世聯(lián)南通CR0504地塊價(jià)值分析課件

南通CR0504地塊

價(jià)值分析謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司12/22/2022南通CR0504地塊

價(jià)值分析謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司1本報(bào)告結(jié)構(gòu)本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位本地塊規(guī)劃的總體思路1、新中心區(qū)整體規(guī)劃2、本地塊在整體規(guī)劃中的地位3、本地塊概況1、規(guī)劃的總體思路2、用地功能和物業(yè)比例調(diào)整1、地塊價(jià)值分析本地塊價(jià)值分析2、啟動物業(yè)和開發(fā)次序的思考2本報(bào)告結(jié)構(gòu)本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位本地塊規(guī)劃的總體思路1本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位3本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位3新中心區(qū)的

樞紐化、中心化、國際化新城區(qū)老城區(qū)南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)08年開通的蘇通大橋崇川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南通大學(xué)新中心區(qū)4新中心區(qū)的

樞紐化、中心新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位樞紐化新城區(qū)將成為大南通市的樞紐區(qū)位：左右：連接兩大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和南通大學(xué)新校區(qū)

上下：連接老城區(qū)和規(guī)劃中的蘇通大橋5新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位樞紐新中心區(qū)

在大南通整體規(guī)劃中的地位中心化新中心區(qū)作為南通市的新規(guī)劃區(qū)域的中心，將成為：

南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心；6新中心區(qū)

在大南通整體規(guī)劃中的地位中新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位國際化新中心區(qū)將成為：

南通市的城市名片，城市國際化的形象標(biāo)桿7新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位國際新中心區(qū)的規(guī)劃

——4-3-2-1模式

用地規(guī)模：2.5平方公里4個(gè)區(qū)域：市政機(jī)構(gòu)/文化藝術(shù)/商務(wù)居住/體育會展

3條大道：世紀(jì)大道/崇川路/桃園路2帶水系：橫貫東西的水系，連接高校與中心區(qū)1根主軸：南北向景觀主軸市政機(jī)構(gòu)文化藝術(shù)中央商務(wù)區(qū)體育會展4-3-2-1模式

8新中心區(qū)的規(guī)劃

A/C地塊概況CR0504-C地塊——規(guī)劃用地：5萬平方米

總建筑面積：10萬平方米功能規(guī)劃：居住用地A地塊CR0504-A地塊——規(guī)劃用地：61萬平方米

總建筑面積：134萬平方米功能規(guī)劃：商務(wù)辦公/酒店商業(yè)/居住用地C地塊9

A/C地塊概況CR0504-C地塊——A地塊

A/C地塊定位四至：北側(cè)：市政府機(jī)構(gòu)及文化藝術(shù)區(qū)西側(cè)：與主干道、25米寬的綠化帶接壤南側(cè)：建設(shè)中的體育會展中心東側(cè)：南通大學(xué)新校區(qū)A地塊C地塊作為新中心區(qū)的核心，本項(xiàng)目將打造成為：

南通市的中央商務(wù)區(qū)和高尚住宅區(qū)。10

A/C地塊定位四至：A地塊C地塊作為新中心區(qū)的核心，本項(xiàng)目規(guī)劃的總體思路11規(guī)劃的總體思路11總體規(guī)劃思路1——CBD+CLD功能塊CBD中央商務(wù)區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸以市政府為起點(diǎn)，綠色景觀主軸縱橫南北，形成東西兩大功能區(qū)域：CBD與CLD文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸CBD與CLD兩大定位：東側(cè)為CBD，緊鄰開發(fā)區(qū)西側(cè)為CLD，緊鄰大學(xué)校區(qū)。12總體規(guī)劃思路1——CBD+CLD功能塊CBDCLD蘭色水系次

