嘉聯(lián)江蘇嘉定新城項(xiàng)目前期定位報(bào)告

日期：2010/1常發(fā)地產(chǎn)嘉定新城項(xiàng)目前期定位報(bào)告謹(jǐn)呈：江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司

市場(chǎng)掃描項(xiàng)目背景及產(chǎn)品策略方案建議本案11號(hào)線地塊方正，距11號(hào)線嘉定新城站僅500米，地塊北側(cè)將規(guī)劃為大組團(tuán)綠地景觀，是未來(lái)可以重點(diǎn)利用提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的資源11號(hào)線嘉定新城站距離本地塊400-500米遠(yuǎn)，與市區(qū)交通無(wú)縫連接地塊北側(cè)將規(guī)劃為的大組團(tuán)綠地景觀地塊現(xiàn)狀地塊南側(cè)有一變電站，會(huì)給本案帶來(lái)一定負(fù)面影響項(xiàng)目背景地塊方正，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團(tuán)綠地景觀，距11號(hào)線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無(wú)縫鏈接。項(xiàng)目名稱(chēng)溫泉路地塊出讓面積41863.6平方米

容積率1.8建筑面積75353.4平方米建筑密度30%限高60米樓板價(jià)12076元

地塊位于嘉定新城，西臨嘉金高速，北側(cè)為規(guī)劃中的大組團(tuán)綠地景觀，距11號(hào)線嘉定新城站僅500米，與軌道交通無(wú)縫鏈接。本案為4.2萬(wàn)方，1.8容積率，地塊方正，中等規(guī)模體量，建筑密度30%，限高60米，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線以小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差。項(xiàng)目背景項(xiàng)目建筑面積7.5萬(wàn)方中等體量，容積率1.8，限高60米，建筑密度不大于30%，規(guī)劃限制下產(chǎn)品線小高層為主，產(chǎn)品靈活性較差本案11號(hào)線項(xiàng)目背景嘉定新城近年各大開(kāi)發(fā)商拿地樓板價(jià)近期嘉定地價(jià)持續(xù)升溫，樓板價(jià)已在12000元/平米以上，而各大開(kāi)發(fā)商近年來(lái)在嘉定早已有了一定的土地儲(chǔ)備，前期拿地樓板價(jià)僅在2000元/平米左右，攤低了整體成本，其后續(xù)開(kāi)發(fā)及操作有較大靈活性。本案為嘉定地王項(xiàng)目，樓板價(jià)偏高，為12076元/平米，體量較小，為7.5萬(wàn)方。本案為嘉定新城地王項(xiàng)目，相比其他開(kāi)發(fā)商，操作性上存在較大劣勢(shì)項(xiàng)目名稱(chēng)樓板價(jià)（元/平方米）新地塊樓板價(jià)（元/平方米）保利置業(yè)保利湖畔陽(yáng)光苑2400嘉定區(qū)嘉定新城A04-1、A04-2地塊11148嘉寶嘉寶紫提灣2400嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)B10地塊6501新城新城西尚海金郡2216嘉定區(qū)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊13200龍湖龍湖驪城2090嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊12200盤(pán)古盤(pán)古天地1336嘉定區(qū)嘉定新城A03-8地塊12586項(xiàng)目背景開(kāi)發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目2010年底動(dòng)工，2011年上半年上市兩大使命常發(fā)首次進(jìn)入上海，意義非凡利潤(rùn)企業(yè)品牌塑造項(xiàng)目背景常發(fā)地產(chǎn)首次進(jìn)入上海，項(xiàng)目肩負(fù)著品牌形象的成功塑造和利潤(rùn)創(chuàng)造的使命8項(xiàng)目背景08年下半年，一場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球，從10月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策9上海市自07年“9·27新政”出臺(tái)，成交量開(kāi)始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動(dòng)，整體成交低迷，直至08年“10·28新政”出臺(tái)及政府救市措施的刺激，成交量從09年初開(kāi)始回升，目前整體表現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”。09年1-11月，商品住宅累計(jì)成交1688萬(wàn)㎡，與08年同期相比增加106.6%，超過(guò)08年全年的成交面積（08年全年成交897.8萬(wàn)㎡）；11月全市商品住宅成交227萬(wàn)方，成交均價(jià)高達(dá)14725元/平方米。二套房政策出臺(tái)，打壓樓市政府救市政策出臺(tái)08年市場(chǎng)調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場(chǎng)主力，09年1-11月，商品住宅累計(jì)成交1688萬(wàn)㎡，成交量同比激增106.6%項(xiàng)目背景10樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來(lái)的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊項(xiàng)目背景國(guó)務(wù)院研究樓市調(diào)控政策改“抑制”為“遏制”國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作。會(huì)議指出，市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。具體措施包括：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。11國(guó)土部重拳打打擊囤地細(xì)細(xì)查“批而未用用”土地11月20日，國(guó)土部下發(fā)發(fā)《關(guān)于開(kāi)開(kāi)展第二次次全國(guó)土地地調(diào)查中“批而未用用”土地核核實(shí)工作的的通知》，對(duì)“批而未用用”土地展展開(kāi)核實(shí)。。中央調(diào)控政策策密集出臺(tái)樓樓市降溫序序幕拉開(kāi)而進(jìn)入十二月月，繼國(guó)務(wù)院九日日“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)優(yōu)惠政策”調(diào)調(diào)整、十四日日“國(guó)四條””出臺(tái)之后，，十七日財(cái)政政部等五部委委再度出手打打擊開(kāi)發(fā)商囤囤地。十七日，財(cái)政部、國(guó)土土資源部、央央行、監(jiān)察部部等五部委公公布《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)土土地出讓收支支管理的通知知》，將開(kāi)發(fā)商拿地地的首付款比比例提高到了了五成，且分分期繳納全部部?jī)r(jià)款的期限限原則上不超超過(guò)一年。三十日，上海海貫徹“國(guó)四四條”的房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控控細(xì)則出臺(tái)。。自2010年1月1日日起，本市將將收緊多項(xiàng)稅稅收政策，營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)時(shí)限由2年恢恢復(fù)到5年，，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及及以下普通住住房的個(gè)人才才能享受1%的契稅稅率率，恢復(fù)收取取個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普普通住房的住住房登記費(fèi)和和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)存存量普通住房房的交易手續(xù)續(xù)費(fèi)等。近期中央密集集出臺(tái)信貸、、稅收、土地地等一系列房房地產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控政策，透透露出管理層層對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)價(jià)上漲過(guò)快的的擔(dān)憂(yōu)，全面面加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控控力度，政策策收緊傾向明明顯。中央房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策密集集出臺(tái)，收緊緊傾向明顯項(xiàng)目背景122010年市市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)致因素世界經(jīng)濟(jì)雖然然仍未走出金金融危機(jī)的陰陰影，但中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍在不斷好好轉(zhuǎn)，并且通通脹預(yù)期依舊舊在市場(chǎng)過(guò)于火火爆，有滋生生房地產(chǎn)泡沫沫風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期下下，國(guó)家再次次重申嚴(yán)控二套套房貸款政策策市場(chǎng)有效需求求客戶(hù)減少，，后市信心受影影響房屋保值增值值功能及需求求依然存在政策層面趨緊緊，經(jīng)濟(jì)面面面臨通脹壓力力，未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不確定性增增加。價(jià)格暴漲已經(jīng)經(jīng)超越消費(fèi)者者承受力，金金融、宏觀政政策收緊，未未來(lái)房產(chǎn)市市場(chǎng)不確定性性增加項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景嘉定新城知名名開(kāi)發(fā)商云集集，虎踞龍盤(pán)盤(pán)，區(qū)域未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈目前嘉定新城城內(nèi)云集了眾眾多品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商，包括保保利置業(yè)，中中信泰富、龍龍湖地產(chǎn)，嘉嘉寶集團(tuán)，綠綠地集團(tuán)，新新城房產(chǎn)，盤(pán)盤(pán)古銀行等，，涵蓋了央企企、民企、外外資等多種類(lèi)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商商，區(qū)域未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將異常常激烈。