某社區(qū)商業(yè)策劃案

臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思臨港新元社區(qū)商業(yè)策劃案上海德普置業(yè)有限公司2013年1月德普，新城鎮(zhèn)商業(yè)理念領(lǐng)航者市場調(diào)研1臨港新城走進(jìn)泥城項(xiàng)目分析21世紀(jì)，發(fā)展的中國將以全新姿態(tài)出現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上。上海，這個(gè)以港興市，并在一個(gè)多世紀(jì)里引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的城市，將在新的歷史機(jī)遇中再度成為中國走向世界的前沿。國際航運(yùn)中心的發(fā)展藍(lán)圖，成就一個(gè)以海洋為背景的世紀(jì)之城—臨港新城，一個(gè)承載著上海新世紀(jì)夢想的未來城市，在東海之濱巍然崛起.......臨港新城依托得天獨(dú)厚的“兩港”優(yōu)勢，構(gòu)筑了“依托兩港，輻射華東，服務(wù)全國，面向世界”，集海運(yùn)、空運(yùn)、內(nèi)河航運(yùn)、高速公路、鐵路為一體的“五龍匯聚”式的立體交通樞紐，國內(nèi)、國際時(shí)空瞬間切換。航空——距離浦東國際機(jī)場僅25公里高速公路——A2、A30、兩港大道便捷地連接江浙滬的跨省市高速公路網(wǎng)鐵路——浦東鐵路臨港段已竣工內(nèi)航運(yùn)河——長江、黃浦江近距離溝通長三角內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)絡(luò)軌道交通——規(guī)劃11號(hào)線、低速磁懸浮快速連接市中心海運(yùn)——東海大橋聯(lián)通洋山深水港，距國際遠(yuǎn)洋航線僅百余公里90年代看浦東，21世紀(jì)看臨港臨港新城定位上海城市輔城，上海市政府耗資1800億打造全新臨港城,使其成為具備產(chǎn)業(yè)支撐的綜合型濱海新城；臨港新城新城功能定位5個(gè)功能區(qū)：由奉賢園區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)5個(gè)功能區(qū)域組成的臨港新城；四大港口：作為上海市的金尖角。這里將以滴水湖為中心，建成上海臨港新城?！芭R港”不僅是臨洋山深水港，轄區(qū)內(nèi)有洋山深水港，蘆潮港，老港（大治港），白龍港四大港口，還要與浦東機(jī)場這個(gè)航空港相接。最終建成的臨港新城，將是空運(yùn)、海運(yùn)、鐵路和高速公路運(yùn)輸都很便利的現(xiàn)代城市；

主城區(qū)

集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城本案臨港新城新城概況及規(guī)劃臨港泥城苑綠地領(lǐng)港1天地臨港藍(lán)色城邦臨港海濱國際花園保利蔚藍(lán)林語滴水湖新苑公租房基地泥城鎮(zhèn)居住區(qū)蘆潮港居住區(qū)主城區(qū)居住區(qū)臨港新城目前有三個(gè)集中居住區(qū)，分別為“泥城鎮(zhèn)居住區(qū)”、“蘆潮港鎮(zhèn)居住區(qū)”和“主城區(qū)居住區(qū)”，總居住人口約28萬人，占整個(gè)臨港板塊的74%其中泥城鎮(zhèn)居住區(qū)位于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊之間，擁有多個(gè)住宅小區(qū)，規(guī)劃有200萬方的公租房項(xiàng)目一期已經(jīng)全面啟動(dòng)，將是臨港人口密度最高的居住區(qū)。本項(xiàng)目位于泥城鎮(zhèn)居住區(qū)的核心位置，是臨港新城最具商業(yè)潛力和價(jià)值的黃金地域本項(xiàng)目臨港新城新城人口及規(guī)劃泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn)61.5平方公里；自2004年臨港開放建設(shè)以來，累計(jì)騰地33.23平方公里，占全鎮(zhèn)區(qū)域面積54%，動(dòng)遷企業(yè)124家；到2010年初步形成城市布局，人口規(guī)模從現(xiàn)狀的6萬增加到8萬人；2011年到2020年后10年間，人口規(guī)模達(dá)到10多萬人；由于緊鄰洋山國際深水港，泥城區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一方寶地。2007年，全鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值13.3億元，鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政收入達(dá)到1.44億元，實(shí)現(xiàn)稅收收入3.1億元。走進(jìn)泥城泥城總體概況泥城鎮(zhèn)36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地，8.25平方公里被規(guī)劃為臨港新城四大分城區(qū)之一（其他三個(gè)分城區(qū)分別為蘆潮港、書院和萬祥，亦統(tǒng)稱為“臨港四鎮(zhèn)”或“南匯東四鎮(zhèn)”）走進(jìn)泥城泥城區(qū)域位置特征浦東新區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃中，明確地區(qū)地區(qū)商業(yè)中心布局，將按照每20－30萬人建一個(gè)地區(qū)中心的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。重點(diǎn)新規(guī)劃建設(shè)白蓮涇兩側(cè)、洋涇、浦興、御橋、唐鎮(zhèn)、外高橋、大團(tuán)、泥城等8個(gè)地區(qū)商業(yè)中心。地區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目共有6個(gè)，規(guī)劃商業(yè)面積逾80萬平方米。