大連東港競(jìng)爭(zhēng)樓盤報(bào)告XXXX年月

東港地區(qū)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告目錄東港片區(qū)在售/未售項(xiàng)目基本情況東港片區(qū)房屋租賃情況東港片區(qū)項(xiàng)目分析及建議東港片區(qū)項(xiàng)目情況上方-港景東港第良運(yùn)四季匯嘉和廣場(chǎng)萬達(dá)公館東港印象金廣-東海岸上方港景公司介紹及基本資料開發(fā)商：上方房地產(chǎn)項(xiàng)目位置：大連市中山區(qū)五五路4號(hào)建筑施工單位：悅達(dá)建筑項(xiàng)目代理公司：智庫策劃開盤時(shí)間：2010年10月交屋時(shí)間：2012年4月30日占地面積：1.3萬平方米總建筑面積：13.6萬平方米容積率：10總戶數(shù)：414戶產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年寫字樓40年得房率：72%交屋標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（3000元/㎡)上方港景產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：由一棟36層的超高層(40年產(chǎn)權(quán)寫字樓），一棟25層高層（在售）和24層高層（回遷）組成。層高：3.4米戶型：一室一廳到兩室兩廳面積：50~122㎡

五梯十八戶戶型面積配比：50~57㎡一室一廳60%80㎡

兩室一廳10%107㎡-122㎡兩室兩廳30%主力戶型：50㎡熱賣戶型：80㎡兩室兩廳（南北通透）價(jià)格區(qū)間：起價(jià)17900元/㎡

均價(jià)19000元/㎡

最高價(jià)23000元/㎡層差價(jià)：每兩層加200元項(xiàng)目銷售情況：110套上方港景產(chǎn)品基本情況地下停車場(chǎng)：500個(gè)停車位，價(jià)格未定公建位置：住宅樓的一層、二層只賣不租公建面積：200-1000平價(jià)格：未定，以作內(nèi)部銷售功能：已做好分割，可做餐飲車位及公建基本情況上方港景產(chǎn)品基本情況該項(xiàng)目定位：中高端項(xiàng)目亮點(diǎn)：稀缺的地理位置，完善的生活配套，交通配套。3.4米層高，4.2米開間。地?zé)岵膳?，可使用煤氣。購買人群：以投資客戶為主，外地投資客戶占50%。購房人關(guān)注：地段繁華、配套齊全、區(qū)域的未來規(guī)劃潛力巨大。

項(xiàng)目分析金廣-東海岸公司介紹及基本資料開發(fā)商：金廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞五合設(shè)計(jì)事務(wù)所建設(shè)單位：金廣建設(shè)集團(tuán)物業(yè)：金廣物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.2元/㎡開盤時(shí)間：2009年6月占地面積：12.8萬平方米總建筑面積：35萬平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：清水得房率：82~85%容積率：1.8總戶數(shù)：600戶（二期）產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：16棟高層層數(shù)：27~29層層高：3.15米樓間距：130米戶型區(qū)間：154~260㎡戶型配比：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)60%178㎡四室兩廳三衛(wèi)20%260㎡五室三廳四衛(wèi)20%主力戶型：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)價(jià)格：均價(jià)20000元/㎡

