深圳KOYOO大梅沙項(xiàng)目定位報(bào)告 課件

KOYOO大梅沙項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市筑友投資有限公司世聯(lián)地產(chǎn)筑友大梅沙項(xiàng)目組2004年12月——SpecialhouseforspecialpeopleKOYOO大梅沙項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市筑友投資有限公司世“天剛破曉，我就驅(qū)車起行，穿過廣漠的世界，在許多星球之上，留下轍痕。旅客要在每個(gè)生人門口敲叩，最后才能走到最深的內(nèi)殿。我的眼睛向空闊處四望，最后才合上眼說：原來你在這里！”泰戈?duì)枴都村壤?“天剛破曉，我就驅(qū)車起行，穿過廣漠的世界，在許多星球之上，留目標(biāo)溝通適中的銷售速度、較高的價(jià)格打造精品建筑，建立項(xiàng)目和企業(yè)品牌3目標(biāo)溝通適中的銷售速度、較高的價(jià)格打造精品建筑，建立項(xiàng)目和企報(bào)告構(gòu)成KOYOO系列報(bào)告共分為4個(gè)部分，其中，市場(chǎng)調(diào)研部分報(bào)告做為附件放在項(xiàng)目定位報(bào)告后面。本次提交評(píng)審的是《項(xiàng)目定位報(bào)告》。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位報(bào)告：Specialhouseforspecialpeople物業(yè)發(fā)展建議：2005，中國?深圳建筑設(shè)計(jì)代表作品營銷策略總綱：精確制導(dǎo)——圈層營銷時(shí)代的來臨4報(bào)告構(gòu)成KOYOO系列報(bào)告共分為4個(gè)部分，其中，市場(chǎng)調(diào)研部分本報(bào)告思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶研究定位方案項(xiàng)目介紹5本報(bào)告思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶研究定位方案項(xiàng)目介紹5項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介6項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介6本項(xiàng)目項(xiàng)目位置7本項(xiàng)目項(xiàng)目位置7項(xiàng)目狀況——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：10000m2

建筑面積：22000m2，其中商業(yè)面積2200m2，其余為住宅面積。建筑容積率≤2.2建筑覆蓋率≤35％建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過24米機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)：11084m72.4m123.9m126m8項(xiàng)目狀況——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：10000m284m7項(xiàng)目狀況——項(xiàng)目周邊待建地塊情況123456781、配套設(shè)施用地，擬建綜合市場(chǎng)、社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，占地3000，容積率0.5；2、停車+市政配套設(shè)施，提供200車位、公廁、垃圾站，占地7675，容積率0.5；3、配套設(shè)施用地，九班幼兒園，占地3187，容積率0.8；4、商業(yè)服務(wù)+旅游用地，占地5169，容積率2.2；5、醫(yī)療衛(wèi)生用地，區(qū)級(jí)醫(yī)院分院（50床），占地4039，容積率1.86、體育用地，體育館+網(wǎng)球場(chǎng)，占地10040；7、配套設(shè)施用地，54班九年一貫制學(xué)校，400m標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，占地40458，容積率0.658、會(huì)議中心+酒店，300床以上酒店，400公用車位，占地64558，容積率1.599、住宅用地，占地面積7036，容積率2.2本項(xiàng)目9項(xiàng)目狀況——項(xiàng)目周邊待建地塊情況123456781、配套設(shè)施項(xiàng)目狀況——項(xiàng)目四至NSWE體育用地、梅沙學(xué)校內(nèi)環(huán)路、國際會(huì)議中心地塊海語東園鹽壩高速10項(xiàng)目狀況——項(xiàng)目四至NSWE體育用地、梅沙學(xué)校內(nèi)環(huán)路、國際會(huì)地塊現(xiàn)狀未作三通一平地面無建（構(gòu)）筑物11地塊現(xiàn)狀未作三通一平11國際學(xué)校會(huì)議中心梅沙學(xué)校鹽田體育中心幼兒園五星級(jí)酒店海濱公園本項(xiàng)目醫(yī)院項(xiàng)目周邊配套狀況五分鐘步行圈周邊配套有梅沙中學(xué)、國際學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、公共停車場(chǎng)、梅沙醫(yī)院。形成完善“5分鐘生活圈”目前，各項(xiàng)配套處于待建、在建狀態(tài)。梅沙學(xué)校正在建設(shè)中國際會(huì)議中心年底動(dòng)工12國際學(xué)校會(huì)議中心梅沙學(xué)校鹽田體育中心幼兒園五星級(jí)酒店海濱公園市場(chǎng)狀況分析13市場(chǎng)狀況分析13國際級(jí)定位國際級(jí)海濱旅游度假勝地；國際級(jí)會(huì)議展覽中心；國際級(jí)海濱居住區(qū)；發(fā)展現(xiàn)狀深圳市山海風(fēng)光的標(biāo)志；與市區(qū)適度的距離；豐富的休閑度假資源；大梅沙片區(qū)價(jià)值挖掘14國際級(jí)定位國際級(jí)海濱旅游度假勝地；發(fā)展現(xiàn)狀深圳市山海風(fēng)光的標(biāo)大梅沙房地產(chǎn)已售完項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積建筑面積總套數(shù)主力戶型入伙日期開發(fā)商銷售期銷售速度有無投資回報(bào)承諾均價(jià)（元/m2）東海岸一期住宅13180287003759各類型均有2004.4.30萬科地產(chǎn)一年約60套/月無多層公寓6000，山邊TH8000，水邊TH10000心海假日酒店式公寓3999.9895510045m2一房一廳2002.4.29心海投資7個(gè)月約15套/月無8000（包裝修家電）水云間酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一廳2002.9琪祥地產(chǎn)一年約20套/月無7800（包裝修家電）雅蘭酒店產(chǎn)權(quán)式酒店117501284616040m2一房一廳2001.4.23雅蘭置業(yè)10個(gè)月約16套/月有13000海景酒店產(chǎn)權(quán)式酒店11596.314088130（銷售套數(shù)）40m2一房一廳2001.8.31秀峰地產(chǎn)一年約10套/月有1200015大梅沙房地產(chǎn)已售完項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積建筑面積總套數(shù)主力大梅沙房地產(chǎn)在售項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積（m2）建筑面積（m2）總套數(shù)主力戶型開發(fā)商銷售率銷售期銷售速度銷售時(shí)有無投資回報(bào)承諾均價(jià)（元/m2）東海岸二期公寓/別墅8000064000約420套各類型均有萬科地產(chǎn)75%七個(gè)月約45套/月無，可代租8500/14000倚天閣酒店式公寓78021075016345、62公寓平葉投資80%一年約11套/月無，可代租13000海語東園酒店式公寓93002050024649-70兩房新華置業(yè)95%十六個(gè)月約14套/月有8300I領(lǐng)海酒店式公寓6324.11196518940-63公寓海闊投資90%一年約14套/月無，可代租13000海世界酒店式公寓107652220430449-63一房京地投資40％五個(gè)月約20套/月無，可代租15000心海伽藍(lán)住宅1960251216307各類型均有心海投資30％五個(gè)月約18套/月無900016大梅沙房地產(chǎn)在售項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積（m2）建筑面積（片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

——物業(yè)類別與產(chǎn)品特征分析大梅沙物業(yè)主要是以酒店以及酒店式公寓等投資型和度假居住型物業(yè)為主近一兩年出現(xiàn)了以萬科東海岸為代表的少量住宅項(xiàng)目公寓及一房一廳為片區(qū)主力產(chǎn)品，其中又以70m2以內(nèi)的總價(jià)較低的一房和兩房為最主力產(chǎn)品。心海伽藍(lán)110m2以下單位占65％，東海岸一期一房及兩房占50％左右，二期一房及兩房占20％左右。17片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

