銅仁別墅地塊開發(fā)可行性分析課件

地塊屬性分析市場研判項目開發(fā)可行性投資回報地塊屬性分析市場研判項目開發(fā)可行性投資回報大明邊城在建一期宗地：194.8畝錦江銅仁國土資源局掛牌公示：項目認(rèn)知—基地屬性該地塊在銅仁國土資源局掛牌，并于2011-8-11日，被貴州大明邊城旅游開發(fā)股份有限公司以5900萬元摘得。大明邊城在建一期宗地：194.8畝錦江銅仁國土資源局掛牌公示項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢1資源優(yōu)勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美，滿足別墅對于稀缺資源占有性的要求。項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢1資源優(yōu)勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美，項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：雖然銅仁是個不缺乏山水的城市，但老城中心土地開發(fā)基本完畢。近兩年及銅仁未來供應(yīng)的土地主要集中謝橋和川硐新城，從自然資源占比（錦江情結(jié)）上，無法與項目區(qū)域抗衡。老城區(qū)謝橋新政府川硐新城11年及未來主要供地方向09-10年主要供地方向11公里3公里宗地2.5公里數(shù)據(jù)來源中國土地市場網(wǎng)，截止2011年8月30日雖然城市發(fā)展方向意味著各種配套、人口的導(dǎo)入，但對于一個緊臨市中心的別墅項目，這些并非至關(guān)重要。銅仁東西為峽谷、山巒地貌，限制了城市只能南北方向發(fā)展項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：雖然銅仁是個不缺乏山水的城市，項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：從近3年銅仁出讓土地的容積率呈現(xiàn)一個明顯的上升勢頭。同時出讓土地規(guī)模性較小，低密度住宅基本絕跡。尤其是老城區(qū)甚至給到8.0-10.0。這一方面是核心區(qū)域土地資源相對緊缺；更深層次的原因是當(dāng)?shù)卣^于看重經(jīng)濟效應(yīng)，從而忽略城市規(guī)劃和生態(tài)人居的重要性。本地塊能夠算上銅仁第一個，也是目前來看近1-2年內(nèi)，唯一的低密度住宅區(qū)。項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：從近3年銅仁出讓土地的容積率呈項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢3土地成本優(yōu)勢：30萬/畝的土地單價相對整個銅仁2011年土地出讓的平均價格有明顯落差。同時可上調(diào)的容積率，使得作為低密度別墅開發(fā)的樓板價，僅略高于市中心高層樓板價。假設(shè)按純獨棟0.3容積率計算樓板價1513元/㎡獨棟+雙拼0.5容積率計算樓板價908元/㎡高出市中心821元/㎡高層住宅樓板價，相對有限。項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢3土地成本優(yōu)勢：30萬/畝的土地單價相對整項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢1宗地面積?。?94.8畝，用為別墅開發(fā)，相對略顯局促。同時錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。地塊四周發(fā)展受限，不具備可持續(xù)發(fā)展性。

錦江水位線在238.7-238.9米，而地塊紅線標(biāo)高238.7-248.8米不等，若錦江水位再上移3米，退紅線及預(yù)留泄洪通道后，宗地可用面積將大大減少。

地塊四周都無法延展，開發(fā)完畢后，即無后續(xù)可用地塊，可持續(xù)發(fā)展性差。發(fā)展受限項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢1宗地面積小：194.8畝，用為別墅開發(fā)，項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢2宗地形狀：西邊有一塊狹長面積，降低了土地利用率，并將對整個社區(qū)規(guī)劃布局造成較大難度。最寬處：56米最窄處：39米狹長面積：25畝項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢2宗地形狀：西邊有一塊狹長面積，降低了土地項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢3交通劣勢：現(xiàn)行道路為穿過大明邊城，且盤山路多。而江對岸交通通達(dá)性較好，但需要自架設(shè)過江橋梁，無疑額外增添開發(fā)成本。江面最窄處大約96米參考一：目前政府招標(biāo)公告銅仁市鷺鷥巖二橋（跨西段錦江），全長153米，空腹式鋼筋混凝土板拱橋，雙向四車道，總投資約為1880萬元參考二：項目所處錦江段最窄面96米，采用最低的雙向雙車道，橋面寬14米。預(yù)計需要800-1000萬投資項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢3交通劣勢：現(xiàn)行道路為穿過大明邊城，且盤山項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢4產(chǎn)權(quán)劣勢：40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義立項產(chǎn)生的限制問題商業(yè)屬性住宅屬性客戶心理影響

40年產(chǎn)權(quán)

水、電、管理費等生活成本上升

交易成本高（首付、利率上浮、營業(yè)稅等）

70年產(chǎn)權(quán)

民用水、電

當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑹o限購商業(yè)產(chǎn)權(quán)作類住宅只適用于成熟市場，做投資類或低門檻低端產(chǎn)品。用于高端別墅，抗性將被放大。項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢4產(chǎn)權(quán)劣勢：40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義

