某住宅戰(zhàn)略咨詢中期報(bào)告

機(jī)密信虹住宅項(xiàng)目發(fā)展定位中期報(bào)告討論初稿二OO二年五月十五日此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段限制條件分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)研究信虹競爭力分析與不同地區(qū)的競爭對(duì)手的對(duì)比潛在鄰近競爭對(duì)手情況經(jīng)濟(jì)效益分析投資規(guī)模預(yù)測(cè)盈利率分析項(xiàng)目檔次定位產(chǎn)品價(jià)值定位營銷策略細(xì)分目標(biāo)客戶群了解目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求制定產(chǎn)品定位戶型面積配套設(shè)施小區(qū)規(guī)劃原則營銷的計(jì)劃藍(lán)圖2信虹地塊東西兩面各具特色，可以形成各自的定位地塊特點(diǎn)位于具活力的購物中心之上方便的購物環(huán)境較低地價(jià)成本可能的定位服務(wù)式公寓青年白領(lǐng)公寓老年公寓較寧靜的小區(qū)環(huán)境較低容積率/低密度與商業(yè)面積具一定分隔中高檔住宅高檔豪華住宅3上海市總體高端住宅市場(chǎng)雖然增長快速，但總需求量有限，價(jià)格越高，市場(chǎng)越小

資料來源: 上海市統(tǒng)計(jì)局；中原地產(chǎn)<2,0003,0004,0005,0006,0007,000每平方米平均售價(jià)元/平米百分比2000全市住宅預(yù)售情況100%=117,093套2,810套2001全市住宅預(yù)售情況>9,0007,000-9,0003,644套>7,000每平方米平均售價(jià)元/平米30%的增長4定量市場(chǎng)調(diào)查顯示本地常駐居民對(duì)高檔住宅需求不大愿意購買房屋單價(jià)估算此收入段上海市客戶數(shù)上海長住居民總戶數(shù)=4,701,000戶樣本收入段占總?cè)丝诒壤?5%<4,0004,000-5,0005,000-7,0007,000-8,0008,000-15,000元/平方米%總樣本數(shù)=343

資料來源: 致聯(lián)公司調(diào)查；上海統(tǒng)計(jì)年鑒；麥肯錫分析戶5上海市約只有百分之一的家庭具經(jīng)濟(jì)能力支付單價(jià)6,000元/平方米以上的房子。大約=47,000戶上海市有經(jīng)濟(jì)能力購買高端住宅的家庭數(shù)目極小 * 根據(jù)定量消費(fèi)者調(diào)查平均值 資料來源: 致聯(lián)公司調(diào)查；麥肯錫分析單價(jià)元/平米6,0007,0008,0009,00010,00011,00012,000假設(shè)：按揭借貸利率=5%借貸年限=20年首期=30%按揭占家庭收入比例=25%*平均每戶面積=120平米上海總家庭數(shù)：4,701,000戶上海家庭月收入分布月收入/元5,000-8,0008,000-15,000>15,000初步所需家庭月收入元6從消費(fèi)者調(diào)查及訪談中顯示出購房者的決策流程經(jīng)濟(jì)考慮地段考慮產(chǎn)品考慮從地段形象、交通、環(huán)境、景觀及參考性樓盤定立心理價(jià)值指標(biāo)從樓盤小區(qū)環(huán)境、房型、設(shè)計(jì)管理等對(duì)價(jià)位作出調(diào)整價(jià)格示意圖地段1地段2地段3地段4地段5考慮不同地段假設(shè)已選定地段37151313上?，F(xiàn)時(shí)高端樓盤主要集中于數(shù)個(gè)主要地區(qū)平均單價(jià)元平方米7,000–9,0009,000–11,000>11,000261716201824222523411510351213821469117109541121115614327166378212119145101488從以上樓盤分布中可發(fā)現(xiàn)，高檔樓盤主要可歸納為三大類水景風(fēng)光價(jià)值定位黃浦江,蘇州河的景觀優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)高尚區(qū)歷史文化高尚住宅地段舊區(qū)新顏鄰近CBD，主要商業(yè)購物區(qū)，城市心臟地帶與信虹地塊2-3年內(nèi)狀況的可比性信虹地塊因周邊條件，難以于短期內(nèi)達(dá)至成為高檔住宅區(qū)的目標(biāo)案例世茂濱江花園新外灘花園河濱豪圓嘉里華庭鴻藝豪苑東方巴黎中凱城市之光9從消費(fèi)者看重的地區(qū)因素考慮，信虹地塊在短期內(nèi)較適合作為中高檔住宅關(guān)鍵購買因素考慮因素二至三年內(nèi