南京軌道交通對(duì)沿線站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)的影響

..XX軌道交通對(duì)沿線站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)的影響摘要20XXXX地鐵一號(hào)線建立,XX開始迎來地鐵時(shí)代,現(xiàn)在XX繼續(xù)規(guī)劃城市地鐵交通網(wǎng)建設(shè),江北11號(hào)線將在20XX建成通車。要對(duì)自20XX一號(hào)線通車對(duì)其站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響進(jìn)行研究來預(yù)測(cè)11號(hào)江北線建立后其周邊樓盤的價(jià)格走勢(shì),并具體研究XX信息工程大學(xué)周邊的小區(qū)價(jià)格走勢(shì)。對(duì)于問題一,按照要求建立線性回歸分析模型對(duì)20XXXX一號(hào)線通車后對(duì)其站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響的進(jìn)行研究。軌道交通對(duì)房價(jià)波動(dòng)的作用受軌道交通的輻射半徑以及站點(diǎn)樓盤的區(qū)域位置這兩個(gè)因素的影響。分別考慮交通線在市郊區(qū)域,市中區(qū)域及市中心各段中在站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)隨其與站點(diǎn)距離變化的情況。根據(jù)選取站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格的具體數(shù)據(jù)運(yùn)用線性擬合獲得變化規(guī)律曲線及其對(duì)應(yīng)函數(shù),得到地鐵交通線對(duì)其周邊樓盤影響的距離規(guī)律的函數(shù)關(guān)系式為：具體規(guī)律為：地鐵站點(diǎn)1000米的范圍內(nèi),樓盤的價(jià)格漲幅與樓盤離地鐵站點(diǎn)的距離成反相關(guān),平均價(jià)格漲幅超過市平均水平；1000—2000米間樓盤的價(jià)格漲幅與樓盤離地鐵站點(diǎn)的距離成反相關(guān),1000米外價(jià)格漲幅基本與市區(qū)平均價(jià)格年增長率相持平,在到達(dá)2000米的距離時(shí)甚至開始低于市區(qū)平均價(jià)格年增長率；在距離地鐵站點(diǎn)超過2000米時(shí),樓盤價(jià)格漲幅停止下降,其增長率開始出現(xiàn)持平與上升,逐漸與市區(qū)平均價(jià)格年增長率相同并隨其一同變化。得到的區(qū)域規(guī)律為：地鐵效應(yīng)對(duì)其周邊的影響強(qiáng)度隨著地區(qū)距市中心距離減小,交通便捷程度的增大而逐漸減弱。對(duì)于問題二,運(yùn)用線性擬合與灰色預(yù)測(cè)的方法對(duì)江北11號(hào)線周邊樓盤價(jià)格變化趨勢(shì)進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)。根據(jù)獲得的江北11號(hào)線周邊樓盤2007—20XX的價(jià)格波動(dòng)來對(duì)該區(qū)域原價(jià)格變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè),獲得其原狀態(tài)下價(jià)格增長曲線。根據(jù)問題一中獲得的交通線對(duì)其周邊樓盤的影響函數(shù)以及現(xiàn)狀態(tài)下的樓盤價(jià)格數(shù)據(jù)對(duì)在存在交通線影響的情況下其價(jià)格趨勢(shì)的走向規(guī)律關(guān)系式為：其得到的關(guān)系與原狀態(tài)下比較發(fā)現(xiàn)其價(jià)格走勢(shì)符合區(qū)域規(guī)律與距離規(guī)律。對(duì)于XX信息工程大學(xué)周邊小區(qū)房價(jià)未來走勢(shì)問題,由于其周邊房價(jià)受多種因素影響,我們選擇距學(xué)校距離、生活便利程度、交通通達(dá)程度、健康設(shè)施、教育環(huán)境以及污染狀況這五個(gè)因素作為影響小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素,構(gòu)建多元線性方程。用線性回歸對(duì)房價(jià)和影響房價(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行線性擬合,獲得XX信息工程大學(xué)周邊房地產(chǎn)價(jià)格與各因素之間的回歸方程為：綜合學(xué)校周邊環(huán)境具體情況可以預(yù)測(cè)在不同范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變化。最后,本文中給出了對(duì)文中模型的客觀評(píng)價(jià),并將獲得的研究成果報(bào)告給相關(guān)調(diào)查部門作為參考。關(guān)鍵詞地鐵效應(yīng)房價(jià)多元回歸線性分析一、問題重述1.1問題背景隨著城市化的不斷深入,大型城市的不斷擴(kuò)張導(dǎo)致的城市格局的混亂以及日趨擴(kuò)大的交通流量使得城市交通不便的弊端越來越明顯,原有的交通方式已不能滿足城市出行以及物質(zhì)交流的需要。為緩解這些問題,很多大型城市開始致力于新型高效的軌道交通的建設(shè)。發(fā)達(dá)國家在上個(gè)世紀(jì)早期即開始軌道交通建設(shè),現(xiàn)今城市軌道交通網(wǎng)已基本完善,軌道交通在緩解大型城市交通不便的問題上充分顯示了其優(yōu)越性。隨著中國城市化的發(fā)展,城市化的弊端也逐漸顯示出來,為解決城市化造成的交通緊張問題,我國效仿其他發(fā)達(dá)國家開始軌道交通的建設(shè)。