舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目報(bào)告課件

策行天下，致勝有源策源—理想生活策源地

策行天下，致勝有源策源—理想1策源專業(yè)翹楚2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百?gòu)?qiáng)第6位

2001年度上海房地產(chǎn)銷售金額百?gòu)?qiáng)第9位

2002年上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷二十強(qiáng)金橋獎(jiǎng)

第24屆中國(guó)房產(chǎn)博覽會(huì)99上海秋季交易會(huì)優(yōu)秀組織獎(jiǎng)

“2003CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機(jī)構(gòu)”榮譽(yù)稱號(hào)

第四屆(2004)年上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)二十強(qiáng)金橋獎(jiǎng)

2004CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理品牌企業(yè)十強(qiáng)

2004CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃品牌企業(yè)二十強(qiáng)

2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2005年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代理企業(yè)

第五屆（2005年）上海房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)二十強(qiáng)金橋獎(jiǎng)第二名

策源2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百?gòu)?qiáng)第6位

2001年度上22005年地博會(huì)中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2006年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代理企業(yè)Top102005年住交會(huì)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理品牌企業(yè)十強(qiáng)2005年上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)金橋獎(jiǎng)前三甲2005年地博會(huì)中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2006年中國(guó)房地3策源決策委員會(huì)策源營(yíng)銷代理公司專業(yè)委員會(huì)整合傳播中心（品牌、媒介、采購(gòu)）信息管理中心（信息、網(wǎng)絡(luò)）風(fēng)險(xiǎn)管理中心（法務(wù)、審計(jì)）外地事業(yè)部商辦事業(yè)部武漢地區(qū)北京地區(qū)無(wú)錫地區(qū)南京地區(qū)西安地區(qū)重慶地區(qū)綜合管理中心（人事、培訓(xùn)、行政）咨詢研發(fā)中心（評(píng)估、研究、策劃）財(cái)務(wù)管理中心（會(huì)計(jì)、結(jié)算、投資服務(wù)）策源組織構(gòu)架策源行

策源策源營(yíng)銷代理公司專業(yè)委員會(huì)整合傳播中心信息管理中心風(fēng)險(xiǎn)管4——策源在中國(guó)——策源在中國(guó)5經(jīng)驗(yàn)源于積累，信心始于實(shí)踐目前在售個(gè)案：２８?jìng)€(gè)經(jīng)驗(yàn)源于積累，信心始于實(shí)踐目前在售個(gè)案：２８?jìng)€(gè)6策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實(shí)發(fā)展發(fā)展商：上實(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)：上實(shí)投資顧問(wèn)營(yíng)銷代理：上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司銷售中心：上海市飛虹路600號(hào)海上?！虾Ｊ讉€(gè)創(chuàng)意地產(chǎn)鋒尚社區(qū)海上海以新文化地產(chǎn)為開發(fā)理念、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為首要目標(biāo)客群定位，致力營(yíng)建中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、知識(shí)文化核心聚居區(qū)。策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實(shí)發(fā)展海上?！虾Ｊ讉€(gè)7海上海創(chuàng)意商業(yè)街海上海創(chuàng)意商業(yè)街8發(fā)展商——復(fù)地集團(tuán)銷售代理——上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司樓盤地址——曲陽(yáng)路910號(hào)發(fā)展商——復(fù)地集團(tuán)9曲陽(yáng)時(shí)尚生活庫(kù)創(chuàng)意人/設(shè)計(jì)師/學(xué)者的工作和休憩的聚集地曲陽(yáng)時(shí)尚生活庫(kù)10舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目報(bào)告11地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項(xiàng)目為切入點(diǎn)，以另類地產(chǎn)開發(fā)為捷徑，劍走偏鋒，快速成為上海地產(chǎn)新諸侯

策源為其提供專業(yè)的服務(wù)以及整合資源開創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)海地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項(xiàng)目12對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目背景：該舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目是富春控股涉足房產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目，一方面這個(gè)項(xiàng)目有著巨大的塑造潛力，另一方面發(fā)展商有著雄厚的資金實(shí)力。定位目標(biāo)：兼顧項(xiàng)目的收益性與品牌形象，為發(fā)展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房產(chǎn)界樹立品牌聲譽(yù)，為今后的房產(chǎn)開發(fā)鋪墊良好的通路。定位方法：首先通過(guò)市場(chǎng)環(huán)境分析確定項(xiàng)目功能改造方向，再通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的挖掘提出項(xiàng)目主題定位。并進(jìn)一步對(duì)個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目提出業(yè)態(tài)組合建議、招商策略建議及初步財(cái)務(wù)分析。對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目背景：該舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目是富春控股涉足13舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造現(xiàn)狀分析

舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造熱潮的動(dòng)因上海舊廠房/倉(cāng)庫(kù)分布狀況舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造現(xiàn)狀分析舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造熱潮的動(dòng)因14動(dòng)因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價(jià)格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無(wú)法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。動(dòng)因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)15動(dòng)因二：修舊如舊的潮流

“謹(jǐn)慎的城市更新”

從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當(dāng)城市意識(shí)到推土機(jī)式的舊城改造對(duì)舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對(duì)歷史文化毫無(wú)保留的摧殘時(shí)，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。動(dòng)因二：修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”當(dāng)城市意識(shí)到16動(dòng)因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個(gè)性化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標(biāo)準(zhǔn)辦公樓動(dòng)因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個(gè)17上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分布上海共有130余處老廠房，為盤活閑置在各個(gè)角落的舊工廠，05年4月底，上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)首批推出了18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。其中由空置廠房變身而成的共有16處，這16處分別是：四行倉(cāng)庫(kù)、田字坊、8號(hào)橋、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、天山軟件園、傳媒文化園、樂(lè)山軟件園、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、工業(yè)設(shè)計(jì)園、靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、周家橋、設(shè)計(jì)工廠、同樂(lè)坊、卓維700、M50。這些項(xiàng)目地段優(yōu)越，集中在盧灣、黃浦、靜安、長(zhǎng)寧等上海中心城區(qū)。上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分布上海共有130余處18傳媒文化園同樂(lè)坊M50工業(yè)設(shè)計(jì)園四行倉(cāng)庫(kù)卓維700田字坊8號(hào)橋樂(lè)山軟件園設(shè)計(jì)工廠虹橋軟件園時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園天山軟件園中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)周家橋靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園傳媒文化園同樂(lè)坊M50工業(yè)設(shè)計(jì)園四行倉(cāng)庫(kù)卓維700田字坊8號(hào)19現(xiàn)有項(xiàng)目功能改造方向分析市場(chǎng)主流功能改造方向分析分項(xiàng)目探討功能改造方向（包括各項(xiàng)目市場(chǎng)分析、物業(yè)形態(tài)分析）現(xiàn)有項(xiàng)目功能改造方向分析市場(chǎng)主流功能改造方向分析20辦公與商鋪是目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的改造方向，其次為旅館、博物館等。市場(chǎng)主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號(hào)橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂(lè)坊、復(fù)城國(guó)際等。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。市場(chǎng)主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號(hào)橋、天山軟件園、中科21舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強(qiáng)的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強(qiáng)調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設(shè)施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒(méi)有內(nèi)部配套，無(wú)法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對(duì)網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求。電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計(jì)舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強(qiáng)22舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟(jì)型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量：部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟(jì)型酒店旅館房間數(shù)量一般不會(huì)超過(guò)300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟(jì)型酒店和旅館為多層建筑。舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店選址多數(shù)考23租賃情況舊廠房倉(cāng)庫(kù)改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金；旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉(cāng)庫(kù)只能租賃，不能出售；旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店多數(shù)采取長(zhǎng)期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營(yíng)。租賃情況舊廠房倉(cāng)庫(kù)改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的24舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費(fèi)群體。組團(tuán)建筑：很多舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成；而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時(shí)尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂(lè)功能商業(yè)項(xiàng)目多選擇特色的小型獨(dú)棟建筑或組團(tuán)式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式組團(tuán)式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會(huì)設(shè)有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團(tuán)式商業(yè)中的休閑廣場(chǎng)等；建筑材料：舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感；而現(xiàn)代餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時(shí)尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位25舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉(cāng)庫(kù)的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選26總結(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：建筑形態(tài)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)環(huán)境決定了其作為辦公或商業(yè)的氛圍條件。周邊的商業(yè)或商務(wù)配套為項(xiàng)目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，因此同一地段的物業(yè)改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對(duì)建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴(yán)格的要求，因此對(duì)于舊倉(cāng)庫(kù)的改造應(yīng)充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應(yīng)征詢專業(yè)建筑改造設(shè)計(jì)公司的意見(jiàn)。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指標(biāo)。因素三：規(guī)劃尤其如北外灘區(qū)域大改造，描繪出物業(yè)的升值空間。同時(shí)小范圍內(nèi)的景觀、道路改造以及功能區(qū)的確定也會(huì)產(chǎn)生重要影響?？偨Y(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：27楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位項(xiàng)目主題定位方向分析項(xiàng)目主題建議業(yè)態(tài)組合及布局建議項(xiàng)目招商策略項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位28區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：提籃橋歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的南側(cè)基地內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)21世紀(jì)外灘風(fēng)貌高達(dá)200米的上海之光摩天輪（可能實(shí)施），形成該地區(qū)鮮明的城市形象。除此之外，提籃橋地區(qū)還有著與商貿(mào)相融合的猶太民族舶來(lái)文化。區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：29楊樹浦路項(xiàng)目周邊市場(chǎng)上海之光摩天輪（可能實(shí)施）、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃給區(qū)域帶來(lái)旅游契機(jī)現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設(shè)給區(qū)域帶來(lái)了商業(yè)前景提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀均不佳；商業(yè)較為集中的區(qū)域?yàn)楠q太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛樂(lè)等提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)較多機(jī)會(huì)；對(duì)于提蘭橋倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目，若部分改造為創(chuàng)意商業(yè)市場(chǎng)前景更為看好。楊樹浦路項(xiàng)目周邊市場(chǎng)上海之光摩天輪（可能實(shí)施）、猶30楊樹浦路項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析周邊辦公和商業(yè)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀項(xiàng)目改造后的價(jià)值預(yù)判提籃橋老式商務(wù)樓和老廠房改建辦公項(xiàng)目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；區(qū)內(nèi)掛牌出租商鋪數(shù)量不多，街鋪主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之間。簡(jiǎn)單的改造并不能使項(xiàng)目租金水平獲得較大水平的提升；項(xiàng)目改為創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意辦公的綜合體，更能獨(dú)立于目前的市場(chǎng)環(huán)境，跳脫目前的區(qū)域價(jià)值。楊樹浦路項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析周邊辦公和商業(yè)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀項(xiàng)目改造后的價(jià)31楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)建筑改造條件