)信虹地塊與不同定位地區(qū)的競爭力交通發(fā)達(dá)(19%)周邊環(huán)境優(yōu)美(14%)升值潛力高(12%)配套設(shè)施(9%)地段層次高(9%)周邊開發(fā)成熟度(9%)路面交通狀況公共交通設(shè)施，包括公共汽車、軌道交通(輕軌和地鐵)小區(qū)周邊的環(huán)境；人流量、人流素質(zhì)、綠化、景觀周邊地區(qū)開發(fā)規(guī)劃及前景小區(qū)周邊配套設(shè)施：如商業(yè)、餐飲娛樂周邊人口教育層次、收入層次周邊地區(qū)城市規(guī)劃中高檔住宅區(qū)高檔住宅區(qū)低高10潛在競競爭對(duì)對(duì)手定定價(jià)跟跟地點(diǎn)點(diǎn)有一一定規(guī)規(guī)律臺(tái)灣華華非明佳捷勝凱潤華航七浦東方金金馬世茂和泰5,500-6,5006,500-7,5007,500-8,500>10,000發(fā)展商商自我我估算算售價(jià)價(jià)元/平平方米米更高的估計(jì)售價(jià)只是以以地點(diǎn)點(diǎn)作為為考慮慮條件件，信信虹住住宅賣賣價(jià)應(yīng)應(yīng)在7,500-10,000之之間信虹地地塊更高的估計(jì)售價(jià)11從供應(yīng)應(yīng)量考考慮，，中高高檔價(jià)價(jià)位空空間較較大532419678東方金馬華航凱潤捷勝明佳和泰臺(tái)灣華非世茂七浦5,5006,000供應(yīng)量量萬平米米單價(jià)元/平平米6,5007,0007,500>10,000645187328,0008,5006.65.631.724.56.339.69,0009,500較大的的市場(chǎng)場(chǎng)空間間912因較大大的市市場(chǎng)空空間及及地段段形像像于短短期內(nèi)內(nèi)較難難作出出大幅幅改變變，中中高檔檔住宅宅定位位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)明顯顯較高高檔為為低市場(chǎng)空空間大小低高信虹競競爭力力高檔高低中市場(chǎng)規(guī)規(guī)模預(yù)估供供應(yīng)量量比較其其他地地區(qū)比較臨臨近地地塊中高檔檔風(fēng)險(xiǎn)13限于信信虹地地塊的的狀況況，信信虹如如果定定位于于中高高檔，，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)可以以參照照市場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，但但定位位于高高檔則則需要要提供供最高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的產(chǎn)產(chǎn)品才才可能能提高高其競競爭力力主要設(shè)設(shè)計(jì)參參數(shù)容積率率綠化率率物業(yè)管管理裝修程程度8,000市場(chǎng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：4.040%開發(fā)商商自行行管理理毛坯現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境估計(jì)計(jì)單價(jià)價(jià)元/平平方米米12,000市場(chǎng)最最高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：3.050%國際性性物業(yè)業(yè)管理理公司司如第第一太太平洋洋戴維維斯，，仲量量聯(lián)行行等全部裝裝修中高檔檔高檔14總成本本賣價(jià)***17%其他成成本**銷售成成本及及稅務(wù)務(wù)土地成成本建筑成成本*凈營業(yè)業(yè)額中高檔檔高檔及及中高高檔定定位盈盈利率率相差差無幾幾*包包括大大樓建建筑主主體,綠綠地,停停車場(chǎng)場(chǎng),裝裝修修等**包包括括前期期預(yù)備備成本本,配配套套設(shè)施施等***以以現(xiàn)時(shí)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況估算算高檔16%初步估估算15*包包括大大樓建建筑主主體、、綠地地、停停車場(chǎng)場(chǎng)、裝裝修等等**包包括括前期期預(yù)備備成本本、配配套設(shè)設(shè)施等等***以以現(xiàn)時(shí)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況估算算總建筑筑成本本賣價(jià)***17%其他成成本**銷售成成本及及稅務(wù)務(wù)土地成成本建筑成成本*凈營業(yè)業(yè)額中高檔檔地價(jià)因因容積積率偏偏低而而調(diào)高高,加加上上