已從塘橋等沿江地區(qū)向浦東的腹地延伸，布局在金橋、走進(jìn)泥城泥城區(qū)域商業(yè)中心定位張江、曹路、外高橋、泥城、臨港等地區(qū)，這批項(xiàng)目將對加快浦東城市化建設(shè)起到促進(jìn)作用。居住區(qū)商業(yè)布局將按照本市標(biāo)準(zhǔn)，每3－5萬人設(shè)立一個(gè)社區(qū)商業(yè)中心走進(jìn)泥城泥城及周邊邊地區(qū)人口口分布及規(guī)規(guī)劃目前泥城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的商業(yè)，，多為解決決本地居民（原住民））基本生活需需求的、自發(fā)型型的商業(yè)。。而本地居民的對于于更高的消費(fèi)費(fèi)需求，多選擇去惠南南鎮(zhèn)等地，形成了相對對固定的消消費(fèi)習(xí)慣對產(chǎn)業(yè)人群而言，多居居住在其他他區(qū)域，泥泥城僅為工工作地點(diǎn)，，因?yàn)樯虡I(yè)業(yè)的不便，，人們寧可可奔波，也也不愿入住住其中、因因此夜晚及及節(jié)假日便便“人走鎮(zhèn)空”，對當(dāng)?shù)氐纳躺虡I(yè)毫無帶帶動(dòng)作用。商業(yè)的成功功，離不開開消費(fèi)人群群的支撐，，而吸引人人來消費(fèi)，，離不開商商業(yè)氛圍烘烘托。目前泥城城因商業(yè)的的不足，無無法吸引產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群入入住，居民民不足，無無法帶動(dòng)商商業(yè)發(fā)展，，變成了“先先有雞”還還是“先有有蛋”的困困局商業(yè)氛圍消費(fèi)人群走進(jìn)泥城泥城商業(yè)面面臨問題走進(jìn)泥城泥城主要商商業(yè)街區(qū)分分布示意圖圖傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)新新中心新興住宅小小區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)多為社區(qū)區(qū)商業(yè)街區(qū)區(qū)，租金水水平較低，，整體經(jīng)營營情況一般般商圈內(nèi)商家家實(shí)景照片片走進(jìn)泥城泥城主要商商業(yè)街區(qū)概概況注：泥城路路和南蘆公公路交叉口口位置附近近底部租金金很高，只只是有部分分是1—3層連租，，因此，平平均下來租租金就比較較低。區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)多為社區(qū)區(qū)商業(yè)街區(qū)區(qū)，租金水水平較低，，整體經(jīng)營營情況一般般泥城主要商業(yè)街街區(qū)業(yè)態(tài)比比例服飾、餐飲為梅梅村商業(yè)街街的主流業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)態(tài)品類較為為單一，特特別是購物物類業(yè)態(tài)缺缺乏，難以以滿足周邊邊居民日常常生活所需需，區(qū)域商商業(yè)急需發(fā)發(fā)展和升級(jí)級(jí)。走進(jìn)泥城泥城主要商商業(yè)街區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)配比綠地的做法法綠地領(lǐng)港1天地總建面：4.8萬平米租售模式：：銷售+長期返租型型面積：40-500平米報(bào)價(jià)：3萬（1f）-1.2萬（4f）銷售情況：：50%（都是小面面積）已售：2號(hào)樓已售：1號(hào)樓通過一紙協(xié)協(xié)議約定，，10年返房款70%，15年返房款150%，以1層的售價(jià)計(jì)計(jì)算，則需需：10年內(nèi)平均租租金為5.7元/平米.天；15年內(nèi)平均租租金為8.2元/平米.天；遠(yuǎn)高于市場場水平，難難以實(shí)現(xiàn)，，進(jìn)而面臨臨著返租而而產(chǎn)生相應(yīng)應(yīng)的糾紛和和法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)綠地集團(tuán)作作為成熟的的品牌開發(fā)發(fā)商，在商商業(yè)類型不不適用做純純銷售、且且競爭環(huán)境境平和的情情況下，依依然放棄長長期收益和和承擔(dān)劣勢勢影響。其其中重要的原因因是對區(qū)域域商業(yè)環(huán)境境不看好，，采用快速速套現(xiàn)的保保守做法綠地雖然承承諾返租，，理論上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一控控制招商和和經(jīng)營，保保證規(guī)劃和和商業(yè)形象象實(shí)現(xiàn)，但但包租實(shí)際際為了：促進(jìn)銷售給投資者堅(jiān)堅(jiān)定信心。。返租銷售，，并適當(dāng)降降低投資門門檻，可以以擴(kuò)大客戶戶層面走進(jìn)泥城典型商業(yè)分分析鴻音廣場總建面：8萬平米租售模式：：暫未確定商鋪面積：：200-1000平米預(yù)預(yù)估價(jià)：：25000元/平米銷售情況：未未售酒店式公寓：：9500元元/平米（裝裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平平米）公寓面積：45平米左右右走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析析優(yōu)勢特征分析析：規(guī)劃商業(yè)新中中心地段；西班牙風(fēng)格，，立面新穎有有特色；大潤發(fā)的龍頭頭帶動(dòng)，人氣氣保障；鴻音廣場的開開發(fā)為貴公司司在泥城商業(yè)業(yè)持續(xù)發(fā)展奠奠定了基礎(chǔ)，，積累了比較較寶貴的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析析產(chǎn)業(yè)園概況：：9棟樓，總面面積達(dá)4萬方方，共計(jì)600套房間新加坡利之富富集團(tuán)經(jīng)營管管理；提供1人房、、2人房、3人房、4-6人房等房房型配套設(shè)施：籃籃球場、臺(tái)球球室、乒乓球球室、羽毛球球室、健身器器材、公共浴浴室及洗衣房房等配套休閑閑娛樂室領(lǐng)港產(chǎn)業(yè)佳園園是為了解決決企業(yè)員工的的生活居住配配套問題及企企業(yè)的后顧之之憂而規(guī)劃的的項(xiàng)目，商業(yè)業(yè)部分主要是是為了解決內(nèi)內(nèi)部員工的日日常生活消費(fèi)費(fèi)；對本項(xiàng)目目有一定的借借鑒意義。