111房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收政策剖析課件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收政策剖析注冊(cè)會(huì)計(jì)師注冊(cè)稅務(wù)師天元同泰會(huì)計(jì)師事務(wù)所E—MAIL：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)稱，全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)到64.5%。上海市市長(zhǎng)韓正在接受記者采訪時(shí)對(duì)此表示質(zhì)疑。近日從知情人士獲悉，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局正在組織文件和測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能不久之后將通過(guò)“公開(kāi)澄清”的方式“回應(yīng)”全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)。（3月23日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道）

12/30/20222今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)稱，全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企2009年以來(lái)，全國(guó)各地稅收普遍大幅下降，全國(guó)90%以上的省市，房地產(chǎn)稅收為當(dāng)?shù)氐谝淮蠖愒?；稅額占重點(diǎn)稅源戶稅收的47％；房地產(chǎn)業(yè)稅收占該地方財(cái)政一般預(yù)算收入的比重逐年上升，截至2007年底已達(dá)24.5%，2008年上半年上升至27.92%，房地產(chǎn)業(yè)已成為地方財(cái)政一般預(yù)算收入最主要的行業(yè)來(lái)源；12/30/202232009年以來(lái)，全國(guó)各地稅收普遍大幅下降，全國(guó)90%房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過(guò)程中呈現(xiàn)出三個(gè)基本規(guī)律：一是與改革開(kāi)放的進(jìn)程同步；二是與稅制改革同步，稅種設(shè)置不斷優(yōu)化，征收范圍更加合理，成為參與房地產(chǎn)收益分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置的重要經(jīng)濟(jì)手段；三是與房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革同步，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與規(guī)范。

12/30/20224房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過(guò)程中呈現(xiàn)出三近年來(lái)，作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國(guó)家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有的加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著土地增值稅清算的國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)行業(yè)。12/30/20225近年來(lái)，作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國(guó)家宏觀然而，2008年下半年以來(lái)，隨著世界金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴進(jìn)一步的縱深發(fā)展，中國(guó)樓市和股市不可能獨(dú)善其身，由于中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)依賴過(guò)重，嚴(yán)重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價(jià)格，扭曲了社會(huì)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值取向，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。12/30/20226然而，2008年下半年以來(lái)，隨著世界金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴進(jìn)一步的縱在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)12個(gè)。從近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來(lái)看，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問(wèn)題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢(shì)。12/30/20227在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實(shí)施，國(guó)家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理項(xiàng)目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡(jiǎn)單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒(méi)有涉稅風(fēng)險(xiǎn)了，實(shí)為一大誤解：通過(guò)關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問(wèn)題財(cái)務(wù)部門(mén)就可以處理好所有涉稅問(wèn)題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒(méi)有涉稅問(wèn)題行政許可法實(shí)施后企業(yè)就沒(méi)有涉稅風(fēng)險(xiǎn)12/30/20228涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實(shí)施，國(guó)家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。12/30/20229房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)與所得稅的差異分析一、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為收入、收益，但稅法規(guī)定不作為應(yīng)納稅所得額的項(xiàng)目。如：企業(yè)購(gòu)買國(guó)庫(kù)券的利息收入。二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定可以列為成本、費(fèi)用或損失，但稅法規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目。如稅前不得扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。三、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定不確認(rèn)收入，但稅法規(guī)定要確認(rèn)收入的項(xiàng)目。如：視同銷售。四、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則未確認(rèn)為成本、費(fèi)用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費(fèi)用、損失在稅前扣除的項(xiàng)目。如：技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)等12/30/202210會(huì)計(jì)與所得稅的差異分析一、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為收入、收益，但分析第一層含義：稅法和會(huì)計(jì)制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問(wèn)題上會(huì)計(jì)服從稅法。第二層含義：稅法同會(huì)計(jì)制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。第三層含義：稅收沒(méi)有規(guī)定的，會(huì)計(jì)制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。第四層含義：我過(guò)新企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的基本設(shè)計(jì)理念源于“納稅調(diào)整的原則”。12/30/202211分析第一層含義：稅法和會(huì)計(jì)制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問(wèn)從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與稅收的復(fù)雜性與多樣性，鑒于此，理智的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要對(duì)行業(yè)的開(kāi)發(fā)核算事項(xiàng)進(jìn)行研究，尋找合理、有效的應(yīng)對(duì)方案，確保企業(yè)價(jià)值最大化。12/30/202212從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與稅收的復(fù)雜性與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適稅流程圖項(xiàng)目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段簽訂土地出讓合同，辦理土地證階段第四階段第三階段第二階段第一階段12/30/202213房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適稅流程圖項(xiàng)目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段12/30/20221412/26/202214房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種契稅：土地價(jià)格*1.5％城鎮(zhèn)土地使用稅：土地面積*稅額印花稅：合同金額*稅率代扣代繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅3％印花稅：合同金額*稅率土地開(kāi)發(fā)階段建筑施工階段12/30/202215房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種契稅：土地價(jià)格*1.5所得稅：計(jì)稅毛利*15％營(yíng)業(yè)稅：預(yù)收款*5％城建稅：營(yíng)業(yè)稅*7％教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅*3％地方教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅*1％土地增值稅（預(yù)繳）：預(yù)收款*1％印花稅：合同金額*稅率土地增值稅：（收入-扣除項(xiàng)目）*稅率企業(yè)所得稅：（收入-扣除）*25％房產(chǎn)稅：出租12％、自用1.2％預(yù)售階段匯算清繳階段12/30/202216所得稅：計(jì)稅毛利*15％土地增值稅：（收入-扣除項(xiàng)目）*稅率2008年以來(lái)，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法》與《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)（廢）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)營(yíng)業(yè)稅：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》土地增值稅：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知財(cái)稅〔2006〕21號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)12/30/2022172008年以來(lái)，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：12/26/202營(yíng)業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書(shū)面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動(dòng)力和其他物資，不含預(yù)收工程價(jià)款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。對(duì)預(yù)收的工程價(jià)款其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為工程開(kāi)工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。12/30/202218營(yíng)業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

