昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向定位案益新地產(chǎn)王旗營(yíng)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向定位案益新地產(chǎn)王旗營(yíng)項(xiàng)目1昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件2全案框架項(xiàng)目基地感受項(xiàng)目目標(biāo)分析項(xiàng)目戰(zhàn)略方向確定怎樣實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？？？市場(chǎng)研究？有效的市場(chǎng)研究？項(xiàng)目基地性質(zhì)確定項(xiàng)目怎么做？產(chǎn)品怎么做？住宅？商業(yè)？全案框架項(xiàng)目基地感受項(xiàng)目目標(biāo)分析項(xiàng)目戰(zhàn)略方向確定怎樣實(shí)3市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要基礎(chǔ)部分！絕對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)向功能對(duì)的工作方式信息處理的能力市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要基礎(chǔ)部分！絕對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)4針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目基地研究開(kāi)發(fā)商需求研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究客戶(hù)研究豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)對(duì)市場(chǎng)與客戶(hù)的認(rèn)知度長(zhǎng)期積累的符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的適應(yīng)昆明房地產(chǎn)的工作方式項(xiàng)目整體定位!!!針對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目基地研究豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)長(zhǎng)期積累的工作方式項(xiàng)目整5我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域6我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域7我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域8在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏用市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)話，以此保證對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏9項(xiàng)目情況用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司容積率：4.0；用地面積：11.67畝，7780.04㎡；總建筑面積：31120.16㎡；建筑密度：60%；車(chē)位特別提示：根據(jù)《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，新建住宅車(chē)位配比不得小于0.5：1。若項(xiàng)目建有大體量商業(yè)，須考慮商業(yè)部分的車(chē)位需求；本案項(xiàng)目情況用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司車(chē)位特別提示：本案10項(xiàng)目目標(biāo)從項(xiàng)目安全角度科學(xué)的短、平、快快速回籠資金從實(shí)現(xiàn)利益的角度保證利潤(rùn)率從品牌傳播的角度建立開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌項(xiàng)目目標(biāo)從項(xiàng)目安全角度科學(xué)的短、平、快快速回籠資金從實(shí)現(xiàn)利益11目標(biāo)下的戰(zhàn)略商業(yè)體量合理最大保證利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)合理的商業(yè)主題定位銷(xiāo)售選擇最佳展示面，加大毗鄰城市的住房人氣高品質(zhì)，高附加值，高性?xún)r(jià)比優(yōu)先選擇更適合市場(chǎng)，銷(xiāo)售速度快的產(chǎn)品產(chǎn)品以市場(chǎng)客戶(hù)群為目標(biāo)系，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售定位快速回籠資金目標(biāo)下的戰(zhàn)略商業(yè)體量合理最大保證利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)合理的商業(yè)主題定位銷(xiāo)12項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析13分項(xiàng)研究1：宏觀背景（一）、近期樓市交易量情況分項(xiàng)研究1：宏觀背景（一）、近期樓市交易量情況14分項(xiàng)研究1：宏觀背景（二）、昆明地區(qū)房地產(chǎn)重大政策變化昆明市政府管理當(dāng)局也進(jìn)一步明確了如下一些相關(guān)具體措施：二環(huán)以?xún)?nèi)規(guī)模低于10畝的項(xiàng)目禁止開(kāi)發(fā)，二環(huán)以外低于50畝的項(xiàng)目禁止開(kāi)發(fā)；在以往核準(zhǔn)商品房預(yù)售許可證規(guī)定的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目要在完成總投資25%以上的建設(shè)資金投入后，才允許上市銷(xiāo)售；提高商品房銀行按揭貸款的“門(mén)檻”;對(duì)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足兩年的商品房出售全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)出售二手房所獲的增益部份征收個(gè)人所得稅。分項(xiàng)研究1：宏觀背景（二）、昆明地區(qū)房地產(chǎn)重大政策變化15宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論供需關(guān)系的持續(xù)存在市場(chǎng)供需關(guān)系持續(xù)存在，調(diào)控性新政的出臺(tái)并沒(méi)有改變市場(chǎng)內(nèi)客觀存在的供求關(guān)系；昆明地產(chǎn)大市場(chǎng)所處階段調(diào)控新政出臺(tái)后，昆明地產(chǎn)市場(chǎng)由“繁榮期”走向“調(diào)整期”，供盤(pán)量減少的同時(shí)，市場(chǎng)均價(jià)也實(shí)現(xiàn)也“三級(jí)跳”的過(guò)程。目前處于該期段末期的大市場(chǎng)，均價(jià)將逐漸趨于平穩(wěn)化；具體政策實(shí)施06年新政在目前的“調(diào)整期”末段效用逐漸降低，但是不斷調(diào)高的房貸利率將是抑制購(gòu)房有效需求的一柄利劍；宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論供需關(guān)系的持續(xù)存在16項(xiàng)目所在片區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)情況可用地塊少，供量小，除老的小區(qū)外，近年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多銷(xiāo)售完畢；項(xiàng)目所在片區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)情況可用地塊少，供量小，除17分項(xiàng)研究2：周邊二手房調(diào)研1、主要以?xún)煞繛橹?，面積多在60m2～100m2；2、戶(hù)型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，并相對(duì)落后，但較實(shí)用，3、二手房的銷(xiāo)售均價(jià)約3700—4500元/m2；4、片區(qū)租賃房市比較火爆，租金約為10元/m2（供應(yīng)量與需求量都比較大）5、對(duì)產(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)策略有重要的指向作用分項(xiàng)研究2：周邊二手房調(diào)研1、主要以?xún)煞繛橹?，面積多在6018本次市調(diào)通過(guò)與房產(chǎn)中介的交談，對(duì)區(qū)域的購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行了資料分析統(tǒng)計(jì)；一次置業(yè)客戶(hù)為區(qū)域主要客戶(hù)群體北市區(qū)地原客戶(hù)為購(gòu)房中堅(jiān)力量1、年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)

2、居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)

3、購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì)

居家型客戶(hù)數(shù)量遠(yuǎn)大于投資客戶(hù)4、影響片區(qū)房因素統(tǒng)計(jì)

北市區(qū)客戶(hù)對(duì)性?xún)r(jià)比的重視程度很高分項(xiàng)研究3：項(xiàng)目區(qū)域客戶(hù)群分析本次市調(diào)通過(guò)與房產(chǎn)中介的交談，對(duì)區(qū)域的購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行了資料分析19分項(xiàng)研究4：項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況調(diào)研—結(jié)論4、商鋪售價(jià)理論反推：基地附近商鋪?zhàn)饨鹌骄綖?0元/m2。15年的投資回報(bào)率為較合理加權(quán)銀行利率系數(shù)，假定商鋪?zhàn)饨馃o(wú)任何增值貶值理論上商鋪品均價(jià)格為9000元/平方米左右2、該區(qū)段鋪面面積大都在60平方米以下1、片區(qū)商鋪資源較為豐富，但是具有高形象的商鋪資源缺乏表現(xiàn)：很少有拿到中介出租的，絕少有拿出來(lái)賣(mài)的！租賃合同一般簽半年到一年3、租金平均在50元/平方米左右項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有待挖掘，商業(yè)潛力較大，需重點(diǎn)考慮分項(xiàng)研究4：項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況調(diào)研—結(jié)論4、商鋪售價(jià)理論反推20市場(chǎng)研究小結(jié)宏觀背景供需關(guān)系改善，市場(chǎng)前景看好房地產(chǎn)市場(chǎng)借鑒高品質(zhì)、高附加是暢銷(xiāo)的前提客戶(hù)研究一次置業(yè)客戶(hù)為片區(qū)置業(yè)客戶(hù)主流市場(chǎng)研究小結(jié)宏觀背景供需關(guān)系改善，市場(chǎng)前景看好房地產(chǎn)市場(chǎng)借鑒21項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析22項(xiàng)目區(qū)位解析項(xiàng)目位于可昆明市北市區(qū)與東市區(qū)交界處的核心軸線區(qū)域；符合“核心—軸線—網(wǎng)絡(luò)”的居住解析，商業(yè)生活配套極為發(fā)達(dá)；發(fā)達(dá)的商業(yè)生活配套和城市發(fā)展的重心成就項(xiàng)目的地塊價(jià)值；毗鄰市中心，且周邊多為10幾年前的老式住宅區(qū)域，為城市發(fā)展改造的中心區(qū)域；東市生活區(qū)北市生活區(qū)項(xiàng)目區(qū)位解析項(xiàng)目位于可昆明市北市區(qū)與東市區(qū)交界處的核心軸線區(qū)23項(xiàng)目四至研究北至：王旗營(yíng)股份合作社南至：云南省化工機(jī)械廠住宅區(qū)西至：王旗營(yíng)路東至：云南省化工機(jī)械廠住宅區(qū)西北：蘇寧電器王旗營(yíng)店周邊雖有一定居住氛圍，但是居住形象有限；磚磚磚磚5磚7云南省化工機(jī)械廠云南省化工機(jī)械廠王旗營(yíng)路北項(xiàng)目四至研究北至：王旗營(yíng)股份合作社南至：云南省化工機(jī)械廠住宅24項(xiàng)目基地現(xiàn)狀目前，基地本身為王旗營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。基地地勢(shì)較為平坦、方正，易于規(guī)劃?；嘏R街面較長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值較大；基地地形方正、平坦，易于規(guī)劃；易于規(guī)劃的基地形狀為充分挖掘項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)埋下伏筆；項(xiàng)目基地現(xiàn)狀目前，基地本身為王旗營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?；氐貏?shì)較為平坦25項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀調(diào)查范圍1、白云路與北京路交叉口至白云路與川金路交叉口；2、穿金路與白云路交叉口至穿金路與聯(lián)盟路交叉口；3、北站至北京路延長(zhǎng)線與白云路交叉口；項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀調(diào)查范圍1、白云路與北京路交叉口至白云路與川26教育配套