——物業(yè)類別與產(chǎn)品特征分析大梅沙物業(yè)主要片區(qū)在售項(xiàng)目“總價(jià)/用途”二維模型片區(qū)在售項(xiàng)目多為總價(jià)較低的投資型產(chǎn)品片區(qū)住宅類項(xiàng)目戶型偏大，因此總價(jià)較高+低高總價(jià)自用投資東海岸倚天閣I領(lǐng)海海語東園心海伽藍(lán)海世界18片區(qū)在售項(xiàng)目“總價(jià)/用途”二維模型片區(qū)在售項(xiàng)目多為總價(jià)較低片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——客戶需求分析據(jù)訪談結(jié)果可知：70％的客戶有可能會(huì)購買濱海物業(yè)，50％的客戶購買帶有投資的目的，42％的客戶選擇了度假加投資的用途，表明他們對(duì)物業(yè)的用途抱有多種期望，一旦手中物業(yè)升值到心中理想價(jià)位，就有可能放盤，轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y客戶。數(shù)據(jù)來源于大梅沙旅游客戶及看樓客戶訪談結(jié)果19片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——客戶需求分析據(jù)訪談結(jié)果可知：70％的客片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——客戶分析片區(qū)典型樓盤客戶狀況資料來自來自海語東園銷售統(tǒng)計(jì)82%的成交客戶屬于多次置業(yè)。成交客戶在市內(nèi)工作的區(qū)域33%在福田，12%在羅湖，11%在南山，4%在鹽田，共占60%；成交客戶主要在市內(nèi)工作。66%的成交客戶純投資行為，以投資收益為目的32%的成交客戶用于度假居住，屬于保障型投資者，這類客戶在現(xiàn)階段存在自用需求，他們認(rèn)可物業(yè)價(jià)值，當(dāng)投資價(jià)值大于自用價(jià)值時(shí)，會(huì)將物業(yè)變現(xiàn)20片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——客戶分析片區(qū)典型樓盤客戶狀況資料來自來片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——客戶總結(jié)片區(qū)絕大多數(shù)客戶是“投資客”和“準(zhǔn)投資客”投資客——專業(yè)炒家，以投資收益為目的。準(zhǔn)投資客多次置業(yè)者居多客戶來源區(qū)域主要為福田、羅湖、南山等市內(nèi)區(qū)域客戶普遍看好片區(qū)前景，物業(yè)升值潛力具有一定的自用需求，認(rèn)可物業(yè)價(jià)值，當(dāng)投資價(jià)值>自用價(jià)值時(shí)會(huì)選擇變現(xiàn)購買物業(yè)以使自身財(cái)富保值21片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——客戶總結(jié)片區(qū)絕大多數(shù)客戶是“投資客”和片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——銷售狀況銷售狀況總結(jié)片區(qū)總體銷售速度比較慢片區(qū)住宅項(xiàng)目銷售速度很慢投資型產(chǎn)品銷售速度略快于住宅項(xiàng)目樓盤性質(zhì)總套數(shù)主力戶型銷售率銷售期銷售速度均價(jià)（元/m2）倚天閣住宅163公寓80%一年約11套/月13000海語東園酒店式公寓246兩房95%十六個(gè)月約14套/月8300I領(lǐng)海酒店式公寓189公寓90%一年約14套/月13000海世界酒店式公寓304公寓40％五個(gè)月約20套/月15000心海伽藍(lán)住宅307各類型均有30％五個(gè)月約18套/月900022片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——銷售狀況銷售狀況總結(jié)片區(qū)總體銷售速度比樓盤性質(zhì)占地面積（m2）容積率主力戶型開發(fā)商預(yù)計(jì)推出時(shí)間京基五星級(jí)酒店酒店700001酒店客房京基地產(chǎn)2005年底湖心島住宅商業(yè)街185801.240m2左右創(chuàng)維2005年鼎太項(xiàng)目住宅商業(yè)街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年東海岸三期住宅----兩房、四房五房Townhouse萬科2005年中碧軒項(xiàng)目住宅160382.2單房、一房碧軒2005年底萬科國際會(huì)議中心會(huì)議、寫字樓、酒店61729.71.3酒店客房萬科2005年底片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況——下階段將推出項(xiàng)目23樓盤性質(zhì)占地面積（m2）容積率主力戶型開發(fā)商預(yù)計(jì)推出時(shí)間京基市場(chǎng)分析總結(jié)片區(qū)主要物業(yè)類型為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，有少量住宅項(xiàng)目片區(qū)最暢銷戶型區(qū)間為35m2－90m2的一房、兩房投資產(chǎn)品片區(qū)絕大多數(shù)客戶是“投資客”和“準(zhǔn)投資客”客戶來源區(qū)域主要福田，南山等市內(nèi)區(qū)域片區(qū)投資型物業(yè)銷售情況良好片區(qū)下階段推出項(xiàng)目多以小戶型為主，面積集中在40-50m224市場(chǎng)分析總結(jié)片區(qū)主要物業(yè)類型為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，有少量項(xiàng)目客戶分析25項(xiàng)目客戶分析25中大型企業(yè)管理層外資企業(yè)高級(jí)職員深圳本土村民創(chuàng)意階層（廣告、資訊、IT業(yè)金領(lǐng)）往來商務(wù)人士度假式長(zhǎng)久居住完全投資兼容型投資專業(yè)投資人士經(jīng)濟(jì)狀況良好的投資公司中大型企業(yè)管理層中大型私營企業(yè)企業(yè)主外資企業(yè)高級(jí)職員投資型自住型大梅沙既有客戶群核心客戶26中大型企業(yè)管理層創(chuàng)意階層（廣告、資訊、IT業(yè)金領(lǐng)）度假式長(zhǎng)久深圳人投資方式的轉(zhuǎn)變深圳人投資已從單純的為未來保障而“儲(chǔ)蓄”，轉(zhuǎn)變?yōu)闉橄硎苌?，為生活方式的轉(zhuǎn)換而投資。為生活質(zhì)量的升級(jí)為退休之后生活的保障購置小戶型放租購置大面積單位自住將現(xiàn)有住宅放租或出售購置濱海住宅退休后自住為未來生活做準(zhǔn)備，生活方式的轉(zhuǎn)換大梅沙為深圳人未來生活轉(zhuǎn)換提供了基地。隨著大梅沙開發(fā)進(jìn)程的加快，片區(qū)將趨于成熟，自住客戶所占比例將增大。27深圳人投資方式的轉(zhuǎn)變深圳人投資已從單純的為未來保障而“儲(chǔ)蓄”客戶定位解決思路找出目標(biāo)客戶針對(duì)他們打造產(chǎn)品及形象對(duì)投資客戶產(chǎn)生影響引導(dǎo)投資客戶購買目標(biāo)達(dá)成抓住有自住需求客戶的心理，設(shè)計(jì)出契合其需要的產(chǎn)品，一方面具備投資價(jià)值，另一方面也提供了轉(zhuǎn)換生活方式、享受人生的最佳空間。同時(shí)，通過這些客戶來打造口碑，引導(dǎo)純投資客戶購買。28客戶定位解決思路找出目標(biāo)客戶針對(duì)他們打造產(chǎn)品及形象對(duì)投資客戶潛在的客戶在哪里？29潛在的客戶在哪里？29需求階段分析生理需要自我實(shí)現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要地段價(jià)值在大梅沙擁有一套房人文氛圍在大梅沙擁有一處心靈的家園產(chǎn)品特征在大梅沙擁有一套富有特色的房從單純的有房住過渡到人的自我實(shí)現(xiàn)的需求30需求階段分析生理需要自我實(shí)現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要地段典型客戶描述描述一：——某港資公司老總性別：男教育程度：未知年齡：未知置業(yè)經(jīng)歷：萬科十七英里等買房語錄：購買萬科十七英里最主要的還是為了以后自己退休后來住，房子買過很多，現(xiàn)在也不再為了單純賺錢而買房，而是為了老了之后有一個(gè)可以享受生活的空間?！F(xiàn)在買房就是為了提前占有稀缺資源。31典型客戶描述描述一：31典型客戶描述描述二：——就職于某會(huì)計(jì)師事務(wù)所性別：男（其父為某職能部門領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)與家人同?。┙逃潭龋喊拇罄麃咰PA年齡：30置業(yè)經(jīng)歷：買過一些羅湖的房愛好：上網(wǎng)，打游戲，跟朋友一起出去玩買房語錄：家里很寬，再住多少人都沒問題，肯定不是買來自己住的。買房子肯定不想虧本啦～最好就是過兩年有的賺就轉(zhuǎn)手賣出去。買過好幾次房，不過又都賣了，多少也有賺一些，自己名下有太多房子不太好。大梅沙？還可以吧，離市區(qū)不是太近，不會(huì)太張揚(yáng)，可以經(jīng)常跟朋友過去玩，省了賓館錢了。當(dāng)然，能夠賺一些補(bǔ)貼一下油錢也好啊，哈哈。——有的賺最好！32典型客戶描述描述二：32典型客戶描述描述三：——某外貿(mào)公司主管性別：女教育程度：本科年齡：31置業(yè)經(jīng)歷：西海明珠愛好：因?yàn)楣ぷ骱苊Γ詻]什么特別的愛好。最多就是跟朋友一起去酒吧買房語錄：本來準(zhǔn)備移民加拿大，現(xiàn)在由于某些原因暫時(shí)不去了，省下一筆錢不準(zhǔn)備白白放著。