商業(yè)部分：總面積：單間面積：80-90平平米/間租金：一樓：1.5元/平米；；二樓：1.2元/平米米商業(yè)性質(zhì)：宿舍樓企業(yè)員員工的生活配配套已進(jìn)駐商家：：自助火鍋、中中式快餐、便便利店等本項(xiàng)目地處泥泥城以南，傳傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以以西，城市主主干道鴻音路路和新元路之之間，交通通便捷。目前項(xiàng)目周圍圍有三個(gè)居民民聚集區(qū)，分分別為：以泥城苑為核核心的動(dòng)遷配配套房居住區(qū)區(qū)；以藍(lán)色港灣為為核心的商品品房居住區(qū)以及泥城老城城區(qū)未來還將有總總建200萬平米的公租租房社區(qū)目前項(xiàng)目周圍圍集中商業(yè)區(qū)區(qū)有三個(gè)，分分別為：動(dòng)遷房及商品品房的底商社社區(qū)商業(yè)老城區(qū)沿街商商鋪（目前最最繁華）鴻音路金融一一條街未來還有鴻音音廣場、綠地地領(lǐng)港1天地綠地項(xiàng)目泥城老城區(qū)動(dòng)遷配套住宅公園商品住宅滬蘆高速南蘆公路鴻音路沿街商鋪金融一條街底商商鋪底商商鋪本案項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位特征征本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊總戶戶數(shù)為19000戶，按按照3人/戶戶計(jì)算，達(dá)57000人人項(xiàng)目分析周邊小區(qū)統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目一期商商業(yè)公共配套套體量約2萬萬平米，包括括即將建成的的200萬方方公租房，周周邊將聚集十十多萬人口，，輻射人口范范圍達(dá)20余余萬，參照“商業(yè)分級(jí)設(shè)置置級(jí)次和指標(biāo)標(biāo)”的規(guī)定，，判定本案的商業(yè)能能級(jí)為區(qū)域商商業(yè)中心。項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)能級(jí)級(jí)新元社區(qū)一期期商業(yè)部分位位于G0302號(hào)地塊內(nèi)內(nèi)，沿D41兩側(cè)分布，，商業(yè)部分與與幼兒園、、、菜場、衛(wèi)生生站、銀行營營業(yè)點(diǎn)等配套套設(shè)施融為一一體，合計(jì)面面積約2萬方方，建成后的的商業(yè)可為15000萬萬企業(yè)員工提提供一體化休休閑、消費(fèi)、、娛樂場所。。G0302號(hào)地塊商業(yè)、配套部部分項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）地處城市主干干道鴻音路上上；作為大體量小小區(qū)的配套商商業(yè)，有剛性性需求作為支支撐和保障；；體量適中，適適合做鄰里型型的居住區(qū)商商業(yè)；劣勢（WEEKNESS）項(xiàng)目位置較偏偏，周邊無人人氣；本項(xiàng)目輻射范范圍小，只能能服務(wù)于公租租房片區(qū)；項(xiàng)目輻射的人人群決定其定定位層次不高高；項(xiàng)目的定位層層次決定本項(xiàng)項(xiàng)目的租金水水平較低；項(xiàng)目不是沿主主干道，展示示面不夠充分分。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）泥城被確定為為浦東八大區(qū)區(qū)域商業(yè)中心心之一，未來來商業(yè)成長空空間比較大；；項(xiàng)目所處位置置未來200萬方的公租租房體量，形形成很強(qiáng)的人人氣聚集效應(yīng)應(yīng)威脅（THREATEN）政府規(guī)劃新區(qū)區(qū)域鴻音廣場場、綠地領(lǐng)港港壹天地形成成新的商業(yè)消消費(fèi)中心，且且距離本項(xiàng)目目不遠(yuǎn)；彩云路的商業(yè)業(yè)氛圍日趨繁繁榮，將會(huì)直直接分流公租租房的日常消消費(fèi)客群。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位2市場定位核心價(jià)值業(yè)態(tài)規(guī)劃泥城與市區(qū)商商業(yè)的差距在在哪里？項(xiàng)目定位定位前的思考考兒童教育系統(tǒng)統(tǒng)家庭娛樂系統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)配套系統(tǒng)統(tǒng)健康食品系統(tǒng)統(tǒng)兒童教育關(guān)系系重大，但是是由于泥城與與市區(qū)的發(fā)展展水平差異，，優(yōu)質(zhì)的兒童童學(xué)前培訓(xùn)得不不到重視，導(dǎo)導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)兒童童輸在起跑線線上隨著泥城居民民收入水平的的不斷提升，，老百姓的物物質(zhì)精神追求求不斷提高，，以家庭為單位位的綜合娛樂樂設(shè)施成為新新的消費(fèi)方向向因?yàn)槭杖氲牟畈罹?，泥城居居民的服?wù)配配套還處在較較為落后的階階段，隨著城城鎮(zhèn)一體化的趨趨勢，家庭一一站式服務(wù)的的需求越來越越強(qiáng)烈隨著我國社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速速發(fā)展和人民民生活水平的的日益提高，，人們對健康康、對食品安全更更加關(guān)注，尤尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民呼聲更強(qiáng)烈烈項(xiàng)目定位定位前的思考考項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位位城鎮(zhèn)新生活體體驗(yàn)綠色食品體驗(yàn)驗(yàn)社區(qū)服務(wù)體驗(yàn)家庭娛樂體驗(yàn)兒童教育培訓(xùn)訓(xùn)體驗(yàn)以城鎮(zhèn)新生活體體驗(yàn)為核心集綠色食品、家家庭娛樂、兒兒童教育培訓(xùn)訓(xùn)、社區(qū)配套套等于一體的區(qū)域域商業(yè)中心?。