農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估解讀課件

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)

流轉(zhuǎn)價格評估湖北省國土資源廳土地利用處陳平2013年4月農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)

流轉(zhuǎn)價格評估湖北省國土資源廳土地利用一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)概述二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)類型三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估四、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)價格評估一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)概述建設(shè)用地使用權(quán):指利用土地營造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的權(quán)利。

國有土地建設(shè)用地使用權(quán)：指公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)依法使用國有土地的權(quán)利。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)：指農(nóng)民集體和個人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利。通常我們集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是一種狹義的提法，僅指不包括農(nóng)民宅基地的集體建設(shè)用地使用權(quán)，廣義的概念應(yīng)該包括農(nóng)村宅基地使用權(quán)。國有土地建設(shè)用地使用權(quán)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)概述建設(shè)用地使用權(quán):指利用土地營造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的權(quán)利從法律層面講，農(nóng)村集體建設(shè)用地是指由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個人投資或集資，進(jìn)行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地公共設(shè)施用地農(nóng)村居民住宅用地（宅基地）從法律層面講，農(nóng)村集體建設(shè)用地是指由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和法律對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權(quán)。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地，必須經(jīng)過征用，使之轉(zhuǎn)為國有土地后才能取得使用權(quán)，即國有土地使用權(quán)。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟(jì)組織擁有集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。比較例外的的情況是：集體所有制企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)兼并。法律對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能集體土地使用權(quán)的取得

(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織，在經(jīng)過依法審批后，對用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和《土地管理法實施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。

(2)鄉(xiāng)

(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。集體土地使用權(quán)的取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的期限我國法律、法規(guī)規(guī)定，通過類似國有土地使用權(quán)劃撥方式取得的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地土地使用權(quán)，除了法律規(guī)定的使土地使用權(quán)消滅的原因外，土地使用權(quán)人可以無期限地使用土地。集體建設(shè)用地使用權(quán)的期限二、集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（一）背景農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)萌發(fā)于上世紀(jì)80年代，到90年代發(fā)展迅猛，成為一種普遍現(xiàn)象。

通過荊州市荊州區(qū)對東升村、荊城村、紀(jì)南村、紫荊村四個村的典型調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上世紀(jì)八、九十年代村辦企業(yè)迅速發(fā)展，農(nóng)村普遍存有集體建設(shè)用地。主要有三大特點：1.總量較大。四個村共有31宗集體建設(shè)用地，面積697畝，其中有20宗地未辦理合法審批手續(xù)，其中15宗地屬上世紀(jì)八、九十年代的用地，5宗地為2000年以后新占用地。2.自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重。有25宗地用于出租，1宗地轉(zhuǎn)讓（未辦理過戶手續(xù)），另有5宗地處于閑置狀態(tài)。流轉(zhuǎn)形式以出租為主，均未辦理相關(guān)手續(xù)。3.租金標(biāo)準(zhǔn)不一，沒有經(jīng)過科學(xué)測算。據(jù)調(diào)查，城中村及近郊的土地出租金可達(dá)每年每畝1萬元以上，而偏遠(yuǎn)農(nóng)村的土地出租每年每畝只有350—500元，而且相同區(qū)域的租金標(biāo)準(zhǔn)也相差較大。土地出租租期一般5年，也有10年、20年、30年、40年不等。租金付款方式有一年一付，也有一次性付清的，有承租方再行轉(zhuǎn)租的。4.農(nóng)民出售出租住房的現(xiàn)象普遍存在。

二、集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（一）背景成因：農(nóng)村改革開放活力增強，一方面，改革開放使得原有的村、社企業(yè)和集體財產(chǎn)保管場所等紛紛倒閉，騰出了數(shù)量可觀但零星分布的集體建設(shè)用地；另一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)異軍突起，對集體地的需求急增。集體建設(shè)用地成為支持經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不可替代的重要生產(chǎn)要素資源。以湖北省為例，集體使用權(quán)流轉(zhuǎn)占集體地總量的50%以上。當(dāng)時襄陽縣集體地總量為11625畝，1990年以來發(fā)生流轉(zhuǎn)的就有9243畝，占同期建設(shè)用地總量的80%；在偏僻的長陽縣漁峽口鎮(zhèn)和磨市鎮(zhèn)就有8宗共計94畝集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，占當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地總量的50%以上。成因：農(nóng)村改革開放活力增強，一方面，改革開放使得原有的村、社1.滋生了亂占土地、違法占地行為。由于受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，擅自將集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，一些單位和個人違法占地用于出租經(jīng)營，形成一批違法占地。2.自發(fā)流轉(zhuǎn)不受法律保護(hù)，存在較大隱患。從調(diào)查情況看，集體土地流轉(zhuǎn)的大部分都沒有辦理相關(guān)手續(xù)，僅憑流轉(zhuǎn)雙方的合同就成交，沒有辦理《集體建設(shè)用地使用證》，屬違法用地的土地也進(jìn)行了流轉(zhuǎn)，這些都存在較大隱患，難免產(chǎn)生矛盾和糾紛。3.土地資產(chǎn)流失嚴(yán)重。集體土地?zé)o序流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益全部歸集體企業(yè)和個人，流轉(zhuǎn)價格、租金標(biāo)準(zhǔn)存在較大的隨意性，造成集體土地資產(chǎn)的流失，農(nóng)民利益沒有得到切實保護(hù)。4.不利于城鄉(xiāng)建設(shè)。由于存在多種不確定性，特別是以出租方式流轉(zhuǎn)的，出租方和承租方都不愿在其土地上有大的投資，使得土地粗放利用，制約和影響了城鄉(xiāng)建設(shè)。無序流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的不良后果1.滋生了亂占土地、違法占地行為。由于受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，擅自（二）流轉(zhuǎn)形式1.租賃。期限一般為3-10年。1993-2003年間，湖北省5個市州共計轉(zhuǎn)宗地數(shù)8310宗，總流轉(zhuǎn)面積10619.7畝。其中，租賃土地3624宗7140.5畝，分別占宗地數(shù)和面積數(shù)的43.8%和67.2%。例如，沙洋十里鋪居委會將960平方米閑置倉庫出租給個休私營企業(yè)主作為糧食加工廠，每年收取1萬元租金。2.轉(zhuǎn)讓。分為“轉(zhuǎn)權(quán)出讓”、“自征自用”和“保權(quán)轉(zhuǎn)讓”三種形式。轉(zhuǎn)權(quán)出讓：所有權(quán)和使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移。將現(xiàn)有的集體土地轉(zhuǎn)為國有后再轉(zhuǎn)移使用權(quán)給第三方。自征自用：所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，使用權(quán)保持不變。例如，武漢市徐東的銷品茂超市所占的100畝土地本來是團(tuán)結(jié)村的。后因建設(shè)超市的需要（當(dāng)時政策不允許在集體土地上建超市），將該地征為國有后，再確權(quán)給團(tuán)結(jié)村集體使用。保權(quán)轉(zhuǎn)讓：所有權(quán)不變，使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓給集體及其成員以外的第三方。例如，五峰縣漁陽關(guān)鎮(zhèn)針織廠破產(chǎn)后，將200多平方米的土地使用權(quán)以5000元的價格轉(zhuǎn)讓給縣人事局勞動服務(wù)公司服裝廠。（二）流轉(zhuǎn)形式3.抵押。抵押資金融通的從屬行為。處置抵押土地以實現(xiàn)抵押權(quán)時，可參照轉(zhuǎn)讓、租賃和作價入股方式。至2002底，仙桃市共辦理集體建設(shè)用地抵押207宗，面積105339平方米，顯化土地資產(chǎn)價值1281.1萬元，從銀行融資貸款近900萬元。4.作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體土地使用權(quán)作為資本入股，與其它個人或者組織合伙辦廠、經(jīng)商共聚利益。如沙洋縣沈集鎮(zhèn)彭偃村石灰加工廠占地1000平方米，因經(jīng)營不善而連年虧損。停產(chǎn)后，該村以土地作價入股與外地私營企業(yè)主聯(lián)合辦廠，實現(xiàn)上收益800萬元。5.置換。集體經(jīng)濟(jì)組織之間出于生產(chǎn)經(jīng)營和生活方便的需要，協(xié)商針各自擁有土地予以交換。如沙洋馬良鎮(zhèn)金鑼村村辦小學(xué)停辦后一直閑置。村民羅某與村委會協(xié)商，將自己位于村公路旁的兩層樓房連同土地交換閑置的村小學(xué)，并向村集體補交10000元差價。羅則用小學(xué)場地舉辦香菇種植場。6.兼并。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制過程中，因企業(yè)兼并而產(chǎn)生土地兼并。如京山縣東關(guān)村開辦的新市賓館被水表廠兼并，改為京鑫公司所屬。7.司法仲裁。因債權(quán)債務(wù)糾紛，通過司法裁決處置集體地使用權(quán)而導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)，涉及的地類以經(jīng)營性用地為多。3.抵押。抵押資金融通的從屬行為。處置抵押土地以實現(xiàn)抵押權(quán)（三）流轉(zhuǎn)特征1.參與主體廣泛。轉(zhuǎn)出方：（1）所有權(quán)代表：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民小組；(2)村民自治組織：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會；（3）土地使用者：鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)、個人轉(zhuǎn)入方：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、其它集體經(jīng)濟(jì)組織成員、其它社會成員（如國企、民企和個體經(jīng)營者）。2.流轉(zhuǎn)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段相關(guān)。流轉(zhuǎn)的活躍程度、規(guī)模、形式與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)，并具有階段性。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，處于初始階段，流轉(zhuǎn)活動多是零散的和自發(fā)的，規(guī)模小，形式單一。主要形式為農(nóng)民出租住宅或出租市場攤位。經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)處于發(fā)展階段，除出租房屋外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改組改造，盤活利用廠房、生產(chǎn)場地引致土地流轉(zhuǎn)的情況居多。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)處于較成熟階段。主要由鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體土地直接轉(zhuǎn)讓和出租為主。流轉(zhuǎn)頻度和規(guī)模同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈正相關(guān)。3.隱性交易較為普遍。交易雙方不經(jīng)土地所有者同意，避開土地行政管部門監(jiān)管，不辦理土地登記手續(xù)而私訂交易協(xié)議。例如，前面提到的襄陽縣集體地流轉(zhuǎn)中，按宗數(shù)計，75%以上的都是私下交易。（三）流轉(zhuǎn)特征4.政府一直在探索和引導(dǎo)集體地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，但收效不大農(nóng)村集體建設(shè)用地的試點改革已進(jìn)行多年，各個試點進(jìn)行了各種各樣的嘗試。蘇州、蕪湖、順德是較早進(jìn)行嘗試的地區(qū)，主要屬于探索。與之相比，天津、嘉興等地的“增減掛鉤”嘗試則影響深遠(yuǎn)，“增減掛鉤政策可以稱之為中國近十年最具影響力的土地政策之一”。但在肯定其創(chuàng)新性的同時，也不得不承認(rèn)，“這一政策并沒有觸及現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度的根本問題，未能清楚界定各級政府、村集體以及農(nóng)戶之間在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的權(quán)利邊界，因此仍然沒有突破城鄉(xiāng)二元土地制度的基本框架?！辈?dǎo)致不少地區(qū)盲目大拆大建、趕農(nóng)民上樓，損害了農(nóng)民的利益。5.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估市場缺失。一是市場供應(yīng)不足：對集體地使用權(quán)的評估依據(jù)缺失，有技術(shù)方法可操作，但制度規(guī)則不健全。改革開放以來，除了我國的憲法對集體建設(shè)用地有法律規(guī)范外，很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（使用、規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）做出明確的規(guī)范，往往是集體土地的開發(fā)利用已經(jīng)成批的進(jìn)行了，政府管理部門還沒有具體的管理辦法和相關(guān)的政策出臺。這一狀況使得“合法有效”原則陷入窘境。4.政府一直在探索和引導(dǎo)集體地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，但收效不大二是市場需求不旺盛：由于顯性規(guī)則（法律制度）滯后，目前的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)大多遵從的是隱性規(guī)則，開發(fā)建設(shè)隨意性大，交易雙方不需要也無法順利取得獨立第三方的評估技術(shù)支持。

