城市綜合體物業(yè)管理特點及其運作方案3

城市綜合體物業(yè)管理特點及其

運作方案現(xiàn)代綜合體物業(yè)管理含義鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系,吸引高品質(zhì)人才進(jìn)入到物業(yè)管理公司,實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)智能化,降低物業(yè)能耗和運營成本?，F(xiàn)代物業(yè)管理要通過提供豐富的增值服務(wù)和高附加值服務(wù),提升自己的服務(wù)品質(zhì),滿足業(yè)主的各類需求,體現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)價值的最大化,最終實現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)富能力的提升、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級、行業(yè)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的同步增長、行業(yè)社會價值和社會地位的彰顯。綜合體物業(yè)管理特點1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級酒店、購物中心、寫字樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實現(xiàn)物業(yè)中長期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。綜合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費用單獨核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費不同，其中五星級酒店和購物中心的收費要略高一些。2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：

——辦公室（含前臺、財務(wù)、采購、倉庫）——客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；——工程管理與能耗管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；——公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動配合、停車場管理等）；——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）?；緳C(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費特點由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費要高于普通物業(yè)

購物中心收費20-30元//月平方米省級城市40-50元/月/平米五星級酒店由酒店管理公司撥款根據(jù)規(guī)模和服務(wù)要求一般費用需要200萬元-400萬元寫字樓普通3-5元//月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國際金融中心為例物業(yè)費：8.8元/月/平米公寓3-5元/平方米五星級別酒店式公寓收費6-7元/月/平米關(guān)于城市綜合體的物業(yè)計費和管理規(guī)約應(yīng)按照業(yè)主共同利益區(qū)分主力店和次要主力點水電費用和物業(yè)管理費用應(yīng)在租賃合約中明確規(guī)定，主力店物業(yè)管理費用可以低于普通商鋪。公共空間采用分?jǐn)偹悸?，利于通道和空中花園照明等計費采用公攤方式。劃分組團(tuán)的公共空間，采用本組團(tuán)分?jǐn)偡绞健Ｎ飿I(yè)管理費用的確定1.人員工資2.相關(guān)的辦公費用3.建筑相關(guān)維護(hù)材料和維修費用;設(shè)備備件和維修費用4.物業(yè)管理的合理利潤加強(qiáng)和規(guī)范“傭金”“基金”的核算與管理深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)定要求，物業(yè)管理處應(yīng)該按照管理成本的10%提取管理傭金上交物業(yè)管理公司，這部分提取的傭金可以列入物業(yè)管理處的管理成本。如果物業(yè)管理處收不抵支，傭金可以少提，但是不可因為物業(yè)管理處收高于支而擅自提高計提標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)最主要的一項基金就是住宅維修基金，它是一項區(qū)之于業(yè)主用之于業(yè)主的專項消費基金。物業(yè)管理企業(yè)必須按照代管理基金的性質(zhì)嚴(yán)格遵循物業(yè)管理條例及物業(yè)管理部門的規(guī)定核算管理合使用。二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊建設(shè)購物中心商業(yè)管理公司購物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財務(wù)部工程與設(shè)備部工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等）。

由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識共享和培訓(xùn)。關(guān)于商業(yè)綜合體業(yè)主委員會的組建業(yè)主委員會的成立標(biāo)志著業(yè)主們有了自己的自治組織，任何業(yè)主都可以通過委員會發(fā)表意見和言論，所有的困難都可以提交委員會研究解決，通過業(yè)主委員會這個溝通的平臺，可以使業(yè)主逐漸了解物業(yè)管理公司是真正為購物廣場、為廣大業(yè)主著想，可以逐漸消除業(yè)主可能存有的戒心，使更多的業(yè)主配合我們的工作，比如在青島萬達(dá)購物廣場商鋪招商工作中，開始只有72個商鋪的業(yè)主將租賃權(quán)委托給了物業(yè)管理公司，在通過召開兩次業(yè)主委員會溝通以后，達(dá)到了102個，從而確保了購物廣場的商品布局能夠按照既定的規(guī)劃方案實施。對于產(chǎn)權(quán)分散的商業(yè)街區(qū),還可以組織商業(yè)經(jīng)營委員會,共同決定重大經(jīng)營事宜。