項(xiàng)目核心問(wèn)題題地王項(xiàng)目成本偏高常發(fā)地產(chǎn)首次次進(jìn)入上海宏觀市場(chǎng)面積積很大不確定定性區(qū)域內(nèi)知名開(kāi)開(kāi)發(fā)商云集項(xiàng)目核心問(wèn)題題作為嘉定地王王項(xiàng)目，本案案如何勝出？？第一目標(biāo)：安全項(xiàng)目地王屬性和未來(lái)宏觀環(huán)境的不確定性，安全性應(yīng)作為本案定位的立足點(diǎn)第一目標(biāo)：高利潤(rùn)在項(xiàng)目安全邊際的基礎(chǔ)上，還應(yīng)盡可能提升產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)，使利潤(rùn)最大化項(xiàng)目核心問(wèn)題題下的項(xiàng)目目目標(biāo)項(xiàng)目核心問(wèn)題題+作為嘉定地王王項(xiàng)目的策略略方向安全高利潤(rùn)成本攤薄創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入入，差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目策略方向向1Q:項(xiàng)目的安安全邊際何在在，如何攤薄薄成本？土地成本分析析樓板價(jià)約12000元/㎡建筑、財(cái)務(wù)、、營(yíng)銷(xiāo)等成本本約6000元/平方米米售價(jià)至少18000元以以上才有利潤(rùn)潤(rùn)可言未來(lái)價(jià)格預(yù)判判目前區(qū)域公寓寓基準(zhǔn)價(jià)格在在1.4萬(wàn)方方，隨著11號(hào)線正式通通車(chē)及區(qū)域規(guī)規(guī)劃利好的兌兌現(xiàn)，正常情情況下，預(yù)計(jì)計(jì)2011年年上半年嘉定定新城公寓價(jià)價(jià)格在2萬(wàn)元元左右5575672787058806140002006年2007年2008年2009年1-10月2009年11-12月2006年以來(lái)區(qū)域公寓年均成交價(jià)格（元/平方米）盤(pán)古天地目前前報(bào)價(jià)15000元元/平方米以以上（毛坯）；保利家園目前前報(bào)價(jià)為14000元元/平方米以以上（毛坯）。保利湖畔陽(yáng)光光苑11月底多層層洋房上市，，至今均價(jià)13822元元/平方米（毛坯）。目前區(qū)域公寓寓產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格為：14000元元/平方米未來(lái)價(jià)格預(yù)判判嘉定新城所處處時(shí)期09年，嘉定定新城公寓價(jià)價(jià)格由年初的的8800元元增長(zhǎng)至年末末的14000元/平方方米，價(jià)格增增長(zhǎng)60%以上。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，地鐵通車(chē)車(chē)1年后區(qū)域域住宅價(jià)格增增幅在30%左右，受地地鐵正式通車(chē)車(chē)實(shí)質(zhì)利好的的延續(xù)，再加加上其它規(guī)劃劃利好進(jìn)一步步呈現(xiàn)，預(yù)測(cè)測(cè)至2011年上上半年公寓價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)幅度度在40%左右。則2011年上上半年公寓價(jià)價(jià)格：2萬(wàn)元/平方方米1、正常情況況下，至2011年上半半年嘉定新城城公寓價(jià)格在在2萬(wàn)元左右右，而未來(lái)最最悲觀情況下下，區(qū)域公寓價(jià)格的底底部是多少？2、在最悲觀觀情況下的公公寓價(jià)格的底底部，本案的安全邊邊際何在？未來(lái)價(jià)格預(yù)判判正常情況下，，至2011年年上半年嘉定定新城公寓價(jià)價(jià)格在2萬(wàn)元元左右，但我們還要考考慮最為悲觀觀情況注：假設(shè)項(xiàng)目目全部為小高高層公寓的排排布來(lái)進(jìn)行保保守測(cè)算正常情況下，，2011年上上半年嘉定新新城公寓價(jià)格格：20000元元/平方米隨著金融、宏宏觀政策收緊緊，我們認(rèn)為為下一波市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整可能會(huì)會(huì)在2011年出現(xiàn)，但但調(diào)整的幅度度會(huì)有多大？？借鑒受全球性性次貸危機(jī)影影響下的極端端案例：九亭板塊貝尙灣上海奧林匹克花園九城湖濱國(guó)際公寓金豐藍(lán)庭中大九里德上海青年城上海源花城摩卡小城上海公館匯賢閣頤亭花園鑫山匯眾苑綠庭尚城象嶼都城象嶼名城2008年6月開(kāi)始，隨隨著宏觀市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境的惡化化，九亭板塊塊標(biāo)桿項(xiàng)目貝貝尚灣出現(xiàn)了了下滑，成交價(jià)格從從08年6月月份的10500元/平平方米，2009年1月月份成交均價(jià)價(jià)為8200元/平方米米，下降幅度為23%。借鑒案例：九九亭板塊10500元元/平方米8200元/平方米08年1月-09年6月月九亭板塊公公寓成交走勢(shì)勢(shì)未來(lái)價(jià)格預(yù)判判與嘉定新城類(lèi)類(lèi)似，九亭板板塊也經(jīng)歷了了從區(qū)域性市市場(chǎng)到全市型型熱點(diǎn)板塊的的裂變結(jié)合九亭板塊塊價(jià)格波動(dòng)，，我們預(yù)判至至2011年年，最為極端端情況下區(qū)域域公寓價(jià)格價(jià)格的底部為：20000元元/平方米*（1-23%）=15400元/平方米米而本案售價(jià)至至少18000元以上才才有利潤(rùn)可言言，其中6000元為建建筑、財(cái)務(wù)、、營(yíng)銷(xiāo)等成本本而在15400元/平方方米最悲觀價(jià)價(jià)格下，本案案公寓樓板價(jià)價(jià)必須攤薄至至9400元/平方米方方有利潤(rùn)?。。。∥磥?lái)價(jià)格預(yù)判判項(xiàng)目樓板價(jià)12000元元/平方米vs極端悲觀下公公寓樓板價(jià)必必須攤薄至9400元/平方米Q:如何攤薄薄成本？保利林語(yǔ)溪案例借鑒項(xiàng)目地址周康板塊秀沿西路68弄建筑形態(tài)別墅+小高層總占地面積12萬(wàn)㎡建筑密度≦30%總建筑面積14.4萬(wàn)㎡容積率1.2公寓樓層14及18層別墅形態(tài)類(lèi)雙拼+類(lèi)獨(dú)棟1.2容積率率中等規(guī)模，，別墅、小高高層混合社區(qū)區(qū)保利林語(yǔ)溪項(xiàng)目特征———整體規(guī)劃劃二房90㎡全贈(zèng)送面積21㎡二房90㎡全贈(zèng)送面積12㎡二房90㎡全贈(zèng)送面積8㎡全贈(zèng)送面積保利林語(yǔ)溪公寓以90㎡二房為為主，大面積積贈(zèng)送，超高高附加值，每每套公寓產(chǎn)品品全贈(zèng)送面積積在8-22平方米不等等規(guī)劃指標(biāo)攤薄后指標(biāo)項(xiàng)目占地面積120573平方米120573平方米地上建筑面積144688平方米173626平方米（其中計(jì)容144688平方米）項(xiàng)目容積率1.21.44樓板價(jià)5750元/平方米4792元/平方米保利林語(yǔ)溪通過(guò)公寓產(chǎn)品品的高附送，，保利林語(yǔ)溪實(shí)實(shí)際容積率較較原規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)提升了20%，樓板價(jià)價(jià)也攤薄了20%保利林語(yǔ)溪公寓成交均價(jià)價(jià)15211元/㎡周康板塊同期公寓成交交均價(jià)12698元/㎡㎡公寓溢價(jià)19.8%保利林語(yǔ)溪通過(guò)大面積附附送，保利林語(yǔ)溪公公寓實(shí)現(xiàn)了較較區(qū)域20%的高溢價(jià)【借鑒點(diǎn)———公寓產(chǎn)品通通過(guò)高附加值、攤攤薄成本，實(shí)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)】】公寓產(chǎn)品大面面積贈(zèng)送，超超過(guò)附加值，，使得其單價(jià)價(jià)相對(duì)競(jìng)品具具有明顯、不不可逾越的性性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)；；該產(chǎn)品由于為為區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)創(chuàng)新性產(chǎn)品，，自我定價(jià)能能力較強(qiáng)。保利林語(yǔ)溪萬(wàn)安金邸兩兩房?jī)蓮d一一衛(wèi)89m2方法一：附送送南北大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，二房變四四房，建筑面面積89平方方米，完全附附贈(zèng)面積20平方米公寓戶(hù)型附贈(zèng)贈(zèng)手法借鑒公寓戶(hù)型附贈(zèng)贈(zèng)手法借鑒90+70+70+90方法二：通過(guò)過(guò)預(yù)先埋設(shè)建建筑構(gòu)件，在在驗(yàn)收交房后后統(tǒng)一搭設(shè)，，提供附贈(zèng)空空間建筑構(gòu)件建筑構(gòu)件2Q:創(chuàng)新產(chǎn)品品導(dǎo)入，使項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)最大大化？華潤(rùn)橡樹(shù)灣案例借鑒項(xiàng)目地址新江灣城政和路1088號(hào)建筑形態(tài)小高層、聯(lián)庭總占地面積210000㎡總戶(hù)數(shù)聯(lián)庭147戶(hù)總建筑面積230782㎡容積率整體1.6，聯(lián)庭0.7聯(lián)庭面積180㎡-240㎡物業(yè)費(fèi)4.5元/㎡/天公寓主力面積63㎡-88㎡風(fēng)格新英格蘭該案規(guī)劃分聯(lián)聯(lián)庭別墅區(qū)和和小高層公寓寓區(qū)，聯(lián)庭別墅容積積率為1.0左右，而該案整體容容積率為1.6；公寓寓區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃70/90指指標(biāo)標(biāo)下下的的小小戶(hù)戶(hù)型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，聯(lián)聯(lián)庭庭則則為為大大面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品，，公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，共共49棟棟147套套。。