項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告課件

成都項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告成都項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目定位的可能性方向三、項(xiàng)目定位方向分析1、純住宅形式2、純辦公形式3、小戶型公寓4、SOHO5、酒店式服務(wù)公寓四、關(guān)于本案項(xiàng)目定位操作的幾點(diǎn)建議提報(bào)大綱一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介提報(bào)大綱一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案基本情況：陽(yáng)城公寓（攀枝花大廈）位于成都市人民北路一段３號(hào)，坐落在府南河萬(wàn)福橋北端東側(cè)，占地面積３１９７.３１平方米（４.７９畝），土地實(shí)際使用面積為２５１６.６３平方米（３.７５畝），建筑總面積為１９５８３平方米。地下三層，建筑面積為４９９６平方米，地上１６層，建筑面積１４５８７平方米。目前主體工程已封頂，主體土建全部完成，進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，給排水立管已安裝至封頂，支管尚未安裝；電力預(yù)埋部分已全部完成，主線已敷設(shè)至頂，支線尚未敷設(shè)；中央空調(diào)管道進(jìn)行了部分安裝；水電、電梯、中央空調(diào)、消防等設(shè)備尚未安裝，但內(nèi)外裝修尚未開(kāi)始。項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案基本情況：陽(yáng)城公寓（攀枝花大廈）位于成都市人民北路一段３本案存在的問(wèn)題：是爛尾樓目前主體已經(jīng)建成，本質(zhì)上改變的可能性不大產(chǎn)品內(nèi)部空間布局已按酒店規(guī)格設(shè)計(jì)，進(jìn)行其他方向的改造會(huì)產(chǎn)生一定的缺陷項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案存在的問(wèn)題：項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目定位的可能性方向二、項(xiàng)目定位的可能性方向本案現(xiàn)有的產(chǎn)品平面布局可能的適合的用途?純住宅純辦公小戶型公寓酒店式服務(wù)公寓SOHO本案目前已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂，從理論上說(shuō)，未來(lái)產(chǎn)品用途由純住宅到純辦公都有可能，而且在這中間還存在著不少過(guò)渡的形態(tài)，如小戶型公寓、SOHO、酒店式服務(wù)公寓等。項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案現(xiàn)有的產(chǎn)品平面布局可能的適合的用途?純住宅純辦公小戶型公三、項(xiàng)目定位方向分析三、項(xiàng)目定位方向分析目前本項(xiàng)目的產(chǎn)品是以酒店布局進(jìn)行設(shè)計(jì)，公共走道過(guò)長(zhǎng)而且較寬，兩側(cè)分布的居住空間又多，目標(biāo)客戶接受起來(lái)有抗性，很難讓人產(chǎn)生真正的居住舒適感，所以純住宅的居家形式并不適合于本案。本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——純住宅形式項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途本案雖然已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂，而且以框架結(jié)構(gòu)為主，內(nèi)部空間可以進(jìn)行自由分割，純辦公的形式從產(chǎn)品的角度看是可行的，但爛尾樓改造的辦公產(chǎn)品在成都市的價(jià)格支撐點(diǎn)有限，不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值最大化，而且成都市有“南面臨水的辦公樓宇流財(cái)”的說(shuō)法，會(huì)影響項(xiàng)目的推廣及銷(xiāo)售。本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——純辦公形式項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——小戶型公寓分析項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途以現(xiàn)有的平面布局來(lái)看，如果以酒店原有格局的單間進(jìn)行設(shè)計(jì)，則開(kāi)間太小，而且戶型設(shè)計(jì)受制于國(guó)家關(guān)于廚房、衛(wèi)生間的建筑規(guī)范要求。如果以兩個(gè)單間合并進(jìn)行設(shè)計(jì)，則總建筑面積太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上價(jià)格較高，使得本案與市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。因此本項(xiàng)目定位于小戶型公寓的方案不可行。項(xiàng)目可能用途項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——SOHO分析項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途SOHO是英文smallofficehomeoffice的頭一個(gè)字母的拼寫(xiě)，就是在家里辦公、小型辦公的意思。SOHO是人們對(duì)自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。

本項(xiàng)目戶型是以酒店為藍(lán)本的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)服務(wù)于以居住為主的功能，而SOHO概念則是以提供給住戶的是較完善的辦公空間為目標(biāo)。二者的定位和出發(fā)點(diǎn)有沖突。項(xiàng)目可能用途SOHO是英文smallofficeho項(xiàng)目所處的地理位置屬于由市中心商業(yè)區(qū)向居民生活區(qū)的過(guò)渡地帶，辦公環(huán)境及氛圍欠缺。并且，成都當(dāng)?shù)厝藢?duì)于臨水辦公建筑易流財(cái)?shù)恼f(shuō)法比較認(rèn)可，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目推廣造成不利影響。目前采用SOHO的工作方式的人群主要是從事于電腦、IT、通信行業(yè)的高科技行業(yè)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)硬件設(shè)施的要求比較高，同時(shí)以集群及產(chǎn)業(yè)鏈條相互依賴的“塊狀”形式存在，如美國(guó)硅谷、北京中關(guān)村等。

項(xiàng)目可能用途項(xiàng)目所處的地理位置屬于由市中心商業(yè)區(qū)向居民生采用SOHO工作方式的群體，除了偏向于積聚效應(yīng)的區(qū)位環(huán)境外，只能承受較低的租金及辦公、居住合一的空間，類似可供選擇的區(qū)域即使在內(nèi)環(huán)也不少，如在鹽市口等中心區(qū)域，也分布著不少的居民用房，能夠滿足許多SOHO工作族要求，不僅商業(yè)辦公氛圍濃厚，而且租金、價(jià)格也不高；而本案周邊現(xiàn)有的大量居民樓及待開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)也使得相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)量較大，無(wú)論是銷(xiāo)售價(jià)格還是租賃價(jià)格都不高。項(xiàng)目可能用途項(xiàng)目可能用途結(jié)論：項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀、周邊環(huán)境以及未來(lái)的贏利預(yù)期，很難達(dá)到此類產(chǎn)品應(yīng)用價(jià)值的最大化，因此本項(xiàng)目定位于SOHO產(chǎn)品的方向不可行。