高新·城市廣場(chǎng)項(xiàng)目招商策劃方案50

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！目錄第一部分威海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及項(xiàng)目定位 4一、威海市商業(yè)狀況簡(jiǎn)析 4二、項(xiàng)目簡(jiǎn)析 4三、項(xiàng)目定位考慮要素 5四、項(xiàng)目定位 6第二部分項(xiàng)目招商原則 8一、項(xiàng)目招商指導(dǎo)思想 8二、項(xiàng)目招商基本原則 9第三部分項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 11一、項(xiàng)目整體規(guī)劃 11二、各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 13三、樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 18四、業(yè)態(tài)規(guī)劃表 18第四部分項(xiàng)目功能組合 23一、一期項(xiàng)目商業(yè)布局規(guī)劃 23二、二三期商業(yè)布局規(guī)劃 25第五部分項(xiàng)目租金價(jià)格體系 29一、項(xiàng)目租金價(jià)格策略 29二、項(xiàng)目租金價(jià)格的可行性分析 34三、項(xiàng)目租金價(jià)格策略綜述 35第六部分項(xiàng)目招商推廣 36一、項(xiàng)目推廣策略 36二、項(xiàng)目招商時(shí)間節(jié)點(diǎn) 37三、項(xiàng)目招商推廣步驟 38四、項(xiàng)目整合傳播 44五、招商實(shí)施 44第七部分項(xiàng)目招商條件 47一、項(xiàng)目合作方式 47二、項(xiàng)目招商周期 48三、項(xiàng)目招商細(xì)則 48第八部分項(xiàng)目招商收益預(yù)測(cè) 49項(xiàng)目招商租金等費(fèi)用測(cè)算 49第九部分項(xiàng)目招商管理 51一、項(xiàng)目招商操作程序 51二、項(xiàng)目招商后期管理 51第十部分招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及人員培訓(xùn) 52一、招商團(tuán)隊(duì)組建 52二、人員培訓(xùn) 52綜述 53第一部分威海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及項(xiàng)目定位一、威海市商業(yè)狀況簡(jiǎn)析雖然近年來(lái)威海商業(yè)投資加大、發(fā)展迅猛，但相對(duì)全國(guó)商業(yè)發(fā)展的整體水平而言，其發(fā)展略顯滯后。主要表現(xiàn)在成熟商業(yè)老區(qū)（環(huán)翠區(qū)）商業(yè)分布零散，大型主力百貨和超市方面，雖有大潤(rùn)發(fā)、利群、華聯(lián)等商家進(jìn)駐營(yíng)業(yè)，但經(jīng)營(yíng)檔次整體不高，經(jīng)營(yíng)理念較差，消費(fèi)引導(dǎo)不足。目前商業(yè)形態(tài)主要有服飾、餐飲、建材、家居、電子、超市、百貨等。有代表性的商業(yè)項(xiàng)目有威勝中韓商廈、老港韓國(guó)商品城、金猴購(gòu)物廣場(chǎng)，家家悅、僑鄉(xiāng)廣場(chǎng)、小商品批發(fā)商城、國(guó)美電器、億特隆裝飾城、振華商廈、家世界裝飾建材城、特乙甲家居廣場(chǎng)等。經(jīng)區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛，有韓國(guó)樂(lè)天瑪特、樂(lè)天家居、特乙甲全球家具廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、豪業(yè)圣迪廣場(chǎng)廣場(chǎng)、每美商城、九龍城休閑購(gòu)物廣場(chǎng)（在建）、韓國(guó)風(fēng)情街（在建）、佳世客、藍(lán)星·萬(wàn)象城商業(yè)街等。高區(qū)大型商業(yè)相對(duì)較少，目前有利群、威韓商貿(mào)城（在建）、奧特萊斯（在建），區(qū)域主要以旅游度假、景區(qū)觀光、工廠研發(fā)、學(xué)校教育等方向的相關(guān)配套居多，受區(qū)域空間所限，制約了大型商業(yè)的發(fā)展。威海中心城區(qū)商業(yè)分散，經(jīng)營(yíng)定位不清晰，大部分商業(yè)的購(gòu)物環(huán)境較差、人流導(dǎo)向不清，整體檔次偏低；同時(shí)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展滯后。未來(lái)隨著寶泉廣場(chǎng)、奧特萊斯、威韓商貿(mào)城等大型商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和開(kāi)業(yè)使用，威海商業(yè)的格局將發(fā)生重大的變革，購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)檔次、吸引聚客的能力將大幅提升。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)析本項(xiàng)目位于威海市世昌大道270號(hào)，處于威海市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)位，項(xiàng)目總占地面積168畝，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，是威海市第一家集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、住宿、酒店、寫(xiě)字樓、公寓、高檔住宅及特色商業(yè)街等多功能為一體的國(guó)際化生活體驗(yàn)式城市綜合體。項(xiàng)目所處世昌大道貫穿城市東西，連接煙臺(tái)、青島，縱橫城市內(nèi)外交通；即將建成開(kāi)通的青煙威榮城際鐵路站點(diǎn)近在咫尺；12個(gè)公交站點(diǎn)、10條公交線路，均勻分布項(xiàng)目周邊；學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院、生活區(qū)在此交匯共生。威海高新城市廣場(chǎng)，配合日新月異的建設(shè)建設(shè)與快速發(fā)展，全面整合先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和商業(yè)資源，打造威海城市商業(yè)新地標(biāo)，鑄就升級(jí)版商業(yè)航母，引領(lǐng)威海市商業(yè)未來(lái)方向，全面推動(dòng)威海商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)換代，建成后項(xiàng)目將成為城市發(fā)展史上的一個(gè)重要里程碑，是威海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的必然產(chǎn)物，必將成為威海商業(yè)、財(cái)富、新生活方式的標(biāo)志和典范，成為威海商業(yè)形象的代表。項(xiàng)目定位考慮要素1、城市運(yùn)營(yíng)與商業(yè)地產(chǎn)互動(dòng)威海的都市化進(jìn)程是明顯加快的，城市的發(fā)展客觀上需要提供優(yōu)良的公共環(huán)境，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要與整個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步同步；讓生產(chǎn)消費(fèi)和科技文化產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)，提升城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，城市運(yùn)營(yíng)應(yīng)運(yùn)而生。