物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則-精選課件

物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則集團(tuán)物業(yè)管理中心綜合管理部物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則集團(tuán)物業(yè)管理中心綜合管理部1物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則一、目的二、適用范圍三、職責(zé)四、商場物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則一、目的2一、目的

本管理細(xì)則規(guī)定了紅星美凱龍全國各商場物業(yè)管理部門對物業(yè)服務(wù)過程中各類基礎(chǔ)(設(shè)施設(shè)備)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和管理的管理要求，以保證商場建筑物、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，合理控制商場物業(yè)營運(yùn)成本，滿足提供物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。一、目的 本管理細(xì)則規(guī)定了紅星美凱龍全國3二、適用范圍

本管理細(xì)則適用于紅星美凱龍全國各商場物業(yè)管理部門的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和維修管理工作。二、適用范圍 本管理細(xì)則適用于紅星美凱龍4三、職責(zé)1、集團(tuán)綜合管理部負(fù)責(zé)本細(xì)則的修訂和日常管理活動的技術(shù)支持。2、各商場物業(yè)部門負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)程序的制定和實(shí)施。3、各分中心綜合管理部負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)各商場相關(guān)作業(yè)程序制定和實(shí)施情況的督查及日常管理工作的技術(shù)支持。三、職責(zé)1、集團(tuán)綜合管理部負(fù)責(zé)本細(xì)則的修訂和日常管理活動的技5四、商場物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)(三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程四、商場物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)6(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)

商場建筑完好率達(dá)到95%以上，外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象；水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，商場土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成方案報(bào)上級審核，零星維修合格率達(dá)98%以上；重要設(shè)備機(jī)房主要管理制度上墻；重要設(shè)備全年維修計(jì)劃上墻；為提高處置突發(fā)事件和風(fēng)險(xiǎn)的能力，最大限度地預(yù)防和減少突發(fā)事件造成的損害，各商場應(yīng)參照物管手冊中各類應(yīng)急預(yù)案的要求制定相應(yīng)的處置流程，并予以演練。(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)商場建筑完好率達(dá)到97(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)

1、設(shè)施設(shè)備管理2、供配電系統(tǒng)3、消防系統(tǒng)4、電梯系統(tǒng)5、給排水系統(tǒng)6、中央空調(diào)系統(tǒng)7、弱電系統(tǒng)8、公用設(shè)施管理(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)施設(shè)備管理81、設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備臺帳、檔案資料齊全，管理完善?？呻S時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同的設(shè)施設(shè)備建立年度維保計(jì)劃，定期保養(yǎng)、檢修，保持設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。1、設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備臺帳、檔案資料齊全，管理92、供配電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。限電、停電按規(guī)定提前通知商場營運(yùn)相關(guān)部門。2、供配電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立103、消防系統(tǒng)

消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損?？呻S時(shí)啟用。制定突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，保持緊急疏散通道暢通，照明設(shè)施、疏散指示標(biāo)識、標(biāo)志完好。3、消防系統(tǒng) 消防控制中心及消防系統(tǒng)配備114、電梯系統(tǒng)電梯轎廂、井道保持清潔。各類電梯運(yùn)行正常。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。維修時(shí)必須設(shè)可靠的警示標(biāo)示，防止無關(guān)人員進(jìn)入維修區(qū)域。4、電梯系統(tǒng)電梯轎廂、井道保持清潔。各125、給排水系統(tǒng)

按照國家環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)，制定環(huán)境保護(hù)措施。定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。冬季寒冷的北方地區(qū)商場，非采暖區(qū)域管道必須采取防寒保溫措施并定期檢查是否完好有效。所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下層及車庫無積水、浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、長時(shí)間停水事故。5、給排水系統(tǒng) 按照國家環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)，136、中央空調(diào)系統(tǒng)

空調(diào)機(jī)組技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，確?？照{(diào)機(jī)組操作的正確性和安全性，保證商場正常制冷、供熱。6、中央空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組技術(shù)性能處于良147、弱電系統(tǒng)

消防、監(jiān)控、防盜報(bào)警對講電話、通訊、廣播等系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好，監(jiān)視器圖像清晰、無雪花及干擾信號。監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，回放圖像清晰。監(jiān)控中心實(shí)行每日24小時(shí)的專人值班監(jiān)控制度，嚴(yán)格按照巡視標(biāo)準(zhǔn)檢查。7、弱電系統(tǒng) 消防、監(jiān)控、防盜報(bào)警對講電158、公用設(shè)施管理

公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途；公用照明、通訊、設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常；交通車輛停放標(biāo)識設(shè)置規(guī)范，管理有序，無亂停亂放現(xiàn)象。8、公用設(shè)施管理 公共配套服務(wù)設(shè)施完好，16(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)1、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完成率：100%。2、設(shè)備開機(jī)完好率：100%。3、設(shè)施、設(shè)備大、中、小維修計(jì)劃完成率：100%。4、設(shè)備運(yùn)行成本

控制在預(yù)算內(nèi)。5、設(shè)備臨時(shí)故障應(yīng)急處置與落實(shí)有效的防范措施的及時(shí)率：

100%。6、重大設(shè)施設(shè)備責(zé)任事故：零。(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)1、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完成率：117(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)7、值班記錄準(zhǔn)確合格率：100%。8、機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率：98%。9、作業(yè)規(guī)程抽檢合格率：100%。10、內(nèi)審嚴(yán)重不合格為