項(xiàng)目可能用途結(jié)論：項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——酒店服務(wù)式公寓分析項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途什么叫酒店服務(wù)式公寓？此理念為“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，是提供酒店式服務(wù)的公寓，集住宅、酒店服務(wù)、會(huì)所等多功能于一體的業(yè)態(tài)。所謂酒店式服務(wù)公寓是指位于大型商務(wù)輻射圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會(huì)被用作投資使用。項(xiàng)目可能用途什么叫酒店服務(wù)式公寓？項(xiàng)目可能用途酒店式服務(wù)公寓的特征：一、提供酒店式服務(wù)和管理所謂酒店式公寓，酒店式公寓的物業(yè)管理較一般公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多，為其獨(dú)特的消費(fèi)群體提供所需的服務(wù)和物業(yè)管理。就是一種提供酒店式服務(wù)的公寓，它借鑒酒店式服務(wù)及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會(huì)安排、洗熨及送衣、電召的士、鐘點(diǎn)服務(wù)等一系列服務(wù)。項(xiàng)目可能用途酒店式服務(wù)公寓的特征：項(xiàng)目可能用途二、商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住和辦公空間混在一起，面積較大酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。不同的酒店式公寓側(cè)重點(diǎn)不同，有的偏重于居住，廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽(yáng)臺(tái)；有的則偏重于辦公，只有衛(wèi)生間，沒(méi)有廚房，提供一些辦公設(shè)施和通訊條件。項(xiàng)目可能用途二、商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能酒店式公寓既可用于居住，本案的產(chǎn)品形態(tài)是根據(jù)酒店的平面布局而設(shè)計(jì)，因此很符合酒店式公寓上述的特征要求。項(xiàng)目可能用途本案的產(chǎn)品形態(tài)是根據(jù)酒店的平面布局而設(shè)計(jì)，因此項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并且緊臨俯南河。以俯南河為界，往南是成都市的商業(yè)和CBD輻射區(qū)域，是商務(wù)及旅游人士的聚集地，因此服務(wù)此類人群需要的樓盤(pán)較多，但定位多集中于普通/精裝修小戶型公寓，酒店式服務(wù)公寓等產(chǎn)品形態(tài)較缺乏。項(xiàng)目以北至一環(huán)周?chē)?，已?jīng)是成熟的老住宅區(qū)，環(huán)境比較幽雅，雖然交通便利，但缺乏應(yīng)有的辦公氛圍，因此附近待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都是以普通住宅為主。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路商圈文殊坊錦里鹽市口春熙路商圈本案上河新城壹號(hào)公館天盛壹中心南門(mén)西沙美景吾非普羅都市美邸鼓樓世家賽弗假日項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路文殊坊根據(jù)本司對(duì)成都市進(jìn)行的調(diào)查，在商業(yè)中心、CBD及其輻射區(qū)及本案附近區(qū)域，分布著以小戶型公寓為主樓盤(pán)，主要形式有包含小戶型公寓的綜合體，如天盛壹中心，價(jià)格6000元/平方米左右；純粹以小戶型為主的時(shí)代凱悅、塞弗假日、鼓樓世家，價(jià)格5500-5900元/平方米；新建設(shè)的以小戶型為主的住宅小區(qū)，曦城，價(jià)格6500-6700元/平方米；以酒店服務(wù)式公寓為主的，一號(hào)公館（只有一家），價(jià)格在11000元/平方米；項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析根據(jù)本司對(duì)成都市進(jìn)行的調(diào)查，在商業(yè)中心、CBD由上述分析看出，在本案周?chē)男粜凸a(chǎn)品供應(yīng)形式較多，而且價(jià)格區(qū)間相對(duì)適中，以本案的地理區(qū)位看，與以上樓盤(pán)仍有一定的差距。從本司所調(diào)查樓盤(pán)目標(biāo)客戶定位看，針對(duì)高端細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品卻極少，以酒店式公寓為主打的產(chǎn)品只有一號(hào)公館，而且定位于處于金字塔尖上的少數(shù)人，從11000元/平方米的定價(jià)可以看出。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析由上述分析看出，在本案周?chē)男粜凸a(chǎn)品供壹號(hào)公館目標(biāo)客群定位在城市金字塔頂端的大人物，并為大人物量身打造高端物業(yè)服務(wù)，而目前的銷(xiāo)售狀況表明，成都的高端人物的潛在需求得到充分的釋放。

按照北京、上海的現(xiàn)狀來(lái)看，這種高端的商務(wù)公寓也被很多金字塔的頂級(jí)所認(rèn)可，可以預(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，隨著成都市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還會(huì)有更多的針對(duì)金字塔上不同層級(jí)客戶需要的此類物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析壹號(hào)公館目標(biāo)客群定位在城市金字塔頂端的大人物，根據(jù)本司調(diào)查，壹號(hào)公館所針對(duì)的目標(biāo)客戶是指在成都市的CBD區(qū)域工作的高級(jí)專業(yè)技術(shù)經(jīng)理、國(guó)際或國(guó)內(nèi)大公司駐成都的CEO、還有成都周?chē)h市的各地銀行行長(zhǎng)。他們需要的是能夠提供高端的商務(wù)服務(wù)和享受環(huán)境的空間。處于絕對(duì)金字塔頂端的，能夠承受相應(yīng)服務(wù)價(jià)格的，那畢竟是少數(shù)，因此市場(chǎng)的需求量有限。而處于其相對(duì)低一個(gè)層級(jí)的高級(jí)管理人員和中小企業(yè)主也需要在CBD及其輻射區(qū)域內(nèi)，尋找可以滿足其被尊重心理需要的物業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析根據(jù)本司調(diào)查，壹號(hào)公館所針對(duì)的目標(biāo)客戶是指在成針對(duì)此類目標(biāo)客戶群的需要，酒店式服務(wù)公寓目應(yīng)提供相應(yīng)的高端服務(wù)內(nèi)容，如酒店式的管理（隨叫隨到的服務(wù)、打掃、叫車(chē)等）商務(wù)所需：會(huì)議廳、商務(wù)中心（打印復(fù)印等）等生活配套：中高檔酒吧或咖啡吧、中高檔餐廳、高級(jí)超市等需要經(jīng)營(yíng)者具備一定的資源整合及服務(wù)管理能力，且本項(xiàng)目群樓的預(yù)期經(jīng)營(yíng)方向和開(kāi)發(fā)商的背景，都為此提供了便利的條件。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析針對(duì)此類目標(biāo)客戶群的需要，酒店式服務(wù)公寓目應(yīng)提供相應(yīng)的高端服因此，本項(xiàng)目無(wú)論從所處的地理位置，還是現(xiàn)有的產(chǎn)品形態(tài)，加上后期的資源整和及管理服務(wù)能力來(lái)看，都適合定位于針對(duì)相對(duì)高端目標(biāo)客戶群體需要的酒店式服務(wù)公寓。