營(yíng)業(yè)稅的納稅義納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為（自己新建建筑物后銷售）其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。12/30/202219納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)土地增值稅鏈接——公式解讀(計(jì)算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除收入額－扣除項(xiàng)目金額增值額÷扣除項(xiàng)目金額確定土地增值稅營(yíng)業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法30%—60%企業(yè)所得稅+增值稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計(jì)算的復(fù)雜性和多樣性。12/30/202220土地增值稅鏈接——公式解讀(計(jì)算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增土地增值稅的扣除項(xiàng)目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；12/30/202221土地增值稅的扣除項(xiàng)目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付應(yīng)付未付政府款項(xiàng)?為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項(xiàng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項(xiàng)給予優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際并不需要支付這筆款項(xiàng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)做法；對(duì)于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目列支，同時(shí)要求稅務(wù)干部加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國(guó)有土地出讓合同、土地局開(kāi)具的收據(jù)、財(cái)政局開(kāi)具的契稅票據(jù)等證明。有了這些證明，才能作為土地成本列支。12/30/202222應(yīng)付未付政府款項(xiàng)?12/26/202222質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會(huì)在以后年度支付。①對(duì)于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開(kāi)具發(fā)票但開(kāi)發(fā)商未付款的，允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除；②對(duì)于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開(kāi)具發(fā)票但開(kāi)發(fā)商未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除。12/30/202223質(zhì)量保證金12/26/202223所得稅鏈接國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)12/30/202224所得稅鏈接國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知稅前扣除原則——權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。預(yù)繳：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率20％分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。12/30/202225稅前扣除原則——權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。廣告費(fèi)/業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)/業(yè)務(wù)招待費(fèi)：原31號(hào)文：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。（2）新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。12/30/202226企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和新所得稅法實(shí)施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15％的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。12/30/202227新所得稅法實(shí)施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招新31號(hào)對(duì)銷售收入的確認(rèn)條件：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：(一)采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。12/30/202228新31號(hào)對(duì)銷售收入的確認(rèn)條件：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合第八條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。(二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。12/30/202229第八條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自新31號(hào)文企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。12/30/202230新31號(hào)文企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算12/30/202231《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)稅前扣除原則——真實(shí)性原則（一）除稅法規(guī)定的加計(jì)扣除外，任何支出必須確屬已經(jīng)真實(shí)發(fā)生，并且是以企業(yè)的名義對(duì)外發(fā)生。真實(shí)性原則一般要求未實(shí)際發(fā)生的支出不允許在所得稅前扣除，如預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。除非稅法有特殊要求，納稅人在申報(bào)扣除費(fèi)用時(shí)，不需要同時(shí)提供真實(shí)性的資料，但是納稅人要保留有關(guān)憑據(jù)備查。如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出要求，納稅人必須提供真實(shí)性的足夠的適當(dāng)憑證，以舉證其已經(jīng)真實(shí)發(fā)生?！惽翱鄢龝r(shí)，以票控稅12/30/202232稅前扣除原則——真實(shí)性原則（一）除稅法規(guī)定的加計(jì)扣除外，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：(一)可否銷售原則(二)分類歸集原則(三)功能區(qū)分原則(四)定價(jià)差異原則(五)成本差異原則(六)權(quán)益區(qū)分原則成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。12/30/202233房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖12/26/2共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：(一)占地面積法(二)建筑面積法(三)直接成本法(四)預(yù)算造價(jià)法特別指出：(一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。(二)公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。12/30/202234共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的新31號(hào)文：亮點(diǎn)第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。12/30/202235新31號(hào)文：亮點(diǎn)第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外稅前扣除原則——?jiǎng)澐质找嬷С龊唾Y本性支出的原則所得稅與土地增值稅：