大梅沙的房子，要是有的賺一定會(huì)考慮，投資價(jià)值和升值空間最重要。當(dāng)然，自己過去住住也不錯(cuò)，還可以招待朋友。因?yàn)樽约簩?duì)房地產(chǎn)不熟悉，因此要求口碑要好?！?jǐn)慎投資，希望能有所收獲。33典型客戶描述描述三：33典型客戶描述描述四：木棉花——某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理性別：女教育程度：未知年齡：保密置業(yè)經(jīng)歷：未知愛好：旅游、上網(wǎng)、讀書買房語錄：如果是大梅沙的房子，那么除了投資之外還要有很多額外的東西，最好有公共活動(dòng)空間，比如說燒烤吧、頂層開放平臺(tái)之類的，不一定要很大，但要適合朋友在一起觀景聊天。房子只是物業(yè)，一定要有空間給予朋友們?cè)谝黄鹫勌煺f地?！欢ㄒ心芎团笥岩黄鹜娴目臻g！34典型客戶描述描述四：34典型客戶描述描述五：艾領(lǐng)海——某IT公司老總性別：男教育程度：清華MBA年齡：36、鉆石王老五置業(yè)經(jīng)歷：華僑城錦繡花園、香蜜湖熙園。愛好：結(jié)交形形色色、三教九流的朋友，擁有很多的社交圈。實(shí)況速遞：最近在他身上發(fā)生了兩件事，第一是在大梅沙買了他的第三套房，他把這套房叫“根據(jù)地”；第二是參加了晚報(bào)組織的“萬人牽手活動(dòng)”，又結(jié)識(shí)了一幫新朋友。上周就帶這幫朋友到他的“根據(jù)地”論道+麻將。另據(jù)報(bào)料：自從他買了這套房后曾分別帶若干女友前往。35典型客戶描述描述五：35這些潛在客戶的共同特征有支付能力，已有一套以上居所高級(jí)灰有較穩(wěn)定的同業(yè)、朋友圈層渴望“中心化”，抗拒被“邊緣化”文化層次較高，追求時(shí)尚，內(nèi)心具小資情節(jié)具共同隱性需求的群體不愿脫離城市又渴望寧靜，不脫離群體、渴望融合36這些潛在客戶的共同特征有支付能力，已有一套以上居所高級(jí)灰有較城市新階層的誕生在深圳這種多元化和包容性極強(qiáng)的大都市，中產(chǎn)階級(jí)、小資、bobo族既不是首先誕生在這片土地，也沒有在此擎起鮮明的旗幟，這個(gè)城市未曾在城市文化上引領(lǐng)中國。先富起來的城市，逐漸出現(xiàn)了這樣一個(gè)階層，他們喜歡炫耀、但標(biāo)榜內(nèi)涵；他們擁有優(yōu)越生活，更向往卓越體驗(yàn)。他們是成熟的，同時(shí)玩興不減，汽車、房子在他們看來都是玩具。最重要的是，他們只愿和同類的人交往、分享……他們的出現(xiàn)，標(biāo)志著深圳第一次出現(xiàn)了擁有自己獨(dú)特文化烙印的階層，我們暫且稱之為——“優(yōu)?階層”37城市新階層的誕生在深圳這種多元化和包容性極強(qiáng)的大都市，中產(chǎn)階沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感財(cái)富層面價(jià)值層面舊式轉(zhuǎn)型新式高中低優(yōu)?階層的財(cái)富/價(jià)值觀38沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、尊優(yōu)?階層所處價(jià)值階段分析基本追求求同求異優(yōu)越性追求自我滿足追求主要所處的心理需要層次生理+安全安全——?dú)w屬歸屬——尊重尊重+自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)影響價(jià)值判斷的主要因素自我需要、以自我為中心從眾、他人的水平與評(píng)價(jià)個(gè)性化、他人的水平與評(píng)價(jià)個(gè)性化與自我需要、他人評(píng)價(jià)與自我需要自我需要主要消費(fèi)動(dòng)機(jī)求廉、求實(shí)等從眾求名、求新、求美等求實(shí)、求美、求便、求名、求新、惠顧、好癖等求便、求實(shí)、求美、惠顧、求新、求名、求廉、從眾等客戶主觀價(jià)值追求普通城市住宅；住宅功能性價(jià)比高市場(chǎng)公認(rèn)的產(chǎn)品；從眾，羊群效應(yīng)；市場(chǎng)盲目需求；潮流；追求新奇；追求物質(zhì)產(chǎn)品高度的舒適性；強(qiáng)調(diào)可炫耀性；資源和空間的超大占有；適合自己生活行為開始趨于理性；顯示個(gè)性的生活方式；在乎自己需求，別人的評(píng)價(jià)；強(qiáng)烈的身份感；生活需求本質(zhì)上的回歸；高度個(gè)性化；追求實(shí)質(zhì)用途；“他們夢(mèng)想擁有這樣一所房子：在這里他們可以平靜下來，不再為野心所累?！?9優(yōu)?階層所處價(jià)值階段分析基本追求求同求異優(yōu)越性追求自我滿足追優(yōu)?階層所處價(jià)值階段分析基本追求求同求異優(yōu)越性追求自我滿足追求需求產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)特征使用的功能性較好價(jià)格低廉大眾化產(chǎn)品舒適、實(shí)用市場(chǎng)潮流建筑產(chǎn)品本身以及社區(qū)硬件環(huán)境的創(chuàng)新和改善；形式上有較大的提高；賣點(diǎn)和個(gè)性突出；講究品牌和潮流從物質(zhì)產(chǎn)品過度到精神產(chǎn)品追求舒適性和炫耀感與下一層的人群有明顯的區(qū)隔；階層分化，階層人文濃厚產(chǎn)品有明顯的階層標(biāo)簽引領(lǐng)潮流，總是成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象寧靜、私秘性強(qiáng)，不張揚(yáng)，完全的人性空間充滿友善和協(xié)調(diào)的社區(qū)環(huán)境居住人群的精神主導(dǎo)著社區(qū)的人文環(huán)境追求舒適性公建基本的生活配套基本的生活、娛樂、休閑等配套帶有炫耀性的、品牌的高檔消費(fèi)配套要求高檔的生活休閑配套，對(duì)環(huán)境的質(zhì)感和服務(wù)要求非常高。象一個(gè)展示階層生活的舞臺(tái)更多的追求自然，讓環(huán)境與人與人之間達(dá)到良好的協(xié)調(diào)，寸度和氛圍達(dá)到行事從容性價(jià)比高中等中等高高形象——識(shí)別性品牌（造作）階層的標(biāo)簽返樸（自然）40優(yōu)?階層所處價(jià)值階段分析基本追求求同求異優(yōu)越性追求自我滿足追優(yōu)?階層對(duì)物業(yè)的共同需求與朋友在一起圈子第三地投資價(jià)值功能多樣化根據(jù)地公共活動(dòng)空間升值空間41優(yōu)?階層對(duì)物業(yè)的共同需求與朋友在一起圈子第三地投資價(jià)值功能多優(yōu)?階層的物業(yè)是……42優(yōu)?階層的物業(yè)是……42SPR的誕生SPR(SpecialPeopleResort)——朋友圈子聚會(huì)的場(chǎng)所KOYOO大梅沙項(xiàng)目首次引入SPR概念43SPR的誕生SPR(SpecialPeopleResoSPR是什么？SPR第三空間商務(wù)辦公度假居住突破傳統(tǒng)物業(yè)類型之間的清晰界限產(chǎn)品使用功能同時(shí)滿足居住、度假、商務(wù)辦公、甚至商業(yè)功能一個(gè)舒服的社交聚會(huì)場(chǎng)所，另一個(gè)“起居室”，既可以會(huì)客，也可以獨(dú)自在這里放松身心SOHO也是SPR的一種形式獨(dú)特體驗(yàn)的場(chǎng)所空間的多種可能性不可模仿的不抄襲任何的44SPR是什么？SPR第三空間商務(wù)辦公度假居住突破傳統(tǒng)物業(yè)類型SPR是——其實(shí)我們身邊的文化與藝術(shù)早已不再是涇渭分明，他們都在一種叫做“策源地”的區(qū)域中集合，在此中，地產(chǎn)商、策劃人、電視導(dǎo)演、明星，社會(huì)名流，鋼琴師，攝影師，建筑師，畫家等都排排坐，既都參與其中，同時(shí)又是消費(fèi)者深圳精神、深圳文化的策源地45SPR是——其實(shí)我們身邊的文化與藝術(shù)早已不再是涇渭分明，他們SPR意味著烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒，文明與藝術(shù)的探索者創(chuàng)意人群的精神家園平等的關(guān)系，真誠面對(duì)居住、工作場(chǎng)所外的第三地46SPR意味著烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒，文明與藝術(shù)的探索產(chǎn)品定位下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)物業(yè)可分為產(chǎn)權(quán)式酒店、度假類物業(yè)與純住宅物業(yè)；假設(shè)本項(xiàng)目打造成以上三種物業(yè)，可以得到其價(jià)值分布，如右圖所示。定位脫離產(chǎn)權(quán)式酒店與住宅的定勢(shì)，跳出片區(qū)小戶型投資產(chǎn)品激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，創(chuàng)造較高的銷售價(jià)格及升值空間。高高低低1432度假物業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店純住宅利潤實(shí)現(xiàn)：價(jià)格利潤率SPR市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：品牌產(chǎn)品市場(chǎng)接受度形象47產(chǎn)品定位下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)物業(yè)可分為產(chǎn)權(quán)式酒店、度假項(xiàng)目的客戶定位房地產(chǎn)圈藝術(shù)圈投資客文藝圈IT圈……投資客各種圈子人群（優(yōu)?階層）其他偶得人群++48項(xiàng)目的客戶定位房地產(chǎn)圈藝術(shù)圈投資客文藝圈IT圈……投資客各種KOYOO的SPR——