樓層數(shù)：

3~6層為主，各建筑樓層錯(cuò)落有致，可以規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較廣，也可多種產(chǎn)品組合。

層高：3.8~4.3米之間，改造產(chǎn)品適應(yīng)性較廣，但目前市場(chǎng)上存在的改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上的要求較高，本案無(wú)法滿足。地塊形狀：組團(tuán)狀建筑，由三棟主建筑和幾棟輔助建筑組成。這樣的建筑形態(tài)為產(chǎn)品的規(guī)劃提供了較大的發(fā)揮空間。標(biāo)準(zhǔn)層平面：總建筑面積為16212平方米，由多幢建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積各不相同，以1000平方米左右為主。楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)建筑改造條件樓層數(shù)：層高：地塊形狀：標(biāo)準(zhǔn)層平32楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)功能改造方向研判規(guī)劃方面：

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”為旅游相關(guān)商業(yè)提供了發(fā)展契機(jī)。市場(chǎng)方面：

楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)周邊辦公及商鋪氛圍現(xiàn)狀都不理想，但人流量與人行、車行交通便利度都相對(duì)較好，同時(shí)北外灘改造為辦公與商鋪都帶來(lái)了巨大的增值空間。建筑改造方面：楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)層平面為規(guī)則長(zhǎng)方形，改造空間較大；但建筑密集度高采光與通風(fēng)以及與周邊建筑的相鄰影響較差，不適宜改造為旅館；沿街面窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，僅沿街倉(cāng)庫(kù)適合作中大型商鋪，三層以上商業(yè)價(jià)值較低，但三棟樓的圍合場(chǎng)地為商業(yè)提供了良好的舞臺(tái)空間；建筑可改造適合改造為辦公、商鋪綜合產(chǎn)品?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)最適合改造為辦公與相關(guān)商鋪相輔相成的綜合產(chǎn)品。楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)功能改造方向研判規(guī)劃方面：淮安路倉(cāng)庫(kù)最適合改造33主題研究思路由于目前市場(chǎng)上可參考的舊廠房改造為商辦并重的項(xiàng)目較少，且尚未進(jìn)入成功運(yùn)營(yíng)的階段，因此本報(bào)告僅藉我司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目及舊廠房改造項(xiàng)目的研究及操作經(jīng)驗(yàn)，提出除前文提及的規(guī)劃，還將通過(guò)以下三方面的研究尋求主題定位方向：北外灘文化挖掘北外灘區(qū)域發(fā)展方向研究北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)主題研究思路由于目前市場(chǎng)上可參考的舊廠房改造34北外灘文化“外灘X號(hào)”：在百年外灘的萬(wàn)國(guó)建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了ARMANI的專賣店，CARTIER的專賣店、JeanGeorges法國(guó)餐廳、依云水療，西洋文化的精品在這里悄然駐足。外灘沉睡的建筑被喚醒，歷史與奢華的舶來(lái)品在這里交錯(cuò)，而北外灘又將怎樣演繹她的輝煌？“港口文化”：曾幾何時(shí)，遠(yuǎn)渡重洋的哥德堡號(hào)古商船已經(jīng)從這里的碼頭把中國(guó)的文化傳播到歐洲。港口是每個(gè)臨海城市對(duì)外交流的窗口，文化的交流在貿(mào)易活動(dòng)中展現(xiàn)。北外灘文化“外灘X號(hào)”：在百年外灘的萬(wàn)國(guó)建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了A35北外灘的發(fā)展方向“絕對(duì)上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核心區(qū)的組成部分之一，與外灘和陸家嘴共享上海城市的核心地位，這一地位為今后北外灘的發(fā)展方向樹立了高起點(diǎn)?！吧虾┳罴岩暯恰保盒纬膳c外灘、陸家嘴一體化的國(guó)際化景觀，摩天輪選址北外灘（可能實(shí)施）再次證明在北外灘可以看到上海灘最佳景觀。北外灘的發(fā)展方向“絕對(duì)上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核36北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)上海國(guó)際客運(yùn)中心、“上海之星”文化旅游街區(qū)、濱江綠地建設(shè)工程等，都將出現(xiàn)在北外灘的開發(fā)畫卷之中?！吧虾８蹏?guó)際客運(yùn)中心”：郵輪經(jīng)濟(jì)登陸北外灘！三個(gè)7萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際大型郵輪泊位和國(guó)際客運(yùn)碼頭已建成，客運(yùn)綜合大樓將在2006年底基本建成，上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)大樓及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施將于2007年下半年和2008年初陸續(xù)投用。北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)上海國(guó)際客運(yùn)中心、“上海之星”文化旅游街37總結(jié)港口文化旅游契機(jī)規(guī)劃動(dòng)力核心地位我們有理由相信，外灘和陸家嘴今天的輝煌就是北外灘的明天，更幸運(yùn)的是，北外灘的歷史人文及產(chǎn)業(yè)特色奠定了獨(dú)特的北外灘風(fēng)景線。核心CBD、璀璨江景、郵輪經(jīng)濟(jì)、大力改造項(xiàng)目定位要體現(xiàn)：歷史與未來(lái)的交錯(cuò)、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映?？偨Y(jié)港口文化旅游契機(jī)規(guī)劃動(dòng)力核心地位我們有理由相信，外灘和陸38“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊（暫擬案名）“北外灘”點(diǎn)明了項(xiàng)目的區(qū)位，表現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的巨大上升空間，提升項(xiàng)目的期望價(jià)值；“the15th”指代1405年鄭和下西洋的那個(gè)年代，我們的前輩已經(jīng)開始了港口的對(duì)外交流，這種文化具有深厚的歷史積淀?！皌he15th北外灘”39中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國(guó)歷史文化：從這里追溯15世紀(jì)鄭和下西洋以來(lái)，中國(guó)海港對(duì)外交流的文化積淀。讓中國(guó)的文化從這里走出去。推廣中國(guó)產(chǎn)品精粹：景德鎮(zhèn)陶瓷、茶葉、絲綢、唐裝、旗袍、紅木家具等代表中國(guó)文化的商品展銷；滿漢全席、特色地方菜肴、茶道等體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)消費(fèi)，中國(guó)傳統(tǒng)文化藝術(shù)的展現(xiàn)。營(yíng)造創(chuàng)意氛圍：提倡傳統(tǒng)商品的改良、滲透人性化概念、讓中國(guó)的商品榮登世界的廳堂。弘揚(yáng)中國(guó)品牌：鼓勵(lì)帶有中國(guó)傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的國(guó)內(nèi)自有品牌的發(fā)展，提供對(duì)外交流展示平臺(tái)。建立中華奢侈品工坊：“外灘3號(hào)”的中國(guó)版，種植中國(guó)本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平臺(tái)：長(zhǎng)期舉辦中外商貿(mào)、文化交流展會(huì)，讓上海走向世界，讓世界走進(jìn)上海。中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國(guó)歷史文化：從這里追溯15世40JamesEnglishman給愛(ài)人給父親給朋友在上海港國(guó)際客運(yùn)中心下了游輪之后，沿路打聽(tīng)到北外灘最有名的購(gòu)買中國(guó)精品禮物的地方——the15th北外灘進(jìn)入中華精粹文化創(chuàng)意坊果然琳瑯滿目的中國(guó)精品而這個(gè)古董，一定要自己收藏哇，還有更精彩的！James給愛(ài)人給父親給朋友在上海港國(guó)際客運(yùn)中心下了游輪之后41懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘唐裝店王老板一把裁縫剪刀走遍大江南北，最終把他馳名中外的唐裝定制店落戶中華精粹文化創(chuàng)意坊James在王老板店里訂做了這款195CM身高的唐裝，滿意地穿回英國(guó)！之后王老板陸續(xù)接到來(lái)自英國(guó)的訂單。懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘一把裁縫剪刀走遍大江42“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊不應(yīng)是簡(jiǎn)單地營(yíng)造一個(gè)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所更是鑄造為中國(guó)藝術(shù)精華的研發(fā)、培訓(xùn)、展示、交易、零售的創(chuàng)意平臺(tái)。使得本項(xiàng)目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成為一個(gè)完整形態(tài)，構(gòu)成呈現(xiàn)中華文化藝術(shù)的創(chuàng)意高地?！皌he15th北外灘”不應(yīng)是簡(jiǎn)單地營(yíng)造一個(gè)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)43PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原創(chuàng)設(shè)計(jì)培訓(xùn)零售交易展示PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原44古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器唐裝旗袍針織刺繡中國(guó)酒類、茶葉茶具新概念餐飲、酒吧、茶坊中國(guó)傳統(tǒng)理療養(yǎng)生館、瑜珈館原創(chuàng)設(shè)計(jì)工作室、品牌代理、演藝文化經(jīng)紀(jì)中國(guó)民族舞培訓(xùn)學(xué)校等行業(yè)組合古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器行業(yè)組合45規(guī)劃組合建議4號(hào)樓4~6層業(yè)態(tài)：新概念餐飲1~3層功能：展示和交易業(yè)態(tài)：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國(guó)酒類、茶葉茶具、瓷器玉器等1號(hào)樓規(guī)劃組合建議4號(hào)樓4~6層1~3層1號(hào)樓46新概念餐飲：普羅旺斯的樹、俏江南