企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。企業(yè)所得稅政策是防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的項(xiàng)目，計(jì)入期間費(fèi)用。一般說(shuō)來(lái)，計(jì)入期間費(fèi)用對(duì)所得稅有好處，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，由于可以加計(jì)扣除，對(duì)土地增值稅有好處。實(shí)際上企業(yè)一般并不會(huì)計(jì)入期間費(fèi)用，因?yàn)橛?jì)入期間費(fèi)用影響所得稅的好處只是時(shí)間性差異，即使計(jì)入開(kāi)發(fā)成本也一樣可以得到扣除，而計(jì)入開(kāi)發(fā)成本對(duì)土地增值稅的好處則是實(shí)實(shí)在在的永久性差異。12/30/202236稅前扣除原則——?jiǎng)澐质找嬷С龊唾Y本性支出的原則所得稅與土地增財(cái)務(wù)與稅收籌劃：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文）第二十四條規(guī)定：企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。該規(guī)定意在防止企業(yè)將暫未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后，通過(guò)計(jì)提折舊侵蝕稅基。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計(jì)算折舊。折舊方法按照直線法計(jì)算。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的次月起，即產(chǎn)生繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，同時(shí)計(jì)提的折舊允許稅前扣除。假設(shè)轉(zhuǎn)為自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)凈殘值率為10%，折舊年限為20年，則每年計(jì)提折舊的比率為（1-10%）/20*100%=4.5%，抵減企業(yè)所得稅收益率為4.5%*25%=1.13%。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定：自用的房產(chǎn)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。假設(shè)扣除比率為20%，則每年繳納房產(chǎn)稅的比率為（1-20%）*1.2%=9.6%12/30/202237財(cái)務(wù)與稅收籌劃：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文）第二十四條規(guī)定：綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳納房產(chǎn)稅的稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計(jì)提折舊抵頂企業(yè)所得稅的收益，而且，房產(chǎn)稅屬于現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金支出，而遞減企業(yè)所得稅收益受企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及前期損益影響，如果當(dāng)年虧損，則抵稅收益不能得到提現(xiàn)，如果在以后5年內(nèi)得不到彌補(bǔ)，則永遠(yuǎn)得不到該抵稅收益。因此，企業(yè)進(jìn)行整體稅負(fù)分析后，不會(huì)將暫未銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用處理。12/30/202238綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳總結(jié)——部門(mén)管理與協(xié)作售樓處個(gè)人卡收取房款/銷控表/房源表/項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造銷售形式：委托代銷/買斷價(jià)或基價(jià)財(cái)務(wù)部發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本/收據(jù)開(kāi)發(fā)部銷售臺(tái)賬/備案章的銷售合同土地手續(xù)/地價(jià)款憑證工程部工程決算書(shū)/單位工程成本完工證明/建安發(fā)票的真實(shí)性分期開(kāi)發(fā)的成本劃分/總可售面積/已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積/單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所/利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所/人防工程改造的車庫(kù)