№?xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目優(yōu)勢較多多，其區(qū)別與與區(qū)域內(nèi)其他他項(xiàng)目的差異異化核心價(jià)值值主要體現(xiàn)在在以下兩個(gè)方方面：區(qū)位輻射——直接服飾200萬平米公公租房居民，，人氣旺盛的的保障；功能齊全———集購物、餐餐飲、休閑娛娛樂、居住等等眾多城市功功能于一體；；全新理念——加入目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)最欠缺的一一些功能，全全新理念，引引領(lǐng)時(shí)代潮流流；鑒于此，建議議項(xiàng)目形象定定位為：泥城西新城鎮(zhèn)生活體體驗(yàn)中心項(xiàng)目定位項(xiàng)目消費(fèi)力分分析根據(jù)區(qū)域型購購物中心的輻輻射半徑的特特點(diǎn)：核心輻射群為為200萬平米米公租房客群群；次級(jí)消費(fèi)群為為2公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)居民；邊緣消費(fèi)群為為臨港新城產(chǎn)業(yè)業(yè)流動(dòng)客群；三種輻射半徑徑內(nèi)消費(fèi)群占占比依次為80%、15%、5%。。由此可計(jì)算出出項(xiàng)目消費(fèi)力力：核心消費(fèi)群：：6萬（公租房按3人人/100㎡㎡）次級(jí)消費(fèi)群：：6/80%*15%=3.38萬；邊緣消費(fèi)群：：6/80%*5%=0.38萬則：項(xiàng)目消費(fèi)費(fèi)力約為9.76萬人。200萬方公租房本案2公里內(nèi)城鎮(zhèn)居民核心消費(fèi)群次級(jí)消費(fèi)群邊緣消費(fèi)群臨港新城產(chǎn)業(yè)流動(dòng)人群項(xiàng)目定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位位教育培訓(xùn)社區(qū)配套餐飲娛樂購物休閑吃、訓(xùn)、游、玩、購購五大主題全新業(yè)態(tài)互補(bǔ)，增強(qiáng)項(xiàng)目核核心競爭力，，打造區(qū)域核核心商業(yè)項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能布局局餐飲、娛樂新城鎮(zhèn)商業(yè)配套定位依據(jù)：41#高樓層層適合做主題題特色餐飲，，同時(shí)在做好好的位置，定定位成形成自自己特色的新新城鎮(zhèn)商業(yè)配配套。40A1—2適合做購物物休閑廣場、、三、四層適適合做電器、、教育培訓(xùn)。。40A核心價(jià)值解析析項(xiàng)目定位核心價(jià)值一：：強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)規(guī)劃利好得先機(jī)者得天下！商業(yè)業(yè)亦然！泥城向西！財(cái)富向西！城市的發(fā)展方方向即是財(cái)富富的流向！200萬平米米+1900戶，未來人人口核心區(qū)！核心價(jià)值解析析項(xiàng)目定位核心價(jià)值二：：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定定位優(yōu)勢全新消費(fèi)理念！教育培訓(xùn)、社社區(qū)配套、綠綠色食品.....顛覆傳統(tǒng)，解解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展展最為迫切的的問題！在城鎮(zhèn)和城市市中尋找差別別點(diǎn)，填補(bǔ)城城鎮(zhèn)空白，搶搶占市場空白白！核心價(jià)值解析析項(xiàng)目定位核心價(jià)值三：強(qiáng)調(diào)政府支支持、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)手政治家、資本本家、企業(yè)家家三強(qiáng)聯(lián)手，，引爆城市財(cái)富富磁場！政府重點(diǎn)支持持大型公租房項(xiàng)目！發(fā)展商整體運(yùn)運(yùn)作思路，對對話政府規(guī)劃劃及品牌商家家發(fā)展策略！！核心價(jià)值解析析項(xiàng)目定位核心價(jià)值四：強(qiáng)調(diào)無風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資、保障障資產(chǎn)穩(wěn)定升升值自主控制產(chǎn)權(quán)權(quán)、統(tǒng)一運(yùn)營營管理，全局局在握！德普集團(tuán)千萬專項(xiàng)推廣基金金成就百百年商業(yè)繁華華：設(shè)立千萬專項(xiàng)推廣基金金，多渠道全全方位推廣、、保障項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營做旺；專業(yè)立體化推推廣網(wǎng)絡(luò)，快快速做旺，提提升“吸金納納人”能力，，打造持續(xù)繁繁榮商業(yè)核心價(jià)值解析析項(xiàng)目定位核心價(jià)值五：強(qiáng)調(diào)發(fā)展商商品牌優(yōu)勢資源共享，連鎖運(yùn)營持久久興旺！