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析因此，本項(xiàng)目無(wú)論從所處的地理位置，還是現(xiàn)有的產(chǎn)離市中心CBD1.5公里，離商業(yè)中心1.5公里，離（文殊坊）0.5公里離鬧市500米，意味著很近卻具有生活氛圍的環(huán)境緊鄰文殊坊，新興旅游熱點(diǎn)，地段升值潛力巨大天然景觀府南河，市民心目中的福地緊鄰成都第一條地鐵，出行便利程度高S優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析離市中心CBD1.5公里，離商業(yè)中心1.5公里，離（文殊坊）項(xiàng)目長(zhǎng)期爛尾樓的形象街對(duì)面爛尾樓對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)在心理上有極大影響項(xiàng)目已經(jīng)建成，改造升級(jí)的空間較小W劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析W劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析內(nèi)環(huán)內(nèi)爛尾樓成功改造項(xiàng)目較多，而且銷(xiāo)售情況樂(lè)觀目前內(nèi)環(huán)的樓盤(pán)供應(yīng)量較小市場(chǎng)上缺乏精裝修的酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品O機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析周邊逐漸上市的小戶型樓盤(pán)，將影響到本項(xiàng)目的入市、市場(chǎng)消化和價(jià)格定位T威脅項(xiàng)目SWOT分析T威脅項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論著力強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，制定合理的價(jià)格區(qū)間，規(guī)避現(xiàn)有及可能的威脅，進(jìn)而準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，滿足目標(biāo)客戶的需求。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析四、關(guān)于本案項(xiàng)目定位操作的幾點(diǎn)建議四、關(guān)于本案項(xiàng)目定位操作的幾點(diǎn)建議在本案產(chǎn)品布局不能做大改變的前提下，應(yīng)從以下三個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。1、準(zhǔn)確定位本案的目標(biāo)客群——需要從酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)品得到相應(yīng)的心理滿足，而且具有一定的購(gòu)買(mǎi)力，居住在CBD及其輻射區(qū)域內(nèi)。2、建立高標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)合服務(wù)團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)的酒店管理公司來(lái)提供高質(zhì)量的服務(wù)服務(wù)內(nèi)容滿足客戶的需要3、由于本案目標(biāo)客群比較狹窄，因此必須制定適合的推廣計(jì)劃，以相對(duì)較低的代價(jià)達(dá)到目標(biāo)客戶，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。項(xiàng)目定位建議在本案產(chǎn)品布局不能做大改變的前提下，應(yīng)從以下三附錄：成都市項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)附錄：成都市項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況由上圖可知，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2750億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，是1994年以來(lái)的最高增長(zhǎng)速度。成都市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況由上圖可知，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)成都市城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)情況由上圖可知，近年成都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的快速增長(zhǎng)，大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。成都市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都市城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)情況由上圖可知，近年成都市城鎮(zhèn)居小結(jié)：成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，有較強(qiáng)消費(fèi)潛力。成都市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié)：成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，城鎮(zhèn)居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀全市商品房供求總量大幅增長(zhǎng)，均首年突破2000萬(wàn)平方米2006年成都市商品房供應(yīng)和成交面積首年突破2000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀全市商品房供求總量大幅增長(zhǎng)，均首年突破2000萬(wàn)平方米20房?jī)r(jià)漲幅回落，但漲幅仍處高位2006年，成都市五城區(qū)商品房成交均價(jià)為4472元／平方米，同比上漲9．5％，其中住宅成交均價(jià)為4256元／平方米，同比上漲12．9％，漲幅較2005年回落了3．4個(gè)百分點(diǎn)。成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀房?jī)r(jià)漲幅回落，但漲幅仍處高位2006年，成都市五城區(qū)商品房成小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)有良好的成長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅逐漸放緩。成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)有良好的成長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅逐漸放緩。成區(qū)域劃分：府河區(qū)域內(nèi)為市中心內(nèi)環(huán)；府河外到一環(huán)路為市中心外環(huán)；一環(huán)以外按方位分東南西北區(qū)域。四處樓市走向：南面，傳統(tǒng)富人區(qū)，是成都市價(jià)格最高區(qū)域。5500-9000元/平方米 西面，傳統(tǒng)西貴區(qū)，屬于價(jià)高區(qū)域。4500-7000元/平方米 東面，新興居住區(qū)域，大量知名開(kāi)發(fā)商合力開(kāi)發(fā)區(qū)域。4000-5800元/平方米