稀缺資源占有；

低密度項目無競爭；

土地成本低；

地塊規(guī)模??；水位線上移動還將浪費部分面積

地塊四周發(fā)展受限，項目不具備可持續(xù)發(fā)展性

地塊現(xiàn)狀不規(guī)整，有條狹長地段，降低土地利用率；

需要自架設(shè)跨江橋梁；

土地屬性是商業(yè)產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢劣勢土地基本屬性判定地塊雖然滿足別墅物業(yè)開發(fā)的核心必要條件（稀缺性、競爭力高），但地塊大小、發(fā)展的持續(xù)性和產(chǎn)權(quán)等因素局限了宗地的開發(fā)價值。宗地基本屬性條件有局限性稀缺資源占有；地塊規(guī)模?。凰痪€上移動還將浪費部分面積優(yōu)財富分配體系：高端購買力研判房地產(chǎn)現(xiàn)狀高端市場表現(xiàn)市場研判1423核心要素：市場研判財富分配體系：高端購買力研判房地產(chǎn)現(xiàn)狀高端市場表現(xiàn)市場研判1銅仁市國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長。2002-2009年，銅仁市國民生產(chǎn)總值平均增長速度為19.39%。2009年，國民生產(chǎn)總值為46.49億元，同比增長16.23%。雖然銅仁地區(qū)是貴州東部的重要城市，但銅仁地區(qū)的生產(chǎn)總值在省內(nèi)的排名僅為倒數(shù)第二。經(jīng)濟發(fā)展銅仁地區(qū)生產(chǎn)總值僅排名倒數(shù)第二，經(jīng)濟發(fā)展較為落后；經(jīng)濟發(fā)展較快，但經(jīng)濟基數(shù)較低。銅仁市國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長。2002-2009年，銅仁市國民煙草種植、加工已成為拉動銅仁經(jīng)濟的主要行業(yè)之一，主要集中在德江縣。銅仁市第二產(chǎn)業(yè)同樣是支柱產(chǎn)業(yè)，境內(nèi)蘊含有豐富的錳，是中國最大的錳產(chǎn)區(qū)，儲量1.2億噸錳礦資源；以及礬礦資源，儲量120萬噸的；黑色金屬的開采和冶煉發(fā)展迅速。水電熱力也是重點發(fā)展行業(yè)，思林電站、沙陀電站、彭水電站（位于重慶境內(nèi)）為當(dāng)?shù)卮笮晚椖俊ｃ~仁市支柱產(chǎn)業(yè)：除旅游業(yè)外，主要為黑色金屬開采業(yè)、金屬加工冶煉業(yè)、水電熱力、煙草種植四大產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟發(fā)展銅仁市第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，自2005年起至2009年，第三產(chǎn)業(yè)占比最高，約為44%---45%；2010年全區(qū)旅游人次過1000萬煙草種植、加工已成為拉動銅仁經(jīng)濟的主要行業(yè)之一，主要集中在德銅仁地區(qū)轄1個縣級市、4個縣、4個自治縣、1個特區(qū)，總?cè)丝诩s342萬。銅仁市是一個多民族聚居的地區(qū)，境內(nèi)有24個少數(shù)民族，少數(shù)民族占比超過60%，其中以：侗族人，土家族人，苗族人為主，也是銅仁地區(qū)行署所在地，總?cè)丝诩s40萬，市區(qū)人口約21.4萬。銅仁市下屬：4街道、5鎮(zhèn)、7鄉(xiāng)、150自治村銅仁地區(qū)的人口非常分散，銅仁市對周邊縣市的吸納力弱；財富掌控群體集中低。財富分布銅仁地區(qū)的人口非常分散，銅仁市對周邊縣市的吸納力弱；財富掌控基礎(chǔ)薄弱：貴州省的經(jīng)濟發(fā)展屬國內(nèi)落后的地區(qū)，銅仁地區(qū)在省內(nèi)的經(jīng)濟排名倒數(shù)第二，雖然保持較快穩(wěn)定的發(fā)展速度，但當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟基礎(chǔ)還是比較薄弱。