三是對集體建設(shè)用地使用權(quán)價值變現(xiàn)能力差，使得集體地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之路愈加狹窄。集體土地在市場上的變現(xiàn)能力差具體表現(xiàn)在：1、法規(guī)的不健全，規(guī)劃使用不合理；2、集體建設(shè)用地一般都處在城鄉(xiāng)結(jié)合部距城市中心較遠(yuǎn)的地段；3、集體土地沒有參與市場流通，人們對它的了解程度較差；4、交易量小造成市場窄小沒有可參照的依據(jù)；5、存在一定的違法風(fēng)險。因此，一些地方出現(xiàn)了“寧要有限年期的使用權(quán)，不要無限年期所有權(quán)”的思潮，很多地方的集體經(jīng)濟(jì)組織都在自己征自己的地自己使用。二是市場需求不旺盛：由于顯性規(guī)則（法律制度）滯后，目前的集體四是集體建設(shè)用地與國有土地在權(quán)利上存在著差別，阻礙了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的正常形成和發(fā)育

1、國有土地所有者是國家，集體建設(shè)用地面對的所有者是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村農(nóng)民集體。國家對集體土地具有“終極所有權(quán)”。

2、法律、政策的支持程度不同。國有建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者在諸多法律法規(guī)的保護(hù)下，按照嚴(yán)格的程序來完成的。集體建設(shè)用地取得過程是土地使用者和土地所有者基本上按照雙方的意愿來完成，這種使用權(quán)的形成人為因素太大，反映在土地使用權(quán)價格上具有不確定性。其實這就是法律賦予權(quán)利的差別；3、規(guī)劃條件不同，進(jìn)入市場時有權(quán)利的差別。國有土地的開發(fā)利用必須符合城市建設(shè)總體規(guī)劃、土地總體利用規(guī)劃和年度土地利用計劃。集體土地使用權(quán)大都位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村和城市規(guī)劃幾乎涉及不到的地方，遠(yuǎn)離規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計和有序的市場機制，很難界定可行與否、規(guī)范與否。四是集體建設(shè)用地與國有土地在權(quán)利上存在著差別，阻礙了集體建設(shè)新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯——“由于市場規(guī)模的擴大，生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展或人們對現(xiàn)存制度下的成本和利益的看法有了改變引起在現(xiàn)存制度下出現(xiàn)潛在獲利機會。但是，由于外部條件內(nèi)在化的困難，潛在利潤無法在現(xiàn)有的制度安排內(nèi)實現(xiàn)。這樣，總有某些人為了獲取潛在利潤而率先‘克服’這些障礙，當(dāng)潛在利潤大于這些障礙所造成的成本（交易成本）時，一項新制度安排出現(xiàn)了”。理論解釋：新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯——理論解釋：（四）幾種主要的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式1。深圳模式（國有化轉(zhuǎn)制模式）以村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部由農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民,并實現(xiàn)撤村改居的過渡為前提通過行政命令的方式,將原屬農(nóng)村集體所有的土地整體性、一次性地轉(zhuǎn)歸為國家所有,并基本不改變原有的土地用途和使用權(quán)歸屬.這種模式通過將土地合法地引入市場流通,顯化土地價值,使村集體通過盤活土地資產(chǎn)獲得改造的資金來源,使政府能夠統(tǒng)一有效地利用規(guī)劃土地。（國家有關(guān)部門對此的評述是：特區(qū)特色、“不可復(fù)制”。）（四）幾種主要的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式1。深圳模式（國有化2.“一村兩制”流轉(zhuǎn)模式（城中村模式）實行“一村兩制”模式的總體思路是根據(jù)城中村村民留地安置指標(biāo)和各城中村人口,為每個城中村核定留地安置面積(包括居住、公共設(shè)施及生產(chǎn)經(jīng)營性用地),各城中村在留地安置范圍內(nèi)自行開發(fā)建設(shè),以保障城中村原居民的生產(chǎn)生活;對于通過改造、整理出來除用于村民生活保障以外的其余土地,作為開發(fā)性用地,轉(zhuǎn)為國有。為了解決城中村土地開發(fā)資金問題,政府有關(guān)職能部門將土地依法報批征為國有后,按城市規(guī)劃的要求,依法開發(fā)經(jīng)營。2.“一村兩制”流轉(zhuǎn)模式（城中村模式）3.蘇州模式鑒于農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已隨著蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不可遏止，蘇州市國土局于1996年9月正式出臺了《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，開始將無序的集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入正常管理軌道。該《辦法》規(guī)定：“對集體建設(shè)用地（不含農(nóng)民建房宅基地）實行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度”。其核心內(nèi)容是對依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價入股，但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目?！掇k法》還對集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)代表、流轉(zhuǎn)程序、審批權(quán)限和方式、流轉(zhuǎn)收益的分配等作了詳細(xì)規(guī)定。3.蘇州模式“蘇州模式”的核心是保權(quán)讓利。保權(quán)讓利是指保持集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下,依照國有土地有償使用管理方式,將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年期內(nèi)采用轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、入股、抵押等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn),土地流轉(zhuǎn)收益大部分留給集體經(jīng)濟(jì)組織,按照“兩種產(chǎn)權(quán)、同一市場”的指導(dǎo)思想,實現(xiàn)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。這種模式有利于集約用地、盤活存量土地、緩解城市用地壓力，有利于防止拆復(fù)建的惡性循環(huán),減輕征地難度,節(jié)約國家資金,有利于改善投資環(huán)境,增加就業(yè)渠道?！疤K州模式”的核心是保權(quán)讓利。

