華遠(yuǎn)-長沙金外灘綜合項目經(jīng)濟(jì)測算方案

長沙金外灘綜合項目

經(jīng)濟(jì)測算報告物業(yè)體量定位-容積率篩選占地面積：105354平米容積率小于6.0（約建筑面積60萬平方米）的建筑方案可獲政府通過；根據(jù)市政府批文，可以在9.0以內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。R=8.3R=1.0R=6.8選擇兩種容積率，從成本，利潤等方面，并綜合考慮市場的情況下進(jìn)行測算，尋找最佳的物業(yè)體量組合方式。物業(yè)體量定位-經(jīng)濟(jì)測算方案設(shè)定方案一方案二容積率6.88.3總建筑面積680000840000住宅4萬24萬公寓6萬6萬商業(yè)30萬15萬寫字樓8萬8萬SOHO12萬17萬酒店（包括酒店式服務(wù)公寓）8萬8萬要說明的是，我們進(jìn)行的測算是為了定性地比較判斷哪一種更適合于本項目，并不是完全精確。尋找合適的方案對本項目進(jìn)行一個最終的收益預(yù)測物業(yè)體量定位-測算前提和假設(shè)依據(jù)財務(wù)成本一律按8%計算 持有物業(yè)的價值評估從物業(yè)30年租金收入的折算進(jìn)行，不考慮進(jìn)駐業(yè)態(tài) 不考慮資金的時間價值、滾動開發(fā)等影響因素測算項目整體的稅后回現(xiàn)利潤率和項目利潤率。 項目稅后回現(xiàn)利潤率是指不考慮持有型物業(yè)資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，就銷售型物業(yè)的銷售收入計算的項目稅后利潤率。 項目利潤率是指同時考慮銷售型物業(yè)的銷售收入和持有型物業(yè)

資產(chǎn)價值的所計算的項目稅后利潤率。 物業(yè)體量定位-方案一------測算前提和假設(shè)依據(jù)（R=6.8）類型體量建安成本銷售價格住宅40000平米3000元/平米10200元/平米公寓60000平米13000元/平米商業(yè)300000平米15000元/平米寫字樓80000平米12000元/平米SOHO120000平米10800元/平米酒店80000平米------物業(yè)體量定位-方案一------測算前提和假設(shè)依據(jù)銷售與自持比例普通住宅公寓寫字樓SOHO酒店商業(yè)全部銷售全部銷售寫字樓自持50%平，銷售50%全部銷售全部持有商業(yè)自持50%，銷售50%物業(yè)體量定位-方案一------開發(fā)節(jié)奏模擬項目總面積2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面積680000100000700006000060000400004500013000090000400002800017000公寓60000

4000020000

寫字樓80000

300003000020000

SOHO120000300005000040000

住宅40000

100002000010000酒店8000050000

30000

商業(yè)300000200002000020000200002000015000100000600001000080007000物業(yè)體量定位-方案一------銷售額模擬項目銷售額2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年銷售額5,964,00474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,00372,00324,00207,00公寓

520,00260,00

寫字樓

240,00120,00120,00

SOHO

324,00540,00432,00

住宅

102,00204,000102,00商業(yè)

150,00150,00150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,00105,00說明：酒店自持，商業(yè)自持150000平米，銷售1500000平米，寫字樓自持40000平，銷售40000平米物業(yè)體量定位-方案一------總投資成本序號項目數(shù)量單價金額1土地成本105,3546,000632,122建安

2,040,002公寓60,0003,000180,002寫字樓80,0003,000240,002SOHO120,0003,000360,003住宅40,0003,000120,003酒店80,0003,000240,003商業(yè)300,0003,000900,003基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)68,00020013,604管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)2,053,600,0000102,686成本合計

4,828,40物業(yè)體量定位-物業(yè)體量定位-方案一------現(xiàn)金流量表項目

2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年現(xiàn)金流入

474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,00372,00324,00207,00公寓銷售收入