12/30/202239總結(jié)——部門(mén)管理與協(xié)作售樓處個(gè)人卡收取房款/銷控表/總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售取得的全部?jī)r(jià)款的核算；2.代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加的核算；3.銀行按揭款、保證金(擔(dān)保金)的核算；4.委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，手續(xù)費(fèi)與銷售收入的核算；5.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的核算；6.期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算；7.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的核算；8.利息支出核算；9.計(jì)稅成本核算；10.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算；11.預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用的核算；12.非貨幣交易、合作建房的核算。12/30/202240總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售取得的總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“預(yù)收賬款”科目貸方“應(yīng)收賬款”科目的貸方“其他應(yīng)付款”科目：“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠(chéng)意金”等都屬于預(yù)售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問(wèn)題“其他應(yīng)收款”科目：如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費(fèi)12/30/202241總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“預(yù)收賬款”科目貸方1總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅發(fā)生額將應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、利潤(rùn)表相核對(duì)“銀行存款”日記賬：大筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)入/有利息發(fā)生的借款合同12/30/202242總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---43避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.分解委托代銷收入2.推遲按揭首付款3.規(guī)避違章建筑租金12/30/20224343避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.分解委托44避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.據(jù)實(shí)增加建安成本5.調(diào)整材料成本（甲供材）6.協(xié)調(diào)拆遷成本12/30/20224444避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.據(jù)實(shí)增加45避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.調(diào)節(jié)成本對(duì)象12/30/20224545避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.調(diào)節(jié)1246避稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)12/30/20224646避稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用關(guān)于應(yīng)付福利費(fèi)2007年度的企業(yè)職工福利費(fèi)，仍按計(jì)稅工資總額的14%計(jì)算扣除，未實(shí)際使用的部分，應(yīng)累計(jì)計(jì)入職工福利費(fèi)余額。企業(yè)2008年以前按照規(guī)定計(jì)提但尚未使用的職工福利費(fèi)余額，2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)首先沖減上述的職工福利費(fèi)余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除。仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。12/30/202247關(guān)于應(yīng)付福利費(fèi)2007年度的企業(yè)職工福利費(fèi)，仍按計(jì)稅工國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后相關(guān)費(fèi)用稅前扣除問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函〔2007〕305號(hào)企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后，在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，為員工報(bào)銷的油料費(fèi)、過(guò)路費(fèi)、停車費(fèi)、洗車費(fèi)、修理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，以及以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问桨l(fā)放的交通補(bǔ)貼，均屬于企事業(yè)單位的工資薪金支出，應(yīng)一律計(jì)入企事業(yè)單位的工資總額，按照現(xiàn)行的計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅前扣除。私車公用：公司自有車輛的情況：油料費(fèi)公司沒(méi)有車輛：租賃協(xié)議12/30/202248國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后相關(guān)費(fèi)用稅前扣除職工教育經(jīng)費(fèi)與職工學(xué)歷教育的學(xué)費(fèi)支出《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)職工教育經(jīng)費(fèi)提取與使用管理的意見(jiàn)》財(cái)建[2006]317號(hào)一般企業(yè)按照職工工資總額的1.5％足額提取教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，從業(yè)人員技術(shù)要求高、培訓(xùn)任務(wù)重、經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)，可按2.5％提取，列入成本開(kāi)支。企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額2.5％的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。對(duì)于在2008年以前已經(jīng)計(jì)提但尚未使用的職工教育經(jīng)費(fèi)余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)應(yīng)先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。經(jīng)單位批準(zhǔn)或按國(guó)家和省、市規(guī)定必須到本單位之外接受培訓(xùn)的職工，與培訓(xùn)有關(guān)的費(fèi)用由職工所在單位按規(guī)定承擔(dān)。經(jīng)單位批準(zhǔn)參加繼續(xù)教育以及政府有關(guān)部門(mén)集中舉辦的專業(yè)技術(shù)、崗位培訓(xùn)、職業(yè)技術(shù)等級(jí)培訓(xùn)、高技能人才培訓(xùn)所需經(jīng)費(fèi)，可從職工所在企業(yè)職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)中列支。企業(yè)職工參加社會(huì)上的學(xué)歷教育以及個(gè)人為取得學(xué)位而參加的在職教育，所需費(fèi)用應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)，不能擠占企業(yè)的職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。12/30/202249職工教育經(jīng)費(fèi)與職工學(xué)歷教育的學(xué)費(fèi)支出《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)職工教育企業(yè)職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)列支范圍包括：1、上崗和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；2、各類崗位適應(yīng)性培訓(xùn)；3、崗位培訓(xùn)、職業(yè)技術(shù)等級(jí)培訓(xùn)、高技能人才培訓(xùn)；4、專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育；5、特種作業(yè)人員培訓(xùn)；6、企業(yè)組織的職工外送培訓(xùn)的經(jīng)費(fèi)支出；7、職工參加的職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認(rèn)證等經(jīng)費(fèi)支出；8、購(gòu)置教學(xué)設(shè)備與設(shè)施；9、職工崗位自學(xué)成才獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用；10、職工教育培訓(xùn)管理費(fèi)用；11、有關(guān)職工教育的其他開(kāi)支。12/30/202250企業(yè)職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)列支范圍包括：1、上崗和轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；12/會(huì)務(wù)費(fèi)報(bào)銷要求企業(yè)所得稅法所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。1.會(huì)議召開(kāi)部門(mén)需要召開(kāi)各種類型的會(huì)議的決定；2.會(huì)議通知：召開(kāi)之前將會(huì)議規(guī)模、地點(diǎn)、出席會(huì)議人數(shù)、會(huì)議內(nèi)容下知盡能索與會(huì)單位的通知；3.會(huì)議承辦方出具正規(guī)服務(wù)業(yè)“會(huì)務(wù)費(fèi)”發(fā)票；4.參會(huì)人員簽到名冊(cè)；5.會(huì)議紀(jì)要。12/30/202251會(huì)務(wù)費(fèi)報(bào)銷要求企業(yè)所得稅法所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接公司購(gòu)買禮品與購(gòu)買食品、煙、酒用于職工食堂（一）尚未實(shí)行分離辦社會(huì)職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門(mén)所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門(mén)的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門(mén)工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。（二）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。（三）按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。12/30/202252公司購(gòu)買禮品與購(gòu)買食品、煙、酒用于職工食堂（一）尚未實(shí)行分離固定資產(chǎn)盤(pán)虧、低值易耗品報(bào)廢《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]88號(hào)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務(wù)管理方式可分為自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失和須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失。下列資產(chǎn)損失，屬于由企業(yè)自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失：(一)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失；(二)企業(yè)各項(xiàng)存貨發(fā)生的正常損耗；(三)企業(yè)固定資產(chǎn)達(dá)到或超過(guò)使用年限而正常報(bào)廢清理的損失；(四)企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達(dá)到或超過(guò)使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失；(五)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定通過(guò)證券交易場(chǎng)所、銀行間市場(chǎng)買賣債券、股票、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失；(六)其他經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的其他資產(chǎn)損失。上述以外的資產(chǎn)損失，屬于需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失。企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，凡無(wú)法準(zhǔn)確辨別是否屬于自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出審批申請(qǐng)。12/30/202253固定資產(chǎn)盤(pán)虧、低值易耗品報(bào)廢《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》項(xiàng)目管理工程收入的確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。12/30/202254項(xiàng)目管理工程收入的確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅《所得稅法》對(duì)收入確認(rèn)的規(guī)定

：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)可以分期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（一）以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；（二）企業(yè)受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按照企業(yè)分得產(chǎn)品的時(shí)間確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，其收入額按照產(chǎn)品的公允價(jià)值確定。12/30/202255《所得稅法》對(duì)收入確認(rèn)的規(guī)定