項(xiàng)目命名建議優(yōu)品?鋒尚優(yōu)品?別處優(yōu)品?藝術(shù)優(yōu)品?藝墅優(yōu)品建筑II優(yōu)品建筑49KOYOO的SPR——

項(xiàng)目命名建議優(yōu)品?鋒尚優(yōu)品?別處優(yōu)品價(jià)格區(qū)間定位50價(jià)格區(qū)間定位50

品質(zhì)高品質(zhì)低價(jià)格

高品質(zhì)高價(jià)格

低品質(zhì)低價(jià)格

低品質(zhì)高價(jià)格

700090001100013000元/m2價(jià)格

I領(lǐng)海海世界心海伽藍(lán)海語東園倚天閣價(jià)格定位——片區(qū)樓盤價(jià)格分布東海岸（非別墅）51品質(zhì)I領(lǐng)海海世界心海伽藍(lán)海語東園倚天閣價(jià)格定位——片確定本項(xiàng)目可比實(shí)例產(chǎn)品品牌外部萬科東海岸100100100海語東園本項(xiàng)目90807090100120海語東園與本項(xiàng)目地塊相鄰，而且各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其類似萬科東海岸是片區(qū)內(nèi)最大的居住類項(xiàng)目，產(chǎn)品線與本項(xiàng)目有很大的可比性。52確定本項(xiàng)目可比實(shí)例產(chǎn)品品牌外部萬科東海岸100100100海通過比準(zhǔn)價(jià)格得出初步價(jià)格定位上限下限8500元/m27200元/m2本項(xiàng)目初步價(jià)格定位項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重各項(xiàng)指標(biāo)打分得分售價(jià)外部資源品牌產(chǎn)品外部資源品牌產(chǎn)品萬科東海岸0.60.20.21001001001008500海語東園907080847140本項(xiàng)目9010012098850053通過比準(zhǔn)價(jià)格得出初步價(jià)格定位上限下限8500元/m27200TheendThanks！54TheendThanks！54SPR——

滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。55SPR——

滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，SPR——

“PARTY這東西”陳逸飛的唯美派對(duì)、孫孟晉的搖滾、謝暉的足球派對(duì)、衛(wèi)慧的寫家派對(duì)、爾東強(qiáng)的唐裝派對(duì)……在霓虹閃爍的暗夜里，在各種名目的包裝下，派對(duì)們粉墨登場(chǎng)。派對(duì)的實(shí)質(zhì)，不過是一群拉幫結(jié)伙扎堆取樂。在以前，這種東西通常被冠以聯(lián)歡會(huì)、茶話會(huì)、聯(lián)誼會(huì)等名稱，現(xiàn)在這些詞都已經(jīng)帶上了懷舊的色彩。同樣內(nèi)容通通被改成為一個(gè)音譯詞：派對(duì)。或者根本不譯，人們說“PARTY”,努力地發(fā)著輕飄飄的鼻音，美式的。評(píng)論家吳亮說：“交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術(shù)的人加一群愛藝術(shù)的人，一群風(fēng)雅的人加一群附庸風(fēng)雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人?！薄路鹁褪菍?duì)派對(duì)惟妙惟肖的素描《新周刊》56SPR——

“PARTY這東西”陳逸飛的唯美派對(duì)、孫孟SPR——

結(jié)社、圈子57SPR——

結(jié)社、圈子57SPR——

第三空間給自己家庭——生活之所，公司——工作之所，第三空間(ThirdPlace)——精神棲息之所第三空間在哪里？它是城市人居的一次物質(zhì)提升和精神備份，它是容納個(gè)性，品質(zhì)、精神流向和成就感的溫室，它是真真正正的差異化生存。第二套房的門檻并非每個(gè)人都跨的過，第三空間的憧憬卻常駐在每個(gè)人心中靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個(gè)物理空間，個(gè)人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長(zhǎng)58SPR——

第三空間給自己家庭——生活之所，公司——工作之所優(yōu)?階層的SPR——

游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳小時(shí)候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。今天，我們所謂的“游戲居家”就是要?jiǎng)?chuàng)造一種自由、靈動(dòng)、多變的生活形態(tài)。59優(yōu)?階層的SPR——

游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳59優(yōu)?階層的SPR——

非常色人家盧卡和芳登是意大利設(shè)計(jì)行業(yè)的一對(duì)驕子，年輕的他們已小有成就，令人艷羨。他們?cè)谛鈸碛杏兴慌笥褌兎Q為“色彩花園”的房子，空間不大，但因?yàn)樯实臐庥舳@得獨(dú)特別致。60優(yōu)?階層的SPR——

非常色人家盧卡和芳登是意大利設(shè)計(jì)行業(yè)的優(yōu)?階層的SPR——

生活就是大廚房當(dāng)廚房不再只是滿足溫飽的場(chǎng)所，而成為一種生活方式之后，我們也許需要一個(gè)更大的廚房，不僅可以燒菜做飯，還可以娛樂、休閑、聚會(huì)，幻想在誘人香氛中，一些纏綿的故事即將發(fā)生……61優(yōu)?階層的SPR——

生活就是大廚房61優(yōu)?階層的SPR——

家的中心就是床

家的中心就是床，還可以辦公，可以早餐，或許，衛(wèi)浴也在客廳里，家是一門生活的藝術(shù)。62優(yōu)?階層的SPR——

家的中心就是床

62優(yōu)?階層的SPR——浴房

63優(yōu)?階層的SPR——浴房

63設(shè)計(jì)思路探討64設(shè)計(jì)思路探討64物業(yè)形態(tài)初探以各項(xiàng)指標(biāo)做滿計(jì)住宅單層面積共計(jì)3500m2,其中1/3為5層，2/3為6層。商業(yè)部分可做層高6米，位于住宅下部。24M65物業(yè)形態(tài)初探以各項(xiàng)指標(biāo)做滿計(jì)24M65產(chǎn)品定位——空間組合戶型面積（M2）比例（％）三房?jī)蓮d10050兩房一廳8040單房4010基本空間組合空間3+12+132166產(chǎn)品定位——空間組合戶型面積比例三房?jī)蓮d10050兩房一廳8戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間形式劃分，可以打通組合，形成更多產(chǎn)品形式67戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間形式劃分，可以打通組合，形成更多產(chǎn)品形式67α—room（生活魔方）大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì)從傳統(tǒng)的menuplan模式——大空間平面（freeplan）模式68α—room（生活魔方）從傳統(tǒng)的menuplan模式——+=+=+=oror以單元模數(shù)的一個(gè)“menuplan”（居住菜單）單一的組合模式——具有可變性住宅（flexhousing）模式……Box-Living的平面組合形式69+=+=+=oror以單元模數(shù)的一個(gè)“menuplan”（物業(yè)形態(tài)建議最大化的層高地下室作為核增面積，提供特別體驗(yàn)空間商業(yè)部分做兩層，位于其中一棟住宅下部。屋頂作為泛會(huì)所，或降低層高，樓層中間做架空層24M3.6m3.6m3.3m3.3m3.3m3.6m3.3m4.2m4.2m4.2m5.7m5.7m住宅商業(yè)地下室70物業(yè)形態(tài)建議最大化的層高24M3.6m3.6m3.3m3.3soho——空間隨人而定71soho——空間隨人而定71精神圖騰公共會(huì)客廳臨內(nèi)環(huán)路設(shè)置一棟獨(dú)立建筑，極具象征性的，標(biāo)志性的，是愛玩、玩的起的人的精神圖騰。內(nèi)含商業(yè)面積72精神圖騰公共會(huì)客廳72特異體驗(yàn)的場(chǎng)所經(jīng)過這扇門，通往另一個(gè)世界73特異體驗(yàn)的場(chǎng)所經(jīng)過這扇門，通往另一個(gè)世界73少不了的藝術(shù)74少不了的藝術(shù)74別墅級(jí)地下空間75別墅級(jí)地下空間75迷你高爾夫果嶺別人建在綠茵曠野、山林幽谷間，優(yōu)品?藝墅也可建于房前屋后庭院內(nèi)、公共空間上。“和而不同”的公共空間76迷你高爾夫果嶺“和而不同”的公共空間76超尺度泳池