520,00260,00

寫字樓銷售收入

240,00120,00120,00

SOHO銷售收入

324,00540,00432,00

住宅銷售收入

102,00204,00102,00商業(yè)銷售收入

150,00150,00150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,000105,00現(xiàn)金支出710,00539,66488,10478,38344,30356,40943,25755,10348,80232,28149,8618,63開發(fā)投資成本710,00497,00426,00426,00284,00319,50923,00639,00284,00198,80120,70

銷售費(fèi)用14,2220,7017,4620,1012,306,7538,7021,6011,169,726,21銷售稅金及附加(6%)銷售收入*6%28,4441,4034,9240,2024,6013,5077,4043,2022,3219,4412,42凈現(xiàn)金流量-710,00-65,66201,90103,62325,7053,60-718,25534,90371,20139,72174,14188,37累計凈現(xiàn)金流量-710,00-775,66-573,76-470,14-144,440-90,84-809,09-274,1997,01236,73410,87599,24物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案一一------項目目資資金金投投入入回回收收平平衡衡表表項目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年現(xiàn)金流入03,390,005,550,004,470,00670,0041,00225,001,290,00720,001,290,002,160,001,125,00累計現(xiàn)金流入03,390,008,940,0013,410,0014,080,0014,121,0014,346,0015,636,0016,356,0017,646,0019,806,0020,931,00項目金流流出-710,00802,10925,50828,30344,30356,40943,25755,10348,80314,90315,100101,25累計現(xiàn)金流出-710,0092,101,017,601,845,902,190,202,546,6003,489,854,244,954,593,754,908,655,223,755,325,00累計現(xiàn)金流量-710,00-775,66241,942,087,844,278,046,824,6410,314,4914,559,4419,153,1924,061,8429,285,5934,610,590物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案一一------利利潤潤估估算算項目計算公式總額開發(fā)成本4,828,40財務(wù)費(fèi)按自有資金65%193,30銷售稅金8%477,12銷售費(fèi)用3%178,92成本合計

5,677,74銷售額

5,964,00純利潤286,25利潤率5%物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------測測算算前前提提和和假假設(shè)設(shè)依依據(jù)據(jù)類型體量建安成本銷售價格住宅2400003000元/平米10200元/平米公寓6000013000元/平米商/平米寫字樓8000012000元/平米SOH/平米酒店80000------物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------測測算算前前提提和和假假設(shè)設(shè)依依據(jù)據(jù)銷售與自持比例普通住宅公寓寫字樓SOHO酒店商業(yè)全部銷售全部銷售寫字樓自持40000平，銷售40000平米全部銷售全部持有商業(yè)自持60000平米，銷售90000平米說明明：：酒酒店店自自持持，，商商業(yè)業(yè)自自持持60000平平米米，，銷銷售售90000平平米米，，寫寫字字樓樓自自持持40000平平，，銷銷售售40000平平米米物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏模模擬擬項目總面積2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面積780000950007300063000440002500035000110000100000750007500075000公寓60000

4000020000

寫字樓80000

3000050000

SOHO170000400007000060000

住宅240000

20000700007000070000酒店8000050000

30000

商業(yè)1500005000300030004000500050008000030000500050005000物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------銷銷售售額額模模擬擬項目銷售額2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年銷售額6,792,00507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00公寓780,00

520,00260,00

寫字樓480,00

480,00

SOHO1,836,00432,00756,00648,00

住宅2,346,00

204,00714,00714,00714,00商業(yè)1,350,0075,0045,0045,0060,0075,0075,00750,00

75,0075,0075,00說明明：：酒酒店店自自持持，，商商業(yè)業(yè)自自持持60000平平米米，，銷銷售售90000平平米米，，寫寫字字樓樓自自持持40000平平，，銷銷售售40000平平米米物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------總總投投資資成成本本序號項目數(shù)量單價金額1土地成本105,3546,000632,122建安

2,340,002公寓60,0003,000180,002寫字樓80,0003,000240,002SOHO170,0003,000510,003住宅240,0003,000720,003酒店80,0003,000240,003商業(yè)150,0003,000450,003基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)68,00020013,604管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)2,353,600.05117,686成本合計

5,443,40物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表項目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年現(xiàn)金流入0507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00公寓銷售收入

