人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬及登記有新變化

人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬及登記有新變化本文就結(jié)合筆者的以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)以及對現(xiàn)行法律法規(guī)的理解，嘗試對光伏復(fù)合項(xiàng)目承包/流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的合規(guī)要點(diǎn)進(jìn)行梳理分析。引言我們最近關(guān)注到浙江省關(guān)于人防車位工程有些重要的政策變化，可能會有深遠(yuǎn)的影響，摘要解讀分享給大家。一、人防車位新規(guī)內(nèi)容2022年1月15日，浙江省人民政府發(fā)布了新修訂的《浙江省人民防空工程管理辦法》，自2022年3月1日正式施行。其中值得關(guān)注的重點(diǎn)條文有：1、第十條縣級以上人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同人民防空主管部門在出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價(jià)出資時(shí)，明確該地塊應(yīng)當(dāng)修建的人民防空工程的戰(zhàn)時(shí)功能、類型、防護(hù)等級、建筑指標(biāo)等要求。具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價(jià)出資的條件時(shí)，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。2、第二十五條防空地下室已經(jīng)明確移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案之日起15個(gè)工作日內(nèi)，向被確定的單位辦理移交手續(xù)。被確定的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，也可以委托建設(shè)單位代為辦理登記。3、第三十四條平時(shí)出租防空地下室給他人使用的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定；位于住宅小區(qū)內(nèi)的防空地下室，平時(shí)出租給他人用于停放機(jī)動(dòng)車的，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。出租人應(yīng)當(dāng)明確告知承租人該租賃物屬于人民防空工程以及由此產(chǎn)生的人民防空相關(guān)義務(wù)。人民防空主管部門推動(dòng)出租人與承租人簽訂書面防空地下室租賃合同。防空地下室租賃合同示范文本由省人民防空主管部門會同省市場監(jiān)督管理部門制定。上述條文明確了此輪人防車位的一些重要改革方向：1、土地合同中可明確約定歸屬國有；2、建成后移交給政府指定國有單位，可辦理車位權(quán)屬登記；3、人防車位平戰(zhàn)結(jié)合、只能用于租賃。該管理辦法雖未一刀切的強(qiáng)制要求建設(shè)單位在人防工程建成后必須將其移交給國家所有，但通過地方政府規(guī)章的形式賦予了自然資源管理部門在出讓或劃撥國有土地時(shí)，有權(quán)將移交人防工程產(chǎn)權(quán)作為劃撥或出讓的條件。據(jù)筆者了解，此前浙江省已就人防車位產(chǎn)權(quán)制度改革在省內(nèi)海寧等多地進(jìn)行了前期試點(diǎn)，并出臺了相應(yīng)試點(diǎn)政策，一些成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法已結(jié)合進(jìn)浙江省此次的管理辦法中；同時(shí)，此辦法施行時(shí)間雖尚不足三月，但浙江不少地區(qū)已陸續(xù)展開關(guān)于人防工程產(chǎn)權(quán)制度的落地改革，并在改革中明確規(guī)定了依法結(jié)建的人防工程產(chǎn)權(quán)由國家所有。目前浙江省11個(gè)設(shè)區(qū)市在管理辦法實(shí)施前后已公布人防工程產(chǎn)權(quán)制度改革方案的地區(qū)政策詳情摘要如下：浙江省各設(shè)區(qū)市及其縣/區(qū)公布人防車位改革政策情況2021年10月22日，浙江省人民防空辦公室發(fā)布《浙江省人防工程產(chǎn)權(quán)制度綜合改革實(shí)施方案（征求意見稿）》，其中要求未開展人防工程產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)的設(shè)區(qū)市和縣（市、區(qū)）應(yīng)在2022年年底前制定具體實(shí)施辦法并組織實(shí)施。該綜合改革實(shí)施方案，目前雖非正式出臺文件，但對判斷浙江省人防工程產(chǎn)權(quán)制度改革后續(xù)推行的趨勢具有重要價(jià)值。從浙江省已公布改革政策的地區(qū)數(shù)量上看，全省推行人防工程產(chǎn)權(quán)制度改革已是大勢所趨?？梢灶A(yù)測，對于浙江省內(nèi)尚未出臺或?qū)ν夤枷嚓P(guān)人防工程產(chǎn)權(quán)制度改革政策的地方，后續(xù)也將開展類似改革工作。