分配體系不均衡：

同時，由于當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)、水利資源豐富，財富集中在少數(shù)人手中，兩級分化非常大集中度低：銅仁市吸納力弱，財富掌控群體在整個地區(qū)非常分散。財富分配體系：銅仁市當(dāng)?shù)氐木邆涓叨宋飿I(yè)消費能力的客戶基數(shù)有限?；A(chǔ)薄弱：貴州省的經(jīng)濟發(fā)展屬國內(nèi)落后的地區(qū)，銅仁地區(qū)在省內(nèi)商品房供求走勢2009年和2010年成交量大幅增加，高出2008年近一倍；尤其到2011年上半年，基本達(dá)到供需平衡；銅仁市房地產(chǎn)市場2008年剛開始起步，供求量僅二十萬方，2009-2010年走勢跳躍式發(fā)展；2011年1-7月土地成交量就高于去年近一倍，未來兩年房地產(chǎn)放量將增大。2009年至今，發(fā)展加速，供求逐步趨于平衡基數(shù)較小數(shù)據(jù)來源：市房管局商品房供求走勢2009年和2010年成交量大幅增加，高出20商品房價格走勢市場調(diào)研結(jié)果當(dāng)?shù)刂髁Ξa(chǎn)品供應(yīng)是電梯商品房，均價3700-3900，上述房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大偏差，主要是包含下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及多層房價格。從2008年的金融危機以及2009-2010年房地產(chǎn)快速發(fā)展期，到國家出臺的各項調(diào)控政策，均沒有對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場造成影響，可見其市場較為閉塞，受外界影響小，沒有大量外來購房客戶，價格上漲平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展閉塞，受外界影響小，價格平穩(wěn)上漲。數(shù)據(jù)來源：市房管局商品房價格走勢市場調(diào)研結(jié)果當(dāng)?shù)刂髁Ξa(chǎn)品供應(yīng)是電梯商品房，均價謝橋新政府板塊老城區(qū)板塊火車站板塊3公里2.5公里銅仁住宅市場劃分為三大板塊：老城區(qū)板塊：（供求主力）火車站板塊：（老城區(qū)的延伸）謝橋新政府板塊：（未來兩年供應(yīng)主力）住宅市場版塊劃分目前供應(yīng)主力城區(qū)開發(fā)飽和，老城區(qū)和火車站板塊均是以30層高層為主，均價3700-3900元/平方米，價差范圍很小。謝橋為未來兩年內(nèi)供應(yīng)集中地段，現(xiàn)配套匱乏，售價在3400元/平方米謝橋新政府板塊老城區(qū)板塊火車站板塊3公里2.5公里銅仁住宅市返鄉(xiāng)群體中成功型成功型：在外地已安居，購房為其長輩養(yǎng)老，帶有一種光宗耀祖的心理。產(chǎn)品選擇：大三房、復(fù)式或別墅基數(shù)小普通購房群體銅仁主力購房群體，當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)，首置或改善型住房，經(jīng)濟基礎(chǔ)有限。產(chǎn)品選擇：120-140的三房居多，當(dāng)?shù)仄檬孢m型房型市場主力公務(wù)員中上層群體具備較強的購買力，但相對比較低調(diào)，避諱別墅類產(chǎn)品，在住房上更傾向高品質(zhì)電梯房。產(chǎn)品選擇：大三房或復(fù)式購買力強低調(diào)的奢華頂級客戶銅仁經(jīng)濟金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。對住宅選擇上含有一定炫耀成分，但相對品質(zhì)要求也較高。非盲目選擇最貴。消費會存在一定外溢。產(chǎn)品選擇：市中心高品質(zhì)電梯房的大復(fù)式或別墅產(chǎn)品別墅主要購買群體消費存在外溢客戶解析市場封閉，外來客戶基本沒有，以當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。投資意識比較淡泊，置業(yè)目的以自住為主。高端物業(yè)目標(biāo)消費群體特定，客群范圍窄。潛在別墅消費群體返鄉(xiāng)群體中成功型成功型：在外地已安居，購房為其長輩養(yǎng)老，帶有房產(chǎn)現(xiàn)狀：基數(shù)低：近2年供求量分別只有30多萬方

市場封閉：

價格上漲平緩，購房群體均是本地客戶投資意識薄弱：購房群體以首置和首改為主，投資類較少。高端消費群體范圍窄：主要集中在當(dāng)?shù)貛讉€支柱行業(yè)高端物業(yè)消費群體定向，無外來購買力，市場只能依賴本地去化。投資意識弱，市場活躍度低。房產(chǎn)現(xiàn)狀：基數(shù)低：近2年供求量分別只有30多萬方高端物業(yè)消別墅項目代表樓盤：

清水花園

水晶江岸高端住宅市場格局高端公寓中頂層復(fù)式代表樓盤金灘金苑時代商匯盛世銘城別墅項目高端住宅市場格局高端公寓中金灘金苑時代商匯盛世銘城別墅項目——清水花園建筑形態(tài)：獨棟、雙拼總套數(shù)：約20套左右報價：6800元/㎡裝修狀況：毛坯開盤時間：2007年3月成交一套，成交單價5000元/㎡，剩余3棟500㎡總價在250萬左右。外立面無風(fēng)格，整體布局混亂，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理，別墅無花園；別墅項目——清水花園外立面無風(fēng)格，整體布局混亂，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)別墅項目——水晶江岸建筑形態(tài)：獨棟、雙拼獨棟套數(shù)：14獨棟面積：300㎡雙拼套數(shù)：24雙拼面積：260㎡報價：3500元/㎡（90萬/套）開盤時間：2009年剩余：1套雙拼目前二手房獨棟價格約130萬（銷售期獨棟成交主力總價90萬）建筑密度大，容積率高，除第一排江邊獨棟視野較好外，整個項目樓間距過于狹窄，私密性差，小區(qū)內(nèi)無景觀，難以體現(xiàn)別墅檔次；別墅項目——水晶江岸建筑形態(tài)：獨棟、雙拼建筑密度大，容積率高目前，銅仁市區(qū)在售別墅項目，僅以上兩個樓盤：共性：建筑密度大，容積率高，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理、無景觀資源、無附帶花園，難以體現(xiàn)別墅的價值及檔次，去化緩慢；差異性：清水花園，規(guī)模小，但是由于單套面積500平方米，總價250萬過高，與整體市場價格脫節(jié)，目前仍剩余4-5套。20套別墅，還剩余3套，銷售周期4年半。水晶江岸，共38套獨棟+雙拼，面積較小，獨棟300平方，總價130萬，雙拼260平方，總價90萬。其開盤初期成交緩慢，主要是受對面火葬場影響。但受利于火葬場搬遷，樓盤基本售罄。38套別墅，銷售期兩年半。別墅小結(jié)：市面上供應(yīng)的別墅產(chǎn)品力都相對較差。項目體量小，但去化周期緩慢總價對當(dāng)?shù)乜蛻粲绊戄^大，市場購買力需要一個引導(dǎo)過渡的過程目前，銅仁市區(qū)在售別墅項目，僅以上兩個樓盤：別墅小結(jié)：市面上總占地面積：3.7萬方總建筑面積：20萬方建筑結(jié)構(gòu)：框架裝修狀況：毛坯物業(yè)形態(tài)：住宅建筑形態(tài)：高層主力面積：144開盤時間：2011-03-29售價：3700元起，樓層差價20元，均價3900元/平方米。高端公寓——