名稱(chēng)性質(zhì)位置昆明鐵路第五中學(xué)高中北站新法村小學(xué)小學(xué)白云路官渡區(qū)第二中學(xué)中學(xué)新迎路昆明大學(xué)東校區(qū)大學(xué)新迎路昆明理工大學(xué)新迎校區(qū)大學(xué)白龍路云南電子信息技術(shù)學(xué)校大專(zhuān)穿金路教育配套非常完善，且學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量都比較高教育配套名稱(chēng)性質(zhì)位置昆明鐵路第五中學(xué)高中北站新法村小27醫(yī)療配套

名稱(chēng)醫(yī)療條件位置婦女兒童醫(yī)院良好穿金路九州醫(yī)院優(yōu)良白云路云南省精神衛(wèi)生中心門(mén)診良好北京路延長(zhǎng)線北京同仁醫(yī)院一般北京路延長(zhǎng)線翠康大藥房一般北京路延長(zhǎng)線醫(yī)療設(shè)施比較完善，醫(yī)療條件較好醫(yī)療配套名稱(chēng)醫(yī)療條件位置婦女兒童醫(yī)院良好穿金路九州醫(yī)28金融配套

名稱(chēng)屬性位置上海浦東銀行銀聯(lián)北京路延長(zhǎng)線興業(yè)銀行ATM北京路延長(zhǎng)線農(nóng)村信用社信用社白云路工商銀行銀行白云路光大銀行銀行白云路中國(guó)銀行銀行白云路中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行穿金路建設(shè)銀行銀行白云路金融配套完善，完全能滿(mǎn)足生活、商業(yè)經(jīng)營(yíng)個(gè)方面要求金融配套名稱(chēng)屬性位置上海浦東銀行銀聯(lián)北京路延長(zhǎng)線興業(yè)29商業(yè)生活配套

類(lèi)型數(shù)量類(lèi)型數(shù)量房屋中介46美容美發(fā)40醫(yī)療診所及藥店29服裝店164超市、便利店44汽車(chē)配件及修理25文化、音像、書(shū)店26飯店、小吃店120鞋店42通訊及通訊用品12網(wǎng)吧11家裝及建材24農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)8娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所15五金24茶室、飲料、咖啡吧51大型超市３專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)４商業(yè)生活配套豐富，能充分滿(mǎn)足小區(qū)居民的日常生活需要商業(yè)生活配套類(lèi)型數(shù)量類(lèi)型數(shù)量房屋中介46美容美發(fā)30公交配套