、鮮墻房傳菜酒家等新概念餐飲：普羅旺斯的樹、俏江南、鮮墻房傳菜酒家等47國(guó)粹零售展示：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國(guó)酒類、茶葉茶具、瓷器玉器等國(guó)粹零售展示：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國(guó)酒類、茶葉茶具483~6層：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、模特培訓(xùn)學(xué)校、理療養(yǎng)生館等1~2層：特色酒吧、咖啡吧、茶坊2號(hào)樓3~6層：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、模49休閑類餐飲：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。休閑類餐飲：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。50展示\培訓(xùn)\休閑區(qū)：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、模特培訓(xùn)學(xué)校、理療養(yǎng)生館、瑜珈館等。展示\培訓(xùn)\休閑區(qū)：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培51業(yè)態(tài)：甜品作坊、面包屋等4號(hào)樓5號(hào)樓業(yè)態(tài)：甜品作坊、面包屋等4號(hào)樓5號(hào)樓52辦公空間：品牌經(jīng)銷（代理）公司、原創(chuàng)設(shè)計(jì)工作室、文化演藝經(jīng)紀(jì)公司等辦公空間6號(hào)樓3號(hào)樓辦公空間：品牌經(jīng)銷（代理）公司、原創(chuàng)設(shè)計(jì)工作室、文化演53室外圍合空間（7號(hào)）功能：推廣的舞臺(tái)、展示的窗口、文藝的領(lǐng)地室外圍合空間（7號(hào)）功能：推廣的舞臺(tái)、展示的窗口、文藝的領(lǐng)地54本項(xiàng)目是一個(gè)組團(tuán)狀建筑，產(chǎn)品定位融合了辦公和商業(yè)的兩大功能，其比例分布如下：商業(yè)——1號(hào)樓6871㎡+2號(hào)樓5243㎡+4、5號(hào)樓（38㎡+31㎡）=12183㎡辦公——6號(hào)樓3305㎡+3號(hào)樓416㎡=3721㎡公共空間——7號(hào)樓308㎡業(yè)態(tài)組成比例本項(xiàng)目是一個(gè)組團(tuán)狀建筑，產(chǎn)品定位融合了辦公和商業(yè)的兩大功能，55項(xiàng)目的主題定位為“中華精粹文化創(chuàng)意坊”，其目標(biāo)客戶有別于市場(chǎng)上既有的商戶，需要有其特定的挖掘渠道，但同時(shí)也應(yīng)有較豐富的配套業(yè)種，針對(duì)這些業(yè)種的商戶選擇也應(yīng)滿足項(xiàng)目的主題定位。配套類目標(biāo)商戶類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求甜品滿記甜品15-300水（管徑2寸）、電（30KW）排水（150mm）、排污（150mm）許留山100面包房面包新語(yǔ)15-30水(管徑5寸)、電（45KW）山崎面包茶坊耕讀園150-200水(管徑2寸)、電（50KW）唐韻寒舍茶葉、茶具天福茗茶50-100電（30KW）黃山茶葉項(xiàng)目的主題定位為“中華精粹文化創(chuàng)意坊”，其目標(biāo)客戶有別于市場(chǎng)56書屋書吧漢源書屋100-300電（30KW）家居展示允典紅木等200電（30KW）理療養(yǎng)生館思妍麗300

水(管徑大于2寸)、電（45KW）美麗田園新概念中式穹六餐廳500水(管徑大于5寸)、電（150KW-350KW）、煤（50立方/小時(shí)-100立方/小時(shí)）、煙道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm）普羅旺斯300伍京堂150便利店羅森80-100水（管徑2寸）、電（30KW）喜士多以上商業(yè)客戶在滬上各自領(lǐng)域均為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍人物，如能成功引進(jìn)此類商家，對(duì)提升項(xiàng)目的知名度能起到很關(guān)鍵的作用。并且，本項(xiàng)目作為一個(gè)新興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，如需要引入此類商家，在租金上須有一定的優(yōu)惠，建議前期招商上可以通過(guò)較優(yōu)惠的租賃條件來(lái)吸引商家。類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求書屋書吧漢源書屋100-300電（30KW）家居展示允典紅木57提供免租期是為了盡快地吸引意向客戶進(jìn)駐，待項(xiàng)目2~3年經(jīng)營(yíng)成熟、穩(wěn)定以后，租金和商戶都可作進(jìn)一步調(diào)整。租賃優(yōu)惠政策商鋪面積優(yōu)惠政策100平米以內(nèi)：3個(gè)月免租期100-300平米以內(nèi)：5個(gè)月免租期300-500平米以內(nèi)：6個(gè)月免租期500-1000平米以內(nèi)：8個(gè)月免租期提供免租期是為了盡快地吸引意向客戶進(jìn)駐，待項(xiàng)目2~3年經(jīng)營(yíng)成58創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——本項(xiàng)目的第一亮點(diǎn)客戶群目標(biāo)商戶策源招商渠道藝術(shù)裝飾品、原創(chuàng)設(shè)計(jì)工作室、民間藝術(shù)家原創(chuàng)作品、民族舞蹈培訓(xùn)學(xué)校、中式服飾設(shè)計(jì)、針織、刺繡、瓷器、玉器等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。以上這類行業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶基本無(wú)固定的工作場(chǎng)所，故需通過(guò)各種特殊的渠道，來(lái)進(jìn)行廣泛而又深入的挖掘。中式服裝設(shè)計(jì)、針織、刺繡、瓷器、玉器等可以利用豫園股份有限公司龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，向本項(xiàng)目所需要的目標(biāo)客戶，進(jìn)行有針對(duì)性地項(xiàng)目推廣。民間藝術(shù)家、原創(chuàng)工作室、廣告設(shè)計(jì)策源可通過(guò)上海商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息，同時(shí)邀請(qǐng)滬上知名藝術(shù)家、成功人士等，開展項(xiàng)目推薦會(huì)，擴(kuò)大項(xiàng)目在滬上的影響力。舞蹈學(xué)校、模特培訓(xùn)、藝術(shù)等我司與上海戲劇學(xué)院有著緊密的合作關(guān)系，還可以通過(guò)浙商會(huì)等向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息。復(fù)星復(fù)地豫園商業(yè)資源浙商協(xié)會(huì)商房聯(lián)平臺(tái)資源創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——本項(xiàng)目的第一亮點(diǎn)客戶群目標(biāo)商戶策源招商渠道59每年5月策源將聯(lián)合商房聯(lián)舉行大型論壇活動(dòng)，并邀請(qǐng)品牌經(jīng)營(yíng)戶與國(guó)內(nèi)外基金買家與開發(fā)商對(duì)話。借此機(jī)會(huì)，促進(jìn)多方交流，同時(shí)推介產(chǎn)品，宣傳項(xiàng)目。舉例——商房聯(lián)資源每年5月策源將聯(lián)合商房聯(lián)舉行大型論壇活動(dòng)，并邀請(qǐng)品牌經(jīng)營(yíng)戶與60多數(shù)客戶還是資金實(shí)力不強(qiáng)的中、小型服務(wù)企業(yè)或者是沒(méi)有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的藝術(shù)家，手工創(chuàng)作的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——招商提供有吸引力的優(yōu)惠條件前期承租能力低——？行業(yè)不聚集，客戶相對(duì)分散多數(shù)客戶還是資金實(shí)力不強(qiáng)的中、小型服務(wù)企業(yè)創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——61策源的招商手法不論是創(chuàng)意商家還是創(chuàng)意辦公客戶都是小眾人群，因此一般商辦項(xiàng)目選擇大眾媒體廣告的方式事倍功半，策源建議您采納我司“筑巢引鳳”的成功經(jīng)驗(yàn)——即通過(guò)特色活動(dòng)營(yíng)造創(chuàng)意氛圍，吸引創(chuàng)意商家主動(dòng)上門。復(fù)城國(guó)際SP活動(dòng)簡(jiǎn)介：識(shí)珠擁翠ESPRIT活動(dòng)留舊·創(chuàng)新城市對(duì)話周大?；顒?dòng)海上海SP活動(dòng)簡(jiǎn)介：2004ADC創(chuàng)意作品世界巡展風(fēng)云上海當(dāng)代藝術(shù)交流展“海上海LOFT·空間想象”酒會(huì)策源的招商手法不論是創(chuàng)意商家還是創(chuàng)意辦公客戶62ESPRIT秋冬時(shí)裝發(fā)布會(huì)巡演

活動(dòng)地點(diǎn)：復(fù)城國(guó)際品質(zhì)體驗(yàn)館（原八一電影機(jī)械廠廠房舊址）ESPRIT秋冬時(shí)裝發(fā)布會(huì)巡演63活動(dòng)日期：06年5月20日，活動(dòng)亮點(diǎn)：珠寶品牌周大福在[驕人]（Achievement）系列鉆飾在中國(guó)大陸地區(qū)全新上市發(fā)布會(huì)?；顒?dòng)影響：時(shí)尚品牌發(fā)布地點(diǎn)，一改傳統(tǒng)意義上時(shí)尚中心，讓曲陽(yáng)這樣一個(gè)具有深厚歷史人文積淀的區(qū)域，散發(fā)出時(shí)尚的魅力?！爸艽蟾！毙缕钒l(fā)布會(huì)活動(dòng)日期：06年5月20日，“周大福”新品發(fā)布會(huì)64活動(dòng)名稱：“留舊·創(chuàng)新城市對(duì)話”——社會(huì)各界專家學(xué)者品鑒滬上首個(gè)國(guó)際BLOCK