零

，輕微不合格

3項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)為

10

項(xiàng)以下。11、客戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率：95%。(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)7、值班記錄準(zhǔn)確合格率：118(三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)(三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)191、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.1每月按《房屋設(shè)施運(yùn)行維護(hù)規(guī)程》對所轄商場建筑物巡查，記錄檢查結(jié)果;每年九月對所轄商場建筑物本體及附屬設(shè)施全面檢查，編制下一年度的維修計(jì)劃上報(bào)審核。1.2玻璃幕墻、商場外立面每月用望遠(yuǎn)鏡檢查一次，嚴(yán)寒酷暑及暴風(fēng)雨、大風(fēng)季節(jié)每天檢查一次，記錄檢查結(jié)果；發(fā)現(xiàn)異常情況，立即采取措施，防止危及行人安全及車輛的受損；建筑外立面裝修夾層出入口有安全管理防范措施，夾層內(nèi)無廢棄物/堆物。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.1每月按《房屋設(shè)施運(yùn)行維護(hù)規(guī)程201、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.3天臺無廢棄物/堆物，無積水，下水口無堵塞；有每天安全檢查記錄；女兒墻上有醒目的“危險(xiǎn)嚴(yán)禁攀登”警示標(biāo)識。1.4樓道、廳：墻面、頂面無起殼、無霉斑、無裂縫、不滲水；地面、臺階平整、完好無破損；扶手、欄桿牢固、無缺損；門、窗完好、無損、開關(guān)靈活、配件齊全。1.5廣場機(jī)動車、非機(jī)動車停放標(biāo)識設(shè)置規(guī)范；廣場磚、噴水池、霓虹燈等設(shè)施設(shè)備完好；廣場磚松動應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，防止損壞、破碎。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.3天臺無廢棄物/堆物，無積水，211、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.6室外消火栓、消防泵、噴淋泵結(jié)合器有明顯標(biāo)識，便于消防車的?？亢筒僮?，且有保溫、防撞措施及油漆施工等保養(yǎng)計(jì)劃。1.7地下停車場設(shè)施設(shè)備完好，標(biāo)識設(shè)置規(guī)范。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.6室外消火栓、消防泵、噴淋泵結(jié)222、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1變配電房2.1.1設(shè)專職持證電工進(jìn)行運(yùn)行值班，每天定時(shí)認(rèn)真做好巡檢和值班記錄；未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上進(jìn)行登記。2.1.2防火安全制度、倒閘操作規(guī)程、日常管理制度、交接班制度等相關(guān)制度上墻張貼。2.1.3模擬示意圖(一次側(cè)、二次側(cè))與實(shí)際工作狀態(tài)相符。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1變配電房232、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.4安全用具、警示標(biāo)牌規(guī)范懸掛或擺放；安全用具按規(guī)定定期檢測，有記錄；按照安規(guī)鋪設(shè)絕緣墊。2.1.5正常及緊急通訊暢通，有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。2.1.6做好變配電房的"四防一通"(防汛、防火、防風(fēng)雪、防小動物，保持良好通風(fēng))，保持設(shè)備房及設(shè)備清潔；消防設(shè)施完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.4安全用具、警示標(biāo)牌規(guī)范242、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.7每年進(jìn)行四次停電保養(yǎng)，清潔結(jié)塵、接頭螺絲緊固、機(jī)械轉(zhuǎn)動器裝置試驗(yàn)靈活狀態(tài)、接地電阻測量，按〖變電所供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)記錄〗要求填寫保養(yǎng)記錄；每三年（或按當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)定）必須有供電部門進(jìn)行系統(tǒng)檢測，確保設(shè)備(設(shè)施)安全、可靠運(yùn)行；設(shè)備停電保養(yǎng)期間，必須掛標(biāo)示牌。2.1.8設(shè)備的倒閘操作必須保證安全，采取有效的管理組織措施和制度，執(zhí)行工作票制度，認(rèn)真填寫〖倒/送閘操作票〗。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.7每年進(jìn)行四次停電保養(yǎng)，252、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2樓層配電2.2.1門鎖完好無阻擋，機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象，外來人員進(jìn)出有登記。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2樓層配電262、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2.2每天巡檢一次，每月一次保養(yǎng)，巡檢/保養(yǎng)有記錄。2.2.3規(guī)程上墻，電氣控制柜完整、功能無缺項(xiàng)，各標(biāo)簽對應(yīng)各自線路、無缺損。2.2.4按照安規(guī)鋪設(shè)絕緣墊，無強(qiáng)弱電線混穿現(xiàn)象，有消防強(qiáng)切功能。2.2.5各低壓斷路器、低壓隔離開關(guān)、熔斷器、漏電保護(hù)器等設(shè)備的溫升符合規(guī)范要求，無過載現(xiàn)象。2.2.6消防器材齊全，有防小動物措施。2.2.7無其它違規(guī)現(xiàn)象。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2.2每天巡檢一次，每月一次272、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3 商戶用電2.3.1定期檢查商戶有無變更用電負(fù)荷現(xiàn)象，有無私自增加燈具現(xiàn)象。2.3.2 定期檢查商戶配電箱接線有無松動現(xiàn)象，漏電保護(hù)開關(guān)是否有效。2.3.3定期檢查商戶配電箱空氣開關(guān)有無異響；有無異常溫升（不超過45攝氏度）；有無涂改標(biāo)稱容量或在空氣開關(guān)上貼標(biāo)簽情況）；空氣開關(guān)上各種型號字跡是否清晰，如已無法辨認(rèn)必須按審批容量更換空氣開關(guān)。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3 商戶用電282、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3.4定期檢查商戶燈具有無異響、閃爍現(xiàn)象。2.3.5定期檢查商戶燈箱是否各種正常，散熱是否良好，燈具有無損壞或閃爍現(xiàn)象。2.3.6定期檢查商戶拖線板是否長度超標(biāo)，是否超容量使用。是否過通道無防護(hù)。2.3.7定期檢查商戶插座、地插有無松動、燒焦情況，如有應(yīng)立即停止相關(guān)支路供電，待修復(fù)或更換后恢復(fù)使用。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3.4定期檢查商戶燈具有無異292、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.4柴油發(fā)動機(jī)組2.4.1柴油發(fā)動機(jī)組每天巡檢1次，每半月至少啟動一次，每月保養(yǎng)一次。2.4.2儲油間應(yīng)按照建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)，室內(nèi)通風(fēng)良好，電器采用防爆電器設(shè)備，門上有“防火”警告標(biāo)志，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁帶入明火或動用任何火種，儲油間內(nèi)安全設(shè)施不得隨便移動，必須指定專人負(fù)責(zé)消防器材的檢查和維護(hù)保養(yǎng)。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.4柴油發(fā)動機(jī)組303、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1建筑防火3.1.1無破壞防火分隔的現(xiàn)象，防火分隔墻上的孔洞需采用相應(yīng)耐火等級的材料封堵嚴(yán)密。