城市客廳——縱橫南北的城市景觀主軸線開闊、規(guī)則的市政綠地成為城市客廳，為區(qū)域提升品牌，增加價(jià)值。13

城市客廳——縱橫南北的城市景觀主軸線開闊、規(guī)則的市政綠地成總體規(guī)劃思路2——雙龍起舞CBD中央商務(wù)區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸沿綠色景觀主軸兩側(cè)分布商務(wù)輔助建筑（酒店式公寓/公寓式辦公），形象和體量沿軸對稱，形成雙龍起舞。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸沿軸對稱分布的商務(wù)輔助建筑，形成辦公與居住的有機(jī)過渡。14總體規(guī)劃思路2——雙龍起舞CBDCLD蘭色水系次軸沿綠色景觀

城市天際線——雙龍起舞沿中心主軸線對稱分布的類公建或公建，構(gòu)筑城市天際線的同時(shí)，也成為商務(wù)與住宅的有機(jī)過渡。15

城市天際線——雙龍起舞沿中心主軸線對稱分布的類公建或公建，總體規(guī)劃思路3——城市建筑群

CBD中央商務(wù)區(qū)蘭色水系次軸寫字樓聚集。靠近連接新舊城區(qū)的主干道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和市政機(jī)構(gòu)。昭示性和通達(dá)性是商務(wù)的必需。宏偉的建筑群成為城市的名片。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸酒店布置，沿體育中心，成為景觀主軸的另一個(gè)門戶。集中辦公區(qū)，沿西北分布。16總體規(guī)劃思路3——城市建筑群

CBD蘭色水系次軸寫字樓聚集。

城市名片——代表城市經(jīng)濟(jì)的最前沿可在聚集的高層建筑群中選擇建造城市的標(biāo)志性建筑。17

城市名片——代表城市經(jīng)濟(jì)的最前沿可在聚集的高層建筑群中選擇總體規(guī)劃思路4——休閑商業(yè)帶

蘭色水系次軸沿水系分布的休閑商業(yè)帶東西貫通，穿越居住區(qū)、商務(wù)區(qū)和景觀軸，連通現(xiàn)代MALL，引入學(xué)校人流。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸沿水系分布的休閑商業(yè)帶東西貫通，連接高校入口18總體規(guī)劃思路4——休閑商業(yè)帶

蘭色水系次軸沿水系分布的休閑商總體規(guī)劃思路5——現(xiàn)代MallCBD中央商務(wù)區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸國際大師的現(xiàn)代設(shè)計(jì)為CBD增加城市風(fēng)景，作為全市級別的主題Mall，購物和休閑成為一種新生活水準(zhǔn)的體驗(yàn)。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸現(xiàn)代Mall，位于水軸線與景觀廣場的交匯處，成為CBD的重要商業(yè)組成部分。19總體規(guī)劃思路5——現(xiàn)代MallCBDCLD蘭色水系次軸國際總體規(guī)劃思路6——商業(yè)分布

蘭色水系次軸整體商業(yè)分布以現(xiàn)代MALL為中心，沿景觀主軸和水系兩岸布置。綠色景觀主軸高校入口居住區(qū)采用底層沿街商鋪的形式主軸兩側(cè)為裙樓內(nèi)的零散休閑商業(yè)。MALL水岸休閑商業(yè)與會展中心商業(yè)的呼應(yīng)20總體規(guī)劃思路6——商業(yè)分布

蘭色水系次軸整體商業(yè)分布以現(xiàn)代M

城市購物廣場——打造全市級的主題Mall以適當(dāng)?shù)捏w量與周邊的水廣場、綠地形成和諧的關(guān)系，共同形成城市風(fēng)景和購物休閑體驗(yàn)的主題MALL。21

