建筑法規(guī)-房地產(chǎn)3課件

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房地產(chǎn)管理法制度建設(shè)工程法規(guī)主要內(nèi)容：房地產(chǎn)管理管理主要內(nèi)容、教學(xué)要求及難點(diǎn)第四章房地產(chǎn)管理法制度2一、房地產(chǎn)管理法的概念

1、廣義：是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務(wù)活動中形成的一定社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

2、狹義：《城市房地產(chǎn)管理法》共七章七十三條在第一章“總則”中增加一條，作為第六條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?/p>

第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念與分類指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。土地開發(fā)：新區(qū)土地開發(fā)、舊城區(qū)改造房屋開發(fā)：住宅開發(fā)；生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物及構(gòu)筑物的開發(fā)；城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的原則必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃必須堅持經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境效益的統(tǒng)一必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)三、房地產(chǎn)開發(fā)的要求1、按合同約定開發(fā)2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與施工必須符合法定標(biāo)準(zhǔn)3、嚴(yán)格竣工驗收綜合驗收的條件第三節(jié)房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)交易的概念當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動，還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價格及體系、房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。商品房預(yù)售1、符合的條件根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書；

（2）預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。（六）商品房銷售

1、商品房銷售廣告和宣傳資料

如果雙方?jīng)]有在合同中約定，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣方在廣告宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體、確定，并對合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果該說明和允諾出賣方提供的由購買方簽訂的合同文本即使未載入上述說明和允諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣方違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?、保修責(zé)任

《商品住宅實現(xiàn)質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。例如：《工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的屋面滲漏的最低保修期為5年，自竣工之日算起；《規(guī)定》中確定的保修期為3年，自交付之日起計算。一商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則存續(xù)期為5-1＝4年，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者的質(zhì)量保修期不低與4年。三、房地產(chǎn)抵押（一）概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，需依法履行抵押登記的法律行為。（二）房地產(chǎn)抵押的設(shè)定1、房屋產(chǎn)權(quán)抵押設(shè)定的含義

簽訂抵押合同、進(jìn)行抵押登記（三）房地產(chǎn)抵押相關(guān)問題抵押權(quán)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓甲某某銀行乙某抵押合同、抵押登記2001.6~2002.62002.6未告知銀行和乙某轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)證上的所有人：甲某甲某以房屋為夫妻共有財產(chǎn)，抵押時未取得妻子同意為由，認(rèn)為抵押合同無效問題：1）抵押合同是否有效

2）甲某與乙某的轉(zhuǎn)讓行為是否有效

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，訟爭商品房確應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)，但這只是一種對內(nèi)關(guān)系。對外，訟爭商品房產(chǎn)權(quán)人為陳某，作為產(chǎn)權(quán)人的陳某不論是否征得妻子同意與他人確立的抵押關(guān)系都是有效的。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。3、抵押權(quán)與出租的關(guān)系（1）先出租后抵押——抵押不破租賃（2）先抵押后出租——抵押權(quán)實現(xiàn)，租賃關(guān)系解除

2、房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要條款：（1）出租房屋的坐落地點(diǎn)和特征。合同應(yīng)載明具體地點(diǎn)、門牌號碼、樓層、房屋的結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)備。（2）出租房屋的數(shù)量。在合同中要載明出租房屋的自然間數(shù)和面積。（3）出租房屋的用途。是用于生活還是生產(chǎn)、經(jīng)營。（4）租金及交付租金的方法。合同中應(yīng)明確租金的數(shù)額、計租標(biāo)準(zhǔn)、對租金的交付期限和具體日期。（5）租賃期限。即合同對雙方當(dāng)事人有約束力的時間范圍。（6）違約責(zé)任。即違反合同的民事責(zé)任。當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同，所應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。（7）房屋質(zhì)量及維修問題。（8）雙方當(dāng)事人認(rèn)為確有必要的其他約定事項。3、同時要將租賃合同報房產(chǎn)管理部門登記備案以便有法律糾紛時容易保護(hù)自己的權(quán)益。實施登記備案制度（1）未登記的租賃合同是否無效？某單位（甲）在2000年6月27日與某賓館（出租方）簽定了4間辦公用房作為本單位的辦公室的房屋租賃合同，期限五年，年租金六千元，一年一交。時間過去一年了，我們要交納第二年的租金時，對方不收，而是要求我們迅速搬出。他們的理由是：該合同未到房管部門登記備案，是無效合同。甲認(rèn)為登記備案是出租方的事?？紤]到裝修及單位名聲，甲答應(yīng)只要出租方賠償五萬元即可在年底前搬出。出租方不理睬，強(qiáng)烈認(rèn)為這是無效合同，應(yīng)予立即搬出，并不應(yīng)賠償損失。租賃合同有效，未辦理備案登記不影響合同的效力?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第32條