德普集團(tuán)在做或?qū)⒆鐾愋晚?xiàng)目吸納國外先進(jìn)進(jìn)運(yùn)營理念，，顛覆傳統(tǒng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)理念念；多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)時(shí)運(yùn)作，計(jì)劃劃未來幾年內(nèi)內(nèi)覆蓋上海各各個(gè)城鎮(zhèn)；品牌共享，連連鎖經(jīng)營，全全程無憂；萬源路項(xiàng)目民生路項(xiàng)目金橋?qū)⒔?xiàng)目目浦江項(xiàng)目項(xiàng)目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃——案例參參考七個(gè)典型區(qū)域域商業(yè)中心：：旺角新世紀(jì)新都會(huì)青衣城荷里活中心德福廣場新城市廣場屯門市廣場從圖上可以分分析，在香港港成功長期經(jīng)經(jīng)營區(qū)域型購購物中心，結(jié)結(jié)合深圳、廣廣州案例分析析，業(yè)態(tài)組合合比例基本為為主力店：零售售：餐飲娛樂樂＝33%：：33%：33%，主（（次主）力店店共計(jì)占到70%以上，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)比例原則上上可參考以上上上述比例，，并結(jié)合項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)銷售的的目的而適當(dāng)當(dāng)調(diào)整。香港典型區(qū)域域商業(yè)中心的的業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃項(xiàng)目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃——業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃思路先確立品牌店（銀行、培訓(xùn)訓(xùn)、餐飲）的位置，利用其品牌號(hào)召召力，有效和和均勻地拉動(dòng)動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的的人流，盡量量考慮弱化因因?yàn)轫?xiàng)目樓層層，消費(fèi)人群群不易到達(dá)的的問題；然后是通過分分析其他各品品類業(yè)態(tài)的相相互補(bǔ)充性和和共生共榮性性，來確認(rèn)獨(dú)獨(dú)立店鋪的業(yè)業(yè)態(tài)擺布方案案。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃項(xiàng)目定位規(guī)劃業(yè)態(tài)：品牌餐飲、西西式餐點(diǎn)建議引入：東方既白、真真功夫、上島島咖啡......規(guī)劃理由：沿街展示面好好,引進(jìn)2——3家品牌商商家，起到點(diǎn)點(diǎn)睛作用。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃41#一層業(yè)態(tài)規(guī)劃劃品牌餐飲西式餐點(diǎn)品牌餐飲項(xiàng)目定位41#二、三三層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：主題中式餐廳廳建議引入：俏江南、小南南國、外婆家家......規(guī)劃理由：41#相對獨(dú)獨(dú)立，引進(jìn)中中式食府，便便于聚集人氣氣，做旺市場場,同時(shí)高樓樓層面積適中中，便于引進(jìn)進(jìn)主題中式餐廳廳主題中式餐廳廳40A#業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：服飾精品、手手機(jī)通訊、珠珠寶首飾等建議引入：李寧運(yùn)動(dòng)、海海瀾之家、周周大福、太平平洋手機(jī)專賣賣......規(guī)劃理由：沿街展示面好好,小面積劃劃隔，提高租租金水平。一樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：綠色食品超市市規(guī)劃理由：沿街展示面好好,小面積劃劃隔，提高租租金水平。二樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：健體休閑等建議引入：一兆韋德健身身、威爾士健健身、圣瑪瑪瑜伽健身......規(guī)劃理由：沿街展示面好好,小面積劃劃隔，提高租租金水平。三樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：中老年教育培培訓(xùn)、家政服服務(wù)等規(guī)劃理由：沿街展示面好好,小面積劃劃隔，提高租租金水平。四樓項(xiàng)目定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃招商策略3招商對象租金建議合作方式啟動(dòng)上海、臨港新城兩條戰(zhàn)線依靠上海品牌資源源，帶動(dòng)臨港新城本地地資源本地招商，突破泥城，面向臨港新城，形成全面良性互動(dòng)上海臨港新城123招商半徑招商策略招商范圍招商節(jié)奏：兩步走走第一步：品牌商家的引引入○通過德普的品品牌聯(lián)盟資源源，前期引入入，造勢泥城城第二步：發(fā)揮鯨魚效應(yīng)應(yīng)○品牌商家的引引入，勢必洗洗衣眾多小商商家的青睞；○趁熱打鐵，按按照項(xiàng)目統(tǒng)一一定位，甄選選意向商家招商策略招商節(jié)奏21商戶進(jìn)駐三大大要求⑴知名或連鎖鎖商戶知名品牌商戶戶的進(jìn)駐能有有效提升市場場的品位，吸吸引消費(fèi)人流流和提供穩(wěn)定定的租金收入入，越多品牌牌商戶進(jìn)駐，，市場形象越越佳。知名商商戶的進(jìn)駐，，一方面對消消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成強(qiáng)強(qiáng)大的吸引力力；另一方面面，知名商戶戶的形象也能能使市場的形形象更加深化化，在主力商商家的進(jìn)駐中中得到充分體體現(xiàn)。如成為為一些大賣場場的供配中心心。⑵個(gè)性鮮明的的特色商戶不同的商戶會(huì)會(huì)帶來不同的的消費(fèi)群，某某些商戶個(gè)性性鮮明形象突突出，容易給給消費(fèi)者留下下深刻印象，，豐富了市場場整體的經(jīng)營營特色。