城市購物廣場——打造全市級的主題Mall以適當(dāng)?shù)捏w量與周邊

水邊的休閑情調(diào)街——營造高雅、情調(diào)、品位的休閑商業(yè)街，作為城市商業(yè)的必要形態(tài)補(bǔ)充。22

水邊的休閑情調(diào)街——營造高雅、情調(diào)、品位的休閑商業(yè)街，作為居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃現(xiàn)規(guī)劃問題1：商務(wù)與住宅的過渡商務(wù)用地與住宅用地混雜，界限不清晰；23居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃建議規(guī)劃調(diào)整：調(diào)整物業(yè)邊界，使純住宅區(qū)與商務(wù)公寓區(qū)分界清晰；居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃24建議規(guī)劃調(diào)整：調(diào)整物業(yè)邊界，使純住宅區(qū)與商務(wù)公寓區(qū)分界清晰；4.6100米3.8130米居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃現(xiàn)規(guī)劃問題2：地標(biāo)建筑的選址規(guī)劃中最大高度商務(wù)建筑位置不理想，缺乏昭示性和進(jìn)入性，不適合成為標(biāo)志性形象建筑；254.63.8居住用地12.78公頃商辦用地2建議規(guī)劃調(diào)整2：地標(biāo)性建筑建議是酒店、寫字樓各一座。居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃地標(biāo)性建筑2：酒店，位于南側(cè)會展中心處。地標(biāo)性建筑1：寫字樓，位于北側(cè)昭示性最好處。26建議規(guī)劃調(diào)整2：地標(biāo)性建筑建議是酒店、寫字樓各一座。居住用地經(jīng)驗(yàn)證，調(diào)整后本地塊的功能分布符合成熟CBD的功能結(jié)構(gòu)（詳見世聯(lián)提交的《關(guān)于CBD研究成果及借鑒》）E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居家住宅區(qū)B區(qū)次級零售區(qū)A區(qū)高檔零售區(qū)混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)27經(jīng)驗(yàn)證，調(diào)整后本地塊的功能分布符合D區(qū)F區(qū)B區(qū)A區(qū)混周邊區(qū)域物業(yè)功能配比的調(diào)整28物業(yè)功能配比的調(diào)整28

A地塊：用地構(gòu)成的調(diào)整用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地百分比建議調(diào)整用地百分比居住用地12.7821.12%38%增加商辦用地22.7537.60%30%減少商貿(mào)用地5.418.94%綠化用地10.4017.15%17%道路廣場用地9.1715.15%15%合計(jì)60.51100%100%檢驗(yàn)依據(jù)：1、國際最新研究成果，中心區(qū)域須保持40%左右的居住用地，新區(qū)才具備足夠的人氣和活力，支撐新區(qū)商業(yè)的啟動。2、道路廣場用地、綠化用地依據(jù)國家總體規(guī)劃用地指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。29

A地塊：用地構(gòu)成的調(diào)整用地性質(zhì)用地面積用地建議調(diào)整用地居住

A/C地塊：物業(yè)比例A地塊物業(yè)類型用地面積（公頃）建筑面積（平方米）平均容積率比例居住12.783736002.9228.0%商辦22.757119003.1353.3%其中辦公564242公寓式辦公92000酒店式公寓55660商貿(mào)5.412510004.6418.8%合計(jì)60.5113365002.21100%原有配比：住宅：辦公：商業(yè)=4：5.7：2C地塊物業(yè)類型用地面積（公頃）建筑面積（平方米）容積率比例居住5.11020002.0100%30

A/C地塊：物業(yè)比例A地塊用地面積建筑面積平均容積率比例居

A地塊：物業(yè)比例的調(diào)整調(diào)整后的各物業(yè)分別為：住宅：62萬平方米（不含C地塊）商務(wù)：54萬平方米商業(yè)：18萬平方米根據(jù)世聯(lián)提交的《關(guān)于CBD研究成果及借鑒》A地塊的功能比例：住宅：辦公：商業(yè)=7：6：231

A地塊：物業(yè)比例的調(diào)整調(diào)整后的各物業(yè)分別為：根據(jù)世聯(lián)提交啟動物業(yè)和開發(fā)次序的思考32啟動物業(yè)和開發(fā)次序的思考32

物業(yè)啟動策略建議本地塊選擇：“行政機(jī)構(gòu)+住宅”的模式進(jìn)行啟動論據(jù)：1、政府行政機(jī)構(gòu)已先行啟動，有公信力；2、居住帶來的消費(fèi)人群形成商務(wù)配套的市場需求；3、新中心區(qū)商務(wù)氛圍、商務(wù)容量尚待培養(yǎng)；33