高昂昂的裝裝修費(fèi)費(fèi),高高檔檔定位位盈利利率相相對(duì)較較低高檔4%估算16高檔定定位總總體投投資額額較中中高檔檔定位位高，，但中中高檔檔總盈盈利是是高檔檔的三三倍19%中高檔檔高檔210%中高檔檔高檔初步估估算投資額百萬元盈利百萬元17綜合回回報(bào)及及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)兩方方面考考慮，，中高高檔住住宅將將是較較適合合信虹虹第一一期發(fā)發(fā)展的的定位位回報(bào)率率高低高低三思后后行安全保保險(xiǎn)投資首首選不應(yīng)考考慮風(fēng)險(xiǎn)中高檔檔高檔18定位分分析應(yīng)應(yīng)隨周周邊地地區(qū)發(fā)發(fā)展的的逐漸漸成熟熟而不不斷調(diào)調(diào)整整每一地地塊定定位應(yīng)應(yīng)重新新作同同樣的的分析析較后期期發(fā)展展將因因地段段周邊邊發(fā)展展及形形象的的改變變宜作作重新新分析析信虹地地塊二二期發(fā)發(fā)展將將因周周邊環(huán)環(huán)境改改善而而有望望提高高定位位50公公頃內(nèi)內(nèi)其它它地塊塊，特特別是是沿蘇蘇州河河邊將將有條條件成成為超超豪華華住宅宅發(fā)展展定位分分析過過程投資回回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)空空間信虹競競爭力力具體定定價(jià)需需要根根據(jù)推推出市市場(chǎng)時(shí)時(shí)間的的情況況,房房型型及總總價(jià)作作出決決定19信虹住住宅戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位可可分成成不同同階段段限制條條件分分析風(fēng)險(xiǎn)分分析市場(chǎng)研研究信虹競競爭力力分析析與不同同地區(qū)區(qū)的競競爭對(duì)對(duì)手的的對(duì)比比潛在鄰鄰近競競爭對(duì)對(duì)手情情況經(jīng)濟(jì)效效益分分析投資規(guī)規(guī)模預(yù)預(yù)測(cè)盈利率率分析析項(xiàng)目檔檔次定定位產(chǎn)品價(jià)價(jià)值定定位營銷策策略細(xì)分目目標(biāo)客客戶群群了解目目標(biāo)客客戶對(duì)對(duì)產(chǎn)品品的需需求制定產(chǎn)產(chǎn)品定定位戶型面面積配套設(shè)設(shè)施小區(qū)規(guī)規(guī)劃原原則營銷的的計(jì)劃劃藍(lán)圖圖20目標(biāo)客客戶群群分析析產(chǎn)品定定位戶型比比例配套設(shè)設(shè)施/物業(yè)業(yè)管理理小區(qū)規(guī)規(guī)劃原原則21從定量量消費(fèi)費(fèi)者調(diào)調(diào)查中中作分分析，，有意意購房房人士士可分分成四四個(gè)簇簇群，，各自自有不不同的的人口口背景景及選選擇偏偏好投資者者：高個(gè)人人和家家庭收收入31-35歲已婚有有孩子子(三三口之之家)，孩孩子較較小企業(yè)管管理人人員投資過過住宅宅地產(chǎn)產(chǎn)高購物物和娛娛樂消消費(fèi)高教育育程度度高文化化教育育支出出“過日日子””族：：中低個(gè)個(gè)人收收入目前住住公房房管理人人員或或個(gè)體體戶偏低的的購物物消費(fèi)費(fèi)高教育育程度度都市小小資：：中等個(gè)個(gè)人/家庭庭收入入專業(yè)/技術(shù)術(shù)人員員/機(jī)機(jī)關(guān)干干部已婚有有孩子子(三三口之之家)，孩孩子較較大重視景景觀，，濱江江/河河景觀觀高文化化教育育支出出上海雅雅皮：：25-30歲低個(gè)人人/家家庭收收入未婚和和父母母住在在一起起較多娛娛樂支支出多娛樂樂需求求22根據(jù)不不同消消費(fèi)人人群對(duì)對(duì)信虹虹的吸吸引力力和信信虹對(duì)對(duì)他們們的吸吸引力力，我我們可可以甄甄別出出信虹虹的目目標(biāo)客客戶群群投資者者為主主要的的目標(biāo)標(biāo)人群群，都都市小小資為為次要要的目目標(biāo)人人群，，其余余兩個(gè)個(gè)人群群主要要受經(jīng)經(jīng)濟(jì)能能力或或信虹虹項(xiàng)目目的成成本結(jié)結(jié)構(gòu)所所限，，不是是該項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心目標(biāo)標(biāo)人群群消費(fèi)者者對(duì)信信虹的的吸引引力強(qiáng)弱弱強(qiáng)信虹對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的的吸引引力都市小資投資者者上海雅皮“過日日子””族資料來來源:致致聯(lián)公公司