77超尺度泳池

77大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)Part-I調(diào)查時(shí)間：2004年7月24日調(diào)查地點(diǎn)：大梅沙（包括海景酒店住客及萬科東海岸看樓者）樣本總數(shù)：35份有效樣本數(shù)：34份Back78大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)Part-I調(diào)查時(shí)間：2004年7月24日大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤79大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤79大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－配套80大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－配套80大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料81大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料81大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)Part-II調(diào)查時(shí)間：2004年7月30日調(diào)查對(duì)象：銀行職員等高端客戶樣本總數(shù)：10份有效樣本數(shù)：10份82大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)Part-II調(diào)查時(shí)間：2004年7月30大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤83大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤83大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－配套84大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－配套84大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料Back85大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料Back85客戶調(diào)查小結(jié)多數(shù)客戶對(duì)大梅沙認(rèn)識(shí)停留在中低檔海濱休閑區(qū)印象上片區(qū)價(jià)值未深入被客戶認(rèn)知，因此并無因占有資源或滿足心理需求而產(chǎn)生的購買需要對(duì)片區(qū)樓盤價(jià)值的認(rèn)知集中在7000-8000元之間對(duì)購買大梅沙片區(qū)物業(yè)的目的多為度假兼投資對(duì)小區(qū)配套需求最集中的是游泳池和健身房對(duì)于公共配套需求以及物管（酒店式管理）內(nèi)容需求多元化客戶普遍對(duì)大梅沙能提供的物業(yè)缺乏具象認(rèn)知，需要被引導(dǎo)大梅沙片區(qū)客戶調(diào)查86客戶調(diào)查小結(jié)多數(shù)客戶對(duì)大梅沙認(rèn)識(shí)停留在中低檔海濱休閑區(qū)印象上走進(jìn)深圳87走進(jìn)深圳87深圳歷年GDP情況2003年深圳全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值約為2860.51億元，比前年增長(zhǎng)17.3%。大大高于全國9.1%的平均水平，深圳經(jīng)濟(jì)依然保持良好快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。億元深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)88深圳歷年GDP情況2003年深圳全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值約為282003年私人汽車擁有量接近20萬輛，比2002年增長(zhǎng)46.15%深圳市私家車數(shù)量迅速增長(zhǎng)，每百戶擁有私人汽車約21輛自駕度假旅游成為消費(fèi)熱點(diǎn)輛深圳私人汽車發(fā)展情況892003年私人汽車擁有量接近20萬輛，比2002年增長(zhǎng)46.深圳市歷年接待游客量呈明顯上升趨勢(shì)，僅2003年因非典原因?qū)е掠慰弯J減。深圳旅游業(yè)依然呈良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。萬人深圳各年接待游客量情況90深圳市歷年接待游客量呈明顯上升趨勢(shì)，僅2003年因非典原因?qū)б?、高新科技產(chǎn)業(yè)城市二、現(xiàn)代物流業(yè)城市三、區(qū)域性金融中心城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市五、高品味文化生態(tài)城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市休閑娛樂需求文化服務(wù)需求五、高品位文化生態(tài)城市深圳定位：區(qū)域性國際化城市

91一、高新科技產(chǎn)業(yè)城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市休閑娛樂需求文化服建設(shè)美麗的海濱城市。依托亞熱帶濱海城市特色和逐步發(fā)達(dá)的國際商務(wù)功能，建設(shè)一批具有國際水準(zhǔn)的濱海旅游度假設(shè)施、生態(tài)觀光旅游設(shè)施和會(huì)議展覽設(shè)施，使深圳成為全國較大的商務(wù)旅游、觀光旅游城市及過境旅客集散地?！渣S麗滿《在市委三屆八次全體（擴(kuò)大）會(huì)議上的講話》目標(biāo)：世界濱海家園旅游觀光勝地?fù)]別主題公園及人造景觀時(shí)代解讀：優(yōu)美的海濱旅游城市

92建設(shè)美麗的海濱城市。依托亞熱帶濱海城市特色和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好私人汽車擁有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高額消費(fèi)階段追求生活質(zhì)量人類社會(huì)將以自我實(shí)現(xiàn)的程度及“生活質(zhì)量”的高低來衡量社會(huì)成就旅游、度假、休閑、娛樂等日益被人們所追求深圳所處的發(fā)展階段

93城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好私人汽車擁有量大幅度上升深圳的旅游文化城走進(jìn)鹽田94走進(jìn)鹽田94鹽田——海濱旅游、生態(tài)城區(qū)95鹽田——海濱旅游、生態(tài)城區(qū)95鹽田片區(qū)規(guī)劃情況城區(qū)性質(zhì)：以港口、旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、保稅業(yè)為主的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。城區(qū)發(fā)展目標(biāo)：突出海濱城區(qū)特點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)、高速度、高水平地進(jìn)行城市建設(shè)，爭(zhēng)取在下個(gè)世紀(jì)初將鹽田區(qū)建設(shè)成為一個(gè)功能分區(qū)明確、布局合理、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活服務(wù)設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。城區(qū)旅游職能：大力發(fā)展濱海旅游事業(yè)，建設(shè)成為深圳市東部旅游基地和濱海旅游度假區(qū)。對(duì)山區(qū)旅游資源，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等城市組團(tuán)功能：沙頭角組團(tuán)：鹽田區(qū)的行政和文化中心鹽田組團(tuán)：鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地梅沙組團(tuán)：深圳海濱旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地城市規(guī)模：至2010年，人口控制規(guī)模20萬；人口彈性規(guī)模24萬。96鹽田片區(qū)規(guī)劃情況城區(qū)性質(zhì)：以港口、旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)、商鹽田區(qū)特征與優(yōu)勢(shì)城區(qū)特征：山地海濱型城區(qū)港口交通樞紐城區(qū)海濱旅游區(qū)邊境口岸城區(qū)外向型、勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)的特征外來人口占多數(shù)的移民城區(qū)城區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：新區(qū)成立，營造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)港口樞紐優(yōu)勢(shì)良好自然資源及海濱旅游優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)勢(shì)97鹽田區(qū)特征與優(yōu)勢(shì)城區(qū)特征：城區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：972004年上半年鹽田區(qū)總體住宅銷量較小，僅1181套，而全市其他各區(qū)銷量均在10000套以上。與全市相比，鹽田區(qū)住宅銷售以高端產(chǎn)品為主，單價(jià)6000-8000元銷量百分比高出全市20％多。2004年1～3季度鹽田區(qū)銷售住宅價(jià)位分類2004年1～3季度鹽田區(qū)住宅價(jià)位分類982004年上半年鹽田區(qū)總體住宅銷量較小，僅1181套，而全市鹽田區(qū)住宅銷售面積前5名（占本區(qū)總銷售面積82.4%）

1.深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司萬科東海岸社區(qū)（一期）

2.深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云深處別墅區(qū)

3.深圳市新華置業(yè)房地產(chǎn)有限公司海語東園

4.深圳拓勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新世界倚山花園

5.深圳桑達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司棕櫚灣

鹽田區(qū)住宅銷售金額前5名（占本區(qū)總銷售金額82.8%）

1.深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云深處別墅區(qū)

2.深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司萬科東海岸社區(qū)（一期）

3.深圳市新華置業(yè)房地產(chǎn)有限公司海語東園

4.深圳拓勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新世界倚山花園

5.深圳市海闊投資有限公司海闊.凌海

2004年上半年鹽田區(qū)房地產(chǎn)銷售龍虎榜99鹽田區(qū)住宅銷售面積前5名（占本區(qū)總銷售面積82.4%）鹽鹽田區(qū)住宅銷售面積前5名（占本區(qū)總銷售面積84.4%）

1、深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司萬科東海岸社區(qū)

2、深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云深處別墅區(qū)

3、深圳拓勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新世界倚山花園

4、深圳市富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天琴灣

5、深圳市心海投資發(fā)展有限公司心海伽藍(lán)雅居

鹽田區(qū)住宅銷售金額前5名（占本區(qū)總銷售金額83.2%）

1、深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司萬科東海岸社區(qū)

2、深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云深處別墅區(qū)

3、深圳市富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天琴灣

4、深圳拓勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新世界倚山花園

5、深圳市京地投資發(fā)展有限公司海世界公寓

2004年第三季度鹽田區(qū)房地產(chǎn)銷售龍虎榜100鹽田區(qū)住宅銷售面積前5名（占本區(qū)總銷售面積84.4%）鹽鹽田市場(chǎng)小結(jié)片區(qū)樓盤主要集中在沙頭角和梅沙兩個(gè)組團(tuán)，五個(gè)項(xiàng)目的銷量就占到片區(qū)銷量的80％以上；鹽田區(qū)住宅開發(fā)量及銷售量均偏??；樓盤多以山海景觀為資源，定位為中高檔樓盤。101鹽田市場(chǎng)小結(jié)101走進(jìn)大梅沙102走進(jìn)大梅沙102西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場(chǎng)，以自然田園風(fēng)光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場(chǎng)、風(fēng)情酒吧街，以獨(dú)有的海上風(fēng)情休閑觀光為主；中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂谷、民俗文化村、錦繡中華，以人文景觀、主題公園為主；東部景區(qū)：大、小梅沙海濱公園，溪沖、下沙、南澳海濱度假區(qū)，以自然的山海風(fēng)光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游度假區(qū)蛇口觀光區(qū)大鵬灣深圳主要旅游區(qū)

大梅沙103西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場(chǎng)，以自然田園風(fēng)光為主；西部華僑城大梅沙片區(qū)由大梅沙、成坑、上坪三個(gè)村組成；總面積約為250公頃，擁有1.8公里長(zhǎng)黃金海岸線及18萬平方米天然優(yōu)質(zhì)沙灘；常住人口600余人,暫住人口約6000人，總?cè)丝?600人；大梅沙空間特點(diǎn)：傳統(tǒng)居民以不同的集聚程度自然發(fā)展形成,整體布局較為松散,沒有高聳建筑,尺度宜人,街道多為小巷.沒有主要地標(biāo),天際線沒有進(jìn)行開發(fā);大梅沙基本狀況

104大梅沙片區(qū)由大梅沙、成坑、上坪三個(gè)村組成；大梅沙基本狀況

獨(dú)一無二山海自然資源擁有2公里長(zhǎng)、30至60米寬的優(yōu)質(zhì)海灘，沙灘平緩，沙質(zhì)細(xì)軟；能見度超過優(yōu)質(zhì)海濱浴場(chǎng)的國際標(biāo)準(zhǔn)，無懸浮物；背倚滿目青翠的梧桐山，山水環(huán)抱，造就少見山海景觀；2003年大梅沙海濱公園共吸引游客達(dá)450萬人次相對(duì)于東部其他濱海度假區(qū)，大梅沙配套起點(diǎn)高，交通便利性好大梅沙旅游資源