華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣小高高層層公公寓寓與與低低密密度度聯(lián)聯(lián)庭庭別別墅墅整整體體規(guī)規(guī)劃劃一層層連連地地下下室室————總總面面積積182㎡㎡兩層層復(fù)復(fù)三三層層————總總面面積積222-240㎡㎡四層層復(fù)復(fù)五五層層————總總面面積積206-211㎡㎡華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣創(chuàng)新新聯(lián)聯(lián)庭庭別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品，，通通過(guò)過(guò)庭庭院院、、入入戶(hù)戶(hù)花花園園、、客客廳廳挑挑空空設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)別別墅墅居居住住感感華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣聯(lián)庭庭產(chǎn)產(chǎn)品品成成交交均均價(jià)價(jià)35409元元/㎡㎡（（08年年6月月22日日推推出出））新江江灣灣城城板板塊塊同期期高高端端公公寓寓成成交交均均價(jià)價(jià)20246元元/㎡㎡聯(lián)庭庭溢溢價(jià)價(jià)75%華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣通過(guò)過(guò)聯(lián)聯(lián)庭庭別別墅墅提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體價(jià)價(jià)值值，，聯(lián)聯(lián)庭庭較較板板塊塊內(nèi)內(nèi)高高端端公公寓寓也也實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了75%的的高高溢溢價(jià)價(jià)【借借鑒鑒點(diǎn)點(diǎn)————疊疊加加別別墅墅基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的創(chuàng)創(chuàng)新新升升級(jí)級(jí)】】摒棄棄傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的公公寓寓+聯(lián)聯(lián)排排的的規(guī)規(guī)劃劃手手法法，，在在““聯(lián)聯(lián)排排””區(qū)區(qū)獨(dú)獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)新新型型物物業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型，，大大幅幅提提升升公公寓寓價(jià)價(jià)值值；；先以以““聯(lián)聯(lián)庭庭””入入市市，，引引發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目社社區(qū)區(qū)檔檔次次，，為為后后期期公公寓寓高高價(jià)價(jià)入入市市創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件；；在未未來(lái)來(lái)聯(lián)聯(lián)庭庭產(chǎn)產(chǎn)品品升升級(jí)級(jí)上上，，可可配配置置電電梯梯入入戶(hù)戶(hù)方方式式；該產(chǎn)產(chǎn)品品由由于于為為區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的創(chuàng)創(chuàng)新新性性產(chǎn)產(chǎn)品品，，自自我我定定價(jià)價(jià)能能力力較較強(qiáng)強(qiáng)。。華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣1、、容容積積率率1.2以以上上2、、類(lèi)類(lèi)別別墅墅，，高高附附加加值值3、、帶帶電電梯梯，，品品質(zhì)質(zhì)感感高高聯(lián)庭庭升升級(jí)級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品品——疊疊墅墅華潤(rùn)潤(rùn)橡橡樹(shù)樹(shù)灣灣在在后后期期銷(xiāo)銷(xiāo)售售過(guò)過(guò)程程中中出出現(xiàn)現(xiàn)了了上上疊疊產(chǎn)產(chǎn)品品垂垂直直交交通通————爬爬樓樓梯梯等等問(wèn)問(wèn)題題，，無(wú)無(wú)法法切切合合高高端端人人群群需需求求擁有有獨(dú)獨(dú)立立的的入入戶(hù)戶(hù)門(mén)門(mén)，，私私密密性性強(qiáng)強(qiáng)挑高高客客廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，氣氣派派非非凡凡贈(zèng)送送入入戶(hù)戶(hù)花花園園、、庭庭院院，，高高附附加加值值一、、二二層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)亮亮點(diǎn)點(diǎn)疊墅墅電梯梯設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，方方便便實(shí)實(shí)用用挑高高客客廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，氣氣派派非非凡凡贈(zèng)送送入入戶(hù)戶(hù)花花園園、、露露臺(tái)臺(tái)，，高高附附加加值值三、、四四層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)亮亮點(diǎn)點(diǎn)疊墅墅電梯梯設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，方方便便實(shí)實(shí)用用多露露臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，采采光光良良好好舒舒適適性性強(qiáng)強(qiáng)挑高高客客廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，氣氣派派非非凡凡贈(zèng)送送入入戶(hù)戶(hù)花花園園、、頂頂層層超超大大露露臺(tái)臺(tái)，，高高附附加加值值五、、六六層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)亮亮點(diǎn)點(diǎn)疊墅墅華潤(rùn)橡樹(shù)灣方案疊墅6+1層方案疊墅7+1層方案組合方式一層附送地下室、二層復(fù)三層、四層復(fù)五層一層復(fù)二層送地下室、三層復(fù)四層，五層復(fù)六層送閣樓地下室復(fù)一層、二層復(fù)三層、四層復(fù)五層、六層復(fù)七層送閣樓評(píng)價(jià)缺乏電梯，入戶(hù)動(dòng)線較長(zhǎng)低密度形態(tài)較好可最大化的利用容積率疊墅墅+策略略特特點(diǎn)點(diǎn)：：1、、成成本本攤攤薄?。和ㄍㄟ^(guò)過(guò)附附送送南南北北向向大大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、、搭搭建建構(gòu)構(gòu)件件等等，，提提升升附附贈(zèng)贈(zèng)面面積積比比例例（（25%以以上上）），，攤攤薄薄成成本本同同時(shí)時(shí)提提升升溢溢價(jià)價(jià)水水平平（（20%以以上上））2、創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)入：差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，導(dǎo)入入創(chuàng)新新低密密度疊墅產(chǎn)品，，提升升利潤(rùn)潤(rùn)空間間作為嘉嘉定地地王項(xiàng)項(xiàng)目的的制勝勝策略略：成本攤攤薄和和創(chuàng)新新產(chǎn)品品導(dǎo)入入雙管管齊下下安全高利潤(rùn)潤(rùn)成本攤攤薄創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)入，，差異異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目制制勝策策略市場(chǎng)掃掃描項(xiàng)目背背景及及產(chǎn)品品策略略方案建建議競(jìng)爭(zhēng)掃掃描客戶(hù)掃掃描區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)梳梳理洞悉微微觀市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局，，尋找找競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)??！公寓市市場(chǎng)梳梳理區(qū)域主主要在在售公公寓項(xiàng)項(xiàng)目為為保利利家園園三期期、盤(pán)盤(pán)古天天地、、保利利湖畔畔陽(yáng)光光苑在售公公寓項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)公寓推售情況目前報(bào)價(jià)成交均價(jià)盤(pán)古天地600套高層公寓分兩批推出，目前共剩余86套，銷(xiāo)售率接近85%15000左右12955保利家園三期公寓推出456套以一房、二房為主全部售出，過(guò)年前后將新推一批高層公寓14000以上12734保利湖畔陽(yáng)光苑12月份推出160套房源，面積為4.4萬(wàn)平米當(dāng)前可售4套，三房為主力戶(hù)型14000以上13832嘉定新新城本案嘉定老老城區(qū)區(qū)保利家家園三三期區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售售公寓寓項(xiàng)目目盤(pán)古天天地保利湖湖畔陽(yáng)陽(yáng)光苑苑盤(pán)古天地保利家園風(fēng)荷麗景嘉寶紫提灣龍湖酈城新城核心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高新城核心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高緊鄰滬宜公路，車(chē)行方便新城核心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高緊鄰遠(yuǎn)香湖馬陸老鎮(zhèn)，滬宜公路、寶安路，車(chē)行方便緊鄰嘉定新城路站，車(chē)行也較方便東南亞風(fēng)情社區(qū)社區(qū)內(nèi)貫通南北與東西的T型天然水道，景觀資源良好緊鄰遠(yuǎn)香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好蜿蜒水系橫貫東西，別墅組團(tuán)景觀良好全冠移植、5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風(fēng)格別墅：江南四合庭院公寓：現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約別墅：賴(lài)特草原風(fēng)格公寓：現(xiàn)代風(fēng)格別墅：托斯卡納風(fēng)格公寓：現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃特特點(diǎn)區(qū)位排布立面風(fēng)風(fēng)格區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品線線以““小高高層+聯(lián)排排”為為主，，產(chǎn)品品組團(tuán)團(tuán)式排排布，，都具具有較較高的的品質(zhì)質(zhì)和較較強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力,本項(xiàng)項(xiàng)目由由于占占地較較小同同樣的的產(chǎn)品品布局局將劣劣勢(shì)明明顯景觀在售公公寓項(xiàng)項(xiàng)目土地成交者地塊地塊面積（萬(wàn)平方米）容積率建筑面積（萬(wàn)平方米）拿地價(jià)格（萬(wàn)元）樓板價(jià)（元/平方米）上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司