三、綜綜合體體前期期物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)介入入方案案綜合體體前期期物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)包括括在項項目規(guī)規(guī)劃、、建設(shè)設(shè)與驗驗收交交付階階段的的前期期介入入，開開盤區(qū)區(qū)的物物業(yè)管管理服服務(wù)，，物業(yè)業(yè)的接接管驗驗收、、入伙伙與裝裝修管管理策策劃及及房屋屋質(zhì)量量遺留留問題題的處處理流流程等等。根根據(jù)項項目開開發(fā)各各階段段的工工作重重點的的不同同，物物業(yè)管管理公公司將將委派派相對對應(yīng)的的人員員參與與前期期物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)工作作，充充分發(fā)發(fā)揮開開發(fā)商商自有有物業(yè)業(yè)的資資源優(yōu)優(yōu)勢，，確保保產(chǎn)品品更具具人性性化優(yōu)優(yōu)勢與與恒久久的品品質(zhì)。。項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計階階段參與人人員前期介介入小小組：：物業(yè)業(yè)管理理公司司業(yè)務(wù)務(wù)副總總經(jīng)理理、項項目經(jīng)經(jīng)理、、工程程和機(jī)機(jī)電設(shè)設(shè)備主主管、、財務(wù)務(wù)部經(jīng)經(jīng)理主要工工作內(nèi)內(nèi)容1、從物物業(yè)管管理角角度對對項目目的整整體布布局提提出建建議，，如在在綜合合體項項目中中，前前期介介入小小組對對機(jī)電電設(shè)備備節(jié)能能和室室內(nèi)空空氣品品質(zhì)、、物業(yè)業(yè)管理理用房房的位位置、、臨時時停車車場的的設(shè)置置等提提出建建議。。因為空調(diào)和和通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)是合理引引起的物業(yè)業(yè)管理糾紛紛---濟(jì)南萬達(dá)廣廣場案例位置很好,知名品牌入入住很多的的綜合體里里邊的空氣環(huán)境不好,例如,在10月份或冬季季卻很差普遍問題就就是室內(nèi)溫溫度過高,同時空調(diào)采暖費費也會很高高,這樣的后果果就算是把把商家引進(jìn)進(jìn)了，也可能會存存在退場的的可能性濟(jì)南萬達(dá)廣廣場客戶嫌嫌空調(diào)采暖暖物業(yè)費過過高,而要求退房房的如下照照片及各大商場場寫字樓的的室內(nèi)環(huán)境境很差的統(tǒng)統(tǒng)計結(jié)果。需要在設(shè)設(shè)計階段就就考慮空調(diào)調(diào)和通風(fēng)系系統(tǒng)的節(jié)能能與空氣質(zhì)質(zhì)量問題，，采用送新新風(fēng)調(diào)節(jié)和和水冷卻模模式。關(guān)于中央空空調(diào)系統(tǒng)的的節(jié)能比較較18萬平方米購物商場（享受不到到夜晚谷值值電價）全年采用電電中央空調(diào)調(diào)，每年冬冬夏共使用用約240天，70元/平至100元/平（不含設(shè)設(shè)備維護(hù)，，年折損）），即1260萬至1800萬全年采用非非電中央空空調(diào)（燃?xì)鈿怃寤嚕?0元/平至70元/平（不含設(shè)備備維護(hù)，年折折損），即720萬至1260萬注：能源價格格電價1元，燃?xì)鈨r格格3.6元/立方，設(shè)備均均為國際一線線品牌成都萬象城市市綜合體購物物中心下沉廣廣場和主要入入口參與與項項目目的的規(guī)規(guī)劃劃，，如如在在本本項項目目中中，，前前期期介介入入小小組組對對綜綜合合體體出出入入口口設(shè)設(shè)計計、、人人車車分分流流、、地地下下車車庫庫預(yù)預(yù)留留各各單單元元入入口口、、小小區(qū)區(qū)景景觀觀區(qū)區(qū)道道路路設(shè)設(shè)置置殘殘疾疾人人通通道道等等的的建建議議。。綜合合體體前前期期物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)介介入入方方案案3.全程程參參與與公公共共設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備的的配配套套設(shè)設(shè)計計、、方方案案制制定定與與設(shè)設(shè)備備選選型型工工作作，，前前期期介介入入小小組組從從管管理理需需要要、、使使用用便便利利、、維維護(hù)護(hù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性等等方方面面對對公公共共設(shè)設(shè)施施設(shè)設(shè)備備的的配配套套提提出出建建議議，，參參與與設(shè)設(shè)備備采采購購、、安安裝裝及及維維保保合合同同的的洽洽談?wù)劰すぷ髯?。通過過上上述述工工作作，，管管理理公公司司與與設(shè)設(shè)備備供供應(yīng)應(yīng)商商建建立立了了良良好好的的溝溝通通渠渠道道，，維維保保合合同同的的簽簽訂訂使使得得管管理理公公司司、、業(yè)業(yè)主主及及開開發(fā)發(fā)商商的的利利益益均均得得到到有有效效的的保保護(hù)護(hù)。。前期期介介入入要要考考慮慮空空調(diào)調(diào)等等機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備等等的的建建筑筑承承重重的的影影響響三豐百貨施施工過程中中，第5層樓面原原本是計計劃設(shè)置置溜冰場場，后來來就成了了8家餐館，，其中一一間叫中中韻餐廳廳。由于于韓國人人有吃飯飯時席地地而坐的的習(xí)慣，，這家餐餐館的混凝土地面下添加了了一層加熱設(shè)設(shè)備，這極大大的增加了承承重結(jié)構(gòu)的負(fù)負(fù)擔(dān)。此外，，整幢大樓的的空調(diào)設(shè)備都都被安裝在了了樓頂之上。。3臺大型空調(diào)共重29公噸，加上開放空空調(diào)滿水時，，總重量更高高達(dá)87公噸，達(dá)設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)的承重重負(fù)荷4倍之多。