考察成果匯報-營銷成本設計

2015年標桿項目調(diào)研成果匯報1、為售樓處兒童提供多個游樂區(qū)，場地不足可借助游戲設備；2、樣板房包裝主題化，內(nèi)設軟裝建議形成量化標準；3、現(xiàn)場包裝情境化、藝術化，商鋪包裝內(nèi)外齊備做成隨時可開業(yè)的即視感；4、賣點表述數(shù)字化，與標桿項目對比凸顯性價比；5、賣點描述采用“情理結(jié)合”的形式，兼顧客戶利益點、產(chǎn)品功能；6、營銷說辭增強邏輯性，提煉賣點，縮短時間至15分鐘以內(nèi)（我項目說辭多在30分鐘左右）。營銷成本1、有商業(yè)的項目，盡量先開小批量商業(yè)出來，既能營造氛圍，提高售價、賣點，又能做售樓處使用；2、拿地階段盡可能向全國一、二線城市發(fā)展，有利于公司的推廣及發(fā)展，且一、二線城市以剛需為主；3、戶型的設計，在于精，不在于多，分區(qū)域推出2、3個認可度高的戶型進行全項目推廣；4、推行標準化，不光是戶型的標準化，精裝修的標準化同樣推廣，減少的成本可想而知；5、盡可能少做臨時樣板房，多做實體樣板房。設計工作圍繞營銷需求展開。從規(guī)劃，方案，細節(jié)，品牌宣傳，實體展示等方面為營銷提供支持。一、合理規(guī)劃，提高利潤二、提升建筑品質(zhì)，增加銷售賣點三、細節(jié)感動客戶，處處“以人為本”四、充分展示地下空間，體現(xiàn)企業(yè)的個性五、展示產(chǎn)品價值，展示品牌形象六、體驗區(qū)精心設計，增強客戶的體驗感設計營銷xx管理中心2015年xx月xx日營銷亮點與建議萬科有山售樓處品質(zhì)感打造內(nèi)裝選配表。精裝房的“千人一面”常成為客戶抗性。此項目在基礎供應之上提供自選項，提升產(chǎn)品個性化，并為客戶提供購置優(yōu)惠。亞克力夾寫真畫面，更換快，成本低，表現(xiàn)好，品質(zhì)高。我項目多采用噴繪，形式感較差營銷亮點與建議萬科有山產(chǎn)品賣點演示以可分解的建筑模型表現(xiàn)戶型賣點視頻講解除霾空氣系統(tǒng)我項目仍以靜態(tài)方式呈現(xiàn)，表現(xiàn)力較弱營銷亮點與建議萬科有山營銷活動提前公示、分步解析公示下兩個月的活動安排，便于客戶預約與時間安排。分步詳解“全民經(jīng)紀人”利益點與參與方式，增加吸引力。我項目提前量為一周，且缺少賣場公示我項目停留于置業(yè)顧問口頭解釋，有出偏可能性且工作量大。營銷亮點與建議萬科有山售樓處功能多樣化兒童沙灘游戲立體式兒童游戲為兒童安排多處游樂空間，增加客戶停留時間及到訪欲望，間接增加人氣。掃二維碼加微信才能使用免費wifi——提高微信號關注度及客戶黏性。我項目仍未普遍實行營銷亮點與建議萬科有山樣板房包裝主題化按照使用者的喜好，擬定主題進行裝飾布置。更值得注意：軟裝配件（如靠墊枕頭掛畫玩具）陳設量較大，布置出雜而不亂的生活即景感。建議將軟裝布置標準化、量化。美國風hellokitty海洋風我項目做的相對散亂，不足以形成有效記憶營銷亮點與建議萬科有山樣板房包裝細節(jié)傳遞品牌營造生活感樣板房電視播放企業(yè)宣傳片休閑區(qū)放置啤酒飲料，生活氣氛頓顯大門口的來人計數(shù)器統(tǒng)計參觀人數(shù)洗手臺上放置洗手液護膚霜我項目已注意到細節(jié)，但做的還不夠到位，細節(jié)較粗糙營銷亮點與建議萬科有山銷售團隊激勵鄭重的、大幅面的表彰銷售精英，提振士氣我項目僅以排名表展示，形式感略差營銷亮點與建議萬科時一區(qū)完備交通導視利于截客正規(guī)路政指示牌（需前期部門協(xié)助）導客之外更在客戶潛意識里間提升了項目檔次?