活動(dòng)地點(diǎn)：復(fù)城國(guó)際品質(zhì)體驗(yàn)館（原八一電影機(jī)械廠廠房舊址）阮儀三教授、荷蘭歷史建筑保護(hù)基金代表等專家學(xué)者以及虹口區(qū)政府、房地局、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)齊聚一堂，共同探討了歷史建筑的保留在城市發(fā)展中的價(jià)值，并進(jìn)行了城市文明印記與現(xiàn)代城市規(guī)劃共融的探索?；顒?dòng)名稱：“留舊·創(chuàng)新城市對(duì)話”——社會(huì)各界專家學(xué)者品鑒65活動(dòng)日期：2004年7月11日活動(dòng)亮點(diǎn)：“海上?！眲?chuàng)意中心啟用典禮活動(dòng)影響：上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)，首都企業(yè)形象研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)，“海上海”命名者、《新地產(chǎn)》上海地區(qū)主編及各界媒體參加了此次活動(dòng)。2004ADC創(chuàng)意作品世界巡展活動(dòng)日期：2004年7月11日2004ADC創(chuàng)意作品世界66活動(dòng)日期：2005年11月活動(dòng)亮點(diǎn)：領(lǐng)略創(chuàng)意巨大魅力活動(dòng)影響：?jiǎn)酒饑?guó)際人士對(duì)當(dāng)代藝術(shù)思考，將文化三大件完美融入活動(dòng)活動(dòng)日期：2005年6月活動(dòng)亮點(diǎn)：充分地體現(xiàn)創(chuàng)意LOFT的另類空間活動(dòng)影響：LOFT顛覆性創(chuàng)意風(fēng)云上海當(dāng)代藝術(shù)交流展“海上海LOFT·空間想象”酒會(huì)活動(dòng)日期：2005年11月活動(dòng)日期：2005年6月風(fēng)云上海當(dāng)67收購(gòu)成本財(cái)務(wù)測(cè)算測(cè)算方法為了比較準(zhǔn)確的把握可以承受的收購(gòu)成本，將利用剩余法來(lái)模擬本案項(xiàng)目通過(guò)改造并獲得價(jià)值提升的過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)金流，反算本案項(xiàng)目可以接受的收購(gòu)成本。其中，根據(jù)本案項(xiàng)目改造后的招商情況等的預(yù)期不同，可以分為樂(lè)觀與謹(jǐn)慎兩種情況，根據(jù)這兩種預(yù)期分別進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算，將得到一個(gè)可接受成本范圍。收購(gòu)成本財(cái)務(wù)測(cè)算測(cè)算方法為了比68辦公物業(yè)租金上漲水平比較保守地將增長(zhǎng)率設(shè)定在3%,商業(yè)部分的租金在經(jīng)過(guò)3年的培養(yǎng)期后翻倍,之后年增長(zhǎng)5%左右；這里采用的是模擬項(xiàng)目在重建后的樂(lè)觀情況下的收益水平，所使用的折現(xiàn)率相當(dāng)于銀行現(xiàn)期貸款基準(zhǔn)利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：通過(guò)剩余法模型計(jì)算得出的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：參數(shù)設(shè)定

樂(lè)觀預(yù)期下財(cái)務(wù)測(cè)算

本案項(xiàng)目1號(hào)樓本案項(xiàng)目2號(hào)樓本案項(xiàng)目4號(hào)樓底本案項(xiàng)目5號(hào)樓底本案項(xiàng)目3號(hào)樓本案項(xiàng)目6號(hào)樓本案項(xiàng)目7號(hào)樓底層租金4.13.93.73.9---平均租金1.981.891.923.23.2-成本收益率收購(gòu)總成本元收購(gòu)單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%276,252,48017,0402.3310%249,826,92015,4102.1120%227,940,72014,0601.9330%209,621,16012,9301.77辦公物業(yè)租金上漲水平比較保守地將增長(zhǎng)率設(shè)定在3%,商業(yè)部分69謹(jǐn)慎預(yù)期下財(cái)務(wù)測(cè)算參數(shù)設(shè)定

謹(jǐn)慎預(yù)期情況下，考慮到項(xiàng)目招商情況可能沒(méi)有預(yù)想的那么順利，導(dǎo)致商業(yè)及辦公物業(yè)的租金水平下調(diào)：

本案項(xiàng)目1號(hào)樓本案項(xiàng)目2號(hào)樓本案項(xiàng)目4號(hào)樓底本案項(xiàng)目5號(hào)樓底本案項(xiàng)目3號(hào)樓本案項(xiàng)目6號(hào)樓本案項(xiàng)目7號(hào)樓底層租金2.92.72.62.7---平均租金1.401.312.62.72.72.7-成本收益率收購(gòu)總成本元收購(gòu)單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%203,217,42012,5351.7210%183,844,08011,3401.5520%167,794,20010,3501.4230%154,338,2409,5201.30租金增長(zhǎng)/調(diào)整情況以及折現(xiàn)率與樂(lè)觀預(yù)期的設(shè)定相同，主要的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：謹(jǐn)慎預(yù)期下財(cái)務(wù)測(cè)算參數(shù)設(shè)定謹(jǐn)慎預(yù)期情況下，考慮到項(xiàng)目招商情70主要結(jié)論這里將樂(lè)觀預(yù)期與謹(jǐn)慎預(yù)期兩種情況下的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比：從上表可以看到，在樂(lè)觀預(yù)期及謹(jǐn)慎預(yù)期的情況下，若能以1.42-2.11元/平米/天的租金水平購(gòu)入本案項(xiàng)目，那么項(xiàng)目改造后的收益率水平能達(dá)到10-20%。成本收益率收購(gòu)總成本元收購(gòu)單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天樂(lè)觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂(lè)觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂(lè)觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期0%276,252,480203,217,42017,04012,5352.331.7210%249,826,920183,844,08015,41011,3402.111.5520%227,940,720167,794,20014,06010,3501.931.4230%209,621,160154,338,24012,9309,5201.771.30主要結(jié)論這里將樂(lè)觀預(yù)期與謹(jǐn)慎預(yù)期兩種情況下的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比71東大名路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位項(xiàng)目主題定位方向分析項(xiàng)目主題建議東大名路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位72區(qū)域規(guī)劃

東大名路創(chuàng)庫(kù)項(xiàng)目處于北外灘“航運(yùn)商貿(mào)區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)；區(qū)域規(guī)劃

東大名路創(chuàng)庫(kù)項(xiàng)目處于北外灘“航運(yùn)商貿(mào)區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)73東大名路倉(cāng)庫(kù)周邊市場(chǎng)-產(chǎn)業(yè)分析東大名路航運(yùn)一條街

港口碼頭：北外灘區(qū)域內(nèi)沿黃浦江的碼頭是上海航運(yùn)業(yè)進(jìn)出口貨物的主要集散地；外虹橋的國(guó)際客運(yùn)站是上海唯一的國(guó)際客運(yùn)碼頭。船運(yùn)公司：3家國(guó)內(nèi)航運(yùn)業(yè)的巨頭的總部、7家大陸前十強(qiáng)的集裝箱企業(yè)入住北外灘；實(shí)現(xiàn)了上海水上運(yùn)輸業(yè)73%的主營(yíng)業(yè)收入。

服務(wù)平臺(tái)：集中了上海航運(yùn)交易所、中國(guó)港口協(xié)會(huì)、上海船東協(xié)會(huì)、報(bào)關(guān)協(xié)會(huì)、上海海事局等13家航運(yùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

下游企業(yè)：2000余家航運(yùn)服務(wù)類企業(yè)聚集北外灘。

東大名路倉(cāng)庫(kù)周邊市場(chǎng)-產(chǎn)業(yè)分析東大名路航運(yùn)一條街 港口碼頭：74東大名路項(xiàng)目周邊市場(chǎng)東大名路創(chuàng)庫(kù)周邊辦公氛圍濃厚，市場(chǎng)前景看好；改建為創(chuàng)意辦公將有助于改造項(xiàng)目租金水平的提升；各改建項(xiàng)目因品質(zhì)的不同會(huì)產(chǎn)生較大的租金差異。東大名路沿線商業(yè)以中檔餐飲、酒吧、休閑娛樂(lè)、銀行等業(yè)態(tài)為主，主要依托周邊辦公樓發(fā)展；其他路段商業(yè)缺乏規(guī)劃，且檔次較低。商鋪?zhàn)饨鸬陀谵k公樓租金—區(qū)內(nèi)商鋪多是由原來(lái)的舊廠房改造而來(lái),一方面單元面積較大,另一方面周邊商業(yè)氛圍較差,商業(yè)檔次相對(duì)較低，改造為商業(yè)項(xiàng)目前景黯淡。租金（元/平方米/天）東大名路項(xiàng)目周邊市場(chǎng)東大名路創(chuàng)庫(kù)周邊辦公氛圍濃厚，市場(chǎng)前景看75東大名路倉(cāng)庫(kù)建筑改造條件

樓層數(shù)：6層，樓層相對(duì)較多，不適宜整體改造為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)改造的產(chǎn)品可考慮辦公、經(jīng)濟(jì)型酒店、養(yǎng)老院等