讓情情況變得更糟糟的是，由于于周圍居民對對空調(diào)設(shè)備噪噪音的抱怨，，大樓后部所所有的空調(diào)設(shè)設(shè)備都被移到到了前部。這這一移動本應(yīng)應(yīng)使用起重機(jī)，但結(jié)果是所所有的設(shè)備都都是直接在樓樓頂上利用滑滑輪被推拽到到該位置，使使本來已經(jīng)超超出負(fù)荷的樓樓頂出現(xiàn)裂痕痕，整個樓頂頂結(jié)構(gòu)大受損損傷，并使承承重柱受壓，，位于中韻餐餐廳的承重柱柱更遭到重創(chuàng)創(chuàng)。之后每次次開動空調(diào)設(shè)設(shè)備時，震動動就將裂痕由由樓頂逐漸擴(kuò)擴(kuò)散到第5層樓面，中韻韻餐廳的承重重柱上的裂痕痕亦不斷擴(kuò)大大。[1]1995年6月29日下午6點05分，大樓開始始倒塌，在20秒內(nèi)，5層百貨大樓層層層塌陷進(jìn)地地下4層內(nèi)，共造成成502人死亡，937人受傷，是韓國歷史上在和平平時期傷亡最最嚴(yán)重的一起起事故，也是是世界上建筑筑自行倒塌的的傷亡極其重重大事故之一一。一般百貨承重重450KG/平方米。參與景觀系統(tǒng)統(tǒng)的方案研究究4.參與廣場綠化化與空中花園園景觀系統(tǒng)設(shè)設(shè)計的論證，，前期介入小小組重點從后后期維護(hù)的角角度對綠化植植物樹種、景景觀的選擇、、噴灌系統(tǒng)的的布局、保養(yǎng)養(yǎng)期的維護(hù)保保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方方面提出建議議。例如,不同植植物對對土層層厚度度的要要求。。5.參與物物業(yè)管管理用用房的的位置置及功功能劃劃分布布局討討論，，依照照相關(guān)關(guān)法律律法規(guī)規(guī)對物物業(yè)管管理用用房的的面積積提出出要求求。6.參與寫寫字樓樓和公公寓戶戶型討討論會會，前前期介介入小小組將將管理理公司司已托托管小小區(qū)中中業(yè)主主對戶戶型設(shè)設(shè)計的的意見見、裝裝修中中的常常見改改動等等情況況反饋饋給開開發(fā)商商，以以便開開發(fā)商商選擇擇最優(yōu)優(yōu)化的的戶型型設(shè)計計方案案。7.參與綜綜合體體建筑筑外立立面的的討論論，從從管理理維護(hù)護(hù)和安安全管管理的的角度度提出出有關(guān)關(guān)建議議。8.物業(yè)管管理市市場調(diào)調(diào)查及及目標(biāo)標(biāo)客戶戶群分分析，，物業(yè)業(yè)管理理作為為房地地產(chǎn)開開發(fā)的的后續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)，必必須切切實掌掌握目目標(biāo)客客戶群群的需需求，，制定定出有有針對對性的的管理理服務(wù)務(wù)措施施。綜合體體前期期物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)介入入方案案施工圖圖設(shè)計計階段段的物物業(yè)服服務(wù)介介入.參與人人員前期介介入小小組，，以管管理公公司總總經(jīng)理理、管管理處處經(jīng)理理為主主。二.在管管理理的的角角度度主主要要關(guān)關(guān)注注以以下下內(nèi)內(nèi)容容，，根根據(jù)據(jù)實實際際情情況況提提出出合合理理化化建建議議1.土建建1）對對屋屋面面、、有有防防水水要要求求的的衛(wèi)衛(wèi)生生間間（（廚廚房房））等等防防水水材材料料的的選選擇擇2）門門、、窗窗的的材材質(zhì)質(zhì)3）屋屋面面及及管管道道井井檢檢修修口口的的位位置置及及尺尺寸寸4）地地區(qū)區(qū)氣氣候候差差異異對對房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量的的特特殊殊要要求求5）空空調(diào)調(diào)外外掛掛機(jī)機(jī)預(yù)預(yù)留留位位的的尺尺寸寸、、冷冷凝凝水水的的統(tǒng)統(tǒng)一一收收集集6）煙煙道道、、排排氣氣道道的的位位置置,餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)建建議議集集中中區(qū)區(qū)域域布布置置7）廣廣場場、、道道路路用用飾飾面面磚磚的的互互換換性性及及清清潔潔的的便便利利性性2.配套套1）室室內(nèi)內(nèi)管管道道、、計計量量器器具具、、智智能能化化設(shè)設(shè)施施布布置置的的合合理理性性，，及及2）給給業(yè)業(yè)主主造造成成的的影影響響3）各各種種設(shè)設(shè)備備產(chǎn)產(chǎn)生生的的噪噪音音對對業(yè)業(yè)主主的的影影響響4）各種設(shè)設(shè)備總控控制開關(guān)關(guān)是否設(shè)設(shè)在公共共區(qū)域內(nèi)內(nèi)5）各種設(shè)設(shè)備設(shè)施施的能源源消耗6）室外管管線、管管道井布布局的合合理性，，及給業(yè)業(yè)主造成成的影響響7）智能化化設(shè)施的的可靠性性、適用用性與經(jīng)經(jīng)濟(jì)性施工圖設(shè)設(shè)計階段段的物業(yè)業(yè)服務(wù)介介入施工階段段（一）參參與人員員前期介入入小組，，由管理理處經(jīng)理理牽頭，，適時安安排工程程維修人人員參與與。（二）主主要關(guān)注注以下內(nèi)內(nèi)容，對對影響后后期管理理的項目目提出合合理化建建議1.地產(chǎn)公司司招標(biāo)工工作介入入1）供方門門、窗質(zhì)質(zhì)量及售售后服務(wù)務(wù)評價2）公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及后后期維修修保養(yǎng)成成本條款款的制定定2.施工介入入1）房屋質(zhì)質(zhì)量控制制2）隱蔽工工程檢查查驗收記記錄3）設(shè)計變變更記錄錄的收集集4）設(shè)施、、設(shè)備的的安裝調(diào)調(diào)試及操操作培訓(xùn)訓(xùn)5）成品保保護(hù)6）綜合體體和小區(qū)區(qū)體育設(shè)設(shè)施、兒兒童游樂樂設(shè)施質(zhì)質(zhì)量施工中的深深圳華潤萬萬象城綜合合體物業(yè)管理就就是要為顧顧客創(chuàng)造美美好和諧的的環(huán)境山抹微云，，天粘衰草草，畫角聲斷譙譙門。