⑶能吸引人流流量的商戶有一些商戶不不一定是知名名品牌，不一一定付得起很很高的租金，，卻能吸引大大規(guī)模的人流流量，帶動(dòng)市市場購物增長長，對這些商商戶要重點(diǎn)引引進(jìn)，如娛樂樂場所美食廣廣場等，對市市場吸引人流流量有重大貢貢獻(xiàn)。招商策略招商要求經(jīng)濟(jì)效益租金建議建議本項(xiàng)目整整體租金水平平：36元/㎡/月1F均價(jià)：53元元/㎡/月；（1F為街鋪）2F均價(jià)：32元元/㎡/月；（二層商商業(yè)價(jià)值為一一層的60%-65%）3F均價(jià)：22元元/㎡/月；（三層商商業(yè)價(jià)值為二二層的70%-80%）充分考慮商戶戶對項(xiàng)目的主主要抗性，加加之周邊商業(yè)業(yè)氛圍較差，，項(xiàng)目還處于于起步階段，，需2-3年的市場培育育期，為了增增強(qiáng)租戶對本本項(xiàng)目未來發(fā)發(fā)展前景的信信心。建議本本項(xiàng)目實(shí)行：：采取取一一定定免免租租期期、部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品劃劃分分成成小小面面積積，，提提高高單單位位租租金金。。租金金參參考考對對象象：：最最直直接接的的就就是是彩彩云云路路、、老老鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)，，以以社社區(qū)區(qū)配配套套為為主主的的商商業(yè)業(yè)，，普普遍遍租租金金水水平平不不是是很很高高合作作方方式式建建議議我方方意意向向租租賃賃位位于于泥泥城城的的臨臨港港新新元元社社區(qū)區(qū)一一、、二二期期配配套套商商業(yè)業(yè)體體租金金價(jià)價(jià)格格：：我方方愿愿意意承承擔(dān)擔(dān)的的平平均均租租金金為為1.2元元/平平米米/天天租賃賃期期限限：：我方方的的租租賃賃期期限限為為_10+10_年年租賃賃起起始始時(shí)時(shí)間間：：按照照商商業(yè)業(yè)交交房房之之日日起起計(jì)計(jì)免租租期期（（暫暫定定））：：36個(gè)個(gè)月月公司司充充分分利利用用現(xiàn)現(xiàn)有有的的商商業(yè)業(yè)資資源源，，對對本本項(xiàng)項(xiàng)目目采采取取統(tǒng)統(tǒng)一一招招商商。。統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營、、統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理、、統(tǒng)統(tǒng)一一推推廣廣，，保保證證本本項(xiàng)項(xiàng)目目持持續(xù)續(xù)旺旺場場。。德普普置置地地公公司司介介紹紹及及案案例例展展示示公司司介介紹紹主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目案案例例分分析析公司司介介紹紹52背景景介介紹紹上海海德德普普置置地地集集團(tuán)團(tuán)是一一家家從從事事高檔檔住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)為主主的的綜綜合合性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)。。經(jīng)經(jīng)過過10年的的穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展，，已已形形成成總資資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)模模25億元元，，凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)10億元元的的資資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)規(guī)模模，，公司司在在上上海海、、長長沙沙、、重重慶慶等等地地陸陸續(xù)續(xù)成成功功開開發(fā)發(fā)了了十十余余個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，累累積積開開發(fā)發(fā)量量達(dá)達(dá)到到120余萬萬平平方方米米。。代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目有有“美美洲洲故故事事””、、““托托斯斯卡卡納納””、、““人人文文別別墅墅””、、““緹緹香香小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)””、、““公公園園里里””、、““上上海海連連城城公公寓寓””、、““長長沙沙上上海海城城””等。最近近三三年年來來，，公公司司進(jìn)進(jìn)入入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型期期，從從專專一一的的高高端端住住宅宅開開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向綜合合地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)營營（（商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、、文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意地地產(chǎn)產(chǎn)、、休休閑閑旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)）），并并積積累累了了一一定定的的開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和和較較為為廣廣泛泛的的專專業(yè)業(yè)資資源源，，開開發(fā)發(fā)的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目有有“上上海海民民生生新新元元素素””、“上上海海萬萬源源普普樂樂匯匯””、““上海海浦浦江江商商務(wù)務(wù)園園””、、長長沙沙““德德普普·五和和園園””、、長長沙沙洋洋湖湖垸垸項(xiàng)項(xiàng)目目等等，，文化化創(chuàng)創(chuàng)意意地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目有有“重重慶慶時(shí)時(shí)光光””、旅旅游游休休閑閑復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目有有“重重慶慶·四季季田田園園””、、“長沙沙·四季季田田園園””等。。