北面，傳統(tǒng)概念比較亂的區(qū)域，大量的小商品市場(chǎng)和外來(lái)人口，緊鄰火車(chē)站，居住相對(duì)集中在梁家巷一帶，3000-5000元/平方米，在靠近府城河的城北內(nèi)環(huán)區(qū)域價(jià)格與市中心區(qū)域的價(jià)格不相上下。 城中，ＣＢＤ區(qū)域，屬于價(jià)格高位，價(jià)格在6000-11000元/平方米。成都區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況區(qū)域劃分：府河區(qū)域內(nèi)為市中心內(nèi)環(huán)；府河外到一環(huán)路為市中心外環(huán)項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并且緊臨俯南河。以俯南河為界，往南是成都市的商業(yè)和CBD輻射區(qū)域，也是內(nèi)環(huán)小戶型集中供應(yīng)的區(qū)域，而且價(jià)格也相對(duì)區(qū)域住宅均價(jià)較高，但市場(chǎng)去化情況較樂(lè)觀。項(xiàng)目以北至一環(huán)，已經(jīng)是成熟的住宅區(qū)，環(huán)境比較幽雅，目前在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較少，市場(chǎng)消化較充分，但沒(méi)有同類型的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)，因此小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)需求還待滿足。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路商圈文殊坊錦里鹽市口春熙路商圈本案上河新城壹號(hào)公館天盛壹中心南門(mén)西沙美景吾非普羅都市美邸鼓樓世家賽弗假日五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路文殊坊樓盤(pán)名稱中鐵二局上河新城地址大安西路56-58號(hào)價(jià)格3820-4200（均價(jià)4600）最高價(jià)5200裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年9月14日套數(shù)333面積77-133平方米交房時(shí)間2006年12月內(nèi)環(huán)線內(nèi)北區(qū)樓盤(pán)：上河城前兩期已交房數(shù)年，并成為北區(qū)居住代表性樓盤(pán)，此項(xiàng)目是上河城第三期，由于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題成為爛尾，中鐵二局接手后順應(yīng)文殊坊片區(qū)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭成功更新形象銷(xiāo)售。前三期已全部售罄，據(jù)開(kāi)發(fā)商預(yù)估，目前二手價(jià)大概在5700－6000元/平方米。優(yōu)勢(shì)：1有小區(qū)氛圍2項(xiàng)目正對(duì)小區(qū)綠化3居住氛圍濃厚4地鐵旁競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱中鐵二局上河新城地址大安西路56-58號(hào)價(jià)格3820項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館地址人民中路三段1號(hào)價(jià)格均價(jià)11000元/平方米裝修情況精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年12月9號(hào)套數(shù)600面積44-90交房時(shí)間2008年5月此項(xiàng)目為爛尾樓改造項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)70年。項(xiàng)目除了規(guī)模，其他無(wú)論在社會(huì)地位或是產(chǎn)品定位上都類似上海世貿(mào)濱江花園，有濃厚的商務(wù)居住氛圍。優(yōu)勢(shì)：1地處交通要道，是傳統(tǒng)意義上的市中心2地鐵旁3市中心CBD核心區(qū)域4成都第一座真正意義的商務(wù)住宅5頂級(jí)會(huì)所、物管，五星級(jí)酒店物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館地址人民中路三段1號(hào)價(jià)格均價(jià)11000元/平項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱天盛壹中心地址北大街價(jià)格均價(jià)6000元/平方米裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年3月套數(shù)496面積30-70交房時(shí)間2008年6月項(xiàng)目是結(jié)合了商業(yè)、辦公和住宅的雙塔樓。優(yōu)勢(shì)：1CBD輻射區(qū)域2外觀現(xiàn)代感強(qiáng)（像寫(xiě)字樓）3生活配套齊全，緊鄰大超市競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱天盛壹中心地址北大街價(jià)格均價(jià)6000元/平方米裝修情項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱時(shí)代凱悅地址人民中路二段70號(hào)價(jià)格均價(jià)5500元/平方米裝修情況簡(jiǎn)裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間2004年12月26日套數(shù)986面積35-51交房時(shí)間2006年12月31日裙樓規(guī)劃為大型時(shí)尚SHOPPINGMALL，輔樓是四星級(jí)酒店，主樓是精裝修小戶型公寓和商務(wù)間。位于商業(yè)中心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱時(shí)代凱悅地址人民中路二段70號(hào)價(jià)格均價(jià)5500元/平項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱賽弗假日地址順城街28號(hào)價(jià)格均價(jià)5900元/平方米裝修情況簡(jiǎn)裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年12月套數(shù)496面積30-80交房時(shí)間2008年8月項(xiàng)目為爛尾樓改造樓，但整棟樓屬于2個(gè)公司，項(xiàng)目只是整棟大樓的一半，所以從大樓外觀看只有一半是改造過(guò)的，目前已基本售罄。產(chǎn)權(quán)只有40年。優(yōu)勢(shì)：1地段稀缺性2四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的復(fù)合型酒店物業(yè)3緊鄰鹽市口、太升北路兩大商圈類似小戶型項(xiàng)目：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱賽弗假日地址順城街28號(hào)價(jià)格均價(jià)5900元/平方米裝項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱鼓樓世家地址鼓樓北街和大墻西街交匯處價(jià)格均價(jià)5500元/平方米裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年9月套數(shù)496面積87-116.5交房時(shí)間2007年12月項(xiàng)目已全部售罄。優(yōu)勢(shì)：1社區(qū)性2緊鄰鹽市口、太升路2大商圈競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱鼓樓世家地址鼓樓北街和大墻西街交匯處價(jià)格均價(jià)5500項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱曦城地址西金仙橋路８號(hào)價(jià)格6500-6700裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年4月底套數(shù)-面積-交房時(shí)間-項(xiàng)目處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，西門(mén)區(qū)域繁華地帶。項(xiàng)目由7棟33-34層的高層電梯洋房圍和組成，中央景觀，具有一定規(guī)模。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱曦城地址西金仙橋路８號(hào)價(jià)格6500-6700裝修情況項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告西區(qū)：樓盤(pán)名稱西沙美景地址西二環(huán)價(jià)格4900裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年3月底套數(shù)-面積40-70交房時(shí)間-面二環(huán)，獨(dú)棟樓體。緊鄰會(huì)展忠心、百盛。項(xiàng)目左右的二環(huán)沿線都分成小塊由不通開(kāi)發(fā)商做成了小戶型項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案西區(qū)：樓盤(pán)名稱西沙美景地址西二環(huán)價(jià)格4900裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱吾非普羅地址西二環(huán)外西南交大旁價(jià)格5000裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年4月初套數(shù)-面積40-90交房時(shí)間-L式獨(dú)棟樓體，有少量景觀，3臺(tái)電梯，每層有28戶。