暫停征棹，，聊共引離離尊。多少蓬萊舊舊事，空回首，煙煙靄紛紛。。斜陽外，寒寒鴉萬點，，流水繞孤孤村。銷魂、、當(dāng)此此際，，香囊暗暗解，，羅帶帶輕分分。謾贏得得青樓樓、薄薄幸名名存。。此去何何時見見也？？襟袖上上、空空惹啼啼痕。。傷情處處，高高樓望望斷，，燈火火已黃黃昏。。秦觀——《《滿庭芳芳》三.綜合體體購物物中心心部分分物業(yè)業(yè)管理理方案案購物中中心是是城市市綜合合體最最重要要的部部分之之一，，其技技術(shù)系系統(tǒng)和和服務(wù)務(wù)功能能也是是綜合合體各各個部部分中中最為為復(fù)雜雜的。。一方方面，，需要要針對對顧客客心理理和行行為需需要及及特征征，在在購物物空間間布局局布置置、環(huán)環(huán)境營營造、、交通通、導(dǎo)導(dǎo)購等等各種種服務(wù)務(wù)設(shè)施施的運運行和和管理理上必必須采采取有有效措措施，，例如如，邀邀請專專門導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)公公司設(shè)設(shè)置好好導(dǎo)示示標(biāo)志志和臨臨時標(biāo)標(biāo)志；；另一一方面面，針針對商商家需需要，，在垃垃圾收收集與與處理理，貨貨物的的運輸輸、裝裝卸等等服務(wù)務(wù)設(shè)施施運行行和管管理以以及營營銷推推廣的的組織織和管管理上上，也也要采采取有有效措措施。。購物中中心物物業(yè)管管理任任務(wù)一一般包包括1.購物中中心的的前期期介入入2.購物中中心的的裝修修管理理3.保安和和錄像像監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)確確保對對購物物顧客客的無無打擾擾服務(wù)務(wù)4.購物中中心的的清潔潔5.機(jī)電設(shè)施維維護(hù)6.電腦系統(tǒng)結(jié)結(jié)算整個購購物中心物物業(yè)管理相相關(guān)費用對于購物中中心在前期期介入方面面，要重點點開展中央央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)的節(jié)能以以及綜合體體物業(yè)管理理成本預(yù)算算購物中心開業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)開業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務(wù),竣工驗收物業(yè)交接和裝修管理五星級酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)納入五星級酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)成本，相關(guān)業(yè)主聯(lián)歡活動成本四.購物中心的的裝修管理理購物中心裝裝修管理的的流程與重重點----以深圳華潤潤萬象城為為例安全第一,防火是裝修修管理的重重點。方便便商戶裝修修,將商戶裝修修手冊等及及時發(fā)放到到商戶手中中。2、購物中心內(nèi)內(nèi)主力百貨貨商場“二二次裝修””的要求和和標(biāo)準(zhǔn)概述述百貨商場的的裝修按內(nèi)內(nèi)容和階段段不同可分分為“一次次裝修”和和“二次裝裝修”。““一次裝修修”是指為為其經(jīng)營的的各種業(yè)態(tài)態(tài)提供基本本的物業(yè)基基礎(chǔ)設(shè)施、、基礎(chǔ)條件件、硬件環(huán)環(huán)境。包括括為滿足業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營的的需要對基基建工程的的必要修整整和裝修，，包括天棚棚、地面、、柱體、墻墻面、樓梯梯、通道等等；為經(jīng)營營需要提供供的必要基基礎(chǔ)設(shè)施，，包括水、、電、空調(diào)調(diào)、消防、、安防、廣廣播、通訊訊設(shè)備、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)工程、、照明、電電梯等；為為滿足商場場營銷需要要而進(jìn)行的的設(shè)施、促促銷設(shè)施等等。進(jìn)駐商家的的裝修“二次裝修修”是指以以“一次裝裝修”為基基礎(chǔ)，為展展示品牌和和商品形象象，按照商商場要求的的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)進(jìn)行的二次次裝飾裝修修。主要包包括貨架、、柜臺、壁壁柜、形象象、陳列、、燈光、色色彩等?！啊岸窝b修修”主要是是由各品牌牌商家自己己進(jìn)行，因因此制定好好“二次裝裝修”的要要求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，對于實實現(xiàn)商場整整體裝修的的統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)，達(dá)到二二次裝修的的目的和效效果具有重重要意義。。“二次裝修””的目的是是為了更好好的展示品品牌和商品品形象，形形成良好的的賣場氛圍圍，體現(xiàn)商商場的經(jīng)營營定位、經(jīng)經(jīng)營特色、、企業(yè)文化化。所以商商場的“二二次裝修””一要符合合商場的經(jīng)經(jīng)營定位要要求，二要符合商場場的企業(yè)文文化要求，三要符合商場場的整體形形象要求，四要充分展示示品牌形象象和商品形形象。成都萬象城城購物中心心組織好商場場的“二次次裝修”工工作要遵循循以下原則則：一、彰顯個個性與整體體協(xié)調(diào)統(tǒng)一一的原則。。“二次裝裝修”既要要體現(xiàn)商家家品牌、商商品的特性性與獨特的的形象，又又要與商場場的整體定定位、樓層層、賣區(qū)的的定位協(xié)調(diào)調(diào)一致。二、統(tǒng)一安安排，獨立立執(zhí)行的原原則?！岸窝b修””要依商場場的統(tǒng)一開開業(yè)、調(diào)整整計劃統(tǒng)一一安排，同同時每個品品牌又要獨獨立設(shè)計、、制作完成成各自的裝裝修。三、、效效率率與與質(zhì)質(zhì)量量統(tǒng)統(tǒng)一一的的原原則則。?！