3.1.2安全出口門需向疏散方向開啟，無采用卷簾門、轉(zhuǎn)門、吊門或側(cè)拉門的現(xiàn)象，防火門無損壞，閉門器完好；營業(yè)期間消防通道保證暢通，無堆物、堵塞現(xiàn)象，安全出口需保證暢通，涉外消防通道無違規(guī)閉鎖現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1建筑防火313、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1.3己審核合格的建筑不得擅自改變其使用性質(zhì)，需要改動的部位報(bào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門審批。3.1.4商場防火卷簾門下無堆物現(xiàn)象且啟動聯(lián)動正常，公共通道卷簾門要采用雙面控制按鈕控制。3.1.5無其他違規(guī)現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1.3己審核合格的建筑不得擅自323、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2消火栓、噴淋系統(tǒng)3.2.1消防泵房、穩(wěn)壓泵房各項(xiàng)管理制度上墻，消防泵房、穩(wěn)壓泵房、濕式報(bào)警閥間每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，人員進(jìn)出、巡檢和保養(yǎng)有記錄(保養(yǎng)記錄中有消防、噴淋泵點(diǎn)動相關(guān)記錄)，消防、噴淋泵主備電源能自動切換，手動、自動能正常啟停泵，主備泵自動切換正常。3.2.2各商場的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)一旦經(jīng)過消防部門檢測合格，系統(tǒng)就應(yīng)該投入并保持正常運(yùn)行狀態(tài)，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、閥門有明顯標(biāo)示。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2消火栓、噴淋系統(tǒng)333、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.3正常運(yùn)行的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)除各功能終端外（噴淋噴口、消火栓、系統(tǒng)排氣口、系統(tǒng)放水閥等）管路中的其他各類水閥必須保持在開啟狀態(tài)。經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)關(guān)閉的閥門必須懸掛警示牌。3.2.4噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、消火栓按鈕等設(shè)備與消防監(jiān)控中心的中央控制主機(jī)之間的連接線路連接可靠，保證控制信號與狀態(tài)反饋信號聯(lián)絡(luò)通暢。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.3正常運(yùn)行的消防噴淋與消火343、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.5噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、閥門等設(shè)備無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無破損。閥門潤滑良好，開閉無卡阻。3.2.6室內(nèi)消火栓箱每月至少巡檢一次，消火栓口、水帶規(guī)格相符及消防各類接口綁扎要符合要求。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.5噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制353、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.7噴淋頭安裝位置符合規(guī)范，噴淋頭上無懸掛物及被涂現(xiàn)象；噴淋局部停水，有審批程序和人防措施。3.2.8根據(jù)各地區(qū)的氣溫情況，外露管網(wǎng)有保溫措施且完好。3.2.9無其它違規(guī)現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.7噴淋頭安裝位置符合規(guī)范，363、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)3.3.1消控室各項(xiàng)管理制度上墻，實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員需持證上崗；機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象，安全防護(hù)用具、應(yīng)急用具擺放規(guī)范；每天定時(shí)認(rèn)真做好值班記錄，未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上進(jìn)行登記。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)373、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.2對煙感探測器、手動報(bào)警按鈕、水流指示器、樓層顯示器等末端設(shè)備功能進(jìn)行抽檢測(每年覆蓋)和保養(yǎng)，檢測、保養(yǎng)記錄填寫〖消防設(shè)施月(季)檢記錄〗，相關(guān)檢測打印記錄存檔；維保單位月/季度保養(yǎng)記錄需填寫〖消防自動報(bào)警系統(tǒng)月(季)度保養(yǎng)記錄〗。3.3.3消防火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)無故障分隔的現(xiàn)象，如有故障應(yīng)有報(bào)修通知和人防措施，有記錄，有存檔。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.2對煙感探測器、手動報(bào)警按383、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.4消控室應(yīng)設(shè)可直接報(bào)警的外線電話，消控室與消防設(shè)備間有對講電話功能，電話插孔通話，電話功能正常，語音清楚。3.3.5火災(zāi)確認(rèn)后，各功能應(yīng)能正常啟動，如：電梯迫降、非消防電源強(qiáng)切功能、排風(fēng)和正壓送風(fēng)機(jī)啟動、應(yīng)急廣播自動切換、水泵自動啟動、防火門自動關(guān)閉等等，反饋信號應(yīng)正常反饋。3.3.6當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)消控室能在選定區(qū)域正常切換所有和消防無關(guān)的背景音樂，確?；馂?zāi)應(yīng)急廣播的功能正常。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.4消控室應(yīng)設(shè)可直接報(bào)警的外393、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.7防火閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)靈活好用，手動、聯(lián)動功能切換正常；防排煙系統(tǒng)應(yīng)具有管理、維護(hù)保養(yǎng)，保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。3.3.8消防火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)各聯(lián)動功能正常。3.3.9消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行，應(yīng)急電源每個(gè)輸出支路應(yīng)單獨(dú)保護(hù)；指示標(biāo)志和應(yīng)急照明完好，無被遮擋現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.7防火閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)靈活好用404、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.1電梯機(jī)房管理制度上墻，操作、維修人員必須持證上崗，未經(jīng)管理部門許可，無關(guān)人員不得隨意入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上登記。4.2機(jī)房通風(fēng)良好，保持合適環(huán)境溫度，防止雨、雪侵入和小動物竄入。4.3電梯機(jī)房每天巡檢一次，機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象；機(jī)房內(nèi)設(shè)置的手動松閘扳手應(yīng)按要求掛放；“五方通話”、應(yīng)急通訊正常；緊急救援流程應(yīng)粘貼在操作時(shí)清楚看到的地方。4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.1電梯機(jī)房管理制度上墻，操作、414、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.4電梯運(yùn)行中無異響、配件無破損、無滲、漏油痕跡。4.5維保單位每月對商場電梯維保二次，維保記錄簽收并存檔。4.6安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志有效期滿前二個(gè)月，物業(yè)部應(yīng)提示維保單位向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的特種設(shè)備安全檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)申請年檢，電梯檢驗(yàn)合格證的原件需張貼在電梯內(nèi)指定位置、無缺失。4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.4電梯運(yùn)行中無異響、配件無破損42