4、古田模式。福建省古田縣自1994年正式允許集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并到土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。其主要做法是允許依法取得的集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行有償有限期轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其特點是：在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，則不改變集體土地所有權(quán)，只需經(jīng)所有者同意并到土地局辦理變更登記即可；在本集體外部流轉(zhuǎn)，則需將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國家所有，原土地使用者向集體所有者繳納的土地取得費作為征地三費（土地補償費、安置補助費和青苗補償費）。在流轉(zhuǎn)過程中，土地局要求流轉(zhuǎn)各方及土地所有者簽訂各有關(guān)協(xié)議書，并按一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地轉(zhuǎn)讓收益金。土地轉(zhuǎn)讓收益金按村集體47％、鄉(xiāng)政府30％和縣政府23％的比例分配。同時規(guī)定，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)項目開發(fā)。4、古田模式。5.準(zhǔn)國有化模式。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn)，其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有，但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而必須在土地局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依土地部門的意見，當(dāng)?shù)卣褜@部分土地按國家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行了補償，出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求，集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍歸屬集體，但土地局將其按國有土地管理，土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國有土地流轉(zhuǎn)市場中，其大部分收益也由當(dāng)?shù)卣谩?.準(zhǔn)國有化模式。北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍村出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)。據(jù)新世紀(jì)周刊2007年6月29日所載，青龍頭村的村民委員會簽發(fā)了《青龍頭村舊村改造實施方案》，村子將和房地產(chǎn)商合作共同開發(fā)村里的土地，開發(fā)商將為村民建房、修路并支付醫(yī)療和養(yǎng)老保險等。股份制是多個所有者的資本的聯(lián)合。一旦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股，它就不再屬于農(nóng)民或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有，而屬于其入股的企業(yè)業(yè)主所有，企業(yè)業(yè)主的多元化和所有者的多元化必然帶來利益的多元化和土地流轉(zhuǎn)制度的復(fù)雜化。由于小產(chǎn)權(quán)房的價格遠(yuǎn)低于市場的商品房價格，這一方面造成土地收益的大量流失，另一方面又使農(nóng)村耕地難以得到保障。究其根本原因，就在于未建立規(guī)范，有序的土地流轉(zhuǎn)制度。6.北京模式（小產(chǎn)權(quán)房）北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍村出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)。據(jù)新世紀(jì)周刊2“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法得到法律保護(hù)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”三、農(nóng)村集體地流轉(zhuǎn)評估集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)評估必須明確的幾個基本條件集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格評估方法幾種不同流轉(zhuǎn)類型的價格比較集體建設(shè)用地使用權(quán)評估中技術(shù)難題三、農(nóng)村集體地流轉(zhuǎn)評估集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)評估必須明確的幾（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)評估必須明確的幾個基本條件1、流轉(zhuǎn)范圍的劃分和界定是否明晰。入市流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地必須具備以下幾個條件：一是權(quán)屬來源要合法，四至要明確，已取得土地使用權(quán)證，現(xiàn)實中無爭議；二是已經(jīng)申請流轉(zhuǎn)并得到批準(zhǔn)的；三是符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；四是土地所有權(quán)人和土地使用者同意并簽訂書面協(xié)議。（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)評估必須明確的幾個基本條件1、流流轉(zhuǎn)范圍包括地域范圍、用途范圍和流轉(zhuǎn)使用主體范圍地域范圍應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定流轉(zhuǎn)只能在土地利用總體規(guī)劃所確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行。用途范圍包括集體以土地出資建立企業(yè)用地，公共設(shè)施、公益建設(shè)用地，農(nóng)民個人住宅用地以及城市建設(shè)用地等。流轉(zhuǎn)使用主體范圍是指使用者應(yīng)該不是法律上要求必須優(yōu)先使用國有土地的情況。流轉(zhuǎn)范圍包括地域范圍、用途范圍和流轉(zhuǎn)使用主體范圍2、流轉(zhuǎn)收益分配是否合法合理國家在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中進(jìn)行了大量的投資以使得集體建設(shè)用地價值得到提升，集體土地所有權(quán)是一種受到限制的不完全所有權(quán)，國家可以發(fā)揮土地的最大社會效益為目標(biāo)對土地進(jìn)行宏觀管理，因此政府應(yīng)當(dāng)參與利益分配。集體土地所有者參與收益分配是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。土地使用者在使用土地過程中對土地進(jìn)行了一定的投入，理應(yīng)參與土地交易所獲得利益分配。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中的收益應(yīng)以土地所有者地租和國家稅收的實現(xiàn)為主要原則，針對各地存在差異，其收益分配還應(yīng)有利于將粗放利用和存量的建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，約束土地投機行為進(jìn)行。2、流轉(zhuǎn)收益分配是否合法合理國家在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中進(jìn)行了大量的3、確定與流轉(zhuǎn)形式、內(nèi)容相一致的價格評估方法

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式可以是出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資、作價入股、抵押和土地置換等形式。提倡多采取能保障集體土地收益長期回報的方式，主要是年租制、作價入股、聯(lián)營合作等。評估方法選擇與運用必須同土地使用權(quán)處置方式保持一致。3、確定與流轉(zhuǎn)形式、內(nèi)容相一致的價格評估方法集體建設(shè)用地流1.估價依據(jù)缺失集體建設(shè)用地使用年限難以確定。國有土地國家都規(guī)定了最高的法定使用年限，而集體建設(shè)用地的使用大都沒有土地使用年限。雖然有些土地所有者和使用者，在用地協(xié)議中自己設(shè)定了使用年限，但是，這些使用年限不是法律承認(rèn)的使用年限，所以也就不科學(xué)，即便在估價中采用了這些使用年限后得出的價格也不是客觀合理的價格。

2.集體建設(shè)用地沒有入市，缺乏有效的市場資料幾乎所有的估價從業(yè)者都有體會：在估價實踐中無論運用哪種估價方法進(jìn)行集體建設(shè)用地評估，資料都難以收集，如有效的房地產(chǎn)市場交易資料，房地產(chǎn)創(chuàng)造的社會平均利潤，房地產(chǎn)創(chuàng)造的凈收益，房地產(chǎn)資本化率等，一般都是跑斷了腿、磨破了嘴、費盡了工夫搜集來的資料經(jīng)篩選加工整理后得出的結(jié)論還是不可比、不可用，做起來相當(dāng)艱難。

3.絕大部分集體土地?zé)o基準(zhǔn)地價，估價時無法運用基準(zhǔn)地價修正法。（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)評估中技術(shù)難題1.估價依據(jù)缺失（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)評估中技術(shù)難題4.使用權(quán)內(nèi)涵不同，價格（價值）不可比集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)的內(nèi)涵不同，表現(xiàn)在：（1）國有土地使用權(quán)在服從規(guī)劃條件下即可按照最高最佳使用原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，使土地的效益盡可充分發(fā)揮和體現(xiàn)；（2）按照不同的開發(fā)建設(shè)條件建設(shè)并按照不同規(guī)劃用途不同使用年限使用土地，這就給國有土地使用權(quán)在某種程度上進(jìn)行了價格（或價值）的定位；（3）國有土地使用權(quán)價格可根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途，可用市場比較法、收益法、成本逼進(jìn)法評估其在一定用途和使用年限的使用權(quán)價格，較為靈活；（4）國有土地有完整的房地產(chǎn)市場，其交易價格體現(xiàn)的相對充分，價格形成較為完全，這種價格歷經(jīng)市場檢驗是科學(xué)、客觀的。集體建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)涵是：1、集體建設(shè)用地使用權(quán)的使用開發(fā)建設(shè)相對來說是無序的，市場是不充分的；2、集體建設(shè)用地使用權(quán)沒有入市，決定了其市場的正常交易量稀少，無法經(jīng)過市場檢驗，使價格（或價值）難以定位和體現(xiàn)；3、集體土地使用權(quán)的價格無論以何種方式進(jìn)行估價，其資料收集和運用都會受到限制，使用權(quán)價格難以體現(xiàn)科學(xué)、客觀。4.使用權(quán)內(nèi)涵不同，價格（價值）不可比當(dāng)前亟待解決的問題產(chǎn)權(quán)界定與保護(hù)制度保障：明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的涵義、對象、范圍、權(quán)限、程序等市場監(jiān)管當(dāng)前亟待解決的問題產(chǎn)權(quán)界定與保護(hù)（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估方法1、集體建設(shè)用地定級估價工作依據(jù)

目前，我國僅出臺了農(nóng)用地分等、定級、估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及城鎮(zhèn)土地分等、定級、估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地的級別劃分與基準(zhǔn)地價評估尚無相關(guān)技術(shù)規(guī)定，考慮集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地在土地質(zhì)量、價格影響因素、影響規(guī)律、分布和利用特征等方面具有較大的相似性，可以以《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》作為主要技術(shù)依據(jù)，同時參照《農(nóng)用地定級規(guī)程》和《農(nóng)用地估價規(guī)程》中相關(guān)內(nèi)容。此外，評估對象所在區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃以及國家和省、市相關(guān)政策規(guī)定也應(yīng)作為集體建設(shè)用地定級估價工作的重要依據(jù)。（三）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估方法1、集體建設(shè)用地定級估價工作依2.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估技術(shù)規(guī)范《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范》（試行）