：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從房地產(chǎn)企業(yè)的銷售VIP卡收入如何計(jì)稅？問(wèn)：我公司在銷售房屋之前，先銷售VIP卡給客戶，每張售價(jià)200元，在購(gòu)房時(shí)沖抵房款并享受3個(gè)點(diǎn)的折扣，對(duì)于VIP卡的收入我公司帳務(wù)按其他業(yè)務(wù)收入處理，申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及隨營(yíng)業(yè)稅征收的相關(guān)稅金及附加，我公司對(duì)于這種收入的稅務(wù)處理對(duì)嗎？12/30/202256房地產(chǎn)企業(yè)的銷售VIP卡收入如何計(jì)稅？問(wèn)：我公司在銷售房屋之答：對(duì)貴公司銷售的VIP卡收入，從性質(zhì)分析來(lái)看，貴公司銷售VIP卡后，持卡人在購(gòu)房時(shí)憑此卡沖抵房款并享受3個(gè)點(diǎn)的折扣，應(yīng)屬于預(yù)收房款性質(zhì)。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）文件三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題規(guī)定：“各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！比绻N售的VIP卡等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)在收取后，按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。12/30/202257答：對(duì)貴公司銷售的VIP卡收入，從性質(zhì)分析來(lái)看，貴公司銷售V物業(yè)公司代收的水電費(fèi)，是否可以開(kāi)具地稅發(fā)票？根據(jù)《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)開(kāi)具發(fā)票問(wèn)題的通知》（魯?shù)囟惡痆2007]194號(hào)）第一條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主支付的水、電、暖、燃?xì)?、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)使用等費(fèi)用時(shí)，使用稅控機(jī)或計(jì)算機(jī)開(kāi)具省地稅局監(jiān)制的《山東省××市服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、文化體育業(yè)通用發(fā)票》（平推式、卷式），開(kāi)具時(shí)應(yīng)當(dāng)分項(xiàng)列明代收款項(xiàng)的名稱及金額。因此垃圾清運(yùn)費(fèi)不在上述代收費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi),所以不得作為代收款項(xiàng)處理。

關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局在１９９８年１２月１５日下發(fā)的《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)［１９９８］２１７號(hào))中有明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)取得的手續(xù)費(fèi)收入則依法征收營(yíng)業(yè)稅。12/30/202258物業(yè)公司代收的水電費(fèi)，是否可以開(kāi)具地稅發(fā)票？根據(jù)《關(guān)于物業(yè)開(kāi)發(fā)商代收的天然氣開(kāi)戶費(fèi)是否屬于地稅管轄？經(jīng)咨詢市局一處，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條的規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條的規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。由此看出，開(kāi)發(fā)商代收的天然氣開(kāi)戶費(fèi)是其買賣房屋的價(jià)外費(fèi)用，屬于開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)收入，應(yīng)開(kāi)具發(fā)票，屬于地稅管轄。

12/30/202259開(kāi)發(fā)商代收的天然氣開(kāi)戶費(fèi)是否屬于地稅管轄？經(jīng)咨詢市局一處，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其開(kāi)發(fā)的尚未出售的商品房占用的土地時(shí)候能夠減免城鎮(zhèn)土地使用稅？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)【2004】100號(hào)）規(guī)定，除經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未出售的商品房占用的土地不能減免城鎮(zhèn)土地使用稅。12/30/202260房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其開(kāi)發(fā)的尚未出售的商品房占用企業(yè)籌辦畫(huà)展后，對(duì)所有的作品財(cái)務(wù)處理《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》：固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為使用而持有的使用期限較長(zhǎng)，單位價(jià)值較大，并且在使用過(guò)程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。并規(guī)定除了“使用期限在一年以上的房屋、建筑物、機(jī)器、設(shè)備、器具、工具等資產(chǎn)”外，“不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，但單位價(jià)值在2000元以上，且使用期限超過(guò)兩年的”，也應(yīng)作為固定資產(chǎn)來(lái)核算《民間非營(yíng)利組織會(huì)計(jì)制度》：用于展覽、教育或研究等目的的歷史文物、藝術(shù)品以及其他具有文化或者歷史價(jià)值并作長(zhǎng)期或者永久保存的典藏等，作為固定資產(chǎn)核算，但不必計(jì)提折舊。在資產(chǎn)負(fù)債表中，應(yīng)當(dāng)單列單列“文物文化資產(chǎn)”項(xiàng)目予以反映。12/30/202261企業(yè)籌辦畫(huà)展后，對(duì)所有的作品財(cái)務(wù)處理《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》：12/《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》：無(wú)形資產(chǎn)是指“企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)”12/30/202262《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》：12/26/20226《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——投資》投資是指“企業(yè)為通過(guò)分配來(lái)增加財(cái)富，或?yàn)橹\求其他利益，而將資產(chǎn)讓渡給其他單位所獲得的另一項(xiàng)資產(chǎn)”。企業(yè)購(gòu)進(jìn)藝術(shù)品的動(dòng)機(jī)不外乎謀求升值空間，從中獲取差價(jià)收入或者長(zhǎng)期收藏，而企業(yè)的正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)對(duì)其價(jià)值的發(fā)揮并不起作用。12/30/202263《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——投資》12/26/202263國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有無(wú)關(guān)于收藏藝術(shù)品的會(huì)計(jì)處理規(guī)定？沒(méi)有。個(gè)人認(rèn)為與IAS40中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的處理是類似的，除了在成本模式下無(wú)需計(jì)提折舊以外。12/30/202264國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有無(wú)關(guān)于收藏藝術(shù)品的會(huì)計(jì)處理規(guī)定？沒(méi)有。12/對(duì)于上述支出的稅務(wù)處理，各地不一。《浙江省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于2006年度企業(yè)所得稅匯算清繳有關(guān)問(wèn)題的通知》（浙國(guó)稅所[2007]7號(hào)）企業(yè)購(gòu)買的名貴字畫(huà)、古董等收藏品，不屬于固定資產(chǎn)的范疇，與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有直接關(guān)系（經(jīng)營(yíng)字畫(huà)的企業(yè)除外），所支付的相關(guān)費(fèi)用不得在稅前扣除?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅有關(guān)業(yè)務(wù)政策問(wèn)題的通知》（京地稅企[2005]542號(hào)）三、納稅人為了提升企業(yè)形象，購(gòu)置古玩、字畫(huà)以及其它藝術(shù)品的支出，不得在購(gòu)買年度企業(yè)所得稅前扣除，而在處置該項(xiàng)資產(chǎn)的年度企業(yè)所得稅稅前扣除12/30/202265對(duì)于上述支出的稅務(wù)處理，各地不一?！墩憬?guó)家稅務(wù)局關(guān)于Theend結(jié)束語(yǔ)謝謝大家敬請(qǐng)賜教