5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.1水泵房整潔無亂堆物現(xiàn)象；每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，巡檢、進(jìn)出和保養(yǎng)有記錄并存檔；管理制度上墻。5.2對生活二次供水箱（池）每年進(jìn)行2次定期清洗、消毒，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)填寫〖水池/水箱清洗消毒過程記錄〗。5.3控制箱指示、標(biāo)簽完好；雙電源切換正常；手、自動啟動正常；管道/泵無銹跡、無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；標(biāo)識完好。 5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.1水泵房整潔無亂堆物現(xiàn)象；435、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.4熟悉了解管道走向及各類閥門，對集水井設(shè)備每天檢查一次，每月保養(yǎng)一次，檢查、保養(yǎng)有記錄；集水井設(shè)備雙電源切換正常，主、備泵切換正常，手、自動啟動正常。5.5每月一次檢查衛(wèi)生間設(shè)施、雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有記錄、有存檔，認(rèn)真做好〖下水管道月度檢查表〗及〖疏通排污記錄表〗。5.6北方地區(qū)室外水表井、閥門井、消防水泵結(jié)合器井等，冬季降溫前必須做好防寒保暖工作。5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.4熟悉了解管道走向及各類閥門446、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.1空調(diào)主機(jī)房6.1.1非工作人員進(jìn)入機(jī)房需經(jīng)管理部門批準(zhǔn)后，由空調(diào)維修工陪同，方可進(jìn)入，如有進(jìn)入必須在〖設(shè)備房出入登記表〗進(jìn)行登記。6.1.2門鎖完好、機(jī)房整潔無亂堆物現(xiàn)象；標(biāo)牌懸掛規(guī)范，規(guī)章制度及操作流程上墻。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.1空調(diào)主機(jī)房456、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.1.3電氣柜完整，功能無缺項(xiàng)，各標(biāo)簽是否對應(yīng)各自線路、無缺損；機(jī)組、管道、燃?xì)狻毫Ρ恚ò踩y）等使用正常，循環(huán)水無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，有機(jī)組運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄并存檔。6.1.4壓力表、安全閥等壓力容器及燃?xì)鈭?bào)警裝置按規(guī)定定期檢驗(yàn)。6.1.5無其它違規(guī)現(xiàn)象。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.1.3電氣柜完整，功能無缺466、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.2樓層空調(diào)機(jī)房6.2.1門鎖完好，機(jī)房整潔無亂堆物現(xiàn)象，地面防塵處理，規(guī)程上墻。6.2.2運(yùn)行期間每天巡檢一次，停運(yùn)期間定期檢查；巡檢和保養(yǎng)有記錄并存檔。6.2.3配電箱標(biāo)簽完整、無缺損；接線規(guī)范，設(shè)備完好；現(xiàn)場無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；管道支架，保溫層完好。6.2.4北方地區(qū)商場，在最低溫度低于4度前，應(yīng)做好空調(diào)機(jī)房新風(fēng)井、新風(fēng)口保溫封堵工作。6.2.5無其它違規(guī)現(xiàn)象。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.2樓層空調(diào)機(jī)房476、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.3冷卻塔6.3.1運(yùn)行期間每天巡檢一次，停運(yùn)期間維護(hù)保養(yǎng)。6.3.2冷卻塔水質(zhì)有處理，防護(hù)網(wǎng)無破損、存水盤無青苔、管道無銹跡、現(xiàn)場無積水。6.3.3接線規(guī)范、設(shè)備完好、周邊無堆放雜物和其他違規(guī)現(xiàn)象。6.3.4北方地區(qū)商場，在制冷期結(jié)束，完成保養(yǎng)后，應(yīng)進(jìn)行防寒保暖工作，防止冬季低溫、大風(fēng)天氣對冷卻塔填料壽命的影響；春季應(yīng)做好防風(fēng)沙保護(hù)。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.3冷卻塔486、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.4鍋爐房6.4.1非工作人員進(jìn)入機(jī)房需經(jīng)管理部門批準(zhǔn)后，由鍋爐工陪同，方可進(jìn)入，如有進(jìn)入必須在〖設(shè)備房出入登記表〗進(jìn)行登記。6.4.2門鎖完好、機(jī)房整潔無亂堆物現(xiàn)象；標(biāo)牌懸掛規(guī)范，規(guī)章制度及操作流程上墻。6.4.3鍋爐工必須持證上崗，點(diǎn)火前應(yīng)檢查水、燃?xì)?、管、閥、表是否正常，按規(guī)定做好準(zhǔn)備工作，開啟循環(huán)泵，檢查系統(tǒng)水壓正常后方可點(diǎn)火。點(diǎn)火啟動后，操作人員必須在場監(jiān)視全部運(yùn)行過程，嚴(yán)禁無人操作。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.4鍋爐房496、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.4.4電氣柜完整，功能無缺項(xiàng)，機(jī)組、管道、燃?xì)狻毫Ρ恚ò踩y）等使用正常，循環(huán)水無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，有機(jī)組運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄并存檔。6.4.5鍋爐、壓力表、安全閥等壓力容器及燃?xì)鈭?bào)警裝置按規(guī)定定期檢驗(yàn)。6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6.4.4電氣柜完整，功能無缺507、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.1監(jiān)控7.1.1監(jiān)控中心實(shí)行每日24小時(shí)的專人值班監(jiān)控制度，未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上進(jìn)行登記。7、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.1監(jiān)控517、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.1.2監(jiān)視器圖像清晰，無雪花及干擾信號，對比度適中；錄像運(yùn)行正常，回放圖像清晰；錄像保存期滿足一個(gè)月保存功能。7.1.3機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象；監(jiān)控系統(tǒng)每月保養(yǎng)一次。7.1.4監(jiān)控錄像的查詢、調(diào)閱需經(jīng)權(quán)限人同意或授權(quán)，方可執(zhí)行并做好相關(guān)登記手續(xù)。7、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.1.2監(jiān)視器圖像清晰，無雪花及527、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.2防雷設(shè)施7.2.1應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求，取得驗(yàn)收合格報(bào)告；并按規(guī)定定期檢測。7.2.2避雷網(wǎng)（帶）、引下線和接地體焊接無脫落、無斷裂、無銹蝕。7.2.3禁止在避雷網(wǎng)（帶）上捆綁、懸掛任何線路。7.2.4防浪涌設(shè)備完好、在使用狀態(tài)。7.2.5北方商場每年春季應(yīng)監(jiān)測接地電阻，不符合要求的應(yīng)立即改正。7、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.2防雷設(shè)施537、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.3防盜報(bào)警對講電話、通訊、廣播7.3.1商場內(nèi)通訊信號無盲區(qū)，電信部門在商場內(nèi)設(shè)置的機(jī)房及安裝的設(shè)備有監(jiān)管、安全檢查措施及記錄。7.2.2營業(yè)區(qū)域內(nèi)廣播無盲區(qū)。7.2.3對講電話、電子巡更儀等設(shè)備有管理、保養(yǎng)措施。7、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7.3防盜報(bào)警對講電話、通訊、廣播54謝謝大家謝謝大家55物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則集團(tuán)物業(yè)管理中心綜合管理部物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則集團(tuán)物業(yè)管理中心綜合管理部56物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則一、目的二、適用范圍三、職責(zé)四、商場物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常管理細(xì)則一、目的57一、目的