該規(guī)范主要技術(shù)內(nèi)容包括：1、總則；2、術(shù)語；3、估價基本事項；4、估價方法；5、估價依據(jù)；6、估價技術(shù)路線；7、估價所需相關(guān)資料；8、估價對象現(xiàn)場查看；9、估價對象價值分析和附則。2.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估技術(shù)規(guī)范《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范》成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）

2.0.5集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租、作價（出資）入股，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。

2.0.20集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是指農(nóng)村范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分農(nóng)村地價區(qū)段，政府組織調(diào)查、評估并公布的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。

成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）2.0.21集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價修正法是指在政府確定并公布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和修正體系的地區(qū)，根據(jù)估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價值的方法。6.0.2集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價格評估

1土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法。2集體建設(shè)用地使用權(quán)采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等流轉(zhuǎn)方式，有條件取得交易案例的，可以采用市場法進(jìn)行估價。3不具備運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估的，可以參照當(dāng)?shù)丶w建設(shè)用地征收征用文件、當(dāng)?shù)卣?guī)定的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格政策規(guī)定等相關(guān)文件進(jìn)行地價的測算和評估。區(qū)（市）縣人民政府制定并公布了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價的，評估價格不得低于該保護(hù)價。4集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格估價，能確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)的，也可以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行地價的評估。2.0.21集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價修正法3.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估的關(guān)鍵評估方法適用性土地市場成熟度法律限制（產(chǎn)權(quán)確認(rèn)）集體建設(shè)用地評估價格解決評估依據(jù)問題解決實踐應(yīng)用問題解決技術(shù)路線問題3.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估的關(guān)鍵評估方法土地市場法律限制集體建4.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估方法運用A、收益還原法①只適用于有收益或有潛在收益的集體建設(shè)用地估價；②土地年總收益指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的年收益或年租金，是客觀收益，而不是具體某一宗地經(jīng)營所獲得的實際收益；③土地年總費用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營活動時正常合理的必要年支出，測算土地費用時，必須有法律法規(guī)依據(jù)，如土地使用稅、土地管理費、保險費、稅費等，由于集體建設(shè)用地各項費用的文件規(guī)定不完善，土地總費用測算可參照同類國有建設(shè)用地各項費用收取標(biāo)準(zhǔn);4.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)評估方法運用A、收益還原法

A、收益還原法④土地還原率可以采用收益與地價比值法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法等方法來確定，但他們都存在一定主觀性，應(yīng)調(diào)查大量數(shù)據(jù)，進(jìn)行綜合分析研究，確定的還原率才適合當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅膶嶋H情況。如應(yīng)用收益與地價比值法確定土地還原率，如果集體建設(shè)用地出租和交易案例較少，可對本地熟悉土地市場的管理者或村民調(diào)查詢問租金和價格，測算出土地還原率后，用其他方法驗證，綜合確定土地還原率。最好是由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T組織進(jìn)行不同的地域分別測算土地還原率，并向社會公布，這樣測算的土地還原率才較為合理。A、收益還原法根據(jù)等量資金投入獲取等量收益的原則，以成本核算逼近法評估集體地流轉(zhuǎn)價格?；竟綖椋和恋貎r格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益式中，土地取得費為征收地費用,主要包括土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費等；稅費主要包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地管理費等；土地開發(fā)程度一般界定為三通一平或簡易三通一平。①在正常市場條件下，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)其土地用途發(fā)生變化或區(qū)位設(shè)施條件發(fā)生變時，會有較大的土地增值，應(yīng)將這一增值累加在“土地成本價格”之中②成本法一般適用于新開發(fā)土地估價，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；適用于工業(yè)用地估價，對商業(yè)及住宅用地則多不適應(yīng)；一般僅用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進(jìn)行估價的土地。③集體建設(shè)用地取得與開發(fā)有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等方面資料，可參見《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、耕地占用稅等配套法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。B、成本法根據(jù)等量資金投入獲取等量收益的原則，以成本核算逼近法評估集體C、基準(zhǔn)地價修正法（1）在分散、偏僻、遠(yuǎn)離集鎮(zhèn)的農(nóng)村，可采用農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價修正法（如果有的話）（2）在（1）的情形下，沒有農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價但有區(qū)片價，可用用區(qū)片價修正。（3）地塊在城鎮(zhèn)末級基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)外緣附近時，可采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修正法修正后，再進(jìn)行減價（社保價格部分）修正。C、基準(zhǔn)地價修正法荊州市早在2003年就以城鎮(zhèn)末級基準(zhǔn)地價（國有土地使用權(quán)出讓價格）為上限，以農(nóng)用地價格為下限，制定出了該市農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價。1.荊州市城區(qū)規(guī)劃區(qū)域外，集體存量建設(shè)用地使用權(quán)價格為65—160元/平方米，不同用途的價格水平及浮動幅度為：商業(yè)用地140元/平方米±15%住宅用地115元/平方米±22%工業(yè)用地90元/平方米±25%2.區(qū)政府所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)（建制鎮(zhèn)）集體存量建設(shè)用地使用權(quán)價格為40—80元/平方米，不同用途的價格水平及浮動幅度為：商業(yè)用地70元/平方米±15%住宅用地60元/平方米±17%工業(yè)用地50元/平方米±20%3.小集鎮(zhèn)、村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)價格為15—40元/平方米荊州市早在2003年就以城鎮(zhèn)末級基準(zhǔn)地價（國有土地使用權(quán)出讓5.新的應(yīng)用領(lǐng)域增減掛鉤國土資源部關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的通知（國土資發(fā)〔2011〕224號）：四、…凡涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等權(quán)屬調(diào)整和利用分配的，必須先行確權(quán)登記；在土地互換和開發(fā)經(jīng)營方式、舊房拆遷、新居建設(shè)等方面要提供多種選擇；…要建立地價評估、資產(chǎn)審計機制，實行公示制度

5.新的應(yīng)用領(lǐng)域增減掛鉤（四）不同的流轉(zhuǎn)方式對應(yīng)的土地使用權(quán)價格比較一般而言，聯(lián)營方式的收益價格最高，其次是入股，再次是出租。

山東省淄博市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格比較（2005年）資料來源：《中國土地》2005年第2期從上表中可以看出，因出租主體的不同，土地流轉(zhuǎn)收益存在較大差距（請思考為什么會這樣？）流轉(zhuǎn)方式出租入股聯(lián)營抵押集體村企農(nóng)民涉及地地數(shù)（宗）15387//5943流轉(zhuǎn)面積（畝）43023.932849.452049.621323.67817流轉(zhuǎn)收益（元/畝）309896567152683031052562941（四）不同的流轉(zhuǎn)方式對應(yīng)的土地使用權(quán)價格比較流轉(zhuǎn)方式出租入股（一）農(nóng)村宅基地的利用現(xiàn)狀據(jù)2006年土地利用變更調(diào)查，全國農(nóng)村居民點用地24841萬畝，占建設(shè)用地總量的51.17％;是城鎮(zhèn)用地的4.34倍、獨立工礦用地的4.35倍、交通運輸用地的6.91倍、水利設(shè)施用地的4.58倍。按照全國2.49億農(nóng)戶計算，農(nóng)村戶均占用建設(shè)用地1畝。四、宅基地流轉(zhuǎn)評估（一）農(nóng)村宅基地的利用現(xiàn)狀據(jù)2006年土地利用變更調(diào)查，全國黨國英（2010-11-3）假設(shè)未來20年中國經(jīng)濟(jì)按9%的速度增長，即使假設(shè)土地的GDP邊際產(chǎn)出不發(fā)生變化，則今后20年經(jīng)濟(jì)建設(shè)對土地的需要為累計不超過7300萬畝土地。村莊閑置土地1.1億畝，若考慮到現(xiàn)有部分農(nóng)村居民還要集中居住的情形，可節(jié)約出土地達(dá)1.5億畝，扣除掉城市建設(shè)用地，可新增耕地7700萬畝。新增建設(shè)用地7300萬畝土地最終全部用來發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，每年可提供新增GDP達(dá)164萬億之多。黨國英（2010-11-3）假設(shè)未來20年中國經(jīng)濟(jì)按9%的速（二）農(nóng)村宅基地利用特點1.城鎮(zhèn)化率大幅提高，農(nóng)村人口急劇下降，農(nóng)宅用地不減反增。1996-2006年的10年間，我國城鎮(zhèn)化率平均每年遞增1.34%，農(nóng)村人口平均每年下降1.54%。1996-2006年的10年間，我國城鎮(zhèn)用地面積平均每年增幅4.40%；農(nóng)村居民點用地平均每年增幅0.06%。（二）農(nóng)村宅基地利用特點1.城鎮(zhèn)化率大幅提高，農(nóng)村人口急劇下2.農(nóng)宅占地面積大，村莊內(nèi)空閑地多鄂、湘、黔調(diào)查結(jié)果：戶均農(nóng)宅占地約800平方米，其中住宅占地140平方米；附屬設(shè)施占地260平方米；村內(nèi)空閑分?jǐn)偯娣e約400平方米。湖北江漢平原，每戶農(nóng)宅平均使用面積1000平方米，部分村組每戶農(nóng)宅占地達(dá)2000平方米，個別散居農(nóng)戶農(nóng)宅用地甚至達(dá)4000平方米湖北江陵縣9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)205個村，戶均達(dá)1200平方米以上宅基地面積都大大超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的120平方米標(biāo)準(zhǔn)。2.農(nóng)宅占地面積大，村莊內(nèi)空閑地多劉彥隨:山東禹城市10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的48個