公交線路起點(diǎn)站終點(diǎn)站10金殿雙龍商場(chǎng)55黃土坡理工大學(xué)60金殿永盛路67北市區(qū)公交車(chē)場(chǎng)民航機(jī)場(chǎng)68世博園昆明站71世博園南屏街57公交北市車(chē)暢關(guān)上3昆明站金苑商廈公交系統(tǒng)完善、能較好的滿(mǎn)足出行公交配套公交線路起點(diǎn)站終點(diǎn)站10金殿雙龍商場(chǎng)5531白云路——人、自行車(chē)、車(chē)流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間頻次（分鐘）車(chē)流量人流量自行車(chē)流量Am8：455484852Am9：005814565時(shí)間頻次（分鐘）車(chē)流量人流量自行車(chē)流量Pm17：35513172112Pm17：5051215463人流車(chē)流量都較大，尤其是上下班時(shí)間，峰值為下午下班時(shí)間此車(chē)流量人流量對(duì)商業(yè)的支持度較高，但項(xiàng)目享受度有限白云路——人、自行車(chē)、車(chē)流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間頻次（分鐘）車(chē)32項(xiàng)目市場(chǎng)抗性分析需要解決的抗性一：項(xiàng)目昭示性問(wèn)題不鄰主干道，是“鬧中取靜”的居住區(qū)域；不解決此問(wèn)題，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將大打折扣；不鄰主干道造成項(xiàng)目昭示性弱；需要解決的抗性二：商業(yè)形象問(wèn)題項(xiàng)目本身為專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，商業(yè)形象較差；待地塊拆除完畢后，項(xiàng)目基地的商業(yè)氛圍也損失殆盡；磚磚磚磚5磚7云南省化工機(jī)械廠云南省化工機(jī)械廠王旗營(yíng)路項(xiàng)目市場(chǎng)抗性分析需要解決的抗性一：項(xiàng)目昭示性問(wèn)題不鄰主干道，33項(xiàng)目周邊居住文化氛圍王旗營(yíng)為昆明較早，且比較成熟的居住社區(qū)形成外地人口，相對(duì)收入中等的，大量匯聚的居住區(qū)雖然這不是一個(gè)比較亂的地區(qū)，但給人的感覺(jué)是品質(zhì)中下的地區(qū)居住感覺(jué)——找到了一個(gè)不漂亮的好老婆！在這個(gè)片區(qū)住不會(huì)自豪，可卻讓人很舒服,歸宿感很強(qiáng)東市區(qū)、北市區(qū)但是如今——“住在王旗營(yíng)？”——“外地打工的吧？”項(xiàng)目周邊居住文化氛圍王旗營(yíng)為昆明較早，且比較成熟的居住社區(qū)形34項(xiàng)目分析小結(jié)本項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)：1：位于城市發(fā)展的軸線位置2：緊鄰城市中心、可以充分制造客源及客戶(hù)對(duì)片區(qū)的信心3：鄰北市的商業(yè)生活配套中心區(qū)域4：易于規(guī)劃的基地形狀可以擴(kuò)大項(xiàng)目地塊價(jià)值項(xiàng)目定位——以一次置業(yè)客戶(hù)為主要參照系；并且最大化項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析小結(jié)本項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)：1：位于城市發(fā)展的軸線位35項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析36項(xiàng)目定位指向項(xiàng)目定位指向37（一）基地支持的物業(yè)類(lèi)型研究大方向定位商業(yè)項(xiàng)目商住結(jié)合項(xiàng)目（一）基地支持的物業(yè)類(lèi)型研究大方向定位商業(yè)項(xiàng)目商住結(jié)合項(xiàng)目38商業(yè)項(xiàng)目寫(xiě)字樓酒店大型商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？商業(yè)項(xiàng)目寫(xiě)字樓酒店大型商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？39寫(xiě)字樓？原集大廣場(chǎng)為寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售了兩年?yáng)|華好又多背后有一家26層的寫(xiě)字樓，基本上沒(méi)有任何的出售。距項(xiàng)目較近的優(yōu)勢(shì)地段東風(fēng)東路有較多寫(xiě)字樓，建業(yè)商務(wù)中心——98年已經(jīng)建好，分成A、B兩座，7年過(guò)后，B座還有4層沒(méi)有租出或售出，A座也還有一層，其他寫(xiě)字樓人氣也較差。 片區(qū)寫(xiě)字樓較“稀缺?”是否做寫(xiě)字樓？“沒(méi)有”不等于“稀缺”市場(chǎng)空白不等于有需求！！給和尚買(mǎi)梳子？營(yíng)銷(xiāo)成本？營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)？昆明的寫(xiě)字樓持續(xù)低迷，價(jià)格甚至低于住宅缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)環(huán)境否定此業(yè)態(tài)看看距離項(xiàng)目最近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目！寫(xiě)字樓？原集大廣場(chǎng)為寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售了兩年片區(qū)寫(xiě)字樓較“40商場(chǎng)物業(yè)？競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)……管理無(wú)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)區(qū)位非核心區(qū)位，難以支持?jǐn)?shù)個(gè)大型商場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大……否定此業(yè)態(tài)商場(chǎng)物業(yè)？競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)……管理無(wú)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)區(qū)位非核心區(qū)位，難以41專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（商場(chǎng)）？政策向郊外搬周邊失敗案例過(guò)多專(zhuān)業(yè)定位？…………項(xiàng)目整體性嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（商場(chǎng)）？政策向郊外搬周邊失敗案例過(guò)多專(zhuān)業(yè)定位？……42商住結(jié)合項(xiàng)目支持住宅體量？商業(yè)體量？住宅產(chǎn)品？商業(yè)產(chǎn)品？住宅營(yíng)銷(xiāo)？商鋪營(yíng)銷(xiāo)？有條件支持！商住結(jié)合項(xiàng)目支持住宅體量？住宅產(chǎn)品？住宅營(yíng)銷(xiāo)？有條件支持！43項(xiàng)目方向定位綜合商住項(xiàng)目，高層項(xiàng)目~項(xiàng)目方向定位綜合商住項(xiàng)目，高層項(xiàng)目~44產(chǎn)品指向地標(biāo)建筑主力戶(hù)型控制在40-60平方米以?xún)?nèi)，兩房以下，對(duì)總價(jià)控制做高附加值產(chǎn)品：空中花園、大陽(yáng)臺(tái)、凸窗、拐角窗……品質(zhì)感強(qiáng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成足夠的差異化產(chǎn)品……產(chǎn)品指向……45項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)46區(qū)域分裂市場(chǎng)核心目標(biāo)客戶(hù)群外地客戶(hù)項(xiàng)目重要機(jī)會(huì)點(diǎn)對(duì)片區(qū)的歸宿感片區(qū)文化區(qū)域分裂市場(chǎng)核心目標(biāo)客戶(hù)群外地客戶(hù)項(xiàng)目重要機(jī)會(huì)點(diǎn)47核心客戶(hù)群一：區(qū)域分裂客戶(hù)使用者Occupant昆明本地人為主。主要區(qū)域：王旗營(yíng)、新迎片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年家庭收入5萬(wàn)元以上年齡：25—35歲職業(yè)：有穩(wěn)定的收入宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可父母（親戚）住在該片區(qū)對(duì)居住實(shí)際面積敏感改善居住環(huán)境注重品質(zhì)注重時(shí)尚個(gè)性看重升值空間核心客戶(hù)群一：區(qū)域分裂客戶(hù)昆明本地人為主。對(duì)片區(qū)生活高度48目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective與家人住得近經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加改變層次低、品位低形象的強(qiáng)烈愿望得到周邊人的認(rèn)同組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation決策受外界其他因素的影響很大，沖動(dòng)時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域認(rèn)同打動(dòng)上一輩的產(chǎn)品通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)與家人住得近組織范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)49核心客戶(hù)二：外地客戶(hù)使用者Occupant外地打工人為主。主要區(qū)域：王旗營(yíng)及周邊片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年收入6萬(wàn)元以上年齡：25—35歲職業(yè)：穩(wěn)定工作者自由職業(yè)者高收入服務(wù)行業(yè)宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可朋友，圈子在該片區(qū)對(duì)價(jià)格敏感，對(duì)居住實(shí)際面積敏感改善居住環(huán)境注重品質(zhì)注重時(shí)尚個(gè)性看重升值空間核心客戶(hù)二：外地客戶(hù)外地打工人為主。對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可50目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective離工作地點(diǎn)近經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加改變層次低、品位低形象的強(qiáng)烈愿望得到周邊人的認(rèn)同組織Organization范圍大：配偶、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation決策受外界其他因素的影響很大，沖動(dòng)時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域認(rèn)同打動(dòng)周邊人群的產(chǎn)品通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)離工作地點(diǎn)近組織范圍大：配偶、同事及親朋好友運(yùn)作方式51重要目標(biāo)客戶(hù)群年輕一族使用者Occupant昆明本地人為主。主要區(qū)域：昆明市區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年收入5萬(wàn)元以上年齡：22—30歲職業(yè)：穩(wěn)定工作者自由職業(yè)者高收入行業(yè)宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可朋友，圈子在該片區(qū)對(duì)價(jià)格敏感改善居住環(huán)境注重品質(zhì)注重時(shí)尚個(gè)性重要目標(biāo)客戶(hù)群年輕一族昆明本地人為主。對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可52目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective離工作地點(diǎn)近經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加得到周邊人的認(rèn)同組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation個(gè)性強(qiáng)，沖動(dòng)時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域認(rèn)同符合個(gè)性的產(chǎn)品通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)離工作地點(diǎn)近組織范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)53次要目標(biāo)客戶(hù)群投資客戶(hù)使用者Occupant投資客戶(hù)。主要區(qū)域：昆明市區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年收入10萬(wàn)元以上年齡：30—55歲職業(yè)：本地私營(yíng)企業(yè)主及股東；外資企業(yè)主或股東；個(gè)體工商戶(hù)；金融界中高層管理者；宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可非常升值空間對(duì)價(jià)格敏感注重品質(zhì)次要目標(biāo)客戶(hù)群投資客戶(hù)投資客戶(hù)。對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可54目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective賺錢(qián)組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation有著較高的購(gòu)買(mǎi)力與相對(duì)豐富的房產(chǎn)置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)自己的投資眼觀較自信，不易被“宣傳”所鼓動(dòng)，較在乎投資項(xiàng)目產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)與整個(gè)潛力自己預(yù)期，如一旦對(duì)項(xiàng)目心動(dòng)，其購(gòu)買(mǎi)意向?qū)⑾喈?dāng)強(qiáng)烈，還會(huì)對(duì)其周邊引起帶動(dòng)作用時(shí)機(jī)Occasion商鋪、住宅的相互利用通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)賺錢(qián)組織范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式有55目標(biāo)客戶(hù)群共性分析對(duì)片區(qū)的認(rèn)可對(duì)產(chǎn)品實(shí)用性要求較高對(duì)升值空間的要求在乎周邊人的認(rèn)同好奇心強(qiáng)，關(guān)心時(shí)尚和潮流對(duì)身份和地位的需求目標(biāo)客戶(hù)群共性分析對(duì)片區(qū)的認(rèn)可56項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)57項(xiàng)目目標(biāo)回顧快速回籠資金保證利潤(rùn)率建立開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌為項(xiàng)目的首要任務(wù)；符合目標(biāo)客戶(hù)群體的產(chǎn)品定位；高品、高附加；為項(xiàng)目的重要目標(biāo)；商業(yè)和住宅的合理結(jié)合；商業(yè)體量的最大化；最適合項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)定位，保證商業(yè)高投資性與地標(biāo)性；項(xiàng)目目標(biāo)回顧快速回籠資金保證利潤(rùn)率建立開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌為項(xiàng)目的58確保成功的短、平、快方案產(chǎn)品定位商業(yè)定位與規(guī)劃從目標(biāo)客戶(hù)群體角度出發(fā)，做高附加產(chǎn)品符合項(xiàng)目性質(zhì)的大體量商業(yè)最大化商業(yè)價(jià)值的商業(yè)物業(yè)模式確保成功的短、平、快方案產(chǎn)品定位商業(yè)定位與規(guī)劃從目標(biāo)客戶(hù)群體59（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位60我們產(chǎn)品的定位包括今后的營(yíng)銷(xiāo)策略將是以我們鎖定的目標(biāo)客戶(hù)群為基礎(chǔ)！

我們產(chǎn)品的定位包括今后的營(yíng)銷(xiāo)策略將是以我們鎖定的目標(biāo)客戶(hù)群為61產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位為目標(biāo)客戶(hù)群量身打造項(xiàng)目“新都市主義——A建筑”產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位為目標(biāo)客戶(hù)群量身打造項(xiàng)目“62新都市主義的演變都市主義——郊區(qū)化——新都市主義昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件63本質(zhì)：住在城中央，享受城市帶來(lái)的便捷，并且是真正適合人居住的社區(qū)！新都市主義：新都市主義都市主義主張——反對(duì)蔓延，重整城市、建立真正的社區(qū)。新都市主義：64A建筑“A”=ADD“A”有第一的含義“A”有品質(zhì)感在里面A建筑“A”=ADD“A”有第一的含義65AddCharacter（增加品質(zhì)）1、高品質(zhì)定位滿(mǎn)足項(xiàng)目訴求自己打自己？周邊二手房？？臟、亂？？看看金康園小區(qū)AddCharacter（增加品質(zhì)）1、高品質(zhì)定位滿(mǎn)66幾年以前的項(xiàng)目高品定位領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念目前銷(xiāo)售均價(jià)：4500元/平方米幾年以前的項(xiàng)目67而我們要做高品質(zhì)的項(xiàng)目!形象、產(chǎn)品、服務(wù)走的是高檔路線，銷(xiāo)售價(jià)格則是相對(duì)低的！客戶(hù)滿(mǎn)意的核心——心理價(jià)位與實(shí)際價(jià)位的差異！“低價(jià)”不是指我們?yōu)E價(jià)，那樣會(huì)損失開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，降低項(xiàng)目的價(jià)值！！而我們要做高品質(zhì)的項(xiàng)目!形象、產(chǎn)品、服務(wù)走的是高檔路線，銷(xiāo)售68外立面形象實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)外立面形象實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)69昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件70品質(zhì)源于細(xì)節(jié)項(xiàng)目細(xì)節(jié)的處理景觀綠化景觀大堂小品住宅細(xì)節(jié)……商鋪專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)（見(jiàn)商業(yè)分析部分）品質(zhì)源于細(xì)節(jié)項(xiàng)目細(xì)節(jié)的處理景觀綠化71AddInterspace(增加“空間”)

1、增加居住空間——凈實(shí)用面積〉套內(nèi)面積：大面積凸窗的應(yīng)用普通入戶(hù)花園、空中花園錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的運(yùn)用！！AddInterspace(增加“空間”)