本管理細(xì)則規(guī)定了紅星美凱龍全國各商場物業(yè)管理部門對物業(yè)服務(wù)過程中各類基礎(chǔ)(設(shè)施設(shè)備)運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和管理的管理要求，以保證商場建筑物、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，合理控制商場物業(yè)營運(yùn)成本，滿足提供物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。一、目的 本管理細(xì)則規(guī)定了紅星美凱龍全國58二、適用范圍

本管理細(xì)則適用于紅星美凱龍全國各商場物業(yè)管理部門的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和維修管理工作。二、適用范圍 本管理細(xì)則適用于紅星美凱龍59三、職責(zé)1、集團(tuán)綜合管理部負(fù)責(zé)本細(xì)則的修訂和日常管理活動的技術(shù)支持。2、各商場物業(yè)部門負(fù)責(zé)相關(guān)作業(yè)程序的制定和實(shí)施。3、各分中心綜合管理部負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)各商場相關(guān)作業(yè)程序制定和實(shí)施情況的督查及日常管理工作的技術(shù)支持。三、職責(zé)1、集團(tuán)綜合管理部負(fù)責(zé)本細(xì)則的修訂和日常管理活動的技60四、商場物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)(三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程四、商場物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)程序(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)61(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)

商場建筑完好率達(dá)到95%以上，外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象；水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，商場土建方面的問題接報(bào)后三天內(nèi)完成方案報(bào)上級審核，零星維修合格率達(dá)98%以上；重要設(shè)備機(jī)房主要管理制度上墻；重要設(shè)備全年維修計(jì)劃上墻；為提高處置突發(fā)事件和風(fēng)險(xiǎn)的能力，最大限度地預(yù)防和減少突發(fā)事件造成的損害，各商場應(yīng)參照物管手冊中各類應(yīng)急預(yù)案的要求制定相應(yīng)的處置流程，并予以演練。(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)商場建筑完好率達(dá)到962(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)

1、設(shè)施設(shè)備管理2、供配電系統(tǒng)3、消防系統(tǒng)4、電梯系統(tǒng)5、給排水系統(tǒng)6、中央空調(diào)系統(tǒng)7、弱電系統(tǒng)8、公用設(shè)施管理(一)、設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)施設(shè)備管理631、設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備臺帳、檔案資料齊全，管理完善?？呻S時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同的設(shè)施設(shè)備建立年度維保計(jì)劃，定期保養(yǎng)、檢修，保持設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。1、設(shè)施設(shè)備管理設(shè)施設(shè)備臺帳、檔案資料齊全，管理642、供配電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。限電、停電按規(guī)定提前通知商場營運(yùn)相關(guān)部門。2、供配電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立653、消防系統(tǒng)

消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損?？呻S時(shí)啟用。制定突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，保持緊急疏散通道暢通，照明設(shè)施、疏散指示標(biāo)識、標(biāo)志完好。3、消防系統(tǒng) 消防控制中心及消防系統(tǒng)配備664、電梯系統(tǒng)電梯轎廂、井道保持清潔。各類電梯運(yùn)行正常。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。維修時(shí)必須設(shè)可靠的警示標(biāo)示，防止無關(guān)人員進(jìn)入維修區(qū)域。4、電梯系統(tǒng)電梯轎廂、井道保持清潔。各675、給排水系統(tǒng)