啊岸未窝b裝修修””既既要要保保證證時時間間和和工工期期的的要要求求，，又又要要保保證證裝裝修修質(zhì)質(zhì)量量，，做做到到不不忽忽視視每每一一個個細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，不不浪浪費費點點滴滴時時間間。。四、、安安全全第第一一，，規(guī)規(guī)范范施施工工的的原原則則。?！啊岸未窝b裝修修””施施工工過過程程中中各各品品牌牌商商家家的的裝裝修修要要按按要要求求規(guī)規(guī)范范施施工工，，把把安安全全放放在在首首位位，，嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行消消防防、、用用電電、、安安全全制制度度按按操操作作流流程程規(guī)規(guī)范范施施工工。。五、、打打造造精精品品與與厲厲行行節(jié)節(jié)約約的的原原則則。。各各品品牌牌在在““二二次次裝裝修修””中中要要注注重重設(shè)設(shè)計計精精心心制制作作，，打打造造品品牌牌形形象象，，同同時時又又要要杜杜絕絕在在材材料料使使用用和和制制作作工工程程上上的的浪浪費費現(xiàn)現(xiàn)象象。。“二次次裝裝修修””工工作作要要遵遵循循和和符符合合以以下下具具體體要要求求：：一、商場形形象管理的的要求。各各品牌專柜柜是置身于于商場整體體之中的一一員，因此此各品牌專專柜的裝修修風(fēng)格、色色彩、陳列列等要符合合商場的整整體形象定定位要求，，其形象色色彩其要與與所在樓層層、賣區(qū)及及周邊相鄰鄰品牌柜組組協(xié)調(diào)一致致。二、商場裝裝修工作計計劃和進(jìn)度度要求。各各品牌、柜柜組“二次次裝修”要要按照商場場的“裝修修”整體工工作計劃和和進(jìn)度按時時完成裝修修任務(wù)，以以保證開業(yè)業(yè)或調(diào)整計計劃的如期期完成。二次裝修具具體要求三、要遵循循商場“二二次裝修””的施工管管理要求。。商場的““二次裝修修”同時有有許多品牌牌柜組進(jìn)行行施工和安安裝，所以以保持和維維護(hù)良好的的秩序、保保證施工安安全、財產(chǎn)產(chǎn)和人生安安全十分重重要，因此此各品牌柜柜組必須按按照商場的的“二次裝裝修”施工工管理要求求組織施工工。四、遵守和和執(zhí)行商場場的“二次次裝修管理理”工作流流程。為完完成好“二二次裝修””工作商場場制定了完完善的商裝裝工作流程程包括裝修修方案審核核、形象設(shè)設(shè)計審核、、圖紙審核核、材料審審核、施工工隊伍審核核以及施工工管理、驗驗收等工作作流程，各各品牌柜組組要按照商商場的“二二次裝修””工作流程程與商場相相關(guān)部門配配合接受相相關(guān)的管理理和指導(dǎo)。。五、遵守和和執(zhí)行相關(guān)關(guān)的安全、、消防等標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)術(shù)規(guī)范，保保證施工和和制作質(zhì)量量。各品牌牌柜組的““二次裝修修”還要遵遵照執(zhí)行有有關(guān)部門關(guān)關(guān)于安全、、消防、等等管理規(guī)定定和技術(shù)要要求、材料料、工藝要要求等，使使得裝修結(jié)結(jié)束后能夠夠通過驗收收安全使用用。百貨商場““二次裝修修”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，因商場場的經(jīng)營定定位，具體體的市場環(huán)環(huán)境和物業(yè)業(yè)條件會有有所差別。。各商場應(yīng)應(yīng)根據(jù)商場場的經(jīng)營定定位、市場場環(huán)境、企企業(yè)文化、、物業(yè)特點點制定好““二次裝修修”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，用以規(guī)規(guī)范和指導(dǎo)導(dǎo)各品牌柜柜組的“二二次裝修””?！岸窝b修修”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)大體分為為以下幾部部分內(nèi)容：：一、色彩使使用標(biāo)準(zhǔn)。。根據(jù)企業(yè)業(yè)VI的要求以及及商場的經(jīng)經(jīng)營定位、、業(yè)態(tài)形式式、商品賣賣區(qū)特點等等制定“二二次裝修””的色彩使使用標(biāo)準(zhǔn)和和規(guī)范。在在標(biāo)準(zhǔn)中明明確列出應(yīng)應(yīng)當(dāng)使用的的色彩和禁禁止使用色色彩。二、品牌形形象設(shè)計和和展示柜、、貨架設(shè)計計制作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。明確規(guī)規(guī)定出品牌牌形象墻的的高度、貨貨架、展示示柜、試衣衣間的高度度、規(guī)格尺尺寸要求和和制作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。百貨商場““二次裝修修”百貨商場““二次裝修修”三、柜位設(shè)設(shè)計、動線線規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。標(biāo)列出出柜位的朝朝向，貨架架的擺放和和朝向，及及通道、動動線和顧客客的基本流流向。四、商品陳陳列標(biāo)準(zhǔn)。。指出商品品陳列的要要求、原則則和陳列方方式。五、裝修材材料使用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)據(jù)商場的經(jīng)經(jīng)營定位和和當(dāng)?shù)氐难b裝修材料市市場情況，，規(guī)定應(yīng)當(dāng)當(dāng)使用的裝裝修材料和和禁止使用用的裝修材材料。六、電力和和燈光照明明標(biāo)準(zhǔn)。限限定可以使使用的電力力容量、應(yīng)應(yīng)達(dá)到的燈燈光效果、、可以使用用和禁止使使用的照明明燈具。七、消防和和安保標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，列明在在商裝設(shè)計計和施工中中應(yīng)執(zhí)行的的消防和安安保標(biāo)準(zhǔn)。。1、做好“二二次裝修””的計劃和和組織工作作。2、設(shè)計和做做好“二次次裝修”的的工作流程程。3、為品牌和和柜組提供供準(zhǔn)確的柜柜位圖紙、、詳盡的賣賣場規(guī)劃、、企業(yè)文化化、經(jīng)營定定位信息和和明確的裝裝修指導(dǎo)建建議。