本項(xiàng)目作為威海大型的綜合性項(xiàng)目自然是城市運(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容之一，本案作為一個(gè)綜合性項(xiàng)目的增加能夠增強(qiáng)威海市的流通力，加之本物業(yè)與老商業(yè)步行街的有機(jī)相容必成為威海最重要的生活圈，有利于增強(qiáng)城市吸引力。威海市商業(yè)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)威海市的商業(yè)發(fā)展正處于從傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型的過(guò)程中。以老城區(qū)步行街為代表的傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需要，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，城市的商業(yè)需要提高品牌意識(shí)，朝著現(xiàn)代型商業(yè)的方向發(fā)展，來(lái)應(yīng)對(duì)變化的新形勢(shì)，新興業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)管理模式將對(duì)他們形成有力的沖擊。因此，本項(xiàng)目定位應(yīng)遵照這種發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確和高起點(diǎn)商業(yè)形態(tài)定位。提升本項(xiàng)目所在商圈發(fā)展的需要本項(xiàng)目所在的區(qū)域，是威海市高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍不濃，生活配套不全，缺少大型商業(yè)及配套商業(yè)。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位在考慮填補(bǔ)高區(qū)商業(yè)態(tài)空白的同時(shí)，以差異化戰(zhàn)略、特色戰(zhàn)略、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、服務(wù)戰(zhàn)略、規(guī)模戰(zhàn)略直面市內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，切實(shí)解決本項(xiàng)目自身生存和競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展的問(wèn)題，成為本商圈的領(lǐng)跑者，這也是需要考慮的長(zhǎng)遠(yuǎn)因素。最大限度地發(fā)揮本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目規(guī)劃的建筑規(guī)模目前在威海是屈指可數(shù)的。就目前威?？傮w經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水準(zhǔn)來(lái)看，如何最大限度地發(fā)揮本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)定位、價(jià)格定位、服務(wù)定位、綜合競(jìng)爭(zhēng)策略等充分體現(xiàn)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，也是本項(xiàng)目在定位時(shí)必須要考慮的因素之一。滿(mǎn)足威海市城鄉(xiāng)居民餐飲、休閑、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)需求隨著城鄉(xiāng)居民收入的提高、消費(fèi)支出的增長(zhǎng)，居民對(duì)餐飲休閑娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)等方面的消費(fèi)支出逐年會(huì)擴(kuò)大，如何滿(mǎn)足威海市民日益增長(zhǎng)的都市化生活消費(fèi)需求，也是本項(xiàng)目在定位時(shí)必須要考慮的因素之一。為威海創(chuàng)建一個(gè)良好的投資經(jīng)營(yíng)平臺(tái)本案是高區(qū)最具競(jìng)爭(zhēng)力黃金區(qū)位，規(guī)模超大、理念先進(jìn)、業(yè)態(tài)合理、管理專(zhuān)業(yè)，滿(mǎn)足于一站式購(gòu)物、休閑及娛樂(lè)的需要，從而保障了商鋪經(jīng)營(yíng)者的根本利益，同時(shí)帶給經(jīng)營(yíng)者以巨大的、穩(wěn)定的投資經(jīng)營(yíng)回報(bào)率。項(xiàng)目定位1、通過(guò)威?，F(xiàn)有商業(yè)形式的比較分析，可以明顯看出，購(gòu)物中心形式的集中型商業(yè)，特別是產(chǎn)權(quán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度較大，呈兩極分化，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和特色商業(yè)街在威海市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較為成功。2、結(jié)合高區(qū)現(xiàn)狀，可考慮本項(xiàng)目大小結(jié)合，現(xiàn)代和古典結(jié)合，集中商業(yè)以超市和百貨、家居為主導(dǎo)，其它以特色商業(yè)補(bǔ)充并實(shí)現(xiàn)資本變現(xiàn)。3、特色商業(yè)街是人們較為喜歡的商業(yè)形式之一，建議本項(xiàng)目可引進(jìn)。結(jié)合本項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，可以規(guī)劃建設(shè)一條特色商業(yè)街，業(yè)態(tài)引入可以結(jié)合與民生關(guān)系較為密切的行業(yè)，考慮威海高區(qū)餐娛不健全的現(xiàn)狀，建議商業(yè)街以餐娛為主。4、威海是著名的旅游城市，每年都吸引了大量的國(guó)內(nèi)外人士前來(lái)觀光旅游，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，可以考慮開(kāi)發(fā)建設(shè)酒店、酒店式公寓。5、作為山東省經(jīng)濟(jì)水平較高的城市之一，威海市民的收入及消費(fèi)水平也相對(duì)較好，建議引入部分休閑娛樂(lè)業(yè)來(lái)滿(mǎn)足人們的需求，并能彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)這類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的不足。6、考慮建設(shè)部分配套型商業(yè)來(lái)滿(mǎn)足未來(lái)居民日常生活的需要。第二部分項(xiàng)目招商原則一、項(xiàng)目招商指導(dǎo)思想實(shí)施“經(jīng)營(yíng)商家”的主導(dǎo)思想商業(yè)購(gòu)物中心是由若干個(gè)業(yè)態(tài)、業(yè)種，若干個(gè)經(jīng)營(yíng)商家組合而成，經(jīng)營(yíng)的成敗與商家的經(jīng)營(yíng)管理策略、經(jīng)營(yíng)管理手段密不可分，品牌的強(qiáng)度固然重要，但很大程度上有賴(lài)于商家對(duì)該品牌的管理，因此，必需由對(duì)商品的管理轉(zhuǎn)為對(duì)商家的管理。經(jīng)營(yíng)以適應(yīng)市場(chǎng)為先導(dǎo)，滿(mǎn)足需求為中心根據(jù)威海市場(chǎng)和商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)的總體定位，進(jìn)行各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。突出品牌化，特色化、個(gè)性化相結(jié)合。