典型村莊調(diào)查

禹城市倫鎮(zhèn)牌子村村莊廢棄閑置地人均1畝多，在村集體建設(shè)用地總比例中，廢棄地接近1/4，閑置地近1/3。基于典型村莊調(diào)查的整治增地潛力為54%，也就是多一半的占地是可以挖掘的潛力。農(nóng)村空心化正處于上升發(fā)展期，宅基地建設(shè)“外擴內(nèi)空”、宅基地利用“人走屋空”均呈加劇趨勢。劉彥隨:山東禹城市10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的48個

典型村莊調(diào)查禹城市倫3.布局分散，雜亂無章中科院調(diào)查組實地考察208個自然村莊，發(fā)現(xiàn)單家獨院，分散居住現(xiàn)象普遍。偏遠(yuǎn)山區(qū)平均4戶一個自然村莊，散居農(nóng)戶約占30%部分丘陵山區(qū)一個村民小組有五六個自然村莊。居住條件臟、亂、差，人畜混聚3.布局分散，雜亂無章4.一戶多基現(xiàn)象普遍據(jù)抽樣調(diào)查，約15%的農(nóng)戶擁有一戶多基;“城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合部，高達(dá)40%以上。一是建新居不拆舊居；二是為未成年子女預(yù)留一處或多處宅基地；三是從父母處繼承宅基地;四是因利益趨使，以分戶和入贅等方式變相騙取宅基地使用權(quán)4.一戶多基現(xiàn)象普遍5.“空心村”問題嚴(yán)重?fù)?jù)調(diào)查，鄂、湘、黔三省約60%的農(nóng)村勞動力進(jìn)城務(wù)工，其中有5%的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民已在城市定居。出現(xiàn)“從前無房住，現(xiàn)在無人住”的“空心村”蕭條凋零景象。5.“空心村”問題嚴(yán)重6.濫占亂用耕地現(xiàn)象嚴(yán)重

一些調(diào)地困難的農(nóng)戶只能選擇在自家承包地上建房;少數(shù)農(nóng)戶以調(diào)地困難為由壓占耕地建房。在耕地上建房往往壓占的是交通方便、相對平坦的優(yōu)質(zhì)耕地。從每年查處農(nóng)村建設(shè)用地違法情況看，占用耕地甚至基本農(nóng)田建住宅的約占70%。

6.濫占亂用耕地現(xiàn)象嚴(yán)重7.違法違規(guī)建房現(xiàn)象普遍農(nóng)民建房只收5元工本費，國土資源管理所由于沒有收費來源支撐農(nóng)村建房審批過程監(jiān)管的工作成本支出，導(dǎo)致農(nóng)村建房處于疏于管理的局面。農(nóng)民因為不受經(jīng)濟(jì)手段的約束而逐漸淡漠了依法依規(guī)用地意識，導(dǎo)致農(nóng)民建房基本都不履行審批手續(xù)，未批先建、少批多建、超面積建房、違法違規(guī)用地、濫占亂用耕地現(xiàn)象普遍，甚至有的村民還占用基本農(nóng)田建房。2004-2007年年間，黃岡市農(nóng)民個人建房非法用地的宗數(shù)和面積分別占總宗數(shù)和總面積的49.65%和50.49%。7.違法違規(guī)建房現(xiàn)象普遍2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide56A、浙江宅基地流轉(zhuǎn)形式1.宅基地拍賣模式蘭溪市陳家井村拍賣2.園中村改造模式義烏月白塘村3.土地整理模式松陽新興外孟村、葉村麻寮村4.下山移民置換模式松陽縣古市鎮(zhèn)5.舊村改造模式松陽縣古市鎮(zhèn)6.新農(nóng)村建設(shè)模式寧波鄞州區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)明倫村7.兩分兩換模式嘉興、海寧（三）農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)（退出）模式2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide57B、北京集體土地出讓模式鄭各莊現(xiàn)象：集體土地上長出的城市村莊在保住集體土地所有制性質(zhì)不變的前提下，以規(guī)劃為龍頭，通過村莊土地的非農(nóng)化經(jīng)營，實現(xiàn)自主的工業(yè)化和城市化，并將土地非農(nóng)化的級差收益用于企業(yè)和村莊發(fā)展。保住集體土地所有制性質(zhì)不變。一是不賣掉祖輩留下的地，自己的地自我開發(fā)。二是不急功近利地搞開發(fā)。明確提出：這一部分人的發(fā)展不影響另一部分人的發(fā)展，這一代人的發(fā)展不影響下一代人的發(fā)展。三是可持續(xù)性發(fā)展，搞健康發(fā)展，而不搞影響和自然環(huán)境和生態(tài)的“發(fā)展”，更不搞危害群眾生活環(huán)境的發(fā)展。2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide58在1996年，就請專家繪制了《鄭各莊村21世紀(jì)生態(tài)莊園規(guī)劃》藍(lán)圖，2005年北京市規(guī)劃委員會正式批復(fù)《鄭各莊片區(qū)平西府組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》鄭各莊的舊村改造之所以能順利進(jìn)行，除了村班子細(xì)致周到的工作，更為關(guān)鍵的是形成有利于農(nóng)民上樓的制度規(guī)定，包括科學(xué)、客觀的舊宅評估，高于舊宅的面積置換，符合實際的確定房價，對農(nóng)民上樓后顧之憂的通盤考慮。承包地的非農(nóng)化經(jīng)營也在于村企之間制定的保障農(nóng)民土地利益的合約，使農(nóng)民在租約期內(nèi)獲得了高于農(nóng)業(yè)經(jīng)營收入的租金和福利。2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide59鄭各莊村舊村改造中關(guān)于村民拆遷安置的規(guī)定。包括：（1）拆遷安置：凡是具有本村常住戶口的村民以及在上學(xué)期間戶口遷出并長期與父母生活居住在一起的未婚人員，每人40平方米。為了緩解住房安置壓力，零歲以上的未婚人員每人為120平方米；原住宅面積如大于拆遷安置住宅面積，按原住宅面積進(jìn)行安置。（2）拆遷補償辦法及標(biāo)準(zhǔn)：分期進(jìn)行補償。（3）在綜合考察村民拆遷補償水平的基礎(chǔ)上，確定出售給村民樓房的價格。（4）將村民拆遷的前期補償總額與村民認(rèn)購樓房的總額進(jìn)行互抵，多退少補。（5）確定住房福利待遇標(biāo)準(zhǔn)。（6）解決村民臨時居住的辦法。2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide60從1998年3月到2007年年末，鄭各莊共拆除舊房屋3084間，計50000平方米，院墻16000平方米。舊村改造后，村民住房共1130套，建筑面積101700平方米；另外為新生及合理遷入的村民預(yù)留福利房120套，建筑面積11300平方米。共計113000平方米。人均居住面積達(dá)到70平方米，相當(dāng)于上樓前23平方米的3倍。差不多原來的一個農(nóng)戶在舊村改造后獲得了3-4套公寓樓。實施舊村改造，村民陸續(xù)搬遷上樓，基本一代人一套住房，打破了原來“一宅一家一戶”的格局。以優(yōu)惠價格配置住房給企業(yè)核心員工，為發(fā)展企業(yè)留住了人才，積累了人力資本。土地的資本化收益，為公司創(chuàng)造了巨額資金。節(jié)約了土地資源，為鄭各莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出了土地空間。2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide61C.天津宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)住房所謂“以宅基地?fù)Q房”，就是按照承包責(zé)任制不變，可耕種土地不減，尊重農(nóng)民自愿原則,高水平規(guī)劃建設(shè)富有特色和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)換取小城鎮(zhèn)的一套住房。新的小城鎮(zhèn)，除了農(nóng)民的住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一塊商務(wù)區(qū)或經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，用未來這部分土地的出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金和增加就業(yè)崗位。原來的宅基地統(tǒng)一組織復(fù)耕，實現(xiàn)耕地占補平衡，總量不減，質(zhì)量不降。