時代商匯（地段型）銷售情況：推出385套售出164套月去化32.8套核心地段建筑密度高，無社區(qū)景觀去化較好3號樓5套頂層復(fù)式212-280㎡，總價80-110萬。去化4套?？傉嫉孛娣e：3.7萬方高端公寓——

時代商匯（地段型）銷售情總占地面積：4.8萬方總建筑面積：24萬方建筑結(jié)構(gòu)：框架裝修狀況：毛坯物業(yè)形態(tài)：住宅建筑形態(tài)：高層主力面積：130-150開盤時間：2011-01-26售價：3600元起，低區(qū)樓層差價10元，高區(qū)差20元，高端公寓——

盛世銘城（品質(zhì)型）銷售情況：2011年1月推出5號樓197套，去化率90%以上，基本售罄。8月底推出6號樓。少有的圍合式封閉小區(qū)。物管、小區(qū)景觀品質(zhì)在當(dāng)?shù)厥乔缚蓴?shù)，但地段優(yōu)勢略遜5號樓為1-2層復(fù)式，270-320㎡，總價100-120萬，共5套。未成交總占地面積：4.8萬方高端公寓——

盛世銘城（品質(zhì)型）銷售情高端公寓——

南長城金灘（景觀型）建筑結(jié)構(gòu)：框架物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層、小高層裝修狀況：毛坯得房率：83%主力面積：110-1403600元/㎡起價，樓層差20元2梯6戶，200-240㎡頂層復(fù)式，共3幢樓，18戶，去化緩慢?？們r80-100萬項目位于老城區(qū)，南長城路，金灘橋頭，以三房和四房的大戶型產(chǎn)品為主，建筑密度很高，小區(qū)內(nèi)無任何綠化及環(huán)境景觀。高端公寓——

南長城金灘（景觀型）建筑結(jié)構(gòu)：框架項目位于老城項目容積普遍較高，多為4左右，建筑密度過高，近兩年房產(chǎn)開發(fā)基本都是30層左右高層為主。銅仁房地產(chǎn)開發(fā)只利用外部江景資源，而忽略小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的打造?；径紵o綠化，樓間距緊密。高端主力戶型面積在120-140㎡，成交總價50-60萬。大戶型主要集中在頂層復(fù)式，面積在200-320㎡，總價80-120萬左右，供應(yīng)量少，去化情況緩慢。高端公寓小結(jié)：高端公寓項目整體去化情況較好。但滯銷產(chǎn)品，基本都是大戶型復(fù)式，總價超過80萬以上。項目容積普遍較高，多為4左右，建筑密度過高，近兩年房產(chǎn)開發(fā)基高端市場購買力分析建筑面積80—90平方米占銷售總套數(shù)的22.1%；建筑面積90—120平方米占銷售總套數(shù)的27.1%；建筑面積120—144平方米占銷售總套數(shù)的32.5%；建筑面積144—180平方米占銷售總套數(shù)的15.8%；建筑面積180平方米以上占銷售總套數(shù)的占銷售總套數(shù)的2.5%。數(shù)據(jù)來源：房管局年報2011年上半年商品住房成交戶型結(jié)構(gòu)圖：高端市場供應(yīng)量有限。成交量相對更為有限。市場上主力成交總價在50-60萬。產(chǎn)品總價超過100萬，市場結(jié)束度明顯驟降。高端市場判定：一個高端購買力斷檔嚴(yán)重的市場一個尚處最初級階段的市場一個需要培育的市場高端市場購買力分析數(shù)據(jù)來源：房管局年報2011年上半年商品住產(chǎn)品方案：總占地面積：130000平方米總建筑面積：39000平方米容積率：0.3產(chǎn)品：300平方米獨棟規(guī)劃總套數(shù)：126套可售面積：37800平方米公建配套：1200平方米經(jīng)濟測算土地成本按5900萬元自架橋梁成本按800萬元土建按1000元/平方計算自有資金投入按土地款50%+總工程投資30%計算財務(wù)費用按年20%計算開發(fā)周期按3年計算售價按市場年20%增幅，計算3年復(fù)合售價為基數(shù)的1.17倍。