從中國1965年在北京建設(shè)第一條城市地鐵線開始,到20XX,中國城市軌道交通建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。截至20XX12月,我國已有10個(gè)城市〔北京、上海、天津、XX、XX、XX、XX等擁有共31條城市軌道交通運(yùn)營線路,運(yùn)營里程達(dá)到835.5公里。20XX,中國城市軌道線路將達(dá)到55條、運(yùn)營里程1500公里。至2016年我國將新建軌道交通線路89條,總建設(shè)里程為2500公里。城市軌道交通的建立有效地緩解了中國城市交通問題。軌道交通的建設(shè)除了大大緩解城市交通網(wǎng)的壓力,同時(shí)也帶來了其他方面的效益,例如,軌道交通建設(shè)帶來的其周邊地區(qū)便捷的交通對(duì)其周邊地區(qū)土地價(jià)值的影響。軌道交通的最大特點(diǎn)是快速、準(zhǔn)時(shí)、使得人們掌握出行主動(dòng)權(quán)。城市中由于軌道交通的快速帶來時(shí)空的變化,在完全理想的狀態(tài)下,即在快速、不考慮車費(fèi)等因素并僅有軌道交通服務(wù)的情況下,可以認(rèn)為軌道交通沿線各線站點(diǎn)的土地價(jià)值具有趨同性,并且是向較高的地價(jià)趨近。因此軌道交通能真正地改變時(shí)空,改變城市用地布局的不等價(jià)性。對(duì)于已正常運(yùn)營的軌道交通沿線來說,周邊樓盤已經(jīng)將軌道交通作為配套生活設(shè)施之一,周邊房價(jià)水平也充分的反應(yīng)出軌道交通對(duì)居民生活的影響程度。為具體研究城市軌道交通建設(shè)對(duì)其周邊樓盤價(jià)格的影響,現(xiàn)以XX一號(hào)線的建設(shè)對(duì)其周邊土地價(jià)值與價(jià)格的影響為例對(duì)問題進(jìn)行探討。1.2問題重述20XX9月3日XX地鐵一號(hào)線正式開通,XX人民期盼已久的地鐵夢(mèng)想成為現(xiàn)實(shí)。與此同時(shí),XX地鐵沿線樓盤由于地鐵效應(yīng)影響變得異常走俏。無論是新房、二手房,還是出租房子都具備很大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。為具體研究交通線對(duì)其周邊樓盤價(jià)格的影響,在以下要求下對(duì)問題進(jìn)行探討。1、以目前XX開通的一號(hào)、二號(hào)地鐵沿線站點(diǎn)周邊樓盤為例,采用定量分析的方法,建立數(shù)學(xué)模型,客觀科學(xué)地分析軌道交通是如何影響站點(diǎn)周邊的不同住宅形式房地產(chǎn)價(jià)格。2、XX江北11號(hào)輕軌〔目前更名為"寧天城際"明年開工,20XX建成。正線全長約44.5公里,全線設(shè)17座車站。該線路將與地鐵3號(hào)線在泰馮路站實(shí)現(xiàn)無縫換乘,方便過長江大橋、交通難行的橋北片區(qū)居民過江,也將帶動(dòng)江北的整體快速發(fā)展。請(qǐng)以沿線現(xiàn)有房地產(chǎn)為例,預(yù)估輕軌建成前后其價(jià)格的走向[可選擇部分已售或待售樓盤為例],并分析預(yù)估價(jià)格的合理性及科學(xué)性。3、樓盤周邊配套設(shè)施也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,要求綜合多種因素預(yù)測(cè)XX信息工程大學(xué)周邊生活小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。二、問題分析城市土地價(jià)值與交通之間有密不可分的關(guān)系。杜能于1816年出版的《孤立國》中若干同心的杜能圈,表明了距離中心市場(chǎng)不同距離的農(nóng)地有不同的價(jià)值。1903年赫德在《城市土地價(jià)值理論》中具體指出城市土地價(jià)值與其離市中心距離以及該地區(qū)交通便捷程度相關(guān)。在資源聚集的城市,便捷的交通對(duì)資源的分配具有重要意義,一條高效交通線的建立對(duì)其站點(diǎn)周邊地區(qū)的影響必然極為明顯。對(duì)于選擇區(qū)位需依賴于便捷交通的城市功能區(qū),例如住宅區(qū),一條交通線的建立必然引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚以及該地區(qū)土地價(jià)格的調(diào)整,而交通線對(duì)某一地區(qū)土地價(jià)格的影響具有一定的規(guī)律。交通線的軌道交通對(duì)影響具有一定的范圍,當(dāng)?shù)貐^(qū)與交通線的距離超過其有效輻射范圍時(shí),交通的影響力將逐漸減弱或完全消失。交通線對(duì)其所在區(qū)域土地價(jià)格的影響同樣受其區(qū)位因素影響,交通線通過的區(qū)域離市中心距離越近,原具備的交通程度越高,其對(duì)區(qū)域土地價(jià)格的影響越小。因而交通線的建立對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的定量分析需綜合考慮。對(duì)于問題一,軌道交通對(duì)房價(jià)的影響受軌道交通的輻射半徑以及站點(diǎn)樓盤的區(qū)域位置這兩個(gè)因素的影響。為對(duì)這兩個(gè)因素進(jìn)行分析與論證,需要分別對(duì)地鐵線上三個(gè)分別位于市郊地區(qū),中段市區(qū),中心市區(qū)的不同區(qū)域的站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)與其離站點(diǎn)距離大小的變化的關(guān)系進(jìn)行研究。首先選取邁皋橋站點(diǎn)對(duì)地鐵效應(yīng)對(duì)樓盤價(jià)格影響進(jìn)行研究。邁皋橋位于XX市西北城區(qū),離市區(qū)較遠(yuǎn)。