520,00260,00

寫字樓銷售收入

480,00

SOHO銷售收入

432,00756,00648,00

住宅銷售收入

204,00714,00714,00714,00商業(yè)銷售收入

75,0045,0045,0060,0075,0075,00750,00

75,0075,0075,00現(xiàn)金支出662,91555,02511,70369,40226,65274,38774,33808,500541,71594,36594,3671,01開發(fā)投資成本662,91509,39439,61307,03174,45244,23767,58697,80523,35523,35523,35

銷售費(fèi)用15,2124,0320,7917,4010,052,2536,906,1223,6723,6723,67銷售稅金及附加(6%)30,4248,0641,5834,8020,104,5073,8012,2447,3447,3447,34凈現(xiàn)金流量-662,91-48,02289,29323,59353,3560,62-699,33421,50-337,71194,64194,64717,99累計凈現(xiàn)金流量-662,91-710,93-421,63-98,04255,31315,93-383,4038,10-299,61-104,9789,67807,66物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------項目目資資金金投投入入回回收收平平衡衡表表項目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年項目金流流入0507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00累計先進(jìn)流入0507,0001,308,002,001,002,581,002,916,002,991,004,221,004,425,005,214,0006,003,006,792,00項目金流流出-662,91555,02511,70369,40226,65274,38774,33808,50541,71594,36594,7171,01累計現(xiàn)金流出-662,91-107,88403,81773,22999,871,274,252,048,582,857,083,398,793,993,154,587,864,658,87累計現(xiàn)金流量-662,91-710,93-421,63-98,04255,31315,93-383,4038,10-299,61-104,9789,67807,66物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-方方案案二二------利利潤潤估估算算項目計算公式總額開發(fā)成本5,443,40財務(wù)費(fèi)3,538,212,60038,03銷售稅金0.08543,36銷售費(fèi)用0.03203,76成本合計

6,228,55銷售額

6,792,00純利潤563,44利潤率10%物業(yè)業(yè)體體量量定定位位-經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算方方案案對對比比方案物業(yè)體量配比成本銷售額特點方案一總建筑面積：680000住宅：40000公寓：60000寫字樓80000SOHO：120000商業(yè)：300000酒店：80000投資成本約4,828,40萬，折合7100元/平米純利潤286,25萬，利潤率5%五一商圈百貨業(yè)基本都是以二，三線品牌為主。。從長沙城市發(fā)展的角度分析，長沙的商業(yè)市場沒有吸引周邊城市客群的產(chǎn)品。通過差異化的優(yōu)勢吸引周邊省市的商業(yè)客戶群體。方案二總建筑面積：780000住宅：240000公寓：60000寫字樓：80000SOHO：170000商業(yè)：150000酒店：80000投資成本約544340萬，折合6978元/平米純利潤563,44萬，利潤率10%市場高端住宅客戶量少，需求空間有限，從市市場場風(fēng)風(fēng)險險，，財財務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險險等等角角度度分分析析，，第第一一種種方方案案更更佳佳合合適適。。物業(yè)業(yè)體體量量定定位位類型總建筑面積住宅公寓寫字樓SOHO商業(yè)酒店面積68000040000600008000012000030000080000比例100%6%9%12%17%44%12%END謝謝謝聆聆聽聽9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。08:32:4208:32:4208:3212/21/20228:32:42AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2208:32:4208:32Dec-2221-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。08:32:4208:32:4208:32Wednesday,December21,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2208:32:4208:32:42December21,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。21十十二二月20228:32:42上上午08:32:4212月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月228:32上上午午12月月-2208:32December21,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/218:32:4208:32:4221December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。8:32:42上午午8:32上午午08:32:4212月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。08:32:4208:32:4208:3212/21/20228:32:42AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2208:32:4208:32Dec-2221-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。08:32:4208:32:4208:32Wednesday,December21,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2208:32:4308:32:43December21,202214、意志堅強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。21十二月月20228:32:43上午08:32:4312月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月228:32上上午12月-2208:32December21,202216、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/218:32:4308:32:4321December202217、空山