獨棟平均售價5000*1.17=5850元/平方取費標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品方案：經(jīng)濟測算土地成本按5900萬元取費標(biāo)準(zhǔn)：總開發(fā)成本金額費用明細(xì)費率總額（萬元）一土地費用合計5900二前期費用1設(shè)計、勘探費及監(jiān)理費50元/㎡195合計195三建安工程成本1建安成本1000元/㎡39002橋梁費用8003其他各類配套費800元/㎡3120合計7820四其他辦證費用1各類辦證費用20元/㎡78合計78五企業(yè)管理費二+三+四提5%404.65六財務(wù)費用1059.2七預(yù)提土地增值稅總銷金2%442.26八不可預(yù)見費除土地外成本3%300開發(fā)成本合計16004.11萬元銷售費用費率金額1銷售費用（代理費、廣告費）等總銷金3.5%773.952營業(yè)稅及附加總銷金6.55%1488.4銷售費用合計2222.35萬元項目總投資18226.46萬元總開發(fā)成本金額費用明細(xì)費率總額（萬元）一土地費用合計5900項目方案（0.3容積率）銷售收入（萬元）22113項目總投資（萬元）18226利潤總額（萬元）3887稅前利潤率21.3%經(jīng)濟測算雖然此經(jīng)濟測算采取的是靜態(tài)計算方法，實際操作項目是滾動開發(fā)，利潤率有一定上浮。但基本數(shù)量級不會發(fā)生過大浮動。開發(fā)周期樂觀估計需要三年利潤總額有限，年回報率過低項目方案（0.3容積率）銷售收入（萬元）22113項目總投資風(fēng)險點地塊面積小，且四周不具備可持續(xù)性項目最終判定商業(yè)產(chǎn)權(quán)抗性，變性難度大當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場基數(shù)小，封閉高端市場處于最初級階段，購買力斷檔嚴(yán)重，需要培育引導(dǎo)。經(jīng)濟測算回報率低建議：考慮操作項目的機會成本風(fēng)險點地塊面積小，且四周不具備可持續(xù)性項目最終判定商業(yè)產(chǎn)權(quán)抗地塊屬性分析市場研判項目開發(fā)可行性投資回報地塊屬性分析市場研判項目開發(fā)可行性投資回報大明邊城在建一期宗地：194.8畝錦江銅仁國土資源局掛牌公示：項目認(rèn)知—基地屬性該地塊在銅仁國土資源局掛牌，并于2011-8-11日，被貴州大明邊城旅游開發(fā)股份有限公司以5900萬元摘得。大明邊城在建一期宗地：194.8畝錦江銅仁國土資源局掛牌公示項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢1資源優(yōu)勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美，滿足別墅對于稀缺資源占有性的要求。項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢1資源優(yōu)勢：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美，項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：雖然銅仁是個不缺乏山水的城市，但老城中心土地開發(fā)基本完畢。近兩年及銅仁未來供應(yīng)的土地主要集中謝橋和川硐新城，從自然資源占比（錦江情結(jié)）上，無法與項目區(qū)域抗衡。老城區(qū)謝橋新政府川硐新城11年及未來主要供地方向09-10年主要供地方向11公里3公里宗地2.5公里數(shù)據(jù)來源中國土地市場網(wǎng)，截止2011年8月30日雖然城市發(fā)展方向意味著各種配套、人口的導(dǎo)入，但對于一個緊臨市中心的別墅項目，這些并非至關(guān)重要。銅仁東西為峽谷、山巒地貌，限制了城市只能南北方向發(fā)展項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：雖然銅仁是個不缺乏山水的城市，項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：從近3年銅仁出讓土地的容積率呈現(xiàn)一個明顯的上升勢頭。同時出讓土地規(guī)模性較小，低密度住宅基本絕跡。尤其是老城區(qū)甚至給到8.0-10.0。這一方面是核心區(qū)域土地資源相對緊缺；更深層次的原因是當(dāng)?shù)卣^于看重經(jīng)濟效應(yīng)，從而忽略城市規(guī)劃和生態(tài)人居的重要性。本地塊能夠算上銅仁第一個，也是目前來看近1-2年內(nèi)，唯一的低密度住宅區(qū)。項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢2競爭優(yōu)勢：從近3年銅仁出讓土地的容積率呈項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢3土地成本優(yōu)勢：30萬/畝的土地單價相對整個銅仁2011年土地出讓的平均價格有明顯落差。同時可上調(diào)的容積率，使得作為低密度別墅開發(fā)的樓板價，僅略高于市中心高層樓板價。假設(shè)按純獨棟0.3容積率計算樓板價1513元/㎡獨棟+雙拼0.5容積率計算樓板價908元/㎡高出市中心821元/㎡高層住宅樓板價，相對有限。項目認(rèn)知—開發(fā)優(yōu)勢3土地成本優(yōu)勢：30萬/畝的土地單價相對整項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢1宗地面積?。?94.8畝，用為別墅開發(fā)，相對略顯局促。同時錦江水位上移，還將覆蓋部分紅線面積。地塊四周發(fā)展受限，不具備可持續(xù)發(fā)展性。

錦江水位線在238.7-238.9米，而地塊紅線標(biāo)高238.7-248.8米不等，若錦江水位再上移3米，退紅線及預(yù)留泄洪通道后，宗地可用面積將大大減少。