研究其所在區(qū)域整個(gè)區(qū)域樓盤從20XX到鐵路開通前的20XX的銷售價(jià)格平均年增長率以及鐵路開通后的20XX到20XX銷售價(jià)格平均年增長率情況,與地鐵開通后站點(diǎn)附近3公里范圍內(nèi)樓盤價(jià)格漲幅數(shù)據(jù)相比較,求得地鐵效應(yīng)對(duì)區(qū)域樓盤價(jià)格的影響。根據(jù)分析獲得的在某一市段站點(diǎn)周圍樓盤價(jià)格波動(dòng)受其距地鐵站點(diǎn)距離影響規(guī)律,再分析不同市段站點(diǎn)間周圍樓盤價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律。對(duì)于問題二,在現(xiàn)在XX江北11號(hào)線還未建成之際,其站點(diǎn)附近樓盤價(jià)格仍處在近于平均市價(jià)的水平,但由于江北11號(hào)線在20XX青年奧運(yùn)會(huì)必定全線通車,則其站點(diǎn)附近樓盤具備較大的升值空間。11號(hào)線通車之后,整個(gè)江北將串聯(lián)成一個(gè)整體,非常有利于江北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安家置業(yè),這一點(diǎn)無疑將對(duì)江北整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯影響。對(duì)于位于11號(hào)線沿線站點(diǎn)附近的樓盤來說,由于居住在地鐵沿線居民通過11號(hào)線與3、10號(hào)線交織成繁密的交通網(wǎng)去主城交通更加方便簡捷,其區(qū)位有利因素將會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng),其樓盤價(jià)格必將進(jìn)一步攀升。通過對(duì)江北11號(hào)線通車對(duì)其周邊具體環(huán)境帶來的影響進(jìn)行分析,進(jìn)而對(duì)其站點(diǎn)附近樓盤價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。對(duì)于問題三,樓盤周邊配套設(shè)施是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,而樓盤配套設(shè)施分為外部設(shè)施與內(nèi)部設(shè)施。外部配套設(shè)施主要包括交通配套、教育配套、資源型配套、商業(yè)配套、政務(wù)配套等,內(nèi)部設(shè)施主要包括商業(yè)配套、教育配套、會(huì)所配套等。由于這些配套設(shè)施大多為社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施,但要建設(shè)齊全又不是房地產(chǎn)商所能辦得到的,必須借助市場(chǎng)的繁榮才能實(shí)現(xiàn)這些設(shè)施的完善,因而研究樓盤周邊配套設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,主要是研究樓盤所處地域的繁華程度。問題三要求研究的XX信息工程學(xué)院周邊生活小區(qū),XX信息工程學(xué)院所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善,因而問題主要是根據(jù)現(xiàn)有的基本情況對(duì)未來可能的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。綜合XX信息工程學(xué)院周邊地區(qū)的各種條件分析XX信息工程學(xué)院周邊小區(qū)在未來的發(fā)展的形勢(shì),以此預(yù)測(cè)XX信息工程學(xué)院周邊生活小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。三、符號(hào)說明3.1符號(hào)說明線性擬合度；年份與房價(jià)增長率的關(guān)系和距離與房價(jià)增長率的關(guān)系的綜合關(guān)系值；年份與房價(jià)增長率的關(guān)系相對(duì)于距離與房價(jià)增長率的關(guān)系的權(quán)值；距離與房價(jià)增長率的關(guān)系相對(duì)于年份與房價(jià)增長率的關(guān)系的權(quán)值；3.2名詞解釋1、地鐵效應(yīng)：指的是具備大運(yùn)量,高速度、高安全、準(zhǔn)點(diǎn)舒適等優(yōu)點(diǎn)的地鐵帶來的高效舒適便捷的交通方式使得其周邊地區(qū)交通便捷程度加大,從而導(dǎo)致的周邊物業(yè)的可達(dá)性提高,居民出行的便捷性增強(qiáng)進(jìn)而導(dǎo)致土地利用性質(zhì)改變,土地開發(fā)強(qiáng)度提高,土地利用價(jià)值增大,區(qū)域開發(fā)利益的膨脹等的效應(yīng)。2、軌道交通：地鐵、輕型軌道交通、高速磁浮列車和市郊列車等交通方式的統(tǒng)稱。在本文中主要指的是地鐵交通。3、多元線性回歸分析：研究多個(gè)變量之間關(guān)系的回歸分析方法,按因變量和自變量的數(shù)量對(duì)應(yīng)關(guān)系可劃分為一個(gè)因變量對(duì)多個(gè)自變量的回歸分析<簡稱為"一對(duì)多"回歸分析>及多個(gè)因變量對(duì)多個(gè)自變量的回歸分析<簡稱為"多對(duì)多"回歸分析>,按回歸模型類型可劃分為線性回歸分析和非線性回歸分析。四、模型假設(shè)1、假設(shè)一號(hào)線站點(diǎn)周圍樓盤價(jià)格僅受軌道交通的輻射半徑以及站點(diǎn)樓盤的區(qū)域位置的影響。2、假設(shè)一號(hào)線運(yùn)客量極大,可以滿足其周邊地區(qū)人們的出行需求,因而不考慮由于地鐵運(yùn)能及擁擠程度而使消費(fèi)者期望降低而對(duì)樓盤價(jià)格造成影響。3、假設(shè)網(wǎng)絡(luò)上獲得的資料數(shù)據(jù)真實(shí)可靠,不存在錯(cuò)誤數(shù)據(jù)。