按照國家環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)，制定環(huán)境保護(hù)措施。定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。冬季寒冷的北方地區(qū)商場，非采暖區(qū)域管道必須采取防寒保溫措施并定期檢查是否完好有效。所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下層及車庫無積水、浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、長時(shí)間停水事故。5、給排水系統(tǒng) 按照國家環(huán)境管理的標(biāo)準(zhǔn)，686、中央空調(diào)系統(tǒng)

空調(diào)機(jī)組技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，確?？照{(diào)機(jī)組操作的正確性和安全性，保證商場正常制冷、供熱。6、中央空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組技術(shù)性能處于良697、弱電系統(tǒng)

消防、監(jiān)控、防盜報(bào)警對講電話、通訊、廣播等系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好，監(jiān)視器圖像清晰、無雪花及干擾信號。監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，回放圖像清晰。監(jiān)控中心實(shí)行每日24小時(shí)的專人值班監(jiān)控制度，嚴(yán)格按照巡視標(biāo)準(zhǔn)檢查。7、弱電系統(tǒng) 消防、監(jiān)控、防盜報(bào)警對講電708、公用設(shè)施管理

公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途；公用照明、通訊、設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常；交通車輛停放標(biāo)識設(shè)置規(guī)范，管理有序，無亂停亂放現(xiàn)象。8、公用設(shè)施管理 公共配套服務(wù)設(shè)施完好，71(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)1、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完成率：100%。2、設(shè)備開機(jī)完好率：100%。3、設(shè)施、設(shè)備大、中、小維修計(jì)劃完成率：100%。4、設(shè)備運(yùn)行成本

控制在預(yù)算內(nèi)。5、設(shè)備臨時(shí)故障應(yīng)急處置與落實(shí)有效的防范措施的及時(shí)率：

100%。6、重大設(shè)施設(shè)備責(zé)任事故：零。(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)1、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)完成率：172(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)7、值班記錄準(zhǔn)確合格率：100%。8、機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率：98%。9、作業(yè)規(guī)程抽檢合格率：100%。10、內(nèi)審嚴(yán)重不合格為