4、做好品牌牌裝修方案案、形象、、圖紙的審審核指導(dǎo)工工作。5、及時的與與品牌商家家溝通，互互通想法。。6、做好施工工中的跟蹤蹤工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及及時解決。。7、加強(qiáng)管理理和服務(wù)，，做好品牌牌上的參謀謀?！岸窝b修修”工作是是商場開業(yè)業(yè)籌備和調(diào)調(diào)整時的重重要工作之之一，因此此必須做好。做好“二次次裝修”工工作，要注注意解決好好以下問題題1、租戶提提交的施工工圖紙應(yīng)至至少包括下下列內(nèi)容：：效果圖平面布置圖圖天花布置圖圖立面圖、剖剖面圖（包包括店面、、櫥窗、燈燈箱和招牌牌）地面鋪裝圖圖空調(diào)施工圖圖（包括設(shè)設(shè)計說明、、水管圖、、風(fēng)管圖））電氣圖（包包括結(jié)線系系統(tǒng)圖、照照明線路圖圖、插座線線路圖）弱電系統(tǒng)施施工圖（含含網(wǎng)絡(luò)、電電話、CCTV、音響等））給、排水（（污）施工工圖（租區(qū)區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)衛(wèi)生間、茶茶水間、洗洗手盆等設(shè)設(shè)計）套有專業(yè)消消防公司設(shè)設(shè)計圖框的的消防系統(tǒng)統(tǒng)施工圖（（包括消防防噴淋布置置圖、消防防報警布置置圖、消防防排煙布置置圖）二次裝修中中商戶應(yīng)該該向購物中中心物業(yè)管管理公司提提交的資料料:2、餐飲類類租戶另須須增加以下下圖紙廚房排油煙煙施工圖給、排水（（污）施工工圖燃?xì)夤艿兰凹皥缶b置置布置圖（（政府指定定專業(yè)施工工單位出具具）北京朝陽大大悅城餐飲飲商戶3.名品購物中中心與百貨貨裝飾設(shè)計計管理規(guī)定定1．1品牌商指定定的裝飾設(shè)設(shè)計公司應(yīng)應(yīng)提供經(jīng)國國家主管部部委認(rèn)可的的有效資質(zhì)質(zhì)證書及營營業(yè)執(zhí)照、、裝飾業(yè)績績等。1．2通過商場審審核的公司司應(yīng)在規(guī)定定時間內(nèi)提提供A4及以上幅面面的裝飾現(xiàn)現(xiàn)場平面圖圖、立面圖圖、效果果圖、施施工圖、天天花燈位圖圖、電氣圖圖，圖紙應(yīng)應(yīng)詳盡標(biāo)注注材質(zhì)品牌牌型號、尺尺寸，電氣氣圖應(yīng)詳細(xì)細(xì)標(biāo)注單燈燈功率、分分項功率、、總功率。。圖紙通過過審批后，，辦理施工工手續(xù)。1．3出圖周期應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格遵守守我方規(guī)定定的時間進(jìn)進(jìn)行設(shè)計。。1．4柜體高度未未作特殊要要求的應(yīng)遵遵守以下原原則：服裝類、鞋鞋類低柜高高度1.35m以下。珠寶、飾品品、化妝品品類低柜高高度0.95m，炮臺展柜柜高1.350m以下。1．5高柜長度嚴(yán)嚴(yán)格按照““T”字墻的限位位制作。1．6模特地臺高高1.5m,深8m櫥窗玻璃高高度應(yīng)到頂頂，鑲嵌不不銹鋼、烤烤漆木飾面面、烤漆鋁鋁合金邊框框，2F以上商鋪不不能制作模模特底臺及及櫥窗玻璃璃。1．7柜體面層應(yīng)應(yīng)選用烤漆漆或高檔防防火板（機(jī)機(jī)器無縫折折邊）、嚴(yán)嚴(yán)禁選用波波音軟片及及大芯板外外刮膩子面面層。1．8柜體必須加加裝易擦洗洗踢腳板。。1．9消防栓請按按國家最新新消防要求求采用不燃燃材質(zhì)進(jìn)行行裝飾處理理。容易燃燃燒的材料料和電焊作作業(yè)區(qū)必須須分隔3米以上。1.101F商鋪化妝品區(qū)區(qū)吊楣尺寸為為250mm厚400mm高，2F3F門楣尺寸詳見見商場規(guī)劃圖圖。商鋪入口口不小于2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌嵌入式門楣。。門楣材質(zhì)請請選用烤漆玻玻璃、金屬、、石材等不易易變形、開裂裂材質(zhì)。1.11地面鋪鋪裝材材料必必須與與通道道地面面保持持一平平，與與通道道地面面銜接接處用用5mm寬不銹銹鋼條條收口口1.12地面找找平層層不得得直接接使用用水泥泥砂漿漿，應(yīng)應(yīng)使用用水泥泥壓力力板或或塑料料基膜膜進(jìn)行行間隔隔，再再進(jìn)行行地面面鋪設(shè)設(shè)。名品購購物中中心與與百貨貨裝飾飾設(shè)計計管理理規(guī)定定名品購購物中中心與與百貨貨裝飾飾設(shè)計計管理理規(guī)定定1.13試衣間間設(shè)計計嚴(yán)格格按照照商場場要求求進(jìn)行行設(shè)計計，通通頂設(shè)設(shè)計請請考慮慮空調(diào)調(diào)消防防問題題。1.14裝飾材材料應(yīng)應(yīng)使用用符合合消防防要求求的綠綠色環(huán)環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)品；；玻璃璃均應(yīng)應(yīng)為夾夾膠、、鋼化化等安安全玻玻璃。。1.15圍擋應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格格按照照商場場要求求進(jìn)行行制作作，圍圍擋畫畫面請請設(shè)計計精美美、簡簡單，，以品品牌LOGO底紋為為準(zhǔn)。。1.16天花石石膏板板請選選用12mm國優(yōu)防防水石石膏板板。二次裝裝修的的合理理組織織1.工程部部門牽牽頭,商業(yè)管管理公公司的的招商商部門門配合合,根據(jù)不不同業(yè)業(yè)態(tài)特特點,制定裝裝修管管理方方案,邀裝修修方案案請消防防專家家和空空調(diào)專專家提提前審審閱,給予專專題指指導(dǎo)。。2.合理安安排裝裝修工工期,為開業(yè)業(yè)創(chuàng)造造良好好條件件,預(yù)留一一個月月散發(fā)發(fā)氣味味時間間。