地塊四周都無法延展，開發(fā)完畢后，即無后續(xù)可用地塊，可持續(xù)發(fā)展性差。發(fā)展受限項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢1宗地面積小：194.8畝，用為別墅開發(fā)，項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢2宗地形狀：西邊有一塊狹長面積，降低了土地利用率，并將對整個社區(qū)規(guī)劃布局造成較大難度。最寬處：56米最窄處：39米狹長面積：25畝項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢2宗地形狀：西邊有一塊狹長面積，降低了土地項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢3交通劣勢：現(xiàn)行道路為穿過大明邊城，且盤山路多。而江對岸交通通達(dá)性較好，但需要自架設(shè)過江橋梁，無疑額外增添開發(fā)成本。江面最窄處大約96米參考一：目前政府招標(biāo)公告銅仁市鷺鷥巖二橋（跨西段錦江），全長153米，空腹式鋼筋混凝土板拱橋，雙向四車道，總投資約為1880萬元參考二：項目所處錦江段最窄面96米，采用最低的雙向雙車道，橋面寬14米。預(yù)計需要800-1000萬投資項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢3交通劣勢：現(xiàn)行道路為穿過大明邊城，且盤山項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢4產(chǎn)權(quán)劣勢：40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義立項產(chǎn)生的限制問題商業(yè)屬性住宅屬性客戶心理影響

40年產(chǎn)權(quán)

水、電、管理費等生活成本上升

交易成本高（首付、利率上浮、營業(yè)稅等）

70年產(chǎn)權(quán)

民用水、電

當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑹o限購商業(yè)產(chǎn)權(quán)作類住宅只適用于成熟市場，做投資類或低門檻低端產(chǎn)品。用于高端別墅，抗性將被放大。項目認(rèn)知—開發(fā)劣勢4產(chǎn)權(quán)劣勢：40年的商業(yè)屬性，以及養(yǎng)老名義

稀缺資源占有；

低密度項目無競爭；

土地成本低；

地塊規(guī)模??；水位線上移動還將浪費部分面積

地塊四周發(fā)展受限，項目不具備可持續(xù)發(fā)展性

地塊現(xiàn)狀不規(guī)整，有條狹長地段，降低土地利用率；

需要自架設(shè)跨江橋梁；

土地屬性是商業(yè)產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢劣勢土地基本屬性判定地塊雖然滿足別墅物業(yè)開發(fā)的核心必要條件（稀缺性、競爭力高），但地塊大小、發(fā)展的持續(xù)性和產(chǎn)權(quán)等因素局限了宗地的開發(fā)價值。宗地基本屬性條件有局限性稀缺資源占有；地塊規(guī)模??；水位線上移動還將浪費部分面積優(yōu)財富分配體系：高端購買力研判房地產(chǎn)現(xiàn)狀高端市場表現(xiàn)市場研判1423核心要素：市場研判財富分配體系：高端購買力研判房地產(chǎn)現(xiàn)狀高端市場表現(xiàn)市場研判1銅仁市國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長。2002-2009年，銅仁市國民生產(chǎn)總值平均增長速度為19.39%。2009年，國民生產(chǎn)總值為46.49億元，同比增長16.23%。雖然銅仁地區(qū)是貴州東部的重要城市，但銅仁地區(qū)的生產(chǎn)總值在省內(nèi)的排名僅為倒數(shù)第二。經(jīng)濟發(fā)展銅仁地區(qū)生產(chǎn)總值僅排名倒數(shù)第二，經(jīng)濟發(fā)展較為落后；經(jīng)濟發(fā)展較快，但經(jīng)濟基數(shù)較低。銅仁市國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長。2002-2009年，銅仁市國民煙草種植、加工已成為拉動銅仁經(jīng)濟的主要行業(yè)之一，主要集中在德江縣。銅仁市第二產(chǎn)業(yè)同樣是支柱產(chǎn)業(yè)，境內(nèi)蘊含有豐富的錳，是中國最大的錳產(chǎn)區(qū)，儲量1.2億噸錳礦資源；以及礬礦資源，儲量120萬噸的；黑色金屬的開采和冶煉發(fā)展迅速。水電熱力也是重點發(fā)展行業(yè)，思林電站、沙陀電站、彭水電站（位于重慶境內(nèi)）為當(dāng)?shù)卮笮晚椖?。銅仁市支柱產(chǎn)業(yè)：除旅游業(yè)外，主要為黑色金屬開采業(yè)、金屬加工冶煉業(yè)、水電熱力、煙草種植四大產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟發(fā)展銅仁市第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，自2005年起至2009年，第三產(chǎn)業(yè)占比最高，約為44%---45%；2010年全區(qū)旅游人次過1000萬煙草種植、加工已成為拉動銅仁經(jīng)濟的主要行業(yè)之一，主要集中在德銅仁地區(qū)轄1個縣級市、4個縣、4個自治縣、1個特區(qū)，總?cè)丝诩s342萬。銅仁市是一個多民族聚居的地區(qū)，境內(nèi)有24個少數(shù)民族，少數(shù)民族占比超過60%，其中以：侗族人，土家族人，苗族人為主，也是銅仁地區(qū)行署所在地，總?cè)丝诩s40萬，市區(qū)人口約21.4萬。銅仁市下屬：4街道、5鎮(zhèn)、7鄉(xiāng)、150自治村銅仁地區(qū)的人口非常分散，銅仁市對周邊縣市的吸納力弱；財富掌控群體集中低。財富分布銅仁地區(qū)的人口非常分散，銅仁市對周邊縣市的吸納力弱；財富掌控基礎(chǔ)薄弱：貴州省的經(jīng)濟發(fā)展屬國內(nèi)落后的地區(qū)，銅仁地區(qū)在省內(nèi)的經(jīng)濟排名倒數(shù)第二，雖然保持較快穩(wěn)定的發(fā)展速度，但當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟基礎(chǔ)還是比較薄弱。

