北京2016-2017年房?jī)r(jià)連漲17個(gè)月

北京2016-2017 年房?jī)r(jià)連漲 17個(gè)月點(diǎn)擊上方 “驥觀天下”可以訂閱哦！有句話說(shuō)得好，“如果覺(jué)得沒(méi)什么可以?shī)^斗的動(dòng)力，那么就去大北京看看房子吧”，據(jù)說(shuō)這句話是現(xiàn)在最新的雞湯勵(lì)志語(yǔ)言。缺乏斗志的青年讀到這句話，馬上會(huì)戰(zhàn)斗力爆表，立刻投入到認(rèn)真的工作中。但如果這位青年真的看了最近首都的房?jī)r(jià)，他不僅不會(huì)激發(fā)斗志，反而會(huì)立刻喪失斗志。北京房?jī)r(jià)之高，無(wú)論人們灌自己多少雞湯，一旦看到房?jī)r(jià)應(yīng)該馬上就會(huì)清醒過(guò)來(lái)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最近發(fā)布的房?jī)r(jià)行情顯示，首都房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月環(huán)比上漲。從2015年10月份以來(lái)，北京平均房?jī)r(jià)已經(jīng)由37221元每平，漲至2017年2月的60738元每平，平均漲幅高達(dá)63.18%。最近甚至還傳出學(xué)區(qū)房一晚上漲17萬(wàn)的新聞。如此瘋狂的北京房?jī)r(jià)，仿佛沒(méi)有最高只有更高，但它還會(huì)延續(xù)瘋狂，一直漲下去嗎？實(shí)際上，長(zhǎng)期看來(lái)，盡管現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)高到令人難以接受，但京城房市繼續(xù)堅(jiān)挺依然是未來(lái)的必然趨勢(shì)。何以見(jiàn)得？我們可以看到，限購(gòu)政策之下，炒房的資本并沒(méi)有遠(yuǎn)離北京，而是蟄伏于京城周圍，待機(jī)而動(dòng)。加上2017年北京住宅用地計(jì)劃供應(yīng) 610公頃，同比減少近五成，買房者只能紛紛外撤。這也造成北京中心城區(qū)一搞限購(gòu)，周邊地區(qū)房?jī)r(jià)馬上應(yīng)聲上漲。燕郊等地的價(jià)格暴漲暫且不提，就連固安、涿州、永清等起步較慢的“價(jià)值洼地”也駛?cè)敕績(jī)r(jià)上漲快車道。甚至是遠(yuǎn)在河北石家莊的樓盤，距離北京約300公里的地方，也受到首都房?jī)r(jià)“溢出效應(yīng)”的影響，近期價(jià)格漲幅明顯。仿佛北京高房?jī)r(jià)輻射范圍之廣，影響著周圍大部分地區(qū)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)的北京以及周邊臨近地區(qū)，房?jī)r(jià)泡沫必將繼續(xù)堅(jiān)固，并持續(xù)膨脹。到底是什么因素推動(dòng)北京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月快速上漲呢？在回答這個(gè)問(wèn)題以前，我們可以知道，答案絕對(duì)不是因?yàn)榫用袷杖朐鲩L(zhǎng)。北京城市居民的年人均可支配收入才52530元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京房?jī)r(jià)收入比14.5，連續(xù)三年位列全國(guó)第一，成為全國(guó)靠工資購(gòu)房難度最高的地區(qū)。我們甚至可以說(shuō)，現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)已和人們的工資收入沒(méi)有什么直接關(guān)系，那些能買得起房的人，絕大多數(shù)不可能是依靠固定工資收入來(lái)購(gòu)買。真正推動(dòng)北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的，其實(shí)根源還是在于貨幣。我們以2007年為一個(gè)節(jié)點(diǎn)，看看這個(gè)時(shí)間段前后發(fā)生了什么。自這一年以來(lái)，中國(guó)的貨幣供應(yīng)呈現(xiàn)一種前所未有的“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，其總量超過(guò)了日本、歐洲、美國(guó)等幾大經(jīng)濟(jì)體，貨幣量是歐洲和美國(guó)的兩倍，是日本的三倍。如果把時(shí)間稍稍拉回，我國(guó)廣義貨幣余額從2000年初的12萬(wàn)億，到2015年的144萬(wàn)億，十五年里貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)超過(guò)12倍。