培育市場(chǎng)，營(yíng)造本項(xiàng)目商業(yè)的良好商譽(yù)，樹(shù)立項(xiàng)目“城市商業(yè)地標(biāo)”的形象在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)以最快的速度、最大的能量、合理的投入，提升項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、影響力，提升項(xiàng)目的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，拓寬融資渠道，進(jìn)一步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。4、“品牌帶動(dòng)”形成良性循環(huán)按照招商進(jìn)程，以擬引進(jìn)的主力商家及次主力商家作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，帶動(dòng)招商；按照招商進(jìn)程，以擬引進(jìn)的本地主要代表商家的進(jìn)駐為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，帶動(dòng)中小商家進(jìn)駐；以進(jìn)駐的商家為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，帶動(dòng)有創(chuàng)業(yè)想法的個(gè)人及觀望投資商家；利用本項(xiàng)目是威海市重點(diǎn)工程之一，舉辦特色活動(dòng)等推廣策略，提升本項(xiàng)目在威海的影響力，帶動(dòng)招商。二、項(xiàng)目招商基本原則以租賃為主、聯(lián)營(yíng)為輔、針對(duì)自有優(yōu)勢(shì)部分自營(yíng)的原則按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷(xiāo)商及其它經(jīng)營(yíng)業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，最大限度的提高有保障收益，向場(chǎng)地要效益。聯(lián)營(yíng)是解決主力商家入場(chǎng)的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。餐飲、休閑、娛樂(lè)是項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，可選擇對(duì)收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行自營(yíng)考慮，租賃的方式是商家比較容易接受的一種方式，有利于前期租賃收益。堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)的原則旨在突出本項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色，以國(guó)內(nèi)知名品牌（尤其是主力店品牌）及威海市場(chǎng)暢銷(xiāo)品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價(jià)位的品類(lèi)，威海還未有過(guò)的新型換代商品及在威海市有良好的消費(fèi)基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌。堅(jiān)持業(yè)態(tài)規(guī)劃、商品規(guī)劃組合合理性的原則招商時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)種進(jìn)行，并做好不同業(yè)態(tài)之間的合理過(guò)渡，做到自然關(guān)聯(lián)性過(guò)渡，避免生硬連接。否則給公眾的感覺(jué)會(huì)比較雜亂，破壞項(xiàng)目的整體形象。堅(jiān)持多業(yè)種、不交叉、不重復(fù)的原則為滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)者的需求，不同的主題區(qū)域之間要形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)”，充分展現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多功能的“一站式”購(gòu)足特點(diǎn)。堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的原則在保證商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的前提下，同等價(jià)格不高于同類(lèi)業(yè)態(tài)，以提高本項(xiàng)目商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)樵谡猩踢^(guò)程中，應(yīng)盡可以的引進(jìn)廠家、總代理商、總經(jīng)銷(xiāo)商等源頭貨、一手貨、引進(jìn)高品質(zhì)、中端價(jià)位的商品，符合威海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及居民消費(fèi)水平。6、商業(yè)街區(qū)堅(jiān)持以本地市場(chǎng)為主，兼顧周邊市場(chǎng)的“撒網(wǎng)式擴(kuò)張”的招商原則本地市場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價(jià)位是與消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，周邊市場(chǎng)新的資源的引進(jìn)，將為本項(xiàng)目商業(yè)創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)。以威海市為重點(diǎn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)實(shí)行全方位招商。在確保威海市招商工作全面、順利開(kāi)展的同時(shí)，招商部安排出一部分的招商力量，對(duì)外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營(yíng)商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷(xiāo)分支等）運(yùn)用電話(huà)、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等通訊手段進(jìn)行撒網(wǎng)式招商。效果理想的情況下，在保證威海地區(qū)招商目標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。7、堅(jiān)持商場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)結(jié)合的原則滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)者的需求，兼顧多個(gè)業(yè)種，實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié)合，即解決招商的問(wèn)題又能體現(xiàn)真正一站式的戰(zhàn)略意義，開(kāi)辟威海市商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全新模式。