主打優(yōu)勢(shì)有2點(diǎn)：1緊鄰西南交大2數(shù)字生活競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱吾非普羅地址西二環(huán)外西南交大旁價(jià)格5000裝修情況毛項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告南區(qū)：樓盤(pán)名稱都市美邸地址內(nèi)環(huán)線南漿洗街價(jià)格均價(jià)5800元/平方米裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年11月18日套數(shù)-面積60-111交房時(shí)間-項(xiàng)目基本由外地人購(gòu)買(mǎi)，特別是西藏人和成都周邊區(qū)域人員，年齡層以年輕人和老年人為主。優(yōu)勢(shì)：1南CBD輻射區(qū)域2醫(yī)院配套3緊鄰西藏辦事處4緊鄰錦里競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案南區(qū)：樓盤(pán)名稱都市美邸地址內(nèi)環(huán)線南漿洗街價(jià)格均價(jià)5800元項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比：樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館天盛壹中心時(shí)代凱悅上河新城戶型小戶型44-99小戶型30-70小戶型35-51中小戶型77-138價(jià)格11000元/平方米6000元/平方米5500元/平方米均價(jià)4600最高價(jià)5200裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米毛坯簡(jiǎn)裝毛坯結(jié)論：此區(qū)域小戶型毛坯房的均價(jià)在5500元/平方米以上競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比：樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館天盛壹中心時(shí)代凱悅上爛尾樓項(xiàng)目一覽樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館賽弗假日時(shí)代凱悅上河新城戶型小戶型44-9930-80小戶型35-51中小戶型77-138價(jià)格11000元/平方米5900元/平方米5500元/平方米均價(jià)4600最高價(jià)5200裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝毛坯銷(xiāo)售情況06年12月9日開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售達(dá)30％06年12月開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)權(quán)40年，目前已基本銷(xiāo)售完畢06年12月26日開(kāi)盤(pán)，由于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，目前銷(xiāo)售緩慢進(jìn)行05年9月14日開(kāi)盤(pán)，已全部售罄結(jié)論：爛尾樓改造項(xiàng)目抗性不大，與新項(xiàng)目銷(xiāo)售速度基本一致。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案爛尾樓項(xiàng)目一覽樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館賽弗假日時(shí)代凱悅上河新城戶型小成都項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告成都項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目定位的可能性方向三、項(xiàng)目定位方向分析1、純住宅形式2、純辦公形式3、小戶型公寓4、SOHO5、酒店式服務(wù)公寓四、關(guān)于本案項(xiàng)目定位操作的幾點(diǎn)建議提報(bào)大綱一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介提報(bào)大綱一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案基本情況：陽(yáng)城公寓（攀枝花大廈）位于成都市人民北路一段３號(hào)，坐落在府南河萬(wàn)福橋北端東側(cè)，占地面積３１９７.３１平方米（４.７９畝），土地實(shí)際使用面積為２５１６.６３平方米（３.７５畝），建筑總面積為１９５８３平方米。地下三層，建筑面積為４９９６平方米，地上１６層，建筑面積１４５８７平方米。目前主體工程已封頂，主體土建全部完成，進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，給排水立管已安裝至封頂，支管尚未安裝；電力預(yù)埋部分已全部完成，主線已敷設(shè)至頂，支線尚未敷設(shè)；中央空調(diào)管道進(jìn)行了部分安裝；水電、電梯、中央空調(diào)、消防等設(shè)備尚未安裝，但內(nèi)外裝修尚未開(kāi)始。項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案基本情況：陽(yáng)城公寓（攀枝花大廈）位于成都市人民北路一段３本案存在的問(wèn)題：是爛尾樓目前主體已經(jīng)建成，本質(zhì)上改變的可能性不大產(chǎn)品內(nèi)部空間布局已按酒店規(guī)格設(shè)計(jì)，進(jìn)行其他方向的改造會(huì)產(chǎn)生一定的缺陷項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案存在的問(wèn)題：項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目定位的可能性方向二、項(xiàng)目定位的可能性方向本案現(xiàn)有的產(chǎn)品平面布局可能的適合的用途?純住宅純辦公小戶型公寓酒店式服務(wù)公寓SOHO本案目前已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂，從理論上說(shuō)，未來(lái)產(chǎn)品用途由純住宅到純辦公都有可能，而且在這中間還存在著不少過(guò)渡的形態(tài)，如小戶型公寓、SOHO、酒店式服務(wù)公寓等。項(xiàng)目簡(jiǎn)介本案現(xiàn)有的產(chǎn)品平面布局可能的適合的用途?純住宅純辦公小戶型公三、項(xiàng)目定位方向分析三、項(xiàng)目定位方向分析目前本項(xiàng)目的產(chǎn)品是以酒店布局進(jìn)行設(shè)計(jì)，公共走道過(guò)長(zhǎng)而且較寬，兩側(cè)分布的居住空間又多，目標(biāo)客戶接受起來(lái)有抗性，很難讓人產(chǎn)生真正的居住舒適感，所以純住宅的居家形式并不適合于本案。本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——純住宅形式項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途本案雖然已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂，而且以框架結(jié)構(gòu)為主，內(nèi)部空間可以進(jìn)行自由分割，純辦公的形式從產(chǎn)品的角度看是可行的，但爛尾樓改造的辦公產(chǎn)品在成都市的價(jià)格支撐點(diǎn)有限，不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值最大化，而且成都市有“南面臨水的辦公樓宇流財(cái)”的說(shuō)法，會(huì)影響項(xiàng)目的推廣及銷(xiāo)售。本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——純辦公形式項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——小戶型公寓分析項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途以現(xiàn)有的平面布局來(lái)看，如果以酒店原有格局的單間進(jìn)行設(shè)計(jì)，則開(kāi)間太小，而且戶型設(shè)計(jì)受制于國(guó)家關(guān)于廚房、衛(wèi)生間的建筑規(guī)范要求。如果以兩個(gè)單間合并進(jìn)行設(shè)計(jì)，則總建筑面積太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上價(jià)格較高，使得本案與市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。因此本項(xiàng)目定位于小戶型公寓的方案不可行。項(xiàng)目可能用途項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——SOHO分析項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途SOHO是英文smallofficehomeoffice的頭一個(gè)字母的拼寫(xiě)，就是在家里辦公、小型辦公的意思。SOHO是人們對(duì)自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時(shí)亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。