但是在此期間，中國(guó)人口的變動(dòng)并不大，從1985年至今，中國(guó)人口只增長(zhǎng)了27%，年均增長(zhǎng)只有0.87%，但貨幣的增長(zhǎng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理范圍。如此天量的新增貨幣，一方面意味著社會(huì)上一定有一小部分人手里增多了大量貨幣急需進(jìn)行高回報(bào)的投資，同時(shí)也必然意味著銀行的大量借債以及信用的擴(kuò)張。實(shí)際上，信貸的過(guò)度擴(kuò)張?jiān)缫巡皇敲孛?，中?guó)M2與GDP之比多年來(lái)也呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。M2與GDP比例在2000年為138.7%，此后上升到超過(guò)200%。不斷擴(kuò)張的信貸，其實(shí)也說(shuō)明整個(gè)銀行系統(tǒng)回收債務(wù)的周期過(guò)慢，因此只能在短期內(nèi)不斷擴(kuò)張，瘋狂借錢給人買不動(dòng)產(chǎn)，以債養(yǎng)債，來(lái)維持金融系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。所謂系統(tǒng)性危機(jī)，由此而來(lái)。打開(kāi)貨幣的水龍頭之后，貨幣的財(cái)富之水源源不斷被創(chuàng)造。但這些財(cái)富必須要找一個(gè)流向，不動(dòng)產(chǎn)自然是最理想最安全的去處。這種金錢的大規(guī)模流向運(yùn)動(dòng)必然會(huì)在中國(guó)掀起一場(chǎng)新的“造富運(yùn)動(dòng)”，誰(shuí)掌握了這些承載貨幣流向的“池子”，誰(shuí)就會(huì)成為財(cái)富新貴階層。于是，貨幣流向了中國(guó)最大的三個(gè)“蓄水池”——以上海為核心的長(zhǎng)三角城市帶，以深圳為核心的珠三角城市帶，以北京為核心的京津冀城市帶。京滬深的房?jī)r(jià)也冠絕全國(guó)，原因無(wú)他，就在于這幾個(gè)地方是全國(guó)最大最穩(wěn)定的財(cái)富蓄水池。房?jī)r(jià)暴漲于是開(kāi)始了。北京房?jī)r(jià)從 2005年以來(lái)呈現(xiàn)了加速上漲的態(tài)勢(shì),商品房由1996年的3505元每平方米上漲到2007年的10000元/平方米以上，12年時(shí)間房?jī)r(jià)約上漲了185.3%。從2007年到今天，接著上漲了接近500%。這樣的天文數(shù)字，完全超過(guò)了人們理解的正常范圍。換言之，全國(guó)都在漲，但比起長(zhǎng)三角、珠三角，北京因其獨(dú)有的原因而使得房?jī)r(jià)上漲更加令人不可理喻，漲勢(shì)更野蠻。一方面，這是由于北京一代投資房產(chǎn)的人數(shù)在增加。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)，10年前的2007年，北京市約87%的購(gòu)房者屬于消費(fèi)性購(gòu)買，或者說(shuō)是自住房，而投資性購(gòu)房比例只有大約 13%，這一比例低于投資性購(gòu)房的國(guó)際警戒線———20%。如果超過(guò) 20%的購(gòu)房者都是為了投資而購(gòu)房， 這說(shuō)明房地產(chǎn)的投機(jī)性過(guò)強(qiáng)，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始膨脹。然而，在 10年后的今天，買房的人當(dāng)中為了投資而購(gòu)買的人數(shù)比例明顯上升。雖然統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)依然低于 20%，但實(shí)際上的投資性需求可能早已超過(guò)了警戒線。除此以外，更重要的原因在于，在全國(guó)各地投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)潮掀起的時(shí)候，北京的房?jī)r(jià)瘋狂因?yàn)檫@個(gè)城市的特殊性而愈演愈烈。用一句話概括，就是北京周邊并沒(méi)有形成如珠三角、長(zhǎng)三角那樣比較成熟發(fā)展的城市帶，因此資本會(huì)過(guò)于集中的選擇扎堆北京。換個(gè)說(shuō)法，北京周邊城市承載“外溢”的不動(dòng)產(chǎn)資本的硬件條件還相對(duì)不夠成熟。我們知道，上海、北京、深圳 GDP總量分別位居大陸城市的第一、二、四位，此外，城市人口均超過(guò)千萬(wàn)，且受教育程度高，每年還吸引大量人口集聚。 2011 年北京、上海、深圳金融業(yè)增加值分別為 2055億元、2240億元和1562億元，到去年，這一數(shù)據(jù)分別為4267億元、4763億元、2853億元。增速分別是108%，113%，82.7%。金融業(yè)之發(fā)達(dá)是大陸其他城市無(wú)法比擬的。但是，把視野擴(kuò)展到這三座城的外圍，情況就大不一樣。