1、增加居72增強(qiáng)了空中花園（陽(yáng)臺(tái)）效果豐富立面效果增強(qiáng)了空中花園（陽(yáng)臺(tái)）效果732、增加室外共享空間共享空間的設(shè)置2、增加室外共享空間共享空間的設(shè)置74AddFactuality(增加實(shí)用性)現(xiàn)在有很多戶(hù)型雖然功能齊全，但在使用時(shí)會(huì)常常遇到一些莫名其妙的空間上的尷尬，我們的目標(biāo)客戶(hù)群,最這些又是比較敏感的!在設(shè)計(jì)的時(shí)候盡量做到無(wú)浪費(fèi)空間創(chuàng)造“100%得房率”各功能房間的尺寸的精雕細(xì)琢,務(wù)求最經(jīng)濟(jì)實(shí)用AddFactuality(增加實(shí)用性)75昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件76AddIndividuality(增加個(gè)性)新都市主義需要個(gè)性建筑現(xiàn)在的城市建筑像盜版光碟一樣，越來(lái)越喜歡克隆和復(fù)制，我們的建筑要做地標(biāo)性建筑，必須在眾多大同小異的建筑形式中突出自己的個(gè)性。

目標(biāo)客戶(hù)群非常敏感!!AddIndividuality(增加個(gè)性)新都市主義需77個(gè)性時(shí)尚的地標(biāo)外立面?zhèn)€性時(shí)尚的地標(biāo)外立面78個(gè)性時(shí)尚的戶(hù)型個(gè)性時(shí)尚的戶(hù)型79個(gè)性時(shí)尚的細(xì)節(jié)個(gè)性時(shí)尚的細(xì)節(jié)80符合新都市主義A建筑概念提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)目標(biāo)客戶(hù)群敏感市場(chǎng)創(chuàng)新度高成本低現(xiàn)代時(shí)尚科技建筑寬帶接入？數(shù)字電視？可視對(duì)講？……我們要給到的時(shí)尚高科技概念：Addscienceandtechnology(增加科技)符合新都市主義A建筑概念現(xiàn)代時(shí)尚科技建筑寬帶接入？數(shù)字電視81中央機(jī)械式通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)廊式臨街物業(yè)最大硬傷不通風(fēng)開(kāi)窗后噪音大項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)高容積率、無(wú)大戶(hù)型難避免內(nèi)廊式戶(hù)型出現(xiàn)中央機(jī)械式通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)廊式臨街物業(yè)最大硬傷項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)高容積率、82產(chǎn)品定位客戶(hù)屬性分析產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位“A建筑”總規(guī)擺放指向最大化臨街面的利用最大化弱化周邊環(huán)境的影響避免出現(xiàn)產(chǎn)品硬傷產(chǎn)品定位客戶(hù)屬性分析產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位“A建筑”總規(guī)擺83戶(hù)型功能建筑面積區(qū)間大致套比一室一廳一衛(wèi)40㎡30%兩室兩廳兩衛(wèi)60㎡45%80㎡15%三室兩廳兩衛(wèi)105㎡10%合計(jì)----100%控制項(xiàng)目房源面積、控制總價(jià)，做高功能一次置業(yè)產(chǎn)品；“A建筑”戶(hù)型配比定位指向產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位戶(hù)型功能建筑面積區(qū)間大致套比一室一廳一衛(wèi)40㎡30%兩室兩廳84（二）商業(yè)定位與規(guī)劃（二）商業(yè)定位與規(guī)劃85項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位物業(yè)類(lèi)型物業(yè)名稱(chēng)現(xiàn)有狀況物業(yè)評(píng)價(jià)大型零售商場(chǎng)家樂(lè)福位于北京路延長(zhǎng)線此商業(yè)形態(tài)必須地處交通樞紐地段，擁有大規(guī)模的人、車(chē)流量和大量的消費(fèi)者。并且這種物業(yè)可以大量吸引消費(fèi)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形象較差，租金較低若上方有住宅項(xiàng)目，很難與之相結(jié)合，并且嚴(yán)重影響住宅品質(zhì)。普通臨街商鋪分布在主干道和小區(qū)道路兩邊經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要以服裝、鞋、為主，其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所覆蓋的范圍非常廣泛，餐飲、游戲室、還涵蓋了五金、機(jī)械配件、太陽(yáng)能器材等等，五花八門(mén)，應(yīng)有盡有。臨街的商鋪總體看來(lái)還是非常好租，但是項(xiàng)目所在的臨街商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓?，為了讓商業(yè)利潤(rùn)最大化，必須使項(xiàng)目臨街長(zhǎng)度最大化，還必須增加附加以提高商鋪的價(jià)值。項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位物86項(xiàng)目商業(yè)定位原則商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位發(fā)揮地塊的區(qū)域及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)做項(xiàng)目區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的品牌利用商業(yè)物業(yè)和住宅的合理結(jié)合，最大化項(xiàng)目利潤(rùn)做可以完全實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的，大體量商業(yè)；項(xiàng)目商業(yè)定位原則商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位發(fā)87通過(guò)我公司已掌握的項(xiàng)目部分用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算：項(xiàng)目建筑基座可以占用的投影=項(xiàng)目?jī)粲玫亍另?xiàng)目建筑密度7780.04㎡×60%=4668.02㎡假設(shè)可以在此投影面積上做足商業(yè)，按照基地周邊支持的商業(yè)租金計(jì)算：若為一層商鋪（層高5.8米），支持的銷(xiāo)售均價(jià)為14000元/㎡左右；若為二層商鋪（層高3.0米），支持的銷(xiāo)售均價(jià)為11000元/㎡左右；若為三層及以上的商鋪（層高3.0米），則支持的銷(xiāo)售均價(jià)更低，并且由于面積較大，甚至出貨也會(huì)成為危險(xiǎn)；并且項(xiàng)目基地僅有臨街面支持二層到三層的大面積商業(yè)，無(wú)法在建筑投影上最大化做足商業(yè)?。。⊥ㄟ^(guò)我公司已掌握的項(xiàng)目部分用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算：項(xiàng)目建筑基座88根據(jù)前期與甲方對(duì)接的結(jié)果，項(xiàng)目所傾向的商業(yè)模式為：3層商鋪+海鮮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位在這種物業(yè)模式下，項(xiàng)目?jī)H有臨街面可以作為商業(yè)區(qū)域使用：項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)的商業(yè)面積=臨街面寬度×街鋪進(jìn)深×3=130米×12米×3=4680㎡；可以實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值為：=商業(yè)面積×10000元/㎡=46800000元注：海鮮市場(chǎng)作為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售回款。我公司通過(guò)研究后認(rèn)為，在此種商業(yè)模式下，項(xiàng)目可以選擇的物業(yè)模式為：住宅+住宅底商；（一）商業(yè)定位方案一磚磚磚磚5磚7云南省化工機(jī)械廠云南省化工機(jī)械廠王旗營(yíng)路根據(jù)前期與甲方對(duì)接的結(jié)果，項(xiàng)目所傾向的商業(yè)模式為：在這種物業(yè)89為了最大化避免海鮮市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)形象和居住環(huán)境的影響，我公司認(rèn)為可以使用的規(guī)劃方式為：1.5米3.0米層高海鮮市場(chǎng)3.0米層高商鋪3.0米層高商鋪3.0米層高商鋪?zhàn)≌糠趾ｕr市場(chǎng)鋪滿(mǎn)項(xiàng)目基地，并且半下沉1.5米，以盡量規(guī)避對(duì)住宅的影響，項(xiàng)目必須抬高1.5米用以規(guī)劃景觀等元素。同時(shí)地下負(fù)一層作為項(xiàng)目的停車(chē)場(chǎng)使用；地面為了最大化避免海鮮市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目整體商業(yè)形象和居住環(huán)境的影響，我90商業(yè)定位方案一優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)于大體量商業(yè)的需求，理論上可以實(shí)現(xiàn)大量商業(yè)銷(xiāo)售額；滿(mǎn)足了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)拆遷后的市場(chǎng)空白，補(bǔ)充了周邊的商業(yè)生活配套；維系了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)時(shí)期的消費(fèi)人氣；海鮮市場(chǎng)為海腥味與污水的結(jié)合體，會(huì)很大程度的影響項(xiàng)目住宅的居住性和地面上也的形象；海鮮市場(chǎng)下沉1.5米，即意味社區(qū)內(nèi)部須抬高1.5米規(guī)劃景觀，成本投入極高；地面的三層商鋪面積、總價(jià)均較大，在項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)需求量有限，會(huì)加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；海鮮市場(chǎng)建成后，需要進(jìn)行招商并且管理，牽制企業(yè)力量；通過(guò)分析，方案一的劣勢(shì)＞優(yōu)勢(shì)，因此不建議采用方案一；商業(yè)定位方案一優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)于大體量商91海鮮市場(chǎng)參考照片海鮮市場(chǎng)參考照片92海鮮市場(chǎng)參考照片海鮮市場(chǎng)參考照片93結(jié)合項(xiàng)目核心點(diǎn)“新都市主義A建筑”做完全不同于周邊商鋪形態(tài)的高品質(zhì)商業(yè)產(chǎn)品！片區(qū)高品、高形象商鋪市場(chǎng)的空缺臨街商鋪+內(nèi)商圈此內(nèi)商圈不僅僅是服務(wù)于小區(qū)配套的，輻射范圍是整個(gè)王旗營(yíng)片區(qū)?。