調(diào)調(diào)查；；麥肯肯錫分分析以獨(dú)特特賣點(diǎn)點(diǎn)作針針對(duì)性性推廣廣不作考考慮主要目目標(biāo)設(shè)設(shè)計(jì)需需作特特別考考慮以現(xiàn)有有條件件吸引引能符符合條條件的的客戶戶23信虹虹項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段應(yīng)應(yīng)特特別別注注意意目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群看看重重的的因因素素購房房先先決決條條件件投資者1周周邊邊環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美2升升值值潛潛力力高高交通通發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)/小小區(qū)區(qū)配配套套到到位位4地地段段層層次次高高5小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美信虹虹發(fā)發(fā)展展項(xiàng)項(xiàng)目目可可直直接接控控制制的的條條件件都市小資1交交通通發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)2物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司好好3價(jià)價(jià)格格4升升值值潛潛力力高高/小區(qū)區(qū)配配套套到到位位/周邊邊設(shè)設(shè)施施全全面面5地地段段層層次次高高/小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美注意意重重點(diǎn)點(diǎn)定價(jià)價(jià)不不可可過過高高(<10,000元元/平平方方米米)以確確保保升升值值空空間間小區(qū)區(qū)配配套套設(shè)設(shè)施施需需配配合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶要要求求物業(yè)業(yè)管管理理公公司司選選擇擇非非常常重重要要小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境，，如如綠綠化化、、建建筑筑形形態(tài)態(tài)等等24目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群分分析析產(chǎn)品品定定位位戶型型比比例例配套套設(shè)設(shè)施施/物物業(yè)業(yè)管管理理小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃原原則則25根據(jù)據(jù)中中原原對(duì)對(duì)高高檔檔樓樓盤盤客客戶戶的的需需求求調(diào)調(diào)查查，，并并以以麥麥肯肯錫錫的的消消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果作作調(diào)調(diào)整整,得得出出初初步步的的房房型型比比例例及及面面積積兩房房三房房四房房復(fù)式式戶型型面積積（（平平米米））比例例30%初步步供討討論論兩房房一一廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)兩房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)三房房兩兩廳廳一一個(gè)個(gè)半半衛(wèi)衛(wèi)(小小房房型型）四房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)四房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)50%12%8%5%25%10%30%8%5%3%90-100115-125160-175190-210210-250100-110資料料來來源源:中中原原地地產(chǎn)產(chǎn);小小組組分分析析三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)(更更衣衣間間）三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)(更更衣衣間間,工工人人房房）四房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)175-19010%4%130-145145-160723251142986534189030大約約套套數(shù)數(shù)1,04626總價(jià)價(jià)方方面面，，100