4、假設(shè)XX市的城市布局符合同心圓式城市格局,即其資源分布是以市中心為中心向外發(fā)散的；5、假設(shè)在較長的時(shí)間內(nèi)房價(jià)市場(chǎng)穩(wěn)定,不會(huì)由于不可抗力的原因發(fā)生突變。五、模型的建立與求解5.1問題一模型的建立與求解根據(jù)問題一建立回歸分析模型,對(duì)地鐵線的建立對(duì)其周邊樓盤價(jià)格的影響進(jìn)行定量分析。軌道交通對(duì)房價(jià)的影響受軌道交通的輻射半徑以及站點(diǎn)樓盤的區(qū)域位置這兩個(gè)因素的影響。分別對(duì)地鐵線上三個(gè)分別位于起點(diǎn)市郊地區(qū),中段市區(qū),中心市區(qū)的不同區(qū)域的站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)與其離站點(diǎn)距離大小的變化的關(guān)系進(jìn)行研究。5.1.1距離規(guī)律首先以邁皋橋?yàn)槔?以網(wǎng)絡(luò)獲得的資料基礎(chǔ)進(jìn)行分析。根據(jù)查詢獲得XX一號(hào)線邁皋橋站所在區(qū)域所有樓盤在2001—20XX平均年增長率變化數(shù)據(jù)〔附錄一以及邁皋橋站三公里范圍內(nèi)的10個(gè)樓盤在2004—20XX內(nèi)商品房價(jià)格年增長率〔附錄二。根據(jù)得到的數(shù)據(jù)作出散點(diǎn)圖,并根據(jù)其變化趨勢(shì)擬合出其增長率變化曲線,運(yùn)用獲得曲線的擬合方程。根據(jù)散點(diǎn)圖擬合獲得的圖像為：圖像中各個(gè)量代表的實(shí)際含義如下所示：商品房增長率1為2001—20XX度XX城北地區(qū)樓盤價(jià)格平均年增長率,對(duì)數(shù)1為2001—20XX度XX城北地區(qū)樓盤價(jià)格平均年增長率變化曲線,根據(jù)曲線運(yùn)用擬合的曲線方程為。商品房增長率2為2001—20XX度XX城北地區(qū)一號(hào)線邁皋橋站3公里范圍內(nèi)十個(gè)樓盤價(jià)格平均年增長率,對(duì)數(shù)2為2004—20XX度XX一號(hào)線邁皋橋站點(diǎn)附近3公里內(nèi)十個(gè)樓盤價(jià)格平均年增長率圖一平均增長率變化圖變化曲線,根據(jù)曲線擬合的曲線方程為：。得到可以得到XX城北一號(hào)線邁皋橋站3公里范圍內(nèi)十個(gè)樓盤價(jià)格平均年增長率較XX城北地區(qū)樓盤平均價(jià)格年增長率之差：根據(jù)曲線方程則可以得到XX城北一號(hào)線邁皋橋站3公里范圍內(nèi)十個(gè)樓盤價(jià)格平均年增長率較XX城北地區(qū)樓盤平均價(jià)格年增長率在20XX增長率高為,20XX增長率高為,20XX增長率高,由此可看出在地鐵一號(hào)線建成后地鐵站點(diǎn)周圍3公里范圍內(nèi)樓盤價(jià)格增長率較其他地區(qū)變化極為明顯。對(duì)地鐵效應(yīng)影響在邁皋橋站點(diǎn)區(qū)輻射范圍進(jìn)行研究。從網(wǎng)絡(luò)查找的資料中獲得一號(hào)線邁皋橋周邊3公里范圍內(nèi)的陽光雅居、方圓城市綠洲、北苑之心等十個(gè)樓盤分別在2004—20XX度以及2005—20XX度的價(jià)格漲幅。根據(jù)各個(gè)樓盤價(jià)格漲幅變化隨其距地鐵站點(diǎn)距離的關(guān)系研究交通線對(duì)周邊地區(qū)土地價(jià)格影響的輻射范圍,根據(jù)已獲得的輻射范圍對(duì)站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行研究。根據(jù)查找的資料中獲得一號(hào)線邁皋橋周邊3公里范圍內(nèi)的十個(gè)樓盤隨距離地鐵站點(diǎn)距離變化其在2004—20XX度樓盤價(jià)格漲幅的變化數(shù)據(jù)。根據(jù)得到的數(shù)據(jù)用作出樓盤價(jià)格漲幅隨其離站點(diǎn)距離變化曲線,如圖：其中散點(diǎn)為各個(gè)樓盤在地鐵一號(hào)線通車前按距站點(diǎn)距離分布下的價(jià)格增長率情況,根據(jù)散點(diǎn)分布運(yùn)用線性擬合的方法作出其漲幅隨距離變化分布曲線,其方程式為：圖通車前樓盤價(jià)格漲幅隨距離變化曲線根據(jù)查找的資料中獲得一號(hào)線邁皋橋周邊3公里范圍內(nèi)的十個(gè)樓盤隨距離地鐵站點(diǎn)距離變化其在2005—20XX度樓盤價(jià)格漲幅的變化數(shù)據(jù)。根據(jù)得到的數(shù)據(jù)用作出樓盤價(jià)格漲幅隨其離站點(diǎn)距離變化曲線,如圖：其中散點(diǎn)為各個(gè)樓盤在一號(hào)線通車后按距車站的距離分布下的價(jià)格增長率情況,根據(jù)散點(diǎn)分布運(yùn)用線性擬合的方法作出其漲幅隨距離變化分布曲線,其方程式為：圖通車后樓盤價(jià)格漲幅隨距離變化曲線為了更加具體合理地表示房價(jià)增長率與其距離之間的關(guān)系,我們將獲得的兩個(gè)根據(jù)交通線通車前后的距離規(guī)律關(guān)系式進(jìn)行擬合,從而獲得房價(jià)增長率與距交通車站間距離之間的距離規(guī)律函數(shù)關(guān)系式為：經(jīng)過擬合后獲得的函數(shù)圖象如右圖所示：其中藍(lán)色線為通車后樓盤價(jià)格漲幅隨距離變化曲線,紫紅線為通車前樓盤價(jià)格漲幅隨距離變化曲線,黃色曲線為函數(shù)擬合曲線。圖四價(jià)格漲幅隨距離變化曲線由圖線的變化趨勢(shì)可以看出在地鐵建成后樓盤價(jià)格漲幅與其距離地鐵站點(diǎn)距離關(guān)系規(guī)律是：在距離地鐵站點(diǎn)2000米范圍內(nèi),隨著樓盤離地鐵站點(diǎn)的距離增大,樓盤的價(jià)格漲幅逐漸降低；在距離地鐵站點(diǎn)1000米的范圍內(nèi),樓盤的價(jià)格漲幅高于市區(qū)平均價(jià)格年增長率,超過1000米以后樓盤價(jià)格漲幅基本與市區(qū)平均價(jià)格年增長率相持平,在到達(dá)2000米的距離時(shí)甚至開始低于市區(qū)平均價(jià)格年增長率；在距離地鐵站點(diǎn)超過2000米時(shí),樓盤價(jià)格漲幅停止下降,其增長率開始出現(xiàn)持平與上升,逐漸與市區(qū)平均價(jià)格年增長率相同并隨其一同變化。