ǘ┥虡I(yè)定位方案二結(jié)合項(xiàng)目核心點(diǎn)“新都市主義A建筑”做完全不同于周邊商鋪形態(tài)的94磚磚磚磚5磚7云南省化工機(jī)械廠云南省化工機(jī)械廠王旗營(yíng)路方案二規(guī)劃方式及經(jīng)濟(jì)演算臨街面可以完全實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值，做5.8米層高的臨街商鋪，商業(yè)價(jià)值為：商業(yè)面寬×12米進(jìn)深×14000元/㎡=130米×12米×14000元/㎡=21840000元盛于可以利用上商業(yè)面積為3108.02㎡，若規(guī)劃合理，則可以完全實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值：內(nèi)部商業(yè)面積×10000元/㎡=3108.02㎡×10000元/㎡=31080200元規(guī)劃為內(nèi)部商業(yè)街，引入商業(yè)人流；通過(guò)計(jì)算可以得知，可以實(shí)現(xiàn)的整體商業(yè)價(jià)值為52920200元，大于方案一所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值；磚磚磚磚5磚7云南省化工機(jī)械廠云南省化工機(jī)械廠王旗95商業(yè)定位方案二優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)于大體量商業(yè)的需求，理論上可以實(shí)現(xiàn)大量商業(yè)銷(xiāo)售額；在社區(qū)形成內(nèi)部商業(yè)街區(qū)，可以形成集中商業(yè)氛圍，有利于商業(yè)價(jià)值提升；商業(yè)形象較好，可以滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)地標(biāo)建筑的要求；可以與住宅進(jìn)行合理結(jié)合，利于規(guī)劃；社區(qū)必須建設(shè)成開(kāi)放式，要求商業(yè)入口與住宅入口分開(kāi)設(shè)計(jì)；內(nèi)部商業(yè)昭示性較弱，需要對(duì)商業(yè)整體招商進(jìn)行烘托；通過(guò)分析，方案二的劣勢(shì)＜優(yōu)勢(shì)，因此建議采用方案二；商業(yè)定位方案二優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)于大體量商96臨街商鋪臨街商鋪97內(nèi)商圈內(nèi)商圈98創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)參考照片創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)參考照片99創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)參考照片創(chuàng)意英國(guó)商業(yè)參考照片100項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)101本項(xiàng)目的形象統(tǒng)領(lǐng)北市核心腹地升級(jí)高功能住宅社區(qū)——基于地塊資源屬性——基于客戶(hù)本項(xiàng)目的形象統(tǒng)領(lǐng)——基于地塊資源屬性102益新●？？？？——符合項(xiàng)目的建筑特征；——引入發(fā)展商品牌剩下的事情，我們只需要為項(xiàng)目選擇一個(gè)更有霸氣，更符合項(xiàng)目氣質(zhì)的名稱(chēng)益新●？？？？——符合項(xiàng)目的建筑特征；——引入發(fā)展商品牌剩下103下階段工作計(jì)劃將提交《產(chǎn)品定位案及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告》并參加建筑規(guī)劃方案討論若獲得合作機(jī)會(huì)——下階段工作計(jì)劃將提交《產(chǎn)品定位案及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告》并參加建筑規(guī)104昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件105項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向定位案益新地產(chǎn)王旗營(yíng)項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向定位案益新地產(chǎn)王旗營(yíng)項(xiàng)目106昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件107全案框架項(xiàng)目基地感受項(xiàng)目目標(biāo)分析項(xiàng)目戰(zhàn)略方向確定怎樣實(shí)現(xiàn)目標(biāo)？？？市場(chǎng)研究？有效的市場(chǎng)研究？項(xiàng)目基地性質(zhì)確定項(xiàng)目怎么做？產(chǎn)品怎么做？住宅？商業(yè)？全案框架項(xiàng)目基地感受項(xiàng)目目標(biāo)分析項(xiàng)目戰(zhàn)略方向確定怎樣實(shí)108市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要基礎(chǔ)部分！絕對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)向功能對(duì)的工作方式信息處理的能力市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要基礎(chǔ)部分！絕對(duì)不能單純的作為完全導(dǎo)109針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目基地研究開(kāi)發(fā)商需求研究市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究客戶(hù)研究豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)對(duì)市場(chǎng)與客戶(hù)的認(rèn)知度長(zhǎng)期積累的符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的適應(yīng)昆明房地產(chǎn)的工作方式項(xiàng)目整體定位!!!針對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目基地研究豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)長(zhǎng)期積累的工作方式項(xiàng)目整110我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段一：北京路調(diào)研區(qū)域111我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段二：白云路調(diào)研區(qū)域112我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域我們本次選擇的調(diào)研路段三：穿金路調(diào)研區(qū)域113在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏用市場(chǎng)需求來(lái)說(shuō)話，以此保證對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中，我們盡量做到?jīng)]有遺漏114項(xiàng)目情況用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司容積率：4.0；用地面積：11.67畝，7780.04㎡；總建筑面積：31120.16㎡；建筑密度：60%；車(chē)位特別提示：根據(jù)《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，新建住宅車(chē)位配比不得小于0.5：1。若項(xiàng)目建有大體量商業(yè)，須考慮商業(yè)部分的車(chē)位需求；本案項(xiàng)目情況用地權(quán)屬：益新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司車(chē)位特別提示：本案115項(xiàng)目目標(biāo)從項(xiàng)目安全角度科學(xué)的短、平、快快速回籠資金從實(shí)現(xiàn)利益的角度保證利潤(rùn)率從品牌傳播的角度建立開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌項(xiàng)目目標(biāo)從項(xiàng)目安全角度科學(xué)的短、平、快快速回籠資金從實(shí)現(xiàn)利益116目標(biāo)下的戰(zhàn)略商業(yè)體量合理最大保證利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)合理的商業(yè)主題定位銷(xiāo)售選擇最佳展示面，加大毗鄰城市的住房人氣高品質(zhì)，高附加值，高性?xún)r(jià)比優(yōu)先選擇更適合市場(chǎng)，銷(xiāo)售速度快的產(chǎn)品產(chǎn)品以市場(chǎng)客戶(hù)群為目標(biāo)系，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售定位快速回籠資金目標(biāo)下的戰(zhàn)略商業(yè)體量合理最大保證利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)合理的商業(yè)主題定位銷(xiāo)117項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析118分項(xiàng)研究1：宏觀背景（一）、近期樓市交易量情況分項(xiàng)研究1：宏觀背景（一）、近期樓市交易量情況119分項(xiàng)研究1：宏觀背景（二）、昆明地區(qū)房地產(chǎn)重大政策變化昆明市政府管理當(dāng)局也進(jìn)一步明確了如下一些相關(guān)具體措施：二環(huán)以?xún)?nèi)規(guī)模低于10畝的項(xiàng)目禁止開(kāi)發(fā)，二環(huán)以外低于50畝的項(xiàng)目禁止開(kāi)發(fā)；在以往核準(zhǔn)商品房預(yù)售許可證規(guī)定的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目要在完成總投資25%以上的建設(shè)資金投入后，才允許上市銷(xiāo)售；提高商品房銀行按揭貸款的“門(mén)檻”;對(duì)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足兩年的商品房出售全額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)出售二手房所獲的增益部份征收個(gè)人所得稅。分項(xiàng)研究1：宏觀背景（二）、昆明地區(qū)房地產(chǎn)重大政策變化120宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論供需關(guān)系的持續(xù)存在市場(chǎng)供需關(guān)系持續(xù)存在，調(diào)控性新政的出臺(tái)并沒(méi)有改變市場(chǎng)內(nèi)客觀存在的供求關(guān)系；昆明地產(chǎn)大市場(chǎng)所處階段調(diào)控新政出臺(tái)后，昆明地產(chǎn)市場(chǎng)由“繁榮期”走向“調(diào)整期”，供盤(pán)量減少的同時(shí)，市場(chǎng)均價(jià)也實(shí)現(xiàn)也“三級(jí)跳”的過(guò)程。目前處于該期段末期的大市場(chǎng)，均價(jià)將逐漸趨于平穩(wěn)化；具體政策實(shí)施06年新政在目前的“調(diào)整期”末段效用逐漸降低，但是不斷調(diào)高的房貸利率將是抑制購(gòu)房有效需求的一柄利劍；宏觀市場(chǎng)研究結(jié)論供需關(guān)系的持續(xù)存在121項(xiàng)目所在片區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)情況可用地塊少，供量小，除老的小區(qū)外，近年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多銷(xiāo)售完畢；項(xiàng)目所在片區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)情況可用地塊少，供量小，除122分項(xiàng)研究2：周邊二手房調(diào)研1、主要以?xún)煞繛橹?，面積多在60m2～100m2；2、戶(hù)型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，并相對(duì)落后，但較實(shí)用，3、二手房的銷(xiāo)售均價(jià)約3700—4500元/m2；4、片區(qū)租賃房市比較火爆，租金約為10元/m2（供應(yīng)量與需求量都比較大）5、對(duì)產(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)策略有重要的指向作用分項(xiàng)研究2：周邊二手房調(diào)研1、主要以?xún)煞繛橹?，面積多在60123本次市調(diào)通過(guò)與房產(chǎn)中介的交談，對(duì)區(qū)域的購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行了資料分析統(tǒng)計(jì)；一次置業(yè)客戶(hù)為區(qū)域主要客戶(hù)群體北市區(qū)地原客戶(hù)為購(gòu)房中堅(jiān)力量1、年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)