零

，輕微不合格

3項(xiàng)以下，觀察項(xiàng)為

10

項(xiàng)以下。11、客戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率：95%。(二)、設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行管理目標(biāo)7、值班記錄準(zhǔn)確合格率：173(三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)6、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)7、弱電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)(三)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)規(guī)程1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)741、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.1每月按《房屋設(shè)施運(yùn)行維護(hù)規(guī)程》對所轄商場建筑物巡查，記錄檢查結(jié)果;每年九月對所轄商場建筑物本體及附屬設(shè)施全面檢查，編制下一年度的維修計(jì)劃上報(bào)審核。1.2玻璃幕墻、商場外立面每月用望遠(yuǎn)鏡檢查一次，嚴(yán)寒酷暑及暴風(fēng)雨、大風(fēng)季節(jié)每天檢查一次，記錄檢查結(jié)果；發(fā)現(xiàn)異常情況，立即采取措施，防止危及行人安全及車輛的受損；建筑外立面裝修夾層出入口有安全管理防范措施，夾層內(nèi)無廢棄物/堆物。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.1每月按《房屋設(shè)施運(yùn)行維護(hù)規(guī)程751、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.3天臺無廢棄物/堆物，無積水，下水口無堵塞；有每天安全檢查記錄；女兒墻上有醒目的“危險(xiǎn)嚴(yán)禁攀登”警示標(biāo)識。1.4樓道、廳：墻面、頂面無起殼、無霉斑、無裂縫、不滲水；地面、臺階平整、完好無破損；扶手、欄桿牢固、無缺損；門、窗完好、無損、開關(guān)靈活、配件齊全。1.5廣場機(jī)動車、非機(jī)動車停放標(biāo)識設(shè)置規(guī)范；廣場磚、噴水池、霓虹燈等設(shè)施設(shè)備完好；廣場磚松動應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)，防止損壞、破碎。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.3天臺無廢棄物/堆物，無積水，761、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.6室外消火栓、消防泵、噴淋泵結(jié)合器有明顯標(biāo)識，便于消防車的?？亢筒僮?，且有保溫、防撞措施及油漆施工等保養(yǎng)計(jì)劃。1.7地下停車場設(shè)施設(shè)備完好，標(biāo)識設(shè)置規(guī)范。1、房屋設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)1.6室外消火栓、消防泵、噴淋泵結(jié)772、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1變配電房2.1.1設(shè)專職持證電工進(jìn)行運(yùn)行值班，每天定時(shí)認(rèn)真做好巡檢和值班記錄；未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上進(jìn)行登記。2.1.2防火安全制度、倒閘操作規(guī)程、日常管理制度、交接班制度等相關(guān)制度上墻張貼。2.1.3模擬示意圖(一次側(cè)、二次側(cè))與實(shí)際工作狀態(tài)相符。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1變配電房782、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.4安全用具、警示標(biāo)牌規(guī)范懸掛或擺放；安全用具按規(guī)定定期檢測，有記錄；按照安規(guī)鋪設(shè)絕緣墊。2.1.5正常及緊急通訊暢通，有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。2.1.6做好變配電房的"四防一通"(防汛、防火、防風(fēng)雪、防小動物，保持良好通風(fēng))，保持設(shè)備房及設(shè)備清潔；消防設(shè)施完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.4安全用具、警示標(biāo)牌規(guī)范792、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.7每年進(jìn)行四次停電保養(yǎng)，清潔結(jié)塵、接頭螺絲緊固、機(jī)械轉(zhuǎn)動器裝置試驗(yàn)靈活狀態(tài)、接地電阻測量，按〖變電所供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)記錄〗要求填寫保養(yǎng)記錄；每三年（或按當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)定）必須有供電部門進(jìn)行系統(tǒng)檢測，確保設(shè)備(設(shè)施)安全、可靠運(yùn)行；設(shè)備停電保養(yǎng)期間，必須掛標(biāo)示牌。2.1.8設(shè)備的倒閘操作必須保證安全，采取有效的管理組織措施和制度，執(zhí)行工作票制度，認(rèn)真填寫〖倒/送閘操作票〗。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.1.7每年進(jìn)行四次停電保養(yǎng)，802、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2樓層配電2.2.1門鎖完好無阻擋，機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象，外來人員進(jìn)出有登記。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2樓層配電812、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2.2每天巡檢一次，每月一次保養(yǎng)，巡檢/保養(yǎng)有記錄。2.2.3規(guī)程上墻，電氣控制柜完整、功能無缺項(xiàng)，各標(biāo)簽對應(yīng)各自線路、無缺損。2.2.4按照安規(guī)鋪設(shè)絕緣墊，無強(qiáng)弱電線混穿現(xiàn)象，有消防強(qiáng)切功能。2.2.5各低壓斷路器、低壓隔離開關(guān)、熔斷器、漏電保護(hù)器等設(shè)備的溫升符合規(guī)范要求，無過載現(xiàn)象。2.2.6消防器材齊全，有防小動物措施。2.2.7無其它違規(guī)現(xiàn)象。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.2.2每天巡檢一次，每月一次822、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3 商戶用電2.3.1定期檢查商戶有無變更用電負(fù)荷現(xiàn)象，有無私自增加燈具現(xiàn)象。2.3.2 定期檢查商戶配電箱接線有無松動現(xiàn)象，漏電保護(hù)開關(guān)是否有效。2.3.3定期檢查商戶配電箱空氣開關(guān)有無異響；有無異常溫升（不超過45攝氏度）；有無涂改標(biāo)稱容量或在空氣開關(guān)上貼標(biāo)簽情況）；空氣開關(guān)上各種型號字跡是否清晰，如已無法辨認(rèn)必須按審批容量更換空氣開關(guān)。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3 商戶用電832、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3.4定期檢查商戶燈具有無異響、閃爍現(xiàn)象。2.3.5定期檢查商戶燈箱是否各種正常，散熱是否良好，燈具有無損壞或閃爍現(xiàn)象。2.3.6定期檢查商戶拖線板是否長度超標(biāo)，是否超容量使用。是否過通道無防護(hù)。2.3.7定期檢查商戶插座、地插有無松動、燒焦情況，如有應(yīng)立即停止相關(guān)支路供電，待修復(fù)或更換后恢復(fù)使用。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.3.4定期檢查商戶燈具有無異842、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.4柴油發(fā)動機(jī)組2.4.1柴油發(fā)動機(jī)組每天巡檢1次，每半月至少啟動一次，每月保養(yǎng)一次。2.4.2儲油間應(yīng)按照建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)，室內(nèi)通風(fēng)良好，電器采用防爆電器設(shè)備，門上有“防火”警告標(biāo)志，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁帶入明火或動用任何火種，儲油間內(nèi)安全設(shè)施不得隨便移動，必須指定專人負(fù)責(zé)消防器材的檢查和維護(hù)保養(yǎng)。2、供配電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)2.4柴油發(fā)動機(jī)組853、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1建筑防火3.1.1無破壞防火分隔的現(xiàn)象，防火分隔墻上的孔洞需采用相應(yīng)耐火等級的材料封堵嚴(yán)密。3.1.2安全出口門需向疏散方向開啟，無采用卷簾門、轉(zhuǎn)門、吊門或側(cè)拉門的現(xiàn)象，防火門無損壞，閉門器完好；營業(yè)期間消防通道保證暢通，無堆物、堵塞現(xiàn)象，安全出口需保證暢通，涉外消防通道無違規(guī)閉鎖現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1建筑防火863、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1.3己審核合格的建筑不得擅自改變其使用性質(zhì)，需要改動的部位報(bào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門審批。3.1.4商場防火卷簾門下無堆物現(xiàn)象且啟動聯(lián)動正常，公共通道卷簾門要采用雙面控制按鈕控制。