，F(xiàn)場圍擋指路，便利、貼心，保證客戶順暢到場我公司項目未能普遍實現(xiàn)營銷亮點與建議萬科時一區(qū)現(xiàn)場包裝情景化不僅外部，內(nèi)部貨架、貨品業(yè)已齊備，似乎隨時可以營業(yè)店招、雨篷、壁燈、海報完備的商業(yè)街用人形塑像情境化演繹未來生機勃勃的商業(yè)中心辦公室內(nèi)的高爾夫推桿練習器傳遞著未來客戶的精英氣息拉近遠景，將未來現(xiàn)實化演繹我項目商鋪包裝僅有店招門頭，商鋪內(nèi)部的裝飾布置空缺營銷亮點與建議萬科時一區(qū)現(xiàn)場包裝藝術化售樓處錯層布置，傳遞藝術感之外更巧妙的凸顯了層高優(yōu)勢。室內(nèi)喬木高低錯層的工作空間抽象小品與花卉結(jié)合的圍擋小品、圍擋、綠化、工作區(qū)，都以藝術化手法呈現(xiàn)項目倡導的辦公理念。營銷亮點與建議萬科時一區(qū)賣點表述數(shù)字化將賣點量化，結(jié)合概念轉(zhuǎn)換作廣告演繹350位、6月、300萬，清晰的數(shù)字化表述讓賣點更醒目易記“距離華爾街16小時，距離中環(huán)120分鐘”，一方面將自己與世界級金融中心比肩，另一方面將靠近虹橋機場的地利以空間變時間的方式突出營銷亮點與建議萬科時一區(qū)環(huán)保細節(jié)體現(xiàn)項目精神內(nèi)部空間大量裝飾以再生紙做的造型，彰顯環(huán)保主題貼合現(xiàn)代文明訴求分類處理垃圾桶再生紙形成的造型再生紙作藝術桌子營銷亮點與建議上坤紅樹灣以標桿品牌為背書，以對比凸顯性價比以公認豪宅大名金茂府為產(chǎn)品標桿對比顯示品質(zhì)優(yōu)越；以黑森林蛋糕為品牌標桿作背書彰顯品牌價值與普通住宅對比產(chǎn)品性能凸顯品質(zhì)優(yōu)越。“又拉又踩”，突出自身。營銷亮點與建議上坤紅樹灣賣點表述情理結(jié)合主標+副標形式闡述賣點。主標感性，承諾客戶利益點；副標理性，解釋產(chǎn)品功能。虛實結(jié)合入情入理。我項目賣點表述則略顯干巴、或流于空洞營銷亮點與建議旭輝香格里投影——售樓處空間受限時的游戲解決方案頂部向地面投影形成光斑，當兒童踩踏時光斑迅速位移引逗兒童追逐踩踏——當售樓處空間有限沒有獨立的兒童游戲區(qū)時，可采用此方案代替。營銷亮點與建議旭輝香格里結(jié)合第三方推出信貸解決方案與第三方合作推出更優(yōu)惠更便利的信貸政策幫助客戶成交。重點：現(xiàn)場物料展示配合置業(yè)顧問的解釋與前相同，第三方的支持宜以物料形式公示，口頭解釋推廣效果弱、工作量大營銷亮點與建議中瑞星公園“強迫性”的看房動線前臺接待品牌展示館工藝工法展示沙盤樣板段樣板房一個行程約15-20分鐘，多賣點集中轟炸，迫使客戶對項目了解更深。我項目5u概念推廣可借用此方法，“強迫”植入訪客腦海成本成本管理中心2015年5月15日萬科時一區(qū)商業(yè)先開發(fā)模式既可當售樓處使用，又能營造氛圍，提升售價。旭輝地產(chǎn)拿地布局項目開發(fā)立足上海布局全國，扎根“長三角”區(qū)域、“環(huán)渤海灣”區(qū)域及“中西部”區(qū)域，從照片上不難看出，旭輝地產(chǎn)基本都是在全國一、二線城市拿地，公司處于良性發(fā)展。旭輝香格里注重人性化設計，如：采用燈具雙控開關、門上安裝隔音條、入戶門旁安裝掛鉤等，提高賣點及售價。青秀城外立面裝飾簡化，成本控制較好，全部采用真石漆。開發(fā)節(jié)奏大部分樓盤的銷售期均短于24個月，開發(fā)節(jié)奏快戶型的成熟、重復性，一棟樓只有兩個戶型，個別項目只有一個戶型，有利于套圖，控制設計成本等。推行標準化旭輝的精裝修房施工期交房才18個月，銷售到交房只有15個月，包括精裝修圖紙也是標準化套圖。