嘉定區(qū)嘉定新城A03-8地塊2.497721.645029812586上海保利佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司嘉定區(qū)嘉定新城A04-1、A04-2地塊7.344331.611.7513100011148江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司嘉定區(qū)嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊4.186361.87.549100012076上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司嘉定區(qū)嘉定新城A15-1、B05-1地塊6.2819A15-1:2.0，B05-1:2.514.1717288812200嘉定新新城本案嘉定老老城區(qū)區(qū)常發(fā)地地塊盤(pán)谷地地塊保利地地塊龍湖地地塊土地市市場(chǎng)近期嘉嘉定主主城區(qū)區(qū)主要要地塊塊成交交情況況項(xiàng)目名稱(chēng)站點(diǎn)占地面積(萬(wàn)m2)容積率地上建筑面積(萬(wàn)m2)預(yù)計(jì)產(chǎn)品線日月光地塊嘉定北站402.2590商業(yè)、住宅新城靜寧路站地塊嘉定西站7.82.2817.8商業(yè)、辦公、住宅嘉寶靜寧路站地塊嘉定西站11.11.516.6住宅新城金郡白銀路站16.461.6427小高層、多層保利A04-1、A04-2地塊白銀路站7.344331.611.75高層、小高層盤(pán)古A03-8地塊白銀路站2.51.64高層、小高層龍湖A15-1、B05-1地塊白銀路站6.28192.0-2.514.17高層、小高層風(fēng)荷麗景白銀路站152.334.5高層、小高層，聯(lián)排鼎太地塊白銀路站6.91.913住宅C10-6、C14-2地塊白銀路站6.61.6-212商業(yè)、辦公、住宅A15-1、B05-1地塊白銀路站6.32-2.514商業(yè)、辦公、住宅A11-4地塊白銀路站3.51.65.6住宅、辦公、商業(yè)龍湖酈城嘉定新城站17.81.6629聯(lián)排、高層中信泰富地塊嘉定新城站19.43.263辦公、商場(chǎng)、酒店、服務(wù)式公寓綠地地塊嘉定新城站8.551.7515住宅嘉寶紫提灣馬陸站16.31.5625.5聯(lián)排、小高層保利雙單路項(xiàng)目馬陸站16.41.321.5多層、小高層好世馬陸項(xiàng)目馬陸站6.572.919小高層、酒店、SOHOI深圳天居地塊嘉定工業(yè)園區(qū)12.91.418.1類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排步陽(yáng)北水灣地塊嘉定菊?qǐng)@6.5213.1住宅保利和政路地塊新成路街道3.91.0-2.07.8住宅、辦公、商業(yè)土地市市場(chǎng)嘉定城城區(qū)土土地出出讓面面積達(dá)達(dá)470萬(wàn)萬(wàn)方，，預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)來(lái)有282萬(wàn)方方的公公寓體體量，，未來(lái)來(lái)嘉定定公寓寓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將十十分激激烈截止目目前，，嘉定定新城城土地地出讓讓面積積達(dá)470萬(wàn)方方，按按照其其中60%為公公寓產(chǎn)產(chǎn)品保保守估估計(jì)，，區(qū)域域內(nèi)未未來(lái)公公寓總總供應(yīng)應(yīng)量為為282萬(wàn)萬(wàn)方樓盤(pán)形態(tài)類(lèi)型未推體量（萬(wàn)方)10年推量（萬(wàn)方)盤(pán)古天地高層公寓217風(fēng)荷麗景高層、小高層，聯(lián)排公寓319龍湖花盛香醍高層、聯(lián)排公寓19.511嘉寶紫提灣聯(lián)排、小高層公寓217保利湖畔陽(yáng)光苑多層、小高層公寓266新城靜寧路站小高層公寓147天居項(xiàng)目類(lèi)獨(dú)棟、小高層公寓123合計(jì)50預(yù)計(jì)至至2011年初初，區(qū)區(qū)域公公寓潛潛在供供應(yīng)量量高達(dá)達(dá)232萬(wàn)萬(wàn)方，，區(qū)域域公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)來(lái)供應(yīng)應(yīng)非常常充沛沛據(jù)不完完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)（（主要要根據(jù)據(jù)目前前項(xiàng)目目工程程進(jìn)度度預(yù)判判），，2010年區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公寓寓推案案量在在50萬(wàn)方方左右右，預(yù)預(yù)計(jì)至至2011年初初，區(qū)區(qū)域公公寓潛潛在供供應(yīng)量量仍高高達(dá)232萬(wàn)方方公寓未未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析項(xiàng)目產(chǎn)品線戶(hù)型（面積）比例產(chǎn)品附加值74/90項(xiàng)目保利家園小高層公寓2R(85-89)85%贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、飄窗等1R(68)15%龍湖酈城小高層公寓2R（85）50.8%拼接戶(hù)型贈(zèng)送公共天井3R（125）38.0%3R（145）11.2%盤(pán)古天地小高層公寓1R（65）18%附送入戶(hù)花園2R（90）60%3R(基本型112-120)12%3R(舒適型140-150)8%4R（180）2%非74/90項(xiàng)項(xiàng)目有有望成成為區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)供供應(yīng)主主體，，產(chǎn)品品戶(hù)型型面積積趨于于靈活活，但但我們們預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)來(lái)仍以以緊湊湊型產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，舒適適改善善型產(chǎn)產(chǎn)品為為輔天居項(xiàng)目小高層公寓2R(85-89)60%贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、飄窗等3R(110-130)40%嘉寶紫提灣小高層公寓2R(85)40%-3R(110-120)40%非74/90項(xiàng)項(xiàng)目4R(140-160)20%-90以以下產(chǎn)產(chǎn)品為為主緊湊型型為主主，舒舒適改改善型型為輔輔公寓產(chǎn)產(chǎn)品分分析戶(hù)型對(duì)對(duì)比盤(pán)古天天地87平平米二房保利家家園89平平米二房保利湖湖畔陽(yáng)陽(yáng)光苑苑138平米米三房區(qū)域目目前在在售項(xiàng)項(xiàng)目，，盤(pán)古古天地地、保保利家家園、、保利利湖畔畔陽(yáng)光光苑戶(hù)戶(hù)型均均頗為為傳統(tǒng)統(tǒng)，缺缺乏亮亮點(diǎn)；；嚴(yán)重重缺乏乏產(chǎn)品品附加加值小陽(yáng)臺(tái)臺(tái)小陽(yáng)臺(tái)臺(tái)小陽(yáng)臺(tái)臺(tái)小陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花花園小陽(yáng)臺(tái)臺(tái)嘉定市市場(chǎng)主主流公公寓產(chǎn)產(chǎn)品戶(hù)戶(hù)型均均頗為為傳統(tǒng)統(tǒng)，缺缺乏亮亮點(diǎn)；；嚴(yán)重重缺乏乏產(chǎn)品品附加加值區(qū)域公公寓市市場(chǎng)未未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，至2011年年初潛潛在供供應(yīng)量量高達(dá)達(dá)230萬(wàn)萬(wàn)方隨著11號(hào)號(hào)線年年底通通車(chē)以以及區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃利利好的的逐步步兌現(xiàn)現(xiàn)，未未來(lái)1-2年公公寓價(jià)價(jià)格將將出現(xiàn)現(xiàn)跳躍躍式增增長(zhǎng)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)總總結(jié)公寓市市場(chǎng)總總結(jié)未來(lái)公公寓產(chǎn)產(chǎn)品仍仍以緊緊湊型型產(chǎn)品品為主主，舒舒適改改善型型產(chǎn)品品為輔輔，在在未來(lái)來(lái)的同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中，，高附附加值值應(yīng)成成為產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)置的的主要要考慮慮因素素公寓雖然未未來(lái)前景較較好但產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)空前前激烈，同同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)嚴(yán)重，戶(hù)型型類(lèi)似別墅市場(chǎng)梳梳理南翔板塊A地塊嘉定新城龍湖酈城在售項(xiàng)目新增項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)占地建面容積率產(chǎn)品形態(tài)銷(xiāo)售進(jìn)度龍湖酈城30501.44聯(lián)排、高層10月初上市，至今去化106套嘉寶菊?qǐng)@地塊11.07萬(wàn)㎡16.61萬(wàn)㎡1.5高層、小高層、聯(lián)排11月底上市去化136套金地格林世界130萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡0.7公寓、獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼月均去化22套項(xiàng)目名稱(chēng)占地建面容積率產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)荷麗景15萬(wàn)㎡26.5萬(wàn)㎡1.77聯(lián)排、高層、小高層9月動(dòng)工，10年上半年聯(lián)排上市嘉寶紫提灣16.3萬(wàn)㎡25.5萬(wàn)㎡1.56聯(lián)排、花園洋房、小高層一期聯(lián)排11月初上市寶華櫟庭6.1萬(wàn)㎡2.8萬(wàn)㎡0.45獨(dú)棟、院墅預(yù)計(jì)2010年下半年上市上雋嘉苑13萬(wàn)㎡21萬(wàn)㎡1.6小高層、聯(lián)排、雙拼預(yù)計(jì)2011年上市保利和政路地塊3.91萬(wàn)㎡7.82萬(wàn)㎡1.0-2.0高層、小高層、聯(lián)排預(yù)計(jì)2011年上市天居地塊12.92萬(wàn)㎡18.09萬(wàn)㎡1.4小高層、聯(lián)排、類(lèi)獨(dú)棟預(yù)計(jì)2010年下半年上市長(zhǎng)實(shí)地塊21.16萬(wàn)㎡40.20萬(wàn)㎡1.5-1.9高層、小高層、聯(lián)排預(yù)計(jì)2010年下半年上市華潤(rùn)地塊28.5萬(wàn)㎡47.5萬(wàn)㎡1.5-2.2高層、小高層、聯(lián)排預(yù)計(jì)2010年下半年上市嘉寶紫提灣灣風(fēng)荷麗景區(qū)域價(jià)值裂裂變，嘉定定主城區(qū)及及南翔板塊塊均將轉(zhuǎn)為為外向型全全市競(jìng)爭(zhēng)板板塊，未來(lái)來(lái)多個(gè)項(xiàng)目目將接連上上市嘉寶菊?qǐng)@地地塊保利和政路路地塊天居地塊上雋嘉苑金地格林世世界寶華櫟庭華潤(rùn)地塊長(zhǎng)實(shí)地塊別墅市場(chǎng)規(guī)劃對(duì)比上雋嘉苑嘉寶紫提灣風(fēng)荷麗景金地格林世界龍湖酈城南翔成熟板塊，配套成熟臨近馬陸鎮(zhèn)，配套完善，滬宜公路、寶安公路車(chē)行便利新城核心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高緊鄰遠(yuǎn)香湖南翔核心區(qū)，滬宜公路、軌道交通，車(chē)行方便緊鄰嘉定新城路站，車(chē)行也較方便大型綜合項(xiàng)目，大體量水景別墅社區(qū)通過(guò)濱水步道、親水平臺(tái)、青藤紫提營(yíng)造一種自然和諧緊鄰遠(yuǎn)香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好聯(lián)體別墅圍繞著約高爾夫公園，南北相對(duì)，貫穿水系，呈寬景圍合狀全冠移植、5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風(fēng)格賴(lài)特草原風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約托斯卡納風(fēng)格區(qū)域項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)區(qū)位排布立面風(fēng)格景觀區(qū)域別墅項(xiàng)項(xiàng)目自身體體量較大，，良好的規(guī)規(guī)劃營(yíng)造出出精致低密密度社區(qū),本項(xiàng)目由由于占地較較小以同樣樣的“公寓寓+聯(lián)排””很難體現(xiàn)現(xiàn)別墅氛圍圍樓盤(pán)形態(tài)未推體量（萬(wàn)方)10年推量（萬(wàn)方)至11年剩余推量（萬(wàn)方)龍湖酈城聯(lián)排330金地格林世界獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼---風(fēng)荷麗景聯(lián)排3.53.50嘉寶紫提灣聯(lián)排---寶華櫟庭聯(lián)排2.82.80上雋嘉苑聯(lián)排、雙拼2.8-2.8保利和政路地塊聯(lián)排101嘉寶菊?qǐng)@地塊合院別墅2.902.9天居地塊類(lèi)獨(dú)棟624長(zhǎng)實(shí)地塊聯(lián)排11.729.7華潤(rùn)地塊類(lèi)獨(dú)棟624合計(jì)39.715.324.4區(qū)域聯(lián)排別別墅市場(chǎng)未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，至2011年年可售體量量約為24.4萬(wàn)方方，需去化化4-5年年區(qū)域聯(lián)排別別墅市場(chǎng)未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，至2011年年可售體量量約為24.4萬(wàn)方方，按目前前去花速度度，需去化化4-5年年07年以來(lái)來(lái)區(qū)域別墅墅年均去花花能力5.6萬(wàn)方左左右別墅未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目產(chǎn)品線戶(hù)型（面積）比例龍湖酈城聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型（203-230）65%常規(guī)型（250-280）35%嘉寶紫提灣聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型（190-215）14%常規(guī)型（250）86%寶華櫟庭獨(dú)棟舒適型（300以上）100%上雋嘉苑聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型（190-230）100%風(fēng)荷麗景雙拼常規(guī)型（250-280）20%聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型（200-220）80%嘉寶菊?qǐng)@地塊合院經(jīng)濟(jì)型（200-220）100%天居地塊類(lèi)獨(dú)棟、雙拼經(jīng)濟(jì)型（160-220）100%長(zhǎng)實(shí)地塊聯(lián)排常規(guī)型（250-280）70%經(jīng)濟(jì)型（220-250）30%華潤(rùn)地塊類(lèi)獨(dú)棟常規(guī)型（260-280）80%舒適型（280以上）20%區(qū)域別墅產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型豐豐富，傳統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)排、類(lèi)類(lèi)獨(dú)棟、合合院等多樣樣化產(chǎn)品，，預(yù)計(jì)至2011年年初聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)在在550萬(wàn)萬(wàn)以上，聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品總總價(jià)段高、、客戶(hù)面相相對(duì)狹窄經(jīng)濟(jì)型：200平方方米左右，，總價(jià)550萬(wàn)以上上常規(guī)型：250平方方米左右，，總價(jià)650萬(wàn)以上上別墅產(chǎn)品分分析區(qū)域聯(lián)排市市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，，至2011年可售售量體達(dá)24.4萬(wàn)萬(wàn)方區(qū)域區(qū)域別別墅產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型豐富，，差異競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)困難，但但總價(jià)偏高高，客戶(hù)面面相對(duì)狹窄窄市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總總結(jié)聯(lián)排產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，，且總價(jià)段段高、客戶(hù)戶(hù)面狹窄市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總總結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)總總結(jié)市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)啟示公寓市場(chǎng)超大體量供應(yīng)壓力價(jià)格跳躍式增長(zhǎng)安全性應(yīng)為公寓產(chǎn)品設(shè)置的主要出發(fā)點(diǎn)，高附加值應(yīng)成為產(chǎn)品設(shè)置的主要考慮因素別墅市場(chǎng)聯(lián)排產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，且總價(jià)偏高別墅市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)較大市場(chǎng)掃描項(xiàng)目背景及及產(chǎn)品策略略方案建議未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)預(yù)判客戶(hù)預(yù)判客戶(hù)預(yù)判精細(xì)化分析析，抓住區(qū)區(qū)域及市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展下的的未來(lái)客戶(hù)戶(hù)需求！現(xiàn)有客戶(hù)構(gòu)構(gòu)成區(qū)域主要項(xiàng)項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)構(gòu)成依舊以本地地客戶(hù)為主主、市區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入客戶(hù)為為輔，但未未來(lái)隨著軌軌交及配套套成熟外區(qū)區(qū)客導(dǎo)入能能力將逐步步增加保利湖畔陽(yáng)陽(yáng)光苑開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間較晚晚，但項(xiàng)目目首次開(kāi)盤(pán)盤(pán)利用保利利家園的售售樓處內(nèi)，，主要依賴(lài)賴(lài)保利家園園積累客戶(hù)戶(hù)，故保利利湖畔陽(yáng)光光苑成交客客戶(hù)仍以本本地客戶(hù)為為主，市區(qū)區(qū)導(dǎo)入客戶(hù)戶(hù)為輔，比比例為30%。未來(lái)隨著軌軌交及配套套成熟，市市區(qū)客比例例將逐步增增加。盤(pán)古天地于于09年10月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，該項(xiàng)目目首批客源源以嘉定本本地客戶(hù)為為代表的內(nèi)內(nèi)部客戶(hù)為為主，雖然然也導(dǎo)入了了一定比例例的市區(qū)客客戶(hù)，但比比例不高；；目前盤(pán)古天天成交客戶(hù)戶(hù)中市區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入比例在在35%，未來(lái)隨著著軌交及配配套成熟，，市區(qū)客比比例將逐步步增加。保利家園首次次開(kāi)盤(pán)時(shí)間在在08年7月月，初期客戶(hù)戶(hù)以嘉定本地地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶(hù)為主，，市區(qū)導(dǎo)入客客戶(hù)較少；不過(guò)隨著11號(hào)線通車(chē)臨臨近，普陀、、長(zhǎng)寧等市區(qū)區(qū)導(dǎo)入比例逐逐步升高，保保利家園三期期目前市區(qū)客客戶(hù)比例為42%。保利家園三期期成交客戶(hù)成成交比例盤(pán)古天地成交交客戶(hù)成交比比例保利湖畔陽(yáng)光光苑成交客戶(hù)戶(hù)成交比例注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)時(shí)間段為開(kāi)注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)時(shí)間段為開(kāi)注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)有公寓客戶(hù)戶(hù)構(gòu)成現(xiàn)有別墅客戶(hù)戶(hù)構(gòu)成嘉寶紫提灣位位于嘉定新城城的馬陸鎮(zhèn)，，該項(xiàng)目于12月19日日開(kāi)盤(pán)，共推推出138套套別墅，開(kāi)盤(pán)盤(pán)當(dāng)天去化76%；成交客戶(hù)以嘉嘉定本地客戶(hù)戶(hù)為主，比例例為60%，，但是市區(qū)導(dǎo)導(dǎo)入客戶(hù)也占占有相當(dāng)?shù)谋缺壤瑸?0%，市區(qū)客戶(hù)主主要來(lái)自普陀陀、長(zhǎng)寧、徐徐匯等，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)目的主要是是投資。我們認(rèn)為未來(lái)來(lái)隨著配套成成熟，將導(dǎo)入入更多自住型型的外區(qū)別墅墅客源。龍湖藍(lán)湖郡于于09年09月開(kāi)盤(pán)，由由于龍湖產(chǎn)品品、品牌的號(hào)號(hào)召力，該項(xiàng)項(xiàng)目成交客戶(hù)戶(hù)中市區(qū)客戶(hù)戶(hù)的比例較高高，比例在50%左右；市區(qū)客戶(hù)主要要為滟瀾山已已成交客戶(hù)和和相當(dāng)一部分分對(duì)滟瀾山預(yù)預(yù)算不足但對(duì)對(duì)龍湖藍(lán)湖郡郡有總價(jià)承受受的客戶(hù)。龍湖藍(lán)湖郡成成交客戶(hù)成交交比例嘉寶紫提灣成成交客戶(hù)成交交比例注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)時(shí)間段為開(kāi)注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)時(shí)間段為開(kāi)與公寓客戶(hù)相相比，別墅客戶(hù)中市市區(qū)客戶(hù)比例例為50%左左右，但市區(qū)區(qū)客戶(hù)以投資資為主，未來(lái)來(lái)隨著配套成成熟，將導(dǎo)入入更多自住型型的外區(qū)客源源客戶(hù)需求分析析購(gòu)房類(lèi)型客戶(hù)來(lái)源訴求年齡主力戶(hù)型產(chǎn)品核心價(jià)值公寓首置本地客戶(hù)為主，市區(qū)為輔1）婚房、分戶(hù)需求2）公共交通便捷，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)3）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預(yù)期25－30歲二房（70-90㎡）功能緊湊功能改善本地客戶(hù)為主，市區(qū)為輔1）交通便捷，可快速到達(dá)；2）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預(yù)期31－39歲三房（100-120㎡）功能改善別墅舒適型改善本地客戶(hù)占絕對(duì)比例1）地面交通便捷，可快速到達(dá)2）配套成熟或未來(lái)規(guī)劃前景良好35－50歲200㎡以上舒適型改善、自住投資本地客戶(hù)、市區(qū)導(dǎo)入客戶(hù)1）規(guī)劃前景看好2）地面交通便捷35－50歲200㎡以上投資公寓以本地客客戶(hù)為主，市市區(qū)為輔，主主要集中在剛剛需及功能改改善型需求別墅客戶(hù)呈全全市化特征，，本地客戶(hù)為為舒適型改善善需求，市區(qū)區(qū)客戶(hù)以投資資為主現(xiàn)有客戶(hù)需求求分析未來(lái)客戶(hù)構(gòu)成成初期軌道交通的影影響開(kāi)始顯現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)域認(rèn)知知度提高，外外區(qū)客逐漸導(dǎo)導(dǎo)入，閔行徐徐匯等外區(qū)擠擠壓客戶(hù)居多多代表樓盤(pán)：金金豐藍(lán)庭、九城湖濱、招招商依云郡早期以區(qū)域客客和部分投資資客為主，外外區(qū)客導(dǎo)入存存在一定難度度，軌道9號(hào)號(hào)線的影響未未顯現(xiàn)代表樓盤(pán)：知知雅匯、奧林林匹克花園中期（05-06底）后期（07-09）九亭位于上海海的西南端，，距市中心18公里，是是松江區(qū)離市市中心最近的的地方，與閔閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)僅一橋之隔隔。憑借位置置優(yōu)勢(shì)，良好好的區(qū)域規(guī)劃劃和九號(hào)線的的開(kāi)通，使九九亭成為繼三三林之后上海海郊縣的另一一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域域。外區(qū)客購(gòu)房者者比例增加，，隨著區(qū)域發(fā)發(fā)展，軌道通通車(chē)，外區(qū)接接受度提高，，擴(kuò)大到全市市范圍代表樓盤(pán)：貝貝尚灣、中大九里德、、綠庭尚城、奧奧林匹克花園園軌道9號(hào)線規(guī)規(guī)劃階段開(kāi)發(fā)進(jìn)程推動(dòng)動(dòng)階段軌道通車(chē)階段段板塊借鑒：九九亭板塊客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)特征2007年初2007年末客戶(hù)a九亭、七寶本地客，當(dāng)?shù)貏?dòng)遷戶(hù)，客戶(hù)層次較低