層高：4米左右，這樣的層高適應(yīng)范圍較廣，可考慮辦公，經(jīng)濟(jì)型酒店等，同時(shí)也適合較廣的商業(yè)范疇，但大型餐飲、火鍋燒烤類層高要求4.5米左右，而改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上要求10米左右，本案無(wú)法滿足。地塊形狀：?jiǎn)误w建筑，較為標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)方體狀標(biāo)準(zhǔn)層平面：約1300平方米東大名路倉(cāng)庫(kù)建筑改造條件樓層數(shù)：層高：地塊形狀：標(biāo)準(zhǔn)層平76東大名路項(xiàng)目功能改造方向研判規(guī)劃方面：依托東大名路航運(yùn)一條街的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，航運(yùn)商貿(mào)區(qū)辦公市場(chǎng)前景看好。市場(chǎng)方面：

東大名路倉(cāng)庫(kù)周邊改造力度很大，在建項(xiàng)目眾多，北外灘改造為項(xiàng)目帶來(lái)良好的商業(yè)前景，尤其是規(guī)劃景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目周邊辦公氛圍相對(duì)商鋪更好。建筑改造方面：東大名路倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)層平面為規(guī)則長(zhǎng)方形，改造空間較大；商鋪沿街面較小，進(jìn)深較大，且面臨單向道，停車位較少，僅1-2層可發(fā)展商鋪。辦公產(chǎn)品最為適宜。東大名路倉(cāng)庫(kù)最適合改造為辦公產(chǎn)品，另可有少量商業(yè)配套。東大名路項(xiàng)目功能改造方向研判規(guī)劃方面：東大名路倉(cāng)庫(kù)最適合改77東大名路713號(hào)已自發(fā)形成為又一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的雛形

東大名路713號(hào)已自發(fā)形成為又一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的雛形78上海創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)分庫(kù)——東大名路創(chuàng)庫(kù)規(guī)劃室內(nèi)景觀規(guī)劃建筑廣告改造定位維持現(xiàn)有的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方向

上海創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)分庫(kù)——東大名路創(chuàng)庫(kù)規(guī)劃室內(nèi)景觀規(guī)劃建筑廣告改79功能初步定位分析項(xiàng)目主題定位方向分析項(xiàng)目主題建議產(chǎn)品改造建議淮安路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位分析淮安路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析80淮安路倉(cāng)庫(kù)周邊市場(chǎng)

——區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè) 靜安“北翼”，蘇州河畔的都市工業(yè)發(fā)展的備用保留地，聚集了一批老廠房和老倉(cāng)庫(kù)建筑。 老廠房和老倉(cāng)庫(kù)改造成為了都市工業(yè)園、商務(wù)樓、創(chuàng)意辦公樓等類型的產(chǎn)品；大力發(fā)展服裝制衣、食品、電子信息、商務(wù)印刷、辦公用品和旅游工藝品等六類都市型工業(yè)?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)周邊市場(chǎng)

——區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè) 靜安“北翼”，蘇州河81淮安路倉(cāng)庫(kù)周邊市場(chǎng)——辦公環(huán)境政策扶持加之區(qū)域獨(dú)特的文化底蘊(yùn)，促使區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)前景看好，租金收益上升空間較大。租金（元/平方米/天）淮安路倉(cāng)庫(kù)周邊市場(chǎng)——辦公環(huán)境政策扶持加之區(qū)域獨(dú)特的文化底蘊(yùn)82淮安路倉(cāng)庫(kù)建筑改造條件標(biāo)準(zhǔn)層平面：約1000多平方米。適應(yīng)面較廣。

樓層數(shù)：6層，樓層相對(duì)較多，不適宜整體改造為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)改造的產(chǎn)品可考慮辦公、經(jīng)濟(jì)型酒店、養(yǎng)老院等

層高：4米左右，適應(yīng)范圍較廣，可考慮辦公，經(jīng)濟(jì)型酒店等，同時(shí)也適合較廣的商業(yè)范疇，但大型餐飲、火鍋燒烤類層高要求4.5米左右，而改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上要求10米左右，本案無(wú)法滿足。地塊形狀：為一單體建筑,基本呈梯形狀?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)建筑改造條件標(biāo)準(zhǔn)層平面：樓層數(shù)：層高：地塊形狀83淮安路倉(cāng)庫(kù)功能改造方向研判市場(chǎng)方面：

淮安路倉(cāng)庫(kù)周邊都市工業(yè)園及創(chuàng)意辦公氛圍較好，但人流量與車行交通便利度相對(duì)較差，因此辦公租金現(xiàn)狀與增值空間均較商鋪更好。建筑改造方面：

淮安路倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)層平面非規(guī)則長(zhǎng)方形，不適宜改造為旅館；進(jìn)深較長(zhǎng)，僅適合中大型商鋪，三層以上商業(yè)價(jià)值較低；適合改造為獨(dú)棟辦公或小面積辦公產(chǎn)品?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)最適合改造為辦公產(chǎn)品，另可有少量商業(yè)配套?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)功能改造方向研判市場(chǎng)方面：淮安路倉(cāng)庫(kù)最適合改造為84淮安路倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)品定位方向

大環(huán)境------是靜安區(qū)主要的現(xiàn)代高層居住區(qū)之一；亦是全市蘇州河濱水居住及旅游觀光地帶組成之一；還是以江寧路為主體的商業(yè)服務(wù)貿(mào)易區(qū)和文化公共活動(dòng)區(qū)之一。小環(huán)境------周邊聚集了多個(gè)都市工業(yè)園，以發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主。產(chǎn)品方向考量淮安路倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)品定位方向大環(huán)境小環(huán)境產(chǎn)品方向考量85傳統(tǒng)的商務(wù)服務(wù)辦公樓產(chǎn)品和位置等存在著先天弊端，后期贏利的上升空間較小創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建議項(xiàng)目改造的方向產(chǎn)品條件吻合，未來(lái)贏利的上升空間較大傳統(tǒng)的商務(wù)服務(wù)辦公樓產(chǎn)品和位置等存在著先天弊端，后期贏利的上86創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的范疇中涵蓋了多個(gè)行業(yè)——研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意、建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意和時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意，并可細(xì)分為３８?jìng)€(gè)中類行業(yè)和５５個(gè)小類行業(yè)市場(chǎng)上的成功案例均是依靠其自身的優(yōu)勢(shì)，擁有特定的主題定位，鎖定相關(guān)的行業(yè)組合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的范疇中涵蓋了多個(gè)行業(yè)市場(chǎng)上的成功案例均是依靠其自身87項(xiàng)目改造后行業(yè)定位開發(fā)者同樂(lè)坊以動(dòng)漫、設(shè)計(jì)師工作室、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公為主；以拉丁美洲特色的酒吧為主的時(shí)尚娛樂(lè)休閑社區(qū)上海同樂(lè)坊文化發(fā)展有限公司八號(hào)橋建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作香港時(shí)尚生活策劃咨詢(上海)有限公司M50（春明藝術(shù)園）畫廊、平面設(shè)計(jì)、建筑師事務(wù)所、影視制作、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、藝術(shù)品(首飾)設(shè)計(jì)等上海蘇河創(chuàng)意發(fā)展有限公司四行創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)上海河岸文化藝術(shù)有限公司設(shè)計(jì)工廠設(shè)計(jì)服務(wù)、設(shè)計(jì)教育、設(shè)計(jì)研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化基地上海師范大學(xué)美術(shù)學(xué)院天山軟件園軟件研發(fā)、動(dòng)漫游戲、教育培訓(xùn)、產(chǎn)業(yè)孵化由長(zhǎng)寧區(qū)科委等政府部門參與，上海交通大學(xué)和白貓集團(tuán)共同打造中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)多媒體產(chǎn)業(yè)園由上海市長(zhǎng)寧區(qū)技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)中心、中國(guó)科學(xué)院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所和上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司三方聯(lián)合發(fā)起組建上海中科微系統(tǒng)信息科技園有限公司上海時(shí)尚園時(shí)尚藝術(shù)、服裝設(shè)計(jì)、品牌發(fā)布由中國(guó)服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)和上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)、上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民政府聯(lián)合創(chuàng)建上海城市雕塑藝術(shù)中心與紅坊文化商務(wù)社區(qū)商務(wù)辦公、大型展示廳、畫廊、酒吧、咖啡廳、西餐廳等休閑場(chǎng)所及手工作坊由上海市規(guī)劃局直接推動(dòng)田字坊視覺(jué)藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)陳逸飛等X2創(chuàng)意空間IT、藝術(shù)設(shè)計(jì)、廣告?zhèn)髅搅ι酵顿Y控股周家橋創(chuàng)意之門設(shè)計(jì),攝影,廣告,多媒體,會(huì)展等——卓維700動(dòng)漫廣告、投資咨詢、軟件開發(fā)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)上海卓維700創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目改造后行業(yè)定位開發(fā)者同樂(lè)坊以動(dòng)漫、設(shè)計(jì)師工作室、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)88主題定位的形成原因分析就上表所統(tǒng)計(jì)的舊廠房主題定位來(lái)看，其形成因素主要有三方面：導(dǎo)向一：區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃如天山軟件園、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、上海城市雕塑藝術(shù)中心與紅坊文化商務(wù)社區(qū)、上海時(shí)尚園等，從項(xiàng)目立項(xiàng)開始就帶有鮮明的主題定位，天山軟件園、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)在“數(shù)字長(zhǎng)寧”的區(qū)域產(chǎn)業(yè)大背景下，形成以軟件及多媒體為主題的產(chǎn)業(yè)園。導(dǎo)向二：歷史文化環(huán)境最典型的依托歷史文化環(huán)境發(fā)展的是蘇州河沿岸的舊廠房改建項(xiàng)目，如四行倉(cāng)庫(kù)與M50項(xiàng)目。