第三部分項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃一、項(xiàng)目整體規(guī)劃二、各樓層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃地下二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：三層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：三、樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層一期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)二期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)三期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)地下二層停車(chē)場(chǎng)時(shí)尚潮品店百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店地下一層家居廣場(chǎng)、品牌家居店3C專(zhuān)賣(mài)、休閑餐飲百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店一層家居裝飾館、行政配套、餐飲品牌精品店、餐飲百貨、服裝品牌店二層家居裝飾、餐飲專(zhuān)賣(mài)店、餐飲百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠店三層餐飲、教育影院、休閑娛樂(lè)、SPA百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠店四、業(yè)態(tài)規(guī)劃表（面積、占比、單位面積、招商數(shù)量）1、一期規(guī)劃：樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）手測(cè)面積（㎡）樓層占比每戶(hù)面積（㎡）商家數(shù)量（戶(hù)）地下一層家居廣場(chǎng)2441475.7%1設(shè)備間20896.5%家居品牌店5730397517.8%50010合計(jì)32233100.0%一層會(huì)所177412.1%1幼兒園7425.1%1銀行188712.8%7002家居智能館227115.5%1家居體驗(yàn)館239016.3%1品牌家居198813.5%1美食街區(qū)255417.4%5005娛樂(lè)休閑10827.4%1合計(jì)14688100.0%二層會(huì)所177415.5%1幼兒園7426.5%1家居裝飾館148713.0%1辦公家俱310127.1%1品牌餐飲124810.9%1美食街區(qū)309717.00%5005合計(jì)11449100.0%三層品牌餐飲131564834.3%3004幼兒園74219.4%7421會(huì)所177446.3%17741合計(jì)3831100.0%備注：部分區(qū)域與手測(cè)面積有出入（以紅色字體標(biāo)注）。2、二、三期規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)面積（㎡）手測(cè)面積（㎡）樓層占比每戶(hù)面積（㎡）商家數(shù)量（戶(hù)）地下二層百貨公司1390058.1%1運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店22039.2%3006休閑街區(qū)524721.9%待定待定潮流街區(qū)256010.7%8030合計(jì)23910100.0%地下一層百貨公司933524.2%1運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店36289.4%待定待定休閑街區(qū)452211.7%30017風(fēng)情、潮流街區(qū)25036.5%20013超市1231031.9%1家電電玩632016.4%2合計(jì)38618100.0%一層百貨公司812524.3%1運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店371811.1%30012休閑街區(qū)391211.7%20020潮流街區(qū)23747.1%5040風(fēng)情街區(qū)25937.7%8030超市843525.2%1精品店431212.9%待定合計(jì)33469100.0%二層百貨公司779024.0%1運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店371811.5%待定休閑街區(qū)439213.5%20020潮流街區(qū)27398.4%30010風(fēng)情街區(qū)20116.2%20010精品女裝749023.1%1大眾女裝431713.30%15003合計(jì)32457100.0%三層百貨公司847836.1%1運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店371815.8%待定娛樂(lè)會(huì)所14916.3%1電影院583224.8%1SPA休閑398717.0%6006合計(jì)23506100.0%第四部分項(xiàng)目功能組合一、一期項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌資源業(yè)態(tài)品牌選擇家居廣場(chǎng)特乙甲家居銀座家居1家辦公家俱廣源家俱1家智能家居銳奇智能家居瑞訊智能家居1家家居體驗(yàn)館大華愛(ài)家鴻禹家居1家家居裝飾館月星家得樂(lè)1家幼兒園金寶貝小酷星1家母嬰學(xué)校威海欣娃威海陽(yáng)光1家銀行郵政儲(chǔ)蓄光大銀行農(nóng)商銀行2家?jiàn)蕵?lè)休閑良子足療榮春棠1家教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)黑眼睛遠(yuǎn)創(chuàng)教育新啟點(diǎn)1家品牌餐飲麗都民俗村老威海熙和樓1家美食餐飲臺(tái)北小城川味人家湘盛園待定一統(tǒng)湯砂鍋老媽疙瘩湯品鮮居風(fēng)波莊酒家一塊豆腐振慶海鮮海草房北方餃子王一品渝香鴨頭真利味白玉蘭餐廳哇屋韓國(guó)烤肉源福酒樓老山東牛雜湘海情酒店業(yè)態(tài)組合比例家居廣場(chǎng)會(huì)所幼兒園家居品牌店家居裝飾餐飲銀行休閑娛樂(lè)總面積2650353222226111025865821418871082222642.6%8.6%3.6%17.8%9.4%13.2%3.0%1.7%100%二、二三期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌資源業(yè)態(tài)品牌選擇百貨公司銀座商場(chǎng)利群商廈新世界百貨超市樂(lè)天瑪特沃爾瑪福建永輝影院萬(wàn)達(dá)影院星美影院時(shí)代影院家電專(zhuān)賣(mài)蘇寧電器國(guó)美電器五星電器3C連鎖頤高數(shù)碼賽格數(shù)碼賽博數(shù)碼運(yùn)動(dòng)服裝品牌店耐克阿迪達(dá)斯特步李寧迪卡儂美特斯邦威安踏喬丹雙星服裝精品店播金利來(lái)皮爾·卡丹雅戈?duì)柶馀茻犸L(fēng)法國(guó)都彭哥弟江南布衣天姿秋水伊人唯尚龍達(dá)飛歌杰斯莎萱盤(pán)古雷諾漢努威電玩城娛人碼頭風(fēng)云再起兒童娛樂(lè)城長(zhǎng)江七號(hào)反斗城大眾女裝萬(wàn)多福N+服飾娛樂(lè)休閑錢(qián)柜美樂(lè)迪糖果SPA佐登妮絲榮春棠安杰瑪品牌餐飲肯德基麥當(dāng)勞必勝客一茶一座德克士永和大王美食餐飲神龜餡餅味E派阿香米線待定北方美食城農(nóng)家院櫻花面館文碗公水煮魚(yú)湘王府老頭包子藍(lán)波灣匯盛海鮮樓漁家老寧婆川香府慢餐館格調(diào)海鮮烤肉小肥羊火鍋樂(lè)山烤全魚(yú)燉菜館圣堡羅巴西烤肉西北面食王正和燒烤快餐居福樓餐飲金駿餃子城廣和源萬(wàn)年春茶藝樓業(yè)態(tài)組合比例百貨超市精品店精品女裝家電電玩電影院餐飲專(zhuān)賣(mài)店娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)品牌總面積47628207458629749063205832177031313974891698515196031.3%13.7%5.7%4.9%4.2%3.8%11.6%8.6%4.9%11.2%100.0%主力店引進(jìn)分析引進(jìn)的目的：樹(shù)立品牌形象，增強(qiáng)集客率；達(dá)成的目的：大力引進(jìn)主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的政策，以營(yíng)造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)；主力商家目標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進(jìn)業(yè)態(tài)為：中高端百貨+超市+影院+電器專(zhuān)賣(mài)+家居賣(mài)場(chǎng)+美食廣場(chǎng)+休閑娛樂(lè)+文化體驗(yàn)等。