物業(yè)啟動策略建議本地塊選擇：論據(jù)：33

啟動區(qū)的選擇

體育會展中心啟動區(qū)——從東南部開始啟動原因：1、C地塊臨近已建成區(qū)；2、體育中心啟先行動；3、近高校入口，生活氛圍濃；為什么不是從東北部地塊：1、可進(jìn)入性差；2、有水系，較難建設(shè)；3、資源最好，留做價(jià)值標(biāo)桿；東北東南34

啟動區(qū)的選擇

體育會展中心啟動區(qū)——東北東南34

開發(fā)次序的選擇

7748865體育會展中心1第一階段：1+2---3---4---5住宅30萬---公寓---綠地---MALL382開發(fā)次序——東南到西北第二階段：6---7公寓/酒店/商業(yè)---住宅+寫字樓第三階段：8公寓/寫字樓35

開發(fā)次序的選擇

778865體育會展中心1第一階段：38THEEND36THEEND36南通CR0504地塊

價(jià)值分析謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司12/22/2022南通CR0504地塊

價(jià)值分析謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司1本報(bào)告結(jié)構(gòu)本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位本地塊規(guī)劃的總體思路1、新中心區(qū)整體規(guī)劃2、本地塊在整體規(guī)劃中的地位3、本地塊概況1、規(guī)劃的總體思路2、用地功能和物業(yè)比例調(diào)整1、地塊價(jià)值分析本地塊價(jià)值分析2、啟動物業(yè)和開發(fā)次序的思考38本報(bào)告結(jié)構(gòu)本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位本地塊規(guī)劃的總體思路1本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位39本地塊在新中心區(qū)規(guī)劃中的地位3新中心區(qū)的

樞紐化、中心化、國際化新城區(qū)老城區(qū)南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)08年開通的蘇通大橋崇川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南通大學(xué)新中心區(qū)40新中心區(qū)的

樞紐化、中心新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位樞紐化新城區(qū)將成為大南通市的樞紐區(qū)位：左右：連接兩大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和南通大學(xué)新校區(qū)

上下：連接老城區(qū)和規(guī)劃中的蘇通大橋41新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位樞紐新中心區(qū)

在大南通整體規(guī)劃中的地位中心化新中心區(qū)作為南通市的新規(guī)劃區(qū)域的中心，將成為：

南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心；42新中心區(qū)

在大南通整體規(guī)劃中的地位中新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位國際化新中心區(qū)將成為：

南通市的城市名片，城市國際化的形象標(biāo)桿43新中心區(qū)

在南通整體規(guī)劃中的地位國際新中心區(qū)的規(guī)劃

——4-3-2-1模式

用地規(guī)模：2.5平方公里4個(gè)區(qū)域：市政機(jī)構(gòu)/文化藝術(shù)/商務(wù)居住/體育會展

3條大道：世紀(jì)大道/崇川路/桃園路2帶水系：橫貫東西的水系，連接高校與中心區(qū)1根主軸：南北向景觀主軸市政機(jī)構(gòu)文化藝術(shù)中央商務(wù)區(qū)體育會展4-3-2-1模式

44新中心區(qū)的規(guī)劃

A/C地塊概況CR0504-C地塊——規(guī)劃用地：5萬平方米

總建筑面積：10萬平方米功能規(guī)劃：居住用地A地塊CR0504-A地塊——規(guī)劃用地：61萬平方米

總建筑面積：134萬平方米功能規(guī)劃：商務(wù)辦公/酒店商業(yè)/居住用地C地塊45

A/C地塊概況CR0504-C地塊——A地塊

A/C地塊定位四至：北側(cè)：市政府機(jī)構(gòu)及文化藝術(shù)區(qū)西側(cè)：與主干道、25米寬的綠化帶接壤南側(cè)：建設(shè)中的體育會展中心東側(cè)：南通大學(xué)新校區(qū)A地塊C地塊作為新中心區(qū)的核心，本項(xiàng)目將打造成為：