2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide62原華明鎮(zhèn)12個村共有宅基地12071畝，總?cè)丝?.5萬，新建小城鎮(zhèn)需占地8427畝，其中規(guī)劃農(nóng)民安置住宅占地3476畝；宅基地復(fù)耕后不僅可以實現(xiàn)耕地占補平衡，還可騰出土地3644畝。華明鎮(zhèn)用于農(nóng)民還遷住宅和公共設(shè)施的建設(shè)資金約37億元，可出讓的商業(yè)開發(fā)用地預(yù)留了4000多畝，土地出讓收益預(yù)計達(dá)到40億元，可以實現(xiàn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的資金平衡?！?/p>

2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23Slide63通過“宅基地?fù)Q房”，使農(nóng)民的家庭財產(chǎn)大幅度增加。農(nóng)戶平均現(xiàn)有宅基地和房屋估價四五萬元，到華明街道可置換一套80多平方米的住宅，價值超過55萬元?！罢?fù)Q房”后，耕地沒有減少，土地承包關(guān)系沒有改變，農(nóng)民可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。此外，華明街道依托鄰近的空港物流加工區(qū)和具有自身傳統(tǒng)特色的運輸物流服務(wù)區(qū)，通過合理規(guī)劃，預(yù)留出了發(fā)展空間，增加了農(nóng)民就業(yè)機會，實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)?shù)卣€從社會保障入手，多渠道解決還遷村民的就業(yè)問題，通過增加農(nóng)民的“薪金”、“養(yǎng)老金”、“租金”、“股金”，使農(nóng)民真正安居、樂業(yè)、有保障。2022/12/17Slide63通過“宅基地?fù)Q房”，使2022/12/23Slide64D.重慶地票交易模式2008年12月4日,我國第一家農(nóng)村土地交易所——重慶農(nóng)村土地交易所掛牌成立。重慶農(nóng)村土地交易所以拍賣方式進(jìn)行了全國第一宗地票交易。經(jīng)過10家競買單位輪番競價,面積分別為300畝和800畝的兩宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)復(fù)墾地的地票,均以每畝超過8萬元的價格成交,地票交易大大提升了農(nóng)村土地的市場價值。2022/12/17Slide64D.重慶地票交易模式22022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide65“地票”，是城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)?！暗仄薄保瑏碓从谵r(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地。這些用地經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗收后，產(chǎn)生的指標(biāo)形成“地票”并在農(nóng)村土地交易所公開交易。地票交易制度保證了“先造地后用地”土地以地票形式通過土地交易所公開交易，實現(xiàn)遠(yuǎn)距離、大范圍的置換，盤活農(nóng)村地區(qū)閑置的建設(shè)用地資源，提升農(nóng)村特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價值，促進(jìn)農(nóng)民增收和改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，有利于實現(xiàn)城市反哺農(nóng)村、發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)發(fā)展的目的。2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide66地票交易不改變土地權(quán)屬，不改變現(xiàn)行土地制度,同時兼顧國家、集體和農(nóng)民的利益，有利于促進(jìn)農(nóng)村土地管理制度的鞏固完善，依法保障農(nóng)民占有、使用和收益的權(quán)利。通過遠(yuǎn)距離、大范圍的優(yōu)化配置,使固化的土地資源轉(zhuǎn)化為可流動的資本，有利于活躍城鄉(xiāng)要素市場，完善城鄉(xiāng)現(xiàn)代市場體系?！跋仍斓睾笥玫亍?；農(nóng)民享受溢價收益；買下地票后拿地相當(dāng)于省去了新增建設(shè)用地使用費和耕地開墾費。2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide67“地票”如何落地？農(nóng)民如何分享溢價收益？城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場如何統(tǒng)一？2022/12/17TheDisciplineofLa2022/12/23TheDisciplineofLandResourcesSlide68E.都江堰宅基地“聯(lián)建”模式聯(lián)建不僅引入了社會資金，解決了農(nóng)村受災(zāi)群眾重建資金瓶頸問題，而且提高了重建水平，解決了受災(zāi)群眾的后續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。包括企業(yè)參與多家農(nóng)戶聯(lián)建、自然人參與多家農(nóng)戶聯(lián)建、自然人與農(nóng)戶聯(lián)建三種形式。單戶聯(lián)建：一戶農(nóng)戶與投資方聯(lián)建，大觀坪茶坪村王金100m2宅基地，換取218m2清水房，共500戶左右；多戶聯(lián)建：兩個或兩個以上農(nóng)戶共同與投資方聯(lián)建，都江堰36個項目，大邑縣33個，引入資金8億元。農(nóng)村宅基地直接入市發(fā)揮了土地資產(chǎn)性、物權(quán)性、傳遞了激勵機制，防范了違法問題2022/12/17TheDisciplineofLa農(nóng)民宅基地的有償退出(流轉(zhuǎn))就是一種有益嘗試。然而，關(guān)于宅基地退出補償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)法律沒有明確規(guī)定。《物權(quán)法》指出，村集體因公共事業(yè)需要收回農(nóng)民宅基地使用權(quán)的可給予適當(dāng)補償。對于“適當(dāng)補償”的理解，理論界說法不一，各地在實踐中也是因地制宜，并沒有提出成型的宅基地價值評估標(biāo)準(zhǔn)方法和科學(xué)的測算依據(jù)。在宅基地退出的實踐操作過程中存在著補償標(biāo)準(zhǔn)過低，農(nóng)民生活得不到長期保障等問題，這不僅侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益，影響農(nóng)民的長遠(yuǎn)發(fā)展以及和諧社會的建設(shè)，還嚴(yán)重阻礙了閑置和多余宅基地退出的進(jìn)程。因此,科學(xué)合理地測算宅基地的價值，對退出宅基地的農(nóng)民進(jìn)行合理補償具有重要意義。（四）宅基地流轉(zhuǎn)價格評估農(nóng)民宅基地的有償退出(流轉(zhuǎn))就是一種有益嘗試。然而，關(guān)于宅基宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，包括占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。宅基地退出將意味著附著其上的各種可能權(quán)益的永久喪失，權(quán)利人將失去對這種權(quán)益的長期持有和繼承。而且宅基地是國家為了保障農(nóng)民基本居住權(quán)利而賦予的一項重要福利，所有權(quán)屬集體，流轉(zhuǎn)受到限制。宅基地的這些特性決定我們不能采用一般的估價方法估來測算其價值。宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，包括占有、使用、收益和有限處分的目前宅基地主要參照土地征收補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定進(jìn)行測算。學(xué)術(shù)界對土地征收補償?shù)臏y算方法存在爭議，主要有土地補償論、財產(chǎn)和權(quán)利補償論、人本論和市場論四種觀點。本人傾向于財產(chǎn)與權(quán)利補償論，通過分析宅基地的基本權(quán)能及對農(nóng)民發(fā)揮的功能效用，依據(jù)“損失什么，補償什么”的原則，將農(nóng)民退出宅基地后的財產(chǎn)權(quán)利損失以及面臨的風(fēng)險考慮進(jìn)來，科學(xué)確定補償金額。要科學(xué)評估宅基地價值，必須考慮以下要素:1.宅基地的經(jīng)濟(jì)價值2.社會保障價值3.身份認(rèn)同、代際繼承等方面的價值4.農(nóng)戶失去宅基地后產(chǎn)生的間接損失（如宅基地增值收益）。目前宅基地主要參照土地征收補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定進(jìn)行測算。學(xué)術(shù)界對土（1）宅基地的住房保障功能農(nóng)村宅基地作為一種重要的土地資源，是國家為保護(hù)農(nóng)民利益和基本生活居住權(quán)利而實施的一種特殊制度安排。我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理制度是建立在計劃經(jīng)濟(jì)福利思想之下的，國家對農(nóng)村地區(qū)實行的住房保障性政策，具有住房保障功能。因此合理的補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是基于宅基地的住房保障特點，以宅基地使用權(quán)人放棄宅基地在城鎮(zhèn)或社區(qū)新村獲得相當(dāng)住房保障為標(biāo)準(zhǔn)。（1）宅基地的住房保障功能關(guān)于宅基地住房保障價值的衡量，相關(guān)研究較少。這里主要采用“等價替代”的方法，即以發(fā)揮相同效用的物品價值來衡量宅基地住房保障價值，參照國家對城鎮(zhèn)居民的住房保障政策來測算宅基地的住房保障價值。農(nóng)村宅基地的住房保障功能等同于城鎮(zhèn)的最低住房保障政策，都是給居民提供一種基本的居住保障權(quán)。因此當(dāng)農(nóng)民退出宅基地后，應(yīng)該有能夠發(fā)揮相當(dāng)功能的補貼措施來保障農(nóng)民仍有房可居。實踐中各地開展的“宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)住房”、“宅基地?fù)Q住房保障”等政策也是基于這一功能而實施的，在促進(jìn)宅基地退出方面已取得了較好的成效。關(guān)于宅基地住房保障價值的衡量，相關(guān)研究較少。這里主要采用“等（2）宅基地作為生產(chǎn)要素的價值宅基地作為生產(chǎn)要素主要表現(xiàn)在兩個方面：一是宅基地復(fù)墾后作為耕地；二是宅基地作為生產(chǎn)場所。在“理性經(jīng)濟(jì)人”的假設(shè)下，農(nóng)民會選擇收益最大的一種用途。在城市郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地需求旺盛的地區(qū)，宅基地常常作為基地場所用于出租經(jīng)營，其價值產(chǎn)生于租賃收益；在農(nóng)村地區(qū)宅基地復(fù)墾后難以成為生產(chǎn)基地，所以只考慮其復(fù)墾為耕地后可能產(chǎn)生的收益。（2）宅基地作為生產(chǎn)要素的價值（3）宅基地的期權(quán)價值我國《土地管理法》中關(guān)于土地補償標(biāo)準(zhǔn)的確定采用的是收益倍數(shù)法，它源于收益現(xiàn)值法，但收益采用的是歷史指標(biāo)，與收益現(xiàn)值法并不完全吻合，是一種準(zhǔn)收益現(xiàn)值法。國內(nèi)外關(guān)于收益現(xiàn)值法的測算都基于一個隱含假設(shè)即未來是確定的，收益可準(zhǔn)確估算，未考慮或有權(quán)益。宅基地作為農(nóng)民的一份資產(chǎn)，農(nóng)民擁有用益物權(quán)，在不確定的環(huán)境中，未來的收益是不確定的，補償費用（即宅基地價值）必須考慮未來的不確定性（或有權(quán)益）。（3）宅基地的期權(quán)價值1.住房保障功能是宅基地的一種特性，不因宅基地利用形態(tài)的改變而改變，宅基地住房保障功能的價值始終存在，只是對不同的農(nóng)戶這種保障作用的強弱不同。2.宅基地作為生產(chǎn)要素的收益是宅基地的潛在價值，農(nóng)民可以對其進(jìn)行經(jīng)營流轉(zhuǎn)獲得收益，是宅基地資產(chǎn)價值的體現(xiàn)。3.宅基地當(dāng)前總價值即為保障價值和資產(chǎn)價值之和。4.宅基地的期權(quán)價值是指在未來收益不確定性的條件下定量地對其當(dāng)前價值進(jìn)行修正后的宅基地完全價值。5.確定性條件下的當(dāng)前價值與不確定條件下的期權(quán)價值之和即為宅基地的總價值。評估原理1.住房保障功能是宅基地的一種特性，不因宅基地利用形態(tài)的改變參考土地征收補償?shù)膬?nèi)容和計算方法，將農(nóng)民退出宅基地后財產(chǎn)權(quán)利的實際損失以及未來收益的不確定性考慮進(jìn)來，主要從宅基地的住房保障功能、生產(chǎn)要素功能以及未來收益的不確定性三個方面分別測算宅基地的價值，并最終確定宅基地退出后應(yīng)給予農(nóng)民的補償。評估思路參考土地征收補償?shù)膬?nèi)容和計算方法，將農(nóng)民退出宅基地后財產(chǎn)城鎮(zhèn)最低住房保障是國家對城鎮(zhèn)低收入家庭給予的一種住房保障措施，各地具體采用的保障措施和標(biāo)準(zhǔn)不同，核心都是以家庭為單位對住房困難戶進(jìn)行補貼，實質(zhì)上也是一種較低層次的補償。保障措施主要分為實物保障和資金補助，實物保障包括：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房等，資金保障包括：住房公積金、租賃住房補貼及購買住房補貼等?，F(xiàn)以參照山東萊州的貨幣直補模型，以城鎮(zhèn)低收入家庭的住房購買補貼和租賃住房補貼為依據(jù)對宅基地的住房保障價值進(jìn)行分別測算，模型如下：