——120萬萬是是選選擇擇的的峰峰值值，，其其次次是是120——150萬萬，，該該價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間是是高高檔檔市市場(chǎng)場(chǎng)的的主主力力客客戶戶需需求求70——80、、80——90、、90——100萬萬各各區(qū)區(qū)段段的的數(shù)數(shù)量量接接近近，，總總量量較較大大，，構(gòu)構(gòu)成成總總價(jià)價(jià)需需求求的的第第二二梯梯隊(duì)隊(duì)150萬萬元元以以上上的的總總價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)段段也也有有一一定定的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求由于于調(diào)調(diào)查查樣樣本本樓樓盤盤較較多多的的集集中中在在上上海海南南區(qū)區(qū)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)際際定定位位應(yīng)應(yīng)弱弱于于該該調(diào)調(diào)查查值值，，本本案案的的市市場(chǎng)場(chǎng)主主力力總總價(jià)價(jià)可可確確定定為為100-120萬萬元元。。單單價(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)在在7,700-8,275元元/平平米米之之間間資料料來來源源:中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)中原原根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況對(duì)對(duì)總總價(jià)價(jià)及及單單價(jià)價(jià)作作出出了了評(píng)評(píng)估估27目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群分分析析產(chǎn)品品定定位位戶型型比比例例配套套設(shè)設(shè)施施/物物業(yè)業(yè)管管理理小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃原原則則28開發(fā)商為為購房者者提供裝裝修套餐餐，將為為雙方帶帶來最大大的靈活活性，信信虹應(yīng)考考慮為其其中一部部分單位位提供此此服務(wù)全毛坯簡裝修預(yù)購單價(jià)價(jià)6,000元元/平方方米以上上(86)購買房內(nèi)內(nèi)的裝修修類型百分比廚衛(wèi)裝修修，其它它毛坯全部裝修修開發(fā)商提提供多種種裝修套套餐，裝裝修另費(fèi)費(fèi)投資者(87)上海小資資(72)資料來源源:致致聯(lián)公司司調(diào)查；；麥肯錫錫分析29信虹應(yīng)根根據(jù)不同同房型，，提供接接近消費(fèi)費(fèi)者平均均值的裝裝修套餐餐，供購購房者作作選擇10萬元元以下10-20萬元元總體(89)毛坯房裝裝修預(yù)計(jì)計(jì)金額百分比20-30萬元元30萬元元以上單價(jià)6,000元/平平方米以以上兩房(26)三房(42)四房(20)16萬元元平均值13萬元元18萬元元18萬元元資料來源源:致致聯(lián)公司司調(diào)查；；麥肯錫錫分析30現(xiàn)高檔樓樓盤都具具備智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，以科科技吸引引年青一一代的購購房人士士房展會(huì)中中，大多多數(shù)高檔檔樓盤都都標(biāo)榜具具備以下下設(shè)施寬帶上網(wǎng)網(wǎng)基本上網(wǎng)網(wǎng)是必備備條件，，世茂樓樓盤更以以“十兆兆入樓，，一兆入入屋”之之高速連連接為賣賣點(diǎn)有線電視視/衛(wèi)星星電視提供多頻頻道選擇擇，針對(duì)對(duì)“海歸歸入士””及境外外購房者者的要求求智能保安安系統(tǒng)IC卡辨識(shí)，，閉路電電視，指指模門鎖鎖等住戶內(nèi)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)為為住客提提供會(huì)所所資訊、、VOD（（VideoOnDemand)及網(wǎng)上購購物等服服務(wù)樓盤設(shè)施施智能化化為大勢(shì)勢(shì)所趨信虹項(xiàng)目目應(yīng)緊貼貼此趨勢(shì)勢(shì)而配備備此類設(shè)設(shè)施具體系統(tǒng)統(tǒng)的選擇擇應(yīng)與物物業(yè)管理理公司及及此方面面的專家家共同研研究挑選選31多元化的的配套設(shè)設(shè)施為中中高檔樓樓盤不可可缺少的的