最高價(jià)格23000元/㎡層差價(jià)格：100元/㎡銷售情況：已銷售80%470套左右金廣-東海岸產(chǎn)品基本情況地下車位配比：1/1.2

（只租不賣）租價(jià)：500元/月公建面積：180

㎡~220

㎡

（只租不賣）公建出租情況：約有20套公建（位于項(xiàng)目主入口）目前只出租了一套，做為小型超市使用，年租金7萬。（公建出租歸金廣集團(tuán)總公司管理）車位及公建基本情況金廣-東海岸產(chǎn)品基本本情況項(xiàng)目理念念：收藏藏山海項(xiàng)目定位位：高端端住宅項(xiàng)目亮點(diǎn)點(diǎn)：山海海景觀。。70年產(chǎn)權(quán)。。購買人群群：追求求高品質(zhì)質(zhì)生活，，看重山山海資源源，及區(qū)區(qū)域發(fā)展展。信賴賴金廣集集團(tuán)建筑筑品質(zhì)。。購房者者外地人人與本地地人的比比例：50%。項(xiàng)目分析析金廣-東海岸東港第公司介紹紹及基本本資料開發(fā)商：：華銳世世紀(jì)集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目位置置：中山山區(qū)華樂樂廣場(chǎng)北北側(cè)建筑施工單位位：名城廣隆隆物業(yè)顧問公司司：第一太平平戴維斯物業(yè)公司：華華銳物業(yè)廣告公司：北北京主觀廣告告公司開盤時(shí)間：未未定占地面積：8.56萬平方米總建筑面積：：15.57萬平方米容積率：1.8交屋標(biāo)準(zhǔn)：清清水總戶數(shù)：977戶產(chǎn)權(quán)年限：70年東港第產(chǎn)品基本情況況產(chǎn)品基本情況況棟數(shù)：18棟高層層數(shù)：18~20層層高：3.1米戶型：90-200㎡主力戶型：160㎡價(jià)格：未定東港第產(chǎn)品基本情況況車位公建基本本情況車位比例：1：1.3全部為地下停停車場(chǎng)公建：7棟獨(dú)棟公建總面積：：6000㎡，未分割大多數(shù)意向客客戶為中山區(qū)區(qū)客戶，產(chǎn)品品高端定位，，每周大概20~30組客戶。由于于未開盤，其其他情況不詳詳。良運(yùn)四季匯公司介紹及基基本資料開發(fā)商：大連連良運(yùn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司項(xiàng)目地點(diǎn)：大大連市中山區(qū)區(qū)魯迅路88號(hào)建筑設(shè)計(jì)：大大連建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究院建設(shè)單位：大大連建工物業(yè)：良運(yùn)物物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)：3.8元/㎡占地面積：1.1萬平方米總建筑面積：：7.65萬平方米（商商業(yè)面積1.51萬平方米）交屋標(biāo)準(zhǔn)：精精裝修（2000元/㎡）得房率：74~75%容積率：4.8總戶數(shù)：635戶產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)良運(yùn)四季匯產(chǎn)品基本情況況棟數(shù)：2棟高層層數(shù)：29層層高：3米戶型面積區(qū)間間：33~103㎡主力戶型：40~60㎡戶型配比比：30~60㎡一室一廳廳60%68~80㎡兩室一廳廳30%103㎡三室一廳廳10%價(jià)格：均均價(jià)19000/㎡銷售情況況：目前前已銷售售80%計(jì)劃交屋屋前清盤盤良運(yùn)四季季匯車位公建建基本情情況車位比例例：1：0.9公建：60多套公建面積積區(qū)間：：60~80㎡（已內(nèi)部部消化））良運(yùn)四季季匯項(xiàng)目分析析產(chǎn)品定位位：高端端項(xiàng)目亮點(diǎn)點(diǎn)：稀缺缺的地段段資源，，重點(diǎn)學(xué)學(xué)區(qū)（39中）。70年產(chǎn)權(quán)，，大型綜綜合體配配套。購買人群群：年輕輕人占80%中年人占占20%自住用房房占40%，投資用用房占60%嘉和廣場(chǎng)場(chǎng)公司介紹紹及基本本資料開發(fā)商：：嘉和房房地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)：三八八廣場(chǎng)家家樂福西西側(cè)建設(shè)單位位：悅達(dá)達(dá)建筑廣告策劃劃：同策策廣告公公司物業(yè)：嘉嘉和物業(yè)業(yè)物業(yè)費(fèi)：：本期未未定，三三期3.5元/㎡開盤時(shí)間間：2010年12月下旬交屋時(shí)間間：2012年底占地面積積：8700平方米總建筑面面積：12萬平方米米交屋標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：全裝裝修（2000~2500元/㎡）得房率：：70%容積率：：13總戶數(shù)：：1800戶（（四梯梯二十八八戶）產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)嘉和廣場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品基本本情況棟數(shù)：一一棟超高高層，兩兩棟高層層層高：3.5米戶型：一一室到三三室層數(shù)：57層，31層。