三個月期限的口頭租房合同是合法有效受到法律保護(hù)，合同當(dāng)事人雙方也均應(yīng)當(dāng)按照口頭約定執(zhí)行。

在租賃合同中，如果雙方?jīng)]有特別的約定，租賃物的維修義務(wù)由出租人承擔(dān)，除非是由于承租方的過錯導(dǎo)致租賃物毀損的。因此，房東要求你維修房屋或者賠償因此造成的損失都是不合法的。租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。因此，房主有權(quán)隨時解除合同。但應(yīng)退還余款。

出租人的權(quán)利：依照合同約定向承租人收取租金；對承租人用房情況監(jiān)督；法定解約權(quán)；期滿收回原房的權(quán)利出租人的義務(wù)：按約交房房屋，并使之達(dá)到合同約定的使用狀況；修繕房屋的義務(wù)；瑕疵擔(dān)保義務(wù)；納稅義務(wù)承租人的權(quán)利：在合同約定租期內(nèi)占有、使用房屋，并取得合法收益；優(yōu)先購買權(quán)；優(yōu)先承租權(quán)；催告房主修繕房屋的權(quán)利承租人的義務(wù)：依約交納租金；依約使用房屋；保管房地產(chǎn)非經(jīng)出租人許可不得轉(zhuǎn)租；租賃終止后返還原房（三）租賃雙方的主要權(quán)利和義務(wù)1、雙方的權(quán)利和義務(wù)甲某丙某租賃合同2001.6~2003.62002.3轉(zhuǎn)讓辦理了登記過戶手續(xù)2001.10告知乙某，乙某表示無意購買乙某問題：1、甲某與丙某的轉(zhuǎn)讓合同是否有效

2、丙某購買了甲某的房屋后，是否有權(quán)要求乙某搬遷第五節(jié)城市房屋拆遷一、城市房屋拆遷概述房屋拆遷形式

自行拆遷、委托拆遷房屋拆遷協(xié)議

二、房屋拆遷補(bǔ)償2、拆遷補(bǔ)償形式三、房屋拆遷安置與補(bǔ)助房屋拆遷布置

搬遷補(bǔ)助費(fèi)；臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)拆遷人須遵守的規(guī)定

對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋實施拆遷的單位，必須取得房屋拆遷許可證后，方可實施房屋拆遷。

實施房屋拆遷前，拆遷人須向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。

拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人承擔(dān)的拆遷活動。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可依法向仲裁委員會申請仲裁，也可依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議如何處理

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。2004年3月1日起施行的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》是對《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強(qiáng)制拆遷管理的細(xì)化，該規(guī)程對受理申請、做出裁決和強(qiáng)制執(zhí)行的條件、程序、時限，裁決書的內(nèi)容以及不服裁決的司法救濟(jì)程序等做出了詳細(xì)規(guī)定，并明確要求書面裁決和申請強(qiáng)制執(zhí)行必須經(jīng)房屋拆遷管理部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定；增加了行政調(diào)解程序；建立了拆遷聽證制度；確立了拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的裁決原則；完善了拆遷裁決的司法救濟(jì)程序在什么情況下可以強(qiáng)制拆遷？

被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。實施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο?/p>

新《條例》明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對使用人的安置。因為使用人即承租人相對房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用權(quán)。承租人取得的只是房屋的占有、使用權(quán)，而房屋的收益、處分權(quán)利仍屬于房屋所有權(quán)人。因此，新《條例》將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人。

但房屋拆遷同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。

原《條例》規(guī)定，對于拆除出租住宅房屋應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持。這樣規(guī)定，一方面，保護(hù)了承租人繼續(xù)租住住房的權(quán)利，但另一方面，卻限制了房屋所有人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。拆遷補(bǔ)償方式

新《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，可以實行貨幣補(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，盡可能實行貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償

新《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則--等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。原《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一標(biāo)的物，因居住人口不一，而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度。而新《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既符合法理要求，也便于操作。產(chǎn)權(quán)調(diào)換

新《條例》中的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

《房屋登記辦法》已于2008年1月22日經(jīng)建設(shè)部第147次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2008年7月1日起施行?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第57號）、《建設(shè)部關(guān)于修改<城市房屋權(quán)屬登記管理辦法>的決定》（建設(shè)部令第99號）同時廢止。第六節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

包括土地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記。

二、房地產(chǎn)權(quán)證書1、土地證書證書共分四種：《國有土地使用權(quán)證》、《集體土地所有權(quán)證》、

《集體土地使用權(quán)證》、《土地他項權(quán)利證明書》。

新版土地證書自１９９９年１月１日起正式啟用。每種證書分特制精裝和普通簡裝兩款

2、房屋產(chǎn)權(quán)證書

《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》

房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。

《房屋他項權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。房屋他項權(quán)證書由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護(hù)。三、房屋權(quán)屬登記的類型房地產(chǎn)權(quán)屬登記分總登記、土地使用權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記七種。

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、總登記

總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。進(jìn)行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)籍散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管理秩序。

2、土地使用權(quán)初始登記

以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地使用權(quán)初始登記