一部分分五月房展展會(huì)均價(jià)價(jià)7,000元元/平米米以上樓樓盤，宣宣傳將提提供的設(shè)設(shè)施百分比中高檔樓樓盤一般般會(huì)所設(shè)設(shè)施健身房會(huì)所餐廳廳/咖啡啡吧桌球室視聽室兒童游樂樂場(chǎng)本項(xiàng)目必必須配備備的設(shè)施施更高檔樓樓盤會(huì)所所設(shè)施室內(nèi)溫水水/室外外游泳池池網(wǎng)球場(chǎng)壁球場(chǎng)室內(nèi)多功功能運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)桑拿浴室室高爾夫球球練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)能作為項(xiàng)項(xiàng)目具差差異化的的賣點(diǎn)應(yīng)考慮成成本、運(yùn)運(yùn)作及土土地利用用而決定定是否興興建健身房兒童游樂樂場(chǎng)溫水游泳泳池網(wǎng)球場(chǎng)桑拿浴室室室內(nèi)多功功能場(chǎng)館館壁球場(chǎng)高爾夫球球練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)總數(shù)=22個(gè)資料來源源:小小組分析析32針對(duì)兒童童的設(shè)施施可作特特別賣點(diǎn)點(diǎn)，另應(yīng)應(yīng)考慮其其它特色色設(shè)施已婚有小小孩或計(jì)計(jì)劃2年年內(nèi)有小小孩的百百分比投資者都市小資資目標(biāo)客戶戶群一半半以上都都將有小小孩，會(huì)會(huì)所設(shè)施施亦應(yīng)特特別針對(duì)對(duì)此點(diǎn)建議與此此方面設(shè)設(shè)計(jì)專家家合作，，以能提提供益智智安全的的兒童游游樂區(qū)作作為其中中一個(gè)賣賣點(diǎn)其它特色色設(shè)施高爾夫練練習(xí)場(chǎng)高爾夫熱熱潮在高高收入/管理階階層有增增無減，，推薦練練習(xí)場(chǎng)、、練習(xí)網(wǎng)網(wǎng)、甚至至電腦投投影模擬擬都可作作考慮設(shè)設(shè)施攀石墻于國外流流行于專專業(yè)人士士階層，，現(xiàn)有上上海樓盤盤罕有的的設(shè)施會(huì)所小型型電影院院提供小型型影院給給住客租租用，作作為住戶戶家庭/朋友聚聚會(huì)的場(chǎng)場(chǎng)地，為為業(yè)主添添一份氣氣派園藝溫室室一方面作作為小區(qū)區(qū)綠化一一部分，，亦為較較年長住住戶提供供消閑活活動(dòng)資料來源源:致致聯(lián)公司司調(diào)查；；麥肯錫錫分析將繼續(xù)收收集國外外樓盤特特色設(shè)施施以作參參考,以以上海海獨(dú)一無無二的設(shè)設(shè)施作賣賣點(diǎn)33住客停車車位數(shù)不不必要在在太高水水平消費(fèi)者擁擁有客車車的百分分比已有車車位數(shù)對(duì)對(duì)比單位位數(shù)可定定在60%左右右* 以13.5%的的年增長長率計(jì)算算,13.5%為為上海市市過去五五年客車車的年平平均增長長率資料來源源:致致聯(lián)公司司調(diào)查；；上海統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒;麥麥肯錫分分析單價(jià)6,000元/平平方米以以上之后七年年的預(yù)計(jì)計(jì)增長*初步估算算34信虹應(yīng)考考慮聘用用國際物物業(yè)管理理公司以以提高樓樓盤競爭爭力國際物業(yè)業(yè)管理公公司樓盤例子子戴德梁行行仲量聯(lián)行行第一太平平洋戴維維斯怡高物業(yè)業(yè)文錦大廈廈丹楓苑晶采名人人大廈世茂湖濱濱花園新外灘花花園東方雅苑苑世茂濱江江花園中凱城市市之光上海五月月天榮軒現(xiàn)時(shí)為數(shù)數(shù)不少的的高檔樓樓盤都聘聘請(qǐng)國際際性的物物業(yè)管理理公司作作管理有些樓盤盤如嘉里里華庭，，東方巴巴黎等，，因發(fā)展展商擁有有豐富發(fā)展展管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、龐龐大的資資源及良好的品品牌，所以能能自行管管理樓盤盤鑒于信虹虹為新成成立的公公司，應(yīng)應(yīng)利用國國際管理理公司負(fù)負(fù)責(zé)物業(yè)業(yè)管理以以吸取經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，并并以其品品牌提供供信心予予消費(fèi)者者，提高高競爭力力選擇考慮慮因素應(yīng)應(yīng)包括公司品牌牌形象過去管理理物業(yè)的的素質(zhì)收費(fèi)選擇應(yīng)提提早開始始，以便便公司為為設(shè)計(jì)提提供意見見資料來源源:小小組分析析35目標(biāo)客戶戶群分析析產(chǎn)品定位位戶型比例例配套設(shè)施施/物業(yè)業(yè)管理小區(qū)規(guī)劃劃原則36點(diǎn)式或板板式的選選擇，主主要應(yīng)該該配合兩兩個(gè)重要要條件對(duì)黃浦江江及蘇州州河的景景觀，特特別是高高層單位位，更應(yīng)應(yīng)是全無無遮擋的的朝南面，，以三房房戶型為為例，需需要一廳廳兩房是是朝南的的立面用料料可以考考慮使用用較特別別的材料料，以突突出樓盤盤個(gè)性。。