面積區(qū)間間：35~93㎡主力戶型型：35~60㎡戶型配比比：30~40㎡60%50~60㎡30%93㎡10%價(jià)格：預(yù)預(yù)計(jì)20000元/㎡以上嘉和廣場(chǎng)場(chǎng)車位公建建基本情情況地下停車車場(chǎng)停車位數(shù)數(shù)量：750個(gè)比例：2/1（只租不不賣）出租價(jià)格格：15元/天公建：只只租不售售，面積積未定，，整體出出租。嘉和廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目分析析產(chǎn)品定位位：中高高端產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)：全裝裝修，鋼鋼結(jié)構(gòu)，，3.5米層高。。黃金地地段。購買人群群：20~30歲年輕人人，過渡渡用房。。30~40歲人，投投資用房房。意向客戶戶：30~40%是一、二二、三期期老客戶戶再次購購買，或或介紹朋朋友購買買。大部部分是投投資型客客戶。萬達(dá)公館館公司介紹紹及基本本資料開發(fā)商：：萬達(dá)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)股份有有限公司司項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)：中山山區(qū)人民民路港灣灣廣場(chǎng)東東側(cè)建設(shè)單位位：阿爾爾濱建筑筑中中建二局局物業(yè)：萬萬達(dá)物業(yè)業(yè)物業(yè)費(fèi)：：5.9元/㎡開盤時(shí)間間：2009年11月交屋時(shí)間間：2011年12月31號(hào)占地面積積：4.2萬平方米米總建筑面面積：27萬平方米米交屋標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：精裝裝修（5000~6000元/㎡）得房率：：76~79%容積率：：5.05總戶數(shù)：630戶產(chǎn)權(quán)：40年產(chǎn)權(quán)萬達(dá)公館產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：3棟超高層層數(shù)：55層層高：3.25米樓間距：42~45米面積區(qū)間：：280~380㎡主力戶型：：330㎡熱賣戶型：：380㎡戶型比例：：280㎡200套、330㎡300套、380㎡100套。價(jià)格：22000~34000元/㎡層差：每兩兩層加100元銷售情況：：已銷售70%萬達(dá)公館車位公建基基本情況車位：1000個(gè)車位價(jià)格：：待定公建：無項(xiàng)目分析產(chǎn)品定位：：豪宅產(chǎn)品亮點(diǎn)：：萬達(dá)品牌牌，絕佳的的地理位置置。產(chǎn)品品品質(zhì)，區(qū)域域發(fā)展。購買人群：：生意人80%，外地人人與本地人人購房比例例各占50%萬達(dá)公館東港印象公司介紹及及基本資料料開發(fā)商：眾眾和開發(fā)、、美辰發(fā)展展項(xiàng)目地點(diǎn)：：中山區(qū)魯魯迅路春海海街交匯處處南行建筑單位：：建發(fā)建筑筑物業(yè)：眾和和物業(yè)物業(yè)費(fèi)：1.35元/㎡營銷：代理理公司仲量量房行開盤時(shí)間：：2008年年底交屋時(shí)間：：2010年10月占地面積：：6.7萬平方米總建筑面積積：12.75萬平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：：清水得房率：78%容積率：1.2總戶數(shù)：144戶產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)東港印象產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：8棟高層、3棟小高層、、8棟多層（ABCDE區(qū)總和)層高：3米戶型面積：：92㎡94㎡價(jià)格：9900~11000元/㎡層差：每兩兩層50元車庫庫：：DE區(qū)無無、、室室外外停停車車場(chǎng)場(chǎng)公建建：：無無銷售售情情況況：：已已出出售售50%（70多套套））東港港印印象象項(xiàng)目目分分析析產(chǎn)品品定定位位：：中中端端產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)：：超超高高性性價(jià)價(jià)比比，，五五層層以以上上可可觀觀海海（（北北向向））。。購買買人人群群：：80%來自自中中山山區(qū)區(qū)，，以以自自住住為為主主。。20%來自自沙沙河河口口區(qū)區(qū)、、西西崗崗區(qū)區(qū)、、甘甘井井子子區(qū)區(qū)，，以以投投資資為為主主。。東港港片片區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析及及建建議議圖片片東港港片片區(qū)區(qū)房房屋屋租租賃賃情情況況公寓寓：：花樣樣年年華華三三期期–以小小戶戶型型公公寓寓為為主主30㎡㎡租賃賃價(jià)價(jià)格格2200~2300元/月50㎡㎡租賃賃價(jià)價(jià)格格3500元/月佲仕仕財(cái)財(cái)富富--商住兩用30~50㎡㎡租賃價(jià)格2500~2800元/月住宅：運(yùn)達(dá)嘉洲陽光光--一層南向65㎡租賃價(jià)格2000元/月（中高樓層2400元/月以上）春海街附近老老住宅--一室1500元/月兩室1700元~2000元/東港片區(qū)項(xiàng)目目分析及建議議一.