導(dǎo)向三：地段價(jià)值不少老廠房位于市中心黃金地段，并且是市中心稀有的低密度建筑，因此其地段價(jià)值對(duì)改造定位也產(chǎn)生了決定性的影響。如位于建國(guó)路重慶南路的8號(hào)橋項(xiàng)目。主題定位的形成原因分析就上表所統(tǒng)計(jì)的舊廠房主題定位來(lái)看，其89歷史文化環(huán)境案例：四行創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)原始狀態(tài)：解放前曾是金城、鹽業(yè)、大陸和中南這四家銀行的倉(cāng)庫(kù)

案名：四行創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)營(yíng)銷模式：只租不售容量：近11000平方米單元：可隨意分隔，目前剩余面積97—330層高：4.6米租金：2.2~2.5元/平米/天功能：辦公、娛樂(lè)、會(huì)議、展示開發(fā)商：純屬劉繼東個(gè)人改造行為項(xiàng)目簡(jiǎn)介歷史文化環(huán)境案例：四行創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)原始狀態(tài)：解放前曾是金城、鹽業(yè)90四行倉(cāng)庫(kù)是舊廠房改造最早的一個(gè)項(xiàng)目，也是目前市場(chǎng)上改造較為成功的項(xiàng)目，企業(yè)入駐率達(dá)到90%，該項(xiàng)目主要有以下幾點(diǎn)值得借鑒：項(xiàng)目研究探討蘇州河沿線板塊有著獨(dú)特的深厚的海派文化底蘊(yùn)，因此，劉繼東將其打造成為具有強(qiáng)烈藝術(shù)氣息的創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)，和8號(hào)橋的商業(yè)概念完全不同的是，四行倉(cāng)庫(kù)更注重的是對(duì)文化藝術(shù)深度的挖掘，故進(jìn)駐的企業(yè)多為美術(shù)、視覺(jué)設(shè)計(jì)方面的公司。四行倉(cāng)庫(kù)對(duì)辦公部分不進(jìn)行裝修，由租戶對(duì)租賃空間自由進(jìn)行打造，滿足不同客戶對(duì)于不同品位的藝術(shù)追求。四行倉(cāng)庫(kù)是舊廠房改造最早的一個(gè)項(xiàng)目，也是目前市場(chǎng)上改造較為成91本項(xiàng)目與8號(hào)橋比較，截然不同的是，8號(hào)橋打造概念的是時(shí)尚的創(chuàng)意空間，而四行倉(cāng)庫(kù)乃至蘇州河沿線其他項(xiàng)目如：M50，是通過(guò)其獨(dú)特的歷史文化內(nèi)涵，更傾向于藝術(shù)氛圍的概念。四行倉(cāng)庫(kù)通過(guò)經(jīng)常舉辦各類純藝術(shù)的展會(huì)、活動(dòng)，來(lái)提升其藝術(shù)的高品位。許多影視制作，在四行倉(cāng)庫(kù)內(nèi)進(jìn)行拍攝,如：大城小事、三得利廣告等等，四行倉(cāng)庫(kù)也通過(guò)這些影視制作的包裝，打出名聲。項(xiàng)目研究探討大城小事劇照本項(xiàng)目與8號(hào)橋比較，截然不同的是，8號(hào)橋打造概念的是時(shí)尚的創(chuàng)92地段價(jià)值案例：8號(hào)橋原始狀態(tài)：上海汽車制動(dòng)器公司

案名：8號(hào)橋開發(fā)商：上海華輕投資管理有限公司物業(yè)公司：時(shí)尚生活中心有限公司營(yíng)銷模式：只租不售容量：12000平米其中80%為辦公樓用于出租，20%為餐飲、咖啡吧等配套服務(wù)設(shè)施。層高：4~6米租金：6~8元/平米/天功能：辦公、休閑娛樂(lè)、特色零售、展示項(xiàng)目簡(jiǎn)介地段價(jià)值案例：8號(hào)橋原始狀態(tài)：上海汽車制動(dòng)器公司項(xiàng)目簡(jiǎn)介93項(xiàng)目研究探討8號(hào)橋經(jīng)營(yíng)情況是目前市場(chǎng)上舊廠房改造項(xiàng)目最成功的項(xiàng)目之一，企業(yè)入駐率相當(dāng)高，該項(xiàng)目有以下幾點(diǎn)值得借鑒：由于8號(hào)橋的優(yōu)越的地理位置，8號(hào)橋的租金是維持在較高的水平。在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中，只有建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)等承受較高的租金，因此8號(hào)橋引進(jìn)了幾家著名的建筑設(shè)計(jì)公司，如：“B＋H”事務(wù)所，“SOM”建筑事務(wù)所等，通過(guò)這些公司在業(yè)內(nèi)的知名度，來(lái)吸引同行業(yè)其他公司的入住，最終形成行業(yè)的聚集性。8號(hào)橋的建筑空間經(jīng)過(guò)改造，保留工業(yè)文明時(shí)代的滄桑韻味的同時(shí)，又突出出時(shí)尚的簡(jiǎn)約感，很大程度的帶給人視覺(jué)的沖擊感，激發(fā)人的創(chuàng)作靈感，適合建筑設(shè)計(jì)類的公司入駐。項(xiàng)目研究探討8號(hào)橋經(jīng)營(yíng)情況是目前市場(chǎng)上舊廠房改造項(xiàng)目最成功的94商業(yè)的引入相當(dāng)成功，通過(guò)商業(yè)管理公司的招商，很成功的導(dǎo)入了符合整個(gè)項(xiàng)目定

位的配套性商業(yè)，這些商業(yè)多以時(shí)尚休閑為主，如：咖啡館、時(shí)尚餐飲、美容美發(fā)、

創(chuàng)意家居、創(chuàng)意工藝品等等，這些引進(jìn)的商業(yè)能很好的融入主題。項(xiàng)目研究探討商業(yè)的引入相當(dāng)成功，通過(guò)商業(yè)管理公司的招商，很成功的導(dǎo)入了95市中心鬧中取靜地段，但交通條件不夠便利，周邊沒(méi)有商業(yè)的氛圍，較難經(jīng)營(yíng)商業(yè)氛圍較濃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。緊鄰蘇州河，蘇州河沿線板塊有著深厚的海派文化底蘊(yùn)，有可改造和激發(fā)創(chuàng)意靈感的想象空間，其產(chǎn)業(yè)多偏向于視覺(jué)藝術(shù)化、以美術(shù)設(shè)計(jì)、影視制作為主。項(xiàng)目所處的靜安區(qū)有全國(guó)最大的美術(shù)制片廠，因此發(fā)展動(dòng)漫類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為靜安創(chuàng)意園區(qū)的目標(biāo)?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)改造依托的基礎(chǔ)歷史人文環(huán)境政府政策支持優(yōu)越的地段價(jià)值市中心鬧中取靜地段，但交通條件不夠便利，周邊沒(méi)有商業(yè)的氛圍，96定位方向動(dòng)漫設(shè)計(jì)美術(shù)設(shè)計(jì)影視制作等產(chǎn)業(yè)

鬧中取靜人文景觀美術(shù)動(dòng)漫影視制作定動(dòng)漫設(shè)計(jì)鬧中取靜97“南岸·創(chuàng)意心情”（暫擬案名）——靜安蘇州河南岸情趣創(chuàng)意空間項(xiàng)目通過(guò)打造充滿情趣的大小空間來(lái)迎合動(dòng)漫設(shè)計(jì)、廣告類創(chuàng)意行業(yè)客戶的特殊環(huán)境要求?！澳习丁秉c(diǎn)明大環(huán)境空間，項(xiàng)目沿蘇州河南岸而立，在上海市中心鬧中取靜的最佳地段并擁有稀有的水景、綠化等外部?jī)?yōu)雅空間。“創(chuàng)意心情”指代客戶在項(xiàng)目?jī)?nèi)部能夠感受到的意境——時(shí)刻擁有創(chuàng)意的心情，創(chuàng)意信手拈來(lái)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部通過(guò)小品、局部公共空間的塑造，為客戶創(chuàng)造獨(dú)特的輕松愜意的氛圍?！澳习丁?chuàng)意心情”（暫擬案名）98產(chǎn)品建議——公共空間一樓引進(jìn)商務(wù)休閑類商家，如諾卡咖啡、許留山等小面積且具有特色的商家，根據(jù)本項(xiàng)目的建筑特色可在三樓或四樓，以及屋頂設(shè)置配套商家的“咖啡島”、“甜品島”。三四樓“水果吧臺(tái)”中島示意：產(chǎn)品建議——公共空間一樓引進(jìn)商務(wù)休閑類商家，如諾卡咖啡、許留99屋頂花園示意屋頂花園示意100產(chǎn)品建議——外立面與入口通道可通過(guò)玻璃幕墻表現(xiàn)通透空間，與自然清醒的外部環(huán)境相融合。建議入口通道處營(yíng)造世外桃源的意境，通過(guò)布置綠化、室外陽(yáng)光茶座、入口玻璃頂棚區(qū)別于周邊都市工業(yè)園的環(huán)境?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)入口通道設(shè)計(jì)示意：產(chǎn)品建議——外立面與入口通道可通過(guò)玻璃幕墻表現(xiàn)通透空間，與自101舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目報(bào)告102

策行天下，致勝有源策源—理想生活策源地

策行天下，致勝有源策源—理想103策源專業(yè)翹楚2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百?gòu)?qiáng)第6位

2001年度上海房地產(chǎn)銷售金額百?gòu)?qiáng)第9位

2002年上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷二十強(qiáng)金橋獎(jiǎng)

第24屆中國(guó)房產(chǎn)博覽會(huì)99上海秋季交易會(huì)優(yōu)秀組織獎(jiǎng)

“2003CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機(jī)構(gòu)”榮譽(yù)稱號(hào)

第四屆(2004)年上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)二十強(qiáng)金橋獎(jiǎng)

2004CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理品牌企業(yè)十強(qiáng)