但也需需顧及建筑成本本以及環(huán)保因素素目標(biāo)客戶戶對(duì)于尊尊貴的感感覺要求求較高，，故此整整體風(fēng)格格還應(yīng)體體現(xiàn)出一一種豪華華感，可可通過連連續(xù)的色色帶、大大拱門、、廊柱等等來反映映這種氣氣勢(shì)建筑形態(tài)態(tài)古典歐式式簡潔現(xiàn)代代式購買房子子的大樓樓風(fēng)格百分比中式點(diǎn)式無所謂建筑形態(tài)態(tài)百分比板式大部分消消費(fèi)者偏偏好簡潔潔現(xiàn)代式式設(shè)計(jì)消費(fèi)者對(duì)對(duì)點(diǎn)式和和板式型型偏好分分別不大大，很大大部分都都無所謂謂其它應(yīng)考考慮因素素資料來源源:致致聯(lián)公司司調(diào)查；；中原地地產(chǎn);小小組分分析37綠化、水水景及鬧鬧中取靜靜、自成成一角為為消費(fèi)者者普遍希希望的小小區(qū)環(huán)境境小區(qū)環(huán)境境規(guī)劃原原則從消費(fèi)者者調(diào)查及及市場(chǎng)上上熱銷樓樓盤可看看出，購購房人士士對(duì)小區(qū)區(qū)環(huán)境三三方面特特別看重重綠化80%的的消費(fèi)者者認(rèn)為綠綠地為小小區(qū)環(huán)境境最重要要的三個(gè)個(gè)因素之之一，高高于所有有其它因因素消費(fèi)者平平均愿意意付出11%的的溢價(jià)予予有大型型綠地的的樓盤高檔樓盤盤平均綠綠化率為為40%以上水景消費(fèi)者愿意付付平均7-12%的溢價(jià)價(jià)予水景樓盤盤新樓盤有不少少以親水、水水岸、大型人人工湖等作賣賣點(diǎn)鬧中取靜在消費(fèi)者定性性調(diào)查中，參參加者一再重重復(fù)鬧中取靜靜為他們最向向往的小區(qū)環(huán)環(huán)境不少新樓盤都都在小區(qū)提供供人車分流的的設(shè)計(jì)小區(qū)綠化面積積應(yīng)盡量擴(kuò)大大綠化概念可延延伸至整個(gè)樓樓盤，都市立立體花園受絕絕大部分消費(fèi)費(fèi)者（94%）的歡迎建筑用料應(yīng)多多采用自然材材料，如木、、石等，以配配合整個(gè)樓盤盤自然綠化的的基調(diào)房型布置應(yīng)盡盡量提供蘇州州河/黃浦江江的景觀小區(qū)內(nèi)應(yīng)配置置水池、小河河等為低層住住房提供景觀觀可參考蘇州園園林如何利用用小面積仍能能提供水景風(fēng)風(fēng)光由于住宅區(qū)兩兩旁都將為商商業(yè)區(qū)，需設(shè)設(shè)法作有效的的人流，噪音音等分隔，令令小區(qū)相對(duì)的的獨(dú)立，自成成一角利用水池、小小河作分隔是是其中一個(gè)可可考慮的方案案考慮如何在小小區(qū)實(shí)施人車車分流，如地地下停車場(chǎng)等等資料來源:致致聯(lián)公司調(diào)調(diào)查；麥肯錫錫分析38BACK-UP39經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政政府政策的影影響將會(huì)繼續(xù)續(xù)推動(dòng)住宅需需求的平穩(wěn)增增長對(duì)于高檔住宅宅的需求將繼續(xù)平平穩(wěn)增長宏觀經(jīng)濟(jì)將繼繼續(xù)增長，上上海市人均GDP在未來五年內(nèi)內(nèi)預(yù)計(jì)將以10%左右的速度增增長上海市人均可可支配收入在在過去5年內(nèi)內(nèi)，以平均10%的速度遞增，，預(yù)計(jì)增長將將持續(xù)上海市政府吸吸引內(nèi)地人才才和投資的政政策，使近年年外地在滬注注冊(cè)公司的數(shù)數(shù)量和資金以以高速增長，，2001年年上半年比同同期數(shù)量增加加35%，資資金增加19%從政策上，政政府更加鼓勵(lì)勵(lì)經(jīng)濟(jì)型(4,000-5,000元/平米)的住宅開發(fā)發(fā)由于政府調(diào)低低住房貸款利利率(如20年貸款利率率從97年的的12.28降至現(xiàn)在的5.04%)，同時(shí)由于缺乏乏其它投資途途徑，越來越越多的消費(fèi)者者把房地產(chǎn)作作為最佳投資資項(xiàng)途徑40消費(fèi)者在選擇擇房子