南通市的中央商務(wù)區(qū)和高尚住宅區(qū)。46

A/C地塊定位四至：A地塊C地塊作為新中心區(qū)的核心，本項(xiàng)目規(guī)劃的總體思路47規(guī)劃的總體思路11總體規(guī)劃思路1——CBD+CLD功能塊CBD中央商務(wù)區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸以市政府為起點(diǎn)，綠色景觀主軸縱橫南北，形成東西兩大功能區(qū)域：CBD與CLD文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸CBD與CLD兩大定位：東側(cè)為CBD，緊鄰開發(fā)區(qū)西側(cè)為CLD，緊鄰大學(xué)校區(qū)。48總體規(guī)劃思路1——CBD+CLD功能塊CBDCLD蘭色水系次

城市客廳——縱橫南北的城市景觀主軸線開闊、規(guī)則的市政綠地成為城市客廳，為區(qū)域提升品牌，增加價(jià)值。49

城市客廳——縱橫南北的城市景觀主軸線開闊、規(guī)則的市政綠地成總體規(guī)劃思路2——雙龍起舞CBD中央商務(wù)區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸沿綠色景觀主軸兩側(cè)分布商務(wù)輔助建筑（酒店式公寓/公寓式辦公），形象和體量沿軸對稱，形成雙龍起舞。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸沿軸對稱分布的商務(wù)輔助建筑，形成辦公與居住的有機(jī)過渡。50總體規(guī)劃思路2——雙龍起舞CBDCLD蘭色水系次軸沿綠色景觀

城市天際線——雙龍起舞沿中心主軸線對稱分布的類公建或公建，構(gòu)筑城市天際線的同時(shí)，也成為商務(wù)與住宅的有機(jī)過渡。51

城市天際線——雙龍起舞沿中心主軸線對稱分布的類公建或公建，總體規(guī)劃思路3——城市建筑群

CBD中央商務(wù)區(qū)蘭色水系次軸寫字樓聚集。靠近連接新舊城區(qū)的主干道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和市政機(jī)構(gòu)。昭示性和通達(dá)性是商務(wù)的必需。宏偉的建筑群成為城市的名片。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸酒店布置，沿體育中心，成為景觀主軸的另一個(gè)門戶。集中辦公區(qū)，沿西北分布。52總體規(guī)劃思路3——城市建筑群

CBD蘭色水系次軸寫字樓聚集。

城市名片——代表城市經(jīng)濟(jì)的最前沿可在聚集的高層建筑群中選擇建造城市的標(biāo)志性建筑。53

城市名片——代表城市經(jīng)濟(jì)的最前沿可在聚集的高層建筑群中選擇總體規(guī)劃思路4——休閑商業(yè)帶

蘭色水系次軸沿水系分布的休閑商業(yè)帶東西貫通，穿越居住區(qū)、商務(wù)區(qū)和景觀軸，連通現(xiàn)代MALL，引入學(xué)校人流。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸沿水系分布的休閑商業(yè)帶東西貫通，連接高校入口54總體規(guī)劃思路4——休閑商業(yè)帶

蘭色水系次軸沿水系分布的休閑商總體規(guī)劃思路5——現(xiàn)代MallCBD中央商務(wù)區(qū)CLD中央生活區(qū)蘭色水系次軸國際大師的現(xiàn)代設(shè)計(jì)為CBD增加城市風(fēng)景，作為全市級別的主題Mall，購物和休閑成為一種新生活水準(zhǔn)的體驗(yàn)。文化藝術(shù)區(qū)文化藝術(shù)區(qū)蘭色水系次軸綠色景觀主軸現(xiàn)代Mall，位于水軸線與景觀廣場的交匯處，成為CBD的重要商業(yè)組成部分。55總體規(guī)劃思路5——現(xiàn)代MallCBDCLD蘭色水系次軸國際總體規(guī)劃思路6——商業(yè)分布