105獨(dú)一無二山海自然資源2003年大梅沙海濱公園共吸引游客達(dá)45大梅沙海濱旅游人流量萬人大梅沙海濱旅游總?cè)藬?shù)以每年約20%的速度增長(zhǎng)2003年大梅沙接待游客排名全市景點(diǎn)第一由于目前大梅沙海濱浴場(chǎng)為免費(fèi)開放，故其營業(yè)收入較少2003年接待游客和營業(yè)收入前五名景點(diǎn)——資料來源《深圳市旅游局》大梅沙旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀

名次接待游客排名營業(yè)收入排名利潤總額排名1大梅沙海濱公園歡樂谷歡樂谷2歡樂谷世界之窗世界之窗3世界之窗

沙河高爾夫球會(huì)觀瀾湖高爾夫球會(huì)4仙湖植物園

觀瀾湖高爾夫球會(huì)特發(fā)高爾夫俱樂部

5明思克航母世界明思克航母世界沙河高爾夫球會(huì)106大梅沙海濱旅游人流量萬人大梅沙海濱旅游總?cè)藬?shù)以每年約20鹽壩高速鹽梅公路大梅沙內(nèi)環(huán)路深鹽公路沙頭角段為交通瓶頸大梅沙交通狀況107鹽壩高速鹽梅公路大梅沙內(nèi)環(huán)路深鹽公路沙頭角段為交通瓶頸大梅沙國際級(jí)定位國際級(jí)海濱旅游度假勝地；國際級(jí)會(huì)議展覽中心；國際級(jí)海濱居住區(qū)；發(fā)展目標(biāo)18000人口的海濱旅游城鎮(zhèn)；東部海岸旅游的主要管理及旅游服務(wù)中心；深圳市海濱風(fēng)光的標(biāo)志；通向梅沙郊野公園的門戶；大梅沙的發(fā)展前景108國際級(jí)定位國際級(jí)海濱旅游度假勝地；發(fā)展目標(biāo)18000人口的海百億資本打造東部時(shí)代大梅沙的發(fā)展前景109百億資本打造東部時(shí)代大梅沙的發(fā)展前景109——打破交通瓶頸，50億建設(shè)東部快速通道“總投資1.2億元的鹽田明珠立交已建成通車。明珠立交橋西接深鹽路通往市區(qū)，東接鹽壩高速公路至大小梅沙。雙向6車道、全長(zhǎng)15公里的鹽排高速目前正在加緊施工，預(yù)計(jì)將于2005年底全部完工。東部通道目前也正在加緊規(guī)劃設(shè)計(jì)。它起于羅芳立交，在橫崗西坑與鹽排高速相交，終于惠鹽高速，雙向6車道，全長(zhǎng)10.3公里。深鹽第二通道預(yù)計(jì)今年底動(dòng)工建設(shè)。據(jù)介紹，免費(fèi)通行的深鹽第二通道全長(zhǎng)11.65公里，按照雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。通道起點(diǎn)位于羅沙公路出蓮塘后第一個(gè)拐彎處，以隧道方式穿越梧桐山，接明珠立交，與鹽壩高速銜接。1984年由國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的大梅沙客運(yùn)碼頭近年來一直閑置。該碼頭與蛇口碼頭相似，起于大梅沙，與香港油麻地相接，政府有意恢復(fù)。”大梅沙的發(fā)展前景110——打破交通瓶頸，50億建設(shè)東部快速通道“總投資1.2億元的——打造梅沙—三洲田國際旅游度假勝地利用大梅沙現(xiàn)已形成的濱海旅游設(shè)施，發(fā)展成為集水上活動(dòng)、休閑度假、觀海娛樂等功能為一體的國際級(jí)旅游度假區(qū)華僑城斥資30億元在三洲田打造集生態(tài)旅游、休閑度假、旅游觀光和高尚住宅于一體的東部生態(tài)旅游基地。與大梅沙互動(dòng)互利，形成梅沙—三洲田度假區(qū)大梅沙的發(fā)展前景111——打造梅沙—三洲田國際旅游度假勝地利用大梅沙現(xiàn)已形成的濱海東部華僑城介紹在2002年11月1日，華僑城在鹽田成功圈地。由于深圳政府最近公布了在鹽田三洲田和大梅沙片區(qū)建立一個(gè)總規(guī)劃面積6.55平方公里的旅游生態(tài)區(qū)，而華僑城在旅游方面的功夫深，政府自然歡迎華僑城介入，6.55平方公里的地皮由此全部交由華僑城打理。華僑城向政府保證說要在鹽田再造一個(gè)“華僑城”。按照華僑城的設(shè)想，鹽田三洲田生態(tài)旅游區(qū)總投資為20億~25億元，首期投入15億元，用3至5年時(shí)間完成建設(shè)。地塊現(xiàn)狀圍墻包裝設(shè)計(jì)效果圖112東部華僑城介紹在2002年11月1日，華僑城在鹽田成功圈地?！竺飞硣H會(huì)議中心，啟動(dòng)?xùn)|部會(huì)展經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略

會(huì)展、會(huì)議對(duì)地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)比例是1：9。大梅沙國際會(huì)議中心的建成，將會(huì)對(duì)東部經(jīng)濟(jì)起到極大的帶動(dòng)作用，并且將和三洲田生態(tài)旅游區(qū)、大梅沙海濱浴場(chǎng)一起，組成一個(gè)會(huì)展、旅游經(jīng)濟(jì)的“生態(tài)鏈”，共同成為拉動(dòng)?xùn)|部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”。大梅沙的發(fā)展前景113——大梅沙國際會(huì)議中心，啟動(dòng)?xùn)|部會(huì)展經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略會(huì)展、會(huì)大梅沙國際會(huì)議中心“大梅沙國際會(huì)議中心”。地塊總用地面積6.17萬平方米，建設(shè)容積率≤1.3，總建筑面積約8萬平方米。其中會(huì)議中心8000平方米，酒店約4.6萬平方米（其中7000平方米不能作為產(chǎn)權(quán)式酒店），辦公2.6萬平方米。J402-0127地塊信息交易方式:掛牌類型:

政府出讓地塊位置:鹽田區(qū)地塊面積:61729.70地塊用途:

會(huì)議中心、酒店及辦公用地交易截止時(shí)間:

2004-07-2815:00底價(jià):

6,000.00(萬元)競(jìng)得人：深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司成交價(jià):

6,000.00(萬元)114大梅沙國際會(huì)議中心“大梅沙國際會(huì)議中心”。地塊總用地面積6.優(yōu)越的地理位置獨(dú)特的山海景觀資源極具發(fā)展空間的國際定位巨資改善旅游資源高起點(diǎn)交通、配套規(guī)劃會(huì)議中心拉動(dòng)?xùn)|部經(jīng)濟(jì)東進(jìn)運(yùn)動(dòng)，大幕拉開大梅沙快步跑115優(yōu)越的地理位置獨(dú)特的山海景觀資源極具發(fā)展空間的國際定位巨資改大梅沙房地產(chǎn)所處發(fā)展階段成熟區(qū)域新興區(qū)域起步發(fā)展成熟首先發(fā)展第二居所、酒店、度假設(shè)施物業(yè)第二居所、第一居所并存，屬于中高檔主要是第一居所，有些物業(yè)轉(zhuǎn)化成養(yǎng)老物業(yè)大梅沙正步入該階段116大梅沙房地產(chǎn)所處發(fā)展階段成新起步發(fā)展成熟首先發(fā)展第二居?xùn)|海岸心海伽藍(lán)海語東園倚天閣海景酒店雅蘭酒店I領(lǐng)海心海假日水云間會(huì)議中心梅沙學(xué)校國際學(xué)校鼎太項(xiàng)目大梅沙地塊風(fēng)云圖京地酒店京基五星級(jí)酒店濠信項(xiàng)目東海岸地塊體育中心碧軒項(xiàng)目海世界大梅沙股份政府出讓湖心島本項(xiàng)目待建項(xiàng)目已建項(xiàng)目在售項(xiàng)目待出讓項(xiàng)目117東海岸心海伽藍(lán)海語東園倚天閣海景酒店雅蘭酒店I領(lǐng)海心海假日大梅沙地塊概況項(xiàng)目用地面積（平方米）容積率綠地率（％）限高（米）配套已建項(xiàng)目京地酒店39793.651520300公用車位海景酒店115961.23018100公用車位81511.553018

雅蘭酒店117501.23018100公用車位水云間29561.73024

心海假日43032.23030

在售項(xiàng)目海世界107652.52035

倚天閣78021.354018

I領(lǐng)海63241.83024

海語東園93002.23024

心海伽藍(lán)1960223045

東海岸2684840.84535

待建項(xiàng)目濠信項(xiàng)目1397270.234524

會(huì)議中心645581.53035400公用車位湖心島185801.22020開敞式劇院鼎太項(xiàng)目90101.451018

124691.81020

267001.23015展覽博物館京基五星級(jí)酒店7000014050

體育中心68401.31530體育館3200---網(wǎng)球場(chǎng)碧軒項(xiàng)目160382.23024國際學(xué)校3408213024