由圖線分析可知地鐵效應(yīng)的有效輻射范圍只有1000米；在超過這一范圍后達(dá)到1500米時(shí),地鐵效應(yīng)逐漸減弱；在距離再增加時(shí),當(dāng)其距離達(dá)到2000米時(shí),地鐵效應(yīng)反而會(huì)成為影響樓盤價(jià)格增長的因素；但這種效應(yīng)在達(dá)到其輻射效果完全消失的2000米的距離后,樓盤價(jià)格波動(dòng)將會(huì)與市區(qū)平均水平相持平并與之共同變化。這即是地鐵站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)的距離規(guī)律中國指數(shù)研究院與同經(jīng)濟(jì)大學(xué)道路交通系對(duì)城市快熟軌道交通較為完善的城市做過研究,發(fā)現(xiàn)地鐵對(duì)周邊積極帶動(dòng),尤其是房地產(chǎn)的帶動(dòng),最佳輻射范圍是一公里。我們的結(jié)果與其得到的結(jié)論基本相同,由于該研究機(jī)構(gòu)的研究成果的可信度較大,則基本可以認(rèn)定我們得到的結(jié)果是合理正確的。5.1.2區(qū)域規(guī)律接著分析不同市段地鐵站點(diǎn)間周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律。由于我們可獲取的資料有限,無法對(duì)該問題具體分析,只能根據(jù)主觀判斷來分析獲得的規(guī)律的合理性。我們認(rèn)定地鐵對(duì)城市土地價(jià)格波動(dòng)的影響具有一般性,即任何市段的站點(diǎn)周圍樓盤價(jià)格波動(dòng)分布規(guī)律均與上面所得的結(jié)論相符合,僅是地鐵效應(yīng)的影響程度不同。由于城市交通狀況的不平衡,地鐵在不同市段對(duì)樓盤價(jià)格波動(dòng)的影響程度也不相同。城市交通狀況的分布一般為市中心交通網(wǎng)絡(luò)最為發(fā)達(dá),隨著距離市中心的距離越來越大交通密集程度也不斷降低。地鐵是通過改變城市原有的交通狀況來發(fā)揮其影響的,因而而城市原有的交通網(wǎng)情況是影響地鐵效應(yīng)所能帶來影響程度的重要因素。在研究地鐵站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)的距離規(guī)律時(shí),我們選取的是XX一號(hào)線的起點(diǎn)站進(jìn)行研究。邁皋橋站點(diǎn)處于XX市城北,距離市中心較遠(yuǎn),其原有的交通網(wǎng)路較不發(fā)達(dá),地鐵一號(hào)線的建立在較大的程度上改變了該區(qū)域的交通狀況,因而地鐵效應(yīng)對(duì)該地區(qū)的影響效果最大,對(duì)該地區(qū)站點(diǎn)周圍樓盤價(jià)格波動(dòng)影響最為明顯。在市區(qū)中段地區(qū),在此地區(qū)城市交通網(wǎng)絡(luò)已較為完善,其離市中心商業(yè)區(qū)的距離進(jìn)一步接近,地鐵效應(yīng)相對(duì)于其在市郊地區(qū)的影響力已開始減弱,但地鐵帶來的高速、便捷的交通仍然能夠較為明顯的改變?cè)摰貐^(qū)的交通環(huán)境。因而地鐵效應(yīng)在市中段地區(qū)影響其周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)的效果也同樣顯著,而地鐵效應(yīng)對(duì)其周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)影響遵循距離分布規(guī)律。在市中心地區(qū),由于該地區(qū)距離中心商務(wù)區(qū)距離已極為接近,在這一地區(qū)交通網(wǎng)已經(jīng)較為發(fā)達(dá),基本不存在交通問題的阻礙,因而地鐵因其高速便捷的交通優(yōu)勢(shì)而產(chǎn)生的地鐵效應(yīng)在市中心地區(qū)必然會(huì)受到抑制與削弱,因而地鐵效應(yīng)在市中心不再明顯,即在市中心地區(qū)地鐵效應(yīng)對(duì)其周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)影響雖仍遵循距離分布規(guī)律,但其對(duì)周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)影響力減小較大,其價(jià)格漲幅已幾乎與其所在地區(qū)整體價(jià)格漲幅相同。由上面的分析我們可以得到地鐵效應(yīng)對(duì)其周邊的影響強(qiáng)度隨著地區(qū)距市中心距離減小,交通便捷程度的增大而逐漸減弱,這即是地鐵在不同區(qū)域?qū)ζ渲苓厴潜P價(jià)格波動(dòng)影響力不同的區(qū)域規(guī)律。根據(jù)以上論證綜合得到：軌道交通是通過改變區(qū)域交通便捷程度來對(duì)響站點(diǎn)周邊的不同住宅形式房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的。其影響地區(qū)價(jià)格波動(dòng)程度與其有效輻射半徑以及站點(diǎn)所在區(qū)域交通完善程度有關(guān),其對(duì)其周邊樓盤價(jià)格波動(dòng)影響符合距離規(guī)律與區(qū)域規(guī)律。5.2問題二模型的建立與求解問題二要求以即將通車的江北11號(hào)線沿線現(xiàn)有房地產(chǎn)為例,預(yù)估11號(hào)線輕軌建成前后其價(jià)格的走向[可選擇部分已售或待售樓盤為例],并分析預(yù)估價(jià)格的合理性及科學(xué)性。