2004CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃品牌企業(yè)二十強(qiáng)

2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2005年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代理企業(yè)

第五屆（2005年）上海房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)二十強(qiáng)金橋獎(jiǎng)第二名

策源2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百?gòu)?qiáng)第6位

2001年度上1042005年地博會(huì)中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2006年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代理企業(yè)Top102005年住交會(huì)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷代理品牌企業(yè)十強(qiáng)2005年上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)金橋獎(jiǎng)前三甲2005年地博會(huì)中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2006年中國(guó)房地105策源決策委員會(huì)策源營(yíng)銷代理公司專業(yè)委員會(huì)整合傳播中心（品牌、媒介、采購(gòu)）信息管理中心（信息、網(wǎng)絡(luò)）風(fēng)險(xiǎn)管理中心（法務(wù)、審計(jì)）外地事業(yè)部商辦事業(yè)部武漢地區(qū)北京地區(qū)無(wú)錫地區(qū)南京地區(qū)西安地區(qū)重慶地區(qū)綜合管理中心（人事、培訓(xùn)、行政）咨詢研發(fā)中心（評(píng)估、研究、策劃）財(cái)務(wù)管理中心（會(huì)計(jì)、結(jié)算、投資服務(wù)）策源組織構(gòu)架策源行

策源策源營(yíng)銷代理公司專業(yè)委員會(huì)整合傳播中心信息管理中心風(fēng)險(xiǎn)管106——策源在中國(guó)——策源在中國(guó)107經(jīng)驗(yàn)源于積累，信心始于實(shí)踐目前在售個(gè)案：２８?jìng)€(gè)經(jīng)驗(yàn)源于積累，信心始于實(shí)踐目前在售個(gè)案：２８?jìng)€(gè)108策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實(shí)發(fā)展發(fā)展商：上實(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)：上實(shí)投資顧問(wèn)營(yíng)銷代理：上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司銷售中心：上海市飛虹路600號(hào)海上海——上海首個(gè)創(chuàng)意地產(chǎn)鋒尚社區(qū)海上海以新文化地產(chǎn)為開發(fā)理念、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為首要目標(biāo)客群定位，致力營(yíng)建中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、知識(shí)文化核心聚居區(qū)。策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實(shí)發(fā)展海上?！虾Ｊ讉€(gè)109海上海創(chuàng)意商業(yè)街海上海創(chuàng)意商業(yè)街110發(fā)展商——復(fù)地集團(tuán)銷售代理——上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司樓盤地址——曲陽(yáng)路910號(hào)發(fā)展商——復(fù)地集團(tuán)111曲陽(yáng)時(shí)尚生活庫(kù)創(chuàng)意人/設(shè)計(jì)師/學(xué)者的工作和休憩的聚集地曲陽(yáng)時(shí)尚生活庫(kù)112舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目報(bào)告113地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項(xiàng)目為切入點(diǎn)，以另類地產(chǎn)開發(fā)為捷徑，劍走偏鋒，快速成為上海地產(chǎn)新諸侯

策源為其提供專業(yè)的服務(wù)以及整合資源開創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)海地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項(xiàng)目114對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目背景：該舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目是富春控股涉足房產(chǎn)領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目，一方面這個(gè)項(xiàng)目有著巨大的塑造潛力，另一方面發(fā)展商有著雄厚的資金實(shí)力。定位目標(biāo)：兼顧項(xiàng)目的收益性與品牌形象，為發(fā)展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房產(chǎn)界樹立品牌聲譽(yù)，為今后的房產(chǎn)開發(fā)鋪墊良好的通路。定位方法：首先通過(guò)市場(chǎng)環(huán)境分析確定項(xiàng)目功能改造方向，再通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的挖掘提出項(xiàng)目主題定位。并進(jìn)一步對(duì)個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目提出業(yè)態(tài)組合建議、招商策略建議及初步財(cái)務(wù)分析。對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目背景：該舊倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目是富春控股涉足115舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造現(xiàn)狀分析

舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造熱潮的動(dòng)因上海舊廠房/倉(cāng)庫(kù)分布狀況舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造現(xiàn)狀分析舊廠房/倉(cāng)庫(kù)改造熱潮的動(dòng)因116動(dòng)因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價(jià)格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無(wú)法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。動(dòng)因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)117動(dòng)因二：修舊如舊的潮流

“謹(jǐn)慎的城市更新”

從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當(dāng)城市意識(shí)到推土機(jī)式的舊城改造對(duì)舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對(duì)歷史文化毫無(wú)保留的摧殘時(shí)，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。動(dòng)因二：修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”當(dāng)城市意識(shí)到118動(dòng)因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個(gè)性化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標(biāo)準(zhǔn)辦公樓動(dòng)因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個(gè)119上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分布上海共有130余處老廠房，為盤活閑置在各個(gè)角落的舊工廠，05年4月底，上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)首批推出了18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。其中由空置廠房變身而成的共有16處，這16處分別是：四行倉(cāng)庫(kù)、田字坊、8號(hào)橋、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、天山軟件園、傳媒文化園、樂(lè)山軟件園、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、工業(yè)設(shè)計(jì)園、靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、周家橋、設(shè)計(jì)工廠、同樂(lè)坊、卓維700、M50。這些項(xiàng)目地段優(yōu)越，集中在盧灣、黃浦、靜安、長(zhǎng)寧等上海中心城區(qū)。上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分布上海共有130余處120傳媒文化園同樂(lè)坊M50工業(yè)設(shè)計(jì)園四行倉(cāng)庫(kù)卓維700田字坊8號(hào)橋樂(lè)山軟件園設(shè)計(jì)工廠虹橋軟件園時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園天山軟件園中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)周家橋靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園傳媒文化園同樂(lè)坊M50工業(yè)設(shè)計(jì)園四行倉(cāng)庫(kù)卓維700田字坊8號(hào)121現(xiàn)有項(xiàng)目功能改造方向分析市場(chǎng)主流功能改造方向分析分項(xiàng)目探討功能改造方向（包括各項(xiàng)目市場(chǎng)分析、物業(yè)形態(tài)分析）現(xiàn)有項(xiàng)目功能改造方向分析市場(chǎng)主流功能改造方向分析122辦公與商鋪是目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的改造方向，其次為旅館、博物館等。市場(chǎng)主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號(hào)橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉(cāng)庫(kù)、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂(lè)坊、復(fù)城國(guó)際等。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。市場(chǎng)主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號(hào)橋、天山軟件園、中科123舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強(qiáng)的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強(qiáng)調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設(shè)施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒(méi)有內(nèi)部配套，無(wú)法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對(duì)網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求。電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計(jì)舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強(qiáng)124舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟(jì)型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量：部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟(jì)型酒店旅館房間數(shù)量一般不會(huì)超過(guò)300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟(jì)型酒店和旅館為多層建筑。舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店選址多數(shù)考125租賃情況舊廠房倉(cāng)庫(kù)改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金；旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉(cāng)庫(kù)只能租賃，不能出售；旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店多數(shù)采取長(zhǎng)期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營(yíng)。租賃情況舊廠房倉(cāng)庫(kù)改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的126舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費(fèi)群體。組團(tuán)建筑：很多舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成；而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時(shí)尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂(lè)功能商業(yè)項(xiàng)目多選擇特色的小型獨(dú)棟建筑或組團(tuán)式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式組團(tuán)式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會(huì)設(shè)有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團(tuán)式商業(yè)中的休閑廣場(chǎng)等；建筑材料：舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感；而現(xiàn)代餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時(shí)尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位127舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉(cāng)庫(kù)多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉(cāng)庫(kù)的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉(cāng)庫(kù)都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。舊廠房/倉(cāng)庫(kù)與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選128總結(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：建筑形態(tài)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)環(huán)境決定了其作為辦公或商業(yè)的氛圍條件。周邊的商業(yè)或商務(wù)配套為項(xiàng)目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，因此同一地段的物業(yè)改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對(duì)建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴(yán)格的要求，因此對(duì)于舊倉(cāng)庫(kù)的改造應(yīng)充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應(yīng)征詢專業(yè)建筑改造設(shè)計(jì)公司的意見(jiàn)。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指標(biāo)。因素三：規(guī)劃尤其如北外灘區(qū)域大改造，描繪出物業(yè)的升值空間。同時(shí)小范圍內(nèi)的景觀、道路改造以及功能區(qū)的確定也會(huì)產(chǎn)生重要影響?？偨Y(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：129楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位項(xiàng)目主題定位方向分析項(xiàng)目主題建議業(yè)態(tài)組合及布局建議項(xiàng)目招商策略項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)分析楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)改造定位分析功能初步定位130區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：提籃橋歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的南側(cè)基地內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)21世紀(jì)外灘風(fēng)貌高達(dá)200米的上海之光摩天輪（可能實(shí)施），形成該地區(qū)鮮明的城市形象。除此之外，提籃橋地區(qū)還有著與商貿(mào)相融合的猶太民族舶來(lái)文化。區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：131楊樹浦路項(xiàng)目周邊市場(chǎng)上海之光摩天輪（可能實(shí)施）、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃給區(qū)域帶來(lái)旅游契機(jī)現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設(shè)給區(qū)域帶來(lái)了商業(yè)前景提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀均不佳；商業(yè)較為集中的區(qū)域?yàn)楠q太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛樂(lè)等提籃橋歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)較多機(jī)會(huì)；對(duì)于提蘭橋倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目，若部分改造為創(chuàng)意商業(yè)市場(chǎng)前景更為看好。楊樹浦路項(xiàng)目周邊市場(chǎng)上海之光摩天輪（可能實(shí)施）、猶132楊樹浦路項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析周邊辦公和商業(yè)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀項(xiàng)目改造后的價(jià)值預(yù)判提籃橋老式商務(wù)樓和老廠房改建辦公項(xiàng)目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；區(qū)內(nèi)掛牌出租商鋪數(shù)量不多，街鋪主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之間。簡(jiǎn)單的改造并不能使項(xiàng)目租金水平獲得較大水平的提升；項(xiàng)目改為創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意辦公的綜合體，更能獨(dú)立于目前的市場(chǎng)環(huán)境，跳脫目前的區(qū)域價(jià)值。楊樹浦路項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析周邊辦公和商業(yè)項(xiàng)目租金現(xiàn)狀項(xiàng)目改造后的價(jià)133楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)建筑改造條件