東海岸地塊575780.74550

168971.24024

待出讓項(xiàng)目大梅沙股份120381.53024

政府出讓311370.64518

81502.53035

1542522024100公用車位118大梅沙地塊概況項(xiàng)目用地面積（平方米）容積率綠地率（％）限高（大梅沙房地產(chǎn)已售完項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積建筑面積總套數(shù)主力戶型入伙日期開發(fā)商銷售期銷售速度有無投資回報(bào)承諾均價(jià)（元/m2）東海岸一期住宅13180287003759各類型均有2004.4.30萬科地產(chǎn)一年約60套/月無多層公寓6000，山邊TH8000，水邊TH10000心海假日酒店式公寓3999.98955100一房一廳2002.4.29心海投資7個(gè)月約15套/月無8000（包裝修家電）水云間酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一廳2002.9琪祥地產(chǎn)一年約20套/月無7800（包裝修家電）雅蘭酒店產(chǎn)權(quán)式酒店1175012846160一房一廳2001.4.23雅蘭置業(yè)10個(gè)月約16套/月有13000海景酒店產(chǎn)權(quán)式酒店11596.314088130（銷售套數(shù)）一房一廳2001.8.31秀峰地產(chǎn)一年約10套/月有12000119大梅沙房地產(chǎn)已售完項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積建筑面積總套數(shù)主力大梅沙房地產(chǎn)在售項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積（m2）建筑面積（m2）總套數(shù)主力戶型開發(fā)商銷售率銷售期銷售速度銷售時(shí)有無投資回報(bào)承諾均價(jià)（元/m2）東海岸二期公寓/別墅8000064000約420套各類型均有萬科地產(chǎn)75%七個(gè)月約45套/月無，可代租8500/14000倚天閣酒店式公寓780210750163公寓平葉投資80%一年約11套/月無，可代租13000海語東園酒店式公寓930020500246兩房新華置業(yè)95%十六個(gè)月約14套/月有8300I領(lǐng)海酒店式公寓6324.111965189公寓海闊投資90%一年約14套/月無，可代租13000海世界酒店式公寓1076522204304公寓京地投資40％五個(gè)月約20套/月無，可代租15000心海伽藍(lán)住宅1960251216307各類型均有心海投資30％五個(gè)月約18套/月無9000120大梅沙房地產(chǎn)在售項(xiàng)目一覽樓盤性質(zhì)占地面積（m2）建筑面積（樓盤性質(zhì)占地面積（m2）容積率主力戶型開發(fā)商預(yù)計(jì)推出時(shí)間京基五星級(jí)酒店酒店700001酒店客房京基地產(chǎn)2005年底湖心島住宅商業(yè)街185801.240m2左右創(chuàng)維2005年鼎太項(xiàng)目住宅商業(yè)街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年東海岸三期住宅----兩房、四房五房Townhouse萬科2005年中碧軒項(xiàng)目住宅160382.2----碧軒2005年底萬科國際會(huì)議中心會(huì)議、寫字樓、酒店61729.71.3酒店客房萬科2005年底大梅沙下階段將推出項(xiàng)目一覽下階段推出項(xiàng)目多以小戶型為主，面積集中在40-50m2121樓盤性質(zhì)占地面積（m2）容積率主力戶型開發(fā)商預(yù)計(jì)推出時(shí)間京基內(nèi)容東海岸二期（多層部分）海語東園I領(lǐng)海心海伽藍(lán)（高層部分）倚天閣海世界公寓————38-50.54m2（94%）——45.78-63.44m2（87%）49.05-63.42m2（69％）一房——47-55m2（27%）80.77m2（5%）75m2（31.2%）83.93-99.47m2（13%）-------兩房78m2（12.8%）71-77m2（41%）110m2（1%）101-108m2（35.5%）——72.54-119.42m2(31%)三房125m2（12.2%）100-110m2（30%）——139-200m2（25.8%）——--------四房144m2（19.1%）153m2（2%）——190-203m2（5.1%）——--------大梅沙在售物業(yè)戶型分布酒店類物業(yè)多以單房和一房為主，居住類物業(yè)戶型全面122內(nèi)容東海岸二期海語東園I領(lǐng)海心海伽藍(lán)倚天閣海世界公寓————鼎太項(xiàng)目整體為商業(yè)街形象分為三棟建筑，分別為4、5、6層，全部帶電梯。住宅開間4m，進(jìn)深11-12m，盒子狀建筑，共500多套，平均每個(gè)建筑面積約50m2商業(yè)劃分為一層及二層局部，采用扶梯與樓梯連接，結(jié)構(gòu)柱上下連通，因此商業(yè)街鋪形狀與住宅相同，劃鋪形式未定。部分效果圖在建項(xiàng)目Back123鼎太項(xiàng)目整體為商業(yè)街形象部分效果圖在建項(xiàng)目Back123湖心島項(xiàng)目（過程方案）整個(gè)社區(qū)由建筑、廣場(chǎng)及水系組成。建筑分為四層，底層以商業(yè)為主，2、3、4層以住宅為主。規(guī)劃中的劇院設(shè)于1、2層?？偯娣e：22001m2，住宅14156m2，商業(yè)7003m2，劇場(chǎng)842m2。在建項(xiàng)目124湖心島項(xiàng)目（過程方案）整個(gè)社區(qū)由建筑、廣場(chǎng)及水系組成。建筑分碧軒項(xiàng)目（過程方案）在建項(xiàng)目占地面積16038m2，容積率2.2?？偺讛?shù)為480套，以單房和一房為主，單房154戶，一房148戶。初步定于2005年5月中旬完成所有施工圖設(shè)計(jì)。125碧軒項(xiàng)目（過程方案）在建項(xiàng)目占地面積16038m2，容積率2萬科東海岸二期在售項(xiàng)目126萬科東海岸二期在售項(xiàng)目126樓盤名稱萬科東海岸

所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積26.8萬平方米，建筑面積21.5萬平方米，容積率0.8物業(yè)管理費(fèi)多層:1.95元每平方米.公寓.小高層:2.9元每平方米TOWNHOUSE:3.15元每平方米別墅:3.98元每平方米客戶以市區(qū)為主，職業(yè)較分散，包含企業(yè)主、公司管理層及白領(lǐng)和部分的外地客戶開盤日期一期2003年7月5日二期2004年7月3日功能定位住宅實(shí)際銷售中小戶型以休閑度假酒店式公寓推出戶型公寓：40－43平方米一房：54平方米兩房：84平方米三房：110平方米四房：150平方米價(jià)格一期：公寓均價(jià)：6600元/平方米獨(dú)棟別墅：10500元/平方米4聯(lián)排別墅：7000元/平方米2聯(lián)排別墅：9000元/平方米二期：小高層8000元/平方米2房、3房?jī)r(jià)格為7000—9000元/平方米4房?jī)r(jià)格為5000—7000/平方米Townhouse均價(jià)12000元/平方米優(yōu)勢(shì)品牌開發(fā)商遠(yuǎn)景觀海，背部靠山大社區(qū)，自身配套完善客戶選擇本項(xiàng)目的原因信賴萬科品牌社區(qū)大，配套完善山海景觀，可休閑度假雖不能看海，但價(jià)格比本片區(qū)其他項(xiàng)目便宜，可以承受劣勢(shì)離海1500米，并有快速干道隔斷難以直接享受大梅沙片區(qū)配套127樓盤名稱萬科東海岸所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積26.8萬海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套部分高層單位可看海有距離的海低于酒店公寓類產(chǎn)品有升值空間社區(qū)自建配套與公共配套有一定距離公共配套完善尚需時(shí)日對(duì)萬科品牌有較大貢獻(xiàn)以傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品為主產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品設(shè)計(jì)較富水準(zhǔn)來自全深圳區(qū)域有投資客戶逐漸向居家客戶過渡的趨勢(shì)萬科東海岸128海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套部分高層單位可看海低于酒店公寓類產(chǎn)品海語東園在售項(xiàng)目129海語東園在售項(xiàng)目129樓盤名稱海語東園所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積9300平方米，建筑面積20500平方米，住宅18850平方米，商業(yè)面積1650平方米，容積率2.2，共246套物業(yè)管理費(fèi)2.5元/平方米客戶深圳市客戶為主，包括企業(yè)主，公務(wù)員，中層管理者，外地人開盤日期2003年8月3日功能定位酒店式公寓戶型一房：47-55平方米兩房：69-85平方米三房：98-110平方米四房：153平方米價(jià)格公寓均價(jià)：7800元/m2開盤均價(jià)：6600元/m2中期均價(jià)：8200元/m2尾盤均價(jià)：8600元/m2實(shí)收均價(jià)：7300元/m2