市場(chǎng)分析：1.片區(qū)特點(diǎn)：小小戶型公寓項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域繁華華，配套齊全全，重點(diǎn)學(xué)區(qū)，投資資回報(bào)價(jià)值高高。大戶型住住宅項(xiàng)目景觀觀資源豐富，東港港片區(qū)未來發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠蟆?.產(chǎn)品面積：該該片區(qū)項(xiàng)目面面積集中于兩兩端，一種為為30平-80平小型精裝公公寓；一種為為150平-380平的豪宅。3.購買人群：小小戶型公寓多多以投資型客客戶為主，以以及年輕人群作為生活活過渡而使用用。大戶型豪豪宅以自主型型客戶為主，客戶戶主要為追求求高品質(zhì)生活活，享受自然然景觀資源的人群群購房者多為為個(gè)體工商業(yè)業(yè)主。4.片區(qū)稀缺產(chǎn)品品：1）二七廣場(chǎng)以以東，目前無無小戶型精裝裝公寓，多為為2000年以前的老式式住宅。2）整個(gè)片區(qū)比比較缺少90-140平中等戶型（（包括二手房市場(chǎng)）。。東港片區(qū)項(xiàng)目目分析及建議議圖片東港片區(qū)項(xiàng)目目分析及建議議二.建議：1.推出小戶型精精裝公寓原因：1）滿足未來東東港片區(qū)大力力發(fā)展后的商商務(wù)人士的居住需求。2）春海街即將將新建新瑪特特超市，完善善該片區(qū)的生活配套。未未來發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)與目前的三三八廣場(chǎng)家樂福附近的的精裝公寓相相似。3）填補(bǔ)目前二二七廣場(chǎng)以東東的東港片區(qū)區(qū)無精裝小戶型公寓的空空白。4）未來東港片片區(qū)發(fā)展?jié)摿α薮?，可吸吸引投資型客戶前來。東港片區(qū)項(xiàng)目目分析及建議議圖片東港片區(qū)項(xiàng)目目分析及建議議二.建議：2.若建大戶型豪豪宅主要人群：1.追求高品質(zhì)生生活，享受山山海資源。2.要求住宅的安安全性和私密密性。3.具備獨(dú)一無二二的特性，軟軟件和硬件都都在城市中具有有稀缺的的特點(diǎn)。。4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、建造造做工在在細(xì)節(jié)中中做到極極致水平。5.高標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)的精精致和延延續(xù)性。。6.具有明星星級(jí)或有有影響力力的人物物居住，，提高個(gè)人身份份。東港片區(qū)區(qū)項(xiàng)目分分析及建建議二.建議：3.推出面積積90-200平為主的的公建1）春海街街附近小小型公建建較少，，推出小小型公建建，未來來經(jīng)營可滿足足社區(qū)內(nèi)內(nèi)和周邊邊居住者者的日常常生活需需求。2）新瑪瑪特大大型超超市的的建成成后不不建議議再建建大型型公建建造成成飽和影響銷銷售。大連相似項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比一、億達(dá)東東方圣荷西西二、億達(dá)宅宅語原東方圣荷西西公司介紹及及基本資料料開發(fā)商：大連軟件園園開發(fā)有限限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：：沙河口區(qū)區(qū)西南路99號(hào)。東臨凈凈水水廠建設(shè)單位：：億達(dá)建筑筑南通三三建物業(yè)：億達(dá)達(dá)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.6元/㎡開盤時(shí)間：：2006年4月交屋時(shí)間：：2009年11月占地面積：：6.9萬平方米總建筑面積積：15.87萬平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：：清水容積率：2.3產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)東方圣荷西西產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：11棟18-32層的高層組組成主力戶型面面積：150㎡-240㎡熱賣產(chǎn)品：：三室兩廳廳兩衛(wèi)價(jià)格：15000元/㎡左右車位：地下下比例1：1銷售情況：：已經(jīng)全部部出售東方圣荷西西項(xiàng)目分析產(chǎn)品定位：：高端產(chǎn)品規(guī)劃理理念：與山海諧、、與自然融融產(chǎn)品亮點(diǎn)：：絕佳的地地段，優(yōu)美美的自然環(huán)環(huán)境，看海海高層，億億達(dá)品質(zhì)，，優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)服務(wù)。。