客戶(hù)b閔行松江其他地區(qū)客，客戶(hù)層次稍低

客戶(hù)c徐匯、長(zhǎng)寧等地的市區(qū)客，對(duì)軌道交通依賴(lài)性強(qiáng)，客戶(hù)層次稍高，屬于經(jīng)濟(jì)型客戶(hù)

客戶(hù)d虹橋、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)的高級(jí)白領(lǐng)人士，屬于中產(chǎn)型客戶(hù)

客戶(hù)f古北、龍柏等處的外籍人士（以韓國(guó)人為主）

中心市區(qū)客源源和較高層次次客層的客戶(hù)戶(hù)量逐步增多多，并成為主主力客源，甚甚至古北、龍龍柏等部分韓韓國(guó)客戶(hù)由于于房?jī)r(jià)的普遍遍增漲而被擠擠壓到九亭。。九亭客戶(hù)樣本本：貝沙灣中心市區(qū)客源源和較高層次次客層的客戶(hù)戶(hù)量增多，并并成為主力客客源項(xiàng)目功能目前進(jìn)度竣工時(shí)間啟用時(shí)間教育設(shè)施上海修仕倍勵(lì)國(guó)際學(xué)校教育選址中20112012上海嘉定新城幼兒園教育在建20102010嘉定新城初中教育在建2009.92009.9復(fù)旦附中國(guó)際部教育落戶(hù)20112011醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施瑞金醫(yī)院醫(yī)療選址中20112011區(qū)婦幼保健院新院醫(yī)療在建20112011景觀資源“紫氣東來(lái)”、石崗門(mén)塘、環(huán)城林帶綠化已開(kāi)工20102010遠(yuǎn)香湖景觀已開(kāi)工20102010商業(yè)東云街商辦項(xiàng)目商業(yè)配套在建2010年底2011年初五星級(jí)酒店商業(yè)配套規(guī)劃2010年底2012年初ShoppingMall（百聯(lián)、萬(wàn)達(dá)）商業(yè)配套選址中20122012交通地鐵11號(hào)線白銀路站交通配套在建-2009.10公交樞紐（嘉定新城站）交通配套在建20102010嘉定新城板塊塊重大配套2011年基基本落成，2011年底底后開(kāi)始成熟熟嘉定新城板塊塊規(guī)劃紫氣東來(lái)綠化化帶東云街商業(yè)用地遠(yuǎn)香湖復(fù)旦附中國(guó)際際部瑞金醫(yī)院婦幼保健醫(yī)院院公交樞紐11號(hào)線白銀銀路站11號(hào)線嘉定定新城站國(guó)際學(xué)校ShoppingMall幼兒園、9年年制學(xué)校本案未來(lái)板塊生活活氛圍的豐富富成熟和高端端配套的完善善將增強(qiáng)對(duì)更更多元（尤其其是市區(qū)高端端自住客戶(hù)））的吸引力交通：11號(hào)線，公公交樞紐醫(yī)院：瑞金醫(yī)院、婦婦幼保健醫(yī)院院學(xué)校：復(fù)旦附中國(guó)際際部、國(guó)際學(xué)學(xué)校、幼兒園園、9年制學(xué)學(xué)校景觀綠化：紫氣東來(lái)、遠(yuǎn)遠(yuǎn)香湖商業(yè)：東云街、西云云樓、中信泰泰富嘉定新城城項(xiàng)目綜合商商業(yè)、五星級(jí)級(jí)酒店等嘉定新城板塊塊規(guī)劃當(dāng)前至軌交正正式開(kāi)通前嘉定區(qū)域客占占65%市區(qū)客占35%嘉定區(qū)域客占30%左左右市區(qū)客占70%左左右區(qū)域公寓客源源演變可分為為三個(gè)階段：：當(dāng)前至軌交正正式開(kāi)通前：嘉定區(qū)域客客仍占主要比比例軌交正式開(kāi)通通至區(qū)域配套套成熟之前（（2010年年中-2011年底）：：區(qū)域配套進(jìn)入入快速發(fā)展階階段，但宜居居性不高，期期間市區(qū)客比比例不斷增加加，并逐步成成為區(qū)域主力力客源。區(qū)域配套成熟熟（2012年后）：區(qū)域發(fā)展已經(jīng)經(jīng)成熟、穩(wěn)定定，已經(jīng)逐步步發(fā)展成為大大型宜居板塊塊，市區(qū)的客客戶(hù)大約占70%左右公寓客源演變變軌交正式開(kāi)通通至區(qū)域配套套成熟之前（（2010年年中-2011年底）嘉定區(qū)域客占40%左左右市區(qū)客占60%左右右區(qū)域配套成熟熟（2012年后）當(dāng)前至軌交正正式開(kāi)通前嘉定區(qū)域客占占50%市區(qū)客占50%嘉定區(qū)域客占20%左左右市區(qū)客占80%左左右別墅客源演變變軌交正式開(kāi)通通至區(qū)域配套套成熟之前（（2010年年中-2011年底）嘉定區(qū)域客占35%左左右市區(qū)客占65%左右右區(qū)域配套成熟熟（2012年后）區(qū)域公寓客源源演變也可分分為三個(gè)階段段：當(dāng)前至軌交正正式開(kāi)通前：本地客和市市區(qū)客各占半半壁江山，但但市區(qū)客戶(hù)以以投資目的為為主軌交正式開(kāi)通通至區(qū)域配套套成熟之前（（2010年年中-2011年底）：：區(qū)域配套進(jìn)入入完善階段，，區(qū)域價(jià)值得得到更多市區(qū)區(qū)客戶(hù)認(rèn)同，，初期以投資資目的為主，，后期逐步過(guò)過(guò)渡為舒適型型改善等自住住需求。區(qū)域配套成熟熟（2012年后）：區(qū)域發(fā)展已經(jīng)經(jīng)成熟、穩(wěn)定定，已經(jīng)逐步步發(fā)展成為大大型宜居板塊塊，市區(qū)的客客戶(hù)大約占80%左右，，客戶(hù)以舒適適型改善等自自住需求為主主。項(xiàng)目客戶(hù)定位位真如居住區(qū)、、商圈中山公園馬陸南翔桃浦居住區(qū)本案.徐家匯商圈曹楊居住區(qū)客戶(hù)來(lái)源預(yù)判判來(lái)源之一嘉定本地客源源客戶(hù)描述：嘉嘉定老城以及及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等等本地客源來(lái)源之二11號(hào)線導(dǎo)入入的市區(qū)客源源客戶(hù)描述：中中山公園及普普陀真如、桃桃浦等11號(hào)號(hào)線沿線的導(dǎo)導(dǎo)入的市區(qū)客客源客源客層選擇目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)公寓產(chǎn)品：青青年客戶(hù)面向向不同層級(jí)功功能需求劃分分為兩級(jí)層級(jí)級(jí)，形成市場(chǎng)場(chǎng)層面主流需需求；類(lèi)別墅產(chǎn)品：：以舒適性及及尺度升級(jí)的的成熟家庭成成為有效需求求高價(jià)值目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)；功能滿(mǎn)足獨(dú)棟別墅豪宅宅功能緊湊產(chǎn)品占有、生生活夢(mèng)想型向向生態(tài)資源區(qū)區(qū)域遷移，如如趙巷、佘山山戶(hù)型舒適型成成熟家庭居所所舒適性及尺度度升級(jí)成長(zhǎng)家庭剛性性需求城市住住宅剛性需求&居居住品質(zhì)白領(lǐng)領(lǐng)階層城市住住宅目標(biāo)客層選擇擇公寓產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)市區(qū)導(dǎo)入客戶(hù)戶(hù)50%首次置業(yè)或者者改善性置業(yè)業(yè)關(guān)注總價(jià)和附附加值嘉定本地及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)戶(hù)45%首次置業(yè)或者者改善性置業(yè)業(yè)關(guān)注總價(jià)和附附加值外地及投資客客戶(hù)5%投資關(guān)注總價(jià)以及及區(qū)域未來(lái)發(fā)發(fā)展公寓客戶(hù)定位位市區(qū)導(dǎo)入客戶(hù)戶(hù)65%多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，舒適型改改善需求關(guān)注總價(jià)和類(lèi)類(lèi)別墅氛圍外地及投資客客戶(hù)5%多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，投資需求求關(guān)注區(qū)域發(fā)展展和類(lèi)別墅氛氛圍嘉定本地及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)戶(hù)35%多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，舒適型改改善需求關(guān)注總價(jià)和類(lèi)類(lèi)別墅氛圍類(lèi)別墅客戶(hù)定定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)公寓（首次置業(yè)）客戶(hù)樣本崔先生職業(yè)：公司職職員戶(hù)籍：上海年齡層：25歲左右工作區(qū)域：嘉嘉定區(qū)目前與女父母母住在嘉定老老城的老式公公房，即將結(jié)結(jié)婚，由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件的制制約最終決定定在購(gòu)買(mǎi)一套套80-90平方米的二二房作為婚房房。購(gòu)房要求求為周邊交通通方便利于平平時(shí)上下班，，周邊生活配配套最好齊全全為原本忙碌碌的生活提供供便捷。樣本客戶(hù)描述述類(lèi)別墅（功能享受型）客戶(hù)樣本王先生職業(yè)：私營(yíng)業(yè)業(yè)主戶(hù)籍：上海年齡層：45歲左右工作區(qū)域：普普陀區(qū)在普陀從事餐餐飲行業(yè)，一一家三口現(xiàn)住住一套四房的的房子里，為為了追求更好好的享受，然然而又不想占占用太多的資資金，意向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)160-180平米米的復(fù)式產(chǎn)品品或者類(lèi)別墅墅產(chǎn)品，能夠夠享受小區(qū)景景觀，可以更更好享受生活活，在朋友面面前也更有派派頭，偶爾父父母也可以來(lái)來(lái)小住一段時(shí)時(shí)間。