3.1.5無其他違規(guī)現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.1.3己審核合格的建筑不得擅自873、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2消火栓、噴淋系統(tǒng)3.2.1消防泵房、穩(wěn)壓泵房各項(xiàng)管理制度上墻，消防泵房、穩(wěn)壓泵房、濕式報(bào)警閥間每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，人員進(jìn)出、巡檢和保養(yǎng)有記錄(保養(yǎng)記錄中有消防、噴淋泵點(diǎn)動相關(guān)記錄)，消防、噴淋泵主備電源能自動切換，手動、自動能正常啟停泵，主備泵自動切換正常。3.2.2各商場的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)一旦經(jīng)過消防部門檢測合格，系統(tǒng)就應(yīng)該投入并保持正常運(yùn)行狀態(tài)，水池水泵能正常取水，泵、控制柜、閥門有明顯標(biāo)示。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2消火栓、噴淋系統(tǒng)883、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.3正常運(yùn)行的消防噴淋與消火栓系統(tǒng)除各功能終端外（噴淋噴口、消火栓、系統(tǒng)排氣口、系統(tǒng)放水閥等）管路中的其他各類水閥必須保持在開啟狀態(tài)。經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)關(guān)閉的閥門必須懸掛警示牌。3.2.4噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、消火栓按鈕等設(shè)備與消防監(jiān)控中心的中央控制主機(jī)之間的連接線路連接可靠，保證控制信號與狀態(tài)反饋信號聯(lián)絡(luò)通暢。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.3正常運(yùn)行的消防噴淋與消火893、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.5噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制閥（濕式報(bào)警閥）、水流指示器、穩(wěn)壓裝置、閥門等設(shè)備無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無破損。閥門潤滑良好，開閉無卡阻。3.2.6室內(nèi)消火栓箱每月至少巡檢一次，消火栓口、水帶規(guī)格相符及消防各類接口綁扎要符合要求。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.5噴淋泵、消防泵、報(bào)警控制903、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.7噴淋頭安裝位置符合規(guī)范，噴淋頭上無懸掛物及被涂現(xiàn)象；噴淋局部停水，有審批程序和人防措施。3.2.8根據(jù)各地區(qū)的氣溫情況，外露管網(wǎng)有保溫措施且完好。3.2.9無其它違規(guī)現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.2.7噴淋頭安裝位置符合規(guī)范，913、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)3.3.1消控室各項(xiàng)管理制度上墻，實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員需持證上崗；機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象，安全防護(hù)用具、應(yīng)急用具擺放規(guī)范；每天定時(shí)認(rèn)真做好值班記錄，未經(jīng)管理部門的許可，非工作人員不得入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上進(jìn)行登記。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)923、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.2對煙感探測器、手動報(bào)警按鈕、水流指示器、樓層顯示器等末端設(shè)備功能進(jìn)行抽檢測(每年覆蓋)和保養(yǎng)，檢測、保養(yǎng)記錄填寫〖消防設(shè)施月(季)檢記錄〗，相關(guān)檢測打印記錄存檔；維保單位月/季度保養(yǎng)記錄需填寫〖消防自動報(bào)警系統(tǒng)月(季)度保養(yǎng)記錄〗。3.3.3消防火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)無故障分隔的現(xiàn)象，如有故障應(yīng)有報(bào)修通知和人防措施，有記錄，有存檔。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.2對煙感探測器、手動報(bào)警按933、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.4消控室應(yīng)設(shè)可直接報(bào)警的外線電話，消控室與消防設(shè)備間有對講電話功能，電話插孔通話，電話功能正常，語音清楚。3.3.5火災(zāi)確認(rèn)后，各功能應(yīng)能正常啟動，如：電梯迫降、非消防電源強(qiáng)切功能、排風(fēng)和正壓送風(fēng)機(jī)啟動、應(yīng)急廣播自動切換、水泵自動啟動、防火門自動關(guān)閉等等，反饋信號應(yīng)正常反饋。3.3.6當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)消控室能在選定區(qū)域正常切換所有和消防無關(guān)的背景音樂，確保火災(zāi)應(yīng)急廣播的功能正常。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.4消控室應(yīng)設(shè)可直接報(bào)警的外943、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.7防火閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)靈活好用，手動、聯(lián)動功能切換正常；防排煙系統(tǒng)應(yīng)具有管理、維護(hù)保養(yǎng)，保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。3.3.8消防火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)各聯(lián)動功能正常。3.3.9消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)應(yīng)保持連續(xù)正常運(yùn)行，應(yīng)急電源每個(gè)輸出支路應(yīng)單獨(dú)保護(hù)；指示標(biāo)志和應(yīng)急照明完好，無被遮擋現(xiàn)象。3、消防系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)3.3.7防火閥的執(zhí)行機(jī)構(gòu)靈活好用954、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.1電梯機(jī)房管理制度上墻，操作、維修人員必須持證上崗，未經(jīng)管理部門許可，無關(guān)人員不得隨意入內(nèi)，經(jīng)許可入內(nèi)必須在〖設(shè)備房出入登記表〗上登記。4.2機(jī)房通風(fēng)良好，保持合適環(huán)境溫度，防止雨、雪侵入和小動物竄入。4.3電梯機(jī)房每天巡檢一次，機(jī)房整潔，無亂堆物現(xiàn)象；機(jī)房內(nèi)設(shè)置的手動松閘扳手應(yīng)按要求掛放；“五方通話”、應(yīng)急通訊正常；緊急救援流程應(yīng)粘貼在操作時(shí)清楚看到的地方。4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.1電梯機(jī)房管理制度上墻，操作、964、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.4電梯運(yùn)行中無異響、配件無破損、無滲、漏油痕跡。4.5維保單位每月對商場電梯維保二次，維保記錄簽收并存檔。4.6安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志有效期滿前二個(gè)月，物業(yè)部應(yīng)提示維保單位向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的特種設(shè)備安全檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)申請年檢，電梯檢驗(yàn)合格證的原件需張貼在電梯內(nèi)指定位置、無缺失。4、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)4.4電梯運(yùn)行中無異響、配件無破損97

5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.1水泵房整潔無亂堆物現(xiàn)象；每天巡檢一次，每月保養(yǎng)一次，巡檢、進(jìn)出和保養(yǎng)有記錄并存檔；管理制度上墻。5.2對生活二次供水箱（池）每年進(jìn)行2次定期清洗、消毒，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)填寫〖水池/水箱清洗消毒過程記錄〗。5.3控制箱指示、標(biāo)簽完好；雙電源切換正常；手、自動啟動正常；管道/泵無銹跡、無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；標(biāo)識完好。 5、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.1水泵房整潔無亂堆物現(xiàn)象；985、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)5.4熟悉了解管道走向及各類閥門，對集水井設(shè)備每天檢查一次，每月保養(yǎng)一次，檢查、保養(yǎng)有記錄；集水井設(shè)備雙電源切換正常，主、備泵切換正常，手、自動啟動正常。5.5每月一次檢查衛(wèi)生間設(shè)施、雨、污水窨井、管道，定期疏通雨、污水窨井、管道，有記錄、有存檔，認(rèn)真做好〖下水管道月度檢查表〗及〖疏通排污記錄表〗。5.6北方地區(qū)室