1基于住房保障功能的價值測算城鎮(zhèn)最低住房保障是國家對城鎮(zhèn)低收入家庭給予的一種住房保障（1）參照經(jīng)濟(jì)適用房價格的購房補貼

式中C1為戶均購房補貼，P商為普通商品房均價，P經(jīng)為經(jīng)濟(jì)適用房均價，S保為保障面積，a1為購房補貼系數(shù)。這種補貼標(biāo)準(zhǔn)下，單位宅基地的住房保障價值為：

p11=

————（1）

式中P11

指該地區(qū)單位宅基地的住房保障價值，

A1指該地區(qū)農(nóng)村總?cè)丝冢?/p>

S指該地區(qū)農(nóng)村宅基地總面積，

B指該地區(qū)的戶均人口，

C1為戶均購房補貼。A1S*B*C1（1）參照經(jīng)濟(jì)適用房價格的購房補貼A1S*B*C1（2）參照廉租房的租賃住房補貼我國的新型住房制度要求“針對不同收入階層要建立不同層次的住房供給體系”，其中對于最低收入階層實行廉租房供給政策即給予一種住房福利保障。廉租房租金補貼標(biāo)準(zhǔn)是以每個補貼對象應(yīng)獲得的住房福利水平來衡量的，即政府補貼的單位定價，包括以下兩方面的內(nèi)容：一是廉租房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)即補貼后每人達(dá)到的最低住房面積；二是以保障面積為準(zhǔn)每人每月每平方米補貼金額。保障面積和補貼標(biāo)準(zhǔn)由地方政府綜合確定。因此基于廉租房補貼的測算模型如下：C2=

12*S保*C式中C2為年租賃住房補貼，S保為保障面積，C為每月每平方米租金補貼。由于國家對于宅基地使用權(quán)的年限沒有明確規(guī)定，農(nóng)民可以長期使用，在此將宅基地的使用年限定義為無限年期，

C2可視為農(nóng)戶因住房保障而獲得的年收益，根據(jù)收益還原法：

P12=C2/r*A1/S（2）式中P12指該地區(qū)單位宅基地的住房保障價值，C2為租賃住房補貼，r為資本的還原利率，A1指該地區(qū)農(nóng)村總?cè)丝?，S指該地區(qū)農(nóng)村宅基地總面積。以上兩種模型的計算思路都是依據(jù)國家對城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障補貼來推算農(nóng)村宅基地的住房保障價值的，實踐中以各地采取的主要住房保障措施為測算依據(jù)。原則上家庭在相同的準(zhǔn)入條件下，符合條件的低收入家庭可以自由選擇申請租賃住房補貼或者申請經(jīng)濟(jì)適用住房補貼，這樣增大了選擇的空間和余地。（2）參照廉租房的租賃住房補貼2基于生產(chǎn)要素功能的價值測算2.1宅基地出租的價值宅基地資產(chǎn)價值可以通過一般等價物的貨幣形態(tài)實現(xiàn)，也可以通過實物形態(tài)實現(xiàn)。在以市場經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的資源配置方式下，宅基地使用權(quán)的資產(chǎn)增值功能日益凸顯。宅基地出租可獲得長期穩(wěn)定的租金收益，根據(jù)收益還原法，宅基地的價值可表示為：

P租=R宅/r

（3）式中P租指宅基地的租賃價值，R宅指當(dāng)?shù)卣氐钠骄饨鹚?，r為資本的還原利率。R宅分兩種情況，一是無房屋只作為地塊出租直接獲得宅基地租金，二是連同房屋一塊出租，此時要剝離出宅基地的租金價值。該方法適用于城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，因企業(yè)用地或外來務(wù)工人員較多而產(chǎn)生宅基地租賃市場。2基于生產(chǎn)要素功能的價值測算2.2宅基地復(fù)墾為耕地的價值宅基地退出后，農(nóng)戶失去了將宅基地復(fù)墾為耕地的財產(chǎn)權(quán)，主要表現(xiàn)為耕地帶來的持續(xù)收益和耕地的社會保障功能。此處耕地的價值中并未扣除宅基地復(fù)墾成本。（1）耕地生產(chǎn)力價值測算耕地生產(chǎn)力價值測算的主要方法有“產(chǎn)值倍數(shù)法”和“收益還原法”，還有些研究將耕地的區(qū)位和類型考慮進(jìn)來劃分不同的等級區(qū)片進(jìn)行分別測算。本文主要采用收益還原法，將宅基地復(fù)墾為耕地后的經(jīng)營年限視為無限年期，其測算模型如下：

P21=R耕/r（4）式中P21指單位耕地的生產(chǎn)力價值，R耕指該地區(qū)單位耕地的平均收益，r為資本還原利率。（2）耕地社會保障價值測算由于目前農(nóng)村的社會保障體系還不完善，耕地對農(nóng)民仍發(fā)揮著重要的保障作用，主要體現(xiàn)在基本生活保障和失業(yè)保障兩個方面。農(nóng)民的基本生活保障采用城市養(yǎng)老保險價值衡量，失業(yè)保障價值采用再就業(yè)所需要的教育和培訓(xùn)費用代替。