在現(xiàn)在XX江北11號(hào)線還未建成之際,其站點(diǎn)附近樓盤價(jià)格仍處在近于平均市價(jià)的水平,但由于江北11號(hào)線在20XX青年奧運(yùn)會(huì)必定全線通車,則其站點(diǎn)附近樓盤具備較大的升值空間。地鐵11號(hào)線路與地鐵3號(hào)線在泰馮路站實(shí)現(xiàn)無縫換乘,方便交通難行的長江大橋北片區(qū)居民過江,也將帶動(dòng)江北的整體快速發(fā)展,因而江北11號(hào)線的建立必定會(huì)對(duì)江北地區(qū)尤其是11號(hào)線站點(diǎn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格造成重大影響。11號(hào)輕軌沿線有許多樓盤,為保證我們能夠得到更加客觀合理的結(jié)果,我們可以選擇一些具有代表性的樓盤進(jìn)行分析。通過分析預(yù)計(jì)開通的11號(hào)線的具體線路以及線路開通后連接形成的交通網(wǎng)情況,我們認(rèn)為11號(hào)輕軌開通后對(duì)大橋北路附近的樓盤影響將會(huì)較為顯著。為保證我們能夠獲得明顯的結(jié)果,選擇大橋北路的金城麗景樓盤作為研究對(duì)象。我們通過研究在11號(hào)線規(guī)劃建設(shè)之前的金城麗景房價(jià)增漲規(guī)律,再研究11號(hào)線規(guī)劃建設(shè)后金城麗景增長率的變化情況來具體量化11號(hào)線在其周邊建設(shè)對(duì)其房價(jià)變化帶來的影響。進(jìn)而研究金城麗景的價(jià)格走向。在搜房網(wǎng)上,我們得到金城麗景從2007—20XX間每年的房價(jià)變動(dòng)情況,具體數(shù)據(jù)如下表所示：金城麗景2007—20XX房價(jià)變化情況表年份200720082009201020112012金城麗景450048005200820092508800表格數(shù)據(jù)直觀表現(xiàn)金城麗景從2007—20XX每年的房價(jià)都在上漲,根據(jù)灰色預(yù)測(cè)的方法得出2012—2016年房價(jià)波動(dòng)情況〔具體數(shù)據(jù)見附錄四,根據(jù)這些數(shù)據(jù)可以得出每年房價(jià)增長率,對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合得年份與增長率之間關(guān)系如下圖所示：圖五通車前增長率隨年份的變化曲線由圖中散點(diǎn)分布可以看出在11號(hào)線規(guī)劃建設(shè)之前金城麗景的價(jià)格增長較為平穩(wěn),根據(jù)灰色預(yù)測(cè)獲得的房價(jià)增長趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)在無11號(hào)線建設(shè)的情況下金城麗景的價(jià)格增長率隨時(shí)間變化逐漸增大但也逐漸趨于平穩(wěn)。我們得到的這一房價(jià)變化趨勢(shì)結(jié)果與當(dāng)前權(quán)威機(jī)構(gòu)頒布的未來房價(jià)價(jià)格走勢(shì)相同,因而可以初步判定我們獲得結(jié)論的合理性。根據(jù)數(shù)據(jù)運(yùn)用軟件對(duì)直線進(jìn)行線性擬合的方法獲得交通線站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格增長率〔在無輕軌線的情況下變化與年份之間的函數(shù)關(guān)系表達(dá)式為：我們?cè)谘芯康谝粏栔星蟮玫脑诘罔F建成后,地鐵線站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格增長率變化與軌道建成后時(shí)間之間的函數(shù)表達(dá)式為：為了保證獲得的年份與增長率之間的函數(shù)關(guān)系更加緊密,我們對(duì)這兩個(gè)方程進(jìn)一步擬合,如下圖所示：圖六通車后總增長率隨年份的變化曲線從而得到年份與總增長率之間的函數(shù)表達(dá)式為：在沒有特殊的情況下,有物質(zhì)狀態(tài)變化規(guī)律是不會(huì)改變的。例如：在沒有任何大規(guī)模災(zāi)難性事件發(fā)生的情況下,人口符合一定的增長規(guī)律,因此我們可以根據(jù)人口的基本增長規(guī)律來預(yù)測(cè)人口在一定時(shí)間內(nèi)的增長情況。同樣,在現(xiàn)今我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,世界環(huán)境仍然較為安全的狀況下,我國房價(jià)增長的情況在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化并符合一定的增長規(guī)律。第一問中求得房價(jià)增長率與距離之間的函數(shù)關(guān)系式,由于地鐵效應(yīng)的普遍使用性,我們可以認(rèn)為11號(hào)線站點(diǎn)周圍房價(jià)增長率與距離之間的關(guān)系符合第一問中求得的函數(shù)關(guān)系在一定時(shí)間內(nèi)是不會(huì)發(fā)生變化的。交通線站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格增長率與交通線通車年份和以及距交通線站點(diǎn)距離都有一定的關(guān)系,聯(lián)立第一問研究中獲得的距離規(guī)律函數(shù)關(guān)系式：我們可以進(jìn)行加權(quán)求和,具體的表達(dá)這三者之間的關(guān)系。