購買人群：：個(gè)體工商商業(yè)主、政政府官員等高收入群群體宅語原公司介紹及及基本資料料開發(fā)商：大連軟件園園開發(fā)有限限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：：沙河口區(qū)區(qū)西南路99號(hào)。東臨凈凈水水廠建設(shè)單位：：億達(dá)建筑筑南通三三建物業(yè)：億達(dá)達(dá)物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2元/㎡開盤時(shí)間：：2006年4月交屋時(shí)間：：2009年11月占地面積：：3.92萬平方米交屋標(biāo)準(zhǔn)：：精裝修產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)宅語原產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：6棟21-30層的高層層組成主力戶型型面積：：34㎡-89㎡熱賣產(chǎn)品品：一室室一廳價(jià)格：18000元/㎡左右車位：地地下比例例1：1銷售情況況：已經(jīng)經(jīng)全部出出售宅語原項(xiàng)目分析析產(chǎn)品定位位：高端產(chǎn)品規(guī)劃劃理念：強(qiáng)調(diào)住住宅的居居住本質(zhì)質(zhì)，摒棄棄奢華及及無用的的空間，，注重空空間的有有效利用用，以最最經(jīng)濟(jì)的的面積達(dá)達(dá)到最完完善的使使用功能能，以最最舒適的的尺度，，回歸““家”的的感覺。。產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)：絕佳的的地段，，優(yōu)美的的自然環(huán)環(huán)境，看看海高層層，億達(dá)達(dá)品質(zhì)，，優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)服服務(wù)。購買人群群：年輕人人群、軟軟件園工工作人士士、投資資型客戶戶。大連相似似項(xiàng)目對(duì)對(duì)比項(xiàng)目相似似點(diǎn)：1、星海灣灣旅游商商務(wù)區(qū)VS東港維多多利亞灣灣2、軟件園園區(qū)域好好又多超超市VS大商新瑪瑪特、三三八廣場(chǎng)場(chǎng)家樂福福超市3、依山而而居、俯俯瞰大海海4、軟件園園區(qū)域的的IT人士VS東港商務(wù)務(wù)區(qū)商務(wù)務(wù)人士5、緊鄰西西安路商商圈VS青泥洼商商圈~感謝觀賞賞~9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。12:19:4312:19:4312:1912/23/202212:19:43PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2212:19:4312:19Dec-2223-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。12:19:4312:19:4312:19Friday,December23,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2212:19:4312:19:43December23,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。23十十二二月月202212:19:43下下午午12:19:4312月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2212:19下午12月-2212:19December23,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/2312:19:4412:19:4423December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。12:19:44下下午12:19下下午12:19:4412月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。12:19:4412:19:4412:1912/23/202212:19:44PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2212:19:4412:19Dec-2223-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。12:19:4412:19:4412:19Friday,December23,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2212:19:4412:19:44December23,202214、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。23十十二月202212:19:44下下午12:19:4412月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2212:19下下午12月-2212:19December23,202216、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2