本項(xiàng)目戶型是以酒店為藍(lán)本的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)服務(wù)于以居住為主的功能，而SOHO概念則是以提供給住戶的是較完善的辦公空間為目標(biāo)。二者的定位和出發(fā)點(diǎn)有沖突。項(xiàng)目可能用途SOHO是英文smallofficeho項(xiàng)目所處的地理位置屬于由市中心商業(yè)區(qū)向居民生活區(qū)的過(guò)渡地帶，辦公環(huán)境及氛圍欠缺。并且，成都當(dāng)?shù)厝藢?duì)于臨水辦公建筑易流財(cái)?shù)恼f(shuō)法比較認(rèn)可，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目推廣造成不利影響。目前采用SOHO的工作方式的人群主要是從事于電腦、IT、通信行業(yè)的高科技行業(yè)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)硬件設(shè)施的要求比較高，同時(shí)以集群及產(chǎn)業(yè)鏈條相互依賴的“塊狀”形式存在，如美國(guó)硅谷、北京中關(guān)村等。

項(xiàng)目可能用途項(xiàng)目所處的地理位置屬于由市中心商業(yè)區(qū)向居民生采用SOHO工作方式的群體，除了偏向于積聚效應(yīng)的區(qū)位環(huán)境外，只能承受較低的租金及辦公、居住合一的空間，類似可供選擇的區(qū)域即使在內(nèi)環(huán)也不少，如在鹽市口等中心區(qū)域，也分布著不少的居民用房，能夠滿足許多SOHO工作族要求，不僅商業(yè)辦公氛圍濃厚，而且租金、價(jià)格也不高；而本案周邊現(xiàn)有的大量居民樓及待開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)也使得相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)量較大，無(wú)論是銷(xiāo)售價(jià)格還是租賃價(jià)格都不高。項(xiàng)目可能用途項(xiàng)目可能用途結(jié)論：項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀、周邊環(huán)境以及未來(lái)的贏利預(yù)期，很難達(dá)到此類產(chǎn)品應(yīng)用價(jià)值的最大化，因此本項(xiàng)目定位于SOHO產(chǎn)品的方向不可行。項(xiàng)目可能用途結(jié)論：項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之——酒店服務(wù)式公寓分析項(xiàng)目可能用途本項(xiàng)目產(chǎn)品可能的用途之項(xiàng)目可能用途什么叫酒店服務(wù)式公寓？此理念為“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，是提供酒店式服務(wù)的公寓，集住宅、酒店服務(wù)、會(huì)所等多功能于一體的業(yè)態(tài)。所謂酒店式服務(wù)公寓是指位于大型商務(wù)輻射圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會(huì)被用作投資使用。項(xiàng)目可能用途什么叫酒店服務(wù)式公寓？項(xiàng)目可能用途酒店式服務(wù)公寓的特征：一、提供酒店式服務(wù)和管理所謂酒店式公寓，酒店式公寓的物業(yè)管理較一般公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多，為其獨(dú)特的消費(fèi)群體提供所需的服務(wù)和物業(yè)管理。就是一種提供酒店式服務(wù)的公寓，它借鑒酒店式服務(wù)及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會(huì)安排、洗熨及送衣、電召的士、鐘點(diǎn)服務(wù)等一系列服務(wù)。項(xiàng)目可能用途酒店式服務(wù)公寓的特征：項(xiàng)目可能用途二、商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住和辦公空間混在一起，面積較大酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。不同的酒店式公寓側(cè)重點(diǎn)不同，有的偏重于居住，廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽(yáng)臺(tái)；有的則偏重于辦公，只有衛(wèi)生間，沒(méi)有廚房，提供一些辦公設(shè)施和通訊條件。項(xiàng)目可能用途二、商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能酒店式公寓既可用于居住，本案的產(chǎn)品形態(tài)是根據(jù)酒店的平面布局而設(shè)計(jì)，因此很符合酒店式公寓上述的特征要求。項(xiàng)目可能用途本案的產(chǎn)品形態(tài)是根據(jù)酒店的平面布局而設(shè)計(jì)，因此項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并且緊臨俯南河。以俯南河為界，往南是成都市的商業(yè)和CBD輻射區(qū)域，是商務(wù)及旅游人士的聚集地，因此服務(wù)此類人群需要的樓盤(pán)較多，但定位多集中于普通/精裝修小戶型公寓，酒店式服務(wù)公寓等產(chǎn)品形態(tài)較缺乏。項(xiàng)目以北至一環(huán)周?chē)?，已?jīng)是成熟的老住宅區(qū)，環(huán)境比較幽雅，雖然交通便利，但缺乏應(yīng)有的辦公氛圍，因此附近待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都是以普通住宅為主。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路商圈文殊坊錦里鹽市口春熙路商圈本案上河新城壹號(hào)公館天盛壹中心南門(mén)西沙美景吾非普羅都市美邸鼓樓世家賽弗假日項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路文殊坊根據(jù)本司對(duì)成都市進(jìn)行的調(diào)查，在商業(yè)中心、CBD及其輻射區(qū)及本案附近區(qū)域，分布著以小戶型公寓為主樓盤(pán)，主要形式有包含小戶型公寓的綜合體，如天盛壹中心，價(jià)格6000元/平方米左右；純粹以小戶型為主的時(shí)代凱悅、塞弗假日、鼓樓世家，價(jià)格5500-5900元/平方米；新建設(shè)的以小戶型為主的住宅小區(qū)，曦城，價(jià)格6500-6700元/平方米；以酒店服務(wù)式公寓為主的，一號(hào)公館（只有一家），價(jià)格在11000元/平方米；項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析根據(jù)本司對(duì)成都市進(jìn)行的調(diào)查，在商業(yè)中心、CBD由上述分析看出，在本案周?chē)男粜凸a(chǎn)品供應(yīng)形式較多，而且價(jià)格區(qū)間相對(duì)適中，以本案的地理區(qū)位看，與以上樓盤(pán)仍有一定的差距。從本司所調(diào)查樓盤(pán)目標(biāo)客戶定位看，針對(duì)高端細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品卻極少，以酒店式公寓為主打的產(chǎn)品只有一號(hào)公館，而且定位于處于金字塔尖上的少數(shù)人，從11000元/平方米的定價(jià)可以看出。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析由上述分析看出，在本案周?chē)男粜凸a(chǎn)品供壹號(hào)公館目標(biāo)客群定位在城市金字塔頂端的大人物，并為大人物量身打造高端物業(yè)服務(wù)，而目前的銷(xiāo)售狀況表明，成都的高端人物的潛在需求得到充分的釋放。