因?yàn)槟攴菖c房價(jià)增長率的關(guān)系和距離與房價(jià)增長率的關(guān)系具有等同的關(guān)系,令距離規(guī)律關(guān)系式與年份與房價(jià)增長率函數(shù)式的權(quán)均為,聯(lián)立兩個(gè)關(guān)系式,得到這三者的函數(shù)關(guān)系為：根據(jù)獲得的樓盤價(jià)格隨距離變化規(guī)律運(yùn)用灰色預(yù)測(cè)的方法預(yù)測(cè)將要建成的11號(hào)線周圍樓盤在這五年內(nèi)房價(jià)增長率隨著其距11號(hào)線站點(diǎn)的距離不同是如何變化的,具體變化情況如下表所示：表11號(hào)線周圍樓盤在這五年內(nèi)根據(jù)距離規(guī)律增長率變化情況表距距離增長率年份0-200m200-500m500-1000m1000-1500m1500-2500m201212.0440910.622248.672246.79721552445312.8226810.872688.997657.357025201416.444215.0223513.0723511.197339.5567201518.6431517.221315.271313.3962811.75565201620.841419.4195517.4695515.5945313.9539根據(jù)20XX在以11號(hào)輕軌為中心,不同范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格和在未來幾年內(nèi)房價(jià)的增長率,從而可以根據(jù)預(yù)測(cè)的房價(jià)增長率計(jì)算得到輕軌建成后距11號(hào)線站點(diǎn)的距離不同的房地產(chǎn)在未來的五年內(nèi)的具體價(jià)格,如下表所示：表11號(hào)線周圍樓盤在2013—2017年這五年內(nèi)根據(jù)距離規(guī)律房價(jià)預(yù)測(cè)表距距離房價(jià)年份0-200m200-500m500-1000m1000-1500m1500-2500m201398609735956393989254201411264.5110983.2910602.7510243.69934.819201513116.8712633.2411988.7811390.6110884.26201615562.2714808.8413819.6312916.5312163.78201718805.6617684.6516233.8514930.813861.1第一問中我們得到在一號(hào)、二號(hào)地鐵開通后其沿線站點(diǎn)周邊樓盤的價(jià)格均在原基礎(chǔ)上有進(jìn)一步的增長,且在站點(diǎn)不同的范圍內(nèi)房價(jià)增長的幅度是不同的,其建成后的對(duì)房價(jià)的進(jìn)一步促進(jìn)作用仍然符合所獲的的距離規(guī)律。根據(jù)這個(gè)規(guī)律,我們可以認(rèn)為所預(yù)測(cè)的價(jià)格是合理的。由我們計(jì)算得到在無軌道交通線的情形下江北地區(qū)的房價(jià)增長情況顯然不及在考慮江北11號(hào)線即將建成的影響下,11號(hào)線站點(diǎn)周邊地區(qū)房價(jià)的上漲變化幅度大。而在考慮交通線的情況下,11號(hào)線站點(diǎn)周邊地區(qū)樓盤的價(jià)格走勢(shì)情況符合第一問中所獲得的區(qū)域規(guī)律與距離規(guī)律。5.3問題三模型的建立與求解XX信息工程大學(xué)處在XX市區(qū)較為繁華的區(qū)域,基本的基礎(chǔ)設(shè)施較為完善,但同時(shí)也成為了其周邊影響房產(chǎn)價(jià)格復(fù)雜的要素。影響XX信息工程大學(xué)周邊生活小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多,如居民收入、與學(xué)校的距離、周邊的配套設(shè)施即生活便利、交通、周圍環(huán)境等等,而這些因素是從不同方面影響房地產(chǎn)價(jià)格的。綜合考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的多種因素,對(duì)各種影響因素之間的關(guān)系,首先運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和常識(shí)進(jìn)行定性分析。我們選擇與學(xué)校距離、生活便利、交通、健康、教育、污染這五個(gè)因素作為影響小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素,這些因素對(duì)儒林學(xué)士府、盤龍山莊、XX花園、盤XX府、宏圖綜合樓、?；琵埿鲁?、新廣廈家園、?；F(xiàn)代城這幾個(gè)小區(qū)的影響程度如下表所示：表各因素對(duì)生活小區(qū)影響情況表現(xiàn)房價(jià)與學(xué)校距離生活便利交通健康教育污染儒林學(xué)士府54715907263637029盤龍山莊63177306864686713XX花園65178106861636827盤XX府642213107061686822宏圖綜合樓684917907163727324?；琵埿鲁?48826607061726624新廣廈家園744326907461687727?；F(xiàn)代城681634606959687138由于房地產(chǎn)價(jià)格與學(xué)校距離、生活便利、交通、健康、教育、污染等因素呈線性關(guān)系,而它們的線性組合仍呈線性,所以我們選用多元線性方程來來建立模型。