蘭色水系次軸整體商業(yè)分布以現(xiàn)代MALL為中心，沿景觀主軸和水系兩岸布置。綠色景觀主軸高校入口居住區(qū)采用底層沿街商鋪的形式主軸兩側(cè)為裙樓內(nèi)的零散休閑商業(yè)。MALL水岸休閑商業(yè)與會展中心商業(yè)的呼應(yīng)56總體規(guī)劃思路6——商業(yè)分布

蘭色水系次軸整體商業(yè)分布以現(xiàn)代M

城市購物廣場——打造全市級的主題Mall以適當(dāng)?shù)捏w量與周邊的水廣場、綠地形成和諧的關(guān)系，共同形成城市風(fēng)景和購物休閑體驗(yàn)的主題MALL。57

城市購物廣場——打造全市級的主題Mall以適當(dāng)?shù)捏w量與周邊

水邊的休閑情調(diào)街——營造高雅、情調(diào)、品位的休閑商業(yè)街，作為城市商業(yè)的必要形態(tài)補(bǔ)充。58

水邊的休閑情調(diào)街——營造高雅、情調(diào)、品位的休閑商業(yè)街，作為居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃現(xiàn)規(guī)劃問題1：商務(wù)與住宅的過渡商務(wù)用地與住宅用地混雜，界限不清晰；59居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃建議規(guī)劃調(diào)整：調(diào)整物業(yè)邊界，使純住宅區(qū)與商務(wù)公寓區(qū)分界清晰；居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃60建議規(guī)劃調(diào)整：調(diào)整物業(yè)邊界，使純住宅區(qū)與商務(wù)公寓區(qū)分界清晰；4.6100米3.8130米居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃現(xiàn)規(guī)劃問題2：地標(biāo)建筑的選址規(guī)劃中最大高度商務(wù)建筑位置不理想，缺乏昭示性和進(jìn)入性，不適合成為標(biāo)志性形象建筑；614.63.8居住用地12.78公頃商辦用地2建議規(guī)劃調(diào)整2：地標(biāo)性建筑建議是酒店、寫字樓各一座。居住用地12.78公頃商辦用地22.75公頃商貿(mào)用地5.41公頃綠化用地17.19公頃地標(biāo)性建筑2：酒店，位于南側(cè)會展中心處。地標(biāo)性建筑1：寫字樓，位于北側(cè)昭示性最好處。62建議規(guī)劃調(diào)整2：地標(biāo)性建筑建議是酒店、寫字樓各一座。居住用地經(jīng)驗(yàn)證，調(diào)整后本地塊的功能分布符合成熟CBD的功能結(jié)構(gòu)（詳見世聯(lián)提交的《關(guān)于CBD研究成果及借鑒》）E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居家住宅區(qū)B區(qū)次級零售區(qū)A區(qū)高檔零售區(qū)混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)63經(jīng)驗(yàn)證，調(diào)整后本地塊的功能分布符合D區(qū)F區(qū)B區(qū)A區(qū)混周邊區(qū)域物業(yè)功能配比的調(diào)整64物業(yè)功能配比的調(diào)整28

A地塊：用地構(gòu)成的調(diào)整用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地百分比建議調(diào)整用地百分比居住用地12.7821.12%38%增加商辦用地22.7537.60%30%減少商貿(mào)用地5.418.94%綠化用地10.4017.15%17%道路廣場用地9.1715.15%15%合計(jì)60.51100%100%檢驗(yàn)依據(jù)：1、國際最新研究成果，中心區(qū)域須保持40%左右的居住用地，新區(qū)才具備足夠的人氣和活力，支撐新區(qū)商業(yè)的啟動。2、道路廣場用地、綠化用地依據(jù)國家總體規(guī)劃用地指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)。65

A地塊：用地構(gòu)成的調(diào)整用地性質(zhì)用地面積用地建議調(diào)整用地居住

A/C地塊：物業(yè)比例