二、目前已出臺的人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬改革政策要點(diǎn)經(jīng)筆者梳理總結(jié)浙江各地人防工程產(chǎn)權(quán)制度改革政策，各地關(guān)于人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬的改革要點(diǎn)及方向如下：1、分類確定新建人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬：（1）新建依法結(jié)建的人防工程產(chǎn)權(quán)歸國家所有；（2）新建投資修建和兼顧修建的人防工程歸投資人所有。人防工程產(chǎn)權(quán)人通常對其名下的人防工程享有占有、使用、租賃、收益等權(quán)利。2、為增強(qiáng)相關(guān)政策的可操作性，同步規(guī)定確定權(quán)屬的實(shí)施路徑：（1）各地通常采取在國有土地劃撥方案或土地出讓合同中約定的方式，明確依法結(jié)建人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬以及建設(shè)單位向各地政府所確定的單位移交義務(wù)，通過土地出讓合同落地約束各方主體。（2）配套建立人防工程產(chǎn)權(quán)登記制度，即歸國家所有的人防工程，應(yīng)登記在政府人防部門或其所確定的國有企業(yè)名下；投資修建（一般理解為單獨(dú)投資）和兼顧修建的人防工程產(chǎn)權(quán)歸投資人所有的，登記主體為建設(shè)單位（投資人）。與此同時(shí)，賦予建設(shè)單位代為辦理依法結(jié)建人防工程首次登記義務(wù)，以及依法結(jié)建的人防工程的首次登記應(yīng)與地面建筑一并進(jìn)行。此種規(guī)定也意味著，如建設(shè)單位拒不履行為依法結(jié)建人防工程辦理首次登記的，其地面建筑也將可能暫無法進(jìn)行首次登記程序。3、關(guān)于改革政策施行前的存量項(xiàng)目的處理原則：目前僅金華市和臺州溫嶺要求改革前依法結(jié)建人防工程應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)移交登記手續(xù)，但原使用、收益權(quán)和維護(hù)管理責(zé)任不變。其他已出臺改革政策的地方，則大多聲明沿用舊有規(guī)定，即不在此次人防工程產(chǎn)權(quán)改革范圍之內(nèi)。可以預(yù)計(jì)，對于改革政策施行前的存量項(xiàng)目，非本次改革重點(diǎn)內(nèi)容，應(yīng)為留待后續(xù)處理，其原使用、收益等權(quán)益短期內(nèi)不會受到此項(xiàng)改革的過多影響。三、對于新項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的挑戰(zhàn)與調(diào)整如上所述，該項(xiàng)改革目前已在浙江省內(nèi)多個(gè)地區(qū)落地施行。在人防工程產(chǎn)權(quán)制度改革之前，人防工程權(quán)屬雖存爭議，但實(shí)踐中大多按照“誰投資，誰收益”的原則去理解和確定相關(guān)權(quán)屬。而此項(xiàng)改革要求在土地出讓合同有明確約定的前提下，將人防工程產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)（登記）、收益、使用和租賃等權(quán)利均直接歸屬國家所有，一定程度上改變此前實(shí)踐中的通行理解和做法，需要項(xiàng)目建設(shè)單位及時(shí)作出一定的調(diào)整去適應(yīng)新的規(guī)則，這些調(diào)整包括：1、因?yàn)榻ǔ珊箜氁平?，因此，建設(shè)單位在競拍土地時(shí)，應(yīng)著重關(guān)注土地劃撥/出讓公告中關(guān)于土地劃撥/出讓的條件，即其中是否附加依法結(jié)建人防工程產(chǎn)權(quán)移交的義務(wù)，以便在競拍地塊之前，即將人防工程的建設(shè)成本及處置方式準(zhǔn)確納入項(xiàng)目成本測算及開發(fā)方案。2、建設(shè)單位現(xiàn)有的關(guān)于人防車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)移）、長租等一些經(jīng)營方式需要根據(jù)新的管理辦法作出調(diào)整。3、要注意人防車位移交和協(xié)助辦證等義務(wù)的履行和項(xiàng)目整體開發(fā)、驗(yàn)收、辦證等時(shí)點(diǎn)的關(guān)聯(lián)性，充分預(yù)估項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)和進(jìn)度，并應(yīng)做到同步設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、辦證等。四、總結(jié)與展望從浙江各地已公布的改革方案上看，相關(guān)內(nèi)容大同小異，亦可推測后續(xù)浙江省內(nèi)其他地區(qū)頒布的改革方案總體上不會與此前已有規(guī)定產(chǎn)生較大變化，并和省管理辦法保持一致。而如果視線再拓寬一點(diǎn)，從全國范圍來看，據(jù)筆者目前公開檢索，除浙江省外，江西省吉安市