用線性回歸對(duì)房價(jià)和影響房價(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行線性擬合,得到如下結(jié)果：房地產(chǎn)價(jià)格與學(xué)校距離之間的回歸方程為：房地產(chǎn)價(jià)格與生活是否便利之間的回歸方程為：房地產(chǎn)價(jià)格與交通之間的回歸方程為：房地產(chǎn)價(jià)格與健康之間的回歸方程為：房地產(chǎn)價(jià)格與教育之間的回歸方程為：房地產(chǎn)價(jià)格與污染之間的回歸方程為：所以房地產(chǎn)價(jià)格與主要因素之間的關(guān)系如下表所示：表房地產(chǎn)價(jià)格與主要因素之間的關(guān)系表回歸方程相關(guān)系數(shù)相關(guān)性與學(xué)校距離與房價(jià)關(guān)系0.3789一般生活便利與房價(jià)關(guān)系0.2323一般交通與房價(jià)關(guān)系-0.2811一般健康與房價(jià)關(guān)系0.1391弱教育與房價(jià)關(guān)系0.7419強(qiáng)污染與房價(jià)關(guān)系0.1612弱由以上數(shù)據(jù)可以知道教育即周圍的教育設(shè)施對(duì)小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響比較大,與學(xué)校距離、生活是否便利、交通這三個(gè)因素對(duì)小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響一般,健康即醫(yī)療設(shè)施、污染程度對(duì)小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響并不顯著。多元線性回歸的建立及殘差分析和一元回歸一樣,多元線性回歸模型只是一種假設(shè),求出回歸方程后,還需要對(duì)它進(jìn)行殘差分析,以檢驗(yàn)y與x之間關(guān)系是否顯著。運(yùn)用求得殘差統(tǒng)計(jì)量如下表所示：殘差統(tǒng)計(jì)量a極小值極大值均值標(biāo)準(zhǔn)偏差N預(yù)測(cè)值5458.217454.586415.38672.9018殘差-47.93044.335.00031.3878標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)值-1.4221.544.0001.0008標(biāo)準(zhǔn)殘差-.577.534.000.3788a.因變量:現(xiàn)房價(jià)y并且對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得到房地產(chǎn)價(jià)格與各因素之間的回歸系數(shù),具體分析數(shù)據(jù)如下表所示：模型非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)B標(biāo)準(zhǔn)誤差試用版1<常量>22713.7022434.734與學(xué)校距離x1-.185.099-.295生活便利x2-250.46524.469-.763交通x3-306.16046.680-.726健康x423.01521.068.117教育x5291.60415.4691.569污染x6-58.1799.020-.607得到XX信息工程大學(xué)周邊房地產(chǎn)價(jià)格與各因素之間的回歸方程為：根據(jù)各因素間的權(quán)值,綜合能夠影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,例如交通、健康、教育、污染等幾個(gè)因素可以預(yù)測(cè)在學(xué)校周邊不同范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格。六、模型的評(píng)價(jià)與改進(jìn)7.1模型的優(yōu)點(diǎn)：我們選用了一些具有代表性的站點(diǎn)及樓盤作為具體分析的對(duì)象,使模型的結(jié)果更加具有可信度和準(zhǔn)確性。模型中所需的數(shù)據(jù)來自于搜房網(wǎng)、統(tǒng)計(jì)局等權(quán)威機(jī)構(gòu),所以這些數(shù)據(jù)具有一般性和客觀性,提高了結(jié)果的準(zhǔn)確度。使用方法相對(duì)客觀,盡可能地避免了主觀因素的影響。運(yùn)用一些人們普遍了解的規(guī)律進(jìn)行解決計(jì)算中所需要的規(guī)律,這樣相對(duì)簡單易懂。7.2模型的缺點(diǎn)求解問題中,我們只是選擇一些具有代表性的站點(diǎn)及樓盤進(jìn)行分析,對(duì)于一些特殊情況不能進(jìn)行很好的說明。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多,而在建立模型時(shí)我們忽略掉了很多重要的影響因素。例如：國家政策、房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊程度等是影響房屋價(jià)格的重要因素。由于相關(guān)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)比較少,很難查到,所以數(shù)據(jù)量有點(diǎn)小,造成一定的誤差。7.3模型的改進(jìn)在進(jìn)行分析模型中的優(yōu)缺點(diǎn)后,我們對(duì)模型進(jìn)行如下改進(jìn)：〔1對(duì)更多的站點(diǎn)附近的樓盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)〔樣本進(jìn)行模型運(yùn)算,這樣會(huì)使計(jì)算結(jié)果精度更高。〔2進(jìn)行預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候,綜合考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的各方面因素,如考慮容積率、國民總收入、房產(chǎn)稅收收入等因素。八、模型的推廣本文主要采用多元回歸分析法,回歸分析法在實(shí)際中具有有很廣泛的應(yīng)用。例如在實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)的一般處理,經(jīng)驗(yàn)公式的求得,因素分析,產(chǎn)品質(zhì)量的控制,氣象及地震預(yù)報(bào),自動(dòng)控制中數(shù)學(xué)模型的制定等等中的運(yùn)用。多元回