樣本客戶(hù)市場(chǎng)掃描項(xiàng)目背景及產(chǎn)產(chǎn)品策略方案建議高層、小高層層+創(chuàng)新疊墅墅產(chǎn)品安全保障需求求利潤(rùn)創(chuàng)造需求求現(xiàn)實(shí)性安全性創(chuàng)新性項(xiàng)目思考未來(lái)宏觀市場(chǎng)場(chǎng)不確定性，，在高樓板價(jià)價(jià)的背景下實(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠籠需求項(xiàng)目體量7.56萬(wàn)方，，規(guī)劃限制：：容積率1.8，限高60米，建筑筑密度不大于于30%常發(fā)品牌需求求和利潤(rùn)需求求，地王項(xiàng)目目產(chǎn)品有一定定的創(chuàng)新性差異性未來(lái)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品以公寓寓和聯(lián)排別墅墅為主，同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重重1、容積率1.2以上2、類(lèi)別墅，，高附加值3、帶電梯，，品質(zhì)感高聯(lián)庭升級(jí)產(chǎn)品品—疊墅高層、小高層層+創(chuàng)新疊墅墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：1、雙重產(chǎn)品品體系，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有效控制2、高品質(zhì)創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)品，項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)最大大化，同時(shí)也也兼顧了速度度的要求3、面積段靈靈活性高，多多個(gè)產(chǎn)品線形形成對(duì)消費(fèi)者者的全面覆蓋蓋產(chǎn)品品線線建建議議產(chǎn)品品線線建建議議產(chǎn)品特征溢價(jià)能力產(chǎn)品定位高層、小高層公寓設(shè)置有安全系數(shù)最高的戶(hù)型，避歸了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并具備一定的溢價(jià)能力具備一定的溢價(jià)能力安全性產(chǎn)品創(chuàng)新疊墅聯(lián)庭升級(jí)產(chǎn)品，容積率1.2以上，類(lèi)別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高較高項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品戶(hù)型型設(shè)設(shè)置置策策略略安全全型型產(chǎn)產(chǎn)品品+高高附附加加值值區(qū)域域未未來(lái)來(lái)客客戶(hù)戶(hù)首首次次置置業(yè)業(yè)等等剛剛需需客客戶(hù)戶(hù)為為主主隨著著區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)格格走走高高，，剛剛需需產(chǎn)產(chǎn)品品安安全全邊邊際際凸凸顯顯區(qū)域域戶(hù)戶(hù)型型缺缺乏乏附附加加值值體體現(xiàn)現(xiàn)高層層、、小小高高層層公公寓寓戶(hù)戶(hù)型型策策略略公寓寓戶(hù)戶(hù)型型設(shè)設(shè)置置安全全型型剛剛需需產(chǎn)產(chǎn)品品建議議公公寓寓邊邊套套以以90平平方方2+1/2+2R產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，中中間間套套設(shè)設(shè)置置70平平方方米米1+1R，，以以控控制制總總價(jià)價(jià)和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高附附加加值值（（20%以以上上）），，高高溢溢價(jià)價(jià)能能力力（（15%以以上上））高附附加加值值戶(hù)型型設(shè)設(shè)置置的的主主要要原原則則：：小小面面積積緊緊湊湊型型產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主+高高附附加加值值建筑面積附加值需求比例緊湊型2+1/2+2R85-9020平方米附加空間首次置業(yè)、功能改善70%1+1R7015平方米附加空間首次置業(yè)30%1+1房房:70平平方方米米1.戶(hù)戶(hù)型型方方正正、、尺尺度度適適宜宜2.附附送送的的近近13平平米米的的建建筑筑構(gòu)構(gòu)件件后后期期可可改改造造成成房房間間，，附附加加值值高高。。3.南南面面陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)可可擴(kuò)擴(kuò)充充作作為為客客廳廳的的補(bǔ)補(bǔ)充充空空間間。。戶(hù)型型建建議議二房房:90平平方方米米北面面贈(zèng)贈(zèng)送送的的近近18平平方方米米的的構(gòu)構(gòu)架架可可作作為為功功能能房房使使用用。。舒適適的的帶帶有有主主臥臥套套的的兩兩房房。。戶(hù)型型建建議議戶(hù)型型設(shè)設(shè)置置策策略略170-190平平方方米米創(chuàng)創(chuàng)新新電電梯梯疊疊墅墅區(qū)域域聯(lián)聯(lián)排排面面積積200平平方方米米以以上上橡樹(shù)樹(shù)灣灣聯(lián)聯(lián)庭庭產(chǎn)產(chǎn)品品缺缺乏乏電電梯梯，，入入戶(hù)戶(hù)動(dòng)動(dòng)線線較較長(zhǎng)長(zhǎng)疊墅墅戶(hù)戶(hù)型型策策略略產(chǎn)品品策策略略：：差差異異化化、、創(chuàng)創(chuàng)新新戶(hù)型型面面積積與與聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅差差異異化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)疊墅墅戶(hù)戶(hù)型型面面積積與與聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅差差異異化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，主主力力面面積積位位于于區(qū)區(qū)域域聯(lián)聯(lián)排排的的底底部部，，建建議議在在170-190平平方方米米類(lèi)別別墅墅品品質(zhì)質(zhì)，，高高附附加加值值，，提提升升溢溢價(jià)價(jià)能能力力類(lèi)別墅品品質(zhì)疊墅戶(hù)型型設(shè)置的的主要原原則：戶(hù)戶(hù)型面積積與聯(lián)排排別墅差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)+類(lèi)別別墅品質(zhì)質(zhì)建筑面積附加值需求疊墅160-190入戶(hù)花園、露臺(tái)、挑高客廳、地下室、頂層閣樓舒適型改善高品質(zhì)類(lèi)類(lèi)別墅感感受，高高附加值值設(shè)計(jì)，，最強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的多層產(chǎn)產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品線產(chǎn)品特點(diǎn)面積段（平方米）優(yōu)點(diǎn)高層、小高層公寓設(shè)置有安全系數(shù)最高的戶(hù)型，避歸了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，高附加值具備一定的溢價(jià)能力70-90高附加值產(chǎn)品，具有絕佳的安全性創(chuàng)新疊墅聯(lián)庭升級(jí)產(chǎn)品，容積率1.2以上，類(lèi)別墅，高附加值，帶電梯，品質(zhì)感高170-190差異化產(chǎn)品，填補(bǔ)區(qū)域空擋創(chuàng)新產(chǎn)品，超強(qiáng)溢價(jià)能力高品質(zhì)產(chǎn)品，提升項(xiàng)目形象產(chǎn)品線建建議銷(xiāo)售策略略項(xiàng)目初期期：類(lèi)別別墅產(chǎn)品品，樹(shù)立立高端形形象項(xiàng)目中期期：高層層、小高高層公寓寓產(chǎn)品，，現(xiàn)金流流穩(wěn)定回回籠，作作為風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)抵御產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目收官官期：壓壓軸高端端類(lèi)別墅墅產(chǎn)品，，進(jìn)一步升升華項(xiàng)目目形象銷(xiāo)售策略略：注重重推案與與產(chǎn)品有有機(jī)結(jié)合合，注重重高端形形象樹(shù)立立和現(xiàn)金金流穩(wěn)定定回籠，，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格快快速成長(zhǎng)長(zhǎng)。附：同策策簡(jiǎn)介同策·布布局TOSPUR··placement以上海為為核心.四大業(yè)業(yè)事業(yè)區(qū)區(qū)域擬建15家子公公司.布布局遍及及全國(guó)大連同策策青島同策策北京同策策無(wú)錫同策策常州同策策蘇州同策策重慶同策策南京同策策杭州同策策公司簡(jiǎn)介介同策··INTRODUCE.199820092009年第七屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎(jiǎng)2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)2008年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理公司品牌價(jià)值10強(qiáng)企業(yè)2008年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)2008年中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信品牌企業(yè)2008年上海市松江區(qū)民營(yíng)企業(yè)先進(jìn)單位2008年第七屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎(jiǎng)2008年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)2008年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)2007年上海地產(chǎn)十大代理機(jī)構(gòu)2007年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)2007年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)2007年