12/30/202266Theend結(jié)束語(yǔ)12/26/202266房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收政策剖析注冊(cè)會(huì)計(jì)師注冊(cè)稅務(wù)師天元同泰會(huì)計(jì)師事務(wù)所E—MAIL：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)稱，全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)到64.5%。上海市市長(zhǎng)韓正在接受記者采訪時(shí)對(duì)此表示質(zhì)疑。近日從知情人士獲悉，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局正在組織文件和測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能不久之后將通過(guò)“公開(kāi)澄清”的方式“回應(yīng)”全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)。（3月23日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道）

12/30/202268今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)工商聯(lián)稱，全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企2009年以來(lái)，全國(guó)各地稅收普遍大幅下降，全國(guó)90%以上的省市，房地產(chǎn)稅收為當(dāng)?shù)氐谝淮蠖愒?；稅額占重點(diǎn)稅源戶稅收的47％；房地產(chǎn)業(yè)稅收占該地方財(cái)政一般預(yù)算收入的比重逐年上升，截至2007年底已達(dá)24.5%，2008年上半年上升至27.92%，房地產(chǎn)業(yè)已成為地方財(cái)政一般預(yù)算收入最主要的行業(yè)來(lái)源；12/30/2022692009年以來(lái)，全國(guó)各地稅收普遍大幅下降，全國(guó)90%房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過(guò)程中呈現(xiàn)出三個(gè)基本規(guī)律：一是與改革開(kāi)放的進(jìn)程同步；二是與稅制改革同步，稅種設(shè)置不斷優(yōu)化，征收范圍更加合理，成為參與房地產(chǎn)收益分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置的重要經(jīng)濟(jì)手段；三是與房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革同步，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與規(guī)范。

12/30/202270房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過(guò)程中呈現(xiàn)出三近年來(lái)，作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國(guó)家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機(jī)關(guān)更是前所未有的加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著土地增值稅清算的國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點(diǎn)行業(yè)。12/30/202271近年來(lái)，作為處于社會(huì)輿論風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國(guó)家宏觀然而，2008年下半年以來(lái)，隨著世界金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴進(jìn)一步的縱深發(fā)展，中國(guó)樓市和股市不可能獨(dú)善其身，由于中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)依賴過(guò)重，嚴(yán)重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價(jià)格，扭曲了社會(huì)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值取向，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)陡然增加。12/30/202272然而，2008年下半年以來(lái)，隨著世界金融和經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴進(jìn)一步的縱在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達(dá)12個(gè)。從近幾年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來(lái)看，大部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問(wèn)題，且有涉稅環(huán)節(jié)復(fù)雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢(shì)。12/30/202273在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實(shí)施，國(guó)家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理項(xiàng)目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴(kuò)大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡(jiǎn)單認(rèn)為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒(méi)有涉稅風(fēng)險(xiǎn)了，實(shí)為一大誤解：通過(guò)關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問(wèn)題財(cái)務(wù)部門(mén)就可以處理好所有涉稅問(wèn)題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒(méi)有涉稅問(wèn)題行政許可法實(shí)施后企業(yè)就沒(méi)有涉稅風(fēng)險(xiǎn)12/30/202274涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實(shí)施，國(guó)家稅務(wù)總局取消了多項(xiàng)涉稅管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。因此，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。12/30/202275房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)會(huì)計(jì)與所得稅的差異分析一、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為收入、收益，但稅法規(guī)定不作為應(yīng)納稅所得額的項(xiàng)目。如：企業(yè)購(gòu)買國(guó)庫(kù)券的利息收入。二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定可以列為成本、費(fèi)用或損失，但稅法規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目。如稅前不得扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。三、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定不確認(rèn)收入，但稅法規(guī)定要確認(rèn)收入的項(xiàng)目。如：視同銷售。四、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則未確認(rèn)為成本、費(fèi)用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費(fèi)用、損失在稅前扣除的項(xiàng)目。如：技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)等12/30/202276會(huì)計(jì)與所得稅的差異分析一、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)確認(rèn)為收入、收益，但分析第一層含義：稅法和會(huì)計(jì)制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問(wèn)題上會(huì)計(jì)服從稅法。第二層含義：稅法同會(huì)計(jì)制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。第三層含義：稅收沒(méi)有規(guī)定的，會(huì)計(jì)制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。第四層含義：我過(guò)新企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的基本設(shè)計(jì)理念源于“納稅調(diào)整的原則”。12/30/202277分析第一層含義：稅法和會(huì)計(jì)制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問(wèn)從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與稅收的復(fù)雜性與多樣性，鑒于此，理智的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要對(duì)行業(yè)的開(kāi)發(fā)核算事項(xiàng)進(jìn)行研究，尋找合理、有效的應(yīng)對(duì)方案，確保企業(yè)價(jià)值最大化。12/30/202278從以上特點(diǎn)可以看出房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與稅收的復(fù)雜性與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適稅流程圖項(xiàng)目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段簽訂土地出讓合同，辦理土地證階段第四階段第三階段第二階段第一階段12/30/202279房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適稅流程圖項(xiàng)目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段12/30/20228012/26/202214房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種契稅：土地價(jià)格*1.5％城鎮(zhèn)土地使用稅：土地面積*稅額印花稅：合同金額*稅率代扣代繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅3％印花稅：合同金額*稅率土地開(kāi)發(fā)階段建筑施工階段12/30/202281房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種契稅：土地價(jià)格*1.5所得稅：計(jì)稅毛利*15％營(yíng)業(yè)稅：預(yù)收款*5％城建稅：營(yíng)業(yè)稅*7％教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅*3％地方教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅*1％土地增值稅（預(yù)繳）：預(yù)收款*1％印花稅：合同金額*稅率土地增值稅：（收入-扣除項(xiàng)目）*稅率企業(yè)所得稅：（收入-扣除）*25％房產(chǎn)稅：出租12％、自用1.2％預(yù)售階段匯算清繳階段12/30/202282所得稅：計(jì)稅毛利*15％土地增值稅：（收入-扣除項(xiàng)目）*稅率2008年以來(lái)，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法》與《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知國(guó)稅函〔2008〕299號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)（廢）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)營(yíng)業(yè)稅：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》土地增值稅：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知財(cái)稅〔2006〕21號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)12/30/2022832008年以來(lái)，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：12/26/202營(yíng)業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書(shū)面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動(dòng)力和其他物資，不含預(yù)收工程價(jià)款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。對(duì)預(yù)收的工程價(jià)款其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為工程開(kāi)工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。12/30/202284營(yíng)業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

