飲、休閑娛樂為輔助業(yè)態(tài);項目名稱:淘寶街理由:石家莊零售商業(yè)業(yè)態(tài)中尚無以經(jīng)營創(chuàng)意小商品為特色的項目;項目周邊尚無以創(chuàng)意小商品為主業(yè)態(tài)的商業(yè)項目;大量的新盤面向

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