分配體系不均衡：

同時，由于當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)、水利資源豐富，財富集中在少數(shù)人手中，兩級分化非常大集中度低：銅仁市吸納力弱，財富掌控群體在整個地區(qū)非常分散。財富分配體系：銅仁市當(dāng)?shù)氐木邆涓叨宋飿I(yè)消費能力的客戶基數(shù)有限?；A(chǔ)薄弱：貴州省的經(jīng)濟發(fā)展屬國內(nèi)落后的地區(qū)，銅仁地區(qū)在省內(nèi)商品房供求走勢2009年和2010年成交量大幅增加，高出2008年近一倍；尤其到2011年上半年，基本達(dá)到供需平衡；銅仁市房地產(chǎn)市場2008年剛開始起步，供求量僅二十萬方，2009-2010年走勢跳躍式發(fā)展；2011年1-7月土地成交量就高于去年近一倍，未來兩年房地產(chǎn)放量將增大。2009年至今，發(fā)展加速，供求逐步趨于平衡基數(shù)較小數(shù)據(jù)來源：市房管局商品房供求走勢2009年和2010年成交量大幅增加，高出20商品房價格走勢市場調(diào)研結(jié)果當(dāng)?shù)刂髁Ξa(chǎn)品供應(yīng)是電梯商品房，均價3700-3900，上述房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大偏差，主要是包含下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及多層房價格。從2008年的金融危機以及2009-2010年房地產(chǎn)快速發(fā)展期，到國家出臺的各項調(diào)控政策，均沒有對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場造成影響，可見其市場較為閉塞，受外界影響小，沒有大量外來購房客戶，價格上漲平穩(wěn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展閉塞，受外界影響小，價格平穩(wěn)上漲。數(shù)據(jù)來源：市房管局商品房價格走勢市場調(diào)研結(jié)果當(dāng)?shù)刂髁Ξa(chǎn)品供應(yīng)是電梯商品房，均價謝橋新政府板塊老城區(qū)板塊火車站板塊3公里2.5公里銅仁住宅市場劃分為三大板塊：老城區(qū)板塊：（供求主力）火車站板塊：（老城區(qū)的延伸）謝橋新政府板塊：（未來兩年供應(yīng)主力）住宅市場版塊劃分目前供應(yīng)主力城區(qū)開發(fā)飽和，老城區(qū)和火車站板塊均是以30層高層為主，均價3700-3900元/平方米，價差范圍很小。謝橋為未來兩年內(nèi)供應(yīng)集中地段，現(xiàn)配套匱乏，售價在3400元/平方米謝橋新政府板塊老城區(qū)板塊火車站板塊3公里2.5公里銅仁住宅市返鄉(xiāng)群體中成功型成功型：在外地已安居，購房為其長輩養(yǎng)老，帶有一種光宗耀祖的心理。產(chǎn)品選擇：大三房、復(fù)式或別墅基數(shù)小普通購房群體銅仁主力購房群體，當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)，首置或改善型住房，經(jīng)濟基礎(chǔ)有限。產(chǎn)品選擇：120-140的三房居多，當(dāng)?shù)仄檬孢m型房型市場主力公務(wù)員中上層群體具備較強的購買力，但相對比較低調(diào)，避諱別墅類產(chǎn)品，在住房上更傾向高品質(zhì)電梯房。產(chǎn)品選擇：大三房或復(fù)式購買力強低調(diào)的奢華頂級客戶銅仁經(jīng)濟金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。對住宅選擇上含有一定炫耀成分，但相對品質(zhì)要求也較高。非盲目選擇最貴。消費會存在一定外溢。產(chǎn)品選擇：市中心高品質(zhì)電梯房的大復(fù)式或別墅產(chǎn)品別墅主要購買群體消費存在外溢客戶解析市場封閉，外來客戶基本沒有，以當(dāng)?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。投資意識比較淡泊，置業(yè)目的以自住為主。高端物業(yè)目標(biāo)消費群體特定，客群范圍窄。潛在別墅消費群體返鄉(xiāng)群體中成功型成功型：在外地已安居，購房為其長輩養(yǎng)老，帶有房產(chǎn)現(xiàn)狀：基數(shù)低：近2年供求量分別只有30多萬方

市場封閉：

價格上漲平緩，購房群體均是本地客戶投資意識薄弱：購房群體以首置和首改為主，投資類較少。高端消費群體范圍窄：主要集中在當(dāng)?shù)貛讉€支柱行業(yè)高端物業(yè)消費群體定向，無外來購買力，市場只能依賴本地去化。投資意識弱，市場活躍度低。房產(chǎn)現(xiàn)狀：基數(shù)低：近2年供求量分別只有30多萬方高端物業(yè)消別墅項目代表樓盤：