營(yíng)業(yè)稅的納稅義納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為（自己新建建筑物后銷售）其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。12/30/202285納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)土地增值稅鏈接——公式解讀(計(jì)算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除收入額－扣除項(xiàng)目金額增值額÷扣除項(xiàng)目金額確定土地增值稅營(yíng)業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法30%—60%企業(yè)所得稅+增值稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計(jì)算的復(fù)雜性和多樣性。12/30/202286土地增值稅鏈接——公式解讀(計(jì)算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增土地增值稅的扣除項(xiàng)目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；12/30/202287土地增值稅的扣除項(xiàng)目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付應(yīng)付未付政府款項(xiàng)?為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項(xiàng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項(xiàng)給予優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際并不需要支付這筆款項(xiàng)。稅務(wù)機(jī)關(guān)做法；對(duì)于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目列支，同時(shí)要求稅務(wù)干部加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國(guó)有土地出讓合同、土地局開(kāi)具的收據(jù)、財(cái)政局開(kāi)具的契稅票據(jù)等證明。有了這些證明，才能作為土地成本列支。12/30/202288應(yīng)付未付政府款項(xiàng)?12/26/202222質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會(huì)在以后年度支付。①對(duì)于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開(kāi)具發(fā)票但開(kāi)發(fā)商未付款的，允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除；②對(duì)于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開(kāi)具發(fā)票但開(kāi)發(fā)商未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)，計(jì)入成本并加計(jì)扣除。12/30/202289質(zhì)量保證金12/26/202223所得稅鏈接國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)12/30/202290所得稅鏈接國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知稅前扣除原則——權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。預(yù)繳：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率20％分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。12/30/202291稅前扣除原則——權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。廣告費(fèi)/業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)/業(yè)務(wù)招待費(fèi)：原31號(hào)文：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。（2）新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。12/30/202292企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和新所得稅法實(shí)施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15％的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。12/30/202293新所得稅法實(shí)施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招新31號(hào)對(duì)銷售收入的確認(rèn)條件：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：(一)采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。12/30/202294新31號(hào)對(duì)銷售收入的確認(rèn)條件：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合第八條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。(二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。12/30/202295第八條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自新31號(hào)文企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。12/30/202296新31號(hào)文企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算12/30/202297《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)稅前扣除原則——真實(shí)性原則（一）除稅法規(guī)定的加計(jì)扣除外，任何支出必須確屬已經(jīng)真實(shí)發(fā)生，并且是以企業(yè)的名義對(duì)外發(fā)生。真實(shí)性原則一般要求未實(shí)際發(fā)生的支出不允許在所得稅前扣除，如預(yù)提費(fèi)用、預(yù)計(jì)負(fù)債、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。除非稅法有特殊要求，納稅人在申報(bào)扣除費(fèi)用時(shí)，不需要同時(shí)提供真實(shí)性的資料，但是納稅人要保留有關(guān)憑據(jù)備查。如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出要求，納稅人必須提供真實(shí)性的足夠的適當(dāng)憑證，以舉證其已經(jīng)真實(shí)發(fā)生?！惽翱鄢龝r(shí)，以票控稅12/30/202298稅前扣除原則——真實(shí)性原則（一）除稅法規(guī)定的加計(jì)扣除外，任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：(一)可否銷售原則(二)分類歸集原則(三)功能區(qū)分原則(四)定價(jià)差異原則(五)成本差異原則(六)權(quán)益區(qū)分原則成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。12/30/202299房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計(jì)稅成本核算流程圖12/26/2共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：(一)占地面積法(二)建筑面積法(三)直接成本法(四)預(yù)算造價(jià)法特別指出：(一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。(二)公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。12/30/2022100共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的新31號(hào)文：亮點(diǎn)第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。12/30/2022101新31號(hào)文：亮點(diǎn)第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外稅前扣除原則——?jiǎng)澐质找嬷С龊唾Y本性支出的原則所得稅與土地增值稅：