公司司培培育育了了的的項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃、、研研發(fā)發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、工工程程營營建建、、招招商商運(yùn)運(yùn)營營管管理理等等一一系系列列復(fù)復(fù)合合型型資資深深團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，在在業(yè)業(yè)界界享享有有盛盛譽(yù)譽(yù)。。主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)54服務(wù)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域域全球球視視野野本本地地實(shí)實(shí)踐踐德普普置置地地四大大領(lǐng)領(lǐng)域域住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)休閑閑旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)文化化旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域域———住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)55過去去10年德普普致致力力于于高高檔檔精精品品住住宅宅開開發(fā)發(fā)長沙沙美美洲洲敀敀事事長沙沙美美洲洲故故事事占占地地800畝為純純美美洲洲風(fēng)風(fēng)格格的的原原生生態(tài)態(tài)低低密密度度坡坡地地住住宅宅，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)豐豐富富，，以以獨(dú)獨(dú)棟棟、、雙雙拼拼、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅群群為為主主，，是是一一個(gè)個(gè)以以山山、、水水、、森森林林、、坡坡地地為為主主題題創(chuàng)創(chuàng)造造出出的的稀稀有有城城市市別別墅墅區(qū)區(qū)。。住宅宅案案例例長沙沙托托斯斯卡卡納納長沙沙托托斯斯卡卡納納占占地地400畝是長長沙沙最最具具有有意意大大利利味味道道的的城城市市別別墅墅社社區(qū)區(qū)。。它它位位于于長長沙沙新新區(qū)區(qū)的的優(yōu)優(yōu)越越位位置置，，近近享享國國家家森森林林的的優(yōu)優(yōu)美美環(huán)環(huán)境境。。蓬蓬勃勃建建筑筑中中的的新新區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃整整潔潔有有序序、、便便利利的的交交通通使使托托斯斯卡卡納納享享有有完完美美的的城城市市配配套套。。托托斯斯卡卡納納規(guī)規(guī)劃劃有有Townhouse、多多層層花花園園洋洋房房等等建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，提提供供城城市市別別墅墅經(jīng)經(jīng)典典生生活活版版本本。。住宅案案例重慶人人文別別墅重慶人人文別別墅占占地500畝經(jīng)典法法國諾諾曼邸邸風(fēng)格格、新新英格格蘭鄉(xiāng)鄉(xiāng)村風(fēng)風(fēng)格構(gòu)構(gòu)筑常常青藤藤三期期純獨(dú)獨(dú)立別別墅沉沉穩(wěn)優(yōu)優(yōu)雅的的貴族族氣質(zhì)質(zhì)。親親水水坡地地別墅墅、岸岸堤的的庭院院，原原汁原原味紳紳士水水岸漫漫步生生活即即將悠悠然呈呈現(xiàn)。。住宅案案例重慶緹緹香小小鎮(zhèn)重慶緹緹香小小鎮(zhèn)占占地2000畝是重慶慶迄今今為止止占地地面積積最大大，建建筑規(guī)規(guī)模最最大，，設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格奇異異的高高品質(zhì)質(zhì)純田田園別別墅。。它是是繼人人文別別墅之之后德德普在在重慶慶打造造的又又一高高端項(xiàng)項(xiàng)目，，是具具有卓卓越發(fā)發(fā)展?jié)摑摿κ鞘侵貞c慶的后后花園園，適適合人人居是是重慶慶未來來城市市副中中心，，可遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺中中梁山山，且且被蜿蜿蜒曲曲折的的大溪溪河所所環(huán)繞繞，自自然景景觀豐豐富為為項(xiàng)目目打造造高端端物業(yè)業(yè)提供供了有有力的的支持持。住宅案案例緹香小小鎮(zhèn)二二期·公園里里重慶緹緹香小小鎮(zhèn)占占地2000畝是重慶慶迄今今為止止占地地面積積最大大，建建筑規(guī)規(guī)模最最大，，設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格奇異異的高高品質(zhì)質(zhì)純田田園別別墅。。它是是繼人人文別別墅之之后德德普在在重慶慶打造造的又又一高高端項(xiàng)項(xiàng)目，，是具具有卓卓越發(fā)發(fā)展?jié)摑摿κ鞘侵貞c慶的后后花園園，適適合人人居是是重慶慶未來來城市市副中中心。。