2.2宅基地復(fù)墾為耕地的價值1、生活保障價值測算耕地對農(nóng)民具有生活保障作用，是農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此生活保障價值量的大小與農(nóng)民的人均耕地面積、耕地的生產(chǎn)力水平以及農(nóng)民的生活水平有直接關(guān)系是維護(hù)農(nóng)民最基本生存的保障底價。生活保障價值的測算，主要借鑒人壽保險的思路來計算躉繳金額。依據(jù)保險公司常用的個人養(yǎng)老金保險費率的計算，可按下式計算每人保險費躉繳金額:

Ya=(

Ym*b+Yw*c)

*Mi/M0（5）式中Ya指平均年齡為時保險費躉繳金額，Ym為年齡男性公民保險費躉繳金額基數(shù)，Yw為年齡女性公民保險躉繳金額基數(shù)，b為男性人口占總?cè)丝诘谋壤?，c為女性人口占總?cè)丝诘谋壤?/p>

Mi為月保險費領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)，M0為月保險費基數(shù)(取100)。這樣單位耕地的基本生活保障價值為：P22=Ya/S耕*A1（6）式中P22為單位耕地的基本生活保障價值，S耕指耕地總面積，A1指農(nóng)村總?cè)丝凇?、生活保障價值測算2、失業(yè)保障價值測算耕地能夠為農(nóng)民提供一定就業(yè)的功能，一旦農(nóng)民擁有的耕地被征用，則失地農(nóng)民必定選擇重新就業(yè)，再就業(yè)的成本或費用可作為耕地就業(yè)保障價值的衡量。有研究認(rèn)為，一個失地農(nóng)民平均大約需要再接受4.5年左右的教育培訓(xùn),其勞動就業(yè)能力才會等同于一個城鎮(zhèn)勞動者。這4.5年的教育培訓(xùn)費用包括直接支出和間接支出。直接的支出包括繳納的學(xué)費、材料費用等；間接支出則是因為學(xué)習(xí)而減少的工資收入也就是4.5年的預(yù)期工資收入。失地農(nóng)民的再教育培訓(xùn)費用應(yīng)該在耕地價值之中有所體現(xiàn)，基本公式如下：

F=（EC—Er）*(Fd+Fi)式中F為失地農(nóng)民的再就業(yè)培訓(xùn)費用,EC、Er為市民和失地農(nóng)民的平均受教育年限,Fd為失地農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)期間直接費用,Fi

為失地農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)期間間接費用。由于城市勞動者再就業(yè)培訓(xùn)也存在間接費用，在此就不再考慮。將資金的時間價值考慮進(jìn)來模型修改如下：

F=a1+————+—————+————+……+————a11+ra2（1+r）2a3（1+r）3an（1+r）n-12、失業(yè)保障價值測算a11+ra2（1+r）2a3（1+r）式中為單位時間段的培訓(xùn)費用，為對應(yīng)周期的還原利率，為周期數(shù)。

為相應(yīng)年份的培訓(xùn)費用，若，則原式化簡為：（7）式中單位耕地的就業(yè)保障價值為：

式中P23

為單位耕地的就業(yè)保障價值，F(xiàn)為失地農(nóng)民的再就業(yè)培訓(xùn)費用，

S耕指耕地總面積，

A1指農(nóng)村總?cè)丝?。通過以上分析可知，單位宅基地復(fù)墾為耕地的總價值為：

P耕=P21+P22+P23式中為單位時間段的培訓(xùn)費用，為對應(yīng)周期的還原利率，為周期數(shù)。2.3基于不確定性的期權(quán)價值期權(quán)權(quán)益定價是現(xiàn)代金融理論的重要突破，借助于該理論，上世紀(jì)80年代實物期權(quán)定價也得到了較大發(fā)展并被用于不可逆的實物投資決策。許多學(xué)者嘗試應(yīng)用該理論對土地價值進(jìn)行評估，提出基于不確定性的期權(quán)定價模型。由于我國尚未形成農(nóng)村建設(shè)用地市場，在不確定的環(huán)境中未來的收益是不確定的，因此農(nóng)民宅基地退出補償必須考慮未來的不確定性（或有權(quán)益）。宅基地作為農(nóng)村建設(shè)用地，其期權(quán)價值可參照農(nóng)地的期權(quán)價值模型進(jìn)行估算，只需將農(nóng)地收益換為宅基地的未來租金收入或復(fù)墾為耕地的種植收益。模型有以下假設(shè)條件：宅基地或有權(quán)益為永續(xù)美式看漲期權(quán)；宅基地規(guī)模為外生變量；宅基地流轉(zhuǎn)市場完全競爭；宅基地收益滿足幾何布朗運動。在這種假設(shè)下，期權(quán)價值模型為：式中F表示投資的期權(quán)價值，

由不確定性

、折現(xiàn)率r、預(yù)期收益率u共同確定：2.3基于不確定性的期權(quán)價值式中F表示投資的期權(quán)價值，由在滿足邊界條件的取值范圍內(nèi)（

>）,不確定性產(chǎn)生期權(quán)價值,從而增加宅基地價值，其增加幅度隨外生變量(、、)不同組合而異，各參數(shù)的獲取根據(jù)實際情況而定。

1宅基地住房保障價值的確定某市的住房保障措施中關(guān)于購房補貼沒有給出明確的測算標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，在此以廉租房的補貼標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)測算宅基地的住房保障價值。該市2011年廉租房住房補貼標(biāo)準(zhǔn)為：廉租房保障面積為18m2/人，租金補貼為5.5元/人.月。

r取5年以上長期利率5.94%，根據(jù)公式（2）可得

P12=12*18*5.5/5.94%=20000元/人,該地區(qū)農(nóng)村人均建設(shè)用地271m2，可算得單位宅基地的住房保障價值為73.8元/m2。農(nóng)村宅基地的價值補償測算示例在滿足邊界條件的取值范圍內(nèi)（>）,不確定性產(chǎn)生期權(quán)價2宅基地生產(chǎn)要素價值的確定該區(qū)域為豫東偏遠(yuǎn)農(nóng)村，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)民主從要事農(nóng)業(yè)種植和外出務(wù)工，農(nóng)村閑置宅基地幾乎不存在流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。因此宅基地的生產(chǎn)要素價值只考慮復(fù)墾為耕地產(chǎn)生的持續(xù)收益。根據(jù)有關(guān)資料顯示，由于糧食價格走高，2010年河南省農(nóng)民的種糧畝均凈收益為587.8元，比上年增加123.0元，加上種糧補貼75.9元后，畝均總收益為663.7元，增幅同比超過兩成。某市作為河南省的糧食主產(chǎn)區(qū)之一，其種糧畝均收益按全省平均水平計，即R耕

為663.7元，

r取5年以上長期利率為5.94%，根據(jù)公式（4）可知，每畝耕地的生產(chǎn)價值為：P21=663.7/5.94%=11173.4元/畝=16.752元/m2。該市2010年最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為市區(qū)每人160元/月，男女人口比例為50.8%和49.2%，平均年齡約為40歲。按照太平洋保險公司長壽養(yǎng)老保險標(biāo)準(zhǔn)：40歲男性公民投保躉繳金額為26169元，女性公民為27622元。由此可計算每人保險費躉繳金額為：Y40=(26169*0.508+27622*0·492)*400/100=43014.2元/人2宅基地生產(chǎn)要素價值的確定該市教育培訓(xùn)費平均為每人每年學(xué)費2500元，住宿費500元，基本生活費年2000元，合計每年費用約為5000元，半年為2500元，教育年限為4.5年，半年的利率取3.05%。根據(jù)公式（7）可得，就業(yè)保障價值為：F=2500*[(1+3.05%)-1]/3.05%*(1+3.05%)=18515.045元/人由以上計算可知，單位宅基地復(fù)墾為耕地后的保障價值為：P保=P22+P23=（Y40+F）/271=227.045元/m2根據(jù)以上分析計算可知，在當(dāng)期確定性條件下宅基地的價值為住房保障價值與生產(chǎn)要素價值之和，即：P當(dāng)前=p12+P21+P保

=317.597元/m2該市教育培訓(xùn)費平均為每人每年學(xué)費2500元，住宿費500元，3宅基地的期權(quán)價值宅基地的期權(quán)價值是指在未來不確定性條件下宅基地可能產(chǎn)生的價值，即在現(xiàn)有價值基礎(chǔ)上的浮動值。宅基地因用途的不同未來收益會產(chǎn)生很大不同，本文的研究區(qū)域為偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)，幾乎不存在宅基地出租經(jīng)營等活動，在此只考慮宅基地復(fù)墾為耕地存在的期權(quán)價值。根據(jù)多年種糧收益增長率在此將u取2%，

r取當(dāng)前利率5.94%，任給不同的

與r、u組合得到的期權(quán)價值也不同，假設(shè)確定性條件下的價值

R/r=1，則期權(quán)價值的變化如下表：