企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。企業(yè)所得稅政策是防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的項(xiàng)目，計(jì)入期間費(fèi)用。一般說(shuō)來(lái)，計(jì)入期間費(fèi)用對(duì)所得稅有好處，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，由于可以加計(jì)扣除，對(duì)土地增值稅有好處。實(shí)際上企業(yè)一般并不會(huì)計(jì)入期間費(fèi)用，因?yàn)橛?jì)入期間費(fèi)用影響所得稅的好處只是時(shí)間性差異，即使計(jì)入開(kāi)發(fā)成本也一樣可以得到扣除，而計(jì)入開(kāi)發(fā)成本對(duì)土地增值稅的好處則是實(shí)實(shí)在在的永久性差異。12/30/2022102稅前扣除原則——?jiǎng)澐质找嬷С龊唾Y本性支出的原則所得稅與土地增財(cái)務(wù)與稅收籌劃：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文）第二十四條規(guī)定：企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。該規(guī)定意在防止企業(yè)將暫未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后，通過(guò)計(jì)提折舊侵蝕稅基。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計(jì)算折舊。折舊方法按照直線法計(jì)算。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的次月起，即產(chǎn)生繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，同時(shí)計(jì)提的折舊允許稅前扣除。假設(shè)轉(zhuǎn)為自用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)凈殘值率為10%，折舊年限為20年，則每年計(jì)提折舊的比率為（1-10%）/20*100%=4.5%，抵減企業(yè)所得稅收益率為4.5%*25%=1.13%。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定：自用的房產(chǎn)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。假設(shè)扣除比率為20%，則每年繳納房產(chǎn)稅的比率為（1-20%）*1.2%=9.6%12/30/2022103財(cái)務(wù)與稅收籌劃：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文）第二十四條規(guī)定：綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳納房產(chǎn)稅的稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計(jì)提折舊抵頂企業(yè)所得稅的收益，而且，房產(chǎn)稅屬于現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金支出，而遞減企業(yè)所得稅收益受企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及前期損益影響，如果當(dāng)年虧損，則抵稅收益不能得到提現(xiàn)，如果在以后5年內(nèi)得不到彌補(bǔ)，則永遠(yuǎn)得不到該抵稅收益。因此，企業(yè)進(jìn)行整體稅負(fù)分析后，不會(huì)將暫未銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用處理。12/30/2022104綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳總結(jié)——部門(mén)管理與協(xié)作售樓處個(gè)人卡收取房款/銷控表/房源表/項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造銷售形式：委托代銷/買斷價(jià)或基價(jià)財(cái)務(wù)部發(fā)票購(gòu)領(lǐng)本/收據(jù)開(kāi)發(fā)部銷售臺(tái)賬/備案章的銷售合同土地手續(xù)/地價(jià)款憑證工程部工程決算書(shū)/單位工程成本完工證明/建安發(fā)票的真實(shí)性分期開(kāi)發(fā)的成本劃分/總可售面積/已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積/單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所/利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所/人防工程改造的車庫(kù)

12/30/2022105總結(jié)——部門(mén)管理與協(xié)作售樓處個(gè)人卡收取房款/銷控表/總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售取得的全部?jī)r(jià)款的核算；2.代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加的核算；3.銀行按揭款、保證金(擔(dān)保金)的核算；4.委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，手續(xù)費(fèi)與銷售收入的核算；5.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的核算；6.期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算；7.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的核算；8.利息支出核算；9.計(jì)稅成本核算；10.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算；11.預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用的核算；12.非貨幣交易、合作建房的核算。12/30/2022106總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售取得的總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“預(yù)收賬款”科目貸方“應(yīng)收賬款”科目的貸方“其他應(yīng)付款”科目：“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠(chéng)意金”等都屬于預(yù)售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問(wèn)題“其他應(yīng)收款”科目：如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預(yù)售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費(fèi)12/30/2022107總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“預(yù)收賬款”科目貸方1總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅發(fā)生額將應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預(yù)售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表、利潤(rùn)表相核對(duì)“銀行存款”日記賬：大筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)入/有利息發(fā)生的借款合同12/30/2022108總結(jié)——開(kāi)發(fā)活動(dòng)的價(jià)值反映——財(cái)務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---109避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.分解委托代銷收入2.推遲按揭首付款3.規(guī)避違章建筑租金12/30/202210943避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.分解委托110避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.據(jù)實(shí)增加建安成本5.調(diào)整材料成本（甲供材）6.協(xié)調(diào)拆遷成本12/30/202211044避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.據(jù)實(shí)增加111避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.調(diào)節(jié)成本對(duì)象12/30/202211145避稅手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.調(diào)節(jié)12112避稅手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告