樓層數(shù)：

3~6層為主，各建筑樓層錯(cuò)落有致，可以規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較廣，也可多種產(chǎn)品組合。

層高：3.8~4.3米之間，改造產(chǎn)品適應(yīng)性較廣，但目前市場(chǎng)上存在的改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上的要求較高，本案無(wú)法滿足。地塊形狀：組團(tuán)狀建筑，由三棟主建筑和幾棟輔助建筑組成。這樣的建筑形態(tài)為產(chǎn)品的規(guī)劃提供了較大的發(fā)揮空間。標(biāo)準(zhǔn)層平面：總建筑面積為16212平方米，由多幢建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積各不相同，以1000平方米左右為主。楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)建筑改造條件樓層數(shù)：層高：地塊形狀：標(biāo)準(zhǔn)層平134楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)功能改造方向研判規(guī)劃方面：

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”為旅游相關(guān)商業(yè)提供了發(fā)展契機(jī)。市場(chǎng)方面：

楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)周邊辦公及商鋪氛圍現(xiàn)狀都不理想，但人流量與人行、車行交通便利度都相對(duì)較好，同時(shí)北外灘改造為辦公與商鋪都帶來(lái)了巨大的增值空間。建筑改造方面：楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)層平面為規(guī)則長(zhǎng)方形，改造空間較大；但建筑密集度高采光與通風(fēng)以及與周邊建筑的相鄰影響較差，不適宜改造為旅館；沿街面窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，僅沿街倉(cāng)庫(kù)適合作中大型商鋪，三層以上商業(yè)價(jià)值較低，但三棟樓的圍合場(chǎng)地為商業(yè)提供了良好的舞臺(tái)空間；建筑可改造適合改造為辦公、商鋪綜合產(chǎn)品?；窗猜穫}(cāng)庫(kù)最適合改造為辦公與相關(guān)商鋪相輔相成的綜合產(chǎn)品。楊樹浦路倉(cāng)庫(kù)功能改造方向研判規(guī)劃方面：淮安路倉(cāng)庫(kù)最適合改造135主題研究思路由于目前市場(chǎng)上可參考的舊廠房改造為商辦并重的項(xiàng)目較少，且尚未進(jìn)入成功運(yùn)營(yíng)的階段，因此本報(bào)告僅藉我司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目及舊廠房改造項(xiàng)目的研究及操作經(jīng)驗(yàn)，提出除前文提及的規(guī)劃，還將通過(guò)以下三方面的研究尋求主題定位方向：北外灘文化挖掘北外灘區(qū)域發(fā)展方向研究北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)主題研究思路由于目前市場(chǎng)上可參考的舊廠房改造136北外灘文化“外灘X號(hào)”：在百年外灘的萬(wàn)國(guó)建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了ARMANI的專賣店，CARTIER的專賣店、JeanGeorges法國(guó)餐廳、依云水療，西洋文化的精品在這里悄然駐足。外灘沉睡的建筑被喚醒，歷史與奢華的舶來(lái)品在這里交錯(cuò)，而北外灘又將怎樣演繹她的輝煌？“港口文化”：曾幾何時(shí)，遠(yuǎn)渡重洋的哥德堡號(hào)古商船已經(jīng)從這里的碼頭把中國(guó)的文化傳播到歐洲。港口是每個(gè)臨海城市對(duì)外交流的窗口，文化的交流在貿(mào)易活動(dòng)中展現(xiàn)。北外灘文化“外灘X號(hào)”：在百年外灘的萬(wàn)國(guó)建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了A137北外灘的發(fā)展方向“絕對(duì)上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核心區(qū)的組成部分之一，與外灘和陸家嘴共享上海城市的核心地位，這一地位為今后北外灘的發(fā)展方向樹立了高起點(diǎn)?！吧虾┳罴岩暯恰保盒纬膳c外灘、陸家嘴一體化的國(guó)際化景觀，摩天輪選址北外灘（可能實(shí)施）再次證明在北外灘可以看到上海灘最佳景觀。北外灘的發(fā)展方向“絕對(duì)上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核138北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)上海國(guó)際客運(yùn)中心、“上海之星”文化旅游街區(qū)、濱江綠地建設(shè)工程等，都將出現(xiàn)在北外灘的開發(fā)畫卷之中?！吧虾８蹏?guó)際客運(yùn)中心”：郵輪經(jīng)濟(jì)登陸北外灘！三個(gè)7萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際大型郵輪泊位和國(guó)際客運(yùn)碼頭已建成，客運(yùn)綜合大樓將在2006年底基本建成，上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)大樓及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施將于2007年下半年和2008年初陸續(xù)投用。北外灘行業(yè)發(fā)展契機(jī)上海國(guó)際客運(yùn)中心、“上海之星”文化旅游街139總結(jié)港口文化旅游契機(jī)規(guī)劃動(dòng)力核心地位我們有理由相信，外灘和陸家嘴今天的輝煌就是北外灘的明天，更幸運(yùn)的是，北外灘的歷史人文及產(chǎn)業(yè)特色奠定了獨(dú)特的北外灘風(fēng)景線。核心CBD、璀璨江景、郵輪經(jīng)濟(jì)、大力改造項(xiàng)目定位要體現(xiàn)：歷史與未來(lái)的交錯(cuò)、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映?？偨Y(jié)港口文化旅游契機(jī)規(guī)劃動(dòng)力核心地位我們有理由相信，外灘和陸140“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊（暫擬案名）“北外灘”點(diǎn)明了項(xiàng)目的區(qū)位，表現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的巨大上升空間，提升項(xiàng)目的期望價(jià)值；“the15th”指代1405年鄭和下西洋的那個(gè)年代，我們的前輩已經(jīng)開始了港口的對(duì)外交流，這種文化具有深厚的歷史積淀?！皌he15th北外灘”141中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國(guó)歷史文化：從這里追溯15世紀(jì)鄭和下西洋以來(lái)，中國(guó)海港對(duì)外交流的文化積淀。讓中國(guó)的文化從這里走出去。推廣中國(guó)產(chǎn)品精粹：景德鎮(zhèn)陶瓷、茶葉、絲綢、唐裝、旗袍、紅木家具等代表中國(guó)文化的商品展銷；滿漢全席、特色地方菜肴、茶道等體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)消費(fèi)，中國(guó)傳統(tǒng)文化藝術(shù)的展現(xiàn)。營(yíng)造創(chuàng)意氛圍：提倡傳統(tǒng)商品的改良、滲透人性化概念、讓中國(guó)的商品榮登世界的廳堂。弘揚(yáng)中國(guó)品牌：鼓勵(lì)帶有中國(guó)傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的國(guó)內(nèi)自有品牌的發(fā)展，提供對(duì)外交流展示平臺(tái)。建立中華奢侈品工坊：“外灘3號(hào)”的中國(guó)版，種植中國(guó)本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平臺(tái)：長(zhǎng)期舉辦中外商貿(mào)、文化交流展會(huì)，讓上海走向世界，讓世界走進(jìn)上海。中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國(guó)歷史文化：從這里追溯15世142JamesEnglishman給愛(ài)人給父親給朋友在上海港國(guó)際客運(yùn)中心下了游輪之后，沿路打聽(tīng)到北外灘最有名的購(gòu)買中國(guó)精品禮物的地方——the15th北外灘進(jìn)入中華精粹文化創(chuàng)意坊果然琳瑯滿目的中國(guó)精品而這個(gè)古董，一定要自己收藏哇，還有更精彩的！James給愛(ài)人給父親給朋友在上海港國(guó)際客運(yùn)中心下了游輪之后143懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘唐裝店王老板一把裁縫剪刀走遍大江南北，最終把他馳名中外的唐裝定制店落戶中華精粹文化創(chuàng)意坊James在王老板店里訂做了這款195CM身高的唐裝，滿意地穿回英國(guó)！之后王老板陸續(xù)接到來(lái)自英國(guó)的訂單。懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘一把裁縫剪刀走遍大江144“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊不應(yīng)是簡(jiǎn)單地營(yíng)造一個(gè)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所更是鑄造為中國(guó)藝術(shù)精華的研發(fā)、培訓(xùn)、展示、交易、零售的創(chuàng)意平臺(tái)。使得本項(xiàng)目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成為一個(gè)完整形態(tài)，構(gòu)成呈現(xiàn)中華文化藝術(shù)的創(chuàng)意高地?！皌he15th北外灘”不應(yīng)是簡(jiǎn)單地營(yíng)造一個(gè)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)145PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原創(chuàng)設(shè)計(jì)培訓(xùn)零售交易展示PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原146古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器唐裝旗袍針織刺繡中國(guó)酒類、茶葉茶具新概念餐飲、酒吧、茶坊中國(guó)傳統(tǒng)理療養(yǎng)生館、瑜珈館原創(chuàng)設(shè)計(jì)工作室、品牌代理、演藝文化經(jīng)紀(jì)中國(guó)民族舞培訓(xùn)學(xué)校等行業(yè)組合古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器行業(yè)組合147規(guī)劃組合建議4號(hào)樓4~6層業(yè)態(tài)：新概念餐飲1~3層功能：展示和交易業(yè)態(tài)：藝術(shù)裝飾用