引進(jìn)步驟：前期廣泛聯(lián)系，溝通交流，中期進(jìn)行篩選，后期合作簽約。成功引進(jìn)的優(yōu)勢(shì)（六大優(yōu)勢(shì)）利用形象優(yōu)勢(shì)：展示項(xiàng)目的“城市商業(yè)地標(biāo)”形象，在威海不可復(fù)制的地理位置；利用政策優(yōu)勢(shì)：實(shí)施租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策；利用地段優(yōu)勢(shì)：完善的配套及輕軌城際鐵路的開(kāi)通，本案具有一定優(yōu)勢(shì)；利用規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)，符合新型商業(yè)的需求；利用造勢(shì)優(yōu)勢(shì)：利用口碑和廣告的宣傳度，虛實(shí)結(jié)合，擺好姿態(tài)，打好基礎(chǔ)；利用管理優(yōu)勢(shì)：專(zhuān)業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運(yùn)營(yíng)管理。第五部分項(xiàng)目租金價(jià)格體系一、項(xiàng)目租金價(jià)格策略1、定價(jià)應(yīng)嚴(yán)肅、切合實(shí)際、符合市場(chǎng)行情，以顧客、市場(chǎng)為中心，合理定價(jià)是必要的，但要謹(jǐn)防價(jià)格調(diào)整的隨意性。2、價(jià)格定位內(nèi)容：應(yīng)該考慮項(xiàng)目所處的周邊市場(chǎng)及威海地區(qū)同類(lèi)型物業(yè)的租價(jià)，綜合分析各類(lèi)物業(yè)的性?xún)r(jià)比，來(lái)最終確立項(xiàng)目的基本租價(jià)。同時(shí)通過(guò)確定各區(qū)位不同價(jià)格，達(dá)到差異化的價(jià)格定位。由于本項(xiàng)目在威海市場(chǎng)上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本項(xiàng)目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之三家開(kāi)發(fā)商在威海市場(chǎng)所處的地位，所以本項(xiàng)目的租金價(jià)格定位策略應(yīng)該采用考慮市場(chǎng)的租金水平進(jìn)行前期的租金價(jià)格定位。即在充分考慮市場(chǎng)的代替物業(yè)租價(jià)的同時(shí)，要依據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況及將來(lái)的收益情況進(jìn)行價(jià)格定位，使項(xiàng)目的租金水平在招商時(shí)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。實(shí)行低開(kāi)高走的租價(jià)政策，“放水養(yǎng)魚(yú)”，以引入商家入駐為先，前期形成招商旺勢(shì)，達(dá)到成功招商態(tài)勢(shì)，后期就市調(diào)整實(shí)行利益平衡和利益增長(zhǎng)。3、租金價(jià)格初步根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)論和項(xiàng)目布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)地段、規(guī)模、配套、硬件、管理等因素進(jìn)行推定。威海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表物業(yè)名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積㎡經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)種類(lèi)鋪位平均面積㎡平均租金元/㎡/月扣點(diǎn)比例%備注振華商廈63000中高百貨/超市1F：30—802F：60—1003F：50—904F：80—1205F：80—1506F：60—150無(wú)25%+1%返利-1F：量販超市；-2F：數(shù)碼產(chǎn)品；1F：鞋、化妝品、黃金珠寶、手表、箱包；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：時(shí)尚休閑裝；5F：運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材；6F：兒童世界、家居飾品華聯(lián)商廈25000中高百貨/超市20—120無(wú)20-1F：家電；1F：手表、化妝品、藥店、超市、黃金珠寶、名酒補(bǔ)品；2F：男裝、羊毛衫；3F：女裝；4F：淑女裝、床上用品；4F：運(yùn)動(dòng)休閑、皮鞋、時(shí)裝；華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)23000中高百貨/超市35無(wú)201F：黃金珠寶、化妝品、箱包、小家電；2F：男裝、床上用品；3F：女裝；4F：女裝統(tǒng)一路商業(yè)街中高百貨100—20080無(wú)黃金珠寶、男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑利群商廈20000中檔百貨/超市20—30無(wú)20—251F：化妝品、黃金珠寶、超市；2F：鞋、快餐；3F:男裝、女裝、童裝；4F:家電、手機(jī)、廚具。齊魯商城24000中檔百貨/超市15—150無(wú)18—201F：化妝品、電器、服裝、鞋、床上用品、內(nèi)衣、童裝玩具、女裝；2F：運(yùn)動(dòng)休閑裝、超市、美食城、名煙名酒、茶莊。豪業(yè)圣迪12000中檔百貨/超市1F：30—4080—1002F、3F：30—40、70—804F：20--1501F：272F：243F：124F電玩：45KTV：15四層快餐扣點(diǎn)17%-1F：超市、快餐；1F：化妝品、箱包、黃金珠寶、休閑運(yùn)動(dòng)；2F：男裝、女裝、內(nèi)衣、羊毛衫；3F：童裝、玩具、鞋、床上用品；4F：游戲廳、快餐、KTV、電影城樂(lè)天家居72000中高家居建材1F：50—2002F：60—2503F：40—3004F：30—2701F：18—242F：24—363F：21—334F：24—33無(wú)1F：床上用品、進(jìn)口家居；2F：板式家居、地毯；3F：歐式家居、美式家居；4F：布藝、燈飾、三聯(lián)家電。家世界建材35000中檔家居建材7018無(wú)1F：門(mén)、五金、地板、衣柜、吊頂；2F：櫥柜、潔具；3F：墻地磚、墻紙；4F：窗簾布藝、家居體驗(yàn)；5F：燈具開(kāi)關(guān)；6F：快餐。銀座家居30000中高家居建材70—230-2F、4F：54-1F：661F：752F：633F：60無(wú)-1F：地板、櫥柜；-2F：木門(mén)、瓷磚；1F：衛(wèi)浴、電器、沙發(fā)、床；3F：現(xiàn)代家居；4F：古典家具。齊魯小商品批發(fā)市場(chǎng)15000低檔百貨20—801F：48—842F:39—783F：21—45無(wú)1F：百貨；2F：服裝、文具、電子、百貨；3F：床上用品。威海商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)租金的要求根據(jù)前期經(jīng)營(yíng)者調(diào)研結(jié)果顯示，市場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最高承受租金價(jià)格極限在80-100元/㎡/月之間，前提是在有良好經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和前景下，方可承受更高的租金成本所帶來(lái)壓力。