2、居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)

3、購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì)

居家型客戶(hù)數(shù)量遠(yuǎn)大于投資客戶(hù)4、影響片區(qū)房因素統(tǒng)計(jì)

北市區(qū)客戶(hù)對(duì)性?xún)r(jià)比的重視程度很高分項(xiàng)研究3：項(xiàng)目區(qū)域客戶(hù)群分析本次市調(diào)通過(guò)與房產(chǎn)中介的交談，對(duì)區(qū)域的購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行了資料分析124分項(xiàng)研究4：項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況調(diào)研—結(jié)論4、商鋪售價(jià)理論反推：基地附近商鋪?zhàn)饨鹌骄綖?0元/m2。15年的投資回報(bào)率為較合理加權(quán)銀行利率系數(shù)，假定商鋪?zhàn)饨馃o(wú)任何增值貶值理論上商鋪品均價(jià)格為9000元/平方米左右2、該區(qū)段鋪面面積大都在60平方米以下1、片區(qū)商鋪資源較為豐富，但是具有高形象的商鋪資源缺乏表現(xiàn)：很少有拿到中介出租的，絕少有拿出來(lái)賣(mài)的！租賃合同一般簽半年到一年3、租金平均在50元/平方米左右項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有待挖掘，商業(yè)潛力較大，需重點(diǎn)考慮分項(xiàng)研究4：項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況調(diào)研—結(jié)論4、商鋪售價(jià)理論反推125市場(chǎng)研究小結(jié)宏觀背景供需關(guān)系改善，市場(chǎng)前景看好房地產(chǎn)市場(chǎng)借鑒高品質(zhì)、高附加是暢銷(xiāo)的前提客戶(hù)研究一次置業(yè)客戶(hù)為片區(qū)置業(yè)客戶(hù)主流市場(chǎng)研究小結(jié)宏觀背景供需關(guān)系改善，市場(chǎng)前景看好房地產(chǎn)市場(chǎng)借鑒126項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析127項(xiàng)目區(qū)位解析項(xiàng)目位于可昆明市北市區(qū)與東市區(qū)交界處的核心軸線區(qū)域；符合“核心—軸線—網(wǎng)絡(luò)”的居住解析，商業(yè)生活配套極為發(fā)達(dá)；發(fā)達(dá)的商業(yè)生活配套和城市發(fā)展的重心成就項(xiàng)目的地塊價(jià)值；毗鄰市中心，且周邊多為10幾年前的老式住宅區(qū)域，為城市發(fā)展改造的中心區(qū)域；東市生活區(qū)北市生活區(qū)項(xiàng)目區(qū)位解析項(xiàng)目位于可昆明市北市區(qū)與東市區(qū)交界處的核心軸線區(qū)128項(xiàng)目四至研究北至：王旗營(yíng)股份合作社南至：云南省化工機(jī)械廠住宅區(qū)西至：王旗營(yíng)路東至：云南省化工機(jī)械廠住宅區(qū)西北：蘇寧電器王旗營(yíng)店周邊雖有一定居住氛圍，但是居住形象有限；磚磚磚磚5磚7云南省化工機(jī)械廠云南省化工機(jī)械廠王旗營(yíng)路北項(xiàng)目四至研究北至：王旗營(yíng)股份合作社南至：云南省化工機(jī)械廠住宅129項(xiàng)目基地現(xiàn)狀目前，基地本身為王旗營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?；氐貏?shì)較為平坦、方正，易于規(guī)劃?；嘏R街面較長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值較大；基地地形方正、平坦，易于規(guī)劃；易于規(guī)劃的基地形狀為充分挖掘項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)埋下伏筆；項(xiàng)目基地現(xiàn)狀目前，基地本身為王旗營(yíng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?；氐貏?shì)較為平坦130項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀調(diào)查范圍1、白云路與北京路交叉口至白云路與川金路交叉口；2、穿金路與白云路交叉口至穿金路與聯(lián)盟路交叉口；3、北站至北京路延長(zhǎng)線與白云路交叉口；項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀調(diào)查范圍1、白云路與北京路交叉口至白云路與川131教育配套

名稱(chēng)性質(zhì)位置昆明鐵路第五中學(xué)高中北站新法村小學(xué)小學(xué)白云路官渡區(qū)第二中學(xué)中學(xué)新迎路昆明大學(xué)東校區(qū)大學(xué)新迎路昆明理工大學(xué)新迎校區(qū)大學(xué)白龍路云南電子信息技術(shù)學(xué)校大專(zhuān)穿金路教育配套非常完善，且學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量都比較高教育配套名稱(chēng)性質(zhì)位置昆明鐵路第五中學(xué)高中北站新法村小132醫(yī)療配套

名稱(chēng)醫(yī)療條件位置婦女兒童醫(yī)院良好穿金路九州醫(yī)院優(yōu)良白云路云南省精神衛(wèi)生中心門(mén)診良好北京路延長(zhǎng)線北京同仁醫(yī)院一般北京路延長(zhǎng)線翠康大藥房一般北京路延長(zhǎng)線醫(yī)療設(shè)施比較完善，醫(yī)療條件較好醫(yī)療配套名稱(chēng)醫(yī)療條件位置婦女兒童醫(yī)院良好穿金路九州醫(yī)133金融配套

名稱(chēng)屬性位置上海浦東銀行銀聯(lián)北京路延長(zhǎng)線興業(yè)銀行ATM北京路延長(zhǎng)線農(nóng)村信用社信用社白云路工商銀行銀行白云路光大銀行銀行白云路中國(guó)銀行銀行白云路中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行穿金路建設(shè)銀行銀行白云路金融配套完善，完全能滿(mǎn)足生活、商業(yè)經(jīng)營(yíng)個(gè)方面要求金融配套名稱(chēng)屬性位置上海浦東銀行銀聯(lián)北京路延長(zhǎng)線興業(yè)134商業(yè)生活配套

類(lèi)型數(shù)量類(lèi)型數(shù)量房屋中介46美容美發(fā)40醫(yī)療診所及藥店29服裝店164超市、便利店44汽車(chē)配件及修理25文化、音像、書(shū)店26飯店、小吃店120鞋店42通訊及通訊用品12網(wǎng)吧11家裝及建材24農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)8娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所15五金24茶室、飲料、咖啡吧51大型超市３專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)４商業(yè)生活配套豐富，能充分滿(mǎn)足小區(qū)居民的日常生活需要商業(yè)生活配套類(lèi)型數(shù)量類(lèi)型數(shù)量房屋中介46美容美發(fā)135公交配套