中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先品牌2007年

第六屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎(jiǎng)2006年

中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)2006年

第五屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎(jiǎng)2006年

全國(guó)優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2005年

中國(guó)房產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)之星2005年

中原地產(chǎn)十大營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)2005年

CCPE2005年度中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)2005年

第四屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎(jiǎng)2004年

第三屆上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)金橋獎(jiǎng)2004年

上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌2003年

CIHAF中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機(jī)構(gòu)2002年

上海住宅樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)二十強(qiáng)2001年松江區(qū)私營(yíng)企業(yè)先進(jìn)單位2000年松江區(qū)私營(yíng)企業(yè)先進(jìn)單位1999年年度先進(jìn)企業(yè)三等獎(jiǎng)同策·榮榮譽(yù)TOSPUR··honor公司簡(jiǎn)介介同策··INTRODUCE同策·體體系TOSPUR··honor擁有專(zhuān)業(yè)業(yè)的權(quán)威威的房地地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)兗把芯烤科脚_(tái)---同策策房產(chǎn)研研究系統(tǒng)統(tǒng)擁有體系系化的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)資源源服務(wù)平平臺(tái)---咨咨詢(xún)及及研究發(fā)發(fā)展中心心擁有業(yè)界界認(rèn)可度度高的策策劃平臺(tái)臺(tái)---策策略中心心擁有業(yè)界界權(quán)威認(rèn)認(rèn)可的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)臺(tái)---同同策事業(yè)業(yè)部擁有全國(guó)國(guó)化的服服務(wù)資源源平臺(tái)及及客戶(hù)體驗(yàn)驗(yàn)系統(tǒng)---同策策匯公司簡(jiǎn)介介同策··INTRODUCE同策·合合作TOSPUR··PARTER四大業(yè)區(qū)區(qū)域事業(yè)業(yè)部公司簡(jiǎn)介介嘉寶紫提提灣新城西尚尚海保利海上上五月花花浦發(fā)香舍舍清水頤園園上海嘉定定操作案案例：綜合運(yùn)作作能力同策在嘉嘉定區(qū)操操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富，，目前已已成功運(yùn)運(yùn)作5個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，總建面面為108萬(wàn)方方，產(chǎn)品品線涵蓋蓋小高層層、多層層、聯(lián)排排三條產(chǎn)產(chǎn)品線，，積累客客戶(hù)10000余組。。浦發(fā)香舍舍項(xiàng)目位置置：嘉定定老城項(xiàng)目規(guī)模模：占地面積積約0.9萬(wàn)平平米容積率：：1.3產(chǎn)品線構(gòu)構(gòu)成：小高層,聯(lián)排別別墅開(kāi)發(fā)商：：上海浦東東發(fā)展置置業(yè)有限限公司合作方式式：營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)代理清水頤園園項(xiàng)目位置置：嘉定定老城項(xiàng)目規(guī)模模：建筑面積積約27萬(wàn)平米米容積率：：1.3產(chǎn)品線構(gòu)構(gòu)成：小高層,商鋪,聯(lián)排別別墅開(kāi)發(fā)商：：上海清清水頤園園房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司合作方式式：營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)代理項(xiàng)目位置置：嘉定定菊?qǐng)@項(xiàng)目規(guī)模模：總占占地面積積18萬(wàn)萬(wàn)，總建建面30萬(wàn)容積率：：1.6產(chǎn)品線構(gòu)構(gòu)成：聯(lián)排，洋洋房，公公寓，商商業(yè)開(kāi)發(fā)商：：保利地地產(chǎn)合作方式式：營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)代理保利海上上五月花花項(xiàng)目位置置：嘉定定新城項(xiàng)目規(guī)模模：總占占地面積積13萬(wàn)萬(wàn)方，建建筑面積積40萬(wàn)萬(wàn)方容積率：產(chǎn)品線構(gòu)構(gòu)成：高層，小小高層，，洋房開(kāi)發(fā)商：：新城地地產(chǎn)合作方式式：營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)代理新城西尚海海嘉寶紫提灣灣項(xiàng)目位置：：嘉定新城城項(xiàng)目規(guī)模：：建筑面面積