住宅案案例近3年，德德普業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型綜合商商業(yè)、、休閑閑旅游游、文文化創(chuàng)創(chuàng)意園園開發(fā)發(fā)服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域——商業(yè)地地產(chǎn)商業(yè)案案例民生新新元素素項(xiàng)目目（老建建筑商商業(yè)改改造））民生新新元素素項(xiàng)目目位于于民生生路碼碼頭，，改造造面積積2萬平米民生路碼碼頭建于于一百多多年前，，為當(dāng)時(shí)時(shí)的英國國藍(lán)煙囪囪公司裝裝卸碼頭頭，項(xiàng)目目本周歷歷史建筑筑保護(hù)性性開發(fā)為為理念，，改造為為主題鮮鮮明、具具有標(biāo)志志性和引引領(lǐng)地位位的濱水水文化、、商務(wù)、、休閑綜綜合區(qū)域域。以文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)為主題題（大文文化概念念），致致力于打打造未來來上海時(shí)時(shí)尚文化化商業(yè)新新地標(biāo)萬源普樂樂匯（精品社社區(qū)商業(yè)業(yè)）萬源普樂樂匯位于于金虹橋橋板塊，，總建面面積2萬平米為德普集集團(tuán)品牌牌社區(qū)商商業(yè)產(chǎn)品品線中的的開篇項(xiàng)項(xiàng)目，主主打區(qū)域域餐飲休休閑娛樂樂中心，，項(xiàng)目將將給與社社區(qū)商業(yè)業(yè)全新詮詮釋和定定義，繼繼而打造造全新社社區(qū)商業(yè)業(yè)品牌。。商業(yè)案例例長沙上海海城（精品社社區(qū)商業(yè)業(yè)）長沙上海海城總建建面積3萬平米商業(yè)案例例上海浦江江商務(wù)園園上海浦江江商務(wù)園園位于浦浦江鎮(zhèn)漕漕河涇開開發(fā)區(qū)，，總建筑面面積3.3萬平米，，打造別別墅型辦辦公、總總部型辦辦公的2.5商務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園商業(yè)案例例重慶時(shí)光光（創(chuàng)意文文化園））重慶時(shí)光光占地230畝與重慶報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)團(tuán)合作，，打造重重慶文化化重地，，是一座座多產(chǎn)業(yè)業(yè)融合的的文化創(chuàng)創(chuàng)意新城城，將打打造西南南首個(gè)劇劇院群落落、西南南首個(gè)創(chuàng)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)濟(jì)會(huì)展中中心、西西南首首個(gè)文化化公益聚聚合中心心以及重重慶非物物質(zhì)文化化遺產(chǎn)展展示交流流中心。。商業(yè)案例例長沙德普普五和企業(yè)業(yè)園長沙德普普·五和企業(yè)業(yè)園項(xiàng)目位于于長沙市市長沙經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，總總占地面面積為232.26畝，總建建筑面積積20萬平方米米左右。。項(xiàng)目定定位為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)辦辦公和商商業(yè)中心心商業(yè)案例例重慶?四季田園園（休閑旅旅游綜合合商業(yè)））重慶四季季田園占占地2800畝2010年德普養(yǎng)養(yǎng)身休閑閑泛地產(chǎn)產(chǎn)起航，，德普企企業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)旅游休休閑度假假地產(chǎn)的的開拓嘗嘗試；重慶四季季田園為為保健養(yǎng)養(yǎng)生、休休閑度假假、商務(wù)務(wù)會(huì)議、、農(nóng)業(yè)觀觀光為一一體的高高端商業(yè)業(yè)項(xiàng)目；；商業(yè)案例例“長沙四四季田園園”選址址長沙岳岳麓區(qū)蓮蓮花鎮(zhèn)，，首期占占地3000畝，打造造一個(gè)集集農(nóng)業(yè)種種植、旅旅游度假假、保健健養(yǎng)生、、商務(wù)會(huì)會(huì)議、都都市休閑閑為一體體的現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)休休閑綜合合體。長沙?四季田園園（休閑旅旅游綜合合商業(yè)））商業(yè)案例例長沙洋湖湖垸長沙洋湖湖垸位于長沙沙市大河河西先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)洋湖湖片區(qū)，，共占地地39.92畝，總建建筑面積積74803㎡。本項(xiàng)項(xiàng)目打造造一個(gè)在在景觀、、空間、、配套等等方面領(lǐng)領(lǐng)先長沙沙的頂級(jí)級(jí)辦公及及商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，成成為湘江江西岸的的地標(biāo)性性建筑。。商業(yè)案例例END&THANKS9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。13:54:2713:54:2713:5412/17/20221:54:27PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2213:54:2713:54Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。13:54:2713:54:2713:54Saturday,December17,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2213:54:2713:54:27December17,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。17十十二二月月20221:54:27下下午午13:54:2712月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月221:54下下午午12月月-2213:54December17,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/1713:54:2713:54:2717December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只