租金價(jià)格不僅僅代表商鋪價(jià)格，與周邊配套、整體定位、主力店次主力店知名度等有密切關(guān)聯(lián)。項(xiàng)目要做到整體規(guī)劃，招募有品牌影響力的大主力店，運(yùn)營(yíng)管理到位，租金方面的收益才能更高。招商政策：租金采取低開(kāi)高走，在招商和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐漸拉高，實(shí)現(xiàn)利益最大化。優(yōu)惠政策：4.1租金付款方式：本項(xiàng)目啟動(dòng)期建議給予商戶(hù)一定的商場(chǎng)培育期，根據(jù)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)面積大小，可以采用贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)或者一定免租期限等方式；采取押二付三的方式：即押金收取二個(gè)月商鋪?zhàn)饨?，支付三個(gè)月商鋪?zhàn)饨?；一次性繳納一年房租，可贈(zèng)送半年免租優(yōu)惠，贈(zèng)送的半年可選擇在銷(xiāo)售淡季實(shí)施；第二、三年租金可根據(jù)第一年的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，價(jià)格進(jìn)行逐級(jí)遞增。4.2合同期限及租金遞增主力店（家居、超市、影院、電器、百貨）合同期限在15－20年，第五年開(kāi)始遞增2－3%；次主力店及品牌連鎖餐飲合同期限5－10年，第三年開(kāi)始遞增3%；其余品牌合同期限1－2年，無(wú)遞增，可在第二三年調(diào)高租金。4.3物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)甲方負(fù)責(zé)提供租賃物業(yè)內(nèi)乙方經(jīng)營(yíng)要求所需自動(dòng)扶梯、專(zhuān)用貨梯；負(fù)責(zé)提供乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程及吊頂；賣(mài)場(chǎng)公共區(qū)域機(jī)電到位，商業(yè)裝飾及導(dǎo)示完成；甲方協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報(bào)、報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)。各主力商家因有自己的裝修形象要求，可考慮個(gè)案處理。4.4物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)管理費(fèi)第一年合計(jì)建筑面積每平方8元；根據(jù)第一年的實(shí)際情況和市場(chǎng)實(shí)際情況逐年遞增。4.5其他政策甲方（第一年）免費(fèi)提供租賃物業(yè)地上一層、地下二層的停車(chē)位供顧客做停車(chē)使用；甲方可協(xié)助經(jīng)營(yíng)業(yè)主辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅收等手續(xù)；甲方免費(fèi)提供樓頂部分廣告位給主力店（一類(lèi)品牌）、次主力店或知名品牌做其形象廣告宣傳（免租期1年）；啟動(dòng)期物業(yè)管理費(fèi)第一年給予優(yōu)惠政策。二、項(xiàng)目租金價(jià)格的可行性分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)保證項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì):完善的配套及輕軌城際鐵路的開(kāi)通，本案具有一定優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目周邊均勻分布了12個(gè)公交站點(diǎn)、10條公交線路，青威煙城市輕軌站點(diǎn)近在咫尺。項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì):創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)，符合新型商業(yè)的需求；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)目是集各類(lèi)商業(yè)和住宅于一體的新型城市綜合體，將引領(lǐng)時(shí)代主流生活。項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì):專(zhuān)業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì):目前高區(qū)僅有一個(gè)由利群商廈、海悅購(gòu)物中心、大屋建材及老威韓商城組成的商圈，而且規(guī)模相對(duì)較小、缺乏規(guī)模效應(yīng)，擁有26萬(wàn)居住人口的區(qū)域需要一個(gè)新的商業(yè)中心。低開(kāi)高走是本案價(jià)格策略的核心2.1低開(kāi)高走優(yōu)勢(shì)：物美價(jià)廉是每一個(gè)人的愿望。一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚焦人氣。低價(jià)開(kāi)局，價(jià)格的主力權(quán)在商管公司，何時(shí)調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場(chǎng)狀況靈活操控。資金回籠迅速，有利于形成招商旺勢(shì)。先低后高給經(jīng)營(yíng)者養(yǎng)商的空間，同時(shí)容易開(kāi)成良好的口碑，利于宣傳。2.2低開(kāi)高走劣勢(shì)：低價(jià)低利潤(rùn)是必然的結(jié)果，延長(zhǎng)了資金回籠的時(shí)間。低價(jià)容易給人一種“便宜沒(méi)好貨”的感覺(jué)，損害項(xiàng)目形象。根據(jù)以上分析建議本項(xiàng)目租金定價(jià)及租賃條件如下：樓層租金元/㎡/月押金租金支付進(jìn)場(chǎng)費(fèi)地下二層20--30二個(gè)月租金季度或半年交不收取地下一層30--40二個(gè)月租金季度或半年交不收取一層50--60二個(gè)月租金季度或半年交不收取二層30--40二個(gè)月租金季度或半年交不收取三層20--30二個(gè)月租金季度或半年交不收取注：以上為第一年租金定價(jià)（不含主力店），第二年租金應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況另行確定。三、項(xiàng)目租金價(jià)格策略綜述本策劃報(bào)告的制定依據(jù)行規(guī)、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論、項(xiàng)目的形態(tài)、項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商綜合因素，以資金快速回籠為目的，以低開(kāi)高走價(jià)格策略，以打造威海商業(yè)地標(biāo)，引領(lǐng)威海主流生活為思想，把本項(xiàng)目建成真正的集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)的城市生活典范。第六部分項(xiàng)目招商推廣一、項(xiàng)目推廣策略招商營(yíng)銷(xiāo)策略主力店、次主力店談判由專(zhuān)人操作，專(zhuān)人管理，全方位聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化選擇，針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行集中討論，群策群力，合理解決。大中小商家的招商可以廣告造勢(shì)，人力推進(jìn)，內(nèi)外結(jié)合，大量登記，合理選擇，以點(diǎn)帶面，先做人氣，再做生意，分階段側(cè)重進(jìn)行。業(yè)種規(guī)劃要專(zhuān)業(yè)化、區(qū)域化、市場(chǎng)化并存，本著合作雙贏的原則，盡可能體現(xiàn)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足消費(fèi)需求。