按照北京、上海的現(xiàn)狀來(lái)看，這種高端的商務(wù)公寓也被很多金字塔的頂級(jí)所認(rèn)可，可以預(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，隨著成都市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，還會(huì)有更多的針對(duì)金字塔上不同層級(jí)客戶需要的此類物業(yè)形態(tài)出現(xiàn)。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析壹號(hào)公館目標(biāo)客群定位在城市金字塔頂端的大人物，根據(jù)本司調(diào)查，壹號(hào)公館所針對(duì)的目標(biāo)客戶是指在成都市的CBD區(qū)域工作的高級(jí)專業(yè)技術(shù)經(jīng)理、國(guó)際或國(guó)內(nèi)大公司駐成都的CEO、還有成都周?chē)h市的各地銀行行長(zhǎng)。他們需要的是能夠提供高端的商務(wù)服務(wù)和享受環(huán)境的空間。處于絕對(duì)金字塔頂端的，能夠承受相應(yīng)服務(wù)價(jià)格的，那畢竟是少數(shù)，因此市場(chǎng)的需求量有限。而處于其相對(duì)低一個(gè)層級(jí)的高級(jí)管理人員和中小企業(yè)主也需要在CBD及其輻射區(qū)域內(nèi)，尋找可以滿足其被尊重心理需要的物業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析根據(jù)本司調(diào)查，壹號(hào)公館所針對(duì)的目標(biāo)客戶是指在成針對(duì)此類目標(biāo)客戶群的需要，酒店式服務(wù)公寓目應(yīng)提供相應(yīng)的高端服務(wù)內(nèi)容，如酒店式的管理（隨叫隨到的服務(wù)、打掃、叫車(chē)等）商務(wù)所需：會(huì)議廳、商務(wù)中心（打印復(fù)印等）等生活配套：中高檔酒吧或咖啡吧、中高檔餐廳、高級(jí)超市等需要經(jīng)營(yíng)者具備一定的資源整合及服務(wù)管理能力，且本項(xiàng)目群樓的預(yù)期經(jīng)營(yíng)方向和開(kāi)發(fā)商的背景，都為此提供了便利的條件。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析針對(duì)此類目標(biāo)客戶群的需要，酒店式服務(wù)公寓目應(yīng)提供相應(yīng)的高端服因此，本項(xiàng)目無(wú)論從所處的地理位置，還是現(xiàn)有的產(chǎn)品形態(tài)，加上后期的資源整和及管理服務(wù)能力來(lái)看，都適合定位于針對(duì)相對(duì)高端目標(biāo)客戶群體需要的酒店式服務(wù)公寓。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析因此，本項(xiàng)目無(wú)論從所處的地理位置，還是現(xiàn)有的產(chǎn)離市中心CBD1.5公里，離商業(yè)中心1.5公里，離（文殊坊）0.5公里離鬧市500米，意味著很近卻具有生活氛圍的環(huán)境緊鄰文殊坊，新興旅游熱點(diǎn)，地段升值潛力巨大天然景觀府南河，市民心目中的福地緊鄰成都第一條地鐵，出行便利程度高S優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析離市中心CBD1.5公里，離商業(yè)中心1.5公里，離（文殊坊）項(xiàng)目長(zhǎng)期爛尾樓的形象街對(duì)面爛尾樓對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)在心理上有極大影響項(xiàng)目已經(jīng)建成，改造升級(jí)的空間較小W劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析W劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析內(nèi)環(huán)內(nèi)爛尾樓成功改造項(xiàng)目較多，而且銷(xiāo)售情況樂(lè)觀目前內(nèi)環(huán)的樓盤(pán)供應(yīng)量較小市場(chǎng)上缺乏精裝修的酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品O機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析周邊逐漸上市的小戶型樓盤(pán)，將影響到本項(xiàng)目的入市、市場(chǎng)消化和價(jià)格定位T威脅項(xiàng)目SWOT分析T威脅項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論著力強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，制定合理的價(jià)格區(qū)間，規(guī)避現(xiàn)有及可能的威脅，進(jìn)而準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，滿足目標(biāo)客戶的需求。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析四、關(guān)于本案項(xiàng)目定位操作的幾點(diǎn)建議四、關(guān)于本案項(xiàng)目定位操作的幾點(diǎn)建議在本案產(chǎn)品布局不能做大改變的前提下，應(yīng)從以下三個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。1、準(zhǔn)確定位本案的目標(biāo)客群——需要從酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)品得到相應(yīng)的心理滿足，而且具有一定的購(gòu)買(mǎi)力，居住在CBD及其輻射區(qū)域內(nèi)。2、建立高標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)合服務(wù)團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)的酒店管理公司來(lái)提供高質(zhì)量的服務(wù)服務(wù)內(nèi)容滿足客戶的需要3、由于本案目標(biāo)客群比較狹窄，因此必須制定適合的推廣計(jì)劃，以相對(duì)較低的代價(jià)達(dá)到目標(biāo)客戶，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。項(xiàng)目定位建議在本案產(chǎn)品布局不能做大改變的前提下，應(yīng)從以下三附錄：成都市項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)附錄：成都市項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況由上圖可知，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2750億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，是1994年以來(lái)的最高增長(zhǎng)速度。成都市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況由上圖可知，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)成都市城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)情況由上圖可知，近年成都市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的快速增長(zhǎng)，大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。