清水花園

水晶江岸高端住宅市場格局高端公寓中頂層復(fù)式代表樓盤金灘金苑時代商匯盛世銘城別墅項目高端住宅市場格局高端公寓中金灘金苑時代商匯盛世銘城別墅項目——清水花園建筑形態(tài)：獨棟、雙拼總套數(shù)：約20套左右報價：6800元/㎡裝修狀況：毛坯開盤時間：2007年3月成交一套，成交單價5000元/㎡，剩余3棟500㎡總價在250萬左右。外立面無風(fēng)格，整體布局混亂，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理，別墅無花園；別墅項目——清水花園外立面無風(fēng)格，整體布局混亂，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)別墅項目——水晶江岸建筑形態(tài)：獨棟、雙拼獨棟套數(shù)：14獨棟面積：300㎡雙拼套數(shù)：24雙拼面積：260㎡報價：3500元/㎡（90萬/套）開盤時間：2009年剩余：1套雙拼目前二手房獨棟價格約130萬（銷售期獨棟成交主力總價90萬）建筑密度大，容積率高，除第一排江邊獨棟視野較好外，整個項目樓間距過于狹窄，私密性差，小區(qū)內(nèi)無景觀，難以體現(xiàn)別墅檔次；別墅項目——水晶江岸建筑形態(tài)：獨棟、雙拼建筑密度大，容積率高目前，銅仁市區(qū)在售別墅項目，僅以上兩個樓盤：共性：建筑密度大，容積率高，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理、無景觀資源、無附帶花園，難以體現(xiàn)別墅的價值及檔次，去化緩慢；差異性：清水花園，規(guī)模小，但是由于單套面積500平方米，總價250萬過高，與整體市場價格脫節(jié)，目前仍剩余4-5套。20套別墅，還剩余3套，銷售周期4年半。水晶江岸，共38套獨棟+雙拼，面積較小，獨棟300平方，總價130萬，雙拼260平方，總價90萬。其開盤初期成交緩慢，主要是受對面火葬場影響。但受利于火葬場搬遷，樓盤基本售罄。38套別墅，銷售期兩年半。別墅小結(jié)：市面上供應(yīng)的別墅產(chǎn)品力都相對較差。項目體量小，但去化周期緩慢總價對當(dāng)?shù)乜蛻粲绊戄^大，市場購買力需要一個引導(dǎo)過渡的過程目前，銅仁市區(qū)在售別墅項目，僅以上兩個樓盤：別墅小結(jié)：市面上總占地面積：3.7萬方總建筑面積：20萬方建筑結(jié)構(gòu)：框架裝修狀況：毛坯物業(yè)形態(tài)：住宅建筑形態(tài)：高層主力面積：144開盤時間：2011-03-29售價：3700元起，樓層差價20元，均價3900元/平方米。高端公寓——

時代商匯（地段型）銷售情況：推出385套售出164套月去化32.8套核心地段建筑密度高，無社區(qū)景觀去化較好3號樓5套頂層復(fù)式212-280㎡，總價80-110萬。去化4套?？傉嫉孛娣e：3.7萬方高端公寓——

時代商匯（地段型）銷售情總占地面積：4.8萬方總建筑面積：24萬方建筑結(jié)構(gòu)：框架裝修狀況：毛坯物業(yè)形態(tài)：住宅建筑形態(tài)：高層主力面積：130-150開盤時間：2011-01-26售價：3600元起，低區(qū)樓層差價10元，高區(qū)差20元，高端公寓——

盛世銘城（品質(zhì)型）銷售情況：2011年1月推出5號樓197套，去化率90%以上，基本售罄。8月底推出6號樓。少有的圍合式封閉小區(qū)。物管、小區(qū)景觀品質(zhì)在當(dāng)?shù)厥乔缚蓴?shù)，但地段優(yōu)勢略遜5號樓為1-2層復(fù)式，270-320㎡，總價100-120萬，共5套。未成交總占地面積：4.8萬方高端公寓——

盛世銘城（品質(zhì)型）銷售情高端公寓——

南長城金灘（景觀型）建筑結(jié)構(gòu)：框架物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層、小高層裝修狀況：毛坯得房率：83%主力面積：110-1403600元/㎡起價，樓層差20元2梯6戶，200-240㎡頂層復(fù)式，共3幢樓，18戶，去化緩慢?？們r80-100萬項目位于老城區(qū)，南長城路，金灘橋頭，以三房和四房的大戶型產(chǎn)品為主，建筑密度很高，小區(qū)內(nèi)無任何綠化及環(huán)境景觀。高端公寓——

南長城金灘（景觀型）建筑結(jié)構(gòu)：框架項目位于老城項目容積普遍較高，多為4左右，建筑密度過高，近兩年房產(chǎn)開發(fā)基本都是30層左右高層為主。銅仁房地產(chǎn)開發(fā)只利用外部江景資源，而忽略小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的打造?；径紵o綠化，樓間距緊密。高端主力戶型面積在12