優(yōu)勢(shì)未來可依托大梅沙片區(qū)的發(fā)展和配套新都酒店星級(jí)物管前六年每年6％投資回報(bào)客戶選擇本項(xiàng)目的原因新都酒店管理因?yàn)榫频昊貓?bào)，降低了首付門檻，均價(jià)比片區(qū)其他樓盤低未來遠(yuǎn)景好，投資劣勢(shì)不直接看海密度大規(guī)模小，無社區(qū)對(duì)視現(xiàn)象嚴(yán)重130樓盤名稱海語東園所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積9300平海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套不可看海價(jià)格偏低最接近公共配套公共配套完善尚需時(shí)日對(duì)公司品牌基本無貢獻(xiàn)普通住宅設(shè)計(jì)對(duì)視嚴(yán)重來自全深圳區(qū)域投資客戶以休閑度假為主要目的海語東園131海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套不可看海價(jià)格偏低最接近公共配套對(duì)公司倚天閣在售項(xiàng)目132倚天閣在售項(xiàng)目132樓盤名稱倚天閣所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積7802平方米，建筑面積11717平米，容積率1.35，共163套物業(yè)管理費(fèi)沒電梯5.5元/平米有電梯6.5元/平米客戶企業(yè)主，公務(wù)員，海歸，外地人開盤日期2003年10月功能定位酒店式公寓戶型公寓：45.78－63.44平方米一房一廳：83.93－99.47平方米價(jià)格均價(jià)：13000元/平方米含裝修和部分家電優(yōu)勢(shì)直接俯視大?？可胶＞熬频晏峁┪锕芸蛻暨x擇本項(xiàng)目的原因270度海景，景觀極佳海景酒店提供物業(yè)管理，并可根據(jù)客戶要求代客出租劣勢(shì)人行上下不方便規(guī)模小，配套不全內(nèi)部環(huán)境一般133樓盤名稱倚天閣所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積7802平方米，海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套居高臨下看海與海距離適度少部分單位無海景單價(jià)、總價(jià)都較高自身幾乎無配套享用公共配套不便公共配套完善尚需時(shí)日對(duì)公司品牌無太多貢獻(xiàn)外立面粗糙整體設(shè)計(jì)水平不高類酒店客房戶型客戶范圍擴(kuò)展至全國以休閑度假、占有稀缺資源為主要目的倚天閣134海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套居高臨下看海單價(jià)、總價(jià)都較高自身幾乎心海伽藍(lán)在售項(xiàng)目135心海伽藍(lán)在售項(xiàng)目135樓盤名稱心海伽藍(lán)所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積19602平方米，建筑面積51216平方米，容積率2物業(yè)管理費(fèi)3.0元/平方米客戶深圳市企業(yè)主，公務(wù)員為主開盤日期2004.7.11功能定位住宅戶型（全部為復(fù)式）一房：74平方米兩房：107平方米三房：130平方米四房：210平方米價(jià)格均價(jià)：小高層9000元/平方米

Townhouse11000元/平方米優(yōu)勢(shì)戶戶南北通透未來依托大梅沙片區(qū)的發(fā)展和配套客戶選擇本項(xiàng)目的原因復(fù)式單位，滿足客戶的高貴心理劣勢(shì)產(chǎn)品類型單一（全部復(fù)式）規(guī)模不大，密度較高136樓盤名稱心海伽藍(lán)所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積19602平方海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套高層單位可看海與海距離適度單價(jià)、總價(jià)都較高接近公共配套公共配套完善尚需時(shí)日對(duì)公司品牌無太多貢獻(xiàn)全復(fù)式大戶型整體形象無特別之處來自全深圳區(qū)域投資客戶，居家客戶無明顯分別心海伽藍(lán)137海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套高層單位可看海單價(jià)、總價(jià)都較高對(duì)公司I領(lǐng)海在售項(xiàng)目138I領(lǐng)海在售項(xiàng)目138樓盤名稱I領(lǐng)海所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積6324平方米，建筑面積11965平方米，住宅9989平方米，189套，商業(yè)1976平方米物業(yè)管理費(fèi)10元/平米客戶深圳市企業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)，外地商務(wù)人士開盤日期2003年5月功能定位酒店式公寓戶型公寓：38-50.5平方米一房：80.77平方米兩房：110平方米價(jià)格均價(jià)13000元/平方米優(yōu)勢(shì)一線海景，戶戶看海戶型設(shè)計(jì)較好客戶選擇本項(xiàng)目的原因景觀優(yōu)配套完善，滿足客戶的享樂心理可根據(jù)客戶要求代客出租劣勢(shì)規(guī)模不大，密度較高臨路有噪音139樓盤名稱I領(lǐng)海所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積6324平方米，海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套大部分單位可看海與海距離適度單價(jià)、總價(jià)都較高自身配套以休閑、娛樂為主接近公共配套公共配套完善尚需時(shí)日對(duì)公司品牌有一定貢獻(xiàn)西班牙風(fēng)情建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)較出色酒店客房戶型來自全深圳區(qū)域投資客戶以休閑度假為主要目的I領(lǐng)海140海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套大部分單位可看海單價(jià)、總價(jià)都較高自身海世界在售項(xiàng)目141海世界在售項(xiàng)目141樓盤名稱海世界所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積10765.1平方米，建筑面積26900平方米，304套，容積率2.5，車位130，商業(yè)面積7500平方米物業(yè)管理費(fèi)客戶深圳市企業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)，外地商務(wù)人士開盤日期2004年9月功能定位

酒店式公寓戶型一房：49-63平方米兩房：72-119平方米價(jià)格報(bào)價(jià)14000-16000元/m2均價(jià)15000元退臺(tái)式樓王300—500萬優(yōu)勢(shì)一線海景，戶戶看海京地酒店管理客戶選擇本項(xiàng)目的原因景觀優(yōu)可根據(jù)客戶要求代客出租劣勢(shì)規(guī)模不大，密度較高臨路有噪音142樓盤名稱海世界所屬片區(qū)大梅沙基本情況占地面積10765.1平海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套大部分單位可看海與海距離最近單價(jià)、總價(jià)都較高自身配套以京地酒店為主接近公共配套公共配套完善尚需時(shí)日對(duì)公司品牌有一定貢獻(xiàn)酒店客房來自全深圳區(qū)域投資客戶以休閑度假為主要目的海世界Back143海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套大部分單位可看海單價(jià)、總價(jià)都較高自身大梅沙物業(yè)類型大致分為住宅和酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓）兩類。酒店類物業(yè)多以單房和一房為主，居住類物業(yè)戶型全面。產(chǎn)品線豐富。客戶購買目的主要以投資為主，少有長(zhǎng)期自住，主要因?yàn)榇竺飞成钆涮自O(shè)施尚不成熟，目前隨萬科東海岸社區(qū)配套不斷完善，客戶有向居住型客戶轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)目前大梅沙公共配套、生活配套設(shè)施不全，生活形態(tài)以海濱休閑、度假為主。長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃看，大梅沙可形成完善生活圈。大梅沙地產(chǎn)項(xiàng)目小結(jié)144大梅沙物業(yè)類型大致分為住宅和酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓）海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套不可看海可實(shí)現(xiàn)價(jià)格空間較大最接近公共配套公共配套完善尚需時(shí)日自身2200平方米商業(yè)面積對(duì)公司品牌會(huì)有較大貢獻(xiàn)可重點(diǎn)提升的有拓寬可能性KOYOO項(xiàng)目各項(xiàng)因素分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽項(xiàng)目現(xiàn)狀可提升的空間145海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套不可看?？蓪?shí)現(xiàn)價(jià)格空間較大最接近公共海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套KOYOO與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比心海伽藍(lán)海語東園萬科東海岸本項(xiàng)目146海景產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套KOYOO與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比心海伽藍(lán)海語結(jié)論

本項(xiàng)目雖地處大梅沙片區(qū)，但沒有海景資源可利用周邊配套完善，本項(xiàng)目入市之際很多配套都已建成，生活趨于便利精心打造的產(chǎn)品能夠?qū)OYOO品牌形成強(qiáng)有力的支撐借勢(shì)萬科，共同享受片區(qū)知名度本項(xiàng)目最可提升部分為產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升同時(shí)可建設(shè)品牌147結(jié)論

本項(xiàng)目雖地處大梅沙片區(qū)，但沒有海景資源可利用147重識(shí)轉(zhuǎn)型中的深圳經(jīng)歷了浮躁、艱苦的創(chuàng)業(yè)期，深圳當(dāng)初創(chuàng)業(yè)的人們從兩手空空到物質(zhì)的極大富足，但身在一個(gè)移民的城市，每個(gè)人的內(nèi)心還是浮萍一片，《深圳，你被誰拋棄》、《天堂向左、深圳向右》，不安的情緒在空氣中蔓延，每個(gè)人不知道明天會(huì)變?cè)鯓?。大多?shù)人選擇形成集體、進(jìn)入“圈子”，如寒冷的冬相互依偎取暖。在這個(gè)時(shí)候，所有人都意識(shí)到了：深圳正面臨轉(zhuǎn)型，這個(gè)曾被認(rèn)為是“文化沙漠”的城市，從地心深處傳來了文化誕生前的陣陣悸動(dòng)……148重識(shí)轉(zhuǎn)型中的深圳經(jīng)歷了浮躁、艱苦的創(chuàng)業(yè)期，深圳當(dāng)初創(chuàng)業(yè)的人們高新技術(shù)設(shè)計(jì)之都創(chuàng)新之都制度試驗(yàn)深圳發(fā)