成都市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都市城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)情況由上圖可知，近年成都市城鎮(zhèn)居小結(jié)：成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，有較強(qiáng)消費(fèi)潛力。成都市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié)：成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，城鎮(zhèn)居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅呈逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀全市商品房供求總量大幅增長(zhǎng)，均首年突破2000萬(wàn)平方米2006年成都市商品房供應(yīng)和成交面積首年突破2000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總體表現(xiàn)為供求兩旺的局面。成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀全市商品房供求總量大幅增長(zhǎng)，均首年突破2000萬(wàn)平方米20房?jī)r(jià)漲幅回落，但漲幅仍處高位2006年，成都市五城區(qū)商品房成交均價(jià)為4472元／平方米，同比上漲9．5％，其中住宅成交均價(jià)為4256元／平方米，同比上漲12．9％，漲幅較2005年回落了3．4個(gè)百分點(diǎn)。成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀房?jī)r(jià)漲幅回落，但漲幅仍處高位2006年，成都市五城區(qū)商品房成小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)有良好的成長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅逐漸放緩。成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)有良好的成長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅逐漸放緩。成區(qū)域劃分：府河區(qū)域內(nèi)為市中心內(nèi)環(huán)；府河外到一環(huán)路為市中心外環(huán)；一環(huán)以外按方位分東南西北區(qū)域。四處樓市走向：南面，傳統(tǒng)富人區(qū)，是成都市價(jià)格最高區(qū)域。5500-9000元/平方米 西面，傳統(tǒng)西貴區(qū)，屬于價(jià)高區(qū)域。4500-7000元/平方米 東面，新興居住區(qū)域，大量知名開(kāi)發(fā)商合力開(kāi)發(fā)區(qū)域。4000-5800元/平方米

北面，傳統(tǒng)概念比較亂的區(qū)域，大量的小商品市場(chǎng)和外來(lái)人口，緊鄰火車(chē)站，居住相對(duì)集中在梁家巷一帶，3000-5000元/平方米，在靠近府城河的城北內(nèi)環(huán)區(qū)域價(jià)格與市中心區(qū)域的價(jià)格不相上下。 城中，ＣＢＤ區(qū)域，屬于價(jià)格高位，價(jià)格在6000-11000元/平方米。成都區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概況區(qū)域劃分：府河區(qū)域內(nèi)為市中心內(nèi)環(huán)；府河外到一環(huán)路為市中心外環(huán)項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并且緊臨俯南河。以俯南河為界，往南是成都市的商業(yè)和CBD輻射區(qū)域，也是內(nèi)環(huán)小戶型集中供應(yīng)的區(qū)域，而且價(jià)格也相對(duì)區(qū)域住宅均價(jià)較高，但市場(chǎng)去化情況較樂(lè)觀。項(xiàng)目以北至一環(huán)，已經(jīng)是成熟的住宅區(qū)，環(huán)境比較幽雅，目前在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較少，市場(chǎng)消化較充分，但沒(méi)有同類型的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)，因此小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)需求還待滿足。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目所在地位于連通市中心與成都北部的交通干道——人民路上，并五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路商圈文殊坊錦里鹽市口春熙路商圈本案上河新城壹號(hào)公館天盛壹中心南門(mén)西沙美景吾非普羅都市美邸鼓樓世家賽弗假日五丁苑3000均西門(mén)北門(mén)時(shí)代凱悅北門(mén)CBDCBD太升路文殊坊樓盤(pán)名稱中鐵二局上河新城地址大安西路56-58號(hào)價(jià)格3820-4200（均價(jià)4600）最高價(jià)5200裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005年9月14日套數(shù)333面積77-133平方米交房時(shí)間2006年12月內(nèi)環(huán)線內(nèi)北區(qū)樓盤(pán)：上河城前兩期已交房數(shù)年，并成為北區(qū)居住代表性樓盤(pán)，此項(xiàng)目是上河城第三期，由于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題成為爛尾，中鐵二局接手后順應(yīng)文殊坊片區(qū)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭成功更新形象銷(xiāo)售。前三期已全部售罄，據(jù)開(kāi)發(fā)商預(yù)估，目前二手價(jià)大概在5700－6000元/平方米。優(yōu)勢(shì)：1有小區(qū)氛圍2項(xiàng)目正對(duì)小區(qū)綠化3居住氛圍濃厚4地鐵旁競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱中鐵二局上河新城地址大安西路56-58號(hào)價(jià)格3820項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館地址人民中路三段1號(hào)價(jià)格均價(jià)11000元/平方米裝修情況精裝開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年12月9號(hào)套數(shù)600面積44-90交房時(shí)間2008年5月此項(xiàng)目為爛尾樓改造項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)70年。項(xiàng)目除了規(guī)模，其他無(wú)論在社會(huì)地位或是產(chǎn)品定位上都類似上海世貿(mào)濱江花園，有濃厚的商務(wù)居住氛圍。優(yōu)勢(shì)：1地處交通要道，是傳統(tǒng)意義上的市中心2地鐵旁3市中心CBD核心區(qū)域4成都第一座真正意義的商務(wù)住宅5頂級(jí)會(huì)所、物管，五星級(jí)酒店物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱壹號(hào)公館地址人民中路三段1號(hào)價(jià)格均價(jià)11000元/平項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱天盛壹中心地址北大街價(jià)格均價(jià)6000元/平方米裝修情況毛坯開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年3月套數(shù)496面積30-70交房時(shí)間2008年6月項(xiàng)目是結(jié)合了商業(yè)、辦公和住宅的雙塔樓。優(yōu)勢(shì)：1CBD輻射區(qū)域2外觀現(xiàn)代感強(qiáng)（像寫(xiě)字樓）3生活配套齊全，緊鄰大超市競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案樓盤(pán)名稱天盛壹中心地址北大街價(jià)格均價(jià)6000元/平方米裝修情項(xiàng)目定位可行性研究報(bào)告樓盤(pán)名稱時(shí)代凱悅地址人民中路二段70號(hào)價(jià)格均價(jià)