以最優(yōu)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)商家，獲取信任，共同打造商業(yè)旗艦。免租的策略，分不同時(shí)間段按不同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場(chǎng)為先，營(yíng)利在后。按照招商區(qū)域功能，按版塊招商進(jìn)行分解。推廣對(duì)象全國(guó)知名品牌連鎖店（主力店、次主力店），進(jìn)駐對(duì)項(xiàng)目宣傳和價(jià)值提升影響力很大。本地在經(jīng)營(yíng)的品牌商家為基本客戶(hù)群，他們一般比較注重威海市本地市場(chǎng)的消費(fèi)潛力及自身品牌在威海市的認(rèn)可程度。已經(jīng)在威海市設(shè)有經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境等不太理想，打算到一個(gè)與自身品牌相匹配的場(chǎng)所去經(jīng)營(yíng)的企業(yè)品牌，他們一般對(duì)威海市的消費(fèi)市場(chǎng)比較了解，對(duì)市場(chǎng)對(duì)本產(chǎn)品的消費(fèi)潛力和市場(chǎng)的認(rèn)可度有信心，更為關(guān)注本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況。目前還沒(méi)有進(jìn)駐威海的各業(yè)態(tài)品牌商，想以威海市為突破口打開(kāi)威海市相鄰縣市的市場(chǎng)的品牌商家，他們進(jìn)駐主要原因是看重威海市的市場(chǎng)輻射能力，其不僅關(guān)注威海市場(chǎng)對(duì)本產(chǎn)品的消費(fèi)能力，更關(guān)注威海市消費(fèi)市場(chǎng)，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的影響能力，以此作為下一步市場(chǎng)開(kāi)拓工作的一個(gè)分中心。具備一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個(gè)人投資潛在客戶(hù)。商家招商實(shí)施要點(diǎn)：形象先行，造勢(shì)優(yōu)先；定向招商，整合實(shí)施；主次分明，把握節(jié)奏；由大至小，以商引商；敲山震虎，形成互動(dòng)；做樣板市場(chǎng)，加強(qiáng)引導(dǎo)?？蛻?hù)區(qū)域及渠道以威海為中心，遵循本地為主的思想，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)為次招商中心，采取遠(yuǎn)近結(jié)合，先主后次的原則，按步驟有的放矢，順利完成招商任務(wù)。以媒體招商法、發(fā)布會(huì)招商法、訪問(wèn)尋商法、展覽會(huì)議招商法、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)尋商法相結(jié)合的操作策略交替進(jìn)行。二、項(xiàng)目招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)（2012年1月～項(xiàng)目開(kāi)業(yè)）序號(hào)招商工作時(shí)間（執(zhí)行方案另行制定）1招商前期準(zhǔn)備期2招商實(shí)施準(zhǔn)備期（市場(chǎng)調(diào)研、相關(guān)資料整理工作）3招商啟動(dòng)期（客戶(hù)的登記、相關(guān)合同資料準(zhǔn)備及目標(biāo)客戶(hù)的邀請(qǐng)）4主力商戶(hù)預(yù)熱期5主力商戶(hù)洽談期(各業(yè)態(tài)主力品牌)6啟動(dòng)全面招商7重點(diǎn)商戶(hù)8招商儲(chǔ)備期及簽約期（結(jié)合各地區(qū)招商說(shuō)明會(huì)，簽訂合同）9裝修準(zhǔn)備期（主力商家招商結(jié)束）10持續(xù)強(qiáng)化招商期（舉辦各種活動(dòng)拉動(dòng)招商）11招商收尾（裝修完畢，正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)）注：以上時(shí)間段須按招商實(shí)際情況及工程進(jìn)度進(jìn)行適應(yīng)的調(diào)整。三、項(xiàng)目招商推廣步驟第一階段招商前期準(zhǔn)備期(2012年1月1日－2012年3月1日)第二階段招商實(shí)施預(yù)熱期(2012年3月1日－2012年5月31日)2.1本階段推廣目的：樹(shù)立投資信心，制造項(xiàng)目品牌形象、積累客戶(hù)資源、做好招商前期保障工作。項(xiàng)目前期宣傳資料整合及制作發(fā)行（主要以招商概念性宣傳為主）；完成招商籌備前期的基礎(chǔ)性工作；結(jié)合新聞發(fā)布會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期宣傳工作；項(xiàng)目前期市場(chǎng)資料整理分析；新聞發(fā)布會(huì)資料的準(zhǔn)備（針對(duì)發(fā)布會(huì)與項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃分結(jié)合進(jìn)行宣傳）；項(xiàng)目網(wǎng)站完善（招商概念性宣傳的注入）；市調(diào)報(bào)告的制定；招商中心基本VI設(shè)計(jì)與制作；參與并協(xié)助項(xiàng)目總監(jiān)研究具體招商政策；初步導(dǎo)入公司全面企業(yè)文化標(biāo)志體系；新聞發(fā)布會(huì)的參與及后期相關(guān)資料和客戶(hù)資源的整理；《招商手冊(cè)》前期文案整理審核；3、第三階段招商啟動(dòng)期(2012年6月1日－2012年9月31日)3.1本階段推廣目的：促進(jìn)項(xiàng)目知名度，充分積累客戶(hù)資源。3.2本階段推廣工作內(nèi)容：《招商手冊(cè)》制作到位；戶(hù)外圍檔廣告全面更新；DM宣傳單頁(yè)的制作發(fā)行（針對(duì)項(xiàng)目招商進(jìn)展結(jié)合進(jìn)行宣傳）；廣電宣傳、報(bào)廣專(zhuān)題報(bào)道；主推活動(dòng)宣傳；結(jié)合節(jié)日舉行相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)；項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；新聞發(fā)布會(huì)的舉辦。3.3本階段重點(diǎn)：做好招商推薦會(huì)。3.4主要活動(dòng)事項(xiàng)：新聞發(fā)布會(huì)時(shí)間：2012年1月地點(diǎn)：地址待定目的：（1）隆重推出本項(xiàng)目的恢宏氣勢(shì)，一炮打響；主力商家意向簽約；（3）挖掘潛在意向客戶(hù)，制造項(xiàng)目口碑宣傳效應(yīng)。形式：項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)+主力店意向簽約+冷餐會(huì)參加人員：有送政府機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、各大媒體記者、項(xiàng)目合作商、意向主力商家代表、購(gòu)房/鋪潛在客戶(hù)代表等。統(tǒng)籌：威海高新置業(yè)有限公司、香港順翔工作人員安排：（詳見(jiàn)活動(dòng)具體安排）4、第四階段招商儲(chǔ)備期及簽約期(2012年10月1日－2012年12月31日)4.1本階段推廣目的：提升項(xiàng)目認(rèn)知度，促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，本階段招商力爭(zhēng)達(dá)到70%以上；4.2本階段推廣工作內(nèi)容：DM招商宣傳單頁(yè)；主題活動(dòng)宣傳；針對(duì)節(jié)日推出現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，補(bǔ)品發(fā)放；大眾文藝活動(dòng)表演（特色文化演出活動(dòng)）；項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；車(chē)體、戶(hù)外、圍檔廣告等全面更改；針對(duì)本版塊做宣傳方式的分析總結(jié)及下年的工作計(jì)劃；進(jìn)駐商戶(hù)答謝宴會(huì)；進(jìn)場(chǎng)裝修通知（試業(yè)公告）。