公交線路起點(diǎn)站終點(diǎn)站10金殿雙龍商場(chǎng)55黃土坡理工大學(xué)60金殿永盛路67北市區(qū)公交車(chē)場(chǎng)民航機(jī)場(chǎng)68世博園昆明站71世博園南屏街57公交北市車(chē)暢關(guān)上3昆明站金苑商廈公交系統(tǒng)完善、能較好的滿(mǎn)足出行公交配套公交線路起點(diǎn)站終點(diǎn)站10金殿雙龍商場(chǎng)55136白云路——人、自行車(chē)、車(chē)流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間頻次（分鐘）車(chē)流量人流量自行車(chē)流量Am8：455484852Am9：005814565時(shí)間頻次（分鐘）車(chē)流量人流量自行車(chē)流量Pm17：35513172112Pm17：5051215463人流車(chē)流量都較大，尤其是上下班時(shí)間，峰值為下午下班時(shí)間此車(chē)流量人流量對(duì)商業(yè)的支持度較高，但項(xiàng)目享受度有限白云路——人、自行車(chē)、車(chē)流量統(tǒng)計(jì)時(shí)間頻次（分鐘）車(chē)137項(xiàng)目市場(chǎng)抗性分析需要解決的抗性一：項(xiàng)目昭示性問(wèn)題不鄰主干道，是“鬧中取靜”的居住區(qū)域；不解決此問(wèn)題，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將大打折扣；不鄰主干道造成項(xiàng)目昭示性弱；需要解決的抗性二：商業(yè)形象問(wèn)題項(xiàng)目本身為專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，商業(yè)形象較差；待地塊拆除完畢后，項(xiàng)目基地的商業(yè)氛圍也損失殆盡；磚磚磚磚5磚7云南省化工機(jī)械廠云南省化工機(jī)械廠王旗營(yíng)路項(xiàng)目市場(chǎng)抗性分析需要解決的抗性一：項(xiàng)目昭示性問(wèn)題不鄰主干道，138項(xiàng)目周邊居住文化氛圍王旗營(yíng)為昆明較早，且比較成熟的居住社區(qū)形成外地人口，相對(duì)收入中等的，大量匯聚的居住區(qū)雖然這不是一個(gè)比較亂的地區(qū)，但給人的感覺(jué)是品質(zhì)中下的地區(qū)居住感覺(jué)——找到了一個(gè)不漂亮的好老婆！在這個(gè)片區(qū)住不會(huì)自豪，可卻讓人很舒服,歸宿感很強(qiáng)東市區(qū)、北市區(qū)但是如今——“住在王旗營(yíng)？”——“外地打工的吧？”項(xiàng)目周邊居住文化氛圍王旗營(yíng)為昆明較早，且比較成熟的居住社區(qū)形139項(xiàng)目分析小結(jié)本項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)：1：位于城市發(fā)展的軸線位置2：緊鄰城市中心、可以充分制造客源及客戶(hù)對(duì)片區(qū)的信心3：鄰北市的商業(yè)生活配套中心區(qū)域4：易于規(guī)劃的基地形狀可以擴(kuò)大項(xiàng)目地塊價(jià)值項(xiàng)目定位——以一次置業(yè)客戶(hù)為主要參照系；并且最大化項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析小結(jié)本項(xiàng)目的核心價(jià)值與機(jī)會(huì)：1：位于城市發(fā)展的軸線位140項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析項(xiàng)目工作流程市場(chǎng)研究項(xiàng)目分析定位分析141項(xiàng)目定位指向項(xiàng)目定位指向142（一）基地支持的物業(yè)類(lèi)型研究大方向定位商業(yè)項(xiàng)目商住結(jié)合項(xiàng)目（一）基地支持的物業(yè)類(lèi)型研究大方向定位商業(yè)項(xiàng)目商住結(jié)合項(xiàng)目143商業(yè)項(xiàng)目寫(xiě)字樓酒店大型商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？商業(yè)項(xiàng)目寫(xiě)字樓酒店大型商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)？144寫(xiě)字樓？原集大廣場(chǎng)為寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售了兩年?yáng)|華好又多背后有一家26層的寫(xiě)字樓，基本上沒(méi)有任何的出售。距項(xiàng)目較近的優(yōu)勢(shì)地段東風(fēng)東路有較多寫(xiě)字樓，建業(yè)商務(wù)中心——98年已經(jīng)建好，分成A、B兩座，7年過(guò)后，B座還有4層沒(méi)有租出或售出，A座也還有一層，其他寫(xiě)字樓人氣也較差。 片區(qū)寫(xiě)字樓較“稀缺?”是否做寫(xiě)字樓？“沒(méi)有”不等于“稀缺”市場(chǎng)空白不等于有需求！！給和尚買(mǎi)梳子？營(yíng)銷(xiāo)成本？營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)？昆明的寫(xiě)字樓持續(xù)低迷，價(jià)格甚至低于住宅缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)環(huán)境否定此業(yè)態(tài)看看距離項(xiàng)目最近的寫(xiě)字樓項(xiàng)目！寫(xiě)字樓？原集大廣場(chǎng)為寫(xiě)字樓，銷(xiāo)售了兩年片區(qū)寫(xiě)字樓較“145商場(chǎng)物業(yè)？競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)……管理無(wú)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)區(qū)位非核心區(qū)位，難以支持?jǐn)?shù)個(gè)大型商場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大……否定此業(yè)態(tài)商場(chǎng)物業(yè)？競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)……管理無(wú)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)區(qū)位非核心區(qū)位，難以146專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（商場(chǎng)）？政策向郊外搬周邊失敗案例過(guò)多專(zhuān)業(yè)定位？…………項(xiàng)目整體性嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（商場(chǎng)）？政策向郊外搬周邊失敗案例過(guò)多專(zhuān)業(yè)定位？……147商住結(jié)合項(xiàng)目支持住宅體量？商業(yè)體量？住宅產(chǎn)品？商業(yè)產(chǎn)品？住宅營(yíng)銷(xiāo)？商鋪營(yíng)銷(xiāo)？有條件支持！商住結(jié)合項(xiàng)目支持住宅體量？住宅產(chǎn)品？住宅營(yíng)銷(xiāo)？有條件支持！148項(xiàng)目方向定位綜合商住項(xiàng)目，高層項(xiàng)目~項(xiàng)目方向定位綜合商住項(xiàng)目，高層項(xiàng)目~149產(chǎn)品指向地標(biāo)建筑主力戶(hù)型控制在40-60平方米以?xún)?nèi)，兩房以下，對(duì)總價(jià)控制做高附加值產(chǎn)品：空中花園、大陽(yáng)臺(tái)、凸窗、拐角窗……品質(zhì)感強(qiáng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成足夠的差異化產(chǎn)品……產(chǎn)品指向……150項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)151區(qū)域分裂市場(chǎng)核心目標(biāo)客戶(hù)群外地客戶(hù)項(xiàng)目重要機(jī)會(huì)點(diǎn)對(duì)片區(qū)的歸宿感片區(qū)文化區(qū)域分裂市場(chǎng)核心目標(biāo)客戶(hù)群外地客戶(hù)項(xiàng)目重要機(jī)會(huì)點(diǎn)152核心客戶(hù)群一：區(qū)域分裂客戶(hù)使用者Occupant昆明本地人為主。主要區(qū)域：王旗營(yíng)、新迎片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年家庭收入5萬(wàn)元以上年齡：25—35歲職業(yè)：有穩(wěn)定的收入宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可父母（親戚）住在該片區(qū)對(duì)居住實(shí)際面積敏感改善居住環(huán)境注重品質(zhì)注重時(shí)尚個(gè)性看重升值空間核心客戶(hù)群一：區(qū)域分裂客戶(hù)昆明本地人為主。對(duì)片區(qū)生活高度153目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective與家人住得近經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加改變層次低、品位低形象的強(qiáng)烈愿望得到周邊人的認(rèn)同組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation決策受外界其他因素的影響很大，沖動(dòng)時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域認(rèn)同打動(dòng)上一輩的產(chǎn)品通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)與家人住得近組織范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)154核心客戶(hù)二：外地客戶(hù)使用者Occupant外地打工人為主。主要區(qū)域：王旗營(yíng)及周邊片區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年收入6萬(wàn)元以上年齡：25—35歲職業(yè)：穩(wěn)定工作者自由職業(yè)者高收入服務(wù)行業(yè)宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可朋友，圈子在該片區(qū)對(duì)價(jià)格敏感，對(duì)居住實(shí)際面積敏感改善居住環(huán)境注重品質(zhì)注重時(shí)尚個(gè)性看重升值空間核心客戶(hù)二：外地客戶(hù)外地打工人為主。對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可155目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective離工作地點(diǎn)近經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加改變層次低、品位低形象的強(qiáng)烈愿望得到周邊人的認(rèn)同組織Organization范圍大：配偶、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation決策受外界其他因素的影響很大，沖動(dòng)時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域認(rèn)同打動(dòng)周邊人群的產(chǎn)品通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)離工作地點(diǎn)近組織范圍大：配偶、同事及親朋好友運(yùn)作方式156重要目標(biāo)客戶(hù)群年輕一族使用者Occupant昆明本地人為主。主要區(qū)域：昆明市區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年收入5萬(wàn)元以上年齡：22—30歲職業(yè)：穩(wěn)定工作者自由職業(yè)者高收入行業(yè)宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可朋友，圈子在該片區(qū)對(duì)價(jià)格敏感改善居住環(huán)境注重品質(zhì)注重時(shí)尚個(gè)性重要目標(biāo)客戶(hù)群年輕一族昆明本地人為主。對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可157目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective離工作地點(diǎn)近經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加得到周邊人的認(rèn)同組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation個(gè)性強(qiáng)，沖動(dòng)時(shí)機(jī)Occasion區(qū)域認(rèn)同符合個(gè)性的產(chǎn)品通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)離工作地點(diǎn)近組織范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)158次要目標(biāo)客戶(hù)群投資客戶(hù)使用者Occupant投資客戶(hù)。主要區(qū)域：昆明市區(qū)。經(jīng)濟(jì)能力：年收入10萬(wàn)元以上年齡：30—55歲職業(yè)：本地私營(yíng)企業(yè)主及股東；外資企業(yè)主或股東；個(gè)體工商戶(hù)；金融界中高層管理者；宗旨Object對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可非常升值空間對(duì)價(jià)格敏感注重品質(zhì)次要目標(biāo)客戶(hù)群投資客戶(hù)投資客戶(hù)。對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可159目標(biāo)驅(qū)動(dòng)Objective賺錢(qián)組織Organization范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式Operation有著較高的購(gòu)買(mǎi)力與相對(duì)豐富的房產(chǎn)置業(yè)經(jīng)歷，對(duì)自己的投資眼觀較自信，不易被“宣傳”所鼓動(dòng)，較在乎投資項(xiàng)目產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)與整個(gè)潛力自己預(yù)期，如一旦對(duì)項(xiàng)目心動(dòng)，其購(gòu)買(mǎi)意向?qū)⑾喈?dāng)強(qiáng)烈，還會(huì)對(duì)其周邊引起帶動(dòng)作用時(shí)機(jī)Occasion商鋪、住宅的相互利用通路Outlet樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)賺錢(qián)組織范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友運(yùn)作方式有160目標(biāo)客戶(hù)群共性分析對(duì)片區(qū)的認(rèn)可對(duì)產(chǎn)品實(shí)用性要求較高對(duì)升值空間的要求在乎周邊人的認(rèn)同好奇心強(qiáng)，關(guān)心時(shí)尚和潮流對(duì)身份和地位的需求目標(biāo)客戶(hù)群共性分析對(duì)片區(qū)的認(rèn)可161項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目定位內(nèi)容客戶(hù)定位產(chǎn)品定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)162項(xiàng)目目標(biāo)回顧快速回籠資金保證利潤(rùn)率建立開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌為項(xiàng)目的首要任務(wù)；符合目標(biāo)客戶(hù)群體的產(chǎn)品定位；高品、高附加；為項(xiàng)目的重要目標(biāo)；商業(yè)和住宅的合理結(jié)合；商業(yè)體量的最大化；最適合項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)定位，保證商業(yè)高投資性與地標(biāo)性；項(xiàng)目目標(biāo)回顧快速回籠資金保證利潤(rùn)率建立開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌為項(xiàng)目的163確保成功的短、平、快方案產(chǎn)品定位商業(yè)定位與規(guī)劃從目標(biāo)客戶(hù)群體角度出發(fā)，做高附加產(chǎn)品符合項(xiàng)目性質(zhì)的大體量商業(yè)最大化商業(yè)價(jià)值的商業(yè)物業(yè)模式確保成功的短、平、快方案產(chǎn)品定位商業(yè)定位與規(guī)劃從目標(biāo)客戶(hù)群體164（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位165我們產(chǎn)品的定位包括今后的營(yíng)銷(xiāo)策略將是以我們鎖定的目標(biāo)客戶(hù)群為基礎(chǔ)！