在上海、深圳這些一線城市周圍，存在著具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套完備、擁有優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源的城市。例如上海附近的杭州、蘇州，制造業(yè)和金融業(yè)繁榮，且這些富裕的老牌城市配備有優(yōu)質(zhì)的教育資源——全國(guó)排名前十左右的知名大學(xué)。廣東省的情況也類似，廣州和深圳雙城的經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)?？梢灾脫Q、互補(bǔ)，產(chǎn)業(yè)和配套教育資源相得益彰，并且此城市帶還擁有珠海、佛山等等低成本宜居城市，且背靠港澳，經(jīng)濟(jì)腹地有較大的縱深。從這三個(gè)地區(qū)平均 GDP水平就可以看出城市帶之間的差距。長(zhǎng)三角珠三角一帶的廣東、江蘇、浙江這幾個(gè)地區(qū)GDP排名為例全國(guó)第一、二、四位。北京外邊的河北排第七，雖然放在全國(guó)也不算低，但實(shí)際數(shù)字只有前者的不到一半，而且河北的城市普遍產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一老化，且環(huán)境污染問(wèn)題嚴(yán)重，城市配套設(shè)備水平不足。這也造成北京周圍的那些衛(wèi)星城，承接北京房?jī)r(jià)“溢出效應(yīng)”的能力有限?！熬┙蚣健钡母拍钪皇墙瓴盘岢龅男赂拍?，過(guò)去北京周圍地區(qū)都是各自為政，不像長(zhǎng)三角、珠三角城市群，是改革開(kāi)放以來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展的成熟城市群落。因此，京津冀地區(qū)，實(shí)際上是一個(gè)“新興”的、“后發(fā)”的城市群，短期還很難出現(xiàn)深滬兩地城市共同繁榮的情況。因此，北京的“房?jī)r(jià)溢出”也因此變得“溢”而不“出”房，價(jià)暴漲的除了北京市區(qū)，就是距離毗鄰北京的新興小城鎮(zhèn)，這些地方在10年前還很落后，幾乎等于是農(nóng)村。但即使在20年前，廣深、上海周圍的城市群落已經(jīng)非常成熟。這一巨大的城市發(fā)展差別，決定了北京一帶房?jī)r(jià)走勢(shì)與深滬不同，北京漲價(jià)過(guò)于畸形幾乎是一種必然結(jié)果。而更無(wú)奈的事實(shí)是，鄰近北京的另一個(gè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)良的直轄市天津，其過(guò)于閉塞獨(dú)立，短期仍然不能形成京津兩地帶動(dòng)周邊城市形成發(fā)達(dá)城市群落的狀況。整個(gè)京津冀地區(qū)的發(fā)展與長(zhǎng)三角珠三角仍然具有差距，任重道遠(yuǎn)。綜上所述，房?jī)r(jià)上漲，根源有二：一是在于貨幣，二是經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展。而具體到一個(gè)地區(qū)，各個(gè)城市房?jī)r(jià)分別以什么速度漲，其背后體現(xiàn)的是一個(gè)分蛋糕的問(wèn)題，更多分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)果實(shí)的城市房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲較快。如果一地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)大的比例貢獻(xiàn)給某一座城市，那么就會(huì)造成一地房?jī)r(jià)瘋漲而“溢出”堵死的局面。北京房?jī)r(jià)瘋狂的現(xiàn)狀，其實(shí)在過(guò)去近十幾年的京津一帶城市發(fā)展的格局中就已經(jīng)開(kāi)始醞釀。從這個(gè)角度看，現(xiàn)在北京的房?jī)r(jià)暴漲一點(diǎn)也不奇怪。只有當(dāng)一個(gè)地區(qū)城市化足夠成熟，特大型城市將從周圍吸血的功能轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛑苓叺貐^(qū)造血輸血的功能之時(shí)，城市群的發(fā)展才會(huì)均衡，房?jī)r(jià)漲幅序列才會(huì)均衡。城市群的建設(shè)將是一個(gè)長(zhǎng)期工程，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)幾年，北京的房?jī)r(jià)瘋狂依然是常態(tài)。昨天網(wǎng)上有一篇文章，名為“北京房?jī)r(jià)打敗了多少經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)”。這說(shuō)法完全是種誤解。其實(shí)，通過(guò)上文的簡(jiǎn)單分析，我們足以知道