時(shí)地段段因素是首要要條件，其它它因素也有其其重要性，但但為較后期的的考慮交通發(fā)達(dá)周邊環(huán)境優(yōu)美美升值潛力高小區(qū)配套到位位周邊設(shè)施全面面地段層次高戶型設(shè)計(jì)好價(jià)格小區(qū)環(huán)境優(yōu)美美物業(yè)管理公司司好發(fā)展商有信譽(yù)譽(yù)周邊開發(fā)成熟熟靠近親朋好友友易于出租熟悉環(huán)境景觀市中心附近中/小學(xué)學(xué)校好%認(rèn)為是最先先決的條件%重要性評(píng)分分為9+10建筑設(shè)計(jì)資料來源:致致聯(lián)公司調(diào)調(diào)查；麥肯錫錫分析基數(shù)=343地段因素41信虹項(xiàng)目應(yīng)該該對(duì)投資者有有相當(dāng)大的吸吸引力，同時(shí)時(shí)，他們的高高收入水平也也使其成為信信虹所感興趣趣的必然人群群投資者重要性性評(píng)分高于平平均百分點(diǎn)升值潛力市中心地段層次高建筑設(shè)計(jì)周邊環(huán)境優(yōu)美美靠近親朋好友友加權(quán)數(shù)信虹表現(xiàn)得分24232213135729222521315269xxxxxx======信虹對(duì)投資者的吸引力投資者對(duì)信虹的吸引力投資者為高家家庭收入，高高個(gè)人收入，，高消費(fèi)人群群，平均家庭庭月收入：13,856人民幣，其其中75%在在10,000人民幣/月以上投資者吸引力力資料來源:致致聯(lián)公司調(diào)調(diào)查；麥肯錫錫分析最優(yōu)最劣42未來發(fā)展成熟熟的信虹項(xiàng)目目及虹口周邊邊會(huì)是都市小小資向往的理理想居所，關(guān)關(guān)鍵是要說服服他們相信未未來都市小資重要要性評(píng)分高于于平均百分點(diǎn)點(diǎn)加權(quán)數(shù)信虹表現(xiàn)得分179信虹對(duì)都市小資的吸引力都市小資對(duì)信虹的吸引力都市小資為中中高家庭收入入，中高個(gè)人人收入人群，，平均家庭月月收入為12,389元元人民幣(70%在10,000以以上)都市小資吸引引力資料來源:致致聯(lián)公司調(diào)調(diào)查；麥肯錫錫分析最優(yōu)最劣熟悉的環(huán)境周邊開發(fā)成熟熟景觀交通發(fā)達(dá)附近中/小學(xué)學(xué)好發(fā)展商信譽(yù)3129121288622936122416xxxxxx======43“過日子”族族講究生活，，方方面面要要求最多，而而且很多都是是信虹可以努努力做好的，，但問題在于于他們的收入入可能是瓶頸頸“過日子”族族重要性評(píng)分分高于平均百百分點(diǎn)加權(quán)數(shù)信虹表現(xiàn)得分282“過日子”族族為中低家庭庭收入，中低低個(gè)人收入人人群，平均家家庭月收入為為11,945元人民幣幣(62%在在10,000元以上)“過日子”族族吸引力資料來源:致致聯(lián)公司調(diào)調(diào)查；麥肯錫錫分析最優(yōu)最劣信虹對(duì)“過日子”族的吸引力“過日子”族對(duì)信虹的吸引力小區(qū)環(huán)境優(yōu)美美小區(qū)配套到位位易于出租物業(yè)管理公司司好周邊環(huán)境優(yōu)美美周邊設(shè)施全面面升值潛力發(fā)展商信譽(yù)附近中/小學(xué)學(xué)好xxxxxx34151010108833xxx=========136452030108246344上海雅皮是年年輕一族，目目前多數(shù)還是是心有余而力力不足上海雅皮重要要性評(píng)分高于于平均百分點(diǎn)點(diǎn)加權(quán)數(shù)信虹表現(xiàn)得分240信虹對(duì)上海雅皮的吸引力上海雅皮對(duì)信虹的吸引力上海雅皮為低低個(gè)人、低家家庭收入人群群，平均家庭庭月收入為11,801元人民幣(僅47%在在10,000以上)上海雅皮吸引引力資料來源:致致聯(lián)公司調(diào)調(diào)查；麥肯錫錫分析最優(yōu)最劣xxxxx=====物業(yè)管理公司司好價(jià)格戶型設(shè)計(jì)好發(fā)展商信譽(yù)景觀45231895135072181545較高平均收入入令“投資者者”及“都市市小資”更愿愿意購買較高高價(jià)的房子投資者都市小資“過日子”族族上海雅皮計(jì)劃購買房子子的平均單價(jià)價(jià)元/平方米計(jì)劃購買房子子的平均總價(jià)價(jià)萬元46計(jì)劃購買房子子單價(jià)在6,000元/平方米以上上的百分比計(jì)劃購買房房子總價(jià)在在80萬元元以上的百百分比計(jì)劃購買高高單價(jià)或高高總價(jià)的客客戶，也以以以上兩族族為多投資者都市小資“過日子””族