我們產(chǎn)品的定位包括今后的營(yíng)銷(xiāo)策略將是以我們鎖定的目標(biāo)客戶(hù)群為166產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位為目標(biāo)客戶(hù)群量身打造項(xiàng)目“新都市主義——A建筑”產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位為目標(biāo)客戶(hù)群量身打造項(xiàng)目“167新都市主義的演變都市主義——郊區(qū)化——新都市主義昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件168本質(zhì)：住在城中央，享受城市帶來(lái)的便捷，并且是真正適合人居住的社區(qū)！新都市主義：新都市主義都市主義主張——反對(duì)蔓延，重整城市、建立真正的社區(qū)。新都市主義：169A建筑“A”=ADD“A”有第一的含義“A”有品質(zhì)感在里面A建筑“A”=ADD“A”有第一的含義170AddCharacter（增加品質(zhì)）1、高品質(zhì)定位滿(mǎn)足項(xiàng)目訴求自己打自己？周邊二手房？？臟、亂？？看看金康園小區(qū)AddCharacter（增加品質(zhì)）1、高品質(zhì)定位滿(mǎn)171幾年以前的項(xiàng)目高品定位領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念目前銷(xiāo)售均價(jià)：4500元/平方米幾年以前的項(xiàng)目172而我們要做高品質(zhì)的項(xiàng)目!形象、產(chǎn)品、服務(wù)走的是高檔路線，銷(xiāo)售價(jià)格則是相對(duì)低的！客戶(hù)滿(mǎn)意的核心——心理價(jià)位與實(shí)際價(jià)位的差異！“低價(jià)”不是指我們?yōu)E價(jià)，那樣會(huì)損失開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，降低項(xiàng)目的價(jià)值??！而我們要做高品質(zhì)的項(xiàng)目!形象、產(chǎn)品、服務(wù)走的是高檔路線，銷(xiāo)售173外立面形象實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)外立面形象實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)174昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件175品質(zhì)源于細(xì)節(jié)項(xiàng)目細(xì)節(jié)的處理景觀綠化景觀大堂小品住宅細(xì)節(jié)……商鋪專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)（見(jiàn)商業(yè)分析部分）品質(zhì)源于細(xì)節(jié)項(xiàng)目細(xì)節(jié)的處理景觀綠化176AddInterspace(增加“空間”)

1、增加居住空間——凈實(shí)用面積〉套內(nèi)面積：大面積凸窗的應(yīng)用普通入戶(hù)花園、空中花園錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的運(yùn)用?。ddInterspace(增加“空間”)

1、增加居177增強(qiáng)了空中花園（陽(yáng)臺(tái)）效果豐富立面效果增強(qiáng)了空中花園（陽(yáng)臺(tái)）效果1782、增加室外共享空間共享空間的設(shè)置2、增加室外共享空間共享空間的設(shè)置179AddFactuality(增加實(shí)用性)現(xiàn)在有很多戶(hù)型雖然功能齊全，但在使用時(shí)會(huì)常常遇到一些莫名其妙的空間上的尷尬，我們的目標(biāo)客戶(hù)群,最這些又是比較敏感的!在設(shè)計(jì)的時(shí)候盡量做到無(wú)浪費(fèi)空間創(chuàng)造“100%得房率”各功能房間的尺寸的精雕細(xì)琢,務(wù)求最經(jīng)濟(jì)實(shí)用AddFactuality(增加實(shí)用性)180昆明王旗營(yíng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概念案課件181AddIndividuality(增加個(gè)性)新都市主義需要個(gè)性建筑現(xiàn)在的城市建筑像盜版光碟一樣，越來(lái)越喜歡克隆和復(fù)制，我們的建筑要做地標(biāo)性建筑，必須在眾多大同小異的建筑形式中突出自己的個(gè)性。

目標(biāo)客戶(hù)群非常敏感!!AddIndividuality(增加個(gè)性)新都市主義需182個(gè)性時(shí)尚的地標(biāo)外立面?zhèn)€性時(shí)尚的地標(biāo)外立面183個(gè)性時(shí)尚的戶(hù)型個(gè)性時(shí)尚的戶(hù)型184個(gè)性時(shí)尚的細(xì)節(jié)個(gè)性時(shí)尚的細(xì)節(jié)185符合新都市主義A建筑概念提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)目標(biāo)客戶(hù)群敏感市場(chǎng)創(chuàng)新度高成本低現(xiàn)代時(shí)尚科技建筑寬帶接入？數(shù)字電視？可視對(duì)講？……我們要給到的時(shí)尚高科技概念：Addscienceandtechnology(增加科技)符合新都市主義A建筑概念現(xiàn)代時(shí)尚科技建筑寬帶接入？數(shù)字電視186中央機(jī)械式通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)廊式臨街物業(yè)最大硬傷不通風(fēng)開(kāi)窗后噪音大項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)高容積率、無(wú)大戶(hù)型難避免內(nèi)廊式戶(hù)型出現(xiàn)中央機(jī)械式通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)廊式臨街物業(yè)最大硬傷項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)高容積率、187產(chǎn)品定位客戶(hù)屬性分析產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位“A建筑”總規(guī)擺放指向最大化臨街面的利用最大化弱化周邊環(huán)境的影響避免出現(xiàn)產(chǎn)品硬傷產(chǎn)品定位客戶(hù)屬性分析產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位“A建筑”總規(guī)擺188戶(hù)型功能建筑面積區(qū)間大致套比一室一廳一衛(wèi)40㎡30%兩室兩廳兩衛(wèi)60㎡45%80㎡15%三室兩廳兩衛(wèi)105㎡10%合計(jì)----100%控制項(xiàng)目房源面積、控制總價(jià)，做高功能一次置業(yè)產(chǎn)品；“A建筑”戶(hù)型配比定位指向產(chǎn)品定位產(chǎn)品貨品定位產(chǎn)品屬性定位戶(hù)型功能建筑面積區(qū)間大致套比一室一廳一衛(wèi)40㎡30%兩室兩廳189（二）商業(yè)定位與規(guī)劃（二）商業(yè)定位與規(guī)劃190項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位物業(yè)類(lèi)型物業(yè)名稱(chēng)現(xiàn)有狀況物業(yè)評(píng)價(jià)大型零售商場(chǎng)家樂(lè)福位于北京路延長(zhǎng)線此商業(yè)形態(tài)必須地處交通樞紐地段，擁有大規(guī)模的人、車(chē)流量和大量的消費(fèi)者。并且這種物業(yè)可以大量吸引消費(fèi)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形象較差，租金較低若上方有住宅項(xiàng)目，很難與之相結(jié)合，并且嚴(yán)重影響住宅品質(zhì)。普通臨街商鋪分布在主干道和小區(qū)道路兩邊經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要以服裝、鞋、為主，其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所覆蓋的范圍非常廣泛，餐飲、游戲室、還涵蓋了五金、機(jī)械配件、太陽(yáng)能器材等等，五花八門(mén)，應(yīng)有盡有。臨街的商