我司學先考察的均是上海、南京、廣州、深圳、蘇州等一、二線城市，但實際操控的樓盤是三、四線，甚至排不上名的城市，我司開發(fā)項目的成本優(yōu)化的科學性有待于商榷。三點一線景觀打造蘇州旭輝香格里項目，三點一線景觀示范區(qū)打造，通過這種美景小道，使靠近路邊的會所減少了水景的打造，石材的鋪裝，節(jié)約了成本。標桿企業(yè)的三點一線樣板示范區(qū)是不做降本優(yōu)化的，且除首期開盤建造臨時樣板房外，其他均為實體樣板房。設計一、中鐵青秀城概況：上海郊環(huán)樓盤，目標客群為剛需及周邊改善，開盤時間較長，相對處在價格洼地。產(chǎn)品特征：1、1.5容積率，小高層+花園洋房+沿街商鋪2、區(qū)域人車分流3、一梯兩戶高得房率4、精裝交付差異化價值點配置無一、中鐵青秀城在售主力產(chǎn)品二、萬科時一區(qū)二、萬科時一區(qū)概況：1、上海大虹橋核心商務區(qū)樓盤，區(qū)域發(fā)展前景好，潛力大，交通便捷。2、差異化復合地產(chǎn)，小型辦公樓+多層洋房+小高層住宅，1.58容積率。3、產(chǎn)品定位清晰，目標客戶群明確，營銷、設計、成本緊密配合的典型產(chǎn)品。4、賣點明確：差異化產(chǎn)品、萬科品質(zhì)、萬科物業(yè)。虹橋商務區(qū)北片區(qū)（核心區(qū)二期）虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期虹橋商務區(qū)南片區(qū)（核心區(qū)二期）虹橋樞紐中南借鑒點：1、對市場、客戶深入研究，精準定位，結(jié)合土地條件，推出滿足市場需求的產(chǎn)品。2、產(chǎn)品創(chuàng)新能力。項目分析虹橋國際匯社區(qū)熱點關鍵詞：稀缺、稀缺、稀缺資源稀缺坐擁虹橋國際交通樞紐，輕松舉步全球交通稀缺快速干道，地鐵上蓋直達城市中心；配套稀缺周邊知名商業(yè)綜合體聚集，盡享品質(zhì)生活土地稀缺規(guī)劃200萬辦公商務區(qū)，“第二個陸家嘴金融區(qū)”項目分析不利因素：1、目前周邊多工地配套欠缺、交通不便。2、臨近機場，噪聲影響較大，對住宅不利。3、周邊辦公較多、商業(yè)較多，如何錯位競爭。住宅辦公“品質(zhì)辦公、舒適住宅、調(diào)性商業(yè)街、社區(qū)中心廣場”

多產(chǎn)品、全系列，打造“全球旅居上海站”的創(chuàng)新社區(qū)概念項目整體定位具體產(chǎn)品定位：辦公：產(chǎn)品類型：100-300㎡辦公樓，獨立產(chǎn)權(quán)、自由分割、靈動辦公。

3000㎡獨棟辦公，附帶頂層花園以及地下空間。目標客戶：500強配套服務商，錯位、補位。

獨棟可作為小企業(yè)總部，輻射長三角。旅居概念：高性比品質(zhì)辦公推出全新高性比辦公產(chǎn)品線，讓客戶坐擁樞紐，一覽全球辦公產(chǎn)品類型總面積（㎡）棟數(shù)平均每棟面積（㎡）層數(shù)層高（m）標準層面積（㎡）標準辦公5131441282884.5約1700獨棟辦公11201330003~44.5約1000住宅住宅定位：旅居概念五大產(chǎn)品線，面向不同人群；酒店級服務，就在客戶身邊產(chǎn)品面積（㎡）戶型套比服務式公寓50-60一房、兩房9.45%公寓兩房78兩房一衛(wèi)27.98%公寓小三房90三房一衛(wèi)15.69%公寓大三房105三房兩衛(wèi)27.79%花園洋房133四房兩衛(wèi)19.09%總體規(guī)劃分析?功能分析圖配套服務設施住宅商業(yè)、文化展示服務(商業(yè))辦公三、萬科有山你可以擁有的人生第一墅中南借鑒點：1、對市場、客戶深入研究，精準定位，結(jié)合土地條件，推出滿足客戶需求的產(chǎn)品。