1、購物物中心心的開開業(yè)后后的物物業(yè)管管理：：在裝修工程程管理(公共空間改改裝)完成后購物中心建建材定期維維護(hù)、保養(yǎng)養(yǎng)和更新購物中心防水設(shè)施定定期檢驗購物中心外外墻、主要要隔間墻的的使用管理理購物中心緊急逃生通通道與逃生生梯維持暢暢通2、購物中心心設(shè)備管理理：定期保保養(yǎng)、測試試、一般故故障排除、、例行使用用操作演練練空調(diào)設(shè)備(冷卻水塔、、管線系統(tǒng)統(tǒng)等項目)運輸設(shè)備(電梯、貨梯梯、扶梯、、電動步道道等)消防設(shè)備(緊急照明、、灑水、消消防箱、滅滅火器、逃逃生器具)機(jī)械停車設(shè)設(shè)備與管理理監(jiān)控設(shè)備備照明設(shè)備(一般照明與與特殊照明明,例如,業(yè)態(tài)調(diào)整后后的照明隨隨著調(diào)整)安全監(jiān)控廣播系統(tǒng)(含緊急播音音系統(tǒng),背景音樂的的選擇)電訊系統(tǒng)電氣設(shè)備和和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備備的維護(hù)和和升級緊急發(fā)電機(jī)機(jī)、緊急排排煙機(jī)等給排水管線線系統(tǒng)污廢水處理理設(shè)備電子顯示版版、電視墻墻、招牌其它特殊用用途的設(shè)備備1、合約管理理(分類保存、、到期更換換、合約內(nèi)內(nèi)容變動或糾紛處理理等)2、商品管理理(進(jìn)出貨管制制、限銷商商品查核、、退換貨處理等)3、營業(yè)人員員管理(服裝、儀容容、上下班班時間等)4、營運配合合管理(促銷活動的的配合)5、品牌專賣賣店和進(jìn)撤撤柜管理(進(jìn)撤柜商品品與設(shè)施裝裝備清點、、場地移交等)6、裝璜設(shè)計計與施工管管理（二）設(shè)備備廠商和商商家管理五.城市綜合體體物業(yè)管理理必須十分分重視服務(wù)務(wù)功能的開開發(fā)和運用用1.首先，管理理者必須充充分有效地地開發(fā)和運運用城市綜綜合體各個個部分的服服務(wù)功能。。城市綜合合體各個部部分都有自自身服務(wù)功功能的體現(xiàn)現(xiàn)方式。例例如，對于于商務(wù)辦公公樓，必須須注重打造造商務(wù)平臺臺。在提供供基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)的前提下下，必須充充分挖掘客客戶的商務(wù)務(wù)需求，提提供全面的的商務(wù)服務(wù)務(wù)。與此同同時，根據(jù)據(jù)商務(wù)辦公公的專門特特性，在燈燈光、色彩彩、小品、、導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)等環(huán)境元元素的營造造上形成品品位，創(chuàng)造造良好的商商務(wù)空間和和商務(wù)環(huán)境境。購物中心的的服務(wù)措施施購物中心是是城市綜合合體最重要要的部分，，其技術(shù)系系統(tǒng)和服務(wù)務(wù)功能也是是綜合體各各個部分中中最為復(fù)雜雜的。一方方面，需要要針對顧客客心理和行行為需要及及特征，在在購物空間間布局布置置、環(huán)境氛氛圍營造、、內(nèi)部動線線與外部交交通呼應(yīng)、、導(dǎo)購與導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)等等各種服務(wù)務(wù)設(shè)施的運運行和管理理上必須采采取有效措措施；另一方面面，針對對商家需需要，在在垃圾收收集與處處理，貨貨物的運運輸、裝裝卸等服服務(wù)設(shè)施施運行和和管理以以及營銷銷推廣的的組織和和管理上上，也要要采取有有效措施施。一般建議議在商家家的背面面設(shè)置貨貨運通道道,運貨通道道與人流流通道不不沖突。。城市綜合合體是一一個完整整的有機(jī)機(jī)系統(tǒng)。。在這個個系統(tǒng)中中，每個個部分的的服務(wù)功功能要求求是不同同的，例例如，在在公寓、、寫字樓樓和酒店店，就需需要安靜靜、舒緩緩的環(huán)境境，而購購物中心心則需要要熱烈的的商業(yè)氣氣氛，但但綜合體體各部分分的服務(wù)務(wù)功能又又是相互互依存的的。例如，在商圈圈內(nèi)的綜合體體項目,以購物中心作作為中心,購物中心與人人們的日常生生活最為密切切，滿足人們們購物、娛樂樂和休閑，能能夠充分滿足足各類階層的的消費需求，，是綜合體中中的核心部分分；2.其次，整個綜綜合體各個部部分服務(wù)功能能的相互關(guān)系系必須達(dá)到高高度和諧和共共生的狀態(tài)。在CBD內(nèi),寫字樓是綜合合體的核心部部分。寫字樓樓需要要公寓寓和酒酒店作作為周周圍重重要的的配套套，其其自身身則是是城市市綜合合體的的主要要功能能，操操縱著著大部部分資資金流流和物物流方方向，，決定定著綜綜合體體的地地位和和功能能。六.綜合體體五星星級酒酒店物物業(yè)管管理方方案五星級級酒店店的物物業(yè)管管理納納入酒酒店管管理的的一個個組成成部分分，具具體包包括清清潔衛(wèi)衛(wèi)生、、保安安和設(shè)設(shè)施維維護(hù)。?？照{(diào)調(diào)等設(shè)設(shè)備維維護(hù)可可以統(tǒng)統(tǒng)一由由綜合合體物物業(yè)公公司下下屬的的工程程與設(shè)設(shè)備部部維護(hù)護(hù),電梯設(shè)備檢修修等聯(lián)絡(luò)專業(yè)業(yè)電梯公司負(fù)負(fù)責(zé)檢修。五星級酒店可可以設(shè)立專門門的物業(yè)管理理處，負(fù)責(zé)平平時日常工作作。五星酒酒店物業(yè)管理理也可以交給給酒店管理公公司配套的物物業(yè)管理公司司.例如,花園酒店由珠珠江物業(yè)酒店店公司管理.目前市場有大大型專業(yè)化酒酒店物業(yè)管理理公司,例如,廣州花園酒店店由廣州珠江江物業(yè)酒店管管理有限公司司管理,經(jīng)過20年的努力，珠珠江管理已發(fā)發(fā)展成具有酒酒店管理、物物業(yè)管理、房房地產(chǎn)代理、、物業(yè)清潔保保養(yǎng)、管理人人才培訓(xùn)、工工程機(jī)電維修修、飲食娛樂樂等多元經(jīng)營營的公司,其組織架構(gòu)如如下:五星酒店物業(yè)業(yè)管理措施五星酒店要求求中央空調(diào)和和電梯設(shè)備完完好率較高,因此,必須有專業(yè)空空調(diào)和電梯維維修工程師駐駐扎現(xiàn)場,對設(shè)備即將到到期檢修,提前做好預(yù)案案,保證設(shè)備的較較高完好率。。酒店管理合同同需要約定空空調(diào)等機(jī)電設(shè)設(shè)備正常使用用壽命此外,對設(shè)備的使用用壽命需要在在交接中明確確,正確按照中央央空調(diào)的規(guī)程程操作,合理使用,避免出現(xiàn)犧牲牲設(shè)備壽命,造成較大損失失。一般采取如下下措施:1.