4.3本階段重點(diǎn)針對(duì)前期客戶(hù)及節(jié)日相關(guān)宣傳。第五階段裝修準(zhǔn)備期(2013年3月1日－2013年7月31日)5.1本階段推廣目的對(duì)前期工作開(kāi)展進(jìn)行分析，為項(xiàng)目二期招商做好準(zhǔn)備。5.2本階段推廣工作內(nèi)容DM宣傳單頁(yè)（以主力店成功招商做鋪墊、業(yè)態(tài)及相關(guān)政策宣傳與節(jié)日相結(jié)合）；節(jié)日推出現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，禮品發(fā)放；項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；招商手冊(cè)及招商推薦書(shū)制作到位；實(shí)施項(xiàng)目導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)及廣告位的制作；項(xiàng)目營(yíng)業(yè)信息廣告宣傳。5.3本階段重點(diǎn)強(qiáng)化項(xiàng)目的品牌形象，進(jìn)而提升本項(xiàng)目的美譽(yù)度，對(duì)招商客戶(hù)進(jìn)行全面的積累蓄水；6、第六階段招商維護(hù)期(2013年8月1日－2013年12月31日)6.1本階段目標(biāo)：招商和銷(xiāo)售相結(jié)合完成招商任務(wù)6.2本階段推廣工作內(nèi)容DM宣傳單頁(yè)（針對(duì)二次簽約主力商家進(jìn)行宣傳）；配合本項(xiàng)目系列活動(dòng)；次主力店正式簽約儀式；報(bào)廣宣傳；項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；戶(hù)外廣告、電視廣告、樓體廣告等全面更新；報(bào)紙公告對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行答謝。6.3本階段重點(diǎn)次主力店簽約。6.4主要活動(dòng)事項(xiàng)次主力店商家正式簽約時(shí)間：待定地點(diǎn)：地址待定目的：（1）次主力商家的確定；(2）制造項(xiàng)目口碑宣傳效應(yīng)，為后期開(kāi)業(yè)做前期宣傳造勢(shì)活動(dòng)。形式：次主力商家簽約儀式+文藝匯演+酒會(huì)參加人員：有關(guān)政府機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、各大媒體記者、項(xiàng)目合作商、進(jìn)駐主力店商家代表、商戶(hù)代表等?；顒?dòng)：大型歌舞文藝匯演、主力商家介紹、邀請(qǐng)客戶(hù)互動(dòng)表演等。統(tǒng)籌：威海高新置業(yè)有限公司、香港順翔工作人員安排：（詳見(jiàn)活動(dòng)具體安排）7、第七階段項(xiàng)目開(kāi)業(yè)(2014年1月1日－2014年57.1本階段推廣目的強(qiáng)勢(shì)招商開(kāi)業(yè)宣傳，最后沖刺。7.2本階段推廣工作內(nèi)容新聞發(fā)布會(huì)（視實(shí)際情況召開(kāi)）；節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng)；項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；組織已購(gòu)鋪業(yè)主做聯(lián)誼活動(dòng)，通過(guò)口碑宣傳；項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)典禮籌備；開(kāi)業(yè)邀請(qǐng)函制作發(fā)放；電視、廣告、DM廣告宣傳；開(kāi)業(yè)慶典舉行；招商策劃總結(jié)報(bào)告。7.3本階段重點(diǎn)為本項(xiàng)目商業(yè)順利開(kāi)業(yè)做好充分準(zhǔn)備。四、項(xiàng)目整合傳播1、戶(hù)外廣告類(lèi)戶(hù)外廣告牌、圍檔廣告及車(chē)體廣告。2、媒體傳播報(bào)紙廣告及廣播傳播。3、媒體選擇報(bào)紙軟文的選擇與發(fā)布。4、促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施5、公關(guān)活動(dòng)實(shí)施與指導(dǎo)實(shí)施五、招商實(shí)施招商總體戰(zhàn)略及目標(biāo)搶先占領(lǐng)市場(chǎng)主動(dòng)，為整體招商打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，營(yíng)造商圈氛圍。招商階段咨詢(xún)?cè)囂诫A段正式招商階段集中招商期強(qiáng)化招商期招商掃尾期招商階段性工作安排2.1咨詢(xún)?cè)囂诫A段選出部分不同單位進(jìn)行市場(chǎng)初探考核商戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知租金價(jià)格調(diào)整2.2正式招商階段集中招商期招商掃尾期完成了項(xiàng)目認(rèn)知、價(jià)格初探后，針對(duì)到訪客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)分析，相應(yīng)調(diào)整定位。利用各種媒體渠道，組合推廣，提升本項(xiàng)目的品牌影響力。將招商工作推入第一次高潮。強(qiáng)化招商期充分利用項(xiàng)目形象展示，將招商工作推入第二次高潮。舉行各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)，媒體聯(lián)動(dòng)，刺激市場(chǎng)。結(jié)合招商租金政策給客戶(hù)相關(guān)優(yōu)惠。利用主力店開(kāi)業(yè)造勢(shì)余波，完全消化剩余商鋪招商。綜上所述在招商過(guò)程中，要求各營(yíng)銷(xiāo)招商各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相銜，以樹(shù)立項(xiàng)目商業(yè)品牌形象為主，穩(wěn)定提升招商面積率，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，都將嚴(yán)重影響后續(xù)整體工作開(kāi)展。因此，在執(zhí)行過(guò)程中，必須嚴(yán)格把握市場(chǎng)形勢(shì)，推出時(shí)機(jī)，嚴(yán)格既定的招商進(jìn)度進(jìn)行，不積壓任務(wù)，一旦出現(xiàn)招商瓶頸，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)思路及手段，使招商工作順暢完成，否則難以按時(shí)按量實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)，影響資金回收和開(kāi)業(yè)目標(biāo)。第七部分項(xiàng)目招商條件一、項(xiàng)目合作方式商鋪?zhàn)再?gòu)自營(yíng)、自租、委托租賃投資客購(gòu)買(mǎi)商鋪后自主經(jīng)營(yíng)，不受商管公司約束，投資客購(gòu)買(mǎi)商鋪后自己進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)（主要用于已銷(xiāo)售的沿街商鋪）；投資客購(gòu)買(mǎi)商鋪后委托商管公司租賃經(jīng)營(yíng)。聯(lián)營(yíng)采用營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)式，分保底和不保底兩種；部分業(yè)態(tài)可考慮，主要利于形象，便于管理。特殊品牌