2、產(chǎn)品標準化、集約化，10萬平方米，除了少量安置房、商鋪、合院外，主力產(chǎn)品只有疊加別墅的兩個戶型。3、社交平臺化特色社區(qū)配套，滿足客戶群體所需。4、健康步道系統(tǒng)、除霾新風系統(tǒng)等健康價值點，低成本提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品賣點。5、首創(chuàng)4S墅定制體系，滿足不同客戶需求。你可以擁有的人生第一墅！目標客戶：有著別墅夢，但是對其價格望而卻步的置業(yè)者產(chǎn)品特征：趙巷最便宜的入門級別墅（370萬），疊加小戶型（附贈高），總價低、受眾人群廣。下疊1-2F附贈地下室，三房兩廳兩衛(wèi)，110㎡上疊3-4F附贈閣樓，三房兩廳三衛(wèi)，115㎡社交平臺化社區(qū)配套社區(qū)內(nèi)會客廳——i.living創(chuàng)意咖啡書吧展示區(qū)開放即刻對外營業(yè)的首家以兒童食品為主打的快客概念便利店健康價值體系吊頂敷設新風機，兩級過濾，每個主要空間送新風。除霾新風系統(tǒng)首創(chuàng)4S墅預設定制體系經(jīng)典深色系經(jīng)典深木色，家居裝飾百搭色系，提升尊貴感定制精裝時尚淺色系時尚淺色，清新明快，易打理，放大空間感。首創(chuàng)4S墅預設定制體系智能化選裝智能燈具開關面板增加智能家電系統(tǒng)控制器智能入戶門鎖老人／兒童房增加智能攝像增加智能開關窗器模塊增加庭院智能灌溉系統(tǒng)模塊首創(chuàng)4S墅預設定制體系收納選裝玄關柜定制衣柜老人房工作室陽臺柜次臥衣帽柜四、九龍倉蘭宮四、九龍倉蘭宮產(chǎn)品特點：1、1.0容積率疊墅+聯(lián)排，行列式規(guī)劃，全地下車庫人車分流。2、法式建筑風格，石材立面，相對奢華。3、景觀做法類似龍湖“五重綠化”，但硬景比例較多，成本較高。五、首創(chuàng)錦悅五、首創(chuàng)錦悅產(chǎn)品特點：1、1.8容積率，花園洋房（4F，5F，6F）+高層（17F,18F）+沿街商業(yè)（2F）2、現(xiàn)代建筑風格，仿石涂料立面3、高層精裝交付，花園洋房毛坯交付。七、中銳星公園名邸概況：

1、位于湖東中央商業(yè)文化區(qū)，湖東中心雙水岸精工洋房住區(qū)。緊鄰蘇州體育公園（在建）、蘇州市兒童醫(yī)院（在建），500米通達地鐵五、六號線（規(guī)劃），方洲小學、園區(qū)外國語學校、新加坡外國語學校等名校云集，永旺夢樂城園區(qū)購物中心、歐尚商業(yè)中心、華潤商業(yè)中心及多個園區(qū)鄰里中心等繁華配套環(huán)伺。2、總建筑面積22萬方，項目共規(guī)劃30棟住宅，其中10棟18層高層住宅、3棟11層小高住宅和17棟多層，面積在118-200㎡。產(chǎn)品特征：1、德系精工裝修洋房住區(qū)2、學區(qū)房,科技住宅

3、1.60容積率，小高層+花園洋房項目賣點：1、體育公園2、湖東中心3、交通便捷4、繁華配套5、生態(tài)水岸6、德系精工7、智能科技8、經(jīng)典戶型9、品質(zhì)物業(yè)七、中銳星公園名邸德系精工：1、電梯--德國帝森克虜伯2、衛(wèi)浴潔具—德國杜拉維特3、衛(wèi)浴龍頭—德國漢斯格雅4、水槽—瑞士弗蘭卡5、地暖系統(tǒng)—美國耶魯6、新風系統(tǒng)—日本佐原7、浴霸—美國百朗8、電暖毛巾架-德國瑞泰閣9、廚房電器—德國西門子七、中銳星公園名邸泛會所：七、中銳星公園名邸中南借鑒點：1、充分挖掘項目賣點構(gòu)建項目價值體系（九大能給用戶切實帶來好處的賣點）2、打出“德系精工”裝修，吸引用戶眼球3、采用“架空層泛會所”產(chǎn)品均好性進一步凸顯，并將底層不利空間消化4、通過精裝修進行細節(jié)打造提升產(chǎn)品品質(zhì)，如廚衛(wèi)精細化設計，收納空間的打造八、上坤-紅樹灣概況：1、位于松江唯一城市副中心商務區(qū)：松江國際生態(tài)商務區(qū)內(nèi)萬達廣場旁，是未來松江的城市名片和唯一中心。2、項目同時鄰近地鐵9號線松江大學城站，周邊商業(yè)購物、休閑娛樂、公園、菜場等配套齊全，非常方便，適宜居住。3、項目為區(qū)域內(nèi)唯一的花園洋房，同時為松江首個科技精裝洋房。產(chǎn)品特征：1、戶型為精裝公寓+花園洋房，容積率1.52、臨近松江萬達廣場2、科技精裝洋房3、一梯兩戶得房率高八、上坤-紅樹灣科技精裝洋房：打出“上海灘防霾綠色住宅”理念1、玄關感應燈2、智能化門禁3、紅外小夜燈4、全屋安防系統(tǒng)5、手機APP遙控系統(tǒng)6、集成智能一卡通7、利用地源熱泵的中央空調(diào)8、全熱交換新風系統(tǒng)八、上坤-紅樹灣廚房、陽臺等空間精細化設計：中南借鑒點：1、精準項目定位，通過打造差異化的產(chǎn)品搶占市場份額。1）項目為區(qū)域內(nèi)唯一的花園洋房。2）區(qū)域內(nèi)首個科技精裝洋房2、打出“上海灘防霾綠色住宅”理念吸引用戶眼球九、旭輝香格里概況：1、旭輝香格里，坐落于蘇州核心中軸塔園路上，香格里拉大酒店向南3公里，商業(yè)配套完善，交通便利。旭輝香格里產(chǎn)品特點1、景觀：具有龍湖的特色與品質(zhì)旭輝香格里產(chǎn)品特點2、精裝修：具有萬科特色與品質(zhì)旭輝香格里產(chǎn)品特點3、星級綠建、智能化配置旭輝香格里產(chǎn)品特點4、主力戶型，三房朝南，得房率高中南借鑒點：1、超強的學習整合與轉(zhuǎn)化能力，對目前標桿企業(yè)的產(chǎn)品研究與學習比較深入，很快把學習成果轉(zhuǎn)化到項目中落實，且整體效果與品質(zhì)不錯。2、強大的品質(zhì)把控能力，精裝修學萬科品質(zhì)已不次于萬科，景觀學龍湖品質(zhì)已不次于龍湖。產(chǎn)品亮點總結(jié)：1、規(guī)劃方面，2.0以下容積率，高低配為標準做法。2、單體方面，立面基本上都趨向現(xiàn)代簡約。3、交付標準，精裝交付為標準配置，風格現(xiàn)代簡約為主調(diào)。

萬科開始推出定制精裝及智能化選裝業(yè)務。4、產(chǎn)品差異化價值點逐步增多，智慧、健康、科技為主要方向。標桿項目調(diào)研成果匯報xx管理中心2015年xx月xx日設計部設計工作圍繞營銷需求展開。從規(guī)劃，方案，細節(jié)，品牌宣傳，實體展示等方面為營銷提供支持。一、合理規(guī)劃，提高利潤二、提升建筑品質(zhì)，增加銷售賣點三、細節(jié)感動客戶，處處“以人為本”四、充分展示地下空間，體現(xiàn)企業(yè)的個性五、展示產(chǎn)品價值，展示品牌形象六、體驗區(qū)精心設計，增強客戶的體驗感一、合理規(guī)劃，提高利潤1.1、小區(qū)內(nèi)部引入商業(yè)街，既增加銷售利潤，又滿足業(yè)主購物，休閑的需求1.2、在地段較好的位置，引入大體量商業(yè)，提高了容積率，最大限度的增加銷售貨值。一、合理規(guī)劃，提高利潤1.3、車流，人流，商流分流設計，巧妙利用屋頂空間做為人流路線，提高住宅品質(zhì)。一、合理規(guī)劃，提高利潤1.4、商業(yè)部分增加豎向交通，體現(xiàn)