業(yè)主和酒店管管理委托合同同中明確設(shè)備備使用壽命。。2.業(yè)主或者酒店店管理公司和和物業(yè)管理公公司明確設(shè)備備使用壽命,做好設(shè)備檔案案移交和設(shè)備備檢查工作。。海南華宇酒店店七.寫字樓和公寓寓物業(yè)管理方案寫字樓服務(wù)重重點保證可靠靠性，供電和和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可可靠性納入重重點工作。樓樓宇自動化系系統(tǒng)管理和維維護(hù)實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化和知識化化服務(wù)，降低低物業(yè)管理成成本。可可以以采采用用遠(yuǎn)遠(yuǎn)程維維護(hù)護(hù)服服務(wù)務(wù)，，與與機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備供供應(yīng)應(yīng)商商專專家家保保持持良良好好的的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)關(guān)關(guān)系系，，及及時時得得到到遠(yuǎn)遠(yuǎn)程程視視頻頻指指導(dǎo)導(dǎo)。。深圳圳京京基基100綜合合體體的的超超高高層層寫寫字字樓樓寫字字樓樓的的出出租租管管理理寫字字樓樓的的出出租租管管理理是是整整個個物物業(yè)業(yè)管管理理的的重重點點,要根根據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)的的檔檔次次和和定定位位,選擇擇最最適適合合的的租租戶戶群群體體,以高高檔檔5A寫字字樓樓為為例例,100米以以上上需需要要以以大大企企業(yè)業(yè)總總部部作作為為主主要要租租賃賃對對象象,一般般整整個個樓樓層層租租賃賃。。100米一一下下樓樓層層可可以以分分散散租租賃賃,但是50米以上每每層盡量量安排兩兩家租戶戶。寫字樓租租戶布局局原則寫字樓出出租管理理需要充充分考慮慮行業(yè)特特征,5A,4A級別寫字字樓物業(yè)業(yè),如果以金金融保險險為主,金融類服服務(wù)公司司可以放放在較高高樓層,保險類公公司盡量量安排在在較低樓樓層,原則是訪訪客最多多的租賃賃單位放放在較低低樓層。。華潤大廈廈是深圳圳高端寫寫字樓的的典范，，國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字字樓，共共29層，辦公公面積約約4.2萬平方米米，以金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)及國內(nèi)外大型型企業(yè)為為主要目目標(biāo)客戶戶.根據(jù)行業(yè)業(yè)特點,鼓勵合理理使用會會議室等等公共空空間,營造最佳創(chuàng)意意氛圍以文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為例,鼓勵不同的專專業(yè)和公司進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)意交流流,創(chuàng)造最新商務(wù)務(wù)機(jī)會.最新的創(chuàng)意需需要碰撞和交交流,產(chǎn)生最新的創(chuàng)創(chuàng)意,因此,工業(yè)設(shè)計,建筑設(shè)計,平面設(shè)計,室內(nèi)設(shè)計等公公司適合在同同一大樓.超高層寫字樓樓的消防管理理是重點之一一,由于超高層火火災(zāi)害難以救救援,必須將火險消消滅在萌芽狀狀態(tài)。失火后的沈陽陽皇朝萬鑫國國際大廈沈陽皇朝萬鑫鑫國際大廈坐坐落于沈陽最最繁華的青年年大街黃金地地段上，A、B、C三座超高層塔塔樓呈“品””字形排列，，底部以裙樓樓共享大廳連連接，設(shè)有五五星級酒店、、5A級寫字樓和高高級公寓等，，A座主要為豪華華五星級酒店店和部分寫字字樓，頂尖高高度為219米，B座主要為公寓寓，精裝修，，高度為152米。該項目總總投資近30億元人民幣。。超高層的監(jiān)控控系統(tǒng)需要考考慮監(jiān)控內(nèi)部部的同時,還要能夠監(jiān)控控外立面,消防系統(tǒng)要能能夠?qū)ν鈮ζ鹌鸹鹩袦缁鸫氪胧?。超高層層的電梯管理理也是難點,容易引起客戶戶投訴,因此,需要培訓(xùn)專業(yè)業(yè)電梯工程師師或者是電梯梯維護(hù)公司派派出工程師和和維修技工駐駐扎。300米高度電梯分分區(qū)方案酒店式公寓服服務(wù)可以參考考五星酒店物物業(yè)管理服務(wù)務(wù),酒店式服務(wù)引引進(jìn)公寓中，，提供洗衣服服和送餐服務(wù)務(wù).酒店式公寓盡盡量租賃給知知識分子群體體,便于管理,建立有效的管管理秩序。八.停車場管理及其對購物物中心停車的的建議停車場管理是是物業(yè)管理的的重要組成部部分。以長春春國際金融中中心為例，酒酒店和公寓停停車位專用，，寫字樓和購購物中心建議議部分停車位位通用，具體體為購物中心心設(shè)置100個停車位，可可以混合使用用寫字樓200個停車位。大大型綜合體可可能有多種停停車方式,包括空中停車車和立體停車車。以青島JUSCO為例是地面停停車和空中停停車結(jié)合。日本鉆石城購購物中心現(xiàn)代購物中心心的停車場布布局和設(shè)計1.盡量在-1層和一層地面面保留一定的的停車位。2.負(fù)二層以上空空間盡量設(shè)置置下沉廣場和和通風(fēng)井,注重自然通風(fēng)風(fēng),降低因為垃圾圾和尾氣污染染必須強(qiáng)制排排風(fēng)導(dǎo)致增高高運營成本。。九、現(xiàn)代綜合合體的應(yīng)急守守則和突發(fā)事事件管理----以深圳萬象城城為例作為都市綜合合體，在安全全管理上的復(fù)復(fù)雜性，決定了華潤中中心突發(fā)事件件管理的復(fù)雜雜性，總結(jié)歷歷年的管理經(jīng)驗驗，較易發(fā)生生的突發(fā)事件件類型有：消防安全事件件公共安全事件件治安安事事件件自然災(zāi)害事事件施工作業(yè)